Urval

Syftet med undersökningen är att förklara företags val av värderingsmetod gällande deras förvaltningsfastigheter. De företag som kommer att ingå i vår undersökningspopulation är svenska onoterade företag med förvaltningsfastigheter.

Vårt urval i studien har varit ett slumpmässigt urval på grund av det omfattande antal onoterade företag med förvaltningsfastigheter som finns. Tanken var att undersöka vart tionde bolag som är registrerat som fastighetsbolag på gula sidorna. Då detta omfattade en mängd bolag som var kommunalt ägda, företag som ägnade sig åt fastighetsskötsel eller som var börsnoterade fick vi komplettera vårt urval, innehållande av 85 bolag, med en alternativ metod för att fylla ut urvalet med bolag som var relevanta för undersökningen. Vi tog därför kontakt med ett stort revisionsbolag som har tillgång till fastighetsdatabasen Datscha och kunde därifrån få tre listor med vardera 200 bolag med förvaltningsfastigheter sorterade efter olika mått. Listorna var sorterade efter taxerad yta, antal fastigheter och totalt taxeringsvärde vilket gav oss ytterligare 24 bolag.

För att uppnå en hög reliabilitet, som enligt Jacobsen (2002) innebär att data som samlas in är framtagen på ett tillförlitligt sätt, valde vi att var för sig samlat in data från de tio första bolagen för att uppmärksamma eventuella fel i datainsamlingen. Resultatet var positivt, utan några avvikelser, och vi gick därför vidare genom att samla in data enskilt. För att öka reliabiliteten ytterligare gjordes stickprover på tio bolag när samtliga data samlats in utan behov av korrigering. Validitet är ett mått på huruvida man mäter det man vill mäta, vidare delas validitet in i intern och extern validitet där intern står för forskarens förmåga att påverka giltigheten och extern beskriver huruvida resultatet kan generaliseras till vidare forskning (Saunders et al, 2007). I vårt fall då vi studerar årsredovisningar erhålls en hög intern validitet i data som samlas in då den är granskad och utformad av en revisor. Något som sänker den externa validiteten är att vi studerat 2007 års årsredovisningar på grund av att vi inte haft tillgång till årsredovisningar för år 2008 för merparten av företagen.

4.4 Beroende variabel

En definition av en beroende variabel är enligt Saunders et al (2007) en variabel som förändras då det sker förändringar hos andra variabler. Då vi vill undersöka hur onoterade företag värderar sina förvaltningsfastigheter är vår beroende variabel företagens värderingsmetod, alltså om de redovisar till anskaffningsvärde eller verkligt värde.

Värderingsmetod delas in i en dummyvariabel där de företag som värderar till anskaffningsvärde får värdet 0 och företag som värderar till verkligt värde får värdet 1.

4.5 Operationalisering

Ett viktigt kännetäcken för den deduktiva ansatsen är att begreppen måste förekomma på ett sätt som gör kvantitativ data mätbar (Saunders, 2007). För att begreppen ska kunna mätas måste de gå igenom en operationaliseringsprocess som gör dem mätbara (Jacobsen, 2002). I studien innebär det att vi måste klargöra vilka oberoende variabler vi har och vad vi menar med de begrepp som ska undersökas .

4.5.1 Ägarkoncentration

H 1: Det finns ett positivt samband mellan ägarkoncentration och värdering till verkligt värde.

• Information om ägarfördelningen hittar vi i årsredovisningen och på företagens hemsidor.

• Ägarkoncentrationen undersöks genom att mäta hur stor andel av rösterna de fem största aktieägarna har av aktiekapitalet (Tagesson, Blank, Broberg & Collin, 2009)

4.5.2 Bonussystem

H 2: Det finns ett positivt samband mellan företag som belönar sina chefer med bonus och värdering till verkligt värde.

• Information om företagens bonussystem till cheferna hittar vi i årsredovisningen.

• För att undersöka sambandet mellan värderingsmetod och bonussystem använder vi oss av en dummyvariabel där företag som redovisar att bonussystem eller tantiem används och är kopplat till resultatet får värdet 1 och resterande företag får värdet 0.

4.5.3 Skuldsättningsgrad

H 3: Det finns ett positivt samband mellan hög skuldsättningsgrad och värdering till verkligt värde.

• Information om företagens skuldsättningsgrad hittar vi i årsredovisningen.

• Ett företags skuldsättningsgrad beskriver företagets finansiella styrka och används huvudsakligen för att beräkna skuldsättningens effekt på det egna kapitalets avkastning. Nyckeltalet definieras som ”avsättningar och skulder inklusive latent skatteskuld dividerat med justerat eget kapital” (BAS nyckeltal, 2001 s. 135).

Skuldsättningsgraden kan också användas för att uppskatta ett företags soliditet då en hög skuldsättningsgrad ofta motsvarar en låg soliditet (BAS nyckeltal, 2001). Att räkna ut skuldsättningsgrad på följande sätt har i tidigare studier används och visat sig användbart (Fosberg, 2004; Abor, 2005)

Formel skuldsättningsgrad:

4.5.4 Företagsstorlek

H 4: Det finns ett negativt samband mellan stora företag och värdering till verkligt värde.

Skulder Eget kapital

• Storlek mäter vi genom att se till företagets balansomslutning (Byoungho, 2006), antal anställda i företag (Webster, 1995) och omsättning (Trotman & Bradley, 1981). Dessa tre metoder har enligt tidigare forskning visat sig korrelera väl med varandra (Hackston & Milne, 1996) men vi kommer använda alla tre måtten då det har visat sig användbart i tidigare studier (Tagesson et al, 2009).

4.5.5 Lönsamhet

H 6: Det finns ett positivt samband mellan lönsamma företag och värdering till anskaffningsvärde.

• Information om företagets lönsamhet hittar vi i årsredovisningen.

• Att en verksamhet är lönsam (räntabel) är en nödvändig förutsättning för företagets existens. Räntabilitet på totalt kapital är ett mått där man relaterar resultatet till kapitalinsatsen och därmed hur effektivt företaget utnyttjar sina resurser (BAS nyckeltal, 2001). Att mäta lönsamhet har i tidigare forskning gjorts antingen genom att mäta avkastning på totalt kapital (Glancey, 1998) eller avkastning på eget kapital (Abor, 2005). Vi har valt att kombinera båda metoderna vilket har visat sig användbart i tidigare studier (Belkaoui & Karpik, 1989).

Formel räntabilitet på totalt kapital:

Formel räntabilitet på eget kapital:

Resultat efter finansiella intäkter och kostnader Justerat eget kapital

Rörelseresultat + finansiella intäkter Balansomslutning

4.5.6 Geografiskt område

H 7: Företag använder den redovisningsmetod som anses vara legitimt i deras geografiska område.

• Vilket geografiskt område företagen verkar i hittar vi i databasen Affärsdata.

• Vid geografisk indelning av företagen undersöker vi i vilket län som företagen är registrerade.

4.5.7 Revisionsbolag

H 8: Revisionsbolag påverkar företagets val av redovisningsmetod.

• Vilket revisionsbolag som företagen har valt hittar vi i företagens årsredovisningar.

• Information om vilket revisionsbolag som reviderar företagen får vi genom att undersöka vilket revisionsbolag som undertecknat företagens årsredovisning. Varje revisionsbolag tilldelas ett värde och utgör således var sin grupp. Vi har valt den här indelningsmetoden då den visats sig framgångsrik i tidigare studier (Collin et al 2008).

4.6 Kapitelsammanfattning

Vid genomförande av studien har endast sekundärdata i form av företags årsredovisningar studerats och detta ligger till grund för att besvara de hypoteser vi formulerat. De undersökta företagen har valts ut genom ett slumpmässigt urval av företag som matchade sökordet ”fastighetsbolag” på gula sidornas Internettjänst och kompletterats av listor över företag med förvaltningsfastigheter från fastighetsdatabasen Datscha. För att uppnå en hög reliabilitet valde vi att samla in data från de tio första företagen var för sig och uppmärksammade på så sätt eventuella fel i datainsamlingen men detta gav ett positivt resultat utan avvikelser. Även stickprov utfördes när samtliga data samlats in men utan behov av korrigering. Vår undersökning har en hög intern validitet då data som samlats in kommer från årsredovisningar vilka har granskats och utformats av en revisor. Undersökningens externa validitet minskar något eftersom vi studerar 2007 års årsredovisning. Vidare i kapitlet presenteras vår operationalisering som beskriver hur datainsamlingen utförs och hur vi går till väga för att besvara våra hypoteser.