Transparens i den svenska
budgivningsprocessen
En probleminventering
Transparency in the Swedish bidding process
A problem inventory
Erik Svensson
Albin Isaksson
Fastighetsvetenskap Kandidatnivå 15hp VT 20181
Sammanfattning
Vår studie behandlar lagrum, praxis och doktrin gällande budgivningsprocessen i Sverige och huruvida de olika delarna i denna process bidrar till transparens. I Sverige fungerar budgivningen som i en auktion och bud är inte bindande förrän formkraven är uppfyllda, dessa finns i
Jordabalken 4:1 för fastigheter och i Bostadsrättslagen 6:4 gällande bostadsrätter. Att bud inte är bindande, är i jämförelse med andra närliggande länder till Sverige, väldigt unikt. Vilket gör att den svenska budgivningsprocessen har många problem som behöver diskuteras och lyftas fram. När vi undersöker transparensen så tar vi i beaktning köpare, säljare, mäklare och spekulanter som inte blir den slutlige köparen och även det svenska samhället i stort. Framförallt fokuserar vi på de olika delarna där vi tycker oss finna mest problem ur ett transparensperspektiv. Dessa delarna är anbudsförteckning, redovisning av bud på nätet, falska bud och slutligen dolda bud. Det vi kommer fram till är att det finns uppenbara transparensproblem i samtliga delar som vi fokuserat på. Framförallt anser vi att anbudsförteckningen är ett bra verktyg för transparens men utnyttjas inte till sin fulla potential. Samma gäller för redovisning av bud på nätet. Där en möjlighet till god transparens för potentiella köpare förstörs av bristande praxis och frånvaro av lagrum. Vi kommer också fram till att falska bud är förödande för mäklakåren, köpare och samhället i stort. Då det både är svårt att upptäcka och svårt att bevisa i domstol så menar vi att det är en tydlig indikation av att transparensen är undermålig och att en förändring behövs för att få bukt med detta. Dolda bud är helt acceptabelt i budgivningar. Det är dock värt att nämna här att FMI rekommenderar öppen budgivning men det är endast en rekommendation. Dolda bud skapar ofta mycket missnöje då transparensen för en spekulant i denna delen är minimal. Vi kommer fram till att dolda bud borde regleras eller helt förbjudas då det skapar mycket missnöje och hat i budgivningar.
2
Abstract
Our study address laws, judicial decisions and doctrine about the Swedish bidding process and if the different parts in this process contributes to transparency. In Sweden the biding works like an auction and the bids are not legally binding until the contract is signed, this is regulated by Jordabalken 4:1 for property and in Bostadsrättslagen 6:4 for co-operative apartments. The fact that bids are not legally binding is unique for Sweden in comparison to neighboring countries. However, this causes the Swedish bidding process to have a lot of problems that needs to be discussed. When we investigate the transparency, we take into consideration different
perspectives and these are the buyer, the seller, the broker, other possible buyers and the society at large. Mainly we focus on the different parts in the biding process where we think that we find the most problems from a transparency perspective. These parts are the biding list, presentation of bids online, false bids and finally hidden bids.
Our conclusions are that there are obvious transparency problems in all the parts that we choose to focus on. We believe that bid list is a great tool for transparency, but it is not used to its full potential. We also believe that the same goes for presentation of bids online. Where there is a possibility for great transparency for potential buyers, but this transparency is destroyed by lack of judicial decisions and laws. We also come to the conclusion that false bids are devastating for the brokers but also the buyers and the society at large. False bids are both hard to notice and hard to prove in court, we believe that this is a strong indication that the transparency is lacking and that a change is needed to make it stop. Hidden bids are completely acceptable in the biding process. It is worth mentioning that FMI recommends an open bidding process but that is just a recommendation. Hidden bids often create a lot of dissatisfied potential buyers because the transparency in a hidden bidding process is minimal. Our conclusion about this is that hidden bids should be regulated or totally forbidden because of how much dissatisfaction and hate it creates in the biding process.
3
Förkortningar
BRL – Bostadsrättslagen FML – Fastighetsmäklarlagen FMI – Fastighetsmäklarinspektionen FMN – Fastighetsmäklarnämnden FR – Förvaltningsrätten HFD – Högsta förvaltningsdomstolen JB – Jordabalken AN – Mäklarsamfundets ansvarsnämnd4
Innehållsförteckning
1. Inledning ... 5
1.1 Bakgrund ... 5
1.2 syfte och frågeställningar ... 6
1.3 avgränsningar ... 6
1.4 metod och material ... 6
1.5 disposition ... 7
2. Probleminventering ... 8
2.1 Anbudsförteckning ... 8
2.2 Redovisning av bud på nätet ... 11
2.3 Falska bud... 13
2.4 Dolda bud ... 16
3. Diskussion ... 20
5
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Fastighetsmäklare har ofta haft problem att åtnjuta högt förtroende i samhället. Detta kan man utläsa från gammal historia. Redan på 1100-talet i södra Europa, så lydde man som mäklare under yrkesregler. Man var också tvungen att sväras in på torget och avlägga flera eder för att kunna jobba som fastighetsmäklare1.
Mycket har förändrats sedan dess men bristen på förtroende för mäklaryrket lever kvar i allra högsta grad. Detta grundar sig bland annat i att mäklaren har tillgång till kunskap och
information som allmänheten inte har. Att insynen ofta är bristfällig bidrar till att intressenter tvivlar på huruvida mäklaren lämnar all information den har och upplyser om sådant som denne känner till.
En central del i mäklarens arbete är budgivningsprocessen. Grundprincipen är att säljaren
bestämmer hur budgivningen ska gå till och bestämmer också själv vem denne vill sälja till. Men i praktiken är det sällan som säljaren har någon uppfattning om hur budgivningsprocessen går till därför är det ofta mäklaren som rådger och styr.
Det uppstår ofta problem i budgivningsprocessen i Sverige. Dels för att budgivningen inte är reglerad i lag, men också för att samhället och de inblandade parterna har dålig insyn i denna delen av processen. Därför ska vi undersöka gällande rätt för budgivningen i Sverige och hur den påverkar transparensen.
6
1.2 Syfte och frågeställningar
Syftet med uppsatsen är att göra en probleminventering av den svenska budgivningsprocessen för att skapa en förståelse för vilka problem som kan uppstå samt nyansera huruvida de rättsregler och praxis som finns bidrar till att skapa transparens eller inte.
Frågeställningar som kommer behandlas i arbetet är följande:
• Kan de eventuella problem som uppstår i budgivningen på något sätt förebyggas? • Bidrar nuvarande rättskällor till transparensen i budgivningsprocessen?
• Har mäklaren ett ansvar att verka för en ökad transparens?
1.3 Avgränsningar
Studien är baserad på gällande lagar, rättstillämpning i form av praxis, propositioner, samt doktrin. Studien innehåller ingen egen undersökning i form av intervjuer, utan är baserad på befintliga källor. Studien undersöker hur transparensen ser ut i den svenska
budgivningsprocessen och fokuserar främst kring fyra centrala delar i denna. Dessa är anbudsförteckning, redovisning av bud på nätet, falska bud och dolda bud.
1.4 Metod och material
För att uppnå syftet med denna studie har vi tillämpat en rättsdogmatisk metod. Denna metod innefattar rättskälleläran och juridisk metod2. När det kommer till rättskälleläran så omfattar den
lagtext, rättspraxis, förarbeten och doktrin. När det kommer till den juridiska metoden så innebär den att man tolkar och analyserar det framlagda materialet. Vi för vår analys av transparens fortlöpande, sida för sida med redogörelsen för gällande rätt.
2 Sandgren, Claes. Rättsvetenskap för uppsatsförfattare- ämne, material, metod och argumentation, Upplaga 2:2.
7
Man måste också kunna sortera ut och avgränsa denna information till att besvara
problemställningen i studien3. Det allra mest centrala är alltså att kunna tillämpa rättsreglerna på
det problem som vi vill reda ut4.
Vår studie kommer att utreda vad lagtext säger om gällande rätt. I nästa steg kommer förarbeten till lagen att granskas och de består av statens offentliga utredningar och även propositioner. Efter detta kommer vi att titta närmare på praxis. Vi lyfter fram domstolarnas utredningar och uttalanden som kan vara av vikt för att svara på studiens problematik. För att få en djupare förståelse av rättsläget så kommer även doktrin att behandlas och det innebär en samling av relevant litteratur som har behandlat studiens område.
För att summera metoden i studien så utgår den från doktrin i form av litteraturkällor, lagtext, förarbeten och rättspraxis. Lagtext är tvingande och måste följas. Medan rättspraxis, alltså domar från till exempel högsta domstolen är vägledande för rättstillämpningen men har inte en
bindande verkan5. I den avslutande delen av uppsatsen för vi en diskussion ‘’de lege ferenda’’.
När vi diskuterar i slutet av studien så använder vi en kritisk utgångspunkt av lagstiftningen och en diskussion förs kring transparensens påverkan vid budgivningsprocessen i svenska
fastighetsköp och köp av bostadsrätter.
1.5 Disposition
Vår studie är disponerad på det sättet att i andra avsnittet redogör vi för gällande rätt för respektive problemområde som vi valt att fokusera på. Delarna är anbudsförteckning,
redovisning av bud på nätet, falska bud och dolda bud. I det tredje avsnittet för vi en diskussion om vår probleminventering och hur gällande rätt påverkar transparensen i delarna av andra avsnittet. Vi diskuterar också hur transparensen påverkar de inblandade parterna och samhället i stort. Studien avslutas i det fjärde avsnittet där vi besvarar våra frågeställningar i en slutsats.
3 Sandgren, Claes. Rättsvetenskap för uppsatsförfattare- ämne, material, metod och argumentation, Upplaga 2:2.
Norstedts juridik AB, 2008, sida 38
4 Sandgren, Claes. Rättsvetenskap för uppsatsförfattare- ämne, material, metod och argumentation, Upplaga 2:2.
Norstedts juridik AB, 2008, Sida 35
8
2. Probleminventering
När det kommer till köp av fast egendom och bostadsrätter är inte budgivningen uttryckligen reglerad i lagen. Man kan därför säga att budgivningsprocessen i Sverige inte är reglerad. Det är dock inte helt sant. Utgångspunkten är att säljaren, i samråd med mäklaren, bestämmer hur budgivningen ska gå till, men för att ett bindande köp ska uppstå krävs det att formkraven i 4:1 JB för fast egendom respektive 6:4 BRL för bostadsrätter är uppfyllda. Innan dess är ingen bunden till något. En spekulant är således inte bunden till sitt bud förrän den dagen formkraven är uppfyllda6.
Fastighetsmäklarens arbete regleras av Fastighetsmäklarlagen7. En yrkesmässig förmedling av
fastigheter och bostadsrätter innebär att mäklaren utför sitt arbete på uppdrag av antingen säljaren eller köparen med målet att hitta en avtalspart till sin uppdragsgivare8. Enligt 8§ FML
har fastighetsmäklaren en allmän omsorgsplikt i sitt uppdrag och ska iaktta god
fastighetsmäklarsed. Det betyder bland annat att mäklaren varsamt ska ta tillvara på både säljarens och köparens intresse och agera opartiskt. Av 8 § 2 stycket FML framgår det dock att mäklarens opartiskhet inte inkluderar prisfrågan. Istället ska mäklaren verka för att säljaren får högsta möjliga pris för fastigheten. Tvärtom gäller givetvis om uppdragsgivaren är en köpare. Då ska mäklaren verka för lägsta möjliga pris9. Detta tillsammans med mäklarens rätt till provision
torde kunna skapa incitament för mäklaren att agera ohederligt i budgivningsprocessen för att maximera eller minimera priset.
2.1 Anbudsförteckning
20§ FML stadgar att mäklaren ska föra en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten. Denna ska innehålla namn på budgivare, beloppet av budet, tidpunkt för budet, kontaktuppgifter
6 Grauers, Folke. Fastighetsköp. Upplaga 21 Juristförlaget i Lund, 2016, Sida 44 7 Lag (2011:666) Fastighetsmäklarlag
8 Prop. 2010/11:15 s. 16 9 AN 7/90
9
och eventuella villkor.Mäklaren måste således anteckna samtliga bud, oavsett dess storlek. I ett rättsfall från kammarrätten10 framgår det dessutom att mäklarens opartiskhet gör denne skyldig
att framföra samtliga bud och meddelanden till säljaren. Mäklaren äger ingen rätt att negligera vissa bud11. Ett rättsfall från 2016, HFD 2016 REF 2, I & II, behandlar ett ärende där mäklare
har brustit gentemot sina förpliktelser enligt 20§ fastighetsmäklarlagen.
En intressent som lämnat ett anbud vid en fastighetsaffär anmälde mäklaren till FMI och menade att denne inte beaktat hans bud på 400 000 och således inte givit honom någon chans att delta i budgivningen. Fastigheten bjöds ut till försäljning för 785 000 kr och såldes slutligen för 930 000 kr.
FMI meddelade mäklaren en varning och angav som skäl att mäklaren upprättat en ofullständig anbudsförteckning. Någon uppgift om budet på 400 000 kr saknades nämligen. Det faktum att mäklaren bedömt budet som ett skambud var inget som förändrade inspektionens bedömning. Avgörandet överklagades av mäklaren till förvaltningsrätten som avslog överklagandet. Mäklaren tog sedan ärendet vidare till kammarrätten som ändrade förvaltningsrättens dom och meddelade istället en erinran. Som skäl för sitt avgörande angav man bland annat att förseelsen inte medfört eller kunnat medföra att han genom manipulation av budgivningen ökat den egna förtjänsten. Kammarrätten angav vidare att det inte gjorts gällande att köparen och säljaren lidit skada eller kunnat lida skada av agerandet och att det inte påståtts att mäklaren satt i system att agera i strid med den aktuella bestämmelsen. Vid en sammantagen bedömning ansågs handlandet därför inte vara ett sådant särskilt klandervärt agerande som ska medföra varning.
FMI yrkade sedan att HFD, med ändring av kammarrättens dom, skulle fastställa inspektionens beslut att meddela mäklaren en varning, vilket man också gjorde. Som skäl för sitt beslut anförde Högsta förvaltningsdomstolen bland annat att en korrekt förd och riktigt hanterad förteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigare är att värna de skilda intressen som det ingår i mäklarens roll att iaktta. Förteckningen gör även budgivningsförfarandet mer transparent och
10 Kammarrätten mål 7165–07
10
tjänar därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i uppdraget. Mäklaren har genom att utelämna en anbudsgivare och dennes anbud i anbudsförteckningen inte upprättat en fullständig förteckning över de anbud som lämnats. Han har därigenom handlat i strid mot ett uttryckligt krav på en sådan förteckning i 20§ fastighetsmäklarlagen.
HFDs dom visar tydligt deras ställningstagande angående anbudsförteckningens roll för att skapa en ökad transparens. Genom att föra en korrekt förteckning ökar man parternas insyn i affären och lägger alla korten på bordet. Efter budgivningen är avslutad ska sedan anbudsförteckningen lämnas till köparen och säljaren senast vid tillträdesdagen enligt 20§ FML. När regeringen lade fram propositionen tillden nya fastighetsmäklarlagen och 20§ ansåg man att det skulle göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren framfört också motsvarades av riktiga anbud och att den ökade öppenheten skulle bidra till ett ökat förtroende för
budgivningsförfarandet12. Det kan därför ses som problematiskt att förteckningen inte behöver
redovisas förrän vid tillträdet. Vid denna tidpunkt har parterna redan skrivit under köpekontraktet och således ingått avtal. Skulle någon uppgift i förteckningen dyka upp som någon av parterna anser som misstänksamt så har man ingen chans att ta ställning till om man faktiskt vill gå vidare i affären då man redan är bunden av ett köpekontrakt. Istället kan man anmäla säljaren, mäklaren eller den misstänkta budgivaren om man tror att det handlar om falska bud, för att få en chans till skadestånd. Detta ämne behandlas längre ner i arbetet. Bevisläget för köparen är dock svårt, varför det finns väldigt få dömda för falska bud.
Ett annat problem som rör transparensen är det faktum att endast köparen och säljaren har rätt att få ta del av anbudsförteckning. En intressent som medverkat i budgivningen äger ingen rätt ta del av denna och har således ingen möjlighet att verifiera och vidare undersöka huruvida buden stämmer överens med de som angetts13. Dock har många mäklare valt att lämna ut
anbudsförteckningen till köparen på kontraktsdagen innan bindande köpekontrakt är
12 prop. 2010/11:15 s. 35 f.
11
underskrivet, för att skydda framförallt köparen men också säljaren från ovanstående problematik.14
2.2 Redovisning av bud på nätet
I takt med att marknaden och samhället i stort alltmer digitaliserats så har även
fastighetsbranschen följt samma spår. I dag hittar många köpare sin nya bostad genom annonser hos internetbaserade företag som till exempel Hemnet eller Booli. Det är då inte ovanligt att mäklaren väljer att redovisa en budlista på sin hemsida i samband med detta, ofta i syfte att initiera en budgivning.
När man redovisar bud på nätet kan det tänkas att varken säljaren eller mäklaren vill att skambud som klart understiger utgångspriset ska publiceras. Anledningen kan vara att det skickar signaler till en eventuell spekulant om att marknaden värderar bostaden till ett lägre pris och på så sätt påverkar slutpriset15. Redovisning av bud på nätet regleras inte av 20§ FML. Det finns således
ingen lag som reglerar detta. Istället gäller det för mäklaren att försäkra sig om att iaktta god fastighetsmäklarsed16 när uppdragsgivaren kommer med önskemål eller direktiv om hur han vill
att redovisningen ska gå till. En ofullständig budlista kan vilseleda spekulanter och försvårar möjligheten att skapa insyn i affären.
Av ett avgörande från Kammarrätten i Stockholm den 9 september 201317 framgår det att
mäklaren inte hur som helst kan välja att utelämna ett visst bud från budhistoriken på nätet, oavsett om det sker på direktiv från säljaren eller inte.
Ärendet rörde en fastighetsförsäljning där ett par lagt ett bud på 5 300 000 kronor, vilket var 600 000 kronor under säljarens utgångspris. På direktiv från säljaren valde mäklaren att inte redovisa budet på sin hemsida då bud under utgångspris var utan intresse. Mäklaren menade
14 Melin, Magnus. Fastighetsmäklarlagen – En kommentar. Upplaga 3, Nordstedt juridik AB, 2017, sida 192 15 Jingryd, Ola, Segergren, Lotta. Fastighetsförmedling. Upplaga 4:2, Studentlitteratur AB, 2015, sida 235 16 8§ Lag (2011:666) Fastighetsmäklarlag
12
vidare att vem som helst som kontaktade honom och frågade om budhistoriken skulle få tillgång till denna. Samtliga bud, även anmälarens, har också löpande framförts till säljaren.
Detta till trots så menade FMI att utelämnande av vissa bud på hemsidan kan framstå som vilseledande för spekulanter. FMN menade att det inte finns någon generell skyldighet enligt FML att publicera bud på nätet, men väljer man att göra det så ska samtliga bud redovisas. För de fall när samtliga bud inte redovisas så ska det framgå i informationen som lämnas på hemsidan att så är fallet för att inte vilseleda någon som deltar i budgivningen. Mäklaren meddelades en varning.
Fastighetsmäklaren överklagade beslutet till Förvaltningsrätten och Kammarrätten som båda kom till samma slutsats i sina domar. Domstolarna fann att den information som lämnades vid tillfället måste förstås som att de bud som redovisades på hemsidan också var de enda bud som hade lagts. Rätten menade att mäklaren genom sitt agerande handlat vilseledande. Det faktum att säljaren meddelat mäklaren om att han inte var beredd att sälja under utgångspriset var inget som ändrade rättens uppfattning. Istället menade man att det är av intresse för en spekulant att se hur andra spekulanter agerar i budgivningen. Varningen fastställdes således av domstolarna och Kammarrättens dom har idag vunnit laga kraft.
I och med att redovisning av bud på nätet inte regleras av FML är det inte alldeles självklart att fastställa exakt hur redovisningen får och ska gå till. Vid en tolkning av rättsfallet kan man anta att avgörande betydelse för rätten var det faktum att mäklaren inte lämnat någon indikation på att budgivningshistoriken inte var fullständig. Det kan således vara acceptabelt att inte redovisa samtliga bud, men då ska det tydligt framgå att samtliga bud inte presenteras18.
Underlaget för att exakt klargöra hur redovisning av bud på nätet får ske är något klent i och med att ingen lag reglerar detta och praxis är något tunnsått.Det torde dock förefalla på det viset att i de fall mäklaren väljare att redovisa bud på nätet varsamt måste iaktta god fastighetsmäklarsed för att försäkra sig om att den information som lämnas inte är vilseledande och inte går att misstolka på något sätt.
13
2.3 Falska bud
En falsk budgivning innebär att en budgivare i budgivningsprocessen endast deltar med syftet att driva upp slutpriset på objektet i fråga. Det handlar om en så kallad bulvan som lägger falska bud för säljarens eller mäklarens ekonomiska vinning19. Detta kan skada den faktiska köparen
ekonomiskt då slutpriset kan bli väsentligt högre.Tyvärr har väldigt få dömts för falska bud då det är svårt med bevisning som håller. Detta pekar på att transparensen och kontroll av budgivare är undermålig, till och med för väl insatta tillsynsmyndigheter och rättsinstanser.
I ett fall från FMN20 så anmälde en mäklare sin före detta kollega och kompanjon för att ha
samarbetat med en så kallad bulvan som påstods ha lagt falska bud i åtta olika budgivningar och totalt lagt fjorton bud. Av de uppgifter som lämnades muntligt till FMN framgick det bland annat att mäklare X arbetade tillsammans med två kollegor på ett av svensk fastighetsförmedlings mäklarkontor. Efter de jobbat ihop i cirka ett år så köptes Mäklare HW ut från företaget. Det framgick att mäklare X och HW inte hade kommit överens.
HW anmälde sedan mäklare X i augusti 2007 för att ha använt sig av en bekant till honom i budgivningar. När mäklare X konfronterades med vad HW hade påstått, så menade X på att det var HW som hade lämnat buden för sin bekants räkning.
Vid en kontroll av budhistoriken fann man den bekantas namn alternativt telefonnummer i båda mäklarnas budgivningslistor. Därför lade man också misstankar på HW, för att ha använt sig av sin bekant till att lägga falska bud. Vissa budgivningslistor hade blivit raderade från
mäklarkontoret men det gick inte att säga vem som hade raderat budgivningslistorna, då flera personer hade behörighet att göra detta. Granskning gjordes dock på alla tillgängliga
19 Prop. 2010/11:15 s. 34 f
14
budgivningslistor från det berörda mäklarkontoret. Mäklare X misstänks alltså för att ha låtit personen (NN) medverka i åtta budgivningar med totalt fjorton bud.
Det ska nämnas att HW också utreddes, men avregistrerade sig själv på egen begäran den 21 november 2007. Samma dag som ärendet mot honom skulle ha behandlats av FMN.
Mäklare X inkom dock med yttrande i hans ärende. Där säger X att han varit mäklare sedan 1988 och under senare år träffat HW som då arbetade på ett annat mäklarföretag. De pratade redan då om att ‘’öppna upp’’ något tillsammans. I september 2006 tog de över ett av Svensk
Fastighetsförmedlings kontor. Mäklare X insåg dock snabbt att mäklare HW presterade betydligt sämre än vad han själv gjorde. Därför ställde han ett ultimatum till HW att han var tvungen att förbättra sina resultat annars får någon av dem sluta. I juni var det inte längre aktuellt att arbeta ihop som kompanjoner. HW köptes ut ur företaget och de skildes inte åt som vänner.
Mäklare X kände dock till NN redan innan HW och X blev kompanjoner, då HW hade sagt till X att NN var en god vän och affärsbekant. NN köpte ibland renoveringsobjekt av HW för att förädla dessa och sälja vidare. X påstår också att HW har lagt fram bud för NN:s räkning på objekt som X har haft i uppdrag att förmedla. Han säger att han inte har haft någon misstanke om att NN inte skulle stå för sina bud eller att dessa skulle vara falska. HW påstår dock att han aldrig framfört några bud för NN. Men onekligen så har mäklare X låtit NN medverka i åtta olika budgivningar där han lagt fjorton bud. Han har låtit spekulanten lägga startbud och medverka i flertalet budgivningar där NN sedan inte har fullföljt eller återkommit med fler bud.
FMN ansåg att mäklare X bort ha förstått eller reagerat på att hans mäklarkollega återkommit flertalet gånger med bud från NN, som han själv inte hade någon närmare kännedom om. Utredningen pekar på att mäklare X har genomfört flertalet budgivningar nonchalant och vårdslöst genom att vid flera tillfällen låtit en person delta i budgivningar på sättet som beskrivs ovan. FMN menar att han grovt har åsidosatt sin omsorgsplikt mot säljare och spekulanter och har därför agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Annan påföljd än avregistrering kan inte komma på fråga, löd uttalandet från FMN.
15
Mäklare X blev således dömd till avregistrering av FMN. Men mäklare X överklagade beslutet till Länsrätten. Länsrätten höll med om att användandet av falska bud ska resultera i direkt avregistrering som mäklare, men Länsrätten ansåg inte att bevisningen räckte till. Därför hävde Länsrätten FMN beslut om avregistrering. Det finns således inget vägledande domslut där en mäklare har blivit dömd för att använda sig av en falsk budgivare. Det ska dock tilläggas att både FMN och Länsrätten var överens om att en mäklare som är skyldig till användning av bulvan i en budgivning kommer bli avregistrerad, ingen annan påföljd var aktuell21.
Men i rättsfallet NJA 2016 s.39 fann högsta domstolen att dottern till ett säljande par som hade gett sig in i budgivningen för att trissa upp priset, gjort sig skyldig till bedrägeri. Utropspriset på bostadsrätten i fallet var 3 400 000 kronor. Den såldes till slut för 3 260 000 kronor till ett gift par X. Budgivningen startade på 3 000 000 kronor av en budgivare som senare inte blev köparen. Dottern till säljarna bjöd sedan 3 100 000 kronor med ett förfalskat namn. Dottern bjöd sedan 3 175 000 kronor. Det gifta paret X som blev köparna i det här fallet bjöd efter detta 3 200 000 kronor. Dottern bjöd sedan 3 250 000 kronor, vilket på det gifta paret X bjöd 3 260 000 kronor. Säljarna accepterade det sista budet som lades av det gifta paret X och köpekontrakt upprättades med en köpeskilling på 3 260 000 kronor.
Högsta domstolen konstaterade att man inte med säkerhet kunde konstatera hur
budgivningsprocessen skulle varit utan de falska buden från dottern. Detta är av vikt då man beräknar skadeståndet på skillnaden mellan det av köparna betalda priset och det hypotetiska priset om falska bud inte påverkat budgivningen. Den som lidit skada har vanligtvis bevisbördan i svensk rätt. Men här konstaterade högsta domstolen att de falska buden skapade sådan
osäkerhet i budgivningsprocessen och bedömningen att man inte kan fastställa till vilket pris säljarna faktiskt hade gått vidare med en försäljning22.
Högsta domstolen menar också att denna osäkerhet uppstod på grund av dotterns falska bud och bedrägeri. Det bör således vara dottern som ansvarar för osäkerheten i budgivningen. Högsta domstolen kom därför fram till att hela det yrkade beloppet om 200 000 kronor skulle betalas av
21 Länsrättens mål 1383–08
16
dottern, till det gifta paret X som köpte bostadsrätten. Det ska nämnas att det är ett strängt domslut då man väldigt sällan får utbetalat hela det yrkade beloppet som käranden i svensk rätt.
Detta är det mest vägledande domslutet när det kommer till falska bud i Sverige. Tack vare en anbudsförteckning utlämnad till det gifta paret X så kunde dessa få insyn i budgivningsprocessen och fatta misstanke då en av budgivarna hade budat över sig själv. Detta var alltså den numera dömda dottern till säljarna. Anbudsförteckningen lämnades dock på tillträdesdagen då bindande köpekontrakt redan undertecknats, vilket i och för sig är helt i linje med gällande rätt. Då en budlista ska lämnas vid uppdragets slut, som vanligtvis är på tillträdesdagen23. En helt annan
situation hade såklart uppstått om köparna hade tagit del av budgivningslistan redan på kontraktsdagen eller strax innan.
Man kan enkelt konstatera att mäklaren har haft full insyn i budgivningsprocessen och borde reagerat på en spekulant som budat över sig själv. Säljaren borde rimligen ha samma insyn och information som mäklaren har, om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att framföra alla bud till dessa. Den slutliga köparen har begränsad insyn i processen, då man får ta del av
anbudsförteckningen men långt efter köpekontrakt är undertecknat. Man får som budgivare ofta ta del av de andra spekulanternas bud. Men detta är ingen transparens som är reglerad i lag, det kan mycket väl vara så att man inte får ta del av andras bud. Det händer sällan då man som säljare och mäklare vill få igång en budgivning. Spekulanter och budgivare som inte blir den slutliga köparen har enligt gällande rätt ingen som helst möjlighet till insyn i budgivningen om säljaren och mäklaren inte ger dem denna möjligheten. De kan varken kräva anbudsförteckning, kontaktuppgifter eller namn till inblandade budgivare. På så sätt är det omöjligt att kontrollera sina misstankar om att budgivningen har haft en bulvan inblandad. Rättigheter till transparens för samhället har lika stora brister som för spekulanter och budgivare.
2.4 Dolda bud
17
Det faktum att bindande avtal inte uppstår förrän formkraven är uppfyllda kan skapa en viss oro i relationen mellan köpare och säljare. En köpare som lagt ett bud kan närsomhelst fram tills kontraktet är undertecknat frånträda affären utan någon som helst skyldighet att stå för sitt bud. På motsvarande sätt kan säljaren anta ett bud från en spekulant men sedan skriva avtal med en annan köpare. Anledningen till detta är att säljaren har fri prövningsrätt. Hon säljer till vem hon vill på de villkor hon vill. Dessa situationer är ganska vanliga24.
Som tidigare diskuterat så är det säljaren som dikterar villkoren i budgivningen. Mäklaren måste sedan informera alla intresserade spekulanter om hur dessa ska gå tillväga för att vara med i budgivningen. Men mäklaren måste framföra alla bud till säljaren oavsett om budet följer säljarens villkor eller ej. Säljaren kan också ändra sina villkor för budgivningen mitt under pågående budgivning25 och detta kan leda till bristande transparens för de budgivare som tror att
alla budgivare följer säljarens villkor för budgivningen.
Det kan uppstå en situation som är ganska vanlig när det kommer till budgivningsprocessen i Sverige, vilket är när en presumtiv köpare lägger ett så kallat dolt bud. Även om säljaren och mäklaren har kommit överens om en öppen budgivning där alla bud som kommer in redovisas till alla budgivare så kan man ändå som spekulant lägga ett bud med villkor att ingen annan än säljaren får ta del av budet annars blir budet ogiltigt.
Detta försätter säljaren i en position att bryta mot sina egna villkor av budgivning för att
eventuellt acceptera det dolda budet. Detta upplevs ofta som omoraliskt för resterande budgivare, även fast säljaren har rätt att göra så. Säljaren bestämmer själv till vem och till vilket pris denne vill sälja. Oavsett vad man som säljare har kommit överens med mäklaren om hur budgivningen ska gå till26. Det ska tilläggas att man som spekulant av ett objekt inte kan bli bunden av en
överenskommelse mellan säljaren och mäklaren då det skulle vara ett tredjemansavtal, vilket inte är skäligt och lämnas utan avseende enligt 36 § Avtalslagen.
24 Jingryd, Ola, Segergren, Lotta. Fastighetsförmedling. Upplaga 4:2, Studentlitteratur AB, 2015, sida 232 25 Jfr 16§ 1 st. 2 meningen Lag (2011:666) Fastighetsmäklarlagen och AN 2/95
18
Det betyder att man som spekulant kan lägga vilket bud som helst med vilket villkor som helst oavsett vad säljaren har sagt. Låt säga att en säljare säger till mäklaren att öppen budgivning gäller för alla budgivare. Mäklaren informerar alla intresserade spekulanter om detta. En intresserad spekulant lägger ett öppet bud som redovisas för alla inblandade. En annan
intresserad spekulant lägger därefter ett bud som överstiger det första budet men med villkoret att mäklaren bara får redovisa budet till säljaren och att säljaren har en dag på sig att meddela sitt beslut annars blir budet ogiltigt. Säljaren är nöjd med köpeskillingen i det dolda budet och säger därför ja till detta och köpekontrakt skrivs. Den första budgivaren som tror att denne har högsta budet och väntar på svar från mäklaren om säljarens beslut får höra av mäklaren att bostaden är såld.
Den första spekulanten kommer känna sig lurad då denne kanske hade varit beredd att lägga ett högre bud än sitt inledande. Här uppstår en total frånvaro av transparens då den första
spekulanten aldrig kommer få ta del av anbudsförteckningen och kan således aldrig kontrollera vem eller hur mycket budet i fråga var. Detta leder till många missnöjda spekulanter. Även om mäklaren agerat helt korrekt utifrån dennes skyldigheter så kan man med lätthet konstatera att allmänhetens och spekulantens syn på mäklaryrket knappast kommer förbättras.
Ett verkligt exempel på hur en mäklare kan hamna i en omöjlig situation finner ni nedan, taget direkt och utan ändringar från Mäklarsamfundets hemsida.27
Jag blev härom veckan uppringd av en fastighetsmäklare som inte visste hur hon bäst skulle agera. Eller egentligen visste hon men hon behövde stöd i hur hon skulle svara alla arga
budgivare efter att en fastighet hade sålts. Nedanstående situation är extremt tillspetsad men inte ovanlig.
Scenariot var följande. En attraktiv fastighet i en kommun strax utanför Stockholm skulle säljas. Visningen hölls på söndagen och det var ett trettiotal sällskap närvarande. Samma dag läggs det första budet. Budgivaren lägger ett bud en halv miljon över utgångspriset och säger samtidigt att
19
budet endast får framföras till säljaren samt att kontrakt skulle skrivas omedelbart. Mäklaren upplyser budgivaren om att säljaren vill ha öppen budgivning och att det sannolikt är så att säljaren inte kommer att acceptera budgivarens villkor. Budgivaren ändrar sig då och säger ok till att budet får redovisas till andra än säljaren. Mäklaren vidarebefordrar genast budet till säljaren och nästa dag ska övriga spekulanter kontaktas.
Innan mäklaren ens hunnit till kontoret dagen därpå har hon kontaktats av ytterligare tre
spekulanter. Samtliga lägger bud med villkor om att buden inte får redovisas för någon annan än säljaren. Mäklarens försök att förklara för de olika budgivarna att säljaren vill ha en öppen budgivning når ingen framgång, vilket får till följd att mäklaren redovisar de ”dolda” buden till säljaren. Säljaren blir villrådig men ber mäklaren att återkoppla till budgivarna och meddela att det är möjligt att de får köpa om de kan gå upp ytterligare några kronor (ingen av budgivarna känner till de andras existens). En av budgivarna går upp ordentligt och säljaren väljer att omgående skriva kontrakt med denne. Mäklaren har hela tiden varit väldigt tydlig med vad som gäller, dvs. att hon måste redovisa alla bud till säljaren, att säljaren bestämmer över
budgivningen samt att hon ännu inte ens kontaktat övriga som varit på visningen, eller för den delen den budgivare som lade det första budet på söndagen. Mäklaren har även försökt förmå säljaren att allt jämt tillämpa öppen budgivning, men säljaren väljer alltså att acceptera ett av de dolda buden.
Ni kan ju tänka er hur denna affär utvecklar sig. Alla är upprörda, både den budgivare som lagt det första budet men övertalats att lägga budet ”öppet”, men även alla de spekulanter som inte hunnit lägga bud samt de budgivare som lagt ”dolda bud” och fallit på eget grepp. Dessutom är säljaren förtvivlad eftersom det efter kontraktsskrivningen kommit in bud på belopp långt över den avtalade köpeskillingen.
Jag talade länge och väl med mäklaren som enligt min mening inte kan klandras för att
20
3. Diskussion
Förtroendet för mäklare i samhället har som vi nämnde i inledningen aldrig varit särskilt stort. Det har alltid funnits en viss misstänksamhet från allmänheten kring mäklarens arbete. En stor anledning till detta torde vara allmänhetens brist på insyn i hur affären verkligen sker, i synnerhet budgivningen med alla dess beståndsdelar.
Det faktum att budgivningen inte uttryckligen är reglerad i lag hjälper knappast till för att förändra denna bild. Ett stort ansvar lämnas på mäklaren att ta hänsyn till 8§
fastighetsmäklarlagen. Det är inte alldeles självklart att klargöra och tolka exakt vad det innebär i alla lägen. Att agera opartiskt och att inte vilseleda någon av parterna är genomgående centrala begrepp, men hur detta påverkar transparensen är en annan fråga.
I dag har man som mäklare mycket större förståelse för hur man som mäklare får och ska agera genom det praxisunderlag som finns att tillämpa, men vissa delar skapar fortfarande ett hinder för att nå ytterligare transparens.
Anbudsförteckningen i sig är ett bra verktyg för att skapa insyn i budgivningen, men lagen kring den kan ses som något begränsad. Det faktum att det bara är säljaren och köparen som får ta del av den hindrar yttre insyn. Övriga budgivare har enligt lagen ingen rätt att ta del av förteckning utan dessa stängs helt utanför affären så fort kontraktsskrivning sker. Enligt 20§
fastighetsmäklarlagen så ska anbudsförteckningen dessutom lämnas “när uppdraget slutförs”, alltså normalt vid tillträdet. Vid denna tidpunkt har parterna redan ingått ett avtal då
köpekontraktet oftast är undertecknat sedan länge.
Transparensproblemet som diskuteras i stycket ovan hade man kunnat undvika med hjälp av två justeringar i arbetsprocessen från mäklaren. Dels hade man kunnat lämna ut anbudsförteckningen på kontraktsdagen, vilket många mäklare på eget initiativ redan har implementerat i sin
21
anbudsförteckning till alla de spekulanter och budgivare som inte blir den slutliga köparen. Enklast hade varit om spekulanter och budgivare varit tvungna att skriftligen be om en budlista, inom rimlig tid från det att köpekontrakt är undertecknat och sedan fått ta del av en anonym sådan. På så sätt slipper man eventuella problem med personuppgiftslagen. Mäklaren skulle inte heller behöva lämna ut budlistan till den som inte ber om det. Då skyddar man också mäklaren från onödiga extrauppgifter.
Att redovisa bud på sin hemsida eller via till exempel Hemnet, är inget som mäklaren är tvungen att göra. Det tycks dock som att detta blir ett allt vanligare inslag i arbetet. Det kan tänkas att anledningen till detta grundar sig att man vill få tidigare passiva spekulanter att uppmärksamma intresset och sedan dras med i budgivningen. Då mäklaren enligt 8§ FML särskilt ska beakta
säljarens ekonomiska intresse strider inte detta mot lagen samtidigt som det ökar insynen i affären. Det är således ett välkommet instrument för såväl mäklaren som för kunden.
Problemen som kan uppstå är i de fall där mäklaren inte är tydlig med att alla bud inte redovisas och hur detta urval har skett. Genom praxis har vi fått en bredare grund att stå på för att tolka gällande rätt, men det är fortfarande inte alldeles glasklart. Huvudregeln torde vara efter tolkning av utfallen i rättspraxis att mäklaren inte nödvändigtvis behöver redovisa alla bud men att han måste vara tydlig i informationen som lämnas att alla bud som lagts inte presenteras, för att inte vilseleda någon. Men måste mäklaren vara konsekvent i sin information så att det genom hela budgivningen följer samma urval? Det är något oklart huruvida mäklaren till exempel kan skriva “Endast de tre högsta inkomna buden redovisas.” En bit in i budgivningen eller måste denna information vara konsekvent så att det genom hela budgivningen är just de tre högst inkomna buden som redovisas. Kan man alltså ändra informationen med tiden. Det finns ingen praxis till underlag för detta. Ur ett transparensperspektiv skulle denna fråga vara intressant att vidare undersöka då det kan ses som något vilseledande att med tiden välja ut de bud som passar säljaren bäst. Transparensen undermineras då till förmån för säljarens ekonomiska intresse. Falska bud är väldigt omtalat i media och man hör ibland om att någon tror sig ha råkat ut för detta. Med betoning på tror, då det är så pass svårt att bevisa. Så som lagstiftningen ser ut idag, är det i vår mening ganska enkelt att komma undan med falska bud. Det finns bara ett rättsfall
22
där man faktiskt lyckats döma någon, vilket i sig själv talar starkt för att gällande rätt är
bristfällig28. Bevisen var starka då det handlade om säljarnas dotter som hade lagt buden med en
kontantkortstelefon och även hade budat över sitt eget bud.
Detta är ett stort orosmoment i budgivningen då det kan skada den slutlige köparen ekonomiskt. Det skadar självklart de potentiella köparna som lägger sig, om budgivningen sticker iväg. Då dessa kanske inte längre har råd att köpa. Det skadar också mäklaryrket i stort. Då samhället och alla inblandade som har misstankar om att en falsk budgivning har ägt rum kommer skylla på mäklaren. Då det är denne som sitter med full insyn i processen. Ansvaret för mäklaren blir således enormt.
Men hur ska man som mäklare kunna veta om en budgivare har intresse av att faktiskt köpa bostaden eller om denne bara är där för att hjälpa säljarens ekonomiska vinning. Som mäklare får man oftast bara namn, telefonnummer och eventuellt lånelöfte från budgivare. Om säljarens kompis då lägger ett bud är det helt omöjligt för mäklaren att veta dennes motiv. Det enda som krävs av nuvarande rätt är att mäklaren antecknar kontaktuppgifter, budet i antal kronor och eventuella villkor. Det är som tidigare nämnts väldigt svårt för en mäklare att veta med säkerhet om en budgivare är en faktisk köpare eller bara är med för att trissa upp priset för säljarens räkning.
Bevissvårigheterna grundar sig i samma problem, då man i rätten enkelt kan säga att man hade för avsikt att köpa bostaden men ångrade sig. Då bud inte är bindande finns det inget tvång att stå för sitt bud. Dessa argument hittar man också i ett fall från Fastighetsmäklarnämnden29. Där
en mäklare påstår att denne inte hade några misstankar om vilket motiv den falska budgivaren hade och därför inte undersökt detta djupare. Vilket Fastighetsmäklarnämnden inte köpte på grund av omständigheterna. Men mäklaren friades i Länsrätten då bevisen inte var tillräckligt starka.
28 NJA 2016 s. 39
23
Att kunna lösa detta orosmoment och brist på transparens är inte så lätt. Att bud hade blivit bindande hade med stor sannolikhet löst problemet. Då man inte vågar lägga ett bindande bud på något man inte vill köpa. Lagändringar är dock en långsam process och praxis har svårt att växa fram när bevisningen är ett problem. Mäklaryrket och transparensen för alla inblandade parter och samhället i stort kommer förmodligen fortsätta att lida ett bra tag till. Om inte en annan lösning kan hittas.
Dold budgivning har en total frånvaro av både praxis och lagrum. Då detta är ett accepterat sätt att hantera budgivning på. Säljaren bestämmer över hur budgivningen ska gå till men kan när som helst under processen ändra sig. Spekulanter och budgivare är inte heller bundna av vad mäklaren och säljaren har kommit överens om angående hur budgivningen ska gå till. Man kan således lämna ett bud med villkor och ett lägre pris än vad säljaren och mäklaren har informerat om som rekommendation.
Ett problem som kan uppstå är när mäklaren förmedlar säljarens önskemål för hur budgivningen ska gå till och säljaren sedan ändrar sig. Vilket också är helt acceptabelt enligt svensk rätt, men kanske inte rent moraliskt. Det är här som bristen och problemen med transparensen dyker upp. Mäklaren kan hamna i en situation som finns i sin helhet ovan30. Där man måste informera
budgivare om att fastigheten är såld trots att flera av dessa kunde tänka sig lägga högre bud än den slutliga köpeskillingen. Men har då inte fått chansen att göra detta då säljaren accepterat ett dolt bud i en från början öppen budgivning enligt säljarens och mäklarens information. Då har man som förlorande budgivare, det vill säga alla de som inte fick köpa fastigheten, endast rätt att få veta att de inte får köpa. Detta är vad gällande rätt säger och det leder självklart till ett stort missnöje.
Det stora problemet enligt oss för att handskas med detta transparensproblem är att man som säljare och mäklare inte kan avtala hur en tredje part ska kunna agera. Då det skulle vara ett tredjemansavtal, vilket inte är skäligt och lämnas utan avseende enligt 36§ Avtalslagen, vilket är helt rimligt. Det betyder dock att oavsett vad man som säljare och mäklare kommer överens om ska gälla, till exempel en öppen budgivning som är det vanligaste. Så kan alla spekulanter ändå
24
lägga dolda bud som mäklaren måste framföra till säljaren. Säljaren kan då bli frestad att frångå en öppen budgivning men ingen av spekulanterna har rätt att bli informerade om detta.
Att på något sätt försöka implementera en specialregel för budgivning av privatbostäder, att endast öppen budgivning går att använda sig av och alla bud måste redovisas på till exempel mäklarens hemsida eller skyltfönster skulle ge spekulanter och samhället en stor insyn jämfört med problematiken som uppstår idag. Självklart skulle nya juridiska problem och
transparensproblem uppstå med detta tillvägagångssätt, men då får man väga fördelar mot nackdelar.
Även om mäklaren har iakttagit sina skyldigheter mot både köpare och säljare så lämnas en hel grupp av spekulanter och budgivare helt utan insyn genom dagens sätt att hantera dolda bud. Brist på transparens och information har således en rak och tydlig koppling till frustration och missnöje mot en hel yrkeskår.
25
4. Slutsats
Syftet med detta arbete har varit att undersöka hur gällande rättsregler påverkar transparensen i budgivningsprocessen vid köp av fastighet och bostadsrätt. För att besvara frågan har en
probleminventering genomförts där olika problematiska omständigheter och moment i processen har undersökts i syfte att skapa klarhet kring hur dessa olika delar påverkar transparensen. Vidare ville vi undersöka mäklarens roll och ansvar i den här processen.
I Sverige finns det ingen uttrycklig lag som styr budgivningen. Bud är inte bindande vilket innebär att både budgivare och säljare, kan frångå affären närsomhelst utan några rättsliga konsekvenser fram tills undertecknat köpekontrakt. Detta är grundpelaren till många av transparensproblemen som uppstår i budgivningsprocessen.
År 2011 utfärdades nya fastighetsmäklarlagen. Man valde då att inte vidare reglera budgivningsprocessen med vissa undantag som exempelvis kravet på mäklaren att föra anbudsförteckning enligt 20§ FML. Vissa problem såsom fejkade bud har man inte lyckats få bukt med genom detta. Det kan tyckas vara underligt att man inte i samband med att man formulerade propositionen till denna lag tog med något krav på identifiering i samband med att man lägger ett bud. En anonym budlista ökar riskerna för användning av bulvaner. Vi tycker att bristen på rättsfall kring detta område talar för sig. Mörkertalet är antagligen väldigt högt. Problem som uppstår i samband med anbudsförteckningen är formuleringen i andra stycket i 20 § Fastighetsmäklarlagen, där man stadgar att förteckningen ska lämnas i samband med att uppdraget slutförts. I vår mening borde detta lagstadgas att ske redan vid kontraktsskrivningen. För att kunna utnyttja den transparens som detta ger är det motsägelsefullt att stadga att
dokumentet ska lämnas vid tillträdet. Vid denna tidpunkt har man i vissa fall sedan länge redan undertecknat köpekontraktet och att frånträda affären i detta läge försvåras betydligt.
För att skapa ytterligare transparens i processen kring budgivningen menar vi att det krävs tydligare lagar och underlag att luta sig mot. Många delar vilar på rättspraxis som inte ger en
26
fullskalig bild av exakt hur saker och ting ska gå till. Det skapar osäkerhet och en viss skepticism mot mäklaren. Det är tillexempel inte självklart att klargöra exakt hur mäklaren ska och får agera när det kommer till redovisning av bud på nätet. I de fall mäklaren väljer att redovisa sina bud vet vi att denne måste iaktta 8§ FML, som säger att mäklaren måste iaktta god
fastighetsmäklarsed. Vilket är gällande rätt, som vi nämnt ovan är väldigt svag. Av det underlag vi har tagit del från rättsfall kan vi konstatera att mäklaren får selektera vissa bud och alltså inte måste redovisa samtliga bud. Han måste dock vara tydlig i sin information att ett urval har skett. Det framgår dock inte exakt hur denna selektering får gå till och hur tydlig man måste vara. Huruvida t.ex. En formulering som “alla bud redovisas inte” är godtagbar eller inte, eller om mäklaren kan ändra sitt urval under pågående budgivning framgår inte av praxis.
I grunden är redovisning av bud på nätet ett ypperligt instrument för en mäklare att använda sig utav inte bara för att få igång en budgivning utan också för att öka transparensen, men då måste regelverket vara mycket tydligare kring exakt hur detta får och ska gå till. Annars är detta bara ett moment som skapar osäkerhet för spekulanterna och ytterligare skapar misstroende för fastighetsmäklaryrket.
Dolda bud har inga som helst uttryckliga rättsregler, det ska dock nämnas att FMI
rekommenderar en öppen budgivning. Enligt oss är detta en av de delarna i budgivningen som har sämst transparens. Då informationen inte når ut till spekulanter i tid och bostaden i praktiken ofta blir såld snabbt när någon lägger ett dolt bud. Det är ett utbrett problem som skapar mycket upprörda känslor, framförallt mot mäklarna. Enligt oss borde det ske en reglering som stoppar spekulanter från att lägga dolda bud så man undviker det helt och hållet. Det är självklart svårt och efter många diskussioner har vi inte kommit fram till någon bra lösning. Det som stoppar en reglering är att man inte kan avtala för tredjeman. Mäklaren måste också lägga fram alla bud till säljaren. Annars hade mäklaren själv kunnat sortera bort de dolda buden. Men att tillåta något sådant skulle ge mäklaren en större roll än vad denne rimligtvis borde ha i en förmedling mellan köpare och säljare.
Om man ser på problematiken i vår studie när det kommer till falska bud kan man snabbt konstatera att detta kan skada en köpare ekonomiskt, ofta väsentligt. Vilket talar starkt för att en
27
förändring av insyn behövs. Problematiken med falska bud och transparensen hade kunnat bli betydligt bättre med hjälp av att man identifierar alla budgivare. Då hade exempelvis inte dottern i fallet NJA 2016 s 39 kunnat lägga falska bud. En annan sak som bidrar till transparens i denna problematik är anbudsförteckningen. Den är som vi nämnt ovan, en bra grund för transparens, men har sina brister i form av vem som får ta del av den och tidpunkten för detta.
Det är svårt att säga hur ofta bulvaner förekommer i praktiken men man kan slå fast att bara misstankar om falska bud är skadligt för fastighetsmäklarbranschen. Vi är säkra på att en
lagstadgad identifiering av budgivare hade ökat transparensen och tryggheten för alla inblandade parter och samhället i stort. Vi är också övertygade om att det hade förbättrat förtroendet för fastighetsmäklaryrket.
28
Käll- och litteraturförteckning
Författningar
Jordabalk (1970:994) Bostadsrättslag (1991:614) Avtalslag (1915:218) Fastighetsmäklarlagen (2011:666)Propositioner
Prop. 2010/11:15 Ny fastighetsmäklarlagRättsfall
NJA 2016 s. 39 Länsrättens mål 1383–08 Kammarrätten 8181–12 Kammarrätten 7165–07 Fastighetsmäklarinspektionen mål 4.1-284-15 Fastighetsmäklarnämnden 2007-12-11-19:3 Mäklarsamfundets ansvarsnämnd AN 7/9029
Mäklarsamfundets ansvarsnämnd AN 2/95
Doktrin
Grauers, Folke. Fastighetsköp. Upplaga 21 Juristförlaget i Lund, 2016.
Jingryd, Ola, Segergren, Lotta. Fastighetsförmedling. Upplaga 4:2 Studentlitteratur AB, 2015. Melin, Magnus. Fastighetsmäklarlagen – En kommentar. Upplaga 3, Nordstedt juridik AB, 2017. Sandgren, Claes. Rättsvetenskap för uppsatsförfattare- ämne, material, metod och argumentation, Upplaga 2:2. Norstedts juridik AB, 2008.
Reyerson, Kathryn L. The art of the deal: Intermediaries of Trade in Medieval Montpellier. Leiden: Brill, 2002.
Elektroniska källor
Lagrummet.se, Rättspraxis. https://www.lagrummet.se/rattsinformation/rattspraxis (hämtad 2018-05-10)
FMI, Bristande anbudsförteckning. http://www.fmi.se/default.aspx?id=13030 (hämtad 2018-05-11)
FMI, Budgivning. http://www.fmi.se/budgivning (hämtad 2018-05-15)
Mäklarsamfundet, Veckans spaning –’’Dolda bud’’. http://www.maklarsamfundet.se/veckans-spaning-dolda-bud (hämtad 2018-05-15)
