Fastighetsintäkter och hyresutveckling
Brinovas intäkter påverkas dels av fastigheternas uthyrnings-grad, dels av vilken hyra som Brinova kan debitera sina hyresgäster samt av hyresgästernas betalningsförmåga.
Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs bland annat av den allmänna konjunkturutvecklingen, produktionstakten för nya bostäder, förändringar i infrastruktur samt befolknings-tillväxt och sysselsättning. Det kan på sikt medföra ökande vakansgrad med risk för att hyresnivåerna utvecklas svagt eller sjunker. Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer, oavsett skäl sjunker, så påverkas Brinovas resultat negativt efter att respektive hyreskontrakt löpt ut.
Brinovas hyreskontraktsportfölj är relativt långfristig genom att 84 procent av Brinovas samtliga hyreskontrakt finns inom logistik och kommersiella fastigheter. De kon-trakterade fastighetsintäkterna från nämnda hyreskontrakt utgjorde per 2006-2-3, 96 procent av Brinovas totala kontrakterade fastighetsintäkter.
Logistikfastigheternas hyreskontrakt har generellt längre löptid än fem år medan hyreskontrakt som hänförs till bostadsfastigheter normalt har tre månaders uppsägnings-tid och ersätts vanligen omedelbart med en ny hyresgäst.
Uppsägningstiden för kommersiella hyresavtal utan bestämd löptid understiger normalt inte nio månader.
Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av fastighetsintäkter ökar ju fler enskilt stora hyresgäster ett fastighetsbolag har. Brinovas fem största hyresgäster, huvud-sakligen inom logistikfastigheter, svarade per 2006-2-3 för 58 procent av Brinovas totala fastighetsintäkter. Bakgrunden till detta förhållande är att logistikmarknaden har få och stora aktörer, som exempelvis DHL, BTL/Schenker, Green Cargo och DFDS. Inom logistikfastigheter tillämpas normalt hyreskontrakt med längre löptider.
Brinovas hyreskontrakt med längre löptid än tre år är normalt helt eller delvis bundna till KPI, det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade. Sammantaget innebär index-klausulerna i Brinovas hyresavtal att hyrorna ökar med 75 till 00 procent av inflationen.
Om inflationen ökar mer än vad Brinova kompenseras för genom sådan indexering, kan Brinovas resultat påverkas.
Brinova är beroende av att hyresgäster betalar avtalade hyror i tid. I vissa hyreskontrakt har hyresgästens förpliktelser garanterats av moderbolag eller genom bankgaranti. Likväl kvarstår i många fall risken för att hyresgästen inställer sina betalningar eller i övrigt inte fullgör sina förpliktelser. Om så inträffar påverkas Brinovas resultat negativt.
Brinova innehar tolv fastigheter med tomträtt. Den totala tomträttsavgälden uppgår för närvarande till 8,8 Mkr per år.
Respektive tomträttsavtal kommer att bli föremål för omför-handling när det löper ut, vilket infaller tidigast 2008-0-0
och senast 2068-07-0. Tomträttsavgälderna omförhandlas periodvis och vid respektive omförhandling finns det inga garantier för att tomträttsavgälden inte stiger, vilket kan påverka Brinovas resultat negativt i den mån ökningen inte kompenseras genom indexreglering i, eller omförhandling av, hyreskontrakt med hyresgäster.
Företags- och fastighetsförvärv
En naturlig del av Brinovas verksamhet är företags- eller fastighetsförvärv. Samtliga förvärv är förenade med viss osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgör bortfall av hyres-gäster, miljöförhållanden samt tekniska problem betydande risker.
Reavinster, förluster och värdeförändringar
Brinovas möjligheter att generera reavinster vid avyttring av fastigheter eller fastighetsägande bolag, beror på hur väl Brinova lyckas förädla och utveckla fastigheterna. Fastig-heternas avtals- och kundstruktur påverkar marknadsvärdet liksom det allmänna ränteläget och den allmänna konjunk-turutvecklingen. Därtill har den regionala utbuds- och efter- frågebalansen, den förväntade hyrestillväxten, värdetillväxten, skattesituationen, möjligheten till lånefinansiering och avkastningskravet betydelse för utvecklingen av fastighets-priserna. Därmed finns det inga garantier för att Brinovas framtida försäljningar av fastigheter eller fastighetsägande bolag genererar reavinster.
Förändringar i fastigheters marknadsvärde påverkar inte enbart Brinova genom en värdeförändring i de direktägda fastigheterna utan även genom en värdeförändring i det indirekta aktieinnehavet. Dessa förändringar kan påverka Brinovas resultat.
För att behålla sin ledande position på logistikmarknaden förvärvar Brinova i god tid utvecklingsbara fastigheter på lägen som inom en snar framtid bedöms ha ett strategiskt viktigt läge. I avvaktan på att dessa förväntningar ska infrias löper Brinova en viss risk för att fastighetens värde ska minska. Normalt betalda förvärvspriser, antalet objekt och inte minst en noggrann analys som baseras på omfattande erfarenheter inom logistikområdet, reducerar risken som också balanseras av goda förtjänstmöjligheter.
Upplåningskostnader och krediter
Brinovas enskilt största kostnadspost är räntekostnaderna.
Förändringar i räntenivån har därmed stor påverkan på Brinovas resultat. Brinova har marknadsmässiga kreditavtal med stora kreditgivare. Brinova har även tecknat avtal om räntetak med stora kreditgivare. En ökad kostnad för upplå-ning skulle påverka Brinovas resultat negativt. Som nämnts ovan, indexregleras hyrorna i viss omfattning, vilket till viss
del skulle kunna kompensera Brinova för de ökade upplå-ningskostnader som en stigande inflation kan leda till. De fastigheter som Brinova äger är finansierade med lån och eget kapital. Huvuddelen av finansieringen består av bank-lån. När respektive banklån förfaller kan det inte garanteras att respektive kreditgivare förnyar lånet. Om långivarna inte förnyar lånen och om Brinova inte lyckas få krediter på annat håll kan Brinova komma att bli tvingat att avyttra fastigheter, vilket kan komma att påverka resultatet.
Aktuell förfallostruktur på finansieringen finns redovisad på sidan 9.
Drift- och underhållskostnader
I Brinovas fastighetsförvaltning ingår i förekommande fall att Brinova bland annat ansvarar för drift- och underhålls-kostnader, samt även taxebundna kostnader såsom el, sophämtning, värme och vatten. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas av lokala aktörer, vilket kan på-verka priset. I några fall kan sådana tjänster dessutom vara beroende av leverantörens investeringar i anläggningar och distributionsnät samt kostnader för råvaror och skatter.
Beträffande el är kostnaden i regel beroende av utbud och efterfrågan på den öppna elmarknaden. I den mån eventuella kostnadshöjningar inte kompenseras genom reglering i hyreskontrakt, eller hyresökning genom omför-handlingar av hyreskontrakt, kan Brinovas resultat påverkas negativt. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov kan också påverka resultatet negativt. Dessa torde dock primärt uppkomma vid skada för vilket Brinova tecknat försäkringslösningar.
Skatter, avgifter och bidrag
Förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga pålagor, bostadsbidrag och räntebidrag kan påverka förutsättningarna för Brinovas verksamhet. Det finns inga garantier för att dessa pålagor och bidrag kommer att vara oförändrade i framtiden.
I ett flertal av Brinovas hyreskontrakt svarar dock hyres-gästen för vid varje tid belöpande fastighetsskatt.
Miljörisker
Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan. Brinova arbetar dock aktivt med att minska miljöpåverkan från verksamheten. Prioriterade områden är energi, materialval, farliga ämnen, avfallshantering, när-miljö och transporter.
Enligt miljöbalken gäller att den som bedrivit en verk-samhet som har bidragit till föroreningen även är ansvarig för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan ut-föra eller bekosta efterbehandling av en förorenad fastighet
är den som förvärvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvarig.
Det har inte gjorts någon fullständig utredning av eventuella miljöföroreningar i fastighetsbeståndet. Det kan inte helt uteslutas att miljöföroreningar som skulle kunna föranleda kostnader och/eller ersättningsanspråk som har en påver-kan på Brinovas resultat och ställning föreligger. Brinova genomför dock vid varje förvärvstillfälle en grundlig analys och riskbedömning.
Interiör, Gullbergsvass 1:1, Göteborg.
Obligationer
Risken för obligationshanteringen begränsar sig till värdet på Brinovas aktieinnehav i Amplion Strukturkapital AB.
Innehav av aktier i andra bolag
Brinovas investeringsportfölj består av innehav i bolag verk-samma i endast en sektor, fastighetssektorn. Detta ger en relativt låg riskspridning jämfört med om investeringar skett i ett flertal skilda sektorer.
Vidare medför det faktum att de nuvarande innehaven utgör en så stor del i respektive bolag att likviditeten i inne-haven kan anses vara låg.
Sett som en helhet ger emellertid Brinovas innehav i andra fastighetsbolag en ökad riskspridning jämfört med mer traditionella fastighetsbolag.
Finansieringen av investeringarna är beroende av det kapital som genereras av Brinovas fastighetsrörelse, av kapital från utfärdande av obligationer och av den eventu-ella avkastning som Brinova erhåller från sina aktieinnehav.
I övrigt är Brinova, i likhet med ett flertal andra bolag, beroende av lån från kreditinstitut. Förändringar i Brinovas finansieringsmöjligheter kan påverka resultatet negativt.
Känslighetsanalys
I tabellen nedan framgår den teoretiska resultateffekten före skatt på Brinovas årliga intjäningsförmåga efter finansiella poster vid fullt genomslag av en isolerad förändring av respektive variabel.
Känsligheten för kortsiktiga värdeförändringar i aktie-portföljen kan anses försumbar. En negativ effekt uppstår enbart vid en långvarig och bestående nedgång.
Känslighetsanalys
Faktor Förändring, % Resultateffekt, Mkr
Fastighetsintäkter +/-,0 +/-3,4
Ekonomisk uthyrningsgrad +/-,0-enheter +/-3,4 Räntenivå för räntebärande skulder +/-0,5-enheter +/-4,6
Fastighetskostnader +/-,0 +/-0,8
Värdeförändring förvaltningsfastigheter +/-,0 +/-33,9 Värdeförändring aktieinnehav) +/-,0 +/-26,4
1) Beräknat på börskursen 2006-12-31.
Riskhantering
Heideman 1, Hässleholm.
Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad per affärsområde och geografiskt område per 2006-12-31
Logistik Bostäder/Kommersiellt Projekt Totalt
Ekonomisk Ekonomisk Ekonomisk Ekonomisk
Geografiskt Hyres- uthyrnings- Hyres- uthyrnings- Hyres- uthyrnings- Hyres-
uthyrnings-område värde, Mkr grad, % värde, Mkr grad, % värde, Mkr grad, % värde, Mkr grad, %
Stockholm 68,8 00,0 ,2 43,2 70,0 99,0
Helsingborg 32,5 87,3 23, 90,3 7,0 93,4 62,6 89,2
Göteborg/Borås 20,9 99,7 37,3 00,0 58,2 99,9
Örebro 34, 00,0 34, 00,0
Malmö ,5 00,0 3,2 90, 24,7 94,7
Klippan 2,8 98,6 0,7 00,0 22,5 98,7
Jönköping 4,2 95, 3,3 37,7 7,5 84,3
Hässleholm ,6 96,4 ,6 96,4
Halmstad 2,0 47,6 2,0 47,6
Övriga orter 0,0 00,0 22,5 95,0 32,5 96,5
Totalt 213,8 99,7 110,4 99,8 11,5 90,2 335,7 95,7
Kontrakterade fastighetsintäkter efter kontraktsstorlek per 2006-12-31 Kontrakterad fastighetsintäkt Kontrakterade fastighets-per kontrakt, mkr Antal kontrakt intäkter på årsbasis, % Lokalhyresavtal
>3,0 26 72,4
2,0-3,0 5 4,0
,0-2,0 9 8,8
0,5-,0 23 4,8
0,25-0,5 26 2,9
<0,25 56 3,0
Totalt lokalhyresavtal 255 95,9
Bostadshyresavtal 44 2,7
P-platser och övrigt 275 ,4
Totalt 674 100,0
Löptider för hyreskontrakt per 2006-12-31
Antal Kontrakterad Kontrakterad
Förfalloår kontrakt årshyra, mkr årshyra, %
Logistik/Kommersiellt
2007 02 9 6
2008 5 52 6
2009 40 3 0
200 7 38 2
20 7 5
202 5 44 4
203 29 07 33
Bostäder och övrigt 49 3 4
Totalt 674 321 100
Uthyrbar yta och ytmässig uthyrningsgrad per affärsområde per 2006-12-31
Uthyrbar Ytmässig
yta, tkvm uthyrningsgrad, %
Logistik 447,5 97,0
Bostäder/Kommersiellt 43, 9,0
Projekt 22,0 65,4
Totalt 612,6 94,5
Uthyrbar yta per lokaltyp per 2006-12-31
Ytmässig
Lokaltyp Andel, % uthyrningsgrad, %
Logistik 65,4 97,7
Bostäder ,5 00,0
Kontor 5,6 88,5
Butik 2,8 95,9
Industri/Lager 0,6 86,2
Övrigt 4, 84,0
Totalt 100,0 94,5