Högskolan i Halmstad
Sektionen för Ekonomi och Teknik Bygg– och Fastighetsekonomprogrammet
Onoterade företags värdering av förvaltningsfastigheter
- Vad påverkar onoterade företags val av värderingsmetod gällande förvaltningsfastigheter?
Kandidatuppsats i Företagsekonomi
Författare: Martin Fritzell 850227-2514 Tobias Johannesson 850602-5512
Detta är en kandidatuppsats inom området företagsekonomi med inriktning mot redovisning. Uppsatsen har gett oss mycket ny kunskap inom området samt om hur en vetenskaplig undersökning skall utföras. Vi vill framförallt rikta ett stort tack till vår handledare Torbjörn Tagesson som genom värdefull konstruktiv kritik och uppmuntran hjälpt oss genomföra studien. Vi vill också passa på att tacka opponentgrupperna som under terminens seminarium kom med värdefulla åsikter och idéer.
Högskolan i Halmstad Maj 2009
________________________ ________________________
Tobias Johannesson Martin Fritzell
Swedish listed companies have since 2005 been required to apply the international accounting standards IFRS, which means that listed companies are now able to apply fair value accounting for investment properties under IAS 40. Unlisted companies with investment property have the option to value either at historical cost, according to RR 24 or at fair value under IAS 40. Accounting choice plays a significant role in the company's reported results and therefore its financial position.
The purpose of the paper is that we want to explain what affects Swedish unlisted company accounting choices in the valuation of investment properties. The basis of the study is that we assume that the introduction of the new valuation method has affected companies with investment properties and we consider it therefore interesting to examine the phenomenon.
To carry out the survey we have compiled data from the 2007 annual reports which we downloaded from the database Affärsdata. The investigation has been carried out by random selection with additional data from the real estate database Datscha which together gave a sample of 109 unlisted companies with investment properties.
The investigation resulted in the existence of a positive correlation between total assets and fair value and debt/equity ratio and fair value. On the basis of an argument about how fair value can increase total assets and the companies with high debt ratios, possibly applying the fair value of reducing the debt/equity ratio.
Svenska noterade företag har sedan 2005 varit skyldiga att tillämpa den internationella redovisningsstandarden IFRS vilket innebär att noterade företag numera kan tillämpa redovisning till verkligt värde för förvaltningsfastigheter enligt IAS 40. Onoterade företag med förvaltningsfastigheter har däremot valmöjligheten att värdera antingen till anskaffningsvärde enligt RR 24 eller till verkligt värde enligt IAS 40. Redovisningsvalet spelar en betydande roll för företagets redovisade resultat och därmed dess ekonomiska ställning.
Syftet med uppsatsen är att vi vill förklara vad som påverkar svenska onoterade företags redovisningsval vid värdering av förvaltningsfastigheter. Vår utgångspunkt med studien är att införandet av den nya värderingsmetoden har påverkat företag med förvaltningsfastigheter och vi anser det därför intressant att undersöka fenomenet.
För att genomföra undersökningen har vi samlat data från 2007 års årsredovisningar som vi hämtat från databasen Affärsdata. Urvalet i undersökningen har varit slumpmässigt med kompletterande data från fastighetsdatabasen Datscha vilket tillsammans gav ett urval på 109 onoterade företag med förvaltningsfastigheter.
Undersökningen resulterade i att det finns ett positivt samband mellan balansomslutning och verkligt värde samt mellan skuldsättningsgrad och verkligt värde. Utifrån resultatet förs ett resonemang kring hur verkligt värde kan öka balansomslutningen och hur företag med hög skuldsättningsgrad möjligen tillämpar verkligt värde för att sänka skuldsättningsgraden.
Kapitel 1: Inledning...1
1.1 Introduktion ...1
1.2 Problem ...2
1.2.1 Problemdiskussion ...4
1.2.2 Problemformulering ...5
1.3 Syfte ...5
1.4 Disposition ...5
1.5 Kapitelsammanfattning ...6
Kapitel 2: Metod...7
2.1 Vetenskaplig utgångspunkt ...7
2.2 Induktiv kontra deduktiv ...7
2.3 Teoretisk referensram ...8
2.4 Kapitelsammanfattning ...11
Kapitel 3: Teori...12
3.1 RR 24 – IAS 40 – BFN ...12
3.2 Grundläggande utgångspunkt ...13
3.3 Ägarförhållande ...14
3.4 Bonus ...15
3.5 Skuldsättningsgrad...16
3.6 Storlek ...18
3.7 Lönsamhet ...19
3.8 Geografiskt område...19
3.9 Revisionsbolag...20
3.10 Kapitelsammanfattning ...22
Kapitel 4: Empirisk metod ...23
4.1 Introduktion ...23
4.2 Datainsamlingsmetod...23
4.2.1 Diskussion av tillämpad metod...24
4.3 Urval ...25
4.5.6 Geografiskt område ...29
4.5.7 Revisionsbolag...29
4.6 Kapitelsammanfattning ...30
Kapitel 5: Empirisk analys...31
5.1 Inledning ...31
5.2 Generell statistik över variabler...32
5.3 Bivariat analys. ...33
5.4 Multivariat analys ...36
5.5 Analyssammanställning ...38
5.6 Hypotessammanställning ...39
5.7 Kapitelsammanfattning ...40
Kapitel 6: Slutsats...41
6.1 Utvärdering av resultatet ...41
6.2 Egna reflektioner ...44
6.3 Förslag till fortsatt forskning ...46
Källförteckning...47
Kapitel 1: Inledning
I det här avsnittet kommer en introduktion till vårt valda problemområde att presenteras. En diskussion kring problemet kommer att mynna ut till en problemformulering och vi kommer även att redogöra för uppsatsens syfte.
1.1 Introduktion
Vid värdering av fastigheter spelar valet av värderingssätt en avgörande roll för företagets redovisade resultat och ställning. Då fastigheter omfattar stora värden påverkar respektive värderingsmetod redovisat eget kapital på olika sätt (Sandell, 2001). Därför kan det vara intressant att undersöka utifrån vilka kriterier svenska fastighetsbolag beslutar om vilken värderingsmetod de ska tillämpa. Värderingen är en viktig del av företagets redovisning och används dels vid förvärv och försäljning av en fastighet eller när fastigheten ska belånas och när värderingen ligger till grund för redovisningen av fastigheten (Lantmäteriverket &
Mäklarsamfundet, 2006).
Svenska onoterade företag med innehav av förvaltningsfastigheter har valmöjlighet att redovisa enligt Redovisningsrådets rekommendationer för förvaltningsfastigheter (RR 24) till anskaffningsvärde eller att redovisa som svenska noterade företag och då enligt den internationella redovisningsstandarden IAS 40, där man redovisar antingen till anskaffningsvärde eller till verkligt värde. Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd har inte uttalat sig om förvaltningsfastigheter och då hänvisas företagen till att söka vägledning via RR 24.
Värderingen av förvaltningsfastigheter påverkar inte bara resultatet utan det kan också innebära ett riskmoment för företaget i de fall de värderar sina tillgångar för högt, övervärdering, eller ett riskmoment för andra intressenter i de fall tillgångar värderas för lågt, undervärdering. Vid övervärdering riskerar bolaget, som då blir beviljade till en högre kredit hos långivare, att överskatta sina ekonomiska resurser. Då bolaget undervärderar sina
Begreppet marknadsvärde, vilket även kan benämnas som verkligt värde (Sandell, 2001), för en fastighet kan definieras som en rad olika antaganden som gjorts för att uppskatta en fastighets värde om den skulle säljas på en öppna marknaden idag. Uppskattningen bygger på antaganden om fastighetens fysiska tillstånd, vilket läge marknaden befinner sig i och möjliga köpare. (Assimakopoulos, French, Hatzichristos & Pagourtzi, 2003)
Med anläggningstillgång förstås tillgång som är avsedd att stadigvarande brukas eller innehas i verksamheten (Bokföringslagen 4kap 1§ 1st). Anläggningstillgångar delas vidare upp som materiella och immateriella. En materiell tillgång existerar fysiskt på så vis att det går att se och ta på den, till exempel byggnader och maskiner. Den immateriella tillgången har ingen fysisk existens utan kan vara till exempel ett patent. (Westermark, 2006)
En fastighet där det bedrivs en verksamhet, som med tillgångar genererar intäkter, benämns som rörelsefastighet och ses som en materiell anläggningstillgång. Då intäkterna genereras av hyresintäkter eller värdestegring, som är oberoende av andra tillgångar i företaget, benämns fastigheten som förvaltningsfastighet. (Westermark, 2006) Eccles och Holt (2001) menar att en förvaltningsfastighet som inte skiljer sig från andra finansiella placeringar, exempelvis aktier och obligationer, bör behandlas lika i redovisningen. Förvaltningsfastigheter är inte materiella anläggningstillgångar i den mån att de inte har till syfte att främja verksamhetens produktion eller tillhandahålla en tjänst. Då den ekonomiska bakgrunden är likställd mer med en finansiell placering bör den också redovisas därefter, det vill säga utan avskrivningar.
(Eccles & Holt, 2001)
1.2 Problem
Ingmar Rindstig (2008), som är auktoriserad revisor samt chef på Ernst & Young Real Estate, skriver i artikeln ”Hur påverkar redovisningen till verkligt värde dagens marknadssituation” i fastighetsnytt att skillnaden mellan noterade och onoterade fastighetsbolag har uppkommit när IAS 40 blev aktuellt i januari 2005. Enligt Rindstig (2008) redovisar alla svenska börsnoterade fastighetsbolag numera sina fastigheter till verkligt värde (Fastighetsnytt 5/2008) medan onoterade privatägda fastighetsbolag fritt väljer om de värderar sina fastigheter till verkligt värde enligt IAS 40 eller till anskaffningsvärde enligt Årsredovisningslagen (ÅRL)
och RR 24. Värdering till verkligt värde enligt IAS 40 kan tänkas underlätta förståelsen av ett fastighetsbolags ekonomiska rapportering då fastighetsvärdet är av avgörande intresse vid analys av företaget. Om däremot fastigheterna värderas till en historisk anskaffningskostnad blir informationen relativt oanvändbar i informations- och analyssyfte (Fastighetsnytt 5/2008).
När vi berör redovisningsval där företag har möjlighet att påverka resultatet kommer vi även ta del av hypoteser om resultatutjämning eller ’income smoothing’ som det heter på engelska.
Med resultatutjämningsteori (RUT) kan företag dölja verkligt resultat för intressenter genom att använda sig av olika metoder för att få fram inkomstströmmar som inte överrensstämmer med verkligheten. (Huang, Zhang, Dies & Moffit 2009)
I artikeln ”Stor risk att lita blint på redovisade värden” av David Bergstrand (2008) i fastighetsnytt kan man läsa att vid redovisning till verkligt värde med IAS 40 får förändringar i fastighetsvärdet stor inverkan på resultatet. När värdet på fastighetsbeståndet ökar menar Tobias Kaj (2008), fastighetsanalytiker på Handelsbanken Capital Markets, att resultatet följer med i samma riktning och tvärt om när värdet på fastigheterna minskar. Utifrån effekterna som orsakas av att redovisa till verkligt värde finns en tendens att värdering till verkligt värde istället är en värdering till ett önskvärt värde om man inspekterar mer ingående.
Han diskuterar vidare huruvida värderingen av förvaltningsfastigheter ska ske internt av personer inom företaget eller externt av en utomstående värderingsman. Kaj (2008) förklarar även att det finns för- och nackdelar med båda alternativen. Två risker med intern värdering anser han vara att differensen mellan olika fastighetsvärden ökar om företagen använder olika tillvägagångssätt samt att värdena har en tendens att pressas upp för att gynna ägare eller ledning. Vidare menar Kaj (2008) att företagen kan påverka externa värderare att uppskatta ett önskvärt värde då de har informationsövertag gentemot värderaren (Fastighetsnytt 4/2008).
King (2009) menar att företag i en situation där marknadsvärdet går ner tenderar att inte redovisa ett lägre marknadsvärde på en tillgång utan de döljer nedgången genom att använda samma värde som föregående räkenskapsårs redovisade värde. Han menar vidare att anledningen till att företagen inte redovisar en nedgång av tillgången kan bero på att det är
1.2.1 Problemdiskussion
Då onoterade fastighetsbolag har möjlighet att välja redovisningssätt till sina förvaltningsfastigheter där alternativen är att redovisa till anskaffningsvärde eller till verkligt värde enligt IAS 40 uppstår val som kommer att påverka redovisat resultat. Verkligt värde ska enligt Westermark (2006) räknas fram på ett tillförlitligt sätt men företagen kan tillämpa olika metoder för att uppskatta det ”verkliga värdet”. Väljer företagen möjligen värderingsmetod beroende på vilken av dem som på bästa sätt överensstämmer med deras önskvärda värde?
Huang et al (2009) menar att företagsledningar ägnar sig åt olika metoder för resultatutjämning för att dölja det verkliga resultatet för intressenter. Detta anser vi kan innebära att onoterade företag, som har ett redovisningsval gällande värdering av förvaltningsfastigheter, kan bidra till att företagen använder just värderingen för att göra resultatutjämning.
Enligt King (2009) föredrar företag att inte skriva ner sina tillgångar även om marknadsvärdet har sjunkit. Vid redovisning av förvaltningsfastigheter ska man enligt RR 24 utgå från det verkliga värdet på balansdagen men det kan innebära svårigheter för företaget att veta det exakta marknadsvärdet vilket då kan leda till att företagen i enlighet med King (2009) inte tar hänsyn till den rådande marknaden utan använder det verkliga värdet från föregående år. En bidragande faktor till problemet anser vi vara den diffusa förklaringen av verkligt värde och att redovisningsvalet ger möjligheter att påverka fastställandet av verkligt värde.
Vad gäller noterade företag kopplas de ihop med regelverk för externredovisning och ett mer precist regelsystem (Sandell, 2001) vilket vi anser borde ge mindre rum för inverkan på resultatet . Då onoterade företag inte sätts ihop med ett lika utvecklat regelsystem anser vi att det borde bildas möjligheter för onoterade företag att påverka sin situation genom att välja redovisningsval med omsorg.
1.2.2 Problemformulering
För att utreda anledningarna till de svenska onoterade fastighetsbolagens val av metod vid redovisning av förvaltningsfastigheter samt för att få en inblick i vilka ekonomiska konsekvenser detta får lyder vår problemformulering enligt följande:
– Vad påverkar onoterade företags val av värderingsmetod gällande förvaltningsfastigheter?
1.3 Syfte
Syftet med uppsatsen är att förklara vad som påverkar svenska onoterade företags redovisningsval vid värdering av förvaltningsfastigheter.
1.4 Disposition
Kapitel två: Här går vi igenom uppsatsens metod där vi redogör för vår deduktiva ansats och vilka teorier vi kommer att använda oss av vid hypotesutvecklingen.
Kapitel tre: Kapitlet innehåller inledningsvis beskrivningar av redovisningsregler som är grundläggande för undersökningen. Därefter presenteras varje teori i olika avsnitt som i sin tur utmynnar i en hypotes som bygger på avsnittets innebörd.
Kapitel fyra: I kapitlet för vi en diskussion om vilken datainsamlingsmetod vi har tillämpat för studien. Vidare presenteras studiens operationalisering, där vi framför hur vi ska göra våra variabler mätbara, samt dess reliabilitet och validitet.
Kapitel sex: I det avslutande kapitlet presenteras undersökningens slutsatser och en diskussion förs kring huruvida resultatet kan kopplas tillbaka till teorin. Avslutningsvis sammanför vi analysens resultat med våra egna reflektioner och ger förslag till vidare forskning.
1.5 Kapitelsammanfattning
Vid värdering av förvaltningsfastigheter spelar valet av värderingsmetod en avgörande roll för företagets redovisade resultat och ställning. Svenska onoterade företag har valmöjligheten att värdera sina förvaltningsfastigheter, antingen enligt RR24 till anskaffningsvärde eller enligt IAS 40 till verkligt värde. Med verkligt värde menas marknadsvärde vilket är ett uppskattat värde om fastigheten skulle säljas på en öppen marknad vid aktuell tidpunkt. Detta innebär att företag kan påverka sitt resultat genom val av värderingsmetod samtidigt som valet har stor betydelse för utomstående intressenter i informations- och analyssyfte. En diskussion som uppstod när vi fick kännedom om problemet var vad det är som påverkar företags val av värderingsmetod och hur valet påverkar redovisningen. Syftet med uppsatsen är således att förklara vad som påverkar svenska onoterade företags redovisningsval vid värdering av förvaltningsfastigheter.
Kapitel 2: Metod
I kapitlet kommer vi till att börja med presentera hur vi ska gå till väga för att uppfylla vårt syfte. Då vi utgår från tidigare forskning och existerande teorier har vi valt att arbeta utifrån en deduktiv ansats. Vidare presenteras vår teoretiska referensram där vi redovisar utifrån vilka teorier vi har valt att belysa problemet.
2.1 Vetenskaplig utgångspunkt
Vårt syfte är att förklara vilka faktorer som påverkar svenska onoterade företags redovisningsval vid värdering av förvaltningsfastigheter vilket innebär att studien är av förklarande karaktär. För att utföra studien krävs beaktning av de lagar och regelverk som berör svenska onoterade företags redovisningsval. Tillsammans med bestämmelserna kommer vi att utgå från existerande teorier, tidigare forskning och egen kunskap för att arbeta fram hypoteser, angående påverkande faktorer vid redovisningsval, vilka vi sedan ska ställa i jämförelse mot insamlad data.
2.2 Induktiv kontra deduktiv
Då syftet med uppsatsen är att förklara vad som påverkar redovisningsval ser vi till redovisningsteori där det finns olika ansatser för att utreda problemet (Schroeder, 2001). En ansats där man ställer existerande teorier och tidigare forskning mot insamlad data kallas deduktion. Induktiv ansats innebär att man utan förkunskaper ger sig ut i verkligheten för att dra slutsatser, som inte är påverkade av tidigare kunskaper utan endast är baserad på insamlad empirisk data. (Jacobsen, 2002)
Det finns en mängd tidigare forskning om redovisningsval som ger oss möjlighet att få en inblick i vilka teorier som kan vara användbara vid belysning av liknande problem. Den deduktiva ansatsen grundar sig på att forskaren sedan tidigare har kunskaper i ämnet och med vår insikt om tidigare forskning blir valet av deduktiv ansats påtagligt då vi inte har något
vi trots detta skulle ha valt en induktiv ansats, och helt utgått från ett antal observationer om hur onoterade företag redovisar vid värdering av förvaltningsfastigheter, skulle vi stött på problematik med att se hur företaget påverkas av inre och yttre omständigheter. (Jacobsen, 2006)
Enligt Schroeder (2001) är alla uppsatser genom redovisningsteori med deduktiv ansats beroende av forskarens förmåga att kunna tolka information och relatera till redovisning på ett logiskt vis vilket är en avgörande faktor för att få en trovärdig slutsats. Våra tidigare studier inom redovisning och den litteratur och de vetenskapliga artiklar om redovisningsval som vi tagit del av tror vi kan vara till hjälp för att tolka och formulera en objektiv slutsats. Vi är medvetna om att den deduktiva ansatsens nackdelar som vi ska beakta då det ofta ses som oundvikligt att forskaren, med sina tidigare erfarenheter i ämnet, tenderar att leta efter de svar som styrker de förväntningar man hade när undersökningen inleddes (Jacobsen, 2006).
2.3 Teoretisk referensram
En teori kan inte förväntas ge en fullständig förklaring och redovisning av verkligheten då den endast är en teoretisk konstruktion av verkligheten. Därmed kan det vara lämpligt att utgå från flera olika teorier så man får alternativa teoretiska perspektiv och infallsvinklar på samma fenomen. Det finns olika synsätt och perspektiv på vad som utgör en teori.
Definitioner av teori kan skilja sig åt något beroende på vem som har upprättat definitionen.
( Deegan & Unerman, 2005) Varje teori ska grunda sig på logiska, systematiska och konsekventa antaganden. En teori kan i sin enklaste form grunda sig på endast en tro, men för att en teori ska vara användbar måste den ha en bred acceptans. (Deegan & Unerman, 2005) De teorier vi ska använda i hypotesutvecklingen är erkänt accepterade och har i tidigare forskning visat sig framgångsrika vid studier av redovisningsval (Carpenter & Feroz, 2001;
Collin, Tagesson, Andersson, Cato & Hansson, 2008; Criado-Jiménez, Fernández-Chulián, Larrinage-González & Husillos-Carqués F J, 2008) och de är positiv redovisningsteori (PAT) och systemorienterade teorier (SOT). Vi kommer även att använda oss av RUT som tillsammans med PAT utgör gruppen ekonomiska teorier. I samlingsnamnet SOT ingår legitimitetsteori, intressentteori och institutionell teori (Deegan & Unerman, 2005) där vi beaktar samtliga i studien.
Då vi studerar ett fenomen som berör redovisning använder vi oss av redovisningsteori i enlighet Deegan och Unerman (2005) då den har som mål att åstadkomma grundsatser och relationer för att förklara undersökta fall och förutspå kommande beteende inom redovisning.
Genom att använda redovisningsteori, enligt Schroeder (2001), ger det oss en bild varför företag väljer speciella redovisningsmetoder och efter vilka attribut företagen väljer redovisningsval. Detta är legitimt för vår forskning.
Syftet med vår studie är att genom insamlad data ge en förklaring av fenomenet vad som påverkar företags redovisningsval vid värdering av förvaltningsfastigheter. Vi kommer således att utgå från positiva teorier eftersom de grundar sig på empiriska undersökningar som ger en bild av hur verkligheten ser ut (Deegan & Unerman, 2005). Alternativet hade varit att utgå från normativa teorier vilket inte hade fungerat i vår studie då sådana teorier bygger på hur forskaren anser att det bör vara under vissa bestämda omständigheter (Deegan &
Unerman, 2005).
PAT, som bygger på agentteori, beskriver relationer mellan företagsledning och de parter som har informationsbehov av ett företags finansiella ställning (Deegan & Unerman, 2005).
Relationen mellan de parter som på något sätt är sammanlänkade till ett företag påverkas av dess redovisningsval eftersom att det ligger i alla parters intresse att maximera sin egen nytta (Jensen & Meckling, 1976). PAT innehåller tre faktorer som påverkar redovisningen vilka är företagets bonusförhållanden, skuldsättningsgrad och företagsstorlek (Watts & Zimmerman, 1990) där den sistnämnda har använts för att förklara redovisningsval, resultatutjämning och information beroende på situation ”disclosure” (Wong, 1988; Wilson & Shailer 2007; Jayne
& Kerrie, 1999). Som komplement till PAT kommer vi att använda oss av RUT vilket är en teori om att företagsledare vill maximera sin egen nytta men framförallt dölja ett resultat som inte anses som nog tillfredsställande för intressenter (Huang et al, 2009).
Deegan och Unerman (2005) menar att det inte går att studera ett ekonomiskt fenomen utan att ta hänsyn till samhället där företaget verkar, den politiska omgivningen och deras ekonomi.
För att ta hänsyn till samhällets påverkan på företaget och vice versa kommer vi använda oss av legitimitetsteorin, intressentteorin och den kompletterande institutionella teorin. De härstammar från en grupp teorier som heter politisk ekonomisk teori och de är i sin tur såkallade systemorienterade teorier (Deegan & Unerman, 2005). Dessa teorier utgår från att företag ingår i en social struktur som har normer, värderingar och självklarheter gällande vad som anses acceptabelt och hur faktorerna i sin tur påverkar beslutsfattningar vid redovisningsval (Carpenter & Feroz, 2001).
Figur 1 Teoretisk referensram
2.4 Kapitelsammanfattning
Då syftet med uppsatsen är att förklara vilka faktorer som påverkar företags redovisningsval vid värdering av förvaltningsfastigheter är studien av förklarande karaktär. Valet av ansats för studien har fallit på en deduktiv ansats. Detta beroende på att vi sedan tidigare har viss kunskap inom ämnet samt att det finns en mängd tidigare forskning om redovisningsval att ta del av. Detta har hjälpt oss att välja teorier och metoder som tidigare visats vara användbara vid liknande forskning. Teorierna vi kommer att använda oss av vid hypotesutveckling och förklaring av fenomenet om vad som påverkar företags redovisningsval är ekonomiska teorier samt systemorienterade teorier.
Kapitel 3: Teori
Kapitlet innehåller beskrivningar av de redovisningsregler om förvaltningsfastigheter som är relevanta för svenska onoterade företag. Därefter redogör vi för Positiv redovisningsteori, Agentteori, Resultatutjämningsteori och de Systemorienterade teorierna; Legitimitetsteori, Intressentteori och Institutionell teori. Efter varje avsnitt följer hypoteser som bygger på resonemanget kring teoriernas innebörd.
3.1 RR 24 – IAS 40 – BFN
Vad gäller svenska onoterade företags värdering och redovisning av förvaltningsfastigheter ska den efter anskaffningstidpunkt ske med tillämpning av RR 12, materiella anläggningstillgångar, det vill säga till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella ned- och uppskrivningar (RR 24). Vidare är RR 24 baserad på internationella redovisningsstandarden IAS 40 vilket innebär att de även kan redovisa förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Företaget får dock endast redovisa förvaltningsfastigheten som tillgång när de framtida ekonomiska fördelarna kommer att berika företaget och när det verkliga värdet är framräknat på ett trovärdigt sätt. Enligt RR 24 är företag skyldiga att lämna upplysningar om verkligt värde på sina förvaltningsfastigheter.
Det är enligt RR 24 även önskvärt, men inte nödvändigt, att värderingen är gjord av en oberoende värderingsman med kompetens och sakkunnighet vad gäller värdering av fastigheter av liknande art. BFN har inte gett ut något allmänt råd gällande förvaltningsfastigheter och i de fall BFN inte har uttalat sig får företagen, men måste inte, söka vägledning genom Redovisningsrådets rekommendationer. I fallet förvaltningsfastigheter innebär det att BFN:s utgångspunkt är RR 24 och då till historisk anskaffningskostnad med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella ned- och uppskrivningar.
Figur 2 Redovisningsval: Figuren visar redovisningsval för förvaltningsfastigheter, rutor som är ifyllda är BFN:s utgångspunkt för redovisning av förvaltningsfastigheter.
3.2 Grundläggande utgångspunkt
För att uppfylla syftet med studien kommer vi under kapitlet att utveckla hypoteser om möjliga orsaker till företags redovisningssval gällande förvaltningsfastigheter. För att skapa relevanta hypoteser har vi valt att utgå från ett grundläggande antagande som ligger till grund för vidare hypotesutveckling. Vår grundläggande utgångspunkt för undersökningen är att företag tenderar att välja redovisningsmetod för sina förvaltningsfastigheter utifrån eftersträvat resultat.
I studien använder vi oss av två olika teorigrenar vilket bör ge oss ett bredare spektra av tänkbara utfall. Teorierna vi använder oss av är de ekonomiska teorierna; PAT och RUT samt SOT; legitimitetsteori, intressentteori och institutionell teori. En positiv teori har som syfte att förklara och beskriva hur ett särskilt fenomen förhåller sig (Deegan & Unerman, 2005).
Termen positiv forskning populariserades i ekonomiska sammanhang av Friedman (1953).
Termen används för att skilja mellan forskning som syftar till att förklara hur någonting är och forskning som avser att beskriva hur det bör vara. PAT härstammar från agentteorin som ger en förklaring till företagsledares redovisningsval. (Deegan & Unerman, 2005) Vidare är
SOT är ett samlingsnamn för de teorier som berör företaget och dess omgivning. Teorin tillåter oss fokusera på företagets avslöjande av information och relationen till deras omgivning; staten, individer och grupper. Ur ett SOT perspektiv anses företaget påverka, och låter sig påverkas av, samhället de verkar i. (Deegan & Unerman, 2005) Utifrån SOT förväntar vi oss kunna hitta samband mellan företagens redovisningsval och företagens ställning, vidare vill vi med hjälp av teorierna kunna undersöka skillnader och likheter på företagens redovisningsval.
3.3 Ägarförhållande
Då vi undersöker företagens redovisningsval vid redovisat värde av förvaltningsfastigheter berör vi relationen mellan företagsledare och resursägare. För att undersöka relationen mellan dessa parter använder vi oss av agentteorin då den koncentrerar sig på förhållandet mellan parterna och de brister i informationsflödet som kan tänkas uppstå mellan dem. (Deegan &
Unerman, 2005) Informationsflödet störs för att företagsledarna har mer information än ägarna till de ekonomiska resurserna vilket bildar en asymmetri som påverkar ägarna negativt då de inte vet om eller hur deras intressen tillgodoses (Adams, 1994). Karakteristiska skäl till konflikter mellan ägare och företagsledning kan vara ledningens intresse i att avleda resurser till fördel för dess privata vinning. Eller att företagsledningen fattar ekonomiska beslut resulterande i ekonomisk vinning inom en kort tidsperiod då de inte vet hur länge de kommer att tillhöra företaget. Enligt agentteorin går ägarna händelserna i förväg och utgår från att ledningen drivs av egenintresse vilket medför att de, såvida de inte begränsas, kommer att vidta åtgärder som gynnar deras intresse, och missgynnar ägarnas intresse. För att få resursägare och företagsledning att sträva mot gemensamma mål upprättas avtal med normer och riktlinjer mellan parterna. (Deegan & Unerman, 2005) För att avtalen ska fungera krävs det även att ledningen och ägarna är rationella samt att ägarnas intresse tillgodoses och därmed maximerar deras välstånd (Adams, 1994). Agentteorin är intressant för vår studie då den behandlar relationen mellan företagsledare och resursägare, i vårt fall mellan företagsledare och kreditgivare, aktieägare och myndigheter. Båda parter vill enligt agentteorin maximera sin egen nytta men det är egentligen bara företagsledarna som har valmöjligheten att påverka vems nytta som ska tillgodoses. Då vi ser till onoterade företag med koncentrerad ägarandel skulle det kunna innebära att företagets ledning och resursägare
är samma personer vilket skulle medföra att de använder en värderingsmetod som ökar värdet på förvaltningsfastigheter för att maximera deras nytta.
H 1: Det finns ett positivt samband mellan ägarkoncentration och värdering till verkligt värde.
3.4 Bonus
Då vårt syfte med uppsatsen är att förklara företags redovisningsval använder vi oss av PAT som behandlar hur olika redovisningsval påverkar och upprätthåller relationen mellan organisationen och dess berörda parter (Deegan & Unerman, 2005). Samtidigt som företagen handlar för att tillgodose sitt eget ekonomiska intresse måste de ta hänsyn till de parter som är kopplade till organisationen och på något sätt är intresserade av organisationens ekonomiska rapportering. Exempel på parterna kan vara; kreditgivare, skatteverket, kunder etcetera.
Grundarna till PAT, Watts och Zimmerman (1978), menar att en central punkt i PAT är att företag fokuserar på sitt eget ekonomiska intresse. Vad man menar med det är att företags redovisningsval till stor del beror på vilken metod som uppfyller dess ekonomiska intresse på bästa sätt (Martens & Stevens, 1993). Genom att använda PAT förväntas vi kunna hitta en förklaring till hur relationer mellan företaget och berörda parter påverkar företagets redovisningsval. Då PAT behandlar många olika relationsområden kommer teorigruppen vara grunden i vårt arbete att studera hur relationer mellan en organisations olika parter påverkar företagets redovisningsval och hur det i sin tur påverkar redovisningen.
Ur PAT har Watts och Zimmerman (1990) vidare arbetat fram tre variabler som kan förklara hur företag tenderar att redovisa beroende på deras; bonusförhållanden, skuldsättningsgrad och företagets storlek.
Om ett bonussystem är baserat på företagets resultat antas företagsledningens redovisningsstandarder påverkas. Syftet är att forma de ekonomiska rapporterna så de
där med också ökar resultatet (Martens & Stevens, 1993). Detta leder till att bonusen ökar såvida inte företagets styrelse formar bonussystemet efter redovisningsmetod (Watts &
Zimmerman, 1990).
I ett företag med bonussystem baserat på företagets resultat kan det tyckas relevant att det ligger i ledningens intresse att utforma redovisningen på så vis att framtida intäkter beaktas i den aktuella periodens redovisning och därmed också öka resultatet. Ledningen kan dock forma sina redovisningsstandarder ur ett bonusmaximerande syfte trots att de inte tidigarelägger vinster. Genom att istället tidigarelägga kostnader och senarelägga vinster kan ledningen koncentrera vinsterna till en senare period i hopp om att den periodens vinst ska bli så pass hög att den ger bonus. Åtgärder för att minska vinsten har också visats förekomma om vinsterna är så pass höga att de överstiger den nivån för maximal bonusutbetalning.
Senareläggning av det överskjutande vinstbeloppet ökar därmed chansen för framtida bonusutbetalningar. (Healy, 1985)
Watts och Zimmerman (1990) hävdar att chefer kan tänkas manipulera siffror när det finns skäl att göra det, till exempel när chefens bonus är procentuellt uträknad på det redovisade resultat är chansen större att resultatet har påverkats. Vidare menar de att intressenter som inser att företagsledarna är benägna att manipulera redovisningssiffrorna ser objektivt på resultatet eller till och med kan förutsäga vilken väg eller med hur mycket chefer kommer att manipulera redovisning. (Watts & Zimmerman, 1990) Utifrån teorierna om att företagsledare vill öka resultatet för att erhålla bonus formulerar vi en hypotes om att företag med bonussystem värderar till verkligt värde.
H 2: Det finns ett positivt samband mellan företag som belönar sina chefer med bonus och värdering till verkligt värde.
3.5 Skuldsättningsgrad
Vad gäller hypotesen om skuldsättningsgrad menar Watts och Zimmerman (1990) att företag med hög skuldsättningsgrad är mer benägna att använda sig av redovisningsmetoder som ökar företagets intäkter samtidigt som de vill ge ett intryck till investerare och långivare om att de följer utsatta redovisningsregler och normer. Relationen med investerare och långivare samt
andra intressenter är extra viktig för företag med hög skuldsättingsgrad då de här intressenterna styr företagets ekonomiska begränsningar. För att upprätthålla goda relationer mellan parterna vill därför de här företagen använda redovisningsmetoder som ger ett högt resultat. (Watts & Zimmerman 1990) Då hypotesen om skuldsättningsgrad behandlar företagets relation med intressenter drar vi även en parallell till intressentteori som behandlar hur företagen påverkas av grupperingarna i samhället. Grupperna har i sin tur olika synsätt på hur organisationen ska styras och företaget försöker arbeta fram ett sätt som ses som acceptabelt för alla typer av grupper som har inverkan på företaget. (Deegan & Unerman, 2005) Grupperna består av flera eller en individ som kan påverka eller påverkas av företagets uppnående eller misslyckande av mål (Kusyk & Lazano, 2007). Då det är onoterade företag vi studerar ser vi till mindre företag och vad gäller intressentteori i mindre och medelstora företag menar Jenkins (2006) att intressentteorin grundar sig mer på ett mer informellt förtroende och personlig kontakt vilket bör kunna medföra att företagets val av redovisningsmetod påverkas av dess intressenter.
Dagens intressenter har höga förväntningar på att deras vilja ska ha inflytande hos företagens befattningshavare vid beslutsfattande. Intressenterna som vill få sin åsikt hörd är inte bara kunder och anställda utan också investerare, långivare, institutioner, staten samt även konkurrenter. (Clement, 2005) Företag måste genom sin ekonomiska rapportering behålla sitt rykte om att de uppfyller intressenternas krav och samtidigt se till att företaget har en långsiktigt hållbar ekonomisk plan. Intressenter uppfattar ett företag med en god ekonomisk situation som pålitligt och att de har möjlighet att uppfylla intressenters krav i framtiden.
(Brown, 1995) Utifrån intressentteorin reflekterar vi över om företag kan tänkas välja redovisningsmetod utifrån vilken metod som på bästa sätt utformar den ekonomiska rapporteringen och på så vis att den övertygar intressenten, till exempel kreditgivare, att företaget uppfyller de krav som är ställda på företaget. När investerare och långivare ska skapa sig en uppfattning om ett företags ekonomiska ställning granskas företagets finansiella rapportering. Det ligger således i företagets intresse att utforma rapporteringen på ett tillfredställande vis för dess intressenter. Vi vill därför undersöka om företag med hög skuldsättingsgrad tenderar att välja redovisningsmetoder som ökar företagets resultat.
3.6 Storlek
Hypotesen förutsäger att ett större företag sannolikt har större benägenhet än mindre företag att använda redovisningsmetoder som reducerar deras vinst (Watts & Zimmerman, 1990).
Anledningen till att större företag vill redovisa lägre resultat är att de har större påtryckningar från omvärlden då det exempelvis kan ge ett intryck av att företaget ägnar sig åt överprissättning och på så vis ådra sig negativ publicitet om de visar för höga vinster (Tennant
& Rolling, 1994) . Hypotesen kan också hänga ihop med antagandet av att större företag påverkas mer av statens ingripanden och vill därför minska resultatet och därmed också minska statens påverkan. Ur vår studies perspektiv vill vi att hypotesen ska ge oss svar på om storleken på företaget påverkar deras redovisningsval.
H 4: Det finns ett negativt samband mellan stora företag och värdering till verkligt värde.
När vi ser till företagens storlek vill vi även beakta institutionell teori som ger oss en inblick i hur företagen kan påverkas och efterlikna företag med samma omgivning och storlek. För att arbeta fram en hypotes har vi tagit del av DiMaggio och Powells djupare insikt i institutionell teori där de använder sig av ordet ”isomorphism” för att förklara företagens tendenser till att efterlikna sin branschs normer och strukturer. De förklarar vidare att isomorphism är en process där ett företag framkallar ett efterliknande beteende då företaget eftersträvar att likna andra företag i samma omgivning. På grund av isomorphism är företagen utsatta för ett tryck som enligt DiMaggio och Powell gör att homogeniteten ökar och företagen rör sig mot normer som ses som legitima av omgivningen. (Carpenter & Feroz, 2001) Vidare har tre typer av institutionell isomorphism urskiljts; tvingande, efterliknande och normativ (Kasperskaya, 2008). Vi belyser efterliknande isomorphism i studien då den säger att företagsledare väljer att imiterar de företag som verkar inom samma institutionella område. Då vi ser till onoterade företag är det troligt, med stöd av institutionell teori, att de större onoterade företagen efterliknar noterade företag. Då noterade företag måste följa IFRS finns möjligheten att värdera till verkligt värde och enligt Rindstig (2009) anammar alla noterade företag redovisningsmetoden och vi bildar en mothypotes till att större företag redovisar till verkligt värde.
H 5: Det finns ett positivt samband mellan stora företag och värdering till verkligt värde.
3.7 Lönsamhet
Vi använder oss av RUT som ett komplement till agentteorin och PAT. Teorin innebär att företagsledningar använder sig av resultatutjämning för att modifiera ett resultat så de ger ekonomiska fördelar och tillfredställer intressenter (Athanasakou, 2007). Genom agentteorin menar Lightstone och Driscoll (2008) att företagsledare döljer negativa resultat för att skydda sitt eget rykte, sin kompensation, kontroll och sina karriärmöjligheter vilket också kan ses som en typ av resultatutjämning. Vidare trycker teorin på att företagsledningar använder sig av resultatutjämning för att bra resultat ger ekonomiska fördelar och tillfredsställda intressenter (Lightztone & Driscoll, 2008). Precis som agentteorin utgår RUT från att företagsledarna vill maximera sin egen nytta och därför ägnar de sig åt att manipulera siffror (Athanasakou, 2007). Anledningen till att företag använder sig av resultatutjämning och modifierar resultatet kan säkerligen bero på olika faktorer. En anledning till att sänka redovisat resultat kan definitivt vara ur skattesynpunkt då företag vill maximera sin egen nytta genom att sänka sina skattekostnader.
H 6: Det finns ett negativt samband mellan lönsamma företag och värdering till verkligt värde.
3.8 Geografiskt område
Legitimitetsteori innebär att organisationer ständigt försäkrar sig om att de verkar inom de gränser och normer som anses vara legitima inom deras branschkultur. Organisationerna stävar ständigt efter att omvärlden ska uppfatta dem som legitima vilket kräver att företaget arbetar med att anpassa sig efter normer och gränser. (Deegan & Unerman, 2005) Normerna och gränserna är vidare inte fastställda utan förändras ständigt över tid och de är i sin tur
Enligt Lightstone och Driscoll (2008) förklarar legitimitetsteorin att genom tillhandahållande av information om företagets situation och deras åtgärder vid en nedgående trend kan legitimiteten bevaras eller till och med förbättras. En annan metod som företag använder sig av är att till viss mån hemlighetshålla information så utseendet överrensstämmer med uppfattningen om företaget och det är ibland tillräckligt för att uppnå legitimitet. Faktum är således att legitimitet är en fråga om perception vilket ger möjligheter till att utelämna information som kan förändra åhörares syn på företaget. (Criado-Jiménez et al, 2008)
Vad som anses vara legitimt borde dock skilja sig beroende på i vilket geografiskt område ett företag verkar då legitimiteten bestäms av de normer och gränser som finns i det specifika området. Onoterade företag i till exempel ett storstadsområde som omgivs av börsnoterade bolag inom samma bransch kan tänkas ha incitament att följa de normer och gränser som hägrar i deras geografiska område. Det skulle således vara mer troligt att onoterade fastighetsbolag i storstadsregioner värderar till verkligt värde än fastighetsbolag i mindre regioner som inte omgärdas av börsnoterade bolag inom samma bransch. En annan tanke till varför företag inom samma geografiska område verkar efter samma normer och gränser kan vara att arbetskraften cirkulerar inom respektive område vilket leder till att kompetens och värderingar sprids ut inom den geografiska regionen. Med det här resonemanget om att företag inom samma geografiska område kan tänkas sträva efter att efterlikna varandra för att uppnå legitimitet formulerar vi följande hypotes.
H 7: Företag använder den redovisningsmetod som anses vara legitim i deras geografiska område.
3.9 Revisionsbolag
Institutionell teori är ett komplement till legitimitetsteorin och intressentteorin då den enligt Deegan och Unerman (2005) blivit en mycket använd teori, inte minst vid organisationsanalyser utan också vid tidigare redovisningsforskning (Collin et al, 2008;
Falkman & Tagesson, 2008) Teorin används som komplement för att förstå hur organisationer reagerar på sociala och institutionella förväntningar och påtryckningar från omvärlden (Deegan & Unerman, 2005). Den institutionella teorin anses av Carpenter och Feroz (2001) att vara en viktig teori när man ska förklara redovisningsval i organisationer där
nyttomaximerande aktieägare inte har tillräcklig inflytande för att påverka redovisningssättet på grund av deras position i företaget. Carpenter och Feroz (2001) beskriver vidare att organisationer förmodligen imiterar strategier och hantering av företaget som anses vara legitima för företag i sin omgivning oavsett om strategin och hanteringen är tjänlig eller ej.
Meyer och Rowan (1977) menar också att vissa trender i bland annat redovisningen följs av företag även att de inte är effektiva utan används för att företaget ska ge sken av att vara rationellt och modernt. Vi vill belysa delen om institutionella förväntningar och påtryckningar från omvärlden vilket uppenbarligen kan vara tryck från olika instanser. Vi bildar en hypotes om att revisionsbolag påverkar företags val av värderingsmetod.
H 8: Revisionsbolag påverkar företagets val av redovisningsmetod.
3.10 Kapitelsammanfattning
Vår grundläggande utgångspunkt för hypotesutvecklingen är att företag tenderar att välja redovisningsmetod för sina förvaltningsfastigheter utifrån eftersträvat resultat. Teorierna som vi har tillämpat är i huvudsak ekonomiska teorier vilka är PAT och RUT men också SOT som består av legitimitetsteorin, intressentteorin och institutionell teori. PAT härstammar från agentteorin och bygger på att alla företag består av en förening med avtal mellan ägarna av de ekonomiska resurserna och företagsledarna som styr de ekonomiska resurserna. ROT innebär att företagsledningar använder sig av resultatutjämning för att påverka resultatet så de ger ekonomiska fördelar och tillfredställer intressenter. SOT bygger på företagens relationer till, och hur de påverkas av, intressenter i dess omgivning. Utifrån de här teorierna har hypoteser om företagens ägarförhållanden, bonussystem, skuldsättningsgrad, storlek, lönsamhet och geografiska område utvecklats.
Kapitel 4: Empirisk metod
Kapitlet innehåller information och diskussion om vilken datainsamlingsmetod vi valt att tillämpa för att utföra studien. Vidare presenteras hur vi har gått till väga för att ta fram urvalet av respondenter, hur undersökningens validitet och reliabilitet definieras samt hur vår beroende variabel och våra oberoende variabler görs mätbara.
4.1 Introduktion
Metod är ett hjälpmedel för att ge en beskrivning av verkligheten men det råder oenighet om vad verklighet egentligen är. Valet av metod görs utefter det lämpligaste sättet att samla in information och därmed skapa bästa möjliga approximation till verkligheten. Till grund för alla undersökningar ligger en fråga om något vi undrar över och vill få svar på. Under inledningsfasen av undersökningen börjar vi formulera olika hypoteser om samband mellan företeelser, om orsaker och verkan. Vi bildar oss en uppfattning, genom de frågor och hypoteser vi formulerat, om hur saker ser ut eller hur de går till men vi kan inte påstå att vi vet.
I det här stadiet börjar den praktiska undersökningen om hur det faktiskt förhåller sig genom en så kallad empirisk undersökning. Vi går från tankevärlden till verkligheten i hopp om att få svar på en fråga och kunna bekräfta eller förkasta våra antaganden. Det kan finnas många orsaker till en empirisk undersökning men ett gemensamt syfte för alla empiriska undersökningar är att skapa sig kunskap. (Jacobsen, 2006) Vi vill genom en empirisk undersökning utveckla data om hur verkligheten ser ut och därefter testa de hypoteser vi arbetat fram från våra teorigrenar, tidigare studier och från vår egen kunskap.
4.2 Datainsamlingsmetod
Det finns flera olika metoder för att samla in data vid undersökning av ett problem. Vi kommer enbart att studera sekundärdata genom metoden dokumentstudie för att samla in den information vi behöver för att besvara de hypoteser vi formulerat. (Saunders, Lewis, Thornill, 2007) Hypoteserna har vi arbetat fram genom relevant information som kan förklara företags redovisningsval och dess påverkande faktorer. Den här informationen har vi fått genom att
Nästa steg i vår studie är att besvara våra uppställda hypoteser utifrån sekundärdata som vi får fram genom dokumentstudie av företags årsredovisningar. Vi är medvetna om att det kan vara svårt att få fram all den information man kan tänkas behöva genom dokumentstudie (Saunders et al, 2007) men utifrån hur våra hypoteser är formulerade bedömer vi det relevant att endast utgå från sekundärdata hämtad från företagens årsredovisningar.
4.2.1 Diskussion av tillämpad metod
Då syftet är att förklara vad som påverkar svenska onoterade företags redovisningsval vid värdering av förvaltningsfastighet väljer vi mono-metoden vilket innebär att vi endast använder en datainsamlingsmetod (Saunders et al, 2007). Metoden vi anser lämpar sig bäst till vår studie är kvantitativ datainsamling vilket innebär att data som samlas in är i form av siffror till skillnad från den kvalitativ datainsamling där information förmedlas i huvudsak genom språk och handlingar (Jacobsen, 2002). Med den kvantitativa datainsamlingsmetoden får vi en bättre generell bild av verkligheten eftersom vi kan ta del av data från fler företag på kortare tid än vad som hade varit möjligt genom den kvalitativa metoden. Detta är en förutsättning eftersom vår tid för att utföra studien är begränsad.
Enligt Saunders et al (2007) kommer sekundärdata från dokument och kombineras ofta med primärdata vid forskningsprojekt men datainsamlingsmetoderna kan även användas var för sig.
Sekundärdata består av skrivet material som inte är framtaget för studien utan är framtaget för ett annat ändamål, till exempel årsredovisningar (Saunders et al, 2007). Då vi studerar sekundärdata i form av årsredovisningar underlättar det datainsamlingen då vi får informationen från databasen Affärsdata. En annan fördel med att arbeta med sekundärdata är att inverkan på informationen begränsas och vi kommer att kunna gå tillbaka till grundkällan och komplettera vid behov. Nackdelen med sekundärdata, exempelvis årsredovisningar, är enligt Jacobsen (2002) att en offentlig källa har tillkommit under förutsättning att företaget vill skapa ett speciellt intryck för läsaren vilket vi måste beakta vid datainsamlingen.
4.3 Urval
Syftet med undersökningen är att förklara företags val av värderingsmetod gällande deras förvaltningsfastigheter. De företag som kommer att ingå i vår undersökningspopulation är svenska onoterade företag med förvaltningsfastigheter.
Vårt urval i studien har varit ett slumpmässigt urval på grund av det omfattande antal onoterade företag med förvaltningsfastigheter som finns. Tanken var att undersöka vart tionde bolag som är registrerat som fastighetsbolag på gula sidorna. Då detta omfattade en mängd bolag som var kommunalt ägda, företag som ägnade sig åt fastighetsskötsel eller som var börsnoterade fick vi komplettera vårt urval, innehållande av 85 bolag, med en alternativ metod för att fylla ut urvalet med bolag som var relevanta för undersökningen. Vi tog därför kontakt med ett stort revisionsbolag som har tillgång till fastighetsdatabasen Datscha och kunde därifrån få tre listor med vardera 200 bolag med förvaltningsfastigheter sorterade efter olika mått. Listorna var sorterade efter taxerad yta, antal fastigheter och totalt taxeringsvärde vilket gav oss ytterligare 24 bolag.
För att uppnå en hög reliabilitet, som enligt Jacobsen (2002) innebär att data som samlas in är framtagen på ett tillförlitligt sätt, valde vi att var för sig samlat in data från de tio första bolagen för att uppmärksamma eventuella fel i datainsamlingen. Resultatet var positivt, utan några avvikelser, och vi gick därför vidare genom att samla in data enskilt. För att öka reliabiliteten ytterligare gjordes stickprover på tio bolag när samtliga data samlats in utan behov av korrigering. Validitet är ett mått på huruvida man mäter det man vill mäta, vidare delas validitet in i intern och extern validitet där intern står för forskarens förmåga att påverka giltigheten och extern beskriver huruvida resultatet kan generaliseras till vidare forskning (Saunders et al, 2007). I vårt fall då vi studerar årsredovisningar erhålls en hög intern validitet i data som samlas in då den är granskad och utformad av en revisor. Något som sänker den externa validiteten är att vi studerat 2007 års årsredovisningar på grund av att vi inte haft tillgång till årsredovisningar för år 2008 för merparten av företagen.
4.4 Beroende variabel
En definition av en beroende variabel är enligt Saunders et al (2007) en variabel som förändras då det sker förändringar hos andra variabler. Då vi vill undersöka hur onoterade företag värderar sina förvaltningsfastigheter är vår beroende variabel företagens värderingsmetod, alltså om de redovisar till anskaffningsvärde eller verkligt värde.
Värderingsmetod delas in i en dummyvariabel där de företag som värderar till anskaffningsvärde får värdet 0 och företag som värderar till verkligt värde får värdet 1.
4.5 Operationalisering
Ett viktigt kännetäcken för den deduktiva ansatsen är att begreppen måste förekomma på ett sätt som gör kvantitativ data mätbar (Saunders, 2007). För att begreppen ska kunna mätas måste de gå igenom en operationaliseringsprocess som gör dem mätbara (Jacobsen, 2002). I studien innebär det att vi måste klargöra vilka oberoende variabler vi har och vad vi menar med de begrepp som ska undersökas .
4.5.1 Ägarkoncentration
H 1: Det finns ett positivt samband mellan ägarkoncentration och värdering till verkligt värde.
• Information om ägarfördelningen hittar vi i årsredovisningen och på företagens hemsidor.
• Ägarkoncentrationen undersöks genom att mäta hur stor andel av rösterna de fem största aktieägarna har av aktiekapitalet (Tagesson, Blank, Broberg & Collin, 2009)
4.5.2 Bonussystem
H 2: Det finns ett positivt samband mellan företag som belönar sina chefer med bonus och värdering till verkligt värde.
• Information om företagens bonussystem till cheferna hittar vi i årsredovisningen.
• För att undersöka sambandet mellan värderingsmetod och bonussystem använder vi oss av en dummyvariabel där företag som redovisar att bonussystem eller tantiem används och är kopplat till resultatet får värdet 1 och resterande företag får värdet 0.
4.5.3 Skuldsättningsgrad
H 3: Det finns ett positivt samband mellan hög skuldsättningsgrad och värdering till verkligt värde.
• Information om företagens skuldsättningsgrad hittar vi i årsredovisningen.
• Ett företags skuldsättningsgrad beskriver företagets finansiella styrka och används huvudsakligen för att beräkna skuldsättningens effekt på det egna kapitalets avkastning. Nyckeltalet definieras som ”avsättningar och skulder inklusive latent skatteskuld dividerat med justerat eget kapital” (BAS nyckeltal, 2001 s. 135).
Skuldsättningsgraden kan också användas för att uppskatta ett företags soliditet då en hög skuldsättningsgrad ofta motsvarar en låg soliditet (BAS nyckeltal, 2001). Att räkna ut skuldsättningsgrad på följande sätt har i tidigare studier används och visat sig användbart (Fosberg, 2004; Abor, 2005)
Formel skuldsättningsgrad:
4.5.4 Företagsstorlek
H 4: Det finns ett negativt samband mellan stora företag och värdering till verkligt värde.
Skulder Eget kapital
• Storlek mäter vi genom att se till företagets balansomslutning (Byoungho, 2006), antal anställda i företag (Webster, 1995) och omsättning (Trotman & Bradley, 1981). Dessa tre metoder har enligt tidigare forskning visat sig korrelera väl med varandra (Hackston & Milne, 1996) men vi kommer använda alla tre måtten då det har visat sig användbart i tidigare studier (Tagesson et al, 2009).
4.5.5 Lönsamhet
H 6: Det finns ett positivt samband mellan lönsamma företag och värdering till anskaffningsvärde.
• Information om företagets lönsamhet hittar vi i årsredovisningen.
• Att en verksamhet är lönsam (räntabel) är en nödvändig förutsättning för företagets existens. Räntabilitet på totalt kapital är ett mått där man relaterar resultatet till kapitalinsatsen och därmed hur effektivt företaget utnyttjar sina resurser (BAS nyckeltal, 2001). Att mäta lönsamhet har i tidigare forskning gjorts antingen genom att mäta avkastning på totalt kapital (Glancey, 1998) eller avkastning på eget kapital (Abor, 2005). Vi har valt att kombinera båda metoderna vilket har visat sig användbart i tidigare studier (Belkaoui & Karpik, 1989).
Formel räntabilitet på totalt kapital:
Formel räntabilitet på eget kapital:
Resultat efter finansiella intäkter och kostnader Justerat eget kapital
Rörelseresultat + finansiella intäkter Balansomslutning
4.5.6 Geografiskt område
H 7: Företag använder den redovisningsmetod som anses vara legitimt i deras geografiska område.
• Vilket geografiskt område företagen verkar i hittar vi i databasen Affärsdata.
• Vid geografisk indelning av företagen undersöker vi i vilket län som företagen är registrerade.
4.5.7 Revisionsbolag
H 8: Revisionsbolag påverkar företagets val av redovisningsmetod.
• Vilket revisionsbolag som företagen har valt hittar vi i företagens årsredovisningar.
• Information om vilket revisionsbolag som reviderar företagen får vi genom att undersöka vilket revisionsbolag som undertecknat företagens årsredovisning. Varje revisionsbolag tilldelas ett värde och utgör således var sin grupp. Vi har valt den här indelningsmetoden då den visats sig framgångsrik i tidigare studier (Collin et al 2008).
4.6 Kapitelsammanfattning
Vid genomförande av studien har endast sekundärdata i form av företags årsredovisningar studerats och detta ligger till grund för att besvara de hypoteser vi formulerat. De undersökta företagen har valts ut genom ett slumpmässigt urval av företag som matchade sökordet ”fastighetsbolag” på gula sidornas Internettjänst och kompletterats av listor över företag med förvaltningsfastigheter från fastighetsdatabasen Datscha. För att uppnå en hög reliabilitet valde vi att samla in data från de tio första företagen var för sig och uppmärksammade på så sätt eventuella fel i datainsamlingen men detta gav ett positivt resultat utan avvikelser. Även stickprov utfördes när samtliga data samlats in men utan behov av korrigering. Vår undersökning har en hög intern validitet då data som samlats in kommer från årsredovisningar vilka har granskats och utformats av en revisor. Undersökningens externa validitet minskar något eftersom vi studerar 2007 års årsredovisning. Vidare i kapitlet presenteras vår operationalisering som beskriver hur datainsamlingen utförs och hur vi går till väga för att besvara våra hypoteser.
Kapitel 5: Empirisk analys
Inledningsvis i kapitlet presenteras generell statistik över de olika variablerna och vilka tester som tillämpats för att pröva hypoteserna. Därefter följer bivariat analys, som testar de oberoende variablerna var för sig mot den beroende variabeln, samt multivariat analys som prövar oberoende variabler mot den beroende variabeln i ett och samma test.
5.1 Inledning
För att genomföra analysen används både bivariata och multivariata tester. Bivariata tester tillämpas när vi behandlar samband mellan en beroende variabel och en oberoende variabel.
Våra kvalitativa variabler är Värderingsmetod, Bonusförhållande, Län och Revisionsbolag och våra kvantitativa variabler är Antal anställda, Ägarkoncentration, Storlek, Lönsamhet och Skuldsättingsgrad. I vår analys krävs inget normalfördelningstest såsom Kolmogorov- Smirnov test då den undersökta populationen överstiger 30 respondenter (Gustavsson &
Svernlöv). Inledningsvis i kapitlet kommer statistik för vår beroende variable redovisas vilket följs av hypotesprövning genom bivariata tester. Analysen kommer att genomföras med hjälp av T-test när den beroende kvalitativa variabeln (Värderingsmetod) ställs mot en oberoende kvantitativ variabel. När en oberoende variabel kan delas in i fler än två grupper används en envägs variationsanalys (ANOVA-test) och i de fall två binära variabler ställs mot varandra tillämpas Chi²-test, men om någon av cellerna i en korstabell är färre än fem observationer skall dock Ficher’s exakta test tillämpas istället för Chi²-testet.
De multivariata testerna undersöker hur flera variabler påverkar varandra och därför börjar vi med att ställa alla oberoende variabler i en korrelationsmatris. Detta görs för att utesluta risken att två eller flera variabler korrelerar för mycket med varandra. Därefter utförs en logistisk regression där de oberoende variablerna, samtidigt som de påverkas av varandra, ställs mot den beroende variabeln.
Konfidensintervallet i en analys används för att beskriva hur tillförlitlig en undersöknings resultat är. Konfidensintervallet redogör för den statistiska felmarginalen, det vill säga hur stor del slumpen har påverkat resultatet och därmed osäkerheten i att undersökningens
och har tillämpats i tidigare forskning om redovisning (Bjørnenak, 1997, Astami & Tower, 2006).
Innan undersökningen genomfördes uteslöts ett extremvärde då det här företaget markant skiljde sig från övriga företag och vid närmare inblick av företaget konstaterades att det till en för liten del ägnade sig åt fastighetsförvaltning för att vara relevant för undersökningen.
5.2 Generell statistik över variabler
Tabell 1 Värderingsmetod
Värderingsmetod Antal Procent
Anskaffningsvärde 102 94,4
Verkligt värde 6 5,6
Total 108 100
Under verksamhetsåret 2007 har sex stycken av de undersökta 108 företag värderat sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Resterande (102) företag har således värderat sina förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde enligt RR 24. Den procentuella andelen företag, av vår undersökta population, som värderar till verkligt värde är 5,6 % och andelen som värderar till anskaffningsvärde är 94,4 %.
Tabell 2 Statistik över kvantitativa oberoende variabler
Oberoende variabler Minimum Maximum Medelvärde Standardavvikelse
Anställda (st) 0 162 11,93 23,1
Balansomslutning (tkr) 1 528 9 041 008 1 044 048 1 669 477
Omsättning (tkr) 0 7 544 720 129 197 730 655
ROA (%) -0,52 0,91 0,09 0,17
ROE (%) -41,41 1,14 -0,3 4,07
Ägarkoncentration (%) 70,80 100 99,68 2,85
Skuldsättningsgrad (ggr) 0,02 444,4 15,36 45,48
5.3 Bivariat analys.
Tabell 3 Hypotesprövning bivariata tester
Hypotes Oberoende variabel Test Signifikans
H1 Ägarkoncentration T-test Ej signifikant
0,368
H2 Bonus Fisher's exakta test Ej signifikant
0,377
H3 Skuldsättningsgrad T-test Ej signifikant
0,415
H4-H5 Antal anställda T-test Ej signifikant
0,159
Omsättning T-test Ej signifikant
0,797
Balansomslutning T-test Signifikant
0,02 H6 Räntabilitet på totalt kapital T-test Ej signifikant
0,720 Räntabilitet på eget kapital T-test Ej signifikant
0,735
H7 Geografisktområde ANOVA-test Ej signifikant
0,872
H8 Revisionsbolag ANOVA-test Ej signifikant
0,831
Undersökningen om hur ägarkoncentration påverkar den beroende variabeln värderingsmetod utfördes genom ett T-test då den oberoende kvantitativa variabeln ställdes mot den beroende kvalitativa variabeln. Testet visar en signifikans på 0,368 vilket innebär det att det inte finns något signifikant samband mellan ägarkoncentration och värderingsmetod. Signifikansvärdet som i det här fallet är 0,368 innebär att slumpen med 36,8 % säkerhet har påverkat resultatet.
