Regionala analyser av bostadsmarknaden 2011

Regionala analyser av

bostadsmarknaden 2011

Boverket november 2011

Regionala analyser av

bostads-marknaden 2011

Titel: Regionala analyser av bostadsmarknaden 2011 Utgivare: Boverket november 2011

Upplaga: 1 Antal ex: 80

Tryck: Boverket internt

ISBN tryck: 978-91-86827-49-6 ISBN pdf: 978-91-86827-50-2

Sökord: bostadsmarknaden, regionala analyser, länsstyrelserna, hyresrät-ter, unga, äldre, invandrare, flyktingar, bosättningsmönshyresrät-ter, fritidshus, permanenthus, försäljning, allmännyttiga lägenheter, bostadsförsörjning. Dnr: 212-4919/2010

Publikationen kan beställas från:

Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona Telefon: 0455-35 30 50

Fax: 0455-819 27

E-post: publikationsservice@boverket.se Webbplats: www.boverket.se

Rapporten finns som pdf på Boverkets webbplats.

Rapporten kan också tas fram i alternativt format på begäran. Boverket 2011

Förord

Enligt regleringsbrevet för år 2011 ska Boverket stödja länsstyrelserna i deras uppdrag med att ta fram regionala analyser av bostadsmarknaderna samt göra en sammanfattning av resultaten i dessa. Denna rapport är re-sultatet av Boverkets årliga sammanställning.

De regionala analyserna ger en bild av utvecklingen på de olika reg-ionala bostadsmarknaderna i länen. Varje län har sina specifika förutsätt-ningar, men vissa gemensamma utmaningar återkommer också när vi studerar rapporterna. Förra året bestod analyserna av fördjupningar enligt två givna teman, och i år är de av övergripande karaktär enligt den modell som har tagits fram för att vara vägledande i arbetet med analyserna.

Rapporten är sammanställd av Ulrika Bensköld. Karlskrona november 2011

Janna Valik generaldirektör

Innehåll

Läget på de regionala bostadsmarknaderna ... 11 

Det behöver byggas fler små hyresrätter... 12 

Unga och äldre ... 13 

Invandringen gör att befolkningen ökar ... 14 

Flyktingar ... 15 

Bosättningsmönster påverkas av utbudet på arbetsmarknaden och möjligheterna till pendling ... 16 

Fritidshus blir permanentboende och permanentboende blir fritidshus . 16  Litet intresse av försäljning av allmännyttiga lägenheter ... 17 

Inledning

De regionala analyserna ger en bild av utvecklingen på bostadsmark-naden i landets 21 olika län. Det finns en stor variation mellan länens olika förutsättningar och också inom länen, men även många utmaningar som är gemensamma för många län. Boverket återger ingen fullständig redovisning av de regionala analyserna utan de bör läsas var och en för sig. Analyserna finns på länsstyrelsernas egna webbplatser eller på Bo-verkets webbplats1.

Analyserna riktar sig framförallt till kommunerna, eftersom de ska fungera som ett stöd i deras arbete med boendeplaneringen. De riktar sig även till externa aktörer så som byggherrar, bostadsbolag, privatpersoner, regionförbund m.fl. Arbetet med analyserna har för flera kommuner och länsstyrelser bidragit till att det har skapats ett forum för att arbeta med bostadsförsörjningsfrågor, både internt och externt. Det är även i fortsätt-ningen viktigt att arbeta vidare med länsstyrelsernas arbete med att fun-gera som en regional arena för utbyte av erfarenheter, kvalitetssäkra bo-stadsmarknadsenkäten, bidra med statistik och prognoser och annat material.

Arbetet under 2011

En viktig del i arbetet med de regionala analyserna är processen. Det handlar både om arbetssättet inom länsstyrelserna och mot kommunerna. Det finns både behov och önskemål från länsstyrelserna själva att träffas och utbyta erfarenheter kring arbetet med analyserna.

I mars 2011 genomfördes en handläggarträff, där även finansdeparte-mentet och Boverket deltog. Under mötet diskuterades bostadsmarknads-enkäten, upplägget av arbetet med bostadsmarknadsanalyserna och så gavs det föreläsningar om markpolitiska frågor och om regionernas fram-tida befolknings- och kompetensutveckling.

Vid höstmötet i oktober diskuterades teman inför kommande års för-djupningar och föreläsningarna handlade om Arbetsförmedlingens ansvar för nyanländas etablering i samhället och bosättningsarbetet i etable-ringsuppdraget. Länsstyrelsen i Stockholm presenterade en arbetsmetod om en kartläggning av hur kommunerna arbetar med att få fram bostäder för unga.

Rapporterna 2011

Fram till 2010 har rapporterna bestått av en övergripande analys över lä-net där man har beskrivit samtliga områden enligt den modell2 som tagits fram för att vara vägledande i arbetet med analyserna. Tanken är att ana-lyserna vart annat år ska omfatta samtliga områden i modellen och vart annat år en fördjupad analys av något eller några områden. Motivet till detta är att förändringarna inte alltid är så stora att det motiverar en total-analys varje år samtidigt som det ger utrymme att fördjupa sig i någon el-ler några aktuella frågor.

1

www.boverket.se

2

Rapporten Regionala analyser av bostadsmarknaden – förslag till modell för länsstyrel-sernas arbete (2007)

Analyserna år 2010 bestod av fördjupningar enligt två teman; Bo-stadsbyggandet och Kommunernas arbete med boendefrågorna. 2011 års analyser är återigen övergripande.

Enligt vartannat år principen finns möjlighet att 2012 års bostads-marknadsanalys kan vara fördjupning av ett tema. På handläggarträffen i oktober föreslogs att 2012 års teman blir markfrågor och bostadsbehovet för olika grupper som exempelvis unga eller nyanlända.

Sammanfattning/slutsatser

Varje län har sina specifika förutsättningar men vissa gemensamma frå-geställningar återkommer i flertalet av rapporterna från år till år. Att de inte har ändrats så mycket är också en viktig analys av lägesbilden. Där-emot kan sägas att länsstyrelserna generellt uttrycker utmaningarna mer kraftfullt i 2011 års analyser.

 Det byggs och har byggts för lite sedan flera år tillbaka! Det behöver byggas fler bostäder med varierade upplåtelseformer, framförallt är det bristen på små hyresrätter som lyfts upp som ett stort akut pro-blem. Det här är något som lyfts fram i samtliga rapporter.

 Demografiska utmaningar så som fler unga och äldre. Ett ökat fokus på ungas situation på bostadsmarknaden. Det saknas små billiga lä-genheter för ungdomar och tillgängliga lälä-genheter för äldre personer. I många kommuner finns också en stor efterfrågan på både små och stora hyresrätter för flyktingar.

 I många län gör invandringen att befolkningen ökar eller inte minskar mer än den gör. Invandringen spelar en viktig roll för befolkningsök-ningen och det krävs fler hyreslägenheter för att möta deras behov och efterfrågan när det gäller bostadsförsörjningen. Flera län tar upp ett kommande problem med brist på yngre arbetskraft där invandrande personer kan vara en del av lösningen.

 Sverige står inför en befolkningsutveckling som kommer att bli en stor utmaning för kommuner som inte är en storstad eller universitetsstad. I många län är det framförallt kommunen med länets största stad som står för majoriteten av befolkningstillväxten, medan de omgivande kommunerna har en minskande befolkning. Det är också i samma kommun som det mesta bostadsbyggande sker.

 Behovet av goda kommunikationer lyfts fram i analyserna. Flera läns-styrelser visar att allt fler pendlar och att pendlingssträckorna i vissa fall har blivit längre. Pendling kan delvis ersätta flyttningar som är kopplade till studier och arbetsmarknaden. Flera rapporter belyser vik-ten av ett samband mellan infrastruktursatsningar, verksamhetsetable-ringar och boendeplanering.

 Allmännyttan: Litet antal lediga lägenheter i allmännyttan. Av de kommuner som har ett överskott på lediga lägenheter upplever flera att överskottet har minskat. Rivningar och försäljningar har också bi-dragit till ett minskat överskott. Inte något stort intresse av utförsälj-ningar av allmännyttans lägenheter i landet som helhet.

 Fler kommuner i landet måste bli bättre på att leva upp till kravet i la-gen om bostadsförsörjning som säger att kommunen ska upprätta rikt-linjer. I och med utökade arbetsmarknadsregioner och förbättrade kommunikationer har inte bostadsmarknaden en skarp kommungräns. Flertalet länsstyrelser lyfter behovet av en ökad samverkan med andra kommuner.

Bostadsmarknadsanalyserna

2011

Uppdraget

Enligt regleringsbrevet för år 2011, ska Boverket stödja länsstyrelserna i deras uppdrag med att ta fram regionala analyser av bostadsmarknaderna samt göra en sammanfattning av resultaten i dessa.

Boverket har tagit del av samtliga analyser och valt att i sammanfatt-ningen lyfta fram några viktiga frågor som flertalet län har tagit upp i sina analyser. Vi lyfter även fram några frågor som är mer länsspecifika men som har stor betydelse i dessa län. Samtliga län har arbetat efter den föreslagna strukturen, vilket har underlättat Boverkets arbete med att sammanfatta innehållet i dem.

Mycket av materialet i de regionala analyserna bygger på Boverkets och länsstyrelsernas bostadsmarknadsenkät. I och med arbetet med de regionala analyserna har materialet kvalitetssäkrats ytterligare. Uppgif-terna har nu satts i ett sammanhang och jämförts med annan statistik och andra uppgifter.

Läget på de regionala bostadsmarknaderna

Det finns en stor variation mellan länen och förutsättningarna kan skilja sig mycket åt, vilket till viss del beror på att de ligger i olika delar av landet, har varierande bostadsmarknad samt olika förutsättningar när det gäller demografi och näringsliv. Dessutom finns det ofta skillnader inom länen. En bidragande orsak till detta är att de demografiska förutsättning-arna ser olika ut även inom länen. Det handlar om hur unga, förvärvsar-betande, äldre, personer med utländsk respektive svensk bakgrund samt kvinnor och män fördelar sig. Även arbets- och bostadsmarknaden kan variera inom ett län. Ett län kan ha kommuner med både överskott, balans och brist på bostadsmarknaden. Ofta går det inte att se länen som en ho-mogen bostadsmarknad och kommun- och länsgränser behöver inte inne-bära gränser för bostadsmarknaden.

Det behöver byggas fler små hyresrätter

Flera län lyfter fram att effekterna av ett minskat hyresrättsbyggande bland annat innebär ökade hinder för rörligheten på arbetsmarknaden och att ekonomiskt svaga grupper som framförallt är hänvisade till hyresrät-ter, får det svårare på bostadsmarknaden.

Exempel från Gotland:

”Bristen på hyresbostäder i Visby gör det svårt för alla grupper att få en hyresbostad, men särskilt svårt för de grupper som oftast inte har andra alternativ, exempelvis ung-domar och flyktingar. Bristen på hyresbostäder har gjort att regionen tackar nej till an-visade flyktingar som man har en överenskommelse att ta emot.”

Exempel från Blekinge län:

”Behovet av hyresrätter avser främst bostäder på 1-2 RoK – lämpliga för ungdomar, studenter och äldre. För flertalet kommuner är behovet av mindre bostäder främst lo-kaliserat till tätorternas centrala delar med direkt närhet till service.”

”Bristen på hyresrätter gäller främst de större kommunerna. Vissa övriga kommuner har ett besvärande överskott.”

Exempel från Uppsala:

”Vikten av hyresbostäder kan inte nog understrykas. Flera grupper på bostadsmark-naden efterfrågar denna typ av boende. Hyresrätter gör det möjligt för nya hushåll att komma in på bostadsmarknaden. För ekonomiskt svaga hushåll är hyresrätten kanske ofta det enda alternativet för att finna en bostad. Det är också viktigt att det byggs hy-resrätter med rimliga hyror. Ofta betalar boende i hyresrätt förhållandevis mer för sitt boende än de som äger sina bostäder. De allmännyttiga hyreslägenheterna är viktiga instrument i kommunens arbete med bostadsförsörjning.

Trots en högre förväntan på nyproduktionen av bostäder under perioden 2011 – 2012 så är hyresrätten kraftigt underrepresenterad i förhållande till efterfrågan.

Möjligheten att bygga hyresrätter i stadsdelar och orter där andra upplåtelseformer dominerar, motverkar den nu mycket aktuella segregationsökningen på bostadsmark-naden.”

Exempel från Kronoberg:

”Av de nybyggda bostäderna var andelen äganderätter flest och bostadsrätter fler än hyresrätter. Trots att fem kommuner i länet anger brist på hyresrätter så byggdes det alltså fler bostads- och äganderätter.”

Exempel från Stockholms län:

”Balansen mellan upplåtelseformerna har förändrats markant under senare år. Andelen småhus är förhållandevis konstant medan hyresrätterna minskat och bostadsrätterna ökat. Andelen hyresrätter har minskat som en följd av att många bostäder ombildas till bostadsrätter samtidigt som det byggs fler nya bostadsrätter än hyresrätter.”

Flera länsstyrelser lyfter fram att det är mycket svårt att få igång nybyggnation av bostäder i flera av länets kommuner och att bostadsbyggandet skulle behöva öka. Mycket av nyproduktionen av bostäder är koncentrerad till länens största kommun.

Exempel från Jönköping:

”Möjligheten att planera för ett bostadsbyggande på längre sikt är särskilt svårt för de mindre kommunerna eftersom intresset för att bygga hyres- och bostadsrätter är lågt utanför Jönköpingsområdet. I större tätorter med ett positivt flyttnetto är efterfrågan på bostäder större och intresset av att bygga nya bostäder därmed högre. I dessa orter är också betalningsviljan högre. Länsstyrelsen vill understryka vikten av att det skapas goda förutsättningar för att bygga bostäder, främst hyresbostäder, i hela länet.”

passa bostadsbeståndet genom att riva och/eller att bygga, till exempel för en åldrande befolkning. Ett incitament för förvärvsarbetande att flytta till mindre kommuner och börja pendla, kan vara lägre boendekostnader. Förutsättningen är dock att det finns ett passande utbud av bostäder i de mindre kommunerna. Det kan bli en omöjlighet när det inte byggs några nya bostäder och det är få bostäder som frigörs.

Exempel från Jönköpings län:

”Som nämnts ovan redovisar i stort sett alla kommuner en bostadsbrist i sina central-orter, oavsett om man ökar eller minskar i befolkning. Enda möjligheten att möta be-hovet av bostäder är att bygga nya bostäder. Genom att bygga nya, attraktiva bostäder för äldre skulle fler begagnade villor komma ut på bostadsmarknaden. På grund av höga boendekostnader i nyproducerade lägenheter väljer många att bo kvar i sin villa i stället för att flytta till en mindre och mer tillgänglig bostad. Samtidigt tvekar många byggherrar att låta bygga nya bostäder i tron att dessa blir svåra att hyra ut.”

Hinder för nyproduktion

Den klart främsta anledningen till att det är svårt att få igång nybyggnat-ion är höga produktnybyggnat-ionskostnader och därmed höga boendekostnader. Detta gäller i synnerhet utanför storstadsregionerna. Andra hinder som många länsstyrelser tar upp är tillgången på detaljplanelagd mark i attrak-tiva lägen. Utanför de större kommunerna är även lånemöjligheter ett hinder.

Exempelvis skriver Jämtlands län:

”I länets glesbygd finns attraktiva boendemiljöer lämpliga för småhusbebyggelse. Även om efterfrågan på tomtmark kan tillgodoses, innebär de höga produktionskost-naderna och svårigheterna att få lån, att nyproduktion av egnahem är näst intill omöj-lig utanför länets tillväxtregioner.”

Unga och äldre

Många län tar upp de demografiska utmaningarna som man ser kommer att påverka länet i framtiden. En ökande andel äldre påverkar

bostadsmarknaden, eftersom gruppen har förändrade bostadsbehov och önskemål om sitt boende. Många äldre bor kvar i sina villor, eftersom det saknas lämpliga bostäder och ekonomiska incitament för att flytta till en mer tillgänglig bostad inom närområdet. Några län lyfter upp att många kommuner antingen redan arbetar med tillgänglighetsfrågor eller anger att detta är kommande frågor. Det kan vara svårt för mindre kommuner att klara sina kommunala åtaganden med en minskad och åldrande befolkning.

De demografiska utmaningarna handlar också om en stor grupp unga vuxna som är på väg att etablera sig på bostads- och arbetsmarknaden. Denna stora ungdomskull föddes i slutet av 1980– och början av 1990– talet. Hittills har det inte varit en lika omskriven grupp som den ökande andelen äldre i de olika regionala analyserna, men i år är det flera län som särskilt uppmärksammar unga vuxnas situation på bostadsmarknaden. Frågorna är olika stora för olika län. Det kan bero på att gruppens flytt-mönster delvis kommer att göra att vissa län kommer att ha en stor del unga medan andra län har en mindre andel unga.

Bland annat i Skånes län skriver länsstyrelsen i sin sammanfattning att en viktig trend är ”Ett ökat fokus på ungas situation på bostadsmarknaden under 2011” och att den enskilda grupp som flest kommuner anger att de har bostadsbrist för är unga vuxna. I rapporten nämns också resultat från Hyresgästföreningens undersökning i Malmö och Lund där man gjort en särskild satsning under 2011 för att undersöka boendesituationen för unga vuxna (20-27 år).

Det framkommer även att det är viktigt att se vad som efterfrågas och inte enbart utgå från olika grupper. Många unga och äldre konkurrerar till viss del om samma typ av bostäder, nämligen billiga lägenheter i centrala lägen.

Exempel ur Västra Götalands analys:

”Bristen på bostäder, inte minst hyresrätter, påverkar vissa grupper i samhället mer än andra. Enligt kommunernas bedömning har ungdomar, stora barnfamiljer och medelålders och äldre som vill byta till en mindre bostad det svårast på bostadsmark-naden i länet 2011. 28 kommuner anger att ovanstående tre grupper har det särskilt svårt.Svårigheterna för dessa grupper slår dock väldigt olika.

Äldre och medelålders som söker en mindre bostad tvingas kanske mot sin vilja att bo kvar i ett för stort hus som man har svårt att ta hand om eller som upplevs som otill-gängligt med besvärliga trappor eller annat. Stora barnfamiljer tvingas leva i trångboddhet. Ungdomar får svårt att etablera sig på bostadsmarknaden över huvudta-get.

Det finns regionala skillnader vad gäller bedömningarna. I Göteborgsområdet har ungdomar det svårast. I tio av tolv kommuner bedömer kommunerna att unga har det extra svårt på bostadsmarknaden. Medelålders och äldre som vill byta till en mindre bostad anger bara fem kommuner som en särskilt utsatt grupp. I Fyrbodal är det sju–åtta kommuner som anger just situationen för de tre ovan nämnda grupperna som särskilt problematisk. I Sjuhärad lyfts gruppen flyktingar med uppehållstillstånd fram som den grupp som har det särskilt besvärligt på bostadsmarknaden. Sex av åtta kommuner pekar på särskilda svårigheter för gruppen. Det kan jämföras till exempel med gruppen ungdomar som tre kommuner i Sjuhärad anger som särskilt utsatt. I Ska-raborg lyfter flest kommuner fram gruppen medelålders och äldre som söker en mindre bostad, som den grupp som har det särskilt svårt på bostadsmarknaden.”

Invandringen gör att befolkningen ökar

De regionala analyserna ger en bild av skillnaderna inom länet när det gäller befolkning samt arbets- och bostadsmarknad. I många län är det framförallt kommunen med länets största stad som står för majoriteten av befolkningstillväxten och bostadsbyggandet. Det är ofta bostadsbrist i centralorten oavsett om kommunen ökar eller minskar i befolkning. I vissa län växer även någon eller några angränsande kommuner. De omgi-vande kommunerna har ofta ett underskott av inrikes flyttningar och en utflyttning till den större tätorten.

Mindre orter på landsbygden tappar befolkning och det är mycket den yngre befolkningen som minskar i antal. I de mindre kommunerna kom-penserar inflyttningen från utlandet därmed ofta det negativa flyttnettot mot kommunerna i länet och/eller mot övriga landet. Med andra ord gör invandringen att befolkningen inte minskar, vilket den annars hade gjort i flera av dessa kommuner. Bland dessa finns det både kommuner som anger brist, balans och överskott på bostäder och bostadsbyggandet är ofta lågt i dessa kommuner.

Gävles och Hallands ana‐ lyser innehåller kapitel med fördjupade redogörel‐ ser angående begrepp kring nyanlända invand‐ rare. Dalarnas och Västernorr‐ lands län visar goda exem‐ pel på hur några kommu‐ ner arbetat kring integrat‐ ion, trygghet och tillgäng‐ lighet.

Länets största stad har i många fall en högre andel yngre i befolkningen än övriga kommuner i länet, vilket bland annat kan bero på att det finns högskola eller universitet där. Den större kommunen har också ofta ett födelseöverskott medan många av de omgivande kommunerna har ett födelseunderskott. Detta mönster gäller dock med undantag av storstads-länen och Hallands län. I storstadsregionerna har de flesta kommunerna en positiv befolkningsutveckling.

Exempel från Kalmar:

Den nu genomförda sammanslagningen av Högskolan i Kalmar och Universitetet i Växjö till det gemensamma Linnéuniversitetet kan innebära att fler ungdomar söker sig till utbildningen inom regionen. För att kunna behålla dessa är det viktigt att före-tag som efterfrågar den kompetensen ges möjlighet att etablera sig i länet. Många unga flyttar från länets kommuner till Kalmar kommun. Unga flyttar alltså inte bara från lä-net.”

Inflyttning till tätorterna

Många län visar att det pågår en fortgående inflyttning till tätorterna. Det kan innebära att efterfrågan på bostäder ökar, trots att kommunens invånarantal inte ökar. Förutom att befolkningen allt mer koncentreras i större tätorter, sker det även en omflyttning från inlandskommuner till kustkommuner i några län.

Flyktingar

De senaste åren har Sverige haft stor inflyttning från utlandet. Den största delen av inflyttningen till exempelvis Västernorrlands län, kommer från utlandet. Länsstyrelsen skriver att många av flyktingarna i länet kan tänka sig att bo kvar under förutsättning att de ges möjlighet till ett arbete som gör att den egna försörjningen säkerställs.

Exempel från Södermanland:

”Södermanland är ett av landets mest attraktiva län för nyanlända invandrare. Det skall ses i samband med att denna grupp är betydligt yngre än befolkningen i övrigt med en av landets högsta pensionsavgångar. Invandrarna kan lösa en stor del av det framtida behovet på den sörmländska arbetsmarknaden. Men för att detta skall ske fodras hyresbostäder i en allt större omfattning.”

I de mindre kommunerna som har tomma lägenheter saknas arbetstill-fällen. En befolkningsminskning väntas i flera av länets kommuner, vil-ket påverkar möjligheten att behålla den servicenivå som är önskvärd för att bygden på sikt ska ha möjlighet att överleva, skriver länsstyrelsen. Att hitta alternativ som uppfattas som attraktiva för enskilda personer och familjer för att de ska vilja flytta till mindre orter är en stor och viktig fråga för en del kommuners framtida överlevnad.

Örebro län skriver att en av deras tre största utmaningar när det gäller bostadsfrågorna är, och har varit sedan flera år tillbaka, invandringen.

” Hur kommunerna förhåller sig till invandringen är en viktig fråga. Vi går mot ett stort generationsskifte. För att klara det kommande arbetskraftsbehovet är det helt nödvändigt att snabbt finna vägar till en effektiv integration. Det gäller i synnerhet de små kommunerna som behöver invandring för att på sikt klara sina behov av arbets-kraft. Vad kommunerna gör för att attrahera invandrare kommer således vara en viktig framtidsfråga.”

I Gävleborgs analys skriver länsstyrelsen att de senaste åren har inflytt-ningen av utrikes födda varit den enskilt största faktorn som har motver-kat en negativ befolkningsutveckling i länet. De skriver om att flykting-mottagandet ställer stora krav på bostadsmarknaden. ”Många nyanlända saknar både arbete och tidigare boendereferenser, vilket begränsar deras valmöjlighet på bostadsmarknaden.” I rapporten förklaras olika begrepp så som asylsökande, kvotflyktingar, EBO, ABO, etableringsreform m.m.

Bosättningsmönster påverkas av utbudet på arbetsmarknaden och möjligheterna till pendling

Många län lyfter fram att satsningar på väg- och järnvägsnätet är viktiga för länets utveckling. Flera länsstyrelser visar att allt fler pendlar och även att pendlingssträckorna har blivit längre. Pendling kan delvis ersätta flyttningar som är kopplade till arbete och studier.

Hallands län har restidsmässigt kommit närmare både Göteborgs-

och Malmö-Öresundsregionen genom de påtagligt förbättrade

kommunikationerna genom länet.

Exempel från Hallands län:

”Möjligheterna att arbetspendla mellan kuststäderna i Halland samt att ”studie-pendla” till universitet och högskolor i Göteborg, Varberg och Halmstad har också underlättats genom de bättre kommunikationerna mellan centralorterna alltifrån Gö-teborg i norr till Halmstad i söder. När tunneln under Hallandsåsen blir färdig 2014-2015 kommer alternativen till arbetspendling och pendling till universitet och högsko-lor i Öresundsregionen att utvecklas väsentligt. Den härav förväntade ökade efterfrå-gan på bostäder i och i anslutning till de Halländska kustkommunernas centralorter behöver därför särskilt uppmärksammas i den kommunala bostadsplaneringen.”

Vid årsskiftet 2011/2012 kommer tågtrafiken Stockholm – Umeå att vara igång och för exempelvis Västernorrlands län innebär det att tåg som ti-digare gått mellan Stockholm och Sundsvall fortsätter utefter Norrlands-kusten.

”För Västernorrlands län innebär en ökad pendling möjligheter till förändrade flytt-mönster med exempelvis boende i inland och arbete i tätort. Med en bostadsmarknad, där behoven de senaste åren varit störst i tätorterna med bostadsbrist som följd och en efterfrågebrist i andra delar, skulle möjligheterna till ett attraktivt boende i inlandet kunna förbättra balansen på bostadsmarknaden i länet.”

Exempel från Norrbotten:

”Tillgängligheten till kompletterande arbetsmarknader och utbildningar behöver för-bättras bland annat genom uppgradering av det befintliga järnvägsnätet och byggandet av Norrbotniabanan.”

Fritidshus blir permanentboende och permanentboende blir fritidshus

Problematiken med att fritidshus blir permanentboende och tvärtom nämns av några län. Till exempel länsstyrelsen i Värmland nämner att kapitalstarka grupper från Norge köper permanenthus som sedan används som fritidshus.

Södermanlands läns analys innehåller en för‐ djupad diskussion om flyttningen och elastici‐ teten på den sörm‐ ländska bostadsmark‐ naden. Likaså uppmärk‐ sammas prisbilden och den sörmländska betal‐ ningsviljan för bostäder.

”För gränskommunerna Årjäng, Arvika och Eda torde närheten till Norge och Oslo-regionen vara en viktig delförklaring när det gäller antalet flyttningar till och från ut-landet. I dessa kommuner sker också en omfattande försäljning av fastigheter till norska medborgare. Detta gäller både permanentboende och fritidshus. Den ökade ef-terfrågan från köpstarka personer från Oslo-regionen kan i viss mån leda till undan-trängningseffekter på bostadsmarknaden av det slag som finns i andra delar av landet.”

Västerbottens län skriver:

”Flera kommuner beskriver en paradoxal situation kring fritidshusturismen. Å ena sidan är det positivt med en ökad befolkning under delar av året, men å andra sidan ställer detta högre krav på samhället samt att helårsbefolkningen i vissa fall drabbas negativt. Turismen medför en ökad befolkning som tar del av den kommersiella ser-vicen vilket kan gynna bygden, inte minst i form av arbetstillfällen, men även i form av att den lokala befolkningen erbjuds ett bättre utbud än vad som hade funnits utan turismen. I och med turism ges även en god möjlighet för besökare att se vad kommu-nen har att erbjuda, vilket kan innebära inflyttning i ett senare skede.”

”Turismen kan även innebära att privatpersoner lyckas sälja sina bostäder då efter-frågan på marknaden ökar.”

”Som diskuterats tidigare är det även många bostäder som aldrig kommer ut på marknaden till följd av att de behålls inom familjen för att enbart brukas ett fåtal gånger per år.”

Litet intresse av försäljning av allmännyttiga lägenheter

Ombildning av allmännyttiga bostäder till bostadsrätter är till största delen koncentrerad till Stockholmsregionen. Det är ingen större fråga i landet som helhet. I Stockholms län är anledningen att man vill att fler ska få äga sin bostad. De anledningar som flest kommuner anger som or-sak till försäljningar är att man vill effektivisera förvaltningen eller ge ekonomiskt utrymme för underhåll och upprustning.

Flera länsstyrelser skriver att antalet tomma allmännyttiga lägenheter minskar. De tomma lägenheter som finns, ligger ofta på fel ställen eller har egenskaper och storlekar som inte är efterfrågade. De kommuner som uppger att de har ett överskott på lägenheter rapporterar att överskottet har minskat. Orsakerna varierar från att försäljningar har genomförts, lä-genheter har rivits eller att det finns en ökad efterfrågan. Exempelvis i Västmanland skriver länsstyrelsen:

”Antalet lediga lägenheter har minskat även i orter som tidigare haft problem med tomma lägenheter. Genom rivning och förädling har överskottet vänt till att det idag finns efterfrågan på nya bostäder som motsvarar dagens krav. Detta innebär att nya bostadsprojekt även planeras på dessa orter”

Arbetet med bostadsförsörjningen

Många länsstyrelser uppger att det fortfarande är många kommuner som inte lever upp till kraven i lagen om att upprätta riktlinjer för bostadsför-sörjningen.

Exempel från Kronobergs analys:

”Att bristen på riktlinjer finns kan bero på otydligheten i lagstiftningen. Både otydlig-heten i lagstiftningen och bristen på sanktionsmöjligheter gör att lagen om kommu-nernas bostadsförsörjningsansvar inte efterföljs på förväntat sätt.

Vidare kan sägas att mindre kommuner sannolikt inte är motiverade att arbeta med sådana riktlinjer. De som i kommunerna arbetar med bostadsfrågor har oftast bra insyn i hur bostadsläget är och kommer att se ut. Då de mindre kommunerna oftast inte

hel-ler ser någon större inflyttning av nya invånare känns det tämligen tveksamt att avsätta resurser till detta.”

I och med och förbättrade kommunikationer som lett till utökade arbets-marknadsregioner och möjligheter till att pendla till studier så har bo-stadsmarknaden ingen skarp kommungräns. Flertalet länsstyrelser lyfter behovet av en ökad samverkan med andra kommuner.

Exempel från Dalarna:

”Idag är det få kommuner i länet som samverkar kring bostadsförsörjningen. 2011 års svar i Bostadsmarknadsenkäten visar att endast 4 av länets 15 kommuner samverkar. Under Länsstyrelsens kommunbesök framkom att det stora expansionsprojektet i Bor-länge tros leda till en större efterfrågan på bostäder i de närliggande kommunerna. Detta är något som kommunerna måste planera för, helst tillsammans. Hur kan man gemensamt utveckla arbetsmarknadsområden som sammanfaller med bostadsmark-nadsområden? Hur kan kommunerna gemensamt profilera sig som en attraktiv bo-stadsmarknadsregion tillika bostadsmarknadsområde med goda pendlingsmöjligheter? Kan man arbeta mer strategiskt med gemensam marknadsföring?”

Exempel från Östergötlands slutsatser:

”Bra bostäder och goda boendemiljöer är grundläggande kvaliteter som påverkar så-väl tillväxt som så-välfärd. Boendeplaneringen är en viktig del i kommunernas strate-giska planering. I tider då kommungränserna i mindre utsträckning påverkar var vi bo-sätter oss blir det emellertid allt viktigare att samverkan om bostadsfrågorna sker mel-lan kommunerna. I Östergötmel-land bör det melmel-lankommunala samarbetet utvecklas för att bostadsmarknaden bättre ska kunna matcha den generella utvecklingen mot en ge-mensam arbetsmarknad.”

I Stockholms län har bostäder för studenter lyfts fram som en prioriterad fråga för att säkerställa att regionen inte riskerar att lida brist på högutbil-dad arbetskraft framöver. Där har en arbetsgrupp tagit fram en rapport där fokus ligger på ansvarstagande och där fler aktörer än idag bör få ett utö-kat handlingsutrymme i studentbostadsfrågan, exempelvis nämns lärosä-tena.

Gotlands länsstyrelse skriver i sin rapport att när den kommunomfattande översiktsplanen antogs för Gotlands kommun 2010 var bostadsförsörj-ningsplanen ett av de styrande visions- och måldokumenten som använts i framtagandet av denna.

spektive länsstyrelses webbplatser www.lansstyrelsen.se/länsnamn och på boverkets webbplats

www.boverket.se/boende/analys-av-bostadsmarknaden.

Länsbokstav och län Rapportens namn

AB Stockholms län Läget i länet

C Uppsala län Analys av regional bostadsmarknad 2011 i Uppsala Län

D Södermanlands län BYGG NU. Från planer till förverkligandet av fler bostäder.

E Östergötlands län Läget i länet, Bostadmarknadsanalys 2011 F Jönköpings län Analys av situationen på bostadsmarknaden

i Jönköpings län 2011

G Kronobergs län Bostadsmarknadsanalys 2011, Kronobergs län

H Kalmar län Regional analys av bostadsmarknaden i Kalmar län 2011

I Gotlands län Bostadsmarknadsanalys för Gotlands län 2011

K Blekinge län Bostadsmarknadsanalys 2011 för Blekinge län

M Skånes län Bostadsmarknadsanalys Skåne 2011 N Hallands län Bostadsmarknaden 2011, Meddelande

2011:18

O Västra Götalands län Bostadsmarknadsanalys Västra Götalands län 2011

S Värmlands län Regional Bostadsmarknadsanalys, Värm-lands län 2011

T Örebro län Läget på bostadsmarknaden i Örebro län 2011

U Västmanlands län Regional analys av bostadsmarknaden i Västmanlands län

W Dalarnas län Bostadsmarknaden i Dalarna 2011 X Gävleborgs län Bostadsmarknaden i Gävleborgs län 2011 Y Västernorrlands län Bostadsmarknaden i Västernorrlands län

2011

Z Jämtlands län Bostadsmarknaden i Jämtlands län 2011 AC Västerbottens län Regional analys av bostadsmarknaden i

Västerbottens län

BD Norrbottens län Bostadsmarknadsanalys 2011 Norrbottens län

Box 534, 371 23 Karlskrona Besök: Drottninggatan 18 Telefon: 0455-35 30 00 Webbplats: www.boverket.se

men vissa gemensamma utmaningar återkommer i rapporterna. Boverket har här gjort en sammanställning av analyserna och några av de utmaningar som länen står inför handlar exempelvis om att det behövs fler små hyresrätter för unga, äldre och flyktingar. I många län är det framförallt kommunen med länets största stad som står för befolkningstillväxten, medan de omgivande kommunerna har en minskande befolkning.

Rapporten innehåller även exempel ur de olika länens regionala bostadsmarknadsanalyser.