Nordea har idag valt att samla sina småkontor till ett för ett ökat kompetensutbyte. Enligt Helena har man även försökt samla alla avdelningar i form av servicekontor, rådgivning och kundservice under samma tak. Till följd av det har Nordea inte längre kvar sitt kontor i Hyllie, eftersom de växte ur det. Helena poängterar dock att Nordea inte uteslutit att en dag
lokaliserar sig i Hyllie igen. Detta då det aldrig berodde på området i sig att de valde att flytta, utan snarare tvärt om. Hyllie är en strategisk bra plats att finnas på som dessutom bara blir bättre och bättre betonar Helena.
Stefan ifrån Swedbank vill inte påstå att synen av Hyllie har förändrats sedan de tog beslutet om att lokalisera sig där. Han menar snarare att han fortfarande blir lika förvånad över hur området fortsätter växa. Orsaken till att Swedbank inte finns kvar i Hyllie idag var till stor del på grund av dess begränsningar i att locka det antal kunder som de hade förväntat sig.
Swedbank upptäckte att de människor som hade sin verksamhet eller var bosatta ute i Hyllie, istället var kunder till deras centrala kontor. Swedbank fick därför inte ut ett affärsobjekt av att finnas i Hyllie. Trots det kan Stefan inte påstå att deras lokalisering i Hyllie har varit till någon nackdel för Swedbank, utan snarare att det just då var helt rätt beslut. Samtidigt menar han att det kändes lika rätt för Swedbank att vara lokaliserade i deras väl inarbetade kontor i centrum istället, där de även såg fördelar med att förena bankens olika affärsområde till en och samma plats. Samtidigt understryker Stefan att tågstationen är en viktig faktor för både kunder och anställda, vilket han anser till viss del saknas för deras kontor i centrum. Även om centralstationen finns i närheten, menar han att den ändå ligger en bit bort.
På frågan om Swedbank kan tänkas etablera sig på nytt i Hyllie, svarar Stefan att det inte är omöjligt. Men då troligen inte i form av ett traditionellt bankkontor, utan snarare i form av en pop-up verksamhet på Emporia, vid mässan eller i arenan. Men att sätta upp ett helt nytt bankkontor tror han inte kommer inträffa.
Sven-Åke ifrån Sparbanken Syd avslutar sin intervju med att berätta att Sparbanken Syd fortfarande finns kvar i arenan än idag, med endast en liten förflyttning ner till entréplan.
5. Analys
Det framgår genom tidigare forskning att det finns de som talar för att den optimala
lokaliseringsplatsen för kontorsverksamheter är i CBD-området. Detta beror bland annat på de agglomerationsfördelar och det serviceutbud som står till förfogande i stadskärnan, vilket leder till att betalningsviljan för mark också är högst i de centrala delarna av staden. Det borde därför vara naturligt att kontorssektorn väljer att lokalisera sig i eller i närheten av CBD- gränsen.
Andra studier menar att i takt med den tekniska utvecklingen har dessa tidigare behov av närheten till varandra och kunderna drastiskt minskat, men också att kontorssektorn numera även verkar efterfråga effektiva transportmöjligheter på grund av tillgängligheten. På så sätt kan en plats som Hyllie även bli relevant för den typ av sektor. Somliga menar också att klustren numera har fått en större utbredning över staden än förut och har förflyttat sig till mer avlägsna platser. Att de nya klustren utanför staden likställs med de i centrum, fast i
förändrade former. Tidigare studier har också delade åsikter om orsakerna bakom förflyttningen ifrån stadskärnan till mindre centrala platser.
Enligt Bid-rent teorin är Hyllie en typisk plats för tillverkningsindustrin att lokalisera sig på (O’Sullivan, 2012), då Hyllie ligger på en geografisk punkt med närheten till effektiv infrastruktur med attraktiva transportalternativ. Men då Malmö Arena var först på plats och lockade kontorssektorn i form av företag som Nordea, Sparbanken Syd och Swedbank tidigt till platsen, talar det nu emot att denna sektors betalningsvilja skulle vara högst i CBD- området och exponentiellt minska när avståndet till centrum ökar. Detta då man var villig att betala en hög hyra för lokalerna ute i Hyllie, som Percy också beskriver fastställdes ifrån första stund, där både Sven-Åke ifrån Sparbanken Syd och Stefan ifrån Swedbank instämmer.
Att bankerna valde att lokalisera sig i Hyllie vid det tidigare skeendet när området var en ödelagd åkermark talar inte direkt för ett rationellt agerande som Eklund (2017) förklarar vikten av. Det är kanske möjligen inte i den typ av beslut som företagen agerar rationellt längre, utan att man nu väljer att fokusera på de faktorer som istället ger störst tillfredställelse vid lokaliseringen än just vinstmaximering. Som Elgar och Miller (2010) också poängterar har kanske bankerna snarare strävat efter att nå en tillfredställelse än att hitta den absolut perfekta platsen. Både Swedbank, Nordea och Sparbanken Syd föreställde sig att det skulle
ske en stor tillväxt i Hyllie och att platsen senare skulle ge en stor tillfredställelse åt bankerna genom att mycket människor skulle vara i rörelse i området.
Elgar och Miller (2010) påstår även att det endast finns en begränsad kunskap om det nya området när företag väljer att flytta, vilket bekräftas av Swedbanks agerande vid etableringen i Hyllie, där de inte skaffade sig den perfekta information som krävs för att agera rationellt i beslutstagandet. Swedbank tycks ha uppvisat en tendens till flockbeteende vid lokaliseringen genom att efterhärma de andra bankerna utan att själv bilda sig en egen uppfattning av
området innan etableringen. Där Swedbank istället ansåg att de var tvungna att vara på platsen för att de andra bankerna också var där. Dock yttrar både Helena ifrån Nordea och Sven-Åke ifrån Sparbanken Syd att de följt analyser gällande områdets utveckling och att dessa ingick som beslutsunderlag inför bankens etablering i Hyllie. Man såg fördelar av det som senare skulle skapas, vilket istället talar emot Elgar och Miller (2010) idéer om att endast ha en begränsad kunskap om det nya området vid förflyttningen och bekräftar uppvisandet av att istället vara en rationell aktör.
5.1 Hyllies potential
Hyllie har genomgått en fantastisk utveckling. Från det stadie där Percy Nilsson fick lägga mycket tid på att sälja in områdets potential och att företag inte hängde på låset till kontors- ytorna, till att företag nu till och med står på kö och väntar på att få etablera sig i området. Samtliga banker, men även Britt-Marie ifrån kommunen, instämmer i att området har genomgått en fantastisk utveckling och att denna syn bara blir bättre och bättre. Hyllie ses numera som ett nytt affärscentrum där de som valt att lämna området inte utesluter att en dag lokalisera sig i Hyllie igen. Detta då ingen utav bankrespondenterna ångrar sitt val av
placering där trots att det ifrån början var en stor utmaning.
Det var dock svårt för samtliga att förstå Hyllies potential i det tidiga skeendet där bland annat Helena plockade blommor till en midsommarkrans bara några år tidigare och där Britt-Marie stegade på åkern tillsammans med projektledare. Man verkade inte få upp ögonen för området förrän detaljplanen fastställts och där man kunde följa de analyser som gjordes. Men Percy Nilsson var en stark visionär som vägrade ge upp det han starkt trodde på, där han till slut fick med sig många aktörer på resan.
5.1.1 Den strategiska platsen
Agglomerationsfördelarna som ansågs finnas i det etablerade CBD-området i Malmö, måste ändå anses ha saknats i Hyllie när de första kontorsföretagen lokaliserade sig där. Graham (2007) bekräftar att agglomerationsekonomier existerar och att detta framförallt är relevant i tjänstesektorn. Elgar och Miller (2010) bestrider och menar att agglomerationsfördelarna inte har någon effekt på små eller medelstora kontorsverksamheter, då det istället är områdenas unika utmärkande egenskaper som utgör det främsta attributet bakom lokaliseringsbeslutet. Både Helena och Sven-Åke instämmer i att beslutet om lokaliseringen i Hyllie till största del var en strategisk fråga för vardera banken och att områdets utmärkande egenskaper hade en attraktionskraft, vilket kan bekräfta idéerna om att agglomerationsfördelarna inte har någon effekt. Detta då varken Helena eller Sven-Åke heller menar att de såg några fördelar med att etablera sig i ett kluster bestående av andra i branschen.
Archer och Smith (2003) pekar på att dagens decentraliserade kontorsmarknader numera uppvisar att kluster har ökat i storlek och förflyttats ifrån centrala till mer avlägsna platser. De påpekar även att en stads utveckling påverkas av känsligheten för agglomerationseffekterna, där ett utkantsområde alltmer utmärks av kluster men i förändrade former. Kanske var det de som bankerna också såg i Hyllie.
5.1.2 Visioner, detaljplan och kommunens roll
Kanske är det så som Britt-Marie påstår, att Percy Nilsson har haft en viktig roll bakom Hyllies framkomst eftersom han var först med att våga satsa stort och hade modet att fortsätta trots lågkonjunkturen och finanskrisen. Percy har troligtvis varit en bidragande faktor till att Hyllie slog igenom på det sättet som det faktiskt gjorde, där Helena inflikar om att det var ”coolt” att Percy gjorde detta och att han tidigt såg den potential han såg. Kommunen engagerade även marknadens aktörer tidigt i processen för att skapa en gemensam vision av vad som senare skulle skapas, där Britt-Marie poängterar relevansen av relationskapandet mellan kommunen och marknadsaktörerna. Hon menar att kommunen aldrig hade klarat att skapa det som gjorts på egen hand. Att detta nära samarbete i kombination av projektet Samsyn Hyllie, har varit viktigt för att bygga Hyllies varumärke. Projektet har, precis som Britt-Marie framställer, haft en kraft i att artikulera förväntningar och har troligtvis lett till att området är ett fortsatt attraktivt bostadsläge, vilket är av stor relevans för banksektorn. Både Helena och Sven-Åke styrker att kommunen har varit fantastiskt duktig i skapandet av Hyllie,
där tjänstemännen haft en betydande roll. Kanske är detta viktigt för att områden som Hyllie skall kunna utvecklas ifrån en ödelagd åkermark till ett så pass attraktivt område som det är idag.
Malmö Stad hade som vision redan i översiktsplanen för år 2000 att Hyllies skulle bli ett nytt distriktscentrum med bland annat kontorsverksamheter och hade också tydliga mål och riktlinjer för området. Bland annat skulle Citytunneln göra detta möjligt. Idag kan man tydligt se att Hyllievång lever upp till dessa tidigt uppsatta mål. Malmö Stads vision var att Hyllie skulle komplettera det centrala affärsdiskriket, som Britt-Marie ifrån kommunen också lyfter, var det kanske det som fick en positiv effekt på bankernas lokaliseringsbeslut. Elgar och Miller (2010) menar också att de flesta kontorsföretagen eftersträvar att flytta till en liknande plats som den tidigare, vilket troligtvis både visionerna och detaljplanerna visade på. Men poängterar också att lokaliseringsprocessen är mer komplex än så och att det är ett stort antal faktorer bakom flytten.
5.1.3 Kommunikationen, arenan och Emporia
Det vill understrykas att bankernas lokaliseringsbeslut i Hyllie talar emot Elgar och Millers (2010) idéer om att tillgängligheten och själva lokaliseringen kommer sekundärt, men styrker Cabellos (2017) tankar om att beslutet av lokalisering för framförallt banksektorn är det mest avgörande för att tillgå den största marknadskapaciteten. Även Rahgan och Mirzazadeh (2012) poängterar att bankernas framgång till största del beror på var man väljer att lokalisera kontoret och där tillgängligheten anses vara ett av de främsta attributen vid val av plats. Helena ifrån Nordea, men egentligen alla bankrespondenter, pekar mycket på järnvägs-
knutpunkten som en viktig faktor bakom dess lokaliseringsbeslut i Hyllie. Hon lyfter fördelen med att enkelt kunna ta sig till och från området oavsett varifrån man kom, då arenan hade en unik placering. Logistiken med att kunna ta sig ut och in låg i framkant. Bankernas agerande går i enlighet med Becherich och Benoit-Bazin (2017) idéer om att kontorsföretag flyttar till de affärsdistrikt nära stationerna. Men talar emot tankarna om att själva stationerna inte är den avgörande faktorn bakom lokaliseringsbeslutet, då infrastrukturen numera verkar spela en central roll även för kontorsverksamheter.
Men Becherich och Benoit-Bazin (2017) lyfter också infrastrukturen som en viktig del i att attrahera både kunder och arbetskraft, vilket också är det respondenterna lyfter. Det är framförallt av dessa anledningar som banken ville vara nära infrastrukturen. Man vill vara
tillgänglig. Även Chatman och Noland (2011), men också Graham (2007), delar åsikten om att en förlängd kollektivtrafik kan förbättra effektiviteten om den koncentrerar landets städer och de centrala delarna, vilket i sin tur bidrar till agglomerationsfördelar. Men att det dock beror starkt på den lokala kontexten. Percy försökte ifrån start sälja in den fantastiska
infrastrukturen för att locka kontorsverksamheter ut till Hyllie och ville framhäva hur effektivt det skulle bli att ta sig in och ut ifrån området, samt det unika särdraget med närheten till Danmark. Så kanske ansågs detta vara ett sätt att utöka affärsområdet genom att behålla agglomerationsfördelarna. Effektiv kollektivtrafik kan numera bidra till att man snabbare kan förflytta sig över ett större geografiskt område. Warner (1962) instämmer också i att en effektiv infrastruktur kan förbättra agglomerationsekonomierna genom att det bidrar till stadstillväxten och möjligheten att erhålla rätt sorts arbetskraft. Malmö Stads lyfte också i översiktsplanen den högklassiga spårförbindelsen som med hjälp av den nya Citytunneln som centralpunkt, skulle göra Hyllie attraktivt. Britt-Marie ifrån kommunen menar också att begreppet stationsnära läge används mer frekvent nu än vad det tidigare gjorts, så kanske är det numera ett av det främsta attributet för kontorssektorn vid val av plats.
Kontorssektorns höga betalningsvilja i centrala delarna beror som sagt till stor det på att denna placering erbjuder kortast restid för att möta andra företag enligt O’Sullivan (2012), där Leishman och Watkins (2004) instämmer i att betalningsviljan är högst inom CBD-området. Men i takt med att infrastrukturen byggs ut och blir mer effektiv, samt att fler företag också förflyttar sig ifrån centrum, är det kanske inte så längre. Numera kan kanske ett område som Hyllie likställas eller möjligtvis till och med överta fördelarna centrum tidigare erbjöd. Kanske har nu ett område som Hyllie istället kortast restid, då fler och fler företag etablerar sig i området. Kanske blir centrum i framtiden kontorsverksamheternas ”utkantsområde” där betalningsviljan är lägre.
Leishman och Watkins (2004) samt Sivitanidou (1997) pekar på att teknikens utveckling också har bidragit till mer utspridda arbetsplatser och en decentralisering, där behovet av närheten till kunder, men också närheten mellan företagets aktiviteter och centrum, till viss del minskat. Detta kan resultatet ifrån intervjuerna bekräfta där de numera sköter det mesta via dess digitala kanaler. Så kanske kan man nu även vara på ett stort geografiskt avstånd ifrån sina kunder, men samtidigt ändå ha den närhet man talar om. Banksektorn tillhör också en av de branscher som med tiden blivit allt mer digitaliserad enligt respondenterna och till följd av det är närheten till kunderna möjligen då inte längre lika väsentlig som det tidigare
varit.
Percy lyfter också Emporias roll för områdets attraktionskraft, där även Bocian (2017)
poängterar att stilen är en viktig beståndsdel och att stadens landmärke har en attraktionskraft där detta borde ingå som en del av upprättandet av kontorslokaler. Helena pekar också på Emporia, men även på arenan, som viktiga beståndsdelar bakom dess lokaliseringsbeslut. Stefan instämmer i Emporias betydande roll och att denna troligtvis leder till att många människor är i rörelse i området. På grund av det var man säker på att man ville vara nära arenan, Emporia och järnvägsstationen. Även Helena och Sven-Åke poängterar relevansen av att vara lokaliserad på platser där mycket människor rör sig, där konserterna och
evenemangen i kombination med hockeyn i arenan lockar många besökare.
5.1.4 Nära kunder, anställda och andra i branschen
Stefan lyfter fördelen med att vara lokaliserad i närheten av de företag som senare skulle välja att lokalisera sig i Hyllie, men också att vara nära dess anställda och de som senare skulle komma att bosätta sig i området. Stefan poängterar dessutom att Swedbank såg fördelar med att andra banker hade valt att lokalisera sig i Hyllie vid samma tidpunkt och att det blev lite som ”följa John” för deras del. Det talar för O’Sullivans (2012) framställning av axiom 2, där självförstärkande effekter skapar extrema utfall. Det vill säga att samtliga företag inom samma bransch tillslut samlas på en plats då det skapas en attraktivitet av lokaliseringen och att man ser styrkan i att tillsammans locka kunderna till platsen. Alla lokala banker var i princip till slut i Hyllie. Andersson, Larsson och Wernberg (2016) betonar att banksektorn tillhör en av de branscher som har ett stort behov av närheten till varandra, detta eftersom en av deras främsta insatsvaror är den kunskap som finns i atmosfären och är svår att ta del av på avstånd. Ovannämnda talar egentligen för att banksektorn är en resursorienterad bransch som vill vara nära sin insatsvara. Samtidigt betonar samtliga bankrespondenter behovet av att vara positionerade nära sina kunder ur ett geografiskt perspektiv, vilket visserligen till viss del minskat sedan deras lokalisering i Hyllie, vilket istället skulle indikera på ett marknads- orienterat företag. Men Hyllie var en plats där företag kunde ta del av kunskapen i atmosfären som var dess insatsvara, samtidigt som bankerna hade möjlighet att finnas nära sina kunder. Man drog också fördelen av att centrum vid tiden upplevdes som en bökig plats att ta sig till för kunderna.
Sven-Åke och Helena lyfter istället att de inte gjorde sitt lokaliseringsbeslut baserat på om andra valt att placera sig på samma plats. Utan Sven-Åke menar snarare att de ville lokalisera sig på en plats där de ansåg att de skulle kunna locka kunder och som inte redan var
överetablerad av andra banker, vilket talar emot McCanns (2013) teorier om lokaliserings- ekonomier och de fördelar företagen ser med att vara nära andra inom samma bransch. Sven- Åke pekade istället på att Malmöregionen gav deras bank en bättre bas för att kunna rekrytera rätt sorts medarbetare, vilket stämmer överens med de två agglomerationsfördelar som
Duranton och Puga (2004) lyfter - delning och matchning.