Dnr 2016/0408 KS-3 Diariekod: 234
Kommunstyrelsen
Svar på uppdrag om framtagande av mark för byggnation av hyresrätter
Förslag till beslut
Kommunledningskontoret föreslår kommunstyrelsens arbetsutskott föreslå kommunstyrelsen besluta följande:
• Kommunledningskontoret får i uppdrag att gå vidare med försäljning av hela eller delar av fastigheterna Synålen 2-5 och att försäljningen sker genom riktad inbjudan till ett begränsat antal
hyresrättsförvaltare. Marken ska upplåtas med tomträtt och upplåtelseform för bostäderna ska vara hyresrätt.
Sammanfattning
Kommunledningskontoret fick 2016-06-13 i uppdrag att inventera
kommunens markinnehav med syfte att identifiera mark som är möjliga att bygga hyresrätter på inom två år.
En inventering har skett och förutom Väsjön så finns idag tre stycken byggrätter som kan bebyggas med bostäder. Av dessa tre är en av dem mer lämpad för hyresrättsbebyggelse då den är lite större än de övriga två och det är fastigheterna Synålen 2-5 i Häggvik.
Kommunledningskontoret föreslår att hela eller delar av fastigheterna Synålen 2-5 säljs genom en riktad inbjudan till ett begränsat antal hyresrättsförvaltare och att marken ska upplåtas med tomträtt.
Bakgrund
Kommunstyrelsen arbetsutskott gav 2016-06-13 kommunledningskontoret i uppdrag att ”lämna förslag på kommunal mark och byggrätter som är lämpade för byggnation av enklare hyresrätter med ambitionen att det ska uppföras inom de närmaste två åren”. Se bilaga 1.
Inventering av tillgängliga byggrätter
Då uppdraget avser mark som ska kunna bebyggas med hyresrätter inom två år medför detta att marken behöver vara tillgänglig för bebyggelse utan att ny detaljplan ska tas fram för det aktuella markområdet. Detta på grund av
denna tid ska läggas försäljningsfarfarande, fastighetsbildning, projektering och bygglov vilket gör att tidshorisonten för mark som behöver planläggas ligger på mellan 3-6 år.
En genomgång av kommunens markinnehav har därför gjorts med
utgångspunkt att marken ska omfattas av befintlig byggrätt. Bilaga 2 tar upp resultatet av inventeringen och visar mark och bildade fastigheter som omfattas av byggrätt med olika ändamål. Bilaga 2 tar inte upp mark och tomter som omfattas av andra kommunala planer, exempelvis LSS-bostäder och förskolor. Inventeringen tar inte heller upp kommande byggrätter som det planeras för i diverse detaljplaneprocesser då dessa kommer ta längre tid än två år att bli byggklara.
Av bilaga 2 framgår att det idag finns fyra markområden som omfattas av byggrätt för bostadsändamål. Övriga byggrätter har byggrätt för annat ändamål och kräver således troligen planändring för att vara möjliga för bostadsbebyggelse.
Följande markområden är idag möjliga för bostadsbebyggelse:
Kv Staven/del av Häggvik 4:1:
Denna byggrätt ligger inom detaljplanen för kv Staven och ligger bredvid Häggviksskolan, vid korsningen av Sollentunavägen/Ugglevägen i Häggvik.
Detaljplanen vann laga kraft 2012-01-10. I övriga delar av detaljplanen pågår bebyggelse nu av PEAB och Glommen & Lindberg.
Byggrätten uppgår till 3 400 kvm BTA, vilket motsvarar ca 34 st lägenheter vid en normal lägenhetsfördelning.
Flygfoto över kv Staven. Kommunens byggrätt är markerad.
Tidskrivaren 14:
Fastigheten Tidskrivaren 14 är en bildad fastighet som ligger vid
Glimmervägen, mitt emot köpcentrumet Stinsen i Häggvik. Detaljplanen vann laga kraft 2004-11-23. Byggrätten uppgår till ca 1 500 kvm BTA, vilket motsvarar 15 st lägenheter vid en normal lägenhetsfördelning.
Kv Synålen
Kv Synålen består av fastigheterna Synålen 2-5 och är beläget vid
Mantalsvägen/Andelsvägen, i närheten av Häggviks station. På fastigheten Synålen 2 finns idag en lekplats, på Synålen 3 en kommunal parkeringsplats och på Synålen 4-5 en yta som används till fotbollsplan (ej iordninggjord).
Synålen 4 har tidigare använts av Sollentunahem för tillfälliga bostäder i samband med renoveringsarbeten.
Fastigheterna omfattas idag av avstyckningsplan.
Byggnation bör kunna ske på fastigheterna Synålen 4-5. Möjligtvis kan Synålen 2 och 3 också bebyggas om anläggningarna på tomterna omlokaliseras.
En preliminär bedömning av storleken på bebyggelsen ligger på mellan 50- 70 lägenheter (vid bebyggelse på Synålen 4-5).
Flygfoto över kv Synålen. Södra delen (Synålen 4-5) är obebyggt idag och på norra delen (Synålen 2-3) finns idag en lekplats och parkering.
Väsjö torg:
Detaljplanen för området Väsjö torg (dpl Väsjön mellersta) omfattar ca 900 st lägenheter på kommunal mark. Detaljplanen vann laga kraft 2014-12-09.
Då Väsjön har en markförsäljningspolicy och politisk styrgrupp behandlas inte kommunens markinnehav i detta område vidare i detta tjänsteutlåtande
utan får behandlas i Väsjöns egna beslutsorgan i enlighet med Väsjön projektdirektiv och projektplan.
Analys av de tillgängliga byggrätterna
Av de tillgängliga tre byggrätterna (Väsjön är exkluderat) så är två av dem relativt små och omfattar ett lägenhetsantal om 15 resp 34 st. Antalet hyresrättsförvaltare som är intresserade av mindre byggrätter kan vara begränsat då en förvaltningsorganisation troligtvis behöver finnas i närområdet.
För Tidskrivaren 14 gäller även att denna byggrätt ligger mitt emot Stinsens köpcentrum. Stadsbyggnadsnämnden gav den 2016-06-08
kommunledningskontoret i uppdrag att ta fram ett program för
Stinsenfastigheten med syfte att belysa hur en omvandling av kvarteret Stinsen kan ske så att området bebyggs med bostäder, kommersiella lokaler och skola. Det kan finnas fördelar med att titta på Tidskrivaren i detta sammanhang och inte sälja/upplåta denna tomt innan program och eventuellt ny detaljplan har antagits för området.
Kv Synålen, med sina 50-70 lägenheter är dock i storlek mycket väl lämpad för bebyggelse av hyresrätter.
Ekonomi
Från de försäljningar kommunen haft till hyresrättsbebyggelse, som utgår från värderingar och förhandlingar, kan värdet på hyresrättsmark sättas till mellan 30-50 % av värdet för bostadsrättsmark. Ett försäljningsförfarande av mark för hyresrätter genom konkurrens torde ge lite högre pris.
Försäljning av hyresrättsmark i konkurrens har dock kommunen inte genomfört, förutom studentbostäderna i Malmparken.
Vid försäljning för hyresrättsändamål brukar tomträttsinstitutet ofta användas. Tomträtt ger kommunen kontroll över att upplåtelseformen fortsättningsvis är hyresrätt men ger också en kontinuerlig markhyresintäkt i stället för en försäljningslikvid.
Enklare hyresrätter
Uppdraget omfattar att marken ska vara lämpad för byggnation av enklare hyresrätter.
Detta kan dock vara svårt då det enda ekonomiska styrmedel kommunen förfogar över är priset för marken. Att sälja marken till en lägre köpeskilling för att stimulera att det byggs enklare hyresrätter, med förhoppning att hyran blir lägre, kan vara komplicerat då risken är stor att mellanskillnaden i markpris stannar någonstans i kedjan och ej kommer hyresgästen till godo.
hyreslättnaden vara av ringa storlek då kostnaden för byggnationen och övriga projektkostnader utgör mycket större delar än markpriset av den totala produktionskostnaden.
Försäljningsmetod
Försäljning av mark kan ske genom olika metoder. Då ambitionen med uppdraget är att snabbt få fram byggnation av hyresrätter bör en metod som är tidsoptimerad väljas, samtidigt som konkurrens ska eftersträvas.
Föreslagen metod i detta fall är att en riktad inbjudan skickas till ett antal välrenommerade hyresrättsförvaltare, som vid intresse från deras sida får konkurrera med varandra på pris, utformning, byggtid eller andra faktorer, genom förhandling med kommunen.
Kommunledningskontorets synpunkter
Med anledning av ovanstående information och analys av de tre möjliga byggrätterna föreslår kontoret att ett försäljningsuppdrag ges avseende hela eller delar fastigheterna Synålen 2-5 och att försäljningen sker genom riktad inbjudan till ett begränsat antal hyresrättsförvaltare. Marken föreslås
upplåtas med tomträtt och upplåtelseform för bostäderna är hyresätt.
Katarina Kämpe Christina Leifman Andreas Hellström Kommundirektör Stadsbyggnadschef Exploateringschef
Bilagor:
Bilaga 1: Uppdrag från kommunstyrelsen arbetsutskott Bilaga 2: Sammanställning över tillgängliga byggrätter
