2015-02-13 Dnr MSN/2014:1421 Planutskottet
Start-PM
Ändring genom tillägg till detaljplan för Fredriksberg 14, Rudboda
Ärendet
Fastighetsägaren för Fredriksberg 14 har ansökt om en ändring genom tillägg för fastigheten. Fastigheten, som ligger på Elfviksvägen 58, är 2 808 m² stor och bebyggd med ett enbostadshus samt ett mindre uthus.
I samband med ändringen kommer staden också att se över möjligheten för ägarna till fastighterna Sjöboden 2 och Sjöboden 3 att köpa ca 50 m² respektive 17 m² mark av staden. Marken används redan idag i praktiken som kvartersmark.
Orienteringskarta med fastigheten inringad.
Syfte
Syftet med tillägget till gällande detaljplan är att möjliggöra en delning av fastigheten Fredriksberg 14 samt att pröva möjlighten för Sjöboden 2 och Sjöboden 3 att köpa mark av staden.
Karta över fastighetsindelningen i området. Området för tillägget markerat med rött.
Ortofoto med området för tillägget markerat.
Foto av Fredriksberg 14 taget från sydöst.
Ansökan
Ansökan om ändrad detaljplan inkom 2014-12-11 med skisser över den önskade nya fastighetsindelningen samt illustrationer av den nya bebyggelsens placering. En nord- sydlig delning av fastigheten som i förslaget förutsätter en rivning av det befintliga bostadshuset.
Planförhållanden och riktlinjer
Gällande detaljplan för området är den stadsplan som fastställdes 1979-05-10
(aktbeteckning 0187-37/1979D, alternativt 01-LIG-779). Planen anger att fastigheten får användas för bostadsändamål och bebyggas med fristående hus i två våningar. Enligt planen får endast en huvudbyggnad med en bostad uppföras. Utöver huvudbyggnaden får också ett gårdshus uppföras. Om huvudbyggnaden har en våning får högst en
fjärdedel av fastigheten bebyggas, om huvudbyggnaden har två våningar gäller att högst en femtedel får vara bebyggd. Sammanlagt får bebyggelsen dock inte överskrida 200 m². Längst i söder på fastigheten finns ett u-område som löper under prickmark.
Gällande fastighetsplan för området är den tomtindelning som fastställdes 1979-11-26 (aktbeteckning 0186-8/1980D). Planen anger att fastigheten ska vara 2 808 m², vilket den också är.
I översiktsplan 2012 redovisas området som bostadsområde.
Tidigare ställningstaganden
Fastighetsägaren till Fredriksberg 14 har tidigare inkommit med en fråga om att få dela sin fastighet i väst-östlig riktning, i enlighet med en illustration på gällande detaljplan från 1979. Staden gjorde då bedömningen att en sådan styckning inte var lämplig
eftersom det skulle innebära att byggnaden på den nya fastigheten skulle hamna för nära strandpromenaden, som är av stort allmänintresse. Dessutom gjorde miljö- och
stadsbyggnadskontoret bedömningen att den stora villan på fastigheten krävde en stor trädgård och att en styckning inte heller ur det perspektivet var lämplig.
Förutsättningar och förändringar
Stads- och landskapsbild
Fastigheten ligger med utblick mot Kyrkviken i ett etablerat villaområde som är påfallande arkitektonsikt brokigt. Tomten sluttar ner mot viken och idag finns en uppbyggd terras på husets baksida, nedanför terrasen blir lutningen kraftigare. Söder om fastigheten finns en gångväg som löper längs med Kyrkviken. Det befintliga huset på fastigheten ligger på samma avstånd till vattnet som övriga hus. Det är viktigt att den nya bebyggelsen på fastigheten inte bryter av den linjen allt för kraftigt genom att skjutas ner mot gångvägen.
Eftersom fastigheten sluttar ner mot Kyrkviken där promenadstråket går är det viktigt att de nya byggnadernas fasader inte blir allt för höga, breda eller slutna åt det hållet. De tillkommande byggnadernas utformning kommer att ses över under arbetet med tillägget till detaljplanen.
Gator och trafik
Parkering
I och med förändringarna i plan- och bygglagen som kom under 2014 kommer en delning av Fredriksberg 14 att möjliggöra sex nya bostäder. Två i varje huvudbyggnad samt en i bygglovsbefriad komplementbyggnad, så kallat Attefallshus. Det innebär att
det på varje ny fastighet ska finnas plats för parkering för upp till fem bilar. I ansökan föreslås en gemensam parkering för båda fastigheterna på nuvarande fastighets norra del. Under arbetet med tillägget till detaljplan blir det viktigt att se över gestaltningen för att en så stor parkeringsplats ska smälta in i villaområdet.
Teknisk försörjning
Röda heldragana linjer visar splillvattenledning, ljusgrön prickad linje står för dagvattenledning, blå prickad linje markerar ledning för friskvatten. Spill- och friskvattenledningarna på fastighetens södra del ligger inom u-område i detaljplanen.
Området är välutbyggt och all den teknisk försörjning som nya bostadshus kräver i form av vatten, avlopp, el, avfallshämtning och bredband finns tillgängligt i området. I
området finns kommunal avfallshämtning.
Frågor att utreda
Under planarbetet återstår några frågor att bearbeta och utreda vidare.
Parkeringarnas utformning och placering
De nya byggnadernas placering och utformning Genomförande och ekonomi
Plankostnadsavtal ska tecknas med fastighetsägarna.
Planprocess och tidplan
Detaljplanen föreslås handläggas med enkelt förfarande och kan under förutsättning att planutskottet fattar beslut om föreliggande start-PM handläggas enligt följande tidsplan:
Samråd 4 kvartalet 2015 Granskning 2 kvartalet 2016 Antagande 3 kvartalet 2016
Miljö- och stadsbyggnadskontorets sammanfattande bedömning
Fastigheten Fredriksberg 14 ligger i ett område med påtagligt brokig arkitektur. De flesta omgivande fastigheter är mycket mindre och husen står ofta tätt. Fredriksberg 14 är 2 808 m² vilket innbär att om fastigheten delas i två lika stora delar kommer dessa ändå att vara bland de större i området. Storleken och fastighetens topografi gör att det går att ordna bra utevistelse på båda fastigheterna även om det skulle bli mer än en bostad per fastighet.
Under arbetet med tillägget till detaljplanen för Fredriksberg 14 är det viktigt att titta på hur parkering kan lösas för de båda nya fastigheterna. I skisserna som fastighetsägaren inkommit med föreslås en gemensam parkering. Miljö- och stadsbyggnadskontoret bedömmer att parkeringsplatsen måste anpassas gestaltningsmässigt till området.
Parkeringen i skissen är dessutom ritad för åtta bilar men de nya fastigheterna måste rymma biluppställning för sammanlagt tio till tolv bilar.
För att gångstråket längs med Kyrkviken inte ska upplevas som trängre är det viktigt att den nya bebyggelsens placering är i linje med den omgivande. Det kan till exempel säkerställas genom att utöka prickmarken på fastigheten. De tillkommande
byggnadernas gestaltning måste också ses över under det arbetet med tillägget med utgångspunkt i byggnadernas exponerade plats intill gånvägen.
Stadens mark mellan vändplanen i området och fastigheterna Sjöboden 2 och Sjöboden 3 är sedan länge använd som en del av tomterna. Staden bedömmer att det är rimligt att fastighetsägarna får köpa marken.
Miljö- och stadsbyggnadskontoret
Malin Lindqvist Planchef
Cecilia Wiik Planarkitekt
