Malmö högskola
Urbana Studier
Fastighetsvetenskap
Examensarbete
Att hyra eller köpa?
-Vad styr valet av boende?
Magnus Gustlin 790906-3914
Henrik Malmgren 800317-4011
Examensarbete Vårterminen 2008
Examinator: P-H Grauers Handledare: Sarah Jaxell
Förord
Nu har vi gjort klart vårt sista alster på högskolan, vilket är förenat med både glädje och viss tillförsikt. Det har verkligen varit givande att omsätta sina nyvunna kunskaper och erfarenheter i detta arbete. Arbetet har varit givande och många intressanta infallsvinklar har dykt upp på resans gång. Vi vill passa på att tacka Hyresgästföreningen för deras hjälp med statistik och enkätarbetet, Sarah Jaxell för god handledning samt alla respondenter som genom sitt deltagande har gjort undersökningen möjlig.
Malmö den 26 maj 2008
Sammanfattning
Detta arbete gör ett nedslag i Malmös och Lunds bostadsmarknad, med fokus på hyresmarknaden. Det som åskådliggörs under arbetets gång är vad som styr dagens hyresgäster när det kommer till att välja boendeform. Detta är sprunget ur den kraftiga ombildningshysteri från hyresrätt till bostadsrätt, som råder i dagsläget. Vi ämnar ta reda på vilken boendeform man föredrar som hyresgäst och varför. Vidare vill vi undersöka vilka förväntningar man har på respektive boendeform och hur dessa gestaltar sig, samt vilka för- och nackdelar man upplever med de olika formerna. Vi valde att undersöka detta med hjälp av en omfattande enkät, av vilken vi fick in tankar och funderingar från 100 hyresgäster i Malmö och Lund. Resultatet som framkom när vi analyserade enkäten var att bostadsrätten var den klart mest attraktiva formen av boende. Dessutom visar enkäten tydligt att hyresgästerna har högre förväntningar på bostadsrätten. Dels tror man på stigande priser och dels på en bättre gemenskap i huset, medan hyresrätten ses som ett bra alternativ för de som vill dra nytta av den service som man får när man hyr sin bostad.
Abstract
This report is about the housing market of Malmö and Lund and the main cause is to see what determines the choice of living. The facts that will be shown during the progress of our work, is the tenants’ expectations of their chosen form of living. This investigation is based on the high number of rented flats that are converted into cooperative flats today. We are to find out which of these forms of living you prefer as a tenant and why. As we go on, we will further investigate what expectations people have and how these take place and at the same time investigate the tenants’ experienced pros and cons of each form of living. Our method of the investigation was an extensive survey. Our goal was to get 100 people in Malmö and Lund to participate in the survey and contribute with their thoughts and opinions in the matter. The results we got when the survey was analyzed was that the corporative flat was the most preferred way of living. The next thing that became a fact in our analysis was that the expectations of the corporative flats were the highest among the given forms of living. The tenants believe in increasing housing prices and better standard in terms of connecting with the neighbours. The rented flat is seen as an option if you want to use all the service that the landlord provides, which doesn’t come with the corporative flat.
Innehållsförteckning
1. Inledning ... - 6 - 1.1 Bakgrund ... - 6 - 1.2 Syfte ... - 6 - 1.3 Frågeställningar ... - 6 - 1.4 Avgränsningar ... - 6 - 2. Metod ... - 7 - 2.1 Enkätundersökningar ... - 7 - 2.2 Databehandling ... - 8 -2.2.1 Primär- och sekundärdata ... - 8 -
2.3 Egna observationer ... - 8 -
2.4 Källkritik ... - 8 -
2.5 Målgrupp ... - 9 -
3. Grundläggande begrepp ... - 10 -
3.1 Vad innebär en bostadsrätt? ... - 10 -
3.2 Bostadsrättsföreningen ... - 10 -
3.3 Fördelar och nackdelar med bostadsrätt ... - 11 -
3.4 Bilda bostadsrättsförening ... - 11 -
3.4.1 Hembud ... - 12 -
3.4.2 Bra affär eller? ... - 12 -
3.4.3 Hur ser marknaden ut? ... - 13 -
3.5 Allmänt om hyresrätt ... - 15 -
3.5.1 Hyran ... - 16 -
3.5.2 Bruksvärde ... - 16 -
3.5.3 Malmömodellen ... - 16 -
3.5.4 Hur påverkas hyresrätten vid en ombildning ... - 17 -
4. Empiri ... - 18 -
4.1 Enkätundersökning bakgrund ... - 18 -
4.2 Undersökta fastigheter ... - 18 -
4.3 Resultat ... - 19 -
4.4 Observationer ... - 23 -
4.4.1 Hus som ombildats till bostadsrätt ... - 23 -
4.4.2 Hus som är aktuella för ombildning ... - 24 -
4.4.3 Hus som inte är aktuella för ombildning ... - 24 -
5. Analys ... - 26 -
6. Slutsatser och egna reflektioner ... - 28 -
Referenser ... - 30 -
1. Inledning
1.1 Bakgrund
En av de allra starkaste trenderna på bostadsmarknaden har under de senaste åren varit att ombilda hyresrätter till bostadsrätter. Ombildningarna har ökat markant mellan åren 2000-20071 vilket gör att olika frågeställningar väcks. En av de studier vi hittat i ämnet är ifrån Stockholms stad där man i 300 ombildade fastigheter har undersökt hur stor andel hyresgäster som trivdes före, samt efter ombildning. Undersökningen visade att 90% trivdes bra innan ombildningen medan endast 53% trivdes bra efter. I studien undersökte man även hur de kvarvarande hyresgästerna upplevde att boinflytande, skötsel, städning, grannkontakt samt helhetskänslan förändrats. Resultatet visade på nedgångar på alla mätområdena utom städningen som upplevdes ha förbättrats något2 .
1.2 Syfte
Syftet med arbetet är att på ett övergripande plan undersöka hur intresset för ombildning ser ut, samt vilka fördelar de boende ser med hyres- respektive bostadsrätt som boendeform.
1.3 Frågeställningar
Utifrån vårt syfte har följande frågeställningar arbetats fram. -Vad styr valet av boendeform?
-Vilka förväntningar finns på de olika boendeformerna bostads- och hyresrätt?
1.4 Avgränsningar
Då ett av undersökningsområdena, ombilningsförfarandet, fortfarande är lite av ett storstadsfenomen, begränsades studien till Malmö och Lund. Dels så studerades tre fastigheter i Malmö och dels två fastigheter Lund. Vi valde även att begränsa oss till fastigheter som är centralt belägna. Undersökningen handlar uteslutande om flerbostadshus. Egnahem och andra former av boende är inte aktuella i denna rapport.
1 Stadsbyggnadskontoret, Malmö 2008-05-08 2 Usk, Stockholms stad 2005.
2. Metod
Då ämnet som sådant är väldigt brett och varierande, var det av största vikt att undersöka folks tankar och beteende kring ämnet. Detta kan till viss del utläsas genom prognoser som görs av olika instanser, vilket kan ge en fingervisning om hur det ligger till. Vi använde oss av både en kvalitativ och kvantitativ metod då detta gav oss ett större spektrum av svar. Kvalitativ metod är ett begrepp kännetecknas av att inga tal och siffror används. Det handlar mer om vad som sägs och kan sammanfattas som det talade ordet.3
Med detta menas att, i de fall där vi använde oss av dörrknackning, fick folk möjlighet att fylla i vår enkät och samtidigt resonera kring den. Denna typ av metod hoppades vi skulle ge oss spontana svar som kanske inte rymdes i enkätundersökningen. Faktum kvarstår att folk tenderar att hellre prata fritt än fylla i förtryckta frågor på ett papper. Den kvantitativa metodiken däremot, behandlar siffror, statistik och inte minst enkätundersökningar.4 Vår undersökning bygger huvudsakligen på en enkätundersökning, vilket kan benämnas som kvantitativ metodik. Denna undersökning stod för den statistik som vi hoppades skulle ge oss indikationer på hur folk resonerade kring sitt boende och våra personliga möten gav oss mer direkta och spontana svar och en utökad diskussion kring hur folk tänker.
2.1 Enkätundersökningar
Vår undersökning baserades huvudsakligen på en omfattande enkätundersökning. Målet med denna var att få in 100 svar för att ge undersökningen den trovärdighet som önskas. Enkäten handlade huvudsakligen om tankar kring boende och beteende, speciellt vid ombildningsförfarandet. Frågor till enkäten utformades utifrån våra egna tankar och funderingar kring hur man väljer sin boendeform. Vi ville ha svar från dem som redan ombildat sin lägenhet, de som är på väg att ombilda samt de som inte har några planer på att ombilda. Genom detta urval, ansåg vi att vi fick in det spektrum vi behövde för att kunna analysera svaren vi fick in och dra slutsatser om vad folk tänker med sitt boende. Vi märkte ganska snabbt att det inte var så lätt att få folk att svara på vår enkät. Första försöket gjordes i flerbostadshus där vi lämnade ut enkäter till alla i brevlådorna och satte ut papplådor i trapphusen där de kunde lämna in enkäterna. Efter ett par dagar fanns det inte en enda låda kvar i trapphusen, så vi fick byta taktik. Efter dörrknackning och utskick via e-post, fick vi in så många svar vi hade önskat. E-postadresserna fick vi genom kontakt med
3 Backman Jarl (1998), Rapporter och uppsatser. Lund: Studentlitteratur, s. 31 4 Backman, 1998
bostadsrättsföreningar. Totalt delades 246 enkäter ut och med 100 besvarade enkäter hamnade svarsfrekvensen på 40,7%, med ett bortfall på 3 stycken enkäter. Bortfallet är ringa varför det ej bör ha påverkat resultatet nämnvärt. Personliga möten (dörrknackning) var den metod som fungerade bäst då det gav utökade svar på frågorna, vilket gav intressanta infallsvinklar. Enkäten bifogas som bilaga.
2.2 Databehandling
Utformningen och sammanställningen av enkäterna är gjord i programmet Webropol som är ett internetbaserat enkätverktyg5.
2.2.1 Primär- och sekundärdata
Den information som behandlats i tidigare förekomna publiceringar benämns sekundärdata6, vilket kan jämföras med primärdata, som handlar om den information som inte tidigare sammanställts, men som behövs för att kunna genomföra undersökningen.7
Våra sekundära källor utgörs av statistik från Stadsbyggnadskontoret samt källmaterial till vår teoridel där de olika begreppen som berörs i rapporten definieras.
2.3 Egna observationer
För att få utökade svar och mer av de boendes åsikter, använde vi oss av egna observationer. Dessa grundade sig i våra enkäter, men i och med att man besökte folk i person när vi delade ut enkäterna, så fick man en utökad diskussion där man kunde få fler intressanta svar. Många var villiga att berätta om sina tankar kring sitt boende och det var vi tacksamma för när vi var ute på våra undersökningar.
2.4 Källkritik
De källor på vilka vi baserar vår teoridel, får anses som trovärdiga och exakta då de behandlar fakta som kan verifieras på många olika sätt. När det gäller våra observationer, så finns det alltid en liten risk att folk inte har den tid som man hade önskat. Ont om tid eller stress på annat sätt kan ge något ofullständiga svar vilka inte är så uttömmande som man önskat. Detta är dock en risk man får räkna med när man väljer denna typ av metod. Samma gäller enkäterna. Har man inte den tid som krävs för att fullständigt sätta sig in i vad man läser, kan svaren bli missvisande. Då vi var medvetna om detta, valde vi att använda oss av både kvalitativ och kvantitativ metod för att få så exakta svar som möjligt för att se om vårt
5 www.webropol.com
6 Christensen L, Andersson N, Carlsson C, Haglund L (1998), Marknadsundersökning –en handbok. Lund:
Studentlitteratur, s. 67
insamlade material kunde ge oss ett resultat. För att en undersökning skall benämnas som helt valid, måste alla svar man får in överensstämma med verkligheten till 100%8. Undersökningen kan dock inte bedömas som helt valid, då vi inte har möjlighet att kontrollera om våra respondenter svarat rätt på de frågor där de inte har någon möjlighet att svara på mer än ett sätt. Dessa frågor utgörs av konkreta faktorer såsom nuvarande boende, ålder osv. Reliabilitet är ett annat begrepp som måste tas i beaktande när man genomför en undersökning av denna art. Det handlar om enkätens förmåga att stå emot slumpmässiga fel9,
vilket är svårt att bedöma, men vi räknar med en ganska hög reliabilitet då frågorna är av ganska enkel art.
2.5 Målgrupp
Vårt arbete strävar efter att ge en objektiv bild av den framtida bostadsmarknaden i fråga om förväntningar gällande sitt boende. Därför kan denna rapport vara till gagn för blivande fastighetsförvaltare, hyresgästorganisationer samt fastighetsägare. Det kan även ge viss vägledning till hyresgäster som står inför valet att välja boendeform. Ytterligare instanser som kan gagnas av detta arbete är kommunens stadsbyggnadskontor och då främst avdelningen för stadsplanering.
8 Christensen m fl. 1998, s. 227 9 Christensen m fl. 1998, s. 228
3. Grundläggande begrepp
3.1 Vad innebär en bostadsrätt?
När man väljer att bo i en bostadsrätt, finns det en rad olika saker som skiljer detta boende mot det man får om man väljer att bo i en hyresrätt. Det mest väsentliga är att man faktiskt äger en del i en förening, som i sin tur äger hela huset man bor i. Den juridiska benämningen för bostadsrätt är att man äger rätten att utnyttja en viss bostad10, och genom sin andel i
föreningen, äger en del i huset. Detta innebär dock inte att man äger sin lägenhet, vilket många säkert tror. Det är dock ett begränsat risktagande då man endast är ansvarig för sin egen satsade andel, om föreningens ekonomi skulle haverera.
En bostadsrättsförening är en särskild form av ekonomisk förening, vilken skall vara registrerad hos Bolagsverket. En förening måste bestå av minst tre lägenheter och föreningen skall ha en styrelse. Stadgar för föreningen skall finnas och en revisor skall vara utsedd.11
3.2 Bostadsrättsföreningen
Som sagts tidigare, äger man inte sin bostad, utan en andel i en förening, som i sin tur äger huset man bor i. Detta innebär en hel del olika saker som kan vara bra att veta, dels för de som tänker satsa på en bostadsrätt, men även för de som redan har en.
Då föreningen äger huset, måste föreningen godkänna nya medlemmar i föreningen. Det finns normalt inga anledningar att neka någon medlemskap, men det finns saker som kan medföra att föreningen nekar en person inträde i föreningen. Föreningen kan förena medlemskap med ett antal olika villkor, värt att notera är att dessa inte kan vara vad som helst. Det är reglerat vilka villkor man kan ställa och nedan följer en lista på dessa. 12
• Viss yrkeskategori
• Föreskrifter om ett visst pris på bostadsrätterna • Åldersgränser (ex. seniorboende)
• Anställning hos viss arbetsgivare • Tillhörighet till en viss sammanslutning
11 Isacsson Per (2000), Bostadsrättsboken. Stockholm: Svenska Förlaget. s. 14
Dessa är de villkor som kan antas i en förening. Alla andra är ogiltiga och detta regleras i Bostadsrättslagen 2kap 1, 2§.
Föreningen har ansvar för allt som rör de gemensamma utrymmena i föreningen, föreningens ekonomi och att de stadgar som är antagna av föreningen följs. Indirekt medför detta att alla de som är medlemmar i föreningen bär på detta ansvar. Detta kan jämföras med en hyresrättsinnehavare, vilken bara har ansvar för sin egen lägenhet, och skulle vid problem av fastighetsrelaterad art få hjälp av hyresvärden. Detta innebär för en bostadsrättsinnehavare att man har ett vårdansvar för sin egen lägenhet och ett totalansvar för huset man bor i. Det är dock föreningen som beslutar om större underhållsarbeten och renoveringar etc. Sådana åtgärder beslutas genom styrelsen, vilken ansvarar för genomförandet och ekonomin.
3.3 Fördelar och nackdelar med bostadsrätt
Fördelar med att bo i en bostadsrätt är egentligen inte relevant att ta upp i detta avsnitt, eftersom det är högst individuellt hur man ser på saken. Det faktum som dock kvarstår är att man har ett större inflytande på sitt boende och kan påverka i en högre grad än om man hyr sin lägenhet. Då man som bostadsrättsinnehavare ”köper in sig” i en förening, krävs att man satsar eget kapital. Detta kan vara något som avskräcker en del, då hyresrätten inte kräver detta. Man skall dock ha i åtanke att denna investering kan likställas med andra investeringar som antingen ökar eller minskar i värde. De som inte har de resurser som krävs för att satsa på en bostadsrätt, blir på så sätt förpassade till hyresrätten som boendeform.13
Detta stycke är också baserat på allmänna antaganden då det är individuellt hur man ser på saken. Detta kommer att utredas längre fram i uppsatsen.
3.4 Bilda bostadsrättsförening
En bostadsrättsförening kan bildas trots att fastigheten det gäller fortfarande är upplåten med hyresrätt. Bildandet av denna förening ligger i lägenhetsinnehavarnas intresse ifall fastigheten skulle avyttras till annan. Man har då förköpsrätten till fastigheten via ett hembud som registreras. Hyresgästerna kan inte personligen köpa fastigheten, men om en förening är bildad, kan denna göra det.14 Detta är det första steget mot en framtida bostadsrättsförening
13 www.sbc.se
med tillhörande fastighet, men det kräver dock att minst 2/3 av lägenhetsinnehavarna är intresserade av att köpa.
3.4.1 Hembud
När en Bostadsrättsförening är bildad, registreras detta hos Bolagsverket. Det man sedan måste göra för att vara säker på att få förköpsrätten till huset, är att göra en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten vid närmaste tingsrätt. Detta är en offentlig handling som visar att en förening finns knuten till huset och att denna har förköpsrätt vid en eventuell försäljning.
När intresseanmälan skickas in, måste vissa fundamentala uppgifter bifogas. Dessa är: hur många lägenheter som finns i huset, att minst 75% skriftligen har meddelat att de är intresserade av att köpa fastigheten, att dessa 75% är medlemmar i bostadsrättsföreningen.15 De som inte är intresserade av att köpa, kan fortsätta hyra sin lägenhet av bostadsrättsföreningen. Denna kan sedan säljas av föreningen då hyresgästen flyttar. Förfarandet med att fortsätta hyra innebär dock inte att hyresgästen inte kan köpa sin lägenhet. Ett års betänketid erbjuds hyresgästen. Inom detta år får denne köpa in sig i föreningen, men efter 6 månader gäller ej längre det pris som beslutades vid ombildningen, utan marknadspris.
3.4.2 Bra affär eller?
Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt är förknippat med en god affär, prisutveklingen på bostadsrätter har varit positiv under den senaste tioårsperioden med en ökning på i genomsnitt 15 000 kr per kvm16.
Figur 4.1 Prisutveckling på bostadsrätter i Malmö.(www.maklarstatistik.se)
15 Lundén & Svensson 2006, s. 72 16www.maklarstatistik.se 2008-05-25
Frågan är om det fortfarande är så? Tendenser på marknaden har visat att det inte längre är så lönsamt som det var för några år sedan. Att det fortfarande är en bra affär för fastighetsägaren kvarstår, då bostadsrätternas sammanlagda värde överstiger fastighetens värde.17
Hur har det då blivit för de hyresgäster som köper sin lägenhet genom ombildning?
Vår undersökning skall förhoppningsvis visa detta, men det finns ett par faktorer som kan ge en fingervisning om hur det ligger till. En av dem är bopriserna. Statistik visar att priserna på lägenheter i storstadsområdena för tillfället har stagnerat en aning. Prognoser visar dock att priserna kommer att fortsätta gå upp i storstadsområdena vilket även kommer att påverka ombildningarna.18
3.4.3 Hur ser marknaden ut?
Om man skall analysera marknaden i Malmö, måste man ta i beaktning att Malmö har ett starkt kommunalt bostadsbolag, MKB. Dessa jobbar för att stärka och bevara hyresrätten och med dess stora vinster, investera och bygga nya hyresrätter i Malmö. Detta till trots nådde antalet ombildningar ett rekord under 2007. Aldrig tidigare hade så många hyreslägenheter ombildats till bostadsrätter. Här är det dock de privata som står för denna utförsäljning. Stora bolag som sålde under året av ett stort bestånd hyreslägenheter vilka ombildades till bostadsrätter. Allmännyttan i Malmö har inga planer på att sälja av hyresrätter, i alla fall inte för tillfället. Den tillståndplikt som förr förelåg allmännyttan ifall deras bostäder skulle avyttras är numera borttagen, så det blir lättare i fall MKB skulle få för sig att börja sälja av. Det är dock förenat med en klausul som säger att allmännyttan inte får förlora sin ställning på orten.19 Här är det ganska intressant att se hur utvecklingen i landet ser ut när det gäller de allmännyttiga bostäderna. Detta illustreras i figur 3.2. Här kan man dock inte härleda hur många av dessa bostäder som ombildats till bostadsrätter, men det säger en hel del om marknaden i stort. Nedan följer statistik från Hyresgästföreningen som illustrerar antal ombildningar per år från 1999 till 2007.20
17Isacsson, 2006
18 Olshov & Essebo, Kurskompendium Fastighetsvetenskap 31-45p, 2006 19 Boverket, bostadsenkäten 2007, s. 89-90
Antal ombildningar per år 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1 1999-2007 o m b il d a d e l ä g e n h e te r
Figur 3.2 Antal ombildningar per år (Stadsbyggnadskontoret, Malmö 2008-05-08)
Här kan man tydligt se att antal ombildningar ökar för varje år, med undantag för 2006. Detta illustrerar att det inte finns några tendenser på avmattning.
Figur 3.3 (Boverket Bostadsenkäten 2007, s. 90)
Förhållandet mellan bostadsrätt och hyresrätt börjar så sakteliga jämnas ut, ifrån att ha varit långt fler hyresrätter än bostadsrätter. Förhållandet var 2006 0,44 bostadsrätter på en hyresrätt. Statistik visar dock att förhållandet är på väg att jämnas ut, framför allt om man tittar på nybyggnationer. Här är förhållandet 0,76 bostadsrätter på en hyresrätt i Malmö.
Färdigställda bostäder år 2006, nybyggnad, procent
Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt
Storstockholm 34 47 19
Storgöteborg 41 27 32
Stormalmö 42 32 27
Övriga riket 35 22 43
Riket 37 31 27
Figur 3.4 (Boverket, Bostadsenkäten 2007, s. 69)
3.5 Allmänt om hyresrätt
Att hyra en lägenhet eller hus innebär precis som det låter att man hyr en bostad, vilket i sin tur gör att besittningsrätten i jämförelse med en bostadsrätt är svagare. Därav finns en mycket omfattande och för hyresgästen stärkande lagstiftning i Jordabalken kap. 12, även kallat hyreslagen. I detta kapitel stärks bland annat besittningsrätten för hyresgästen samtidigt som skyldigheter och rättigheter beskrivs. Den organisation som ser till att ens rättigheter i hyresrätten bevakas heter Hyresgästföreningen.
Fördelarna med att bo i en hyresrätt är precis som med bostadsrätten, individuella för varje individ. Det som dock är värt att ta upp som fördelar är:
• Ingen kontantinsats
• Fastighetsägaren underhåller lägenheten med jämna mellanrum, något som ingår i hyran.
• Mindre konjunkturkänslig då hyreshöjningarna från år till år brukar följa inflationen som varierar mellan 1-3% ca.
• Det finns ingen risk för kvarvarande skuld vid avflyttning såsom om du äger och marknaden har rasat vid flytt.
De nackdelar som är värda att ta upp är framförallt att:
• Du kan inte påverka interiören i lägenheten på samma sätt som i en bostadsrätt, den bestäms av fastighetsägaren.
• Man betalar inte ”till sig själv” utan hyran går oavkortat till fastighetsägaren, med undantag för underhåll som är inräknat i hyran.
• Det kan vara svårare att påverka sin situation då många som hyr lägenhet, resonerar som så att jag hyr bara – alltså krävs inget engagemang.21
3.5.1 Hyran
När det kommer till hyran som man betalar som hyresgäst så sätts den, i Sverige, utifrån en bruksvärdesprincip i förhandlingar mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen. Denna princip utgår från att man jämför privatägda lägenheter med likvärdiga lägenheter inom det lokala allmännyttiga bolaget, här i Malmö heter allmännyttan Malmö kommunala bostadsbolag (MKB). Denna bruksvärdesprincip finns också reglerad i hyreslagen, 55§, där det sägs att hyrans ska fastställas ”till ett skäligt belopp” med hänsyn till bruksvärdet hos ett likvärdigt objekt. Hyrorna för allmännyttiga lägenheter kommer på så vis att utgöra ett slags tak för hyrorna för lägenheter i privatbeståndet. Detta är själva grunden för bruksvärdessystemet.22
3.5.2 Bruksvärde
Vad bruksvärde innebär definieras i förarbetena; Hyressättningsutredningen (Sou) och Statens Offentliga Utredningar (SOU) 1981:77. Definitionen lyder ”med en lägenhets bruksvärde avses vad den kan anses vara värd ur konsumentens synpunkt i förhållande till likvärdiga lägenheter i samma ort”. Vidare sägs det att hänsyn ska tas till lägenhetens beskaffenhet och förmåner knutna till innehavet av lägenheten samt andra faktorer. De faktorer som åsyftas är; lägenhetens beskaffenhet (storlek, planlösning m.m.), förmåner (hiss, sopnedkast mm) och övriga faktorer (husets allmänna läge, kommunikationer m.m.)23
3.5.3 Malmömodellen
Värt att nämna när man talar om hyresrätter i Malmö är Malmömodellen som har sitt ursprung i en statlig utredning, men är framarbetad av MKB tillsammans med Hyresgästföreningen. Malmömodellen kom till för att åstadkomma en mer rättvis hyressättning och detta görs genom att bedöma alla Malmös lägenheter via ca 180 påverkansfaktorer. I denna modell delas Malmö in i tio olika områden som värdesätts utifrån hur populära det är att bo i. Detta medför att man får en differentiering i hyressättningen, där område ett är dyrast att bo i och område tio billigast.24
21 Hyresgästföreningen, folder Kan bostadsrätt bli bostadsfel?
22 Hyresgästföreningen, folder Din första bostad eller Att vara hyresgäst. 23 Hyresgästföreningen, folder, Hur hyran bestäms.
3.5.4 Hur påverkas hyresrätten vid en ombildning
Egentligen sker ingenting för den som hyr lägenhet i ett hus som ombildas till bostadsrätter. Man behåller alla sina rättigheter och hyran sätts fortfarande på samma sätt, genom bruksvärdessystemet och förhandling. Det som dock förändras är att två tredjedelar av husets boende måste köpa sin hyresrätt, vilket innebär att dina grannar numera är din fastighetsägare. Det kan leda till osämja främst med tanke på att en bostadsrättsförening måste bära den skuld som det innebär för föreningen då en hyresgäst valt att fortsätta hyra. Dessutom styrs föreningen av en styrelse utan krav på kompetens för fastighetsägande.25
4. Empiri
4.1 Enkätundersökning bakgrund
Vår undersökning grundade sig på 14 frågor som vi ansåg var relevanta för att se någon form av tendens i vår undersökning. Av dessa 14 frågor, kunde varje respondent svara på 8-9 frågor beroende på vilken boendeform man hade. Målet med denna undersökning var att utifrån rubriken ”Att hyra eller köpa - Vad styr valet av boende?” se hur de boende helst av allt vill bo.
4.2 Undersökta fastigheter
Här nedan redovisas lite fakta om de fastigheter där vi har lämnat ut vår enkät. Dessa ligger i centrala Malmö och Lund samt består av de tre kriterier vi valt att undersöka: Ombildade fastigheter, fastigheter som är på väg att ombildas och fastigheter som ej är aktuella för ombildning.
Norregatan 8 m fl., Brf Solstrålen, Malmö
Denna fastighet ligger vid Drottningtorget i centrala Malmö. Den ombildades under hösten 2007 och består av 163 lägenheter. Det finns i nuläget ca 50 hyreslägenheter kvar i huset. Huset är byggt 1971 och i föreningen finns även garage och kommersiella lokaler. I föreningen finns fortfarande ca 50 hyreslägenheter där de boende valt att inte köpa sin lägenhet under ombildningen 2007. Dessa säljs av allteftersom hyresgästerna flyttar och ett jämförelsepris för en tvåa på 52m2 är ca 900 000kr.
Erikstorpsgatan 1, Mariedalsvägen 23, Malmö
Denna fastighet valdes ut till undersökningen för att det är ansett som en välskött hyresfastighet. Adressen är belägen i Slottsstaden vid Kronprinsen i Malmö. Detta område har drabbats hårt av den sk. Malmömodellen och hyrorna har höjts runt 10% sedan den nya värderingen trädde i kraft. Huset består av 12 lägenheter där de flesta är på 3 rum eller fler. Fastigheten förvaltas av Brorman Fastigheter, Malmö.
Spångatan 11, Malmö
Denna fastighet ligger i centrala Malmö, precis vid triangelns köpcentrum. Den valdes då fastighetsägaren Akelius har gått ut till de boende med ett önskemål om att sälja fastigheten genom en ombildning till bostadsrätt. I denna fastighet går också hyrorna upp enligt
Malmömodellen. Fastigheten består av ett nio våningshus med underliggande garage och butiker, det är ca 60 lägenheter i huset. Den diskussion som förs kring ombildningen är dels en diskussion kring summan för huset samt vad som ska ingå, om även garaget och butikerna ska följa med.
Lokföraregatan 1, Brf. Stinsen 1, Lund
Denna fastighet ombildades under 2004 och de boende har blivit insatta i de nya förutsättningarna som uppkommit. Huset består av 36 lägenheter och ligger i Lunds centrala delar med närhet till centralstationen. Läget får betecknas som mycket bra, då det både är lugnt men samtidigt nära till det mesta.
Trastvägen 8-10, Lund
Denna fastighet ägs av Brogripen fastighets Ab och valdes ut då den har stått under en undermålig förvaltning de senaste fem åren. Här har de boende dragit igång försöket till att ombilda huset till bostadsrätt på egen hand. Fastigheten består av två huskroppar om 5 våningar och med ca 30 lägenheter per huskropp. Trastvägen är belägen i den västra ytterkanten av Lunds centrum.
4.3 Resultat
Enkäten som genomförts bestod av 13 frågor, dock är det egentligen bara 8 olika områden som har besvarats vilket därför blir det sätt vi presenterar enkäten på. Vill läsaren gå igenom enkäten i sin helhet så följer den med detta arbete som en bilaga.
Respondenternas bakgrund Kön
En ganska jämn fördelning där kvinnorna var något underrepresenterade.
Man 54%
Kvinna 46%
Ålder
En ganska väntad fördelning där undre medelåldern är dominerande.
Ålder 18-25 26-40 41-65 65+
Sysselsättning Sysselsättning Arbetande 69% Studerande 19% Pensionärer 11% Arbetssökande 4%
Vilken boendeform bor man i just nu?
Denna statistik stämmer precis överens med fördelningen hyresrätt/bostadsrätt om man jämför med Statistiska centralbyråns boendestatistik från 2006 där förhållandet var 0,44 bostadsrätter på en hyresrätt. Samma siffror i vår undersökning var 0,43 bostadsrätter på en hyresrätt.26
Boendeform
Bostadsrätt 30% Hyresrätt 70%
Vilken boendeform föredrar man? Boendeform
Bostadsrätt 66% Hyresrätt 34%
Vilka fördelar ser de som har valt bostadsrätt som föredragen boendeform? Instäm
mer inte alls
Instämmer
delvis Instämmer helt Ingen åsikt Jag tror lägenheten stiger i värde med tiden 1,5% 27,3% 69,7% 1,5% Jag tror de boende bryr sig mer om att vårda de gemensamma utrymmena 0% 15,4% 84,6% 0% Man får mer för pengarna i en bostadsrätt 3% 34,8% 59,1% 3%
Här fick även respondenterna en möjlighet att lämna ett eget förslag på en fördel med att ha en bostadsrätt. De förslag som framkom var:
• Betalar till sig själv.
• Jag kan renovera mer och väljer själv hur det ska se ut. • Lättare att påverka min boendemiljö.
• Större frihet, bättre möjligheter att påverka sitt boende.
• Bättre grannsämja då man respekterar sina grannar och därmed inte för liv om nätterna.
Vilka fördelar ser de som har valt hyresrätt som föredragen boendeform? Påstående Instämmer
inte alls Instämmer delvis Instämmer helt Ingen åsikt Kan flytta med 3
månaders uppsägningstid
2,7% 35,1% 59,5% 2,7%
Jag slipper renovera och fastighetsägaren står för underhållet i min lägenhet
0% 29,7% 70,3% 0%
Jag tror de boende bryr sig mer om att vårda de gemensamma utrymmena 40,5% 32,4% 21,6% 5,4% Får mer för pengarna i en hyresrätt 33,3% 36,1% 25% 5,6%
Även här fick respondenten en möjlighet att lägga till en egen fördel, de såg ut så här: • Stor lägenhet till vettiga pengar.
• Friheten är större i en hyresrätt.
• Behöver inte låna pengar och inte heller bry sig rent allmänt. • Inget bundet kapital.
• Vill bevara hyresrätten.
• Det är lättare att hyra, trots att fastighetsägaren inte alltid är så bra på att underhålla lägenheten och huset i stort.
De som bor i hyresrätt har svarat att statusen på denna är följande:
Detta var de svar vi ville ha för att ha alla tre grupperna representerade i vår undersökning.
Hyresrätten har varit med
om en ombildning 30,9% Hyresrätten är på väg att
ombildas 35,1%
Hyresrätten är inte aktuell
Hur tror respondenterna att deras val av boendeform påverkar framtidens samhälle?
Mer än ett svar var möjligt på denna fråga. Svarskolumnen anger antal kryss på varje påstående.
Påstående
Större utbud av lägenheter 28,6% Mindre utbud av lägenheter 26,4%
Ökad segregation 65,9%
Minskad segregation 1,1%
Lägre priser på lägenheter 30,8% Högre priser på lägenheter 25,3%
Hur skulle de tillfrågade agera om man fick en möjlighet att köpa sin lägenhet? Påstående
Jag säljer direkt och tar ev.
vinst 9,2 %
Jag renoverar först, säljer
sedan direkt 19,7 %
Jag bor kvar och förbättrar standarden för egen
vinnings skull
52,6 % Jag bor kvar i den som den
är 18,4 %
Kan du tänka dig att bo kvar som hyresgäst om ditt hus ombildades? JA 47,9 %
NEJ 52,1 %
4.4 Observationer
4.4.1 Hus som ombildats till bostadsrätt
Norregatan 8 m fl., Brf Solstrålen, MalmöI detta var det delvis en känsla av osäkerhet, främst bland dem som valt att fortsätta hyra men nu med grannarna som fastighetsägare. De människorna var oroliga för hur grannarna skulle klara av det och upplevde att tryggheten med att ha en mer fristående hyresvärd försvunnit. Det var också ett hus där människor kände glädje och stolt berättade att de nu var en innehavare av en bostadsrätt. När vi frågade de som köpt varför de var så nöjda med att ha ombildat sin hyresrätt, så var det mer eller mindre enhetliga svaret att man nu kunde renovera
själv. Utöver renoverings önskemålet så fanns det ett hopp om att ombildningen skulle generera ekonomiska fördelar för den enskilde hyresgästen.
Lokföraregatan 1, Brf. Stinsen 1, Lund
Denna fastighet har redan fått några år att känna på vilka skillnader som finns när fastigheten är ombildad. Samtliga är nöjda med sitt boende och de personliga kontakter vi haft i huset hävdar att det är riktigt fördelaktigt att ha varit med om ombildningen, då främst ekonomiskt. Föreningen även grannsämjan och miljön, både ute och inne, har blivit trevligare enligt de boende vi träffat.
4.4.2 Hus som är aktuella för ombildning
Spångatan 11, MalmöI detta hus var den generella känslan villrådighet bland de boende. Avgörandet om man kommer att vara för en ombildning eller ej kommer när man får veta vad ens lägenhet kommer att kosta. Det råder också en viss skepsis kring hur den relativt nya fastighetsägaren, Akelius, sköter om huset. Huset hade här delats i två läger, ett som ansåg att det är bättre att vi tar över och gör det bättre själva. Medan det andra lägret ansåg att fastighetsägaren ville ha alldeles för mycket pengar för ett så dåligt skött hus.
Trastvägen 8-10, Lund
Detta är ett hus som fastighetsägaren Brogripen har förvaltat mindre väl under ett antal års tid, något som samtliga påträffade hyresgäster vittnade om. Det var också något som användes som anledning till att man ville ombilda sin hyresrätt. Ett uttalande som framförallt präntat sig fast är
- ”när man hyr under den här typen av förhållande känner man sig som en andra klassens medborgare”.
Detta citat kommer ifrån en person som varit drabbad av bland annat buller ifrån tvättstugan under de senaste fem åren, men som nu är en av de drivande krafterna för ombildning.
4.4.3 Hus som inte är aktuella för ombildning
Erikstorpsgatan 1, Mariedalsvägen 23, MalmöDet är uppenbart att alla boende som vi träffar under enkätundersökningen trivs i det hus som de bor i. Det som skiljer sig är känslan som samtliga respondenter lämnar efter sig, nämligen känslan att det är ett genomtänkt beslut som avges. Samtliga hyresgäster vill bo kvar. De som
säger att de föredrar att bo i en bostadsrätt menar på att anledningen inte beror på dålig skötsel eller vantrivsel istället är det för att man trivs och att man tidigare bott i bostadsrätt vilket de trivdes med då.
5. Analys
Ca två tredjedelar av respondenterna bor i hyresrätt, resterande bor i bostadsrätt. Detta kan jämföras med fördelningen i Sverige under 2006 som var mer eller mindre likadan.27
Majoriteten av de tillfrågade (66 %) svarade att de föredrar bostadsrätt som boendeform. Den främsta orsaken enligt enkätsvaren var att respondenterna var av uppfattningen att de boende i denna boendeform är mer benägen att vårda de gemensamma utrymmena. Detta resultat står i motsats till de erfarenheter som gjordes i studien för Stockholms stad, där de kvarboende hyresgästerna upplevde avsevärda försämringar av skötsel efter ombildningen.28Det är också
en kontrast till de svar som framkommit när det gäller upplevelsen kring den gemensamma skötseln i hyresrättsfastigheter. Där instämde cirka 41 % av hyresgästerna inte alls på påståendet att de boende skulle bry sig mer om de gemensamma utrymmena.
Cirka 70 % av respondenterna som föredrar bostadsrätt instämde helt och cirka 27 % instämde delvis i påståendet att lägenheten stiger i värde med tiden. Denna förväntning överrensstämmer väl med den långsiktiga prisutvecklingen i Malmö under perioden 2000-2007.29
Cirka 60 % av respondenterna som föredrar bostadsrätt instämde helt och cirka 35 % instämde delvis i påståendet att man i denna boendeform får mer för pengarna. Genom de öppna svaren framgår det att detta främst handlar om att de tillfrågade upplever att de som ägare av sin bostadsrätt själv kan påverka standarden i sin bostad. Av svaren framgår även att man ser en fördel i att de investeringar som man gör även kan löna sig vid försäljning.
Antalet ombildningar har ökat kraftigt under de senaste åren och hade sin topp under 2007, något som kan analyseras genom teorin ”The hog cycle”30, Denna teori handlar om hur cykler kan uppstå pga. irrationalitet och exemplifierar hur bönderna går tillväga.
- Bönderna ser att priset på en viss produkt är hög och alla börjar odla detta. - Året efter blir det ett stort utbud på marknaden. Priset faller.
27www.scb.se 2006
28 Usk, Stockholms stad 2005 29www.maklarstatistik.se 2008-05-08
30 The Cobweb model av N. Kaldor, 'A Classificatory Note on the Determination of Equilibrium', Review of
- Bönderna minskar kraftigt produktionen av denna vara. - Året efter stiger priset kraftigt pga. litet utbud.
- Bönderna ser att priset är högt och alla ökar sin produktion. - Osv.
Det ska tilläggas här att det givetvis finns stora skillnader mellan boende och böndernas produktion, men cykeln är densamma.
34 % av respondenterna föredrar hyresrätten som boendeform. Den fördel som enligt enkätsvaren väger tyngst är att man ej behöver renovera och underhålla lägenheten. Cirka 70% av dem som föredrar hyresrätt instämmer helt i detta påstående. Risken för att underhållet, eller det upplevda underhållet, av fastigheten försämras vid en ombildning stöds av Stockholms stads undersökning.31
Som hyresgäst har man alltid rätten till 3 månaders uppsägningstid, detta var något som 60 % helt instämde i som en av hyresrättens fördelar. I de öppna svaren nämns friheten med att hyra som något positivt. Några respondenter uttryckte detta som att man ej behöver binda upp kapital i sin bostad.
På frågan om hur man ser på konsekvenserna av ett ökat antal ombildningar tror en majoritet på ökad segregation som en följd av detta. Inget entydigt svar kunde erhållas på frågan om man tror det blir högre eller lägre priser på lägenheter som en följd av ett ökat antal ombildningar. Detta kan jämföras med att förespråkarna av bostadsrätt själva tror på en positiv prisutveckling efter ombildning, vilket också får stöd i de prognoser som pekar på att priserna kommer att fortsätta uppåt i storstadsområdena.32
På frågan om vad respondenterna har för avsikter ifall de fick ombilda sin lägenhet kan man se att majoriteten skulle bo kvar och renovera för egen vinnings skull. Detta i sin tur bekräftar att en av de viktigaste faktorerna till att välja en bostadsrätt är möjligheten att kunna påverka sin boendemiljö. Runt 30 % avser att sälja sin bostadsrätt direkt med en förhoppning om att göra en bra affär.
31 Usk, Stockholms stad 2005 32 Olshov & Essebo, 2006
6. Slutsatser och egna reflektioner
Av enkätundersökningen framgår att det som styr valet av boendeform är den uppfattning man har kring hur skötsel och trivsel i huset påverkas. Detta verkar gälla oavsett om man föredrar hyresrätt eller bostadsrätt. Skillnaden är att man tror att skötseln och trivseln i en bostadsrättsförening kommer genom att gemenskapen blir större och starkare. När man väljer en hyresrätt förväntar man sig inte att hyresgästerna ska engagera sig utan istället att fastighetsägaren tar hand om skötseln. När man tittar på detta ännu lite djupare så kan man anta att det finns stora förhoppningar på den nya boendeformen vid en ombildning. Förhoppningarna handlar dels om att man tror på ett ökat engagemang ifrån sina grannar kring den gemensamma skötseln i huset och dels om att lägenheten ska stiga i värde.
Det här med att engagemang och trivsel ökar i en bostadsrättsförening är en uppfattning som de flesta i undersökningen delar. Detta beror sannolikt på att vi tenderar vårda det vi äger. Ytterligare en motiverande faktor är att skötsel och underhåll har en direkt koppling till marknadsvärdet på bostaden. Många vi träffade uttryckte detta som att man ”betalar till sig själv”. Om man däremot angriper resultatet ur en annan vinkel så kan man tolka det som att de som hyr tröttnat på dåligt underhållna lägenheter och hus. Istället vill man, och hoppas man, att det efter en ombildning ska bli så mycket bättre. Detta resonemang med att allt skulle bli så mycket bättre efter en ombildning har vi inte hittat något stöd för under vårt arbete, dock har det antytts av en del människor vi träffat i ombildade hus.
Om man vill bevara hyresrätten och om man ska tro på det resultat som framkommit av enkäten, är det av fundamental vikt att stärka hyresgästernas inflytande och delaktighet i det egna boendet. Vidare så kräver detta större engagemang och förståelse ifrån fastighetsägarnas sida, då detta inte är något som man faktiskt får betalt för. Detta får dock inte göras på bekostnad av den fördel som många hyresgäster ser i att hyresvärden underhåller och sköter om fastigheten. Ett bra exempel på detta är självförvaltning som fungerar i vissa områden men inte i andra, konkreta exempel på fungerande självförvaltning är MKBs bostadsområde i Malmöstadsdelen Holma. Medan ett bra exempel på när de boende har fått tycka till och när fastighetsägaren har tillgodosett önskemålen är MKBs fastigheter i Malmöstadsdelen Augustenborg. När det gäller det här exemplen kan man anta att det inte hade fungerat att satsa på självförvaltning i Augustenborg och enbart låta de engagerade hyresgästerna i Holma
få tycka till och sen inget göra. Med andra ord så måste fastighetsägarna ha en mer utvecklat god kontakt med sina hyresgäster, där han/hon förstår deras önskemål och förväntningar. När man tittar på analysen kring ”The hog cycle” så kan man slå fast att när priserna går stadigt uppåt så förekommer spekulation bland de människor som handlar med bostäder. Detta fenomen med att köpa i spekulationssyfte försvinner när de ekonomiska incitamenten avtar, alltså när priserna på bostadsrätter stagnerar eller sjunker. Utvecklar man detta resonemang ytterligare så kan man anta att om priserna stagnerar eller faller så kommer även ombildningshastigheten att mattas av. Ett resonemang som får stöd i enkätsvaren som visade att runt 30 % av dem som vill ombilda sin lägenhet har för avsikt att sälja direkt med förhoppning om vinst.
När det gäller åldersfördelningen så är majoriteten av respondenterna mellan 26 och 40år, vilket i sin tur är en ganska intressant grupp att undersöka då flest förändringar sker i detta spann. Det handlar om familj, karriär med mera vilket gör att denna grupp har väldigt skiftande behov beroende på situation. Den näst största kategorin av svarande är mellan 41-65år vilka också är en intressant kategori av människor då man oftast har både större kapital samt att man är i den fas att kanske söka sig till annan lägenhet pga. att man blir färre i familjen. Denna grupp skiftar generellt fokus från familjelivet till att mer tänka på sig själv samt att hitta ett boende som passar för just denna livsstil. När det gäller våra respondenters sysselsättning så är de flesta arbetande, vilket gör att man automatiskt får större valmöjlighet att välja boende. Fast anställning är ofta en grundpelare för att överhuvudtaget kunna välja hur man vill bo och detta gör att enkätundersökningen kan göras mer trovärdig.
Referenser
Skriftliga
Backman Jarl (1998), Rapporter och uppsatser. Lund: Studentlitteratur
Christensen L, Andersson N, Carlsson C, Haglund L (1998), Marknadsundersökning –en handbok. Lund: Studentlitteratur
Isacsson Per (2000), Bostadsrättsboken. Stockholm: Svenska Förlaget
Lundén B, Svensson U (2006), Bostadsrätt. Näsviken: Björn Lundén Information AB MKB Fastighet och Hyresgästföreningen södra Skåne, (2005). Malmömodellen – hyressättning efter dagens värderingar,
Olshov & Essebo (2006), Påverkan på Malmös bostadsmarknad av Öresundsintegrationen och den danska inflyttningen. Malmö: Øresundsinstituttet
Hyresgästföreningen, folder, Kan bostadsrätt bli bostadsfel? Hyresgästföreningen, folder, Hur hyran bestäms.
Hyresgästföreningen, folder, Hyresgäster bland bostadsrätter.
Elektroniska
Boverket (2007). Karlskrona. Bostadsenkäten 2007. (Elektronisk) Boverket, Juni 2007. Tillgänglig:
http://www.boverket.se/upload/publicerat/bifogade%20filer/2007/Bostadsmarknaden_2007_2 008.pdf
SCB (2006). Statistik. (Elektronisk). Tillgänglig:
http://www.scb.se/templates/publikation____226545.asp SBC (2008-05-26), (Elektronisk) Tillgänglig:
www.sbc.se/templates/standardpage____297.aspx
Usk. Stockholms Stad (2005) Usk-Aktuellt 2005:2 (Elektronisk) Stockholms Stad. Tillgänglig: http://www.stockholm.se/Global/Om%20Stockholms%20stad/Utrednings-%20och%20statistikkontoret/USK-Aktuellt/2005/uskakt_2-2005_webb.pdf
