1
Kostar det mer än vad det smakar?
Är det lönsamt att investera i gröna byggnader på den kommersiella
fastighetsmarknaden?
Is it lucrative to invest in green buildings on the commercial real estate market?
Erik Brandt Johan Björndahl
Fakulteten för kultur och samhälle FF321F Fastighetsvetenskap Kandidatuppsats 15 hp Vårtermin 2018
2
Abstract
Title: Is it lucrative to invest in green buildings on the commercial real estate market? Subject, Course: Real Estate Science, Bachelor Thesis 15 credits
Authors: Erik Brandt & Johan Björndahl Supervisor: Peter Håkansson
Keywords: Green buildings, Sustainability and Environmental Certification
The purpose of the study is to investigate whether it is economically justifiable to invest in green buildings based on a property owner's perspective and also to study which environmental certification is the most widely used. For today the real estate and construction sector stands for one third of Sweden's energy use, and the environmental awareness is growing increasingly from the public. The importance of starting to work for reduced climate impact and increased sustainability has never been more important. A result of the climate debate has been that the production of green buildings and the use of environmental certifications have increased.
Nevertheless, what is a green building? A green building is a building that in its design, construction or operation reduces or eliminates negative effects and creates positive effects on our climate and environment. Green buildings conserve natural resources and improve our quality of life. Each building can be a green building regardless of the area of use. Green buildings are created by using environmental certification that serves as a receipt that a building is sustainable from an economic, social and environmental perspective. The most common environmental certifications in Sweden are Miljöbyggnad, BREEAM, LEED and GreenBuilding. The study is based on two research questions; Do property owners consider it profitable to invest in green buildings? Which environmental certification is the most applied?
In order to achieve the purpose of the study, a qualitative approach has been used in which respondents from the five largest commercial real estate companies have been interviewed. Interviews have been conducted with respondents who have long experience and good insight into the industry and the subject. As respondents have different positions, they give more angles of approach and a broader understanding of the subject.
3 The theory used in the work deals with asymmetric information, signaling theory, CSR, environmental certifications, green buildings and other certification systems. The theories provide an overall picture of how work looks around green buildings and what benefits a property owner is to use for environmental certification. Property owners mainly use Environment Building, BREEAM and LEED. Respondents report the benefits of green buildings, which are mainly reduced operating and maintenance costs, better opportunities for capital procurement and financing conditions. Further, green buildings are a tool for strengthening the brand and attracting highly trained staff, also, the property value is more solid. Finally, the economic life expectancy will be long, the time of vacancy is shorted also is the environmental certification a qualification that is necessary for attracting potential tenants.
4
Sammanfattning
Titel: Är det lönsamt att investera i gröna byggnader på den kommersiella fastighetsmarknaden? Ämne, kurs: Fastighetsvetenskap, Kandidatuppsats 15 hp
Författare: Erik Brandt & Johan Björndahl Handledare: Peter Håkansson
Nyckelord: Gröna byggnader, Hållbarhet och Miljöcertifieringar
Studiens syfte är att undersöka om det är det ekonomiskt försvarbart att investera i gröna byggnader utifrån ett fastighetsägarperspektiv. Idag svarar fastighets- och byggsektorn för en tredjedel av Sveriges energianvändning och miljömedvetenheten ökar alltmer från allmänheten. Vikten att börja arbeta för en minskad klimatpåverkan och ökad hållbarhet har aldrig varit viktigare. Ett resultat av klimatdebatten har varit att produktionen av gröna byggnader och användningen av miljöcertifieringar har ökat. Studiens syfte är att undersöka om fastighetsägare anser att det är lönsamt att investera i gröna byggnader samt vilken miljöcertifiering som är den mest tillämpade.
Vad är en grön byggnad? En grön byggnad är en byggnad som i sin design, konstruktion eller drift minskar eller eliminerar negativa effekter och skapar positiva effekter på vårt klimat och miljö. Gröna byggnader bevarar naturresurser och förbättrar vår livskvalité. Varje byggnad kan vara en grön byggnad oavsett användningsområde. Gröna byggnader blir till genom att vi använder oss av miljöcertifieringar som fungerar som ett kvitto på att en byggnad är hållbar sett ur ett ekonomiskt, socialt och miljömässigt perspektiv. De mest förekommande miljöcertifieringarna i Sverige är Miljöbyggnad, BREEAM, LEED och GreenBuilding. Studien baseras på två forskningsfrågor; Anser fastighetsägarna att det är lönsamt att investera i gröna byggnader? Vilken miljöcertifiering är den mest tillämpade?
För att uppnå studiens syfte så har ett kvalitativt tillvägagångssätt använts där respondenter från de fem största kommersiella fastighetsbolagen har intervjuats. Intervjuerna har skett med respondenter som har lång erfarenhet samt god insikt i branschen och i ämnet.
5 Då respondenterna har olika befattningar så ger det flera infallsvinklar och en bredare förståelse inom ämnet. Teorin som har använts i arbetet behandlar asymmetrisk information, signaleringsteorin, CSR, miljöcertifieringar, gröna byggnader och andra certifieringssystem. Teorierna ger en helhetsbild om hur arbetet ser ut kring gröna byggnader och vad för nyttor som tillkommer för en fastighetsägare att använda sig av miljöcertifieringar. Fastighetsägare använder sig främst av Miljöbyggnad, BREEAM och LEED. Respondenterna redogör fördelarna med gröna byggnader vilket främst är minskade drift- och underhållskostnader. Bättre möjligheter till kapitalanskaffning och finansieringsvillkor. Gröna byggnader är ett verktyg för att stärka varumärket och attrahera högutbildad personal samt som fastighetsvärdet är stabilare. Slutligen blir den ekonomiska livslängden längre, vakanstider förkortas samt att miljöcertifieringar är nästintill en grundförutsättning för att attrahera potentiella hyresgäster.
6
Förord
Denna kandidatuppsats är framtagen av två studenter under vårterminen 2018 på fakulteten Kultur och Samhälle vid institutionen Urbana studier på Malmö Universitet. Det är en uppsats som omfattar 15 högskolepoäng och är den avslutande delen för en kandidatexamen i Fastighetsföretagande.
Vi vill börja med att tacka samtliga respondenter som bidragit med sin tid, kunskap och sina erfarenheter till vårt arbete. Er hjälp och ert intresse för vår uppsats har betytt väldigt mycket. Utan er hade det inte blivit någon uppsats.
Slutligen ett stort tack till de personer som tagit sig tid och läst igenom vår uppsats och granskat den så att justeringar kunnat göras till det bättre. Vi vill också rikta ett stort tack till vår handledare Peter Håkansson, lektor på Malmö Universitet som har bidragit med råd, inspiration, guidning och ett betydande engagemang för uppsatsen.
Malmö, maj 2018
7
Innehållsförteckning
1. Inledning ... 9
1.1 Bakgrund ... 9
1.2 Problemområde ... 11
1.3 Syfte och frågeställning ... 11
1.4 Avgränsningar ... 11 1.5 Disposition ... 12 2. Metod ... 13 2.1 Angreppsätt ... 13 2.2 Kvalitativ studie ... 14 2.3 Intervjustudie ... 14 2.4 Anonymitet ... 14 2.5 Telefonintervju ... 15 2.6 Urvalstrategi ... 15
2.7 Validitet och reliabilitet ... 16
2.8 Källkritik ... 17
2.9 Tillvägagångssätt och genomförande ... 17
3. Bakgrund till miljöcertifieringar och gröna byggnader ... 18
3.1 Miljöcertifiering och gröna byggnader ... 18
3.2 Miljöcertifieringar och tillväxtfaktorer bakom den gröna fastighetsmarknaden ... 19
3.2.1 Sweden Green Building Council ... 21
3.2.2 Miljöbyggnad ... 22
3.2.3 LEED ... 24
3.2.4 BREEAM ... 25
3.2.5 GreenBuilding ... 27
3.3 Certifiering av stadsdelar och alternativa certifieringar i framtiden ... 28
4. Teori ... 30
4.1 Asymmetrisk information ... 30
4.2 Signaleringsteori ... 31
4.3 Företagsansvar -‐ CSR ... 32
5. Tidigare studier ... 33
5.1 Nyttor med miljöcertifieringar ... 33
5.2 Gröna byggnaders immateriella nyttor ... 36
6. Empiri ... 38
6.1 Presentation av intervjustudie ... 38
6.2 Miljöcertifieringssystem ... 38
6.2.1 Hyresgäster i gröna byggnader ... 40
6.3 Lönsamhet i gröna byggnader ... 42
6.4 Framtida utvecklingar av certifieringssystem ... 45
8
7. Analys ... 48
7.1 Miljöcertifieringssystem ... 48
7.1.1 Hyresgäster i gröna byggnader ... 50
7.2 Investering i gröna byggnader ... 52
7.3 Framtiden ... 54
8. Slutsats ... 55
8.1 Anser fastighetsägarna att det är lönsamt att investera i gröna byggnader? ... 55
8.2 Vilken miljöcertifiering är den mest tillämpade? ... 57
8.3 Förslag på vidare forskning ... 57
Källhänvisning ... 58 Bilaga 1 -‐ Intervjumall ... 64
9
1. Inledning
Hållbarhet- och klimatfrågan är ett ständigt aktuellt ämne. Utbildningen vid Malmö universitet har förberett och utmanat författarna att undersöka och ifrågasätta hållbarhetsutvecklingen inom fastighetsbranschen. Ständiga krav och debatter präglar fastighetsbranschen. Fastighetsbolag bör därför ha i åtanke att framtiden kommer medföra en höjning av miljökrav kring nybyggnation samt det befintliga fastighetsbeståndet.
Miljöfrågan är vår generations främsta utmaning och fastighetsbranschen har stor påverkan på miljön. Detta gör att byggbolag och fastighetsbolag måste börja tänka klimatsmart. Byggnationerna måste ske på ett miljömässigt sätt och förvaltningen av byggnaderna måste göras på ett energieffektivt vis. En investering i gröna byggnader gentemot traditionell byggnation ger självklart en merkostnad men ger en grön byggnad en större avkastning, ett högre driftnetto samt en lägre vakansgrad? Kan det kompensera för den merkostnad som tillkommer med en grön byggnad?
Diskussionen kring gröna byggnader växer och det är ett mer frekvent samtalsämne för alla aktörer inom fastighets- och byggbranschen. När miljöfrågan är ett växande ämne, så går det inte att låta bli att undra hur fastighetsbolagen väljer att resonera kring sitt befintliga fastighetsbestånd men också framtida investeringar. Anser fastighetsbolagen att det är lönsamt att investera i gröna byggnader?
1.1 Bakgrund
Hållbarhetsfrågor och miljöcertifiering har fått en allt större betydelse i takt med att kraven på hållbarhet och miljö inom fastighets- och byggbranschen ökar allt mer. Dessutom har ökad medvetenheten kring användandet av naturens resurser och kring hållbarhet gjort att miljöfrågor har fått allt större betydelse. Hyresgästerna i fastighetsbranschen har också engagerat sig i miljöfrågor och ställer högre krav på fastighetsägarna att byggnaderna och lokalerna ska ha en långsiktighet och en så liten miljöpåverkan som möjligt. Vilket resulterar i att fastighetsägare anpassar sig till hyresgästernas krav och önskemål. Detta ger ett utslag på att allt fler väljer att miljöcertifiera sina byggnader.
10 För att fastighetsägarna ska kunna bevisa att en byggnad är hållbar så används miljöcertifieringar som ska uppfylla funktionen som en garanti att byggnaden håller vad den lovar i bemärkelsen av ett miljömässigt perspektiv (Byggtjänst, 2016).
Affärsnyttan och vinstdrivet är två incitament till att fastighetsägare certifierar sina byggnader. Genom att få en miljöcertifiering kan fastighetsägare utnyttja certifieringen genom att differentiera sig från konkurrenter och utnyttja det som ett säljargument. De vanligaste miljö-certifieringarna i Sverige är Miljöbyggnad, det amerikanska LEED, det brittiska BREEAM samt GreenBuilding (Byggtjänst, 2016).
Att miljöcertifiera en byggnad ger merkostnader och genomförs i stor utsträckning endast vid nybyggnation samt vid större ombyggnationer. Studier som har gjorts i USA och Storbritannien visar på att det blir en merkostnad på upp till tre procent för att uppnå minimikraven för miljöcertifiering och det tillkommer en merkostnad på 6–7 procent för att uppnå de högre kraven. Det är kostsamt att ändra en pågående byggprocess. Det är därför bättre att planera för en miljöcertifiering innan byggstart (Denell & Bonde, 2015).
Om ett företag ska genomföra en investering med målet om att miljöcertifiera en specifik byggnad så innebär det att denna investering förväntas generera högre hyresintäkter, lägre driftkostnader samt förlängd ekonomisk livslängd. Olika studier som har genomförts, främst i USA och Storbritannien visar på att betalningsviljan ökar mellan tre till fem procent i miljöcertifierade byggnader. Däremot finns det studier som har presenterat att betalningsviljan har ökat med totalt 20 procent. Den stora skillnaden kan främst förklaras med vilka metoder och verktyg som har använt för att mäta resultatet, urvalet av variabler och tillvägagångssätt. Bortsett från skillnaden så visar de olika resultaten på att det finns ett tydligt samband mellan miljöcertifiering och högre hyresnivåer (Denell & Bonde, 2015).
11 1.2 Problemområde
Avsikten med denna studie är att undersöka om gröna byggnader är mer fördelaktiga än konventionella byggnader för fastighetsbolag. Tidigare studier som gjorts på kommersiella fastigheter utanför Sveriges gränser visar på att, risken för vakans minskar, hyresintäkter ökar samt att försäljningspriset på fastigheten stiger. Det finns få studier om miljöcertifierade byggnader på den svenska marknaden. Här finns således en forskningslucka som det är viktigt att få kunskap om. Det rådande marknadsläget med låga räntor, höga priser, en påtaglig klimatdebatt och en osäker framtid är faktorer som karaktäriserar den svenska fastighetsmarknaden och i viss mån skiljer Sverige mot andra utländska marknader. Vilket gör att det är extra viktigt och intressant att studera.
1.3 Syfte och frågeställning
Syftet är att undersöka om det är det ekonomiskt försvarbart att investera i gröna byggnader utifrån ett fastighetsägarperspektiv. Studien ska undersöka vad fastighetsägare har för
uppfattning och åsikter om gröna byggnader och hur miljöcertifieringar påverkar direkta och
indirekta värden. Studien kommer att tydliggöra de fyra mest förekommande miljöcertifieringssystemen; Miljöbyggnad, LEED, BREEAM och Green Building. Slutligen kommer framtida certifieringar och dess utveckling att presenteras och diskuteras. Följande frågeställning kommer att besvaras:
● Anser fastighetsägarna att det är lönsamt att investera i gröna byggnader? ● Vilken miljöcertifiering är den mest tillämpade?
1.4 Avgränsningar
Denna studie kommer att avgränsa sig till att enbart analysera svenska fastighetsbolag som är verksamma på den kommersiella fastighetsmarknaden i Sverige. Empirin i studien avgränsas genom att enbart representanter från utvalda fastighetsbolag intervjuas, vilket betyder att studien kommer att få representanternas perspektiv. Studien kommer att avgränsa sig geografiskt genom att analysera fem större fastighetsbolag som är etablerade i Stockholm, Göteborg och Malmö. Studien kommer dessutom att avgränsa sig i det avseendet att enbart kommersiella byggnader kommer att iakttas. Studien avgränsas även till att behandla de fyra mest förekommande miljöcertifieringssystemen; Miljöbyggnad, LEED, BREEAM och Green Building.
12 De utvalda miljöcertifieringssystemen ger en bra överblick och grund till ämnet miljöcertifiering. Några av miljöcertifieringssystemen är tillämpningsbara på en internationell marknad med vissa justeringar.
1.5 Disposition
Nästkommande kapitel presenteras författarna valet av metod. Studien baseras på en kvalitativ studie med ett induktivt angreppssätt. Intervjuer har gjorts med fem av de största fastighetsbolagen som är verksamma på den kommersiella marknaden. Källkritiken redogörs också hos de medverkande företagen. Kapitel tre innefattar bakgrund, kapitel fyra innefattar teorin, kapitel fem innefatta tidigare studier och kapitel sex innefattar empirin, vilket kopplas samman och ligger till grund för analysen. I kapitlet om bakgrund så presenteras det ingående om miljöcertifieringssystem, gröna byggnader samt tillväxtfaktorer för den aktuella marknaden. I teorin så presenteras teori som är aktuell för ämnesvalet på ett ingående sätt. Kapitlet om tidigare studier redovisar publicerad forskning för att ge en bättre förståelse om ämnet och vilka resultat som finns tillgängliga. Empirin består av sex intervjuer som genomförts med respondenter från fem olika fastighetsbolag. Där svaren från intervjuerna har sammanställts och redovisas. I analysen diskuteras tidigare kapitel och väver även samman ovan nämnda kapitel för att kunna mynna ut i ett resultat. Slutligen i kapitel åtta så presenteras studiens resultat och studiens frågeställningar besvaras, där erfarenheter och kunskap tas i beaktning samt analysen som gjorts.
13
2. Metod
I detta avsnitt presenteras val av metod, angreppssätt och tillvägagångssätt. 2.1 Angreppsätt
Det är två olika begrepp som förklarar processen som leder till en slutsats samt förhållandet mellan empiri och teori. Dessa två begrepp är induktiv och deduktiv forskning (Thurén, 2007). Deduktiv forskning utgår från en eller flera antaganden som kan fastställas som sanna och utifrån dessa antaganden så dras en allmän slutsats kring vad som bör gälla. Vid induktiv forskning så
dras slutsatser från verkliga erfarenheter (Psykologiskt vetande, 2016).
Studien är explorativ induktiv, vilket innebär att det empiriska materialet i första skedet samlas in, utan att problemformuleringen är helt färdigställd. Det empiriska materialet som samlats in kan sedan leda till en tydligare problemformulering och granskningen av materialet kan resultera i valet av teori. En induktiv ansats är när det dras generella slutsatser utifrån det insamlade empiriska materialet (Perlinski, 2009). Att studien är explorativ innebär att forskaren väljer ut personer till sin intervju för att sedan få respondenterna att svara på frågorna utifrån deras egna erfarenheter. Denna metoden är undersökande och eftersträvar till att få en klarare bild inom det utvalda ämnesområdet (Ruane, 2006). Författarna har valt detta tillvägagångssätt då dess vilja var att få höra respondenternas egna erfarenheter från arbetslivet, materialet från dessa intervjuerna kommer att ligga till grund för studiens fortsatta upplägg.
I empirin har författarna valt att använda sig av en tematisk analys för att sortera och systematisera den kvalitativa data som samlats in genom intervjuer med respondenterna. Samtliga intervjuer transkriberades och efter noggrann läsning så togs följande teman fram som struktur: Miljöcertifieringssystem, Hyresgäster i gröna byggnader, Lönsamhet i gröna byggnader, Framtida utvecklingar av certifieringssystem. Bryman (2011) förklarar tematisk analys som en process där det hela går ut på att ta fram en förteckning av centrala teman och underteman som sedan ställs upp som en matris. Framtagna teman och underteman är resultatet av en noggrann granskning av den data som samlats in.
14 2.2 Kvalitativ studie
Den kvalitativa forskningen riktar sig in mer mot ord än siffror. En kvalitativ metod har en induktiv syn på förhållandet mellan teori och forskning (Bryman, 2011). Denna studie kommer att använda sig av en kvalitativ metod och kommer att baseras på öppna intervjuer som är strukturerade till en viss del, för få öppna svar som håller sig till ämnet (Jacobsen, 2010). Bryman (2011) kallar detta för en semistrukturerad intervju och förklarar det som en öppen intervju men som innehåller en intervjuguide som följs. Det gör att intervjun har ramar att hålla sig inom, samtidigt som det ger intervjupersonen en stor frihet att uttrycka sig och forma sina svar på ett eget vis.
Intervjuguiden ska innehålla frågor som är formulerade på ett sätt så dem skapar gynnsamma fördelar som kan generera svar på frågeställningarna. Det ska vara en röd tråd genom intervjun och ordningsföljden på frågorna kan komma att ändras för att intervjun ska bli mer flytande utan att ställa ledande frågor (Bryman, 2011). Första frågan är viktigt då den är avgörande för hur resten av intervjun kommer att fortsätta. Därför ska den vara väl genomtänkt och inte störande eller otymplig (Trost, 2005).
2.3 Intervjustudie
Det empiriska materialet har tagits fram genom intervjuer med sex personer som är verksamma inom fastighetsbranschen. Utifrån intervjuguiden, se bilaga 1, som är framställd med utgångspunkt i studiens frågeställningar, har respondenten svarat på frågorna och givit sina åsikter, tankar och funderingar. Valet av en semistrukturerad intervju gör att författarna på ett enkelt sätt kan jämföra respondenternas svar med varandra, då alla utgår från samma frågor och öppnar upp möjligheten för vidare diskussion. Författarna har valt att vikta den semistrukturerade intervjun mer mot det strukturerade hållet för att på så sätt få respondenterna att hålla sig kring ämnet. Det kommer därför naturligt innebära att intervjun består av fler frågor än som krävs vid en mer öppen intervju.
2.4 Anonymitet
Författarna presenterar respondenterna i tabell 1 men i sammanställningen av det empiriska materialet så har författarna valt att anonymisera respondenterna.
15 Anledningen till anonymiteten är dels att författarna värdesätter respondenternas integritet, dels att undvika att något specifikt bolag marknadsförs via studien samt att förhoppningsvis få ut korrekt information om företagen som skulle kunna klassificeras som känslig.
2.5 Telefonintervju
Telefonintervjuer är ett bra alternativ till den fysiska intervjun. Det är inte alltid som respondenterna har möjlighet, eller befinner sig inom en geografisk närhet. Telefonintervju är då ett kostnadseffektivt alternativ eftersom intervjuaren slipper att resa för att få till en intervju, samtidigt som det också är en effektiv metod i de fall där respondenten har svårt att få till en fysisk intervju. Nackdelen med att utföra en telefonintervju är att möjligheten till att få den fysiska kontakten för att kunna observera kroppsspråk, ansiktsuttryck etc. försvinner men också den personliga relationen med respondenten går förlorad vid telefonintervjuer (Jacobsen, 2010). Bryman (2011) menar samtidigt att respondenten har lättare att svara på känsliga frågor i en telefonintervju än vid ett fysiskt möte. En undersökning som genomförts av Sturges och Hanrahan visar dock på att skillnaden mellan en telefonintervju och en fysisk intervju är mycket liten. Kombinationen mellan den slutsatsen och att respondenterna främst föredrog telefonintervjuer pga. tidsbrist, så hölls fem av de sex intervjuerna via telefon och utgick från intervjufrågorna i bilaga 1 precis som den fysiska intervjun.
2.6 Urvalstrategi
Författarna har gjort ett målinriktat urval inom fastighetsbranschen och har valt att intervjua sex personer, dessa intervjuer utgör det empiriska avsnittet. Ett målinriktat urval används för att försöka skapa en överensstämmelse mellan frågeställningarna och de urval av personerna som valts (Bryman, 2011). Ett målinriktat urval har använts utifrån de fastighetsbolag som är verksamma inom den kommersiella fastighetsmarknaden och som har en del av sin verksamhet i belägen Malmö. För att få en så stor geografisk täckning som möjligt så valdes de fem största kommersiella fastighetsbolagen ut, utifrån listan, “50 största ägarna 2015/16” (Fastighetsvärlden, 2016). När bolagen var utvalda så fortsatte processen med att hitta lämpliga respondenter. Det flesta som intervjuats har på något vis insyn i företagets hållbarhets- och miljöfrågor.
16 Utöver det så har författarna också valt att intervjua en person som har en beslutsfattande position för det specifika företagets investeringar samt en person som är ansvarig för den dagliga förvaltningen av fastigheterna. Anledningen till det breda urvalet av befattningar är för att få flera infallsvinklar och minska risken för att bara en röst gör sig hörd inom branschen. I Tabell 1 finns en sammanställning av respondenternas namn, befattning och tillhörande företag.
Tabell 1. Sammanställning av respondenternas namn, befattning, bolag samt metod.
Respondent Befattning Bolag Metod
Anna Denell Hållbarhetschef Vasakronan AB Telefonintervju
Filip Elland Hållbarhetschef Castellum AB Telefonintervju
Jonas Bjuggren Förvaltningsdirektör Akademiska Hus AB Telefonintervju
Magnus Björndahl Ekonomidirektör Fastighets AB Balder Intervju
Robert Schwartze Hållbarhetschef Fastighets AB Balder Telefonintervju
Staffan Fredlund Hållbarhetschef Wihlborgs Fastigheter AB Telefonintervju
2.7 Validitet och reliabilitet
Validitet och reliabilitet är två faktorer som är viktiga att ta hänsyn till i sitt empiriska material för att uppmärksamma trovärdigheten i materialet. Validitet är ett verktyg som används för att se om undersökningen uppfyller sitt syfte och huruvida det mäter det som ska mätas. Blir utfallet som eftersträvades så är det hög validitet i undersökningen (Thurén, 2007).
Reliabilitet är ett verktyg för att se hur tillförlitlig undersökningen är. Exempelvis ska resultatet vara detsamma vid upprepade mätningar. En hög reliabilitet, är ett bevis på att det empiriska materialet är pålitligt. För att uppnå detta så bör det i en kvalitativ metod vara intervjuer med ett flertal personer för att på så sätt undvika att tillfälligheter påverkar resultatet.
17 I första hand eftersträvas en undersökning med hög reliabilitet men validitet är lika viktigt, då det mäter undersökningens relevans (Thurén, 2007).
2.8 Källkritik
Syftet med undersökningen är att se om fastighetsbolag anser att det är lönsamt att investera i gröna byggnader på den kommersiella marknaden. Det är därför väldigt viktigt att de utvalda fastighetsbolagen arbetar med miljöfrågor samt att de är verksamma på den kommersiella fastighetsmarknaden. Intervjuerna som hölls med respondenterna utgick från semistrukturerade frågor som var mer strukturerade än öppna. Författarna får här chansen att ställa följdfrågor men respondenten har också möjlighet att utveckla sina svar inom ramarna som intervju innefattar. Att följa frågorna gör att intervjun inte riskerar att sväva iväg och på något vis bli vinklad från respondenten. Fem av sex intervjuer har gjorts via telefon och i dessa situationer har författarna gått miste om respondenternas kroppsspråk, känslor och i viss mån självförtroende, som kan observeras och upptas vid fysiska intervjuer. Detta har betydelse vid en utvärdering av trovärdigheten i intervjun. Jämförs den fysiska intervjun med telefonintervjuerna så kan inte författarna se någon väsentlig skillnad.
Författarna har haft ett källkritiskt synsätt genomgående under hela studien även när det gäller urvalet av litteratur och de vetenskapliga artiklarna som har använts. Både litteratur och vetenskapliga artiklar har en relevant tidsram, detta för att få en större trovärdighet eftersom marknaden är under ständig förändring.
2.9 Tillvägagångssätt och genomförande
Inledningsvis så granskades tidigare forskning som berörde ämnena miljöcertifiering, gröna byggnader samt intresset för investering i gröna byggnader. Denna granskning har genomförts genom att samla in data och information från Malmö universitets databaser samt aktuell litteratur inom ämnet. För att få en hanterbar och relevant mängd att arbeta med så användes främst tre sökord, “green buildings”, “sustainability” samt “environmental certification”. Utfallet av detta gav forskningsresultat som berörde i första hand gröna byggnader i Australien, Storbritannien och USA vilket initierar på att det finns en lucka inom området på den svenska marknaden.
18 Den litteratur som granskats och behandlats var sådan som är relevant för ämnet grön byggnad och hållbarhet men också hur det ekonomiska utfallet påverkas av att investera i miljöcertifieringar.
När samtliga fastighetsbolag var utvalda så granskades företagens hemsidor för att hitta lämpliga personer att intervjua. Här valdes främst hållbarhetschefer men också personer med andra befattningar, för att få fler infallsvinklar. De utvalda personerna kontaktades via mail där det fick en förfrågan om att delta i en intervju. För att underlätta för respondenterna så fick de själva välja intervjumetod. Då många befann sig på annan ort så valdes i stor utsträckning telefonintervju. Telefonintervjuerna spelades in efter samtycke med respondenten och utgick sedan efter frågeställningarna från intervjuguiden i bilaga 1. Detta visade sig vara en effektiv intervjumetod då intervjuerna varade mellan 15–20 minuter och samtidigt resulterade i informativa svar på studiens frågor. Den fysiska intervjun stack inte ut på något vis utan höll sig inom samma tidsspann som telefonintervjuerna och gav ungefär samma längd på svaren.
3. Bakgrund till miljöcertifieringar och gröna byggnader
I följande avsnitt redogörs miljöcertifieringar och gröna byggnader. Vilka tillväxtfaktorerna är för den gröna kommersiella fastighetsmarknaden. Fyra olika miljöcertifieringar presenteras ingående. Vad de olika miljöcertifieringar har för bakgrund, utformning och kravställning. 3.1 Miljöcertifiering och gröna byggnader
Vad är en grön byggnad? En grön byggnad är en byggnad som i sin utformning, konstruktion eller drift minskar eller eliminerar negativa effekter och skapar positiva effekter på vårt klimat och miljö. Gröna byggnader bevarar naturresurser och förbättrar vår livskvalité. Det finns ett antal funktioner som kan göra en byggnad “grön”, några av dessa inkluderar:
● Effektiv användning av vatten, energi och andra resurser.
● Användning av förnybar energi såsom solenergi, vindkraft och vattenkraft. ● Åtgärder för avfallshantering, exempelvis återvinning och återanvändning. ● Bra luftkvalité inomhus.
● Användning av material som är giftfria och hållbara. ● Miljövänlig design, konstruktion och drift.
19 Varje byggnad kan vara en grön byggnad, oavsett om det är ett småhus, kontor, skola, sjukhus, samhällscentrum eller någon annan typ av användningsområde förutsatt att fastigheten innehåller funktioner som anges ovan. Det är dock viktigt att notera att alla gröna byggnader inte är eller måste vara likadana (WGBC, 2018).Olika länder och regioner har en rad olika förhållanden såsom olika klimatförhållanden, olika kulturer och traditioner, byggnadsformer, miljö, ekonomiska och sociala perspektiv där alla formar och justerar sin inställning och syn på grön byggnad (WGBC, 2018).
Det finns däremot ett problem med begreppet grön byggnad och det är existensen av flertalet olika miljöcertifieringssystem som har olika omfattningar, utgångspunkter och bedömningskriterier. Således ligger problematiken i att det som kvalificerar en grön byggnad i ett system kanske inte alls gör det i ett annat. Det finns grundläggande certifieringar som enbart tittar på energianvändningen för en fastighet. Samtidigt finns det mer avancerade miljöcertifieringssystem som inte enbart tittar på den teknik som byggnaden använder och de fysiska egenskaperna hos fastigheten, utan systemen tittar också på faktorer som hur människorna rör sig i fastigheten och hur det påverkar miljön eller hur byggprodukter transporteras och hanteras. Fastighets- och byggbolag väljer vanligtvis inte att ha flera olika system eftersom det fördröjer klassificeringar och försvårar en jämförelse. Valet av system kan också bero på att det specifika systemet passar bäst i ett visst projekt eller att ett bolag har bestämt sig för att bara arbeta med ett visst system. Att använda sig av ett miljöcertifieringssystem är transparent och många av dessa certifieringar ses som något som kan leda till ett ökat värde. Det finns främst två breda miljöcertifieringssystem som är erkända internationellt. Det amerikanska LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) och det brittiska BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) (Lind & Lundström, 2009).
3.2 Miljöcertifieringar och tillväxtfaktorer bakom den gröna fastighetsmarknaden
Fastighets- och byggsektorn svarar för en stor del av energiförbrukningen, särskilt energi för uppvärmning. Båda dessa sektorer svarar för cirka en tredjedel av Sveriges energianvändning, vilket naturligtvis medför att båda sektorerna påverkas av klimatdebatten.
20 Sveriges riksdag har bestämt att Sverige ska ha noll nettoutsläpp av växthusgaser senast år 2045 för samtliga branscher och sektorer (Fastighetsnytt, 2018). Enligt Boverket ska även alla nyproducerade byggnader vara nära-nollenergibyggnader senast år 2021 i Sverige (Fastighetsnytt, 2017). Sverige är ett av de fåtal länder som har lyckats med att minska sina utsläpp av växthusgaser som uppstår vid uppvärmning av byggnader. Emellertid så har inte växthusgaser från produktion av byggnadsmaterial minskat, utan de har ökat. Detta understryker vikten av att undersöka och granska hela livscykelperspektivet gällande byggnader. Vilket handlar om att börja granska från utvinningen av råmaterial tills det att byggnaden används och slutligen hur avfallshanteringen sker (KTH, 2011).
Då miljömedvetenheten har ökat från allmänheten så har även företagens arbetssätt och produktion förändrats för att möta den nya och växande efterfrågan på marknaden. Vilket har lett till att miljöcertifieringar är allt mer vanligt förekommande i Sverige. De fyra mest använda miljöcertifieringssystem i Sverige är Miljöbyggnad, BREEAM, LEED och GreenBuilding. Dessa miljöcertifieringssystem hjälper gemensamt till att mana på utvecklingen kring hållbarhet. Certifieringarna bedömer byggnaders prestanda genom mätning av olika parametrar från inomhusmiljö till energiförbrukning, de avgöra byggnaders miljömässiga hållbarhet och prestanda (SGBC, 2018).
Den kraftiga tillväxten på marknaden för miljöcertifierade byggnader har sin grund i början av 2010-talet och det är ett antal bakomliggande faktorer till denna snabba tillväxt.
● En ökad medvetenhet och förståelse om hur fastighets- och byggsektorn påverkar klimatet och insikten av att en förändring behöver ske. Samtliga miljöcertifieringar prioriterar att få ner energianvändningen och alla energifrågor, vilket är högaktuellt då vår totala globala energianvändning så står den byggda miljön för cirka 30 - 40 procent. ● En bättre och djupare förståelse om hur byggnaders inomhusklimat och kemikalier
påverkar människors hälsa. Att förhållandena i byggnader är av central betydelse för hur människor mår, vilket är betydelsefullt i miljöcertifierade fastigheter.
● Att producera och investera i fastigheter som är miljövänliga och hållbara är bra för den ekonomiska tillväxten.
21 Anledningen är att det stärker ekonomin är på grund av att marknaden har en hög betalningsvilja för tjänster och produkter som är positiva för människor och miljön. ● Slutligen är miljöcertifieringar en väsentlig grundsten till att förstärka ett varumärke i
positiv bemärkelse. Miljöcertifieringar är ett bra sätt att visa på sina målsättningar och ambitioner för klimat- och miljöfrågor för fastighetsägare och hyresgäster.
Miljöcertifieringar är ett kvitto på att en byggnad är hållbar sett ur ett ekonomiskt, socialt och miljömässigt perspektiv. Kvittot har utfärdats av en oberoende part vilket ska underlätta och stärka trovärdigheten i den specifika certifieringen (Friden & Kjällén, kommande).
Processen och arbetet med att bygga och förvalta grönt samt att vara klimateffektiv skyndas på och förenklas avsevärt om marknaden efterfrågar och är villiga att betala för produkter som är energieffektiva och klimatsmarta. Miljöcertifieringar syftar till att skapa ett värde för samhället men det ska även ge ett mervärde för samtliga aktörer i plan-, bygg- och förvaltningsprocessen. De huvudsakliga aktörerna som finns i processen för kommersiella fastigheter är investeraren, finansiären, fastighetsutvecklaren, kommunen, byggentreprenören, arkitekten, förvaltaren och kunden (Lind & Lundström, 2009). För att effektivisera processen och arbetet med att bygga och förvalta grönt så är det viktigt att samtliga inblandade parter är medvetna och har kunskap om vad en grön byggnad innebär. Samspelet mellan hyresgäster och fastighetsägare stärks när båda parter har kunskap om miljö och hållbarhet, vilket även underlättar arbetet med att samordna aktiviteter för att främja och utnyttja en grön byggnad (Rameezdeen, Stevens & Zuo, 2017). 3.2.1 Sweden Green Building Council
Sweden Green Building Council (SGBC) är Sveriges största och ledande organisation som sköter miljöcertifierings-processerna i Sverige. SGBC jobbar för att påverka och utveckla en hållbar bebyggelse, som ger människor sunda miljöer att arbeta och leva i. Organisationen arbetar med att erbjuda utbildningar och verktyg i miljöcertifiering av byggnader, anläggningsprojekt och stadsdelar. Det är en ideell organisation som ägs av medlemmarna och är öppen för samtliga organisationer och företag inom den svenska bygg- och fastighetssektorn. SGBC grundades 2009 av 13 svenska företag inom bygg- och fastighetssektorn.
22 Företagen var White Arkitekter, Vasakronan, Sweco, Stockholm Stad, Skanska, SEB, Malmö Stad, NCC, IVL, Husvärden, Fastighetsägarna Sverige, DTZ och Akademiska hus. Idag består
SGBC av 228 företag från bygg- och fastighetssektorn. SGBC hanterar
miljöcertifieringssystemen Miljöbyggnad, BREEAM-se och GreenBuilding men
miljöcertifieringssystemet LEED hanteras av U.S. Green Building Council (SGBC, 2018). SGBC är medlem i the World Green Building Council (WGBC) sedan 2011. WGBC är verksamma i bygg- och fastighetssektorn i över 100 länder för att främja hållbarhet och miljö. Organisationen WGBC utgör 50 procent av världens bygg- och fastighetsverksamhet vilket gör att dem har stor möjlighet att frambringa miljöbetingade förändringar (WGBC, 2018). SGBC opererar efter WGBC:s regler och har tagit fram en kollektiv värdegrund för att kunna främja hållbarhet och miljö inom den svenska bygg- och fastighetssektorn. Riktlinjer för ett Green Building Council är att det ska vara en ideell organisation, vara konsensusbaserade, organisationen ska ha medlemmar från alla branscher inom den byggda miljön och organisationen ska präglas av transparens (SGBC, 2018). Alla länder har olika förutsättningar när det kommer till klimat, kultur, traditioner, byggnadsformer, miljö, ekonomiska och sociala perspektiv där respektive land justerar sin syn på grön byggnad. Därav stödjer WGBC sina medlemmar i enskilda länder och hela regioner för att driva gröna byggnader som bäst passar till den specifika marknaden (WGBC, 2018).
3.2.2 Miljöbyggnad
Miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad är det certifieringssystem som används mest i Sverige och det går att tillämpa på större delen av alla byggnader, såsom kontor, flerbostadshus, skolor och småhus. Miljöbyggnad är utvecklat för svenska förhållanden och miljöcertifieringssystemet kan tillämpas för befintliga byggnader och nya byggnader, oavsett omfattning och omfång. Det är framtaget för den svenska marknaden och utgår därav från byggbestämmelser,
myndighetsregler och svensk byggpraxis. De grundläggande principerna för
certifieringssystemet Miljöbyggnad är att det ska vara kostnadseffektivt och enkelt. Miljöklassad byggnad var tidigare det officiella namnet för certifieringssystemet Miljöbyggnad (SGBC, 2018).
23 Detta system framställdes och utvecklades inom ByggaBo-dialogen, vilket var ett samarbete mellan fastighetsbranschen, byggbranschen, banker, myndigheter, försäkringsbolag, universitet och högskolor. Aktörerna i fastighets- och byggbranschen behövde en plattform för att effektivisera och underlätta beslutsfattandet gällande vilka åtgärder i byggnaden som skulle prioriteras för att minska branschens miljöpåverkan och främja hållbarhet. Certifieringssystemet överlämnades till Sweden Green Building Council år 2011, som då ändra det officiella namnet till Miljöbyggnad (Friden & Kjällén, kommande).
Certifiering Miljöbyggnad ställer höga krav på material, inomhusmiljön och energieffektiviseringskriterier som tillsammans är uppdelade på 15 kriterier. Bedömningen av byggnaden görs av en oberoende specialist som säkerställer att den specifika byggnaden uppfyller samtliga krav och kriterier. Byggnaden kan uppnå tre olika nivåer, brons, silver eller guld som avgöras utifrån en sammanställning av samtliga betygskriterier. Grundregeln är att det lägsta betyget för ett visst kriterium ska avgöra byggnads nivån, vilket ska motivera fastighetsägare att förbättra de kritiska delarna i byggnaden (Friden & Kjällén, kommande). När en byggnad har fått en Miljöbyggnadscertifiering så är den giltig i tio år eller tills att det sker en större ombyggnation i byggnaden eller en omgripande justering av verksamheten (Byggtjänst, 2016).
Certifieringsprocessen tar sin start i att byggnaden först ska registreras och bedömas för vilka kriterier som ska granskas för den specifika fastigheten. Certifieringsansökningen ska skickas in till Sweden Green Building Council inom tre år efter att registreringen har gjorts. Sedan granskas certifieringsansökan av en oberoende aktör som kontrollerar och avgör om kriterierna är uppfyllda. Denna granskning innebär att den oberoende aktören går igenom beräkningar, kalkyler, ritningar, inventeringsrapporter, rapporter m.m. Byggnaden certifieras ifall ansökan är godkänd, om det är för en nybyggnation eller ombyggnad så utfärdas ett preliminärt certifikat men byggnaden kommer behövas att verifieras. Verifieringen sker inom två år från det att byggnaden är färdigställd. Men certifikatet kan bli återkallat ifall själva verifieringen inte blir av eller om uppgifter i ansökningen inte är korrekt eller att granskningen visar på att byggnaden faktiskt inte lever upp till kraven för Miljöbyggnad (SGBC, 2018).
24 3.2.3 LEED
LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) är ett amerikanskt miljöcertifieringssystem där den första versionen framställdes år 1999 av U.S. Green Building Council (USGBC) och idag finns LEED i mer än 140 länder. Moderna versioner framställs genom ett samarbete mellan USGBC, medlemsblock och råd inom USGBC. Versionerna kommer till stånd genom att USGBC lämnar förslag till medlesblocken och olika råd, därefter röstar dem om de föreslagna justeringar eller förändringar och idag har systemet nått den fjärde versionen av systemet. LEED är utbrett runt om i världen och är erkänt på den internationella marknaden, vilket gör att anpassningar har gjorts för olika regioner och länder men ursprungligen är LEED framtaget för amerikanska förhållanden och regelverk.
Den senaste versionen av certifieringen har ett tydligare och mer omfattande fokus på den internationella marknaden än de tidigare versionerna. USGBC har således gjort stora investeringar på att sprida systemet vilket är en förklaring till den ökade internationella användningen. USGBC har en stark inriktning på att ha påtagliga och öppna samarbeten med aktörer runt om i världen (Friden & Kjällén, kommande). Certifieringen bedömer en byggnad eller ett byggprojekt genom en rad miljöaspekter såsom vattenanvändning, närmiljö, inomhusklimat, material och energianvändning (Byggtjänst, 2016). Eftersom bedömningen är omfattande, så medför LEED att stora skillnader görs för kvaliteten på den byggda miljön i många länder. Av den anledning att certifieringen ger en kvalitetssäkring och granskning utöver befintliga lagar och regelverk (Friden & Kjällén, kommande). Systemet tillämpar samma bedömningskriterier världen över, vilket medför att LEED-certifierade byggnader är väldigt aktuella för internationella fastighetsägare och fastighetsinvesterare (U.S. Green Building Council, 2018).
LEED kan tillämpas för nya kommersiella fastigheter, befintliga fastigheter, bostäder och stadsdelar. Det finns fyra olika betygsnivåer utifrån certifieringen: Certified, Silver, Gold och Platinum. En byggnad måste uppnå specifika grundkrav och regler för att kunna certifieras (Friden & Kjällén, kommande). LEED handlar om ett poängsystem för att beräkna det slutgiltiga betyget för en byggnad och liknar på så sätt en hel del andra certifieringssystem (SGBC, 2018).
25 Certifieringen utförs och godkänns av en tredje part, Green Business Certification Inc. som även utbildar specialister och generalister. Den som uppnått en certifiering för ett byggprojekt eller byggnad behöver rapportera data gällande energianvändningen och vattenanvändningen under en tidsperiod av fem år (Byggtjänst, 2016).
Certifieringsprocessen påbörjas genom att en bedömning görs om byggnaden eller projektet går att certifiera. Eftersom att denna bedömning är svår att avgöra på egen hand så är det vanligt att förekommande att en specialist anlitas som är utbildad av Green Business Certification Inc. som ger en helhetsbild och underlättar resten av arbetet. I det online-baserade systemet hos Green Business Certification Inc. ska samtliga byggnader och projekt registreras, där skickas poängdokumentation och grundkrav in för granskning. När ansökan för ett specifikt projekt eller byggnad är inskickad så granskas den av Green Business Certification Inc. och såvida den kan godkännas så kungörs en certifiering vid färdigställandet av byggnaden eller så görs en certifiering för driften (Friden & Kjällén, kommande).
3.2.4 BREEAM
Den brittiska certifieringen BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) är en av världens mest använda och även det äldsta certifieringssystemet. Systemet uppdateras och justeras kontinuerligt, nya versioner av systemet lanseras med kontinuerliga intervaller, om var tredje år. Certifieringssystemet framställdes redan år 1990 och certifieringen används för nybyggda och befintliga kommersiella fastigheter. Miljöcertifieringen skapades ursprungligen för den brittiska marknaden men har justerats och spridits till andra geografiska marknader. Systemet följer europeiska normer för fastighetsbyggande och utveckling vilket är en förklaring till dess starkt fotfäste i Europa (Friden & Kjällén, kommande). De som kan erhålla denna certifiering är fastighetsägare och fastighetsutvecklare med handelsfastigheter och kommersiella fastigheter. BREEAM är en heltäckande certifiering med många bedömningskriterier som fokuserar på miljö- och hälsoaspekter inom bygg- och fastighetsbranschen. Då en fastighets certifieras enligt BREEAM så bedöms fastigheten utifrån tio stycken olika kriterier (Byggtjänst, 2016).
26 Bedömningskriterierna är inom energianvändning, projektledning, vattenanvändning, inomhusklimat, avfallshantering, påverkan på närmiljön, byggmaterial, markanvändning, föroreningar samt om ifall det går att använda kollektivt för att transportera sig till byggnaden eller inte (Byggtjänst, 2016).
BREEAM har utvecklats och utformats av Sweden Green Building Council för att matcha svenska förhållanden. Den svenska versionen är således BREEAM-SE som grundades år 2013 och det är den versionen som tillämpas på den svenska marknaden. Den svenska versionen möjliggör att certifieringen sker i enlighet med svensk standard, lagar och regler samtidigt som det är framställt efter en internationell metod. Internationella aktörer uppskattar en BREEAM-certifieringen, då systemet är erkänt på den internationella marknaden. Denna certifiering är även ett bra alternativ för fastigheter som kan komma att bjudas ut på en internationell arena. Eftersom att företag kan ställa enhetliga krav på sina fastigheter, vilket gynnar miljöarbetet på koncernnivå. Denna metod utgår precis som andra certifieringar genom sina bedömningskriterier och byggnaden poängsätts utefter dessa. Övergripande ska fastigheten samla ett visst antal poäng utifrån de bedömningskriterier som BREEAM har, vilket utgår från svensk praxis, lagar och standarder. Beroende på fastighetens ändamål så varierar poängen som kan uppnås någorlunda mellan exempelvis handel, industri eller kontor. Däremot kan byggnaden få extrapoäng vid bedömningen beroende på hur innovativ byggnaden är i sina tekniska lösningar. De olika nivåerna som går att uppnå är Pass, Good, Very Good, Excellent och Outstanding. Når inte byggnaden upp till 30 procent av den maximala poängen så får inte byggnaden någon certifiering. För att uppnå den högsta nivån således outstanding så krävs det att byggnaden har fått 85 procent av den maximala poängen. I en jämförelse med andra miljöcertifieringssystem så är BREEAM det certifieringssystem som ställer högst krav på byggnaden för att uppnå toppnivån (SGBC, 2018).
Målet med en BREEAM certifiering är att byggnaders miljöpåverkan ska minska. Bedömningen ska leda till en certifiering av den specifika byggnaden samt att certifieringen ska resultera i en förstärkt efterfrågan på hållbara byggnader. Syftet med BREEAM är dels att sprida kunskap och lärdomar om miljöpåverkan hos fastigheter för samtliga aktörer inom bygg- och fastighetsbranschen (SGBC, 2018).
27 Dels så är syftet med BREEAM att även bidra till att bästa möjliga praxis rörande miljö används i fastigheter där de kriterier och standarder som tillämpas ska vara bättre än rådande myndighetskrav (SGBC, 2018).
3.2.5 GreenBuilding
Certifieringen GreenBuilding grundades av Europeiska Unionen år 2004. Sedan år 2010 har Sweden Green Building Council tagit över ansvaret över certifieringssystemet efter att EU-initiativet avslutades. Sedan avvecklingen av det europeiska EU-initiativet så äger även SGBC systemet. Ett flertal olika länder som exempelvis Tyskland och Österrike gör detsamma i sina länder. På den svenska marknaden är denna certifiering associerad med energibesparing. Denna certifiering fokuserar enbart på organisationer och företag som primärt avser att öka fastighetens energibesparing. Certifiering tillämpas för nya och befintliga bostäder och lokalbyggnader. För att en fastighet ska kunna erhålla denna certifiering så krävs det en energireduktion med 25 procent mindre än tidigare eller 25 procent mindre än vad som står i nybyggnadskraven (SGBC, 2018). En grundregel inom GreenBuilding är att en låg energianvändning inte får göra att aktören avstår från god inomhusmiljö och klimat. Det är exempelvis inte tillåtet att stänga av ventilationen under en byggnads drifttid för att spara energi (Friden & Kjällén, kommande). En GreenBuilding certifiering är giltig ett år, sedan krävs det att energianvändningen uppdateras för att undersöka ifall byggnaden fortfarande uppfyller kraven. Efter att denna återrapportering gjorts och om det visar att byggnaden uppfyller kraven så får byggnaden behålla certifieringen. Denna återrapportering är unik men det resulterar i att antalet certifierade byggnader varje år kan variera. Syftet med återrapporteringen är att uppmuntra fastighetsägare att göra uppföljningar och kontinuerligt ha koll på sina byggnaders energianvändning och prestanda (SGBC, 2018). Uppdateringar kring bedömningskriterierna för certifikatet justeras vanligen när energikapitlet i Boverkets byggregler, uppdateras. Certifieringsprocessen fungerar på samma sätt som i Miljöbyggnad med undantag från att GreenBuilding gör stickprovsmässigt platsbesök först när byggnaden har varit certifierad och det är tidpunkt för återrapporteringen (Friden & Kjällén, kommande).
28 3.3 Certifiering av stadsdelar och alternativa certifieringar i framtiden
Det mest förekommande typen av miljöcertifiering som utförs idag är av fastigheter och byggnader men det existerar även andra typer av certifieringar. Hållbarhetsplanering och certifiering av hela stadsdelar är den typ som sprids fortast och får mest uppmärksamhet. Den specifika byggnaden existerar inte i ett vakuum, genom att certifiera och hållbarhetsplanerna stadsdelar och i framtiden hela städer så uppstår nya villkor och förutsättningar för hur dessa ser ut. De system som existerar för certifiering av stadsdelar granskar själva planeringen av stadsbilden. I egenskap av hur byggnader, infrastruktur och grönområde interagerar och hur sociala perspektiv ska hanteras för att övergå till att bli hållbara. Processer och samarbete mellan de aktörer som kommer vistas i den byggda miljön och de som utvecklar den är viktig. Därför krävs det ett stor fokus av certifieringssystemen på följande utgångspunkter:
● Hur inkluderas invånarna och medborgarna i utvecklingen?
● Hur undviker man att staden utvidgas och invånarna får längre transportvägar och trafiken därav ökar?
● Hur bevarar man grönområden bäst i befintliga stadsdelar som utvecklas och hur skapar man grönområden i nya stadsdelar?
Detta är utgångspunkter som ger förutsättningar för att frambringa byggda miljöer som är hållbara från grunden. De mest förekommande certifieringarna för stadsdelar är BREEAM Communities, LEED for Cities, LEED for Neighbourhoods och det kommande svenska certifieringssystemet Citylab Action (Friden & Kjällén, kommande).
Miljöcertifiering för byggnader och fastigheter var nyligen relativt nytt men i dagsläget när systemen är etablerade och erkända så existerar ett flertal spännande utvecklingar. En av dessa utvecklingar är WELL som är ett nytt amerikanskt system som är inriktad på inomhusmiljö. Systemet kan kombineras med andra certifieringar och arbetar uteslutande med hälsa och välmående i byggnader. WELL studerar och granskar dagsljus och luftkvalitet men tillika andra och mindre detaljer, till exempel: vilken typ av mat och dryck som tillhandahålls på ett kontor eller fysisk hälsa hos de som vistas i byggnaden (Friden & Kjällén, kommande). Således ett system som tar ansvar för människor välbefinnande och sätter människan i centrum. Certifieringssystemet utgår från sju bedömningskriterier, där alla kriterier är faktorer som påverkar människans hälsa, luft, ljus, ljud vatten, motion, kost och välbefinnande.
29 Som många andra certifieringar så görs certifieringen av en tredje part (Well Certified, 2017). I Europa har ett flertal fastighetsägare påbörjat arbetet med att WELL-certifiera och Castellum är en av de första i Sverige som inlett arbetet med denna certifiering (Castellum, 2016).
Många certifieringar har fortsatt centralt fokus på energi och samtliga ska stärka kraven i kommande versioner. Inom ett par år beräknas det att finnas certifieringar för nära-noll-energi eller netto-noll-byggnader som utvecklas på en internationell marknad. Internationell uppmärksamhet riktas även mot väldigt komplexa och avancerade system som Living Building Challenge. Miljöcertifieringssystemet är strängare än de högsta nivåerna i BREEAM och LEED. Det är systemet som främjar den mest avancerade mätningen av hållbarhet i den byggda miljön. Systemet har världens mest stränga standard för gröna byggnader. Det är över 100 projekt som är certifierade runt om i världen och det finns inga betygsnivåer, utan det krävs att samtliga kriterier uppnås för att få certifikatet (Friden & Kjällén, kommande). En certifiering av Living Building Challenge handlar inte enbart om minskad miljöbelastning, utan byggnaden ska även medverka positivt till miljön, de kan ha noll energianvändning, noll utsläpp och vara hälsosamma. Publiciteten och intresset för detta miljöcertifieringssystem har växt enormt, bland annat i Kanada och i USA. Världens grönaste kommersiella fastighet är Bullitt Center och är certifierad enligt Living Building Challenge och finns i Seattle, USA. Bullitt Center är byggt för att stå i 250 år och är helt självförsörjande på el, vatten och värme. All energi kommer från bergvärme och det är 570 solcellspaneler som är installerade på husets tak. Det är den extremaste av versioner men är bra för att kunna vara en ledstjärna inom hållbart byggande (Hållbart Byggande, 2015).
Låneinstitut och banker utvecklas i den riktning att det blir mer och mer förekommande att de ger bättre avtal till exempelvis bostadslån om bostaden som köps finns i en miljöcertifierad byggnad. Den här typen av avtal kan medföra att efterfrågan på miljöcertifierade byggnader ökar, vilket i sin tur ger ett utslag på värdet på fastigheten och ger ett större incitament att bygg och utveckla gröna byggnader (Friden & Kjällén, kommande).
30
4. Teori
I detta avsnitt presenteras några teoretiska utgångspunkter som kan vara intressanta för uppsatsens studerade områden.
4.1 Asymmetrisk information
Asymmetrisk information uppstår i en situation där en part har ett övertag genom att den parten har mer eller bättre information än den andra parten. Detta kan förekomma vid transaktioner eller vid kontraktskrivande, där säljaren har mer kunskap än köparen, eller tvärtom. Det kan resultera i en ofördelaktig situation, därför att den ena parten kan utnyttja motpartens okunskap. Förhållandet mellan säljare och köpare är ett exempel som återspeglar informationsasymmetrin. På marknader där informationsasymmetri förekommer finns det avgörande incitament för fusk och bedrägeri för den part som innehar informationen. Denna part kan utnyttja sitt informationsövertag för att sälja eller marknadsföra en byggnad genom att den har åtråvärda egenskaper som den egentligen faktiskt inte har. Ett exempel på detta är att påstå att byggnaden är grön och har bra miljöprestanda även om den inte är det eller att signalera att byggnaden har tillverkats på ett miljöeffektivt sätt under hela livscykeln trots att den inte har det (Yang & Xing, 2008).
Asymmetrisk information kan resultera i två problem. Det ena är adverse selection (snedvridet/oönskat urval), vilket handlar om att den asymmetriska informationen leder till ett omoraliskt beteende innan en transaktion eller innan ett kontraktskrivande. Exempelvis kan det handla om dold information när inte alla nya finansiärer för ett nyproduktionsprojekt erhåller all information om det projektet som de ska investera i. Detta medför en risk att finansiärerna kommer att investera i ett projekt som inte kommer ge positiv avkastning. Det andra är moral hazard (moralisk risk/dolt beteende), som handlar om att den asymmetriska informationen leder till ett omoraliskt beteende efter en transaktion eller efter ett kontraktskrivande. Exempelvis kan det handla om att den entreprenören som har uppdraget att uppföra nyproduktionsprojektet inte arbetar enligt plan och missgynnar alla aktörer som har investerat i projektet (Auronen, 2003). Det existerar en del hinder som kan vara avgörande för hur finansiering beviljas, investeringsprocesser genomförs och hur betalningsviljan är för gröna byggnader på marknaden.
31 Investeringar på den gröna kommersiella fastighetsmarknaden är kapitalkrävande och behöver möjligheten att få goda finansieringsvillkor. För att någon vinst ska kunna realiseras så kräver det att marknaden efterfrågar denna produkt och är villiga att betala för den. För att minska risken och undvika tvivelaktiga affärer och osäkra beslut så krävs det ömsesidigt goda och långsiktiga relationer mellan parterna. Samtidigt som det kräver att det råder en symmetrisk kunskapsnivå gör att minska risken vid affärer och öka chansen till korrekt information för samtliga parter. Då konsumenterna av den gröna produkten har all information och besitter den kunskap som är nödvändig så kommer dem att se nyttan med gröna byggnader. Vid det tillfället så kommer betalningsviljan påverkas positivt i hög utsträckning (Mandell & Wilhelmsson, 2015).
4.2 Signaleringsteori
Signaleringsteorin adresserar dilemmat med informationsasymmetrin, genom att teorin visar på att asymmetrin kan reduceras genom att parten som har ett informationsövertag kan signalera det till andra parter. Signalering är ett allmänt fenomen som kan tillämpas på de marknader där det råder informationsasymmetri. Inledande så antas säljarna ha ett informationsövertag om sina produkter mot köparna. Köparna kommer att värdera alla produkter till samma pris om de inte har tillräcklig information om den specifika produkten, utan enbart har förutfattade meningar. De säljare som har produkter med högre kvalité än genomsnittet kommer att förlora på detta, av den anledning att produkterna med högre kvalité hade kunnat säljas till ett högre pris om köparna hade information om den högre kvalitén. Av den orsaken har säljarna av produkter med högre kvalitét incitament till att kommunicera om deras bättre kvalitet till kunderna för att generera ett högre pris på sina produkter. Kommunikationen från säljare till köpare görs genom signalering, vilket är kommunikation via en kanal, exempelvis miljöcertifiering som utgör en produktgaranti. För att reducera informationsasymmetrin så kan den enda parten som har ett informationsövertag signalera, genom att informera eller delge kunskap till den andra parten. Signalering är således informationsöverföring av företag eller personer (Morris, 1987).
Fastighetsbolag kan använda sig av miljöcertifieringar för att signalera till marknaden om de nyttor och fördelar som tillkommer av gröna byggnader. Fastighetsbolagen kan även använda signalering för att visa på att de har ett seriöst och omfattande miljöarbete.
32 Om signaleringen sker på ett trovärdigt och korrekt sätt så kan det medföra ett gott rykte för företaget samtidigt som det är ett bra sätt att marknadsföra sig på, för att exempelvis attrahera högutbildad personal (Milgrom & Robert 1992). Ett varumärke kan agera som en signal för kvalité till marknaden, vilket kan medföra att kunderna på marknaden får en ökad betalningsvilja för den specifika kvalitén. Hyresgästernas betalningsvilja kan påverkas av fastighetsbolagens varumärke, ett varumärke som signalerar kvaliteter kan generera en åttaprocentigt högre hyra. Med hjälp av att utveckla och planlägga miljöarbetet så sänder företagen signaler på miljöengagemang och kvalitet. Kunder som uppskattar denna typ av egenskaper hos ett företag kan möjligen teckna längre hyresavtal och ha en högre betalningsvilja (Benjamin, Chinloy & Hardin, 2006).
4.3 Företagsansvar - CSR
Corporate Social Responsibility handlar om att företag engagerar sig i olika frågor som inte berör kärnverksamheten samt gynnar andra mer än dem själva. Det kallas även för företagsansvar och är kopplat till företagets ekonomiska, miljömässiga och sociala perspektiv. Det handlar om att företag vill nå långsiktiga ekonomiska fördelar samtidigt som de minskar sin egen negativa miljöpåverkan (Denell & Bonde, 2015). Kortfattat så handlar det ekonomiska ansvarstagandet och den ekonomiska hållbarheten om att säkerställa att företag är lönsamma, om de inte är det så blir det inte långsiktigt, vilket gör att företagen inte kan bidra att långsiktigt förbättra samhället. Ekonomisk hållbarhet är att exempelvis bibehålla kapital för att fortlöpande generera inkomst. Det kan även handla om livscykelkostnader samt att fastigheter kan ses som ekonomiskt hållbara ifall de har kvar sitt fastighetsvärde och frambringar en godtagbar avkastning i förhållande till risk och osäkerhet (Högberg, kommande).
Det miljömässiga perspektivet handlar om att företag ska agera på ett långsiktigt hållbart sätt ur ett miljöperspektiv. Exempelvis genom att utnyttja resurser på ett hållbart och effektivt sätt, att produkterna inte är skadliga och möter konsumenterna på ett miljövänligt sätt samt att företag säkerställer så att de främjar samtliga aktörers medvetenhet om hur vi påverkar miljön. Slutligen så handlar det sociala perspektivet om ett externt och internt ansvar. Det externa sociala ansvaret berör att främja mångfald, samhällsengagemang, donationer i form av kunskap, tid och pengar. Det interna ansvaret handlar om att främja sina anställdas välbefinnande.
