Brf Ulrika Kallelse till ordinarie årsstämma 11 maj 2015

(1)

Brf Ulrika

Kallelse till ordinarie årsstämma 11 maj 2015

Värnhemsskolan, Kungsgatan 44, Malmö, 11 maj, kl. 18:45.

Dörrarna står öppna för dryck och lätt förtäring från klockan 18:25.

Dagordning

1. Stämman öppnas

2. Godkännande av dagordningen

3. Val av stämmoordförande

4. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare

5. Val av två justerare tillika rösträknare

6. Fråga om stämman blivit stadgeenligt utlyst

7. Fastställande av röstlängd

8. Föredragande av styrelsens årsredovisning

9. Föredragande av revisorns berättelse

10. Beslut om fastställande av resultat-‐ och balansräkning

11. Beslut om resultatdisposition

12. Fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna

13. Beslut om arvoden åt styrelseledamöter och revisorer för nästkommande verksamhetsår

14. Val av styrelseledamöter och suppleanter

15. Val av revisorer och revisorssuppleanter

16. Val av valberedning

(2)

a) Propositioner

1. Förslag om gemensamt el-‐abonnemang.

2. Förslag om uppdatering av värmesystem 3. Avgift vid andrahandsuthyrning

4. Byte av bredbandsleverantör

b) Motioner

1. Fastställande av policy för amortering av löpande lån 2. Injustering av värmesystem

3. Uppsägning av prognosstyrning värmesystem

4. Genomförande av beslutet om individuell debitering av varmvattenkostnader 5. Införande av avgift för nyttjande av tvättstugorna

6. Införande av avgift för andrahandsuthyrning av bostad 7. TV via bredband i stället för via ComHem

8. Städning av mangelrum

9. Förbud mot rökning i föreningens gemensamma utrymmen 10. För hög värme

11. Trögt bredband.

12. Felanmälan

18. Avslutande av stämman

Bilagor:

Valberedningens förslag Propositioner

Motioner

(3)

Valberedningens förslag Ledamöter

Lena Gad-‐Anstis (sitter kvar 1 år) Niklas Håkansson (sitter kvar 1 år) Carl Welin (sitter kvar 1 år)

David Fredriksson (nyval -‐ 2 år) Katarina Lundberg (nyval -‐ 1 år)

Suppleant

Daniel Askeroth (Sitter kvar 1 år) Anders Dellien (Sitter kvar 1 år)

Valberedning Revisor

C-‐G Andersson

(4)

Proposition 1

Förslag om gemensamt el-‐abonnemang.

Vid årsstämman 2014 gavs styrelsen i uppdrag att utreda möjligheten och lönsamheten i kollektivt/gemensamt el-‐abonnemang. Styrelsen har under det gångna året tagit fram underlag och begärt in offerter i frågan. Styrelsens slutsats är att ett kollektivt el-‐abonnemang skulle innebära en besparing för den enskilde medlemmen med 1500-‐2000 kr/år. Enligt inhämtad offert ligger investeringskostnaden på ca 300.000 kr vilket innebär att investeringen blir lönsam efter 1,5-‐2 år. Det system föreningen utrett innebär att samtliga abonnemang ersätts med föreningens fyra huvudabonnemang vars effekt kommer att behöva utökas något ytterligare.

Nackdelen med denna lösning är att hyresgästen inte kan välja el-‐leverantör då denna är knuten till föreningens abonnemang. Kostnaden för föreningens el-‐abonnemang kommer även att öka något då det behöver klara en större effekt. Föreningen kommer troligen att kunna förhandla till sig ett lägre pris på den rörliga delen av elkostnaden då vi gemensamt är i en starkare

förhandlingsposition än den enskilda medlemmen.

Den lösning styrelsen föreslår är ett gemensamt system där vi under de tre första åren är knuten till en systemoperatör. Den tekniska lösningen är dock öppen för att sedan byta till en annan leverantör om föreningen inte skulle vara nöjd. Vidare är systemet förberett för exempelvis individuell mätning av varmvatten om detta skulle bli aktuellt i framtiden.

Medlemmen kommer efter införande av ett gemensamt el-‐abonnemang endast fortsättningsvis att debiteras för faktisk förbrukning samt för en administrativ avgift genom fakturering från vår ekonomiska förvaltare SBC. Således blir det en direkt besparing för medlemmen.

För de medlemmar som har gas inkopplat i lägenheten kommer denna fortsättningsvis att debiteras likt tidigare.

Styrelsen föreslår stämman besluta

att införa gemensamt el-‐abonnemang för samtliga lägenheter i föreningen.

att uppdra åt styrelsen att ta in anbud och teckna avtal för införande av gemensamt el-‐

abonnemang

(5)

Proposition 2

Förslag om uppdatering av värmesystem

Styrelsen har, i enlighet med stämmobeslut den 16 maj 2013, §17, utrett möjligheten att göra förbättringar i värmesystemet och hur detta skulle påverka föreningens ekonomi. Föreningens värmeväxlare är från 1971 och avpassade för andra temperaturer i fjärrvärmesystemet.

Livslängden är beräknad till 30 varför det är hög tid att se över och uppdatera dessa då tekniken och effektiviteten förbättrats de senaste 44 åren.

En investering i nya värmeväxlare och byte av termostatreglage skulle ge ett effektivare värmesystem med jämnare temperatur i lägenheterna samtidigt som den beräknade

energiförbrukningen skulle minskas med 20-‐30%. Investeringen beräknas till ca 1.000.000 kr vilket därmed skulle tjänas in på ca 4 år och därefter ge en besparing för föreningen.

Termostatreglagen byts till moderna reglage med inbyggd termostat vilka regleras till en fast angiven temperatur för samtliga lägenheter. Dessa reglerar värmen i elementet beroende på värmen i rummet samt är försedda med vädringsskydd som stänger av elementet vid vädring. I samband med reglagebytet görs en injustering av hela värmesystemet där radiatorventiler och huvudventiler (i källaren) justeras. Vidare föreslås att föreningens avtal med Nordomatic (tidiagre Honeywell) om väderprognosstyrning av värmesystemet, sägs upp (kostnad på 53.000 kr/år) då denna funktion ingår i moderna värmeanläggningar.

att uppdra åt styrelsen att ta in ytterligare anbud och teckna avtal för uppdatering av

värmesystemet genom att enligt förslag ovan byta värmeväxlare, termostatreglage samt justera in värmesystemet samt

att uppdra styrelsen att säga upp avtalet med Nordomatic gällande väderprognosstyrning.

(6)

Proposition 3

Avgift vid andrahandsuthyrning

Styrelsen ställer sig bakom förslaget om att ta ut en avgift vid andrahandsuthyrning i enlighet med den lagändring som skedde 2014. För att en sådan avgift skall kunna tas ut krävs en ändring av föreningens stadgar varav beslutet måste röstas igenom på två olika föreningsstämmor för att det skall börja gälla. Styrelsen föreslår därför att stämman beslutar om en ändring av § 9 i

föreningens stadgar.

att följande lydelse i § 9 i föreningens stadgar

9 § Överlåtelse-‐ och pantsättningsavgift

Överlåtelseavgift och pantsättningsavgift får tas ut efter beslut av styrelsen. Överlåtelseavgiften får uppgå till högst 2,5 % och pantsättningsavgiften till högst 1 % av gällande prisbasbelopp.

Överlåtelseavgift betalas av förvärvaren och pantsättningsavgift betalas av pantsättaren.

ändras till:

9 § Överlåtelseavgift, avgift för andrahandsupplåtelse och pantsättningsavgift

Överlåtelseavgift, avgift för andrahandsupplåtelse och pantsättningsavgift får tas ut efter beslut av styrelsen. Överlåtelseavgiften får uppgå till högst 2,5 % och pantsättningsavgiften till högst 1

% av gällande prisbasbelopp.

Avgiften för andrahandsupplåtelse får uppgå till högst 10 % av årligen gällande prisbasbelopp.

Upplåts en lägenhet under en del av ett år får avgiften tas ut efter det antal kalendermånader som upplåtelsen omfattar. Avgift för andrahandsupplåtelse betalas av bostadsrättshavaren.

Överlåtelseavgift betalas av förvärvaren och pantsättningsavgift betalas av pantsättaren.

(7)

Proposition 4

Byte av bredbandsleverantör

Under senaste tiden har flertalet medlemmar haft problem med sin bredbandsuppkoppling. Vid upprepade tillfällen har vi varit i kontakt med Bredbandsbolagets kundservice, men de har fortfarande inte lyckats permanent med att åtgärda felet. Uppkopplingen försvinner periodvis och internettjänsten fungerar betydligt långsammare än utlovat. Styrelsen har under året börjat utreda frågan och har även varit i kontakt med ett flertal andra leverantörer. Som det ser ut nu kommer vi att kunna omförhandla vårt bredband när avtalet löper ut under 2016, då vi också har möjlighet att byta leverantör. Enligt de offerter vi fått in under våren kan priset sänkas till 75 kr/månad och lägenhet vid ett operatörsbyte.

Styrelsen föreslår stämman att besluta

att under kommande år låta styrelsen säga upp nuvarande bredbandsavtal med Bredbandsbolaget samt

att fortsätta pågågende förhandlingar med nya leverantörer och därefter teckna nytt avtal gällande föreningens gemensamma bredbandsavtal

(8)

Motion 1 -‐ C-‐G Andersson

Fastställande av policy för amortering av löpande lån

Det är då viktigt att det finns en inriktning för hur löpande lån skall amorteras. Att underlåta amortering innebär att skulden skickas vidare till kommande generationer. Eftersom

amorteringar räknas som kapitaltillskott kan nuvarande medlemmar dra nytta av gjorda amorteringar i form av minskad skatt vid försäljning.

Jag anser att föreningen skall amortera 2% av löpande skuld per år. Genom detta skapas på sikt utrymme för ta upp nya lån utan att behöva ta ut nya inteckningar i fastigheten.

Förslag till beslut

Stämman fastställer att amortering skall ske med minst 2% per år av utestående skuld.

Styrelsens förslag

Att underlåta amortering är inte något som föreningen eftersträvar och som följer av 2014 års förvaltningsberättelse så har styrelsen har under året avtalat om flertalet av föreningens lån.

Ränteläget har förändrats mycket till det positiva för föreningens ekonomi, vilket också har gjort att vi som förening har haft möjlighet att omförhandla våra kapitalkostnader. Vi har därför under året kunnat göra större amorteringar med ungefär samma utflöde av pengar som tidigare. Vi har dels ökat upp amorteringsnivån på de lån där räntesatsen har sjunkit, och vi har dels gjort en extra amortering på 350.000kr under året som löpt. Vi i styrelsen anser det där av bättre att kunna hålla amorteringsnivåerna öppna för förändring i takt med att också marknadsräntorna eller andra förutsättningar förändras i framtiden, då också amorteringsnivån eventuellt kan behöva minskas periodvis igen för att vi fortsättningsvis kunna bibehålla ett jämt kassaflöde.

att styrelsen i enlighet med tidigare års bestämmelser fortsätta att löpande besluta om föreningens amorteringsnivåer och därmed att motionen avslås.

(9)

Motion 2 -‐ C-‐G Andersson Injustering av värmesystem

Värmesystemet i fastigheten är inte injusterat vilket innebär ett rent slöseri med energi och medlemmarnas pengar. Trots att jag vid ett flertal tillfällen påpekat detta förhållande så underlåter styrelsen att ta tag i frågan.

Förslag till beslut

Stämman fastställer att värmesystemet skall injusteras under sommaren 2015 samt att värmen i lägenheterna skall sänkas till 21 grader.

Det motionären föreslår ingår i det samlade förslag som styrelsen lagt i proposition 2.

att motionen anses besvarad i styrelseproposition 2.

Motionen 3 -‐ C-‐G Andersson

Uppsägning av prognosstyrning värmesystem

Föreningen har av Honeywell blivit pålurad så kallad prognosstyrning av värmesystemet.

Eftersom systemet i fastigheten inte är injusterat finns det ingen möjlighet att fastställa de besparingar som påstås uppstå. Då jag, till skillnad från de styrelser som väljs i Brf Ulrika, har praktisk erfarenhet av både värmesystem och prognosstyrning vet jag av egen erfarenhet att prognosstyrning inte ger de besparingar som påstås. Dessutom har Eon ändrat sin

debiteringsmodell på ett sådant sätt att de påstådda besparingarna i kronor inte kan uppnås.

Förslag till beslut:

Stämman beslutar att styrelsen skall säga upp abonnemanget på prognosstyrning.

(10)

Genomförande av beslutet om individuell debitering av varmvattenkostnader

Eftersom ett genomförande kommer att leda till energibesparing anser jag att beslutet skall verkställas omedelbart.

Förslag till beslut:

Stämman beslutar att införa individuell debitering av varmvattenkostnaden under 2015.

Styrelsen har i uppdrag att införa individuell mätning och debitering av varmvatten.

Styrelsen anser att en individuell debitering av varmvatten är en investering som inte gynnar samtliga boende likvärdigt då debiteringen inte baseras på andelstalet utan på den enskilde medlemmens vattenanvändning. Vidare är en individuell debitering utav varmvatten en väldigt kostsam investering som inte genererar någon direkt besparing om inte varje

lägenhetsinnehavare minskar sin förbrukning. Styrelsens bedömning är därför att denna investering inte är prioriterad utan att den istället bör ske i samband med att en större investering och uppdatering av varmvattensystemet görs. Investeringar i system som är

ålderstigna eller ger en nytta för samtliga medlemmar bör prioriteras. Styrelsen föreslår därför att stämman upphäver tidigare stämmobeslut den 5 maj 2011, §17 om att individuell debitering av varmvatten skall genomföras inom tre år. I stället införs investeringen i föreningens

underhållsplan där den utreds i samband med andra större investeringar i varmvattensystemet.

att upphäva tidigare stämmobeslut fattat den 5 maj 2011, § 17 om att individuell mätning av varmvatten bör ske inom tre år.

att investeringen -‐ individuell debitering av varmvatten -‐ hanteras i föreningens underhållsplan och utreds i samband med större investeringar i varmvattensystemet.

(11)

Införande av avgift för nyttjande av tvättstugorna

Skall det kunna sparas energi måste det finnas ett styrmedel som får medlemmarna att agera förnuftigt som t ex att alltid se till att maskinerna är fulla. En stor del av varmvattenkostnaden och elkostnaden för fastigheten är hänförbart till nyttjandet av tvättstugorna. Sydsverige har dessutom drabbats av ökade elkostnader till följd av indelning i el-‐områden.

Stämman beslutar att införa avgift för nyttjande av tvättstuga.

Styrelsen anser att det inte är lämpligt att ytterligare avgiftsbelägga tvättstugorna då detta är en gemensam investering som redan är genomförd. Vidare skulle avgiftsbeläggning innebära kostnad för ett tekniskt system som kontrollerar användningen av tvättmaskinerna. En ytterligare kostnad skulle sedan tillkomma för att administrera och fakturera kostnaden för medlemmarna. En avgiftsbeläggning skulle även öka incitamentet för fler boende att skaffa egna tvättmaskiner vilket skulle minska användningen av våra gemensamma maskiner och öka

sannolikheten för vattenskador på fastigheten. Den extra vattenåtgång som sker på grund av att maskinerna inte alltid körs fulla bedöms som marginell och investeringen står därmed inte i proportion till den eventuella vinsten för föreningen eller miljön.

att motionen avslås

(12)

Införande av avgift för andrahandsuthyrning av bostad

Lagen om bostadsrättsföreningar ger möjlighet att ta ut avgift om 10 % av ett prisbasbelopp förutsatt att det framgår av stadgarna att så kan ske.

Stämman beslutar att styrelsen återkommer med förslag till stadgeändring så att avgift kan tas ut från och med sommaren 2016.

Det motionären föreslår ingår i det förslag som styrelsen lagt i proposition 3.

TV via bredband i stället för via ComHem

Kabeltvavgiften till ComHem är ca 50 kronor per månad och lägenhet. Det går att få del av samma utbud via bredband. Jag anser att det bör utredas om det skulle bli billigare att få TV via bredband i stället för via ComHem.

Styrelsen uppdras att utreda frågan om TV via bredbandsnätet.

Styrelsen har under året utrett alternativ i samband med att offerter på ny bredbandsoperatör tagits in. Kostnaden för tv i de offerter som tagits in är avsevärt högre varför styrelsen föreslår att föreningen fortsätter med ComHem som operatör då detta varit problemfritt och prisvärt.

att motionen avslås.

(13)

Motion 8 -‐ C-‐G Andersson Städning av mangelrum

Efter påpekande från mig har mangelrummet i källaren trappa tolv städats hösten 2013.

För att denna insats inte skall vara förspilld måste städning ske regelbundet i likhet med

tvättstugorna. Då jag frågat Ben har han upplyst mig att städning av mangelrum inte ingår i hans uppdrag.

Styrelsen uppdras att omedelbart teckna avtal med Samhall om att städning av mangelrummet skall ske.

Styrelsen instämmer i motionärens förslag då ett behov av att mangelrummet städas finns.

att motionen bifalles och att styrelsen tecknar avtal med Samhall gällande regelbunden städning av mangelrummet.

(14)

Motion 9 -‐ Kurt och Silvana Kjaer

Förbud mot rökning i föreningens gemensamma utrymmen

Det förekommer rökning i balkonger, trapphus, portar, vindar och källare samt i tvättstugor som bryter mot föreningens ordningsregler. Vi föreslår att ett förbud mot rökning i alla ovan nämnda utrymmen inkluderas i stadgarna. Motionen ställs med hänvisning till allergier, luftrörssjukdomar och känslighet mot rökning bland de boende i föreningen. Minst lika viktigt är brandrisken.

● Balkongerna används numera som rök/och festplatser trots att de är avsedda för vädring av textilier.

● Under de senaste åren har styrelsen i samband med OVK uppmanat de boende att öppna alla sina ventiler för att återställa husets självdrag. Många av ventilerna som sitter på balkongerna går till sovrum eller kök. Röken i sig eller tillsammans med högljudda samtal blir ett störande moment i vårt privatliv.

● Vi kan inte öppna sovrumsfönstren om det är fest i trappan.

● Som en konsekvens av rökningen blir fimpar, cigarettpaket, tomma flaskor, ölburkar och annat skräp kvarlämnade.

● Rökning förekommer trots skyltar som informerar om ”förbudet”.

● Rökningen av hasch i portar, trapphus och balkonger skapar en känsla av otrygghet i huset.

● Stämningen bland de boende blir lidande när det inte visas ömsesidig respekt och ordningsreglerna inte följs.

● De rökande vill inte ha röklukten i sitt eget hem, därför går de ut.

● Rökningen i tvättstugan behöver ingen vidare förklaring.

● Rökningen på vinden, som består huvudsakligen av träkonstruktioner borde absolut inte förekomma pga. brandrisken.

Vi yrkar att:

Ett förbudmot rökning i alla föreningens gemensamma utrymmen införs i stadgarna med påföljder om förbudet inte respekteras.

Styrelsen är väl införstådda med problemet men anser inte att ett sådant förbud går att föra in i stadgarna då dessa främst reglerar den ekonomiska skötseln av föreningen. Vi ser inte heller att det går att helt förbjuda rökning på gemensamma ytor som till exempel gården. Föreningens ordningsföreskrifter har dock samma status som stadgarna och styrelsen föreslår att det än tydligare framgår i dessa vilka restriktioner som finns kring rökning. Efterföljs inte

ordningsföreskrifterna kan styrelsen besluta om påföljder.

att styrelsen ändrar i ordningsföreskrifterna så att det där tydligare framgår vilka regler som finns kring rökning och vilka påföljderna kan bli om reglerna inte efterföljs.

(15)

Motion 10 -‐ Ingrid Andrén För hög värme.

Värmen i undertecknads lägenhet är mycket hög. Det är inte möjligt att själv bestämma/ställa in värmen, det blir antingen bastu eller kylskåp. Den höga värmen är outhärdlig. Värmen är i genomsnitt cirka 22-‐24 grader. Normaltemperatur i en lägenhet är 18-‐20 grader.

Mitt förslag till stämman

Sänk värmen rent allmänt till 20 grader (eventuellt 18 grader på natten)

Motion 11 -‐ Ingrid Andrén Trögt bredband.

Hastigheten varierar mellan som lägst 0,5 mbit/s till som högst 9 mbit/s. Genomsnitts-‐

hastigheten ligger runt 1-‐3 mbit/s. Detta är inte acceptabelt med tanke på den höga kostnaden (150 kr/månad). Medlemmarna är tvångsanslutna, dvs. man måste betala vare sig man utnyttjar bredbandet eller inte.

Tvångsuppkopplingen är trög och inte värd sitt pris. Genomför en omröstning om medlemmarna vill ha kvar tvångsuppkopplingen.

Att vi under det gångna året haft problem med vårt gemensamma bredband i föreningen är ett faktum. Vi har dels vid ett flertal gånger varit i kontakt med Bredbandsbolaget, men de har inte lyckats att permanent åtgärda vårt problem. Styrelsen har föreslagit att vi som förening ska förhandla om och byta leverantör av bredband, se proposition 4. Det är mycket svårt att som ensam abonnent förhandla sig till ett så förmånligt pris för en bredbandsuppkoppling som vi som gemensam förening kan göra.

Styrelsen föreslår stämman

att motionen avslås

(16)

Motion 12 -‐Ingrid Andrén Felanmälan

Till vem felanmäler man? Felanmälan skall/bör inte göras till enskild styrelsemedlem. De flesta styrelsemedlemmarna förvärvsarbetar under dagtid och kan rimligen inte ta emot

felanmälningar. Felanmälan skall tas emot av fastighetsskötaren/vaktmästaren under kontorstid.

Efter kontorstid anmäls akuta ärenden till fastighetsjour. Som akuta ärenden räknas t ex störningar efter klockan 22 (hög musik, störande grannar) och vattenläckage (radiatorer som sprutar vatten).

Felanmälan under kontorstid görs till fastighetsskötaren/vaktmästaren och övrig tid (dvs kvälls-‐

och nattetid) till en fastighetsjour. Denna tjänst måste naturligtvis upphandlas, då den för närvarande inte finns i vår bostadsrättsförening.

Felanmälan/teknisk förvaltning:

Styrelsen delar motionens grund då dagens tekniska system gör att styrelsemedlemmarna förväntas vara konstant tillgängliga. Styrelsen menar att den arbetsinsats detta medför inte står i proportion till det styrelsearvode som i dag delas ut, dessutom finns i många avseenden inte den kompetens som krävs för att lösa situationer som uppkommer på bästa sätt. Som det ser ut idag så har vi även svårt att rekryterna en fullsatt styrelse inför kommande år, och en ökad

arbetsbörda för befintlig styrelse kommer inte att öka motivationen till att sitta kvar

fortsättningsvis. Styrelsen föreslår därför den nästkommande styrelsen att under kommande år utreda möjligheterna att köpa in teknisk förvaltning samt teckna avtal med lämplig förvaltare för att underlätta styrelsearbetet samt felanmälningar för medlemmarna.

att uppdra åt styrelsen att utreda möjligheterna för teknisk förvaltning samt teckna avtal med lämplig förvaltare.