ÅRSREDOVISNING. Bostadsrättsföreningen Ulvsättra. Organisationsnummer

(1)

ÅRSREDOVISNING 2018

Bostadsrättsföreningen Ulvsättra

Organisationsnummer 713200-0964

(2)

Årsredovisning

Styrelsen för Brf Ulvsättra

Org.nr: 713200-0964

får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret

2018-01-01 - 2018-12-31

(3)

Bostadsrättsföreningen Ulvsättra org.nr 713200-0964

Förvaltningsberättelse 2018

Verksamheten

Fastigheter

Föreningen innehar med äganderätt fastigheten Lädersättra 3:1 i Järfälla kommun. På fastigheten finns fyra byggnader med tre våningar, i vilka man upplåter bostadslägenheter och lokaler.

Byggnaderna uppfördes 1963.

Fastighetens areal uppgår enligt taxeringsbeskedet till 11 487m². Taxeringsvärdet är 71 274 tkr, varav byggnadsvärdet är 51 097 tkr och markvärdet 20 177 tkr.

Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Trygg-Hansa Försäkrings AB fr.o.m. första januari 2013. I försäkringen ingår momenten styrelseansvar, rättsskydd och saneringsavtal mot ohyra.

Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt Inkomstskattelagen (1999:1229), eller s k äkta bostadsrättsförening.

Föreningens innehav fördelar sig enligt följande:

Kategori Antal objekt Total yta (m²)

Bostäder 108 7 172

Lokaler (inkl. förråd) 25 433

Garage 11 208

Bilplatser 68

Summa: 212 7 813

Föreningen har en lokal som styrelserum. Övriga lokaler avser förråd.

En bostadslägenhet är upplåten med hyresrätt (f d vaktmästarbostad) och övriga bostadslägenheter är upplåtna med bostadsrätt.

Fastighetsadresser

Trollvägen 1 - 23 (ojämna nummer)

Förvaltning

Administrativ och teknisk förvaltning har enligt avtal ombesörjts av HSB Norra Stor-Stockholm. Jonas Karlsson/ Daniel Ericson har varit föreningens förvaltare.

Städningen av våra hus har skötts av NSF Städ AB och för skötseln av utomhusmiljön har JE Eriksson Mark & Anläggningsteknik AB ansvarat för.

(4)

Organisation

Styrelse

Ordinarie styrelseledamöter Styrelsesuppleanter

Peter Aldenbro Ordförande Hannah Kosby

Maria Sundqvist Sekreterare Lars Nordin (from maj)

Elisabeth Svensson Vice ordförande

Reine Nilsson Ledamot

Terese Björnholm Ledamot

Avgående styrelseledamöter Avgående styrelsesuppleanter

Tony Tachijian Anna Edbom Tachijian

Firmatecknare

Ordinarie styrelseledamöter.

Revisorer

Revisor Erik Davidsson och revisor suppleant Jörgen Götehed, båda från BoRevision AB.

Valberedning

Valberedningen har bestått av Roger Vesterelve.

Ekonomi

Ekonomisk flerårsöversikt 2018 2017 2016 2015 2014

Nettoomsättning, tkr 5 113 5 291 4 991 4 825 4 657

Årets resultat, tkr -438 1 649 769 1 252 480

Fond för yttre underhåll, tkr 4 216 3 933 4 648 4 475 4 149

Belåning, kr/m², totalyta 5 812 3 495 289 289 394

Räntekänslighet, % ¹⁾ 9,2 5,6 0,5 0,5 0,7

Soliditet, % 16,1 22,5 70,0 69,6 54,5

Årsavgiftsnivå bostäder, kr/m² 673 656 635 610 587

Utrymme för underhåll och återinvesteringar, kr/m²,totalyta²⁾ 124 233 246 200 81 Energikostnad (el, vatten & värme), kr/m² totalyta 148,6 159,9 141,0 138,9 143,4 Förklaring till nyckeltal

1. Anger med hur många procent intäkterna måste höjas om låneräntorna höjs med 1 %.

2. Underhålls- och investeringsutrymme – beräkningen visar hur mycket per år, som återstår av intäkterna när löpande drift och räntor är betalda. Beloppet, som beräknas på totalytan, ska täcka kostnader för kommande investeringar och underhåll. Bör vara minst 100-250 kr/m²/år. Ju äldre fastighet desto högre belopp.

(5)

Förändring av eget kapital Insatser Uppl. Avgift. Underh. fond Balanserat res. Årets resultat Belopp vid årets ingång 677 800 0 3 923 791 2 808 901 1 648 732

Vinstdisp. enl. stämmobeslut 283 698 1 365 034 -1 648 732

Årets resultat -437 800

Belopp vid årets slut 677 800 0 4 216 489 4 173 935 -437 800

Styrelsens kommentarer

Föreningen visar ett negativt resultat på 438 tkr. Föreningen har under året utfört planerat underhåll för 235 tkr, och aktiverat två investeringar, stambyte och dränering hus 1 och 3, med totala beloppet på 45 387 tkr. Underskottet berör på att föreningen varit tvungen att göra en utrangering av resterande bokförda värden på gamla stammar på 832 tkr. De enskilt största kostnadsposterna är löpande underhåll (770 tkr), uppvärmning (559 tkr), fastighetsskötsel (381 tkr), El (491 tkr), vatten (80 tkr), förvaltningskostnader (421 tkr).

En del av föreningens stora kostnader kan påverkas i positiv riktning med ett gemensamt agerande.

Att tänka på hur vi använder vatten såväl varmt som kallt, hur vi vädrar, att vi sorterar våra sopor korrekt, att vi är aktsamma om våra gemensamma utrymmen. Allt detta påverkar våra gemensamma utgifter och DIN avgift. Lägre kostnader påverkar avgiften.

Händelser under året

Föreningsstämma

Ordinarie föreningsstämma har hållits den 2018-04-10.

Extrastämmor har hållits enligt följande:

2018-05-02, fastställande av nya stadgar samt fyllnadsval, suppleant.

2018-11-22, nya andelstal samt justering av månadsavgifterna för sju lägenheter.

Medlemmar

Föreningen hade vid årets slut 130 medlemmar, varav 107 är röstberättigade på föreningsstämman.

Styrelsemöten

Styrelsen har under verksamhetsåret 2018 hållit 14 stycken protokollförda sammanträden samt utöver det även flera arbetsmöten.

Utemiljön

Dränering av husgrunden runt hus 1, trollvägen 19-23, har utförts hösten 2018.

Den gamla dagisgården har rivits och nya grönytor har anlagts.

Inomhus

Stamrenoveringen avslutades våren 2018.

Källargolv och väggar har målats i Hus 2, 3 och 4. Detta med anledning av stambytet.

Cyklar utan ägare har rensats bort.

Ombyggnation av lokaler till lägenheter Ombyggnationen har påbörjats hösten 2018.

Övrigt

Container för grovsopor fanns uppställd våren 2018.

Avgifter och hyror

Årsavgifterna har höjts med fyra procent.

Överlåtelser

Av föreningens 107 bostadsrättslägenheter har sju stycken överlåtits under året.

Genomsnittlig köpeskilling vid försäljningar under året har varit 28 444 m². Föregående år uppgick antalet överlåtelser till nio stycken och genomsnittlig köpeskilling uppgick då till 28 643 kr/m².

(6)

Framtida utveckling

Budget för 2019

Budget för 2019 visar på ett resultatutfall på -249 tkr. Budgeterat planerat underhåll uppgår till 15 tkr. Styrelsen beslutade att höja årsavgifterna med 4% för 2019.

Väsentliga arbeten under det kommande året, 2019 Ombyggnationen till lägenheter kommer slutföras och säljas.

Taken för hus 2 och 3 kommer att bytas i sommar, hus 1 och 4 planeras att bytas 2020.

Styrelsen utses av föreningsstämman för att under en tid av ett år fram till nästa ordinarie stämma, ansvara för föreningens verksamhet. Styrelsen är föreningens företrädare utåt, ingår avtal och tecknar kontrakt och tecknar föreningens firma. Styrelsen ansvarar för föreningens organisation och

förvaltning av föreningens tillgångar och övriga angelägenheter. Styrelsen ansvarar för och sköter det löpande arbetet i föreningen.

Vi anlitar HSB Norra Stor-Stockholm för vissa förvaltningstjänster inom fastighetsskötsel, ekonomi och administration.

Verksamheten i bostadsrättsföreningar (inkl. styrelsens uppdrag) regleras

av BRL Bostadsrättslagen och EFL Lag om ekonomiska föreningar, samt föreningens stadgar.

Årets resultat

Förslag till resultatdisposition

Till årsstämmans förfogande står följande belopp i kronor:

Tidigare års balanserade resultat 4 173 934

3 736 135

Styrelsen föreslår följande disposition:

Att disponera 3 736 135

Överföring från fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad 235 365 Överföring till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan -128 860

Balanserat resultat efter disposition 3 842 640

Fond för yttre underhåll

Fond för yttre underhåll enligt balansräkning 2018-12-31 4 216 489 Årets förändring enligt ovanstående disposition -106 505 Fond för yttre underhåll efter förslag till stämmobeslut 2019 4 109 984

Ytterligare upplysningar om föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar.

(7)

Brf Ulvsättra Org.nr: 713200-0964

2018-01-01 2017-01-01

Resultaträkning 2018-12-31 2017-12-31

Not 1

Nettoomsättning Not 2 5 112 895 5 291 015

Fastighetskostnader

Drift Not 3 -4 356 864 -3 272 880

Planerat underhåll Not 4 -235 365 -11 478

Fastighetsskatt -161 136 -158 760

Avskrivningar Not 5 -315 074 -114 653

Summa fastighetskostnader -5 068 439 -3 557 770

Rörelseresultat 44 456 1 733 245

Finansiella poster

Ränteintäkter och liknande resultatposter Not 6 2 125 4 775

Räntekostnader och liknande resultatposter Not 7 -484 381 -89 288

Summa finansiella poster -482 256 -84 513

Årets resultat -437 800 1 648 732

(8)

Brf Ulvsättra

Org.nr: 713200-0964 18-01-01 17-01-01

2018-01-01 2017-01-01

Balansräkning 2018-12-31 2017-12-31

Tillgångar

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och ombyggnader Not 8 49 140 380 4 900 016

Mark 1 563 800 1 563 800

Pågående byggnation Not 9 21 800 33 172 156

50 725 980 39 635 972

Finansiella anläggningstillgångar

Långfristigt värdepappersinnehav Not 10 1 400 1 400

Summa anläggningstillgångar 50 727 380 39 637 372

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Avgifts-, hyres och andra kundfordringar 3 199 3 908

Avräkningskonto HSB 2 752 713 386 700

Övriga fordringar Not 11 3 294 3 481

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 12 74 522 93 770 2 833 728 487 859

Kassa och bank Not 13 138 581 123 952

Summa omsättningstillgångar 2 972 309 611 811

Summa tillgångar 53 699 689 40 249 183

(9)

Brf Ulvsättra

Org.nr: 713200-0964 18-01-01 17-01-01

2018-01-01 2017-01-01

Balansräkning 2018-12-31 2017-12-31

Eget kapital och skulder

Eget kapital Not 14

Bundet eget kapital

Insatser 677 800 677 800

Fond för yttre underhåll 4 216 489 3 932 791

4 894 289 4 610 591

Fritt eget kapital

Balanserat resultat 4 173 935 2 808 901

Årets resultat -437 800 1 648 732

3 736 135 4 457 633

Summa eget kapital 8 630 424 9 068 224

Skulder

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut Not 15 44 200 000 22 200 000

Övriga långfristiga skulder Not 16 0 4 375 758

44 200 000 26 575 758

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder 100 364 3 865 053

Skatteskulder 2 208 0

Övriga kortfristiga skulder Not 17 5 022 7 804

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 18 761 671 732 344 869 265 4 605 201

Summa skulder 45 069 265 31 180 959

Summa eget kapital och skulder 53 699 689 40 249 183

(10)

2018-01-01 2017-01-01

Kassaflödesanalys 2018-12-31 2017-12-31

Löpande verksamhet

Resultat efter finansiella poster -437 800 1 648 732

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet

Avskrivningar 315 074 114 653

Utrangering 831 969 0

Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital 709 243 1 763 384 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital

Ökning (-) /minskning (+) kortfristiga fordringar 20 144 22 028

Ökning (+) /minskning (-) kortfristiga skulder -3 735 936 3 635 113

Kassaflöde från löpande verksamhet -3 006 549 5 420 525

Investeringsverksamhet

Investeringar i fastigheter -12 237 051 -32 293 804

Kassaflöde från investeringsverksamhet -12 237 051 -32 293 804

Finansieringsverksamhet

Ökning (+) /minskning (-) av långfristiga skulder 17 624 242 24 375 758

Kassaflöde från finansieringsverksamhet 17 624 242 24 375 758

Årets kassaflöde 2 380 642 -2 497 521

Likvida medel vid årets början 510 652 3 008 173

Likvida medel vid årets slut 2 891 294 510 652

Likvida medel

Avräkningskonto HSB 2 752 713 386 700

Kassa och bank 138 581 123 952

Summa likvida medel 2 891 294 510 652

(11)

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3).

Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges.

Fordringar tas upp till de belopp varmed de beräknas inflyta.

Inkomster redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar intäkter till nominellt belopp (fakturabelopp).

Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar

Fastighetens betydande komponenter bedöms ha väsentligt skilda nyttjandeperioder/avskrivningstider och därmed har fastighetens anskaffningsvärde fördelats på väsentliga komponenter. Nyttjandeperioden för komponenterna bedöms vara mellan 15 till 120 år. Komponentindelningen har genomförts med utgångspunkt i vägledning för komponentindelning av hyresfastigheter, men med anpassning till bostadsrättsföreningens särskilda förutsättningar.

Anläggningstillgångar Avskr. plan % Slutår

Byggnader Komponentavskrivning 0,7 2082

Ombyggnader Komponentavskrivning 5,0 2037

Pågående ombyggnad

Ny-, till- eller ombyggnad redovisas som pågående i balansräkningen till dess att arbetena färdigställts.

Pantbrev- och räntekostnader avseende ny-, till- eller ombyggnad tillgångsförs.

Fond för yttre underhåll

Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition och baseras på föreningens underhållsplan. Minimiavsättning regleras i stadgarna.

Lång- och kortfristiga skulder

Av föreningens lån förfaller 12 200 tkr till omförhandling under 2019. Enligt kreditvillkoren förlängs lånet/lånen med motsvarande villkorsperiod som tidigare om kredittagaren inte säger upp lånet/lånen. Föreningen väljer därför att redovisa skulden som långfristig skuld.

Skatter och avgifter

En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Ränteintäkter är skattefria till den del de är hänförliga till föreningens fastighet. Beskattning sker av andra kapitalinkomster, samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 procent.

Därutöver betalar föreningen kommunal fastighetsavgift motsvarande 1 337 kr per lägenhet, samt fastighetsskatt motsvarande 1 % av taxeringsvärdet på lokaler.

Övriga bokslutskommentarer

Föreningen har inte haft några anställda under året.

2018-01-01 2017-01-01 2018-12-31 2017-12-31

Styrelsearvode enligt stämmobeslut 124 999 125 000

Mötesarvoden 17 500 2 000

Ersättning för förlorad arbetsförtjänst 0 9 576

Sociala kostnader 48 685 39 000

Summa 191 184 175 576

(12)

2018-01-01 2017-01-01

Noter 2018-12-31 2017-12-31

Not 2 Nettoomsättning

Årsavgifter bostäder 4 825 908 4 707 510

Hyresintäkter bostäder 46 500 44 712

Hyresintäkter lokaler 36 240 103 224

Hyresintäkter garage och p-platser 201 545 195 767

Försäkringsersättningar 0 237 050

Övriga intäkter 2 702 2 752

5 112 895 5 291 015 Not 3 Drift

Fastighetsskötsel 380 800 416 749

Löpande underhåll 769 845 265 960

El 491 105 443 983

Uppvärmning 558 672 531 237

Vatten 80 268 240 798

Sophämtning 110 055 91 863

Fastighetsförsäkring 64 862 62 073

Städning 98 222 108 780

Förvaltningskostnader 420 684 521 176

Extern revision 16 500 16 359

Personalkostnader 191 184 175 576

Kabel-TV 60 178 59 234

Bredband 12 036 12 000

Vinterskötsel 105 750 60 349

Övrig drift 164 734 266 742

4 356 864 3 272 880 Not 4 Planerat underhåll

Underhåll av gem utrymmen, ytskikt 230 000 0

Underhåll av gem utrymmen, övrigt 0 5 779

Underhåll av installationer, VA/sanitet 5 365 5 699

235 365 11 478

Not 5 Avskrivningar

Byggnader 91 029 114 653

Om- och tillbyggnad 224 045 0

315 074 114 653 Not 6 Ränteintäkter och liknande resultatposter

Ränteintäkter avräkningskonto HSB 1 975 694

Ränteintäkter bankkonto 13 3 028

Övriga ränteintäkter 137 1 053

2 125 4 775

Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter

Räntekostnader långfristiga skulder 476 101 86 578

Övriga räntekostnader 8 280 2 710

484 381 89 288

(13)

Brf Ulvsättra

Org.nr: 713200-0964 18-01-01 17-01-01

2018-01-01 2017-01-01

Noter 2018-12-31 2017-12-31

Not 8 Byggnader och ombyggnader Byggnader

Ingående anskaffningsvärde 17 169 139 17 169 139

Utrangering -999 045 0

Årets investeringar 0 0

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 16 170 094 17 169 139

Ingående ackumulerade avskrivningar -12 269 124 -12 154 471

Årets avskrivningar -91 029 -114 653

Utgående avskrivningar -12 193 076 -12 269 124

Bokfört värde byggnader 3 977 018 4 900 016

Ombyggnader

Årets investeringar 45 387 407 0

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 45 387 407 0

Årets avskrivningar -224 045 0

Utgående avskrivningar -224 045 0

Bokfört värde ombyggnader 45 163 362 0

Summa bokfört värde byggnader och ombyggnader 49 140 380 4 900 016

Taxeringsvärde

Byggnad - bostäder 50 000 000 50 000 000

Byggnad - lokaler 1 097 000 1 097 000

51 097 000 51 097 000

Mark - bostäder 19 600 000 19 600 000

Mark - lokaler 577 000 577 000

20 177 000 20 177 000

Taxvärde totalt 71 274 000 71 274 000

Not 9 Pågående byggnation

Ingående anskaffningsvärde pågående byggnation, Stambyte 31 309 332 474 552

Årets anskaffningar, Stambyte 10 607 438 30 834 780

Aktiverat till ombyggnad -41 916 770 0

Bokfört värde 0 31 309 332

Ingående anskaffningsvärde pågående byggnation, Dränering 1 862 824 403 800

Årets anskaffningar, Dränering 1 607 813 1 459 024

Aktiverat till ombyggnad -3 470 637 0

Bokfört värde 0 1 862 824

Årets anskaffningar, Tak 21 800 0

Bokfört värde 21 800 0

Bokfört värde pågående byggnation 21 800 33 172 156

(14)

Brf Ulvsättra

Org.nr: 713200-0964 18-01-01 17-01-01

2018-01-01 2017-01-01

Noter 2018-12-31 2017-12-31

Not 10 Långfristiga värdepappersinnehav m.m.

Aktier och fonder 1 400 1 400

1 400 1 400

Not 11 Övriga kortfristiga fordringar

Skattekonto 1 125 1 125

Skattefordringar 0 168

Övriga fordringar 2 169 2 188

3 294 3 481

Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Försäkring 44 823 64 862

Kabel-TV 15 369 15 043

SBC Ek För 7 640 7 490

NSF Städ AB 0 6 375

Jourmontör Securitas Sverige AB 6 690 0

74 522 93 770

Not 13 Kassa och bank

PM konto Swedbank 134 926 120 310

SBAB 3 655 3 642

138 581 123 952 Not 14 Förändring av eget kapital

Insatser Uppl. avgift Underh. fond Balanserat res. Årets resultat

Belopp vid årets ingång 677 800 0 3 932 791 2 808 901 1 648 732

Vinstdisp enl. stämmobeslut 283 698 1 365 034 -1 648 732

Belopp vid årets slut 677 800 0 4 216 489 4 173 935 -437 800

Not 15 Långfristiga skulder till kreditinstitut

Nästa års

Låneinstitut Lånenummer Ränta Konv.datum Belopp amortering

Stadshypotek 1,22% 2020-09-01 10 000 000 0

Stadshypotek 1,20% 2019-12-01 10 000 000 0

Stadshypotek 1,62% 2023-03-01 10 000 000 0

Stadshypotek 1,20% 2022-06-30 12 000 000 0

Stadshypotek 1,45% 2019-02-22 2 200 000 0

44 200 000 0

Långfristiga skulder exklusive kortfristig del 2018-12-31 44 200 000

Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till 44 200 000 Fastighetsinteckningar

Uttag pantbrev i fastighet 44 200 000 32 200 000

Varav obelånade 0 0

Ställda panter för skulder till kreditinstitut 44 200 000 32 200 000

Not 16 Övriga långfristiga skulder

Checkkredit, avslutat september 2018 0 4 375 758

0 4 375 758 970477>126228

245241 262256 282702 305430

(15)

Brf Ulvsättra

Org.nr: 713200-0964 18-01-01 17-01-01

2018-01-01 2017-01-01

Noter 2018-12-31 2017-12-31

Not 17 Övriga kortfristiga skulder

Inre fond 62 3 410

Övriga kortfristiga skulder 4 960 4 394

5 022 7 804

Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Förutbetalda hyror och avgifter 436 882 423 486

Upplupna räntekostnader 47 534 26 867

Upplupna arvoden 0 83 360

BoRevision AB 16 000 16 000

Upplupna sociala avgifter 0 22 280

Upplupen el 94 043 40 000

Upplupen värme 84 476 100 820

Upplupet Lönnquist & Co Advokatbyrå 0 11 875

Upplupen HSB 30 162 7 656

Järfälla kommun 13 899 0

Enex AB 17 219 0

Stig Nelson Timmerhus AB 12 510 0

NSF Städ AB 8 946 0

761 671 732 344

Järfälla, den 25/3 - 2019

Peter Aldenbro Maria Sundqvist Elisabeth Svensson

Reine Nilsson Teresé Björnholm

Min revisionsberättelse har 2019 - 04 - 09 avgivits beträffande denna årsredovisning

Erik Davidsson BoRevision AB

(16)

Revisionsberättelse

Till föreningsstämman i Brf Ulvsättra org.nr. 713200 - 0964

Rapport om årsredovisningen

Uttalanden

Jag har utfört en revision av årsredovisningen för Brf Ulvsättra för år 2018.

Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den 31 december 2018 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar.

Jag tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen.

Grund för uttalanden

Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Mitt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Jag är oberoende i förhållande till föreningen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort mitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.

Upplysning av särskild betydelse

Utan att det påverkar mina uttalanden ovan vill jag fästa upp- märksamhet på klassificeringen av föreningens skulder till kreditinstitut i årsredovisningen. Föreningen har lån som klassificeras som långfristiga men förfaller inom ett år från balansdagen och som därmed är kortfristiga.

Styrelsens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för att årsredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt

årsredovisningslagen. Styrelsen ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Vid upprättandet av årsredovisningen ansvarar styrelsen för bedömningen av föreningens förmåga att fortsätta verksamheten.

Den upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen avser att likvidera föreningen, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Revisorns ansvar

Mina mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller mina uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt

eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder jag professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:

· identifierar och bedömer jag riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför

granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och

ändamålsenliga för att utgöra en grund för mina uttalanden.

Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.

· skaffar jag mig en förståelse av den del av föreningens interna kontroll som har betydelse för min revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala mig om

effektiviteten i den interna kontrollen.

· utvärderar jag lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.

· drar jag en slutsats om lämpligheten i att styrelsen använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av

årsredovisningen. Jag drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om

föreningens förmåga att fortsätta verksamheten. Om jag drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste jag i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen. Mina slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att en förening inte längre kan fortsätta verksamheten.

· utvärderar jag den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.

Jag måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Jag måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som jag identifierat.

(17)

Rapport om andra krav enligt lagar, andra författningar samt stadgar

Uttalanden

Utöver min revision av årsredovisningen har jag även utfört en revision av styrelsens förvaltning för Brf Ulvsättra för år 2018 samt av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust.

Jag tillstyrker att föreningsstämman behandlar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Mitt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.

Jag är oberoende i förhållande till föreningen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort mitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.

Styrelsens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som föreningens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av föreningens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för föreningens organisation och förvaltningen av föreningens angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma föreningens ekonomiska situation och att tillse att föreningens organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och föreningens ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Mitt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed mitt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot i något väsentligt avseende:

· företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot föreningen, eller

· på något annat sätt handlat i strid med bostadsrättslagen, tillämpliga delar av lagen om ekonomiska föreningar, årsredovisningslagen eller stadgarna.

Mitt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust, och därmed mitt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot föreningen, eller att ett förslag till dispositioner av föreningens vinst eller förlust inte är förenligt med bostadsrättslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder jag professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.

Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på min professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att jag fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för föreningens situation. Jag går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för mitt uttalande om ansvarsfrihet.

Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har jag granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen.

Järfälla, den 9 / 4 - 2019

………..

Erik Davidsson BoRevision AB

(18)

Drift -78%

Planerat underhåll -4%

Avskrivningar -6%

Räntekostnader -9%

Fastighetsskatt -3%

Totala kostnader

0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 600 000 700 000 800 000 900 000

Fördelning driftkostnader

År 2018 År 2017