Examensarbete. C-‐uppsats inom Fastighetsvetenskap
Brukarnas påverkan av en handelsplats
omlokalisering
Johanna Axelsson
1
2010-‐05-‐24
Kultur och samhälle, Urbana studier
C-‐uppsats inom Fastighetsvetenskap 76-‐90 hp
Brukarnas påverkan av en handelsplats
omlokalisering
(Foto: Johan Hedenström)
Författare: Johanna Axelsson
Examinator: Stig Westerdahl
Handledare: Björn Carlsson
2
Förord
Efter att under en längre tid arbetat dagligen med mitt examensarbete är jag nu äntligen klar. Processen fram till ett färdigt resultat har, för min egen del, varit givande och lärorik. Uppsatsen har skrivits under våren 2010 som den avslutande kursen på programmet Fastighetsföretagande 180 högskolepoäng på Malmö Högskola.
Uppsatsen behandlar ett högaktuellt ämne inom Göteborgs Stad, nämligen uppsägningen och omlokaliseringen av Kvibergs Marknad. Jag fick möjligheten att använda den problematiken som grund för denna uppsats, vilket jag är tacksam för. Ett stort tack, vill jag ge till Hans Linderstad, projektledare Göteborgs Stad och Ann-‐Christin Håkansson, fastighetschef på Higabgruppen för er insats. Jag vill också tacka Hans Cederberg som driver Kvibergs Marknad för hans medverkan och tillåtelse att intervjua marknadens säljare och besökare. Deras åsikt var av största vikt för denna uppsats resultat och därför är jag även tacksam för deras medverkan. Dessutom vill jag rikta ett stort tack till Johan Hedenström för fotografier och hjälp vid platsbesöket på marknaden.
Slutligen vill jag tacka min handledare, Björn Carlsson, universitetsadjunkt på Malmö Högskola. Tack Björn för att du har gett mig feedback och väglett mig till en bättre uppsats!
Tack! Malmö, maj 2010 Johanna Axelsson johanna.r.axelsson@gmail.com
3
Abstract
This essay examines if a marketplace in one of Sweden's largest cities can be relocated. The marketplace has had an ongoing risk of shutdown because the city and the property owner have other plans for the area. Reactions against the possible closure have been massive and therefore it is important to study if relocation is possible. This study’s main questions are "What aspects can contribute to a successful relocation?" and "How would tenants and customers be affected?".
Interviews were held with vendors, visitors, the market's owner, property owner and a representative of the city. The conclusion of the essay was based on theories about human needs, change impact, the risks of relocation and relevant provision.
Users will comply with a new premises and their impact of the relocation will be minimal if the meeting place can occur in a new premises. Aspects that are important to the new premises are: the same neighbourhood, good parking, easily accessible regardless of mode of transport, low rent and a large and varied selection of products. The change from relocation is easier for users than if the market is forced out. For being implemented in a good way the market owner and many users have to change their attitudes and start working for a good outcome. Change can lead to an even better marketplace if people are willing to see through problems and see possibilities instead.
4
Sammanfattning
Marknaden som handelsplats lever kvar i Sverige än idag. Flera marknader har stor popularitet och har blivit en mötesplats för många människor. I en av Sveriges största städer finns en sådan marknad. Marknadsplatsen har under längre tid dragits med nedläggningshot eftersom fastighetsägaren och staden har andra planer för området. Reaktionerna mot en eventuell nedläggning har varit stora och i denna uppsats har det undersökts ett annat alternativ, nämligen om marknaden kan omlokaliseras. Frågorna som har ställts är ”Vilka aspekter kan bidra till en lyckad omlokalisering?” och ”Hur skulle hyresgästen och brukarna påverkas?”. Med brukarna avses de som nyttjar lokalen, det vill säga marknadens besökare och säljare.
För att komma fram till ett resultat har kortare intervjuer hållits med 62 av marknadens brukare. Längre intervjuer har genomförts med marknadens ägare, fastighetsägaren och representant från staden. Litteratur och vetenskapliga artiklar har eftersökts i väletablerade databaser utifrån nyckelord i uppsatsens problemformulering. Teorierna som uppsatsens slutsatser grundats på handlar om människors behov, förändringars innebörd, risker med omlokalisering samt relevant lagrum.
Slutsatsen är att brukarna kommer att följa med till en ny lokal och deras påverkan kommer att vara minimal om en mötesplats kan uppstå. Många av brukarna bor i närområdet och en ny lokals mest optimala placering är i samma område. Det är viktigt att lokalen är lättillgänglig oavsett färdsätt och att lokalhyran är relativt låg. Bra parkeringsmöjligheter är, enligt säljarna, viktigt. Nyckeln till marknadens framgång är ett stort och varierat utbud, och det är en förutsättning för framtidens marknad. Förändringen en omlokalisering innebär, är mildare än om marknaden tvingas lägga ner. För att förändringen ska kunna genomföras på bästa sätt bör marknadens ägare liksom flera brukare ändra inställning och arbeta aktivt för förändring. En förändring kan leda till en ännu bättre marknadsplats, om människor vågar se möjligheterna.
5
Innehållsförteckning
1
INLEDNING ... 7
1.1
PROBLEMDISKUSSION... 7
1.2
PROBLEMFORMULERING...11
1.3
SYFTE...11
1.4
MÅLGRUPP...11
2
TEORETISK REFERENSRAM...12
2.1
BEHOV...12
2.2
FÖRÄNDRING...13
2.3
OMLOKALISERINGENS KONSEKVENSER...14
2.4
MODELL FÖR FÖRÄNDRINGSREAKTIONER...16
2.5
LAGRUM...16
2.5.1
UPPSÄGNING...16
2.5.2
BESITTNINGSSKYDD...17
3
METOD...19
3.1
FÖRFÖRSTÅELSE...19
3.2
LITTERATUR- OCH ARTIKELSÖKNING...19
3.3
FALLSTUDIE...19
3.4
METODVAL...20
3.5
INTERVJUPERSONER...21
3.6
INTERVJUFRÅGOR...22
3.6.1
UTFORMNING...22
3.6.2
FRÅGEFORMULÄR...23
3.7
KRITISK GRANSKNING AV METODEN...23
3.7.1
OBJEKTIVITET...23
3.7.2
RELIABILITET OCH VALIDITET...24
3.7.3
KÄLLKRITIK...24
4
HANDELSPLATSEN ...25
4.1
HISTORISK TILLBAKABLICK PÅ HANDELSPLATSENS UTVECKLING...25
4.2
GÖTEBORGS STAD...25
4.3
HIGABGRUPPEN...25
4.4
KVIBERGS MARKNAD...26
4.5
KVIBERGSOMRÅDET...27
4.6
MEDIARAPPORTERING...28
5
EMPIRI...29
5.1
FRÅN LÖFTE OM KÖP TILL UPPSÄGNING...29
5.2
BESKRIVNING AV BRUKARNA...30
5.3
MÖJLIGHETER TILL OMLOKALISERING...32
5.3.1
HYRESGÄSTENS PERSPEKTIV...32
5.3.2
FASTIGHETSÄGARENS PERSPEKTIV...33
5.3.3
GÖTEBORGS STADS PERSPEKTIV...33
5.3.4
BRUKARNAS PERSPEKTIV...34
5.4
KRITERIER FÖR NY LOKAL...35
5.5
HYRESGÄSTENS OCH BRUKARNAS UPPFATTNING OM OMLOKALISERINGENS PÅVERKAN...38
5.5.1
HYRESGÄSTEN...38
6
6
ANALYS...40
6.1
HYRESKONTRAKT...40
6.2
BEHOV...40
6.3
FÖRÄNDRINGENS INNEBÖRD...41
6.4
INDIVIDENS PÅVERKAN AV FÖRÄNDRING...42
6.4.1
INDIVIDENS UPPFATTNING OM FÖRÄNDRINGEN...42
6.4.2
INFORMELL KOMMUNIKATION...42
6.4.3
VÄRDERING OCH STÄLLNINGSTAGANDE AV FÖRÄNDRINGENS INNEBÖRD...43
6.5
LOKALKRITERIER...43
6.6
OMLOKALISERINGENS PÅVERKAN...45
7
SLUTSATS ...48
8
REFLEKTIONER OCH FÖRSLAG TILL FORTSATTA STUDIER...50
9
KÄLLOR ...51
9.1
TRYCKTA KÄLLOR...51
9.2
INTERNETBASERADE KÄLLOR...52
10
BILAGA 1 - FRÅGEFORMULÄR...54
11
BILAGA 2 – FRÅGOR TILL MARKNADSÄGARE, FASTIGHETSÄGARE SAMT GÖTEBORGS STAD ...56
12
BILAGA 3 – GARDELLS MODELL AV FÖRÄNDRINGEN PÅ INDIVIDEN...57
13
BILAGA 4 - ANALYS AV GARDELLS FÖRÄNDRINGSMODELL PÅ MARKNADENS ÄGARE 58
14
BILAGA 5 – ANALYS AV GARDELLS FÖRÄNDRINGSMODELL PÅ BRUKARNA...59
7
1 Inledning
Att genomföra en förändring är sällan lätt. Merparten av alla människor borde någon gång ha varit med om någon situation där en förändring ska ske som inte går att påverka. Det kan handla om stora förändringar såsom en bro över Öresund eller byggnation av ett tidigare obebyggt område. Mindre förändringar såsom ändrade regler av A-‐kassan eller att den lokala mataffären lägger ner kan påverka oss. Reaktionerna som uppstår är med största sannolikhet negativa. I många av fallen får dock kritiker senare inse att de hade fel när förändringen ledde till något positivt. Öresundsbron är ett sådant exempel som stötte på stort motstånd innan bron blev verklighet.1
I en av Sveriges största städer kan en förändring komma att ske. Det finns en populär marknadsplats som riskerar nedläggning. Hyresgästen, som driver marknaden, har blivit uppsagd flera gånger men i sista stund har kontraktet förlängts på en kortare tid. Varje gång har hyresgästen samt trogna besökare och säljare på marknaden reagerat eftersom de vill att marknaden ska få vara kvar. Uppsägningarna av marknaden har dessutom fått stor uppmärksamhet i massmedia och är nu ett fall med högsta prioritet för kommunstyrelsen att lösa.
För marknadens framtid har det diskuterats tre tänkbara scenarion. Det första är nedläggning och det andra är omlokalisering. Det tredje är att kommunen ändrar sina framtidsplaner för området och låter marknaden vara kvar. Alternativ ett och två kommer att innebära en förändring för alla de människor som regelbundet besöker marknaden. Det andra alternativet, omlokalisering, kan dock leda till en positiv förändring. För att kunna skapa en positiv förändring behövs insikt om brukarna och varför de kommer till marknaden. För många människor har marknaden stor betydelse som mötesplats och att omlokalisera en marknadsplats kräver att de besökande människorna är villiga att följa med till en ny lokal.
1.1 Problemdiskussion
Definitionen för handel är verksamheter som arbetar med att omsätta varor, tjänster och kapital mellan människor.2 Handel sker alltid på någon typ av handelsplats och vid regelbundet återkommande sammankomster kan en handelsplats definieras som en marknad.3 Marknaden blir en mötesplats för säljare och köpare.4 Marknaden som en handelsplats lever kvar än idag, både i Sverige och i utlandet. Utomlands finns kända marknader såsom Istanbuls stora basar5 och
1 Länsstyrelsen, Öresundsbron 2 Nationalencyklopedin, Handel 3 Nationalencyklopedin, Marknad 1 4 Nationalencyklopedin, Marknad 2
8
Portobello Market i London.6 Sveriges största marknad är Kiviks marknad som varje år besöks av 100 000 personer och knallar,7 det vill säga kringresande försäljare.8 Mer lokala marknader som är öppna på veckobasis finns på flera ställen i Sverige, exempelvis Kvibergs marknad i Göteborg, Loppmarknaden i Vårberg centrum, Malmö Prylmarknad, Bellevue marknad Göteborg. Det bedrivs även torghandel på exempelvis Hötorget i Stockholm och Möllevångstorget i Malmö. Marknaderna är populära mötesplatser som besöks av mycket folk vid varje tillfälle.9 De lokala marknaderna nämnda ovan drivs, enligt respektive hemsida, inomhus med undantag Kviberg som är både utom-‐ och inomhus medan torghandel enbart bedrivs utomhus. Flera av marknaderna och torghandeln nämnda ovan har lång tradition. På Hötorget har det bedrivits marknad sedan 1600-‐talet,10 och handelsplatserna har funnits på samma plats länge, undantaget Loppmarknaden. Inomhusmarknaderna bedrivs som företag och i någon typ av lokal.11 Bedrivs det i lokal finns det alltid en fastighetsägare, antingen marknadsägaren eller en extern part. Vid extern part uppstår relationen hyresgäst och hyresvärd. Om det uppstår samarbetssvårigheter eller andra problem mellan parterna, kan hyresgästen därför tvingas byta lokal.12
Det är ett vanligt förekommande fenomen att företag byter lokal och anledningarna till flytt är i regel många och unika för varje företag. Vad orsakerna än är så har behoven för företaget förändrats och därmed behövs kriterier för en ny lokal.13 En vanlig anledning till flytt kan vara att företagen behöver mindre lokaler för att göra kostnadsbesparingar, i lågkonjunktur kan det vara ett faktum.14 En annan orsak kan vara det motsatta, att företaget har vuxit ur sin lokal och behöver en större.15 Andra skäl som är viktiga att tillgodose vid valet av ny lokal kan vara lokalisering, typ av fastighet, skick på fastigheten samt företagets ekonomi.16 Oftast sker en företagsflytt på frivillig grund men så är inte alltid fallet. När hyreskontrakt löper ut, har även fastighetsägaren rätt att säga upp hyresgästen och då har hyresgästen i regel inget annat att göra än att flytta. I vissa fall måste hyresvärden anvisa en lämplig ersättningslokal. Annars måste hyresgästen själv hitta en ny lokal för att kunna fortsätta driva sin verksamhet.17 Att hitta rätt ny lokal, det vill säga omlokalisera, är inte alltid lätt och därför är det viktigt att veta vilka behov och
6 Portobello Market 7 Kiviks marknad
8 Nationalencyklopedin, Knalle 9 Hans Cederberg
10 Stockholms Stad, Fakta Hötorget 11 Kvibergs marknad
12 Fastighetsägarna m.fl., Checklista för fastighetsägare 13 Briggen, Att byta lokal
14 Ledarskapsutbildningar, Tips för företag som ska flytta och byta lokaler 15 Jnytt.se., Ica Maxi vill flytta hela sin stormarknad
16 Lokaler.nu, Innan du hyr lokal
17 N Larsson och S Synnergren, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken, (Stockholm: Norstedts
9
önskemål som finns för den nya lokalen.18 Vid ofrivillig flytt kommer en ny lokal förmodligen aldrig kunna ersätta den gamla i samma utsträckning eftersom den är djupt rotad. Därför är det viktigt att finna de kriterier som anses vara viktiga med nuvarande lokal för att lyckas med en omlokalisering när avflyttningen inte är frivillig.
Det finns flera studier kring omlokalisering. Bland annat har Hultquist i sin studie undersökt vilka val och prioriteringar kontorshyresgäster gör när de bestämt sig för att flytta. Författaren kom fram till att utformningen av lokalen är viktigare än läget samt att hyresgäster sällan dokumenterar flyttprocessen.19 Sundesten studerade påverkansfaktorer vid byte av kontorslokaler. Sundestens studies syfte var att beskriva hur företags marknadskommunikation uppfattas av potentiella hyresgäster på hyresmarknaden för kontorslokaler och hur detta har inverkat på kundens val av lokal i relation till andra påverkansfaktorer. Författarens mest relevanta slutsats, för denna uppsats syfte, var att företagen anlitade en konsult som eftersökte lokal och företagen specificerade sina krav på lokal muntligen. Flera lokalförslag framkom, utvärderades och sorterades bort. Till sist återstod enbart ett fåtal innan företagen tog beslut om något av alternativen var rätt. Storlek, läge och flexibilitet var de fastighetskriterier som var viktigast för den nya lokalen. 20
Gunnefur och Jonsson studerade ”Omlokalisering av företag”.21 Deras studie utgick från en fastighet som hade fått ny ägare. Den nya ägaren skulle riva fastigheten och hade därmed sagt upp alla hyresgäster. Företagen som hyrde lokaler behövde därför omlokaliseras. Studien visade de faktorer som påverkade valet av en ersättningslokal och dessa faktorer var hyra, geografisk placering, grannar, arbetsmiljö, utformning av lokal samt rätt storlek.
En av världens främsta tidskrifter om fastigheter, enligt ledande utgivaren Emerald, är Journal of Corporate Real Estate. Tidningen publicerar granskade och professionella artiklar och ger praktiskt vägledning av nuvarande bästa praxis för fastighetsföretagen.22 I artikeln ”Intra-firm
decision-maker perceptions of relocation risks” beskrivs de fem största riskerna med en omlokalisering och hur dessa kan påverka företagen. 23 Rabianski skriver att anledningarna till flytt och omlokalisering av företag i regel alltid är av ekonomisk karaktär, för att kunna lyckas
18 Lokaler.nu, Innan du hyr lokal
19 M Hultquist, Kontorshyresgästers beteende och val när de bestämt sig för att flytta, (Stockholm:
Institutionen för Fastigheter och Byggande, Avdelningen för Bygg-‐ och fastighetsekonomi, 2008)
20H Sundesten, Påverkansfaktorer vid byte av kontorslokaler, (Luleå: Instutitionen för Industriell ekonomi
och samhällsvetenskap, Avdelningen för Industriell marknadsföring och e-‐handel, 2007)
21 O Gunnefur och H Jonsson. Omlokalisering av företag, (Malmö: Teknik och Samhälle, Malmö Högskola,
2007)
22Emerald, Journal of Corporate Real Estate
23 H M Rasila and S Nenonen, ”Intra-firm Decision-maker Perceptions of Relocation Risks”, Journal of
10
generera mesta möjliga intäkt. 24 Enligt Craig and Ghosh är handelsplatsens läge den viktigaste framgångsfaktorn för att på lång sikt få lönsamhet i en rörelse. 25
Befintliga studier berör också hur brukarnas behov ska tillgodoses, men då främst inom byggprocessen och vid utformning av lokaler. Insikterna från byggprocessen är att brukarmedverkan blir en succé om kommunikationen och den kontinuerliga informationen fungerar samt att parterna ser varandra som medparter och inte motparter. 26
Få studier tar hänsyn till brukarens behov vid en omlokalisering. Med brukare avses de som nyttjar lokalerna.27 De studier som finns berör i regel de anställdas påverkan vid företagsflytt. Flytten av företag sker då till en annan ort eller till och med annat land vilket gör att de anställda inte kan följa med.28 Brännström och Magneryd redogjorde för hur myndigheters kompetens och företagskultur förändrades vid omlokalisering till annan ort. De kom fram till att individen påverkas negativt när tillvaron rivs upp. Då företagens kompetens finns hos individen riskerades en försämring om de anställda inte ville flytta med. Därmed påverkade en omlokalisering inte enbart hyresgästen.29 Brukarna borde också påverkas, framförallt anställda och om lokalen besöks av många människor.
I hittills gjorda studier har forskare förbisett brukarens och hyresgästens påverkan vid omlokalisering inom samma ort. Brukare kan vara olika typer av personer som nyttjar en lokal exempelvis anställda och besökare. Brukaren är i detta fall inte anställd, då det redan är studerat. Brukarnas och hyresgästens påverkan är viktig att studera för att förstå de reaktioner som kan uppstå när en välbesökt och omtyckt verksamhet sägs upp och tvingas flytta. För att lyckas med omlokaliseringen till en ny lokal behövs det kännedom om de kriterier som av brukarna anses vara viktiga. Det är först då som en ny väl fungerande lokal kan bli verklighet, när de som i dagsläget kommer till lokalens verksamhet vill fortsätta att komma. Detta är också ett motiv för följande problemformulering.
24 J S Rabianski, ”Employee quality of life in corporate location decisions”, Journal of Corporate Real Estate nr
1 (2007)
25 C S Craig, and A Ghosh, ”Formulating Retail Location Strategy in a Changing Environment”, Journal of
Marketing nr 47 (1983)
26 I Svetoft, Brukarnas krav i byggprocessen – en fallstudie, (Lund: Instutitionen för byggvetenskaper,
Avdelningen för byggnadsekonomi, 2005)
27 Nationalencyklopedin, Brukarinflytande
28 B Gardell, Anställdas attityd och beteende vid omlokalisering av företag, (P-‐A rådet, 1963)
29 C Brännström och J Magneryd, Omlokalisering – ett spel för gallerierna?, (Stockholm: Företagsekonomiska
instutitionen, Stockholms Universitet, 2005)
11
1.2 Problemformulering
Vilka aspekter kan bidra till att åstadkomma en lyckad omlokalisering av en handelsplats? Hur skulle hyresgästen och brukarna kunna påverkas?
1.3 Syfte
Syftet med denna uppsats är att bidra med en ökad förståelse för problematiken kring en lyckad omlokalisering.
1.4 Målgrupp
Uppsatsens målgrupp är relativt stor. Primärt omfattar målgruppen kommunstyrelsen och Stadskansliet i Göteborgs Stad. Den sekundära målgruppen är marknadens intressenter som kan vara fastighetsägare, marknadsägare, säljare och besökare. Vidare kan andra studenter och aktörer ha intresse i denna uppsats.
12
2 Teoretisk referensram
I detta kapitel återges de teorier som är relevanta för uppsatsens ämnesområde. Teorier presenteras som handlar om människans behov och påverkan av förändring samt om omlokaliseringens konsekvenser. Gardell har även upprättat en modell om individens påverkan vid den förändring som en omlokalisering innebär, vilket också redogörs för i detta kapitel. Slutligen presenteras det lagrum som är aktuellt för uppsatsen. Teorierna som presenteras har valts utifrån uppsatsen syfte om hur brukarna och hyresgästen påverkas av en omlokalisering. För att kunna förstå förändringens innebörd behövs även en förståelse för människans behov och reaktioner samt gällande lagstiftning.
2.1 Behov
Behov är ett tillstånd där människan upplever avsaknad av något. Det finns olika typer av behov: Fysiska behov som till exempel mat, sömn och trygghet, Sociala behov där ömhet och en känsla av att höra hemma ingår samt Individuella behov exempelvis kunskap och självförverkligande. Viljan att ha något, formas av vår kultur och vår individuella personlighet som till exempel vi behöver mat men vill ha pizza. Vi har formats av vårt samhälle med att tillfredställa våra behov.30
Maslows behovspyramid, se figur 2.1, visar människans olika behov. Det som driver människan att agera för att tillfredsställa dessa behov. Alla människor har samtliga av pyramidens behov men för att röra sig uppåt i pyramiden måste de grundläggande behoven vara tillgodosedda för att de övre ska kunna bli det. De individuella behovens styrka avgör hur länge individen stannar på varje behovssteg.31
30 P Kotler and G Armstrong, Principles of Marketing, (Upper Saddle River, New Jersey: Pearson Education,
Inc., 2006)
31 L H Bruzelius och P-‐H Skärvad, Integrerad Organisationslära, (Lund: Studentlitteratur, 2007)
Fysiologiska behov – mat, sömn, husrum Säkerhetsbehov – trygghet Självförverkligande – uppnå och realisera
ens potential
Uppskattnings-‐ och statusbehov – bättre rykte/status Sociala kontakter – kärlek, tillhörighet
Figur 2.1 Maslows behovspyramid beskriver människans behov i fem steg, där de undre behoven måste vara uppfyllda för att de övre ska kunna bli det.
13
2.2 Förändring
En förändring innebär att det gamla byts ut mot något nytt men utan att förändra systemet i sig själv. Exempelvis studenten som på föreläsningar börjar anteckna direkt på datorn istället för att anteckna med penna som tidigare. Det är viktigt att tänka igenom vilken effekt en förändring ska få, för stora ansträngningar kan leda till enbart små effekter.32
När en förändring sker känner sig människor osäkra inför vad som väntar och upplever sig otrygga inför den nya situationen. Oron gör att kaos kan uppstå men det behöver inte enbart vara negativt. Vissa kan känna spänning och inspiration till att börja något nytt. Reaktionerna vid förändring kan se olika ut. Vissa flyr fältet medan andra motarbetar beslutsfattare medan den tredje blir handlingsförlamad. Det finns även de som börjar agera utifrån nya och givna förutsättningar medan vissa in i det längsta förnekar förändringen. Arbetet med förändring kan leda till personliga kriser och människan kan gå igenom ett krisförlopp i fyra faser. Första fasen är chock, som varar i några dygn, då går det inte att ta in vad som hänt. Andra fasen är reaktion, då människan vanligen ifrågasätter och försöker hitta en förklaring till det som sker. Bearbetningsfasen är den tredje fasen som innebär att det går att distansera till situationen för att sakta men säkert börja se framåt igen. Sista fasen innebär nyorientering och krisen har lämnat ett ärr.33
Individens reaktion vid en förändring kan ses utifrån hans/hennes behov, både fysiska och psykiska. Förändringens påverkan i relation till individens behov avgör hur individens reaktion blir. Förändring medför alltid att ens etablerade relationer med omvärlden försämras vilket kan leda att förändringen kan upplevas som ett hot mot ens psykologiska behovstillfredsställelse. Det kan också vara tvärtom, att en förändring förstärker tillfredställelsen av andra behov och önskningar såsom exempelvis befordran eller ökat anseende. Avgörande för hur individen reagerar inför en planerad förändring är hur mycket individen är sakligt insatt. Desto mindre individen vet om situationen, desto mer tolkar individen in sina egna farhågor och önskningar. Dessa kan med tiden komma att bli ”sanning” i andras öron då ryktesspridningen ökar.34
If you are not part of the solution, you are part of the problem.35
32 A Lindmark och T Önnevik, Human Resource Management – organisationens hjärta, (Lund:
Studentlitteratur, 2006)
33 Ibid. 34 Gardell
35 O Granberg, PA, OU – Personaladministration och organisationsutveckling, (Stockholm: Natur och Kultur
14
För att lyckas så bra som möjligt med förändringen bör följande tänkas över: • Förändringen ska förankras hos alla.
• Skapa delaktighet kring förändringen. • Skapa motivation för en förändring.
• Försök att ta ett steg i taget framåt och låta varje steg mogna.
• Ge information när fakta finns och se till att sprida informationen snarast.36
• Informationsspridningen bör gärna ske direkt och vid personlig kontakt hos de berörda.37
När en förändring föreslås av ledande personer så har de i regel arbetat länge med förändringsarbetet och har därför stor förståelse och kunskap om förändringen. Ledarna har då svårt att förstå reaktionen som uppstår bland de som förändringen berör. De berörda har inte haft lika lång tid vad gäller motivation, kunskap och förståelse för förändringen vilket innebär att det dröjer ett tag innan de har samma förståelse som ledningen.38
Ingenting är så lätt att det inte kan bli svårt om det görs motvilligt. 39
Inblandades vilja att medverka i ett förändringsarbete är oftast avgörande för hur väl förändringsarbetet lyckas. Processmodellen är en förändringsmodell som ger de inblandade mest inflytande på förändringsprocessen jämfört med andra förändringsmodeller. Detta för att berörda parter bjuds in redan i problemformuleringsstadiet. Förändringen genomförs i fyra steg, analys, beslut, förankring och genomförande. Processen från början till slut bygger på samverkan mellan samtliga inblandade parter vilket gör att allt förankras genom hela processens gång. Nackdelen är att processen blir utdragen fast då enbart i det inledande skedet. Om helheten betraktas så resulterar det i en snabbare omställning med flera förändringar som genomförs fast då under kortare tid än andra förändringsprocesser.40
2.3 Omlokaliseringens konsekvenser
Vid omlokalisering av familjer boendes i bostadslägenheter, har det upptäckts att de boende tackar nej till en ny lägenhet i ett annat område för att deras vilja att bo kvar i samma område är stor. Detta trots att det kanske inte ens finns allmännyttiga bostäder i området och att de av
36 Granberg
37 Bruzelius och Skärvad 38 Lindmark och Önnevik
39 Publius Terentius ca 185-159 f. Kr. i Bruzelius och Skärvad, 430 40 Bruzelius och Skärvad
15
någon anledning inte kan bo kvar i sin befintliga bostad. Dessutom finns det en ovilja att inte följa ställda regler och bestämmelser av de boende.41
If the relocation phase is not managed successfully, urban renewal can do enough damage to families and businesses to create a wave of reaction – a reaction that might be sufficient to stop the momentum of the urban renewal process itself. 42
En flytt innebär kostnader. Både direkta kostnader som exempelvis flyttfirma och dubbla hyror men även indirekta kostnader som till exempel inkomstbringande egendom som inte kan ersättas fullt ut och förlorade inkomster.43
En ofrivillig flytt behöver inte vara dåligt för ett företag. En undersökning i USA gjordes på flera köttförpackningsfabriker i samma område som hade tvingats flytta eller lägga ner. Efter tre år tillfrågades de fabrikanter som hade flyttat till ny lokal och samtliga tyckte att den nya lokalen var bättre för den typen av verksamhet och flera hade fördubblat antalet anställda sedan flytten. För att en lyckad omlokalisering ska kunna ske är människors attityd den viktigaste nyckeln till framgång. Den kortsiktiga reaktionen när människor får besked om omlokalisering är i de flesta fall negativ vilket också är naturligt. Det är förståeligt eftersom ingen vill tvingas att lämna sin lokal och sitt grannskap. Det tar i regel några månader eller år innan den som har tvingats att flytta inser fördelarna med sin nya lokal och därmed kan ändra attityd.44
Enligt Rasila och Nenonen finns det fem risker med en omlokalisering.
• Den första risken är av finansiell art då en flytt kan påverka företagets lång-‐ eller kortsiktiga resultat. En omlokalisering innebär höga kostnader men företagen ser inte detta som en risk, snarare ett faktum. Däremot får osäkerheten kring omlokaliseringens slutkostnad ses som en stor risk då många parter, framförallt beslutande externa, uppskattar kostnaderna till orealistiskt låga.
• Andra risken är av funktionell art, då flytten kan påverka företagets arbetsprocesser och arbetsmönster. Många företag upplever det svårt att bedöma behövd lokalarea varav de därför upplever det som en stor risk för det framtida arbetet.
• Att flytten påverkar företags-‐ och organisationskulturen är den tredje risken. Det har blivit känt att affärslokaler kan säga mycket om företag till utomstående så därför vill företag att den nya lokalen ska vara i samma linje som företagets värderingar.
41 M Millspaugh, ”Problems and Opportunities of Relocation”, Law and Contemporary Problems Vol. 26 Nr 1
(1961)
42 Ibid., 6 43 Ibid. 44 Ibid.
16
• Den fjärde risken innebär att kommunikationen med företagets intressegrupper kan påverkas. En farhåga relaterat till kommunikationen som många företag upplever, framförallt detaljhandeln, är att de är rädda att kunderna inte ska hitta till den nya lokalen och av den anledningen har många avstått omlokalisering.
• Den femte och sista risken innebär en framtida ovisshet med förändringar som sker i framtiden exempelvis demografiska förändringar. Även oro inför hur företaget kommer att utvecklas och hur lokalen kan ändras utefter företags ändrade behov, upplevs som en risk. 45
2.4 Modell för förändringsreaktioner
Gardell har gjort en modell om individens reaktionsmekanism vid tekniska, organisatoriska och geografiska förändringar, se Bilaga 3. Den är i första hand tillämplig då anställda inom ett företag berörs av förändring46 men bör kunna användas till denna uppsats resultat också, då den är lätt att överblicka. I första hand är individens reaktion relaterad till hur hans/hennes egna intressen påverkas av förändringen samt de värderingar han/hon gör till detta. Individens uppfattning grundar sig också i den upplevda säkerheten kring situationen som blandat annat påverkas av kunskap om förändringen, möjlighet till påverkan, förtroende för ansvariga samt mängden relevant information.47
Ryktesspridning uppstår lätt vid förekomst av informell kommunikation. Detta för att individen inte har relevant information tillgänglig och därför försöker bringa klarhet på egen hand. När individen senare försöker tolka förändringens innebörd uppstår fara. Detta för att individen saknar saklig och relevant information. Då grundar sig individens ställningstagande på vad som diskuteras mellan lika okunniga personer med samma uppfattning och förändringsmotståndet blir ännu större. Den informella kommunikationen har därmed blivit grunden till individens värderingar och ställningstagande.48
2.5 Lagrum
2.5.1 Uppsägning
Samtliga lagtexter i uppsatsen kommer från Jordabalkens tolfte kapitel, Hyreslagen.
4 § Hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla
p2. vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, när avtalet avser en lokal.
45 Rasila and Nenonen 46 Gardell
47 Ibid. 48 Ibid.
17
2st. Skall ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, skall uppsägningen ske senast
p5. nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal. Lag (1984:694). 49
Hyresavtal kan enligt lagen tecknas på bestämd och obestämd tid. Avtal som är tecknade på obestämd tid ska alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Avtal som är kortare än nio månader och är tecknade på bestämd tid behöver inte sägas upp för att upphöra att gälla. Om däremot hyresförhållandet, det vill säga sammanlagd hyrestid, varat längre än nio månader måste uppsägning av avtalet ske. Den uppsägningstid som står angiven i lagen anger den minimitid som en uppsägning från hyresvärdens sida får ske inom. Det är tillåtet att avtala kortare uppsägningstid men då enbart till hyresgästens fördel samt längre uppsägningstid är tillåtet från hyresvärdens sida. Om ett avtal är på bestämd tid men ingen uppsägning sker förlängs avtalet på obestämd tid.50
2.5.2 Besittningsskydd
Det finns två olika typer av besittningsskydd, direkt och indirekt. Det direkta besittningsskyddet tillämpas vid bostadshyra och är därför inte aktuellt. Det indirekta gäller vid lokalhyra och innebär att när en uppsägning har skett så har inte hyresgästen rätt till förlängning av avtalet. Hyresgästen måste därmed flytta men har rätt till skadestånd om uppsägningen var obefogad, vilket påvisar det indirekta besittningsskyddet. Rätten till skadestånd gäller inte om uppsägningen var befogad.51 Om parterna inte är överens kan Hyresnämnden besluta om uppskov för att skjuta upp avflyttningstidpunkten men hyresgästen måste flytta om giltig uppsägning har skett.52
56 § Bestämmelserna i 57-60 §§ gäller för upplåtelser av lokaler, om inte
p1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller
p2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad eller förhållande som avses i 28 § föreligger.
Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om villkor som strider mot 57-60 §§, gäller överenskommelsen. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd, gäller den endast om den har godkänts av hyresnämnden. Överenskommelsen gäller även utan sådant godkännande, om den träffas för en tid om högst fem år från det att hyresförhållandet inleds och innebörden i överenskommelsen är att bestämmelserna i 57-60 §§ inte skall gälla, om
p1. i fråga om samtliga slag av lokaler, hyresvärden skall bedriva egen verksamhet i lokalen.53
Förutsättningar för att det indirekta besittningsskyddet ska gälla är att hyresförhållandet varat i
49 Jordabalk (1970:994)
50 Larsson och Synnergren
51 A Victorin, Kommersiell hyresrätt, (Stockholm: Norstedts Juridik, 2003) 52 Larsson och Synnergren
18
minst nio månader samt att hyreskontraktet inte är förverkat. Dessutom får ställd säkerhet inte ha försämrats eller att hyresgästen har avstått från besittningsskyddet. En förutsättning för att hyresgästen överhuvudtaget ska ha rätt till skadestånd, är att ingen av de besittningsskyddsbrytande grunderna föreligger.54
57 § Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall inte till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning enligt 58 b §, om inte
1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,
2. huset skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,
3. huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och
ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,
4. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eller
5. de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.55
Victorin skriver om att det därmed finns fyra huvudsakliga kategorier av besittningsskydds-‐ brytande grunder:
1. Kontraktsbrott. (Punkt 1)
2. Rivning och ombyggnad. (Punkt 2 och 3)
3. Hyresvärden har inte befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. (Punkt 4)
4. Hyresgästen vill inte acceptera de villkor för förlängning som anses vara skäliga och överensstämmande med god sed. (Punkt 5)56
Som nämndes tidigare går det att avtala bort besittningsskyddet. För att lokalhyresgästens avstående av besittningsskyddet ska vara giltigt måste det finnas en särskilt upprättad handling. Därmed räcker det inte med ett skriftligt villkor i hyresavtalet, eftersom risken finns att hyresvärdar gömmer viktiga villkor i det finstilta.57 En överenskommelse av den här karaktären, måste godkännas av Hyresnämnden samt att hyresförhållandet har varat i minst nio månader för att vara giltig.58 Hyresnämnden kräver i regel att överenskommelsen ska vara begränsad till en viss situation samt tidsbegränsad.59
54 Victorin
55 Jordabalk (1970:994) 56 Victorin
57 Ibid.
58 L Holmqvist och R Thomsson, Hyreslagen – en kommentar, (Stockholm: Norstedts Juridik 2006) 59 Larsson och Synnergren
