1 EXAMENSARBETE INOM TEKNIK,
GRUNDNIVÅ, 15 HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2021
KTH
SKOLAN FÖR ARKITEKTUR OCH SAMHÄLLSBYGGNAD
2
Bachelor of Science thesis
Title: Real Estate Agent in the pandemic Author: Camilla Hansen Pedersen
Department: Real Estate and Construction Management TRITA number: TRITA-ABE-MBT-21177
Supervisor: Björn Berggren and Rickard Engström
Keywords: Brokers, covid-19, the brokerage process, recommendations, measures
Abstract
When the pandemic was a fact in March 2020, it was uncertain to what extent it would affect Sweden. But like the rest of the world, Sweden was hit hard by the pandemic. Both the Swedish Public Health Agency and the brokerage industry gave information early on with measures that could be implemented to limit the infection.
The purpose of the thesis was to answer how brokers in Stockholm have been affected by the pandemic, and what measures have been implemented in the various parts of the brokerage process to reduce the spread of infection. The topic is very relevant in the current situation and I wanted to provide an overview of what information came from the government and the industry, as well as how well the real estate agents followed them in practice. In addition, I wanted to investigate what brokers think about the future in terms of these measures that have been implemented and how the profession can be affected in the long term.
Based on the different parts of the brokerage process and the steady contact between brokers and clients, brokers have had to take measures in all parts of the brokerage process to reduce covid-19 infection. From the first contact to viewing, contract writing and getting the keys, brokers have taken measures such as offering hand disinfection, avoiding physical contact, keeping their distance, using mouth guards and offering alternatives for viewing. The use of private views has increased, as has the increase in digital views such as VR viewing and online viewing.
Although the whole world wants everything to return to what it was before the pandemic, the belief and hope that certain measures have come to a halt, and that with advantage. The digital development as well as more automatic work for brokers when speculators book in for viewing online, brokers want to continue. Advantageously also measures on hygiene, the brokers want to continue. Even if the brokers take their responsibility, they also want to emphasize that everyone has a responsibility to ensure that the infection does not spread.
3 Acknowledgement
This thesis is written in the program Real Estate Development and Agency at the Royal Institute of Technology in Stockholm. The report correspond to 15 higher education credits and was completed in the spring of 2021.
After a total of three years at the Royal Institute of Technology, but only one year and 9 months of physical presence at the school when the Corona pandemic caused all the courses from March 2020 to be completed remotely. It feels strange to end the education over Zoom. At the same time as the pandemic has had an impact on the profession I myself will work in. I therefore chose to study how the pandemic has affected brokers, and what they think about the future, to have an expectation of what the situation will look like when I start working.
Initially, I would like to begin by thanking all the respondents who answered my questions that have arisen during the work, and who have made it possible for me to get a result. Without them, my work would not have been completed.
A big thank you also goes to the supervisors Björn Berggren and Rickard Engström, for advice and help during the work.
Stockholm, May 2021
4
Examensarbete
Titel: Fastighetsmäklare i pandemin Författare: Camilla Hansen Pedersen Institution: Fastigheter och byggande
TRITA nummer: TRITA-ABE-MBT-21177
Handledare: Björn Berggren och Rickard Engström
Nyckelord: Fastighetsmäklare, covid-19, förmedlingsprocessen, rekommendationer, åtgärder
Sammanfattning
När pandemin var ett faktum i mars 2020 var det osäkert i vilken utsträckning det skulle påverka Sverige. Men som resten av världen drabbades Sverige hårt av pandemin. Både Folkhälsomyndigheten och mäklarbranschen var tidigt ute med information om åtgärder en kunde genomföra för att begränsa smittan.
Syftet med uppsatsen var att svara på hur mäklare i Stockholm har påverkats av pandemin, och vilka åtgärder som implementerats i de olika delarna av förmedlingsprocessen för att minska smittspridningen. Ämnet är mycket relevant i den nuvarande situationen och syftar till att ge en översikt över de råd och rekommendationer som kom från myndighet och branschen, samt hur väl fastighetsmäklarna följde dem i praktiken. Dessutom ville jag undersöka vad mäklarna tycker om framtiden när det gäller dessa åtgärder som har genomförts och hur yrket kan påverkas på lång sikt.
Med utgångspunkt i de olika delarna av förmedlingsprocessen och den regelbundna kontakten mellan mäklare och kunder, har mäklare varit tvungna att vidta åtgärder i alla delar av förmedlingsprocessen för att minska smitta av covid-19. Från den första kontakten till visning, kontraktsskrivning och tillträde har mäklare vidtagit åtgärder som att erbjuda handdesinfektion, undvika fysisk kontakt, hålla avstånd, använda munskydd och erbjuda alternativ till visning.
Användning av privata visningar har ökat, liksom ökning i digitala visningar som VR- visning och online visning.
Även om hela världen vill att allt ska återvända till det som det var före pandemin, är tron och hoppet att vissa åtgärder har kommit för att stanna, och det med fördel. Den digitala utvecklingen samt underlättande arbete för mäklare när spekulanter bokar in sig till visning, tror mäklare vill fortsätta. Med fördel också åtgärder om hygien. Även om mäklarna tar sitt ansvar vill de också att betona att alla har ett ansvar för att smittan inte sprids.
5 Förord
Detta är ett kandidatarbete inom fastighetsförmedling på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Rapporten motsvarar 15 högskolepoäng och färdigställdes våren 2021.
Efter totalt tre år på Kungliga Tekniska Högskolan, men endast ett år och 9 månader med fysisk närvaro i skolan, då coronapandemin gjorde att alla kurser från mars 2020 blev genomförd på distans, känns det konstigt att avsluta uppsatsen över Zoom. Samtidigt som pandemin har haft påverkan på yrket jag själv ska jobba i. Jag valde därför att studera hur pandemin har påverkat mäklare, och vad de tror om framtiden, för att ha en förväntning om hur situationen ser ut när jag ska börja jobba.
Inledningsvis vill jag börja med att tacka samtliga respondenter som besvarat mina frågor som har uppkommit under arbetet, och som gjort att jag kunnat komma fram till ett resultat. Utan dem skulle mitt arbete inte varit genomförbart.
Ett stort tack riktas även till handledarna Björn Berggren och Rickard Engström, för råd och hjälp under arbetets gång.
Stockholm, maj 2021
6 Innehållsförteckning
1. Inledning ... 8
1.1 Bakgrund ... 8
1.2 Syfte och frågeställning ... 9
1.2 Avgränsningar ... 9
2. Metod ... 11
2.1 Val av metod ... 11
2.1.1. Kvalitativ eller kvantitativ ... 11
2.1.2 Induktiv eller deduktiv ... 11
2.2 Datainsamling ... 12
2.2.1 Primärdata ... 12
2.2.2 Sekundärdata ... 12
2.2.3 Urval av respondenter ... 12
2.3 Reliabilitet och validitet ... 13
2.4 Tillvägagångssätt ... 13
2.4.1 Intervju ... 13
2.5 Bortfall ... 15
2.6 Trovärdighet, urvalsmetod och metodreflektion ... 15
2.6.1 Trovärdighet ... 15
2.6.2 Urvalsmetod ... 15
2.6.3 Metodreflektion och källkritik ... 16
2.7 Etiska överväganden ... 16
2.7.1 Informationskravet ... 17
2.7.2 Samtyckeskravet ... 17
2.7.3 Konfidensialitetkravet ... 17
2.7.4 Nyttjandekravet ... 17
3. Teori ... 18
3.1 Förutsättningarna innan 2020 ... 18
3.1.1. Den första kontakten ... 18
3.1.2. Intag ... 19
3.1.3. Visning ... 19
3.1.4. Kontrakt ... 20
3.1.5. Tillträdet ... 21
3.1.6 Fullmakt ... 21
3.2 Branschens råd ... 21
3.2.1 Mäklarsamfundet ... 22
7
3.2.2 Fastighetsmäklarförbundet ... 24
3.2.3 Fastighetsmäklarinspektionen ... 24
3.3 Allmänna råd från Folkhälsomyndigheten ... 25
3.4 Tidigare diskussion om ämnet ... 26
4. Empiri ... 28
4.1 Den första kontakten ... 28
4.2 Intag ... 29
4.3 Visning ... 31
4.4 Kontrakt ... 35
4.5 Tillträde ... 35
4.6 Framtiden ... 36
4.7 Ansvar ... 36
5. Analys ... 39
5.1 Den första kontakten ... 39
5.2 Intag ... 39
5.3 Visning ... 41
5.4 Kontrakt ... 44
5.5 Tillträde ... 45
5.6 Framtiden ... 45
5.7 Annat ... 46
6. Slutsats ... 47
Källförteckning ... 49
Bilagor ... 51
8
1. Inledning
I detta inledande kapitel ges en bakgrund till val av ämne, syfte till uppsatsen, uppsatsens problemformulering, samt avgränsning för arbetet. Kapitlet avslutas med en disposition av det fortsatta arbetet.
1.1 Bakgrund
Efter smittutbrottets start i den kinesiska staden Wuhan, och smittan blev klassificerat som en pandemi av WHO i mars 2020, var det svårt att bedöma vilken omfattning den skulle få. I en av de första svenska bedömningarna som gjordes av FHM, ansågs det vara ett begränsat utbrott som inte skulle beröra Sverige. Men precis som resten av samhället påverkades bostadsmarknaden mycket av coronapandemin, som den blivit kallad i det allmänna språket (Ghersetti & Odén, 2021).
En yrkesgrupp som har kommit att präglas av pandemin bland många andra, med kravet på minskad smittspridning, är fastighetsmäklare. Mäklarna världen över har under år 2020 blivit tvungna att hitta nya eller alternativa sätt att genomföra de olika delarna av förmedlingsprocessen, till exempel visningar (Fastighetsmäklarförbundet, 2021). Med osäkerheten kring pandemins utveckling och marknaden i övrigt, har fastighetsmäklare anpassat sig till den rådande situationen.
Flera artiklar publicerade under pandemin har beskrivit hur bostadsmarknaden har blivit påverkad, med tanke på ökningen i bostadspriser, och ökad efterfråga för större bostäder (Fastighetsvärlden, 2021). Hur fastighetsmäklaren har blivit påverkad på en daglig basis har dock inte blivit undersökt. Med risken för ökad smitta, har mäklare uppmanats från flera håll att vidta åtgärder för att minska smittspridningen. Informationen om åtgärder för att minska smittspridningen har kommit från FHM i form av rekommendationer i de allmänna råden, som alla branscher och människor har blivit uppmanade att följa. FMI har också kommit med information kring hur mäklarna kan minska smittan, samt FMF, mäklarförbundet och de olika mäklarkedjorna har alla delat ut information och råd som mäklare bör följa (Fastighetsmäklarinspektionen, 2020).
Fastighetsmäklaryrket är ett mycket socialt yrke, där mäklaren bygger upp förtroende till kunder med sin sociala förmåga och utvecklar en personkemi. Det handlar mycket om mäklarens förmåga att kommunicera förtroende och professionalism. Dessa egenskaper bestäms ofta först
9 vid det personliga intagsmötet mellan parterna, och vidare i förmedlingsarbetet. Med alla dessa rekommendationer från myndigheter och branschorganisationer, vill jag titta vidare på hur mäklare har påverkats.
1.2 Syfte och frågeställning
Syftet med denna uppgift är att undersöka hur fastighetsmäklare i Stockholm har blivit påverkade av pandemin i det dagliga arbetet, och vilka åtgärder som har implementeras för att minska smittspridningen i de olika delarna av förmedlingsprocessen. Samt även att få insyn i fastighetsmäklarnas tro på hur arbetet ser ut i framtiden. Uppsatsen kommer därför undersöka vad olika myndigheter samt branschorganisationer har fastställt för rekommendationer och hur väl fastighetsmäklarna följer de i praxis.
Uppsatsens huvudsakliga frågeställning kan formuleras följande:
Hur har fastighetsmäklare blivit påverkad av pandemin i det dagliga arbetet med tanke på alla aspekter vid en förmedlingsprocess? Hur ser det ut idag, och vad tänker fastighetsmäklarna om framtiden?
1.2 Avgränsningar
Arbetet har avgränsats till studien av aktiva fastighetsmäklare, som arbetar inom Stockholms län. Detta för att kunna gräva djupare i hur pandemin påverkar fastighetsmäklarna i skrivande stund, då bostadsmarknaden är i ständig förändring. För att få spridning i urvalet, har jag valt ur mäklare från olika delar av Stockholm med olika förutsättningar. Det vill säga relativt nyregistrerade mäklare, dock registrerad före år 2020 för att få deras syn på hur det har ändrats sen innan år 2020, såväl som väletablerade mäklare.
Det är viktigt att komma ihåg att begränsningar måste göras bland annat för att uppsatsen är tidsbegränsad. Den är inte endast avgränsad avseende respondenter, utan är även begränsad geografisk. Även om pandemin i sig inte är det, ger det ändå en indikation på hur situationen påverkar mäklaryrket i andra delar av landet också. Då det är meningen att denna uppsats kan generaliseras på hela mäklaryrket, och inte endast enskilda mäklare.
Jag har valt att avgränsa mig till Stockholms län eftersom jag själv har planer på att arbeta som fastighetsmäklare i Stockholm, och det är därför intressant för mig att sätta mig in i arbetssituationen redan nu. Stockholm har även en stor bostadsmarknad med en mycket stor konkurrens bland mäklarna. Jag har därför valt att intervjua en handfull mäklare som kommer
10 representera yrket, för att få en allmän bild av pandemins påverkan. Jag har dessutom valt att genomföra studien på registrerade fastighetsmäklare inom den privata bostadsmarknaden och helt uteslutit de som arbetar inom förmedling av kommersiella fastigheter eller som hyresförmedlare.
Som en komplettering har jag också intervjuat några andra än mäklare, men som jobbar med mäklare och den digitala utvecklingen. Detta för att få insyn i tron på mäklarnas arbete i framtiden. Jag har även kontaktat FMI för att ställa frågor om mäklarens skyldighet i denna pandemin, och för att få en myndighets syn på det hela.
1.4 Disposition
Kapitel 2 redovisar metodvalet. I kapitel 3 behandlas teorier som berör ämnesområdet, i detta fall de olika delarna i en förmedlingsprocess, samt branschorganisationernas råd och rekommendationer. I tillägg presenteras tidigare intervju om ämnet. Kapitel 4 erhåller empirin, det vill säga informationen och resultaten som samlats in under hela processen. I kapitel 5 analyseras empirin och teorin. Kapitel 6 redogör för slutsatserna utifrån diskussionerna i analysen, samt lämnar förslag för vidare forskning inom samma område.
11
2. Metod
Detta kapitel redogör för hur undersökningen har gått tillväga. Vilka metoder som har använts mig av, samt syftet med metoderna.
2.1 Val av metod
Eftersom syftet med denna uppsats är att undersöka hur fastighetsmäklare i Stockholm har blivit påverkade av pandemin, anses en kvalitativ forskningsmetod vara bäst lämpad för ändamålet.
2.1.1. Kvalitativ eller kvantitativ
Samhällsvetenskaplig metod skiljes oftast mellan två huvudkategorier - kvalitativ och kvantitativ. Att välja antingen kvalitativa eller kvantitativa tillvägagångssätt vid insamlingen av data, kommer att bestämmas av vad syftet med undersökningen är och vad som letas svar på.
Om en vill ge en omfattande presentation av en begränsad miljö eller grupp som tar fram så många aspekter av det vi undersöker, kommer en kvalitativ metod att vara den mest lämpliga.
Eftersom resultaten här studerar verkligheten subjektivt och gör de tolkningsbara, skapas en djupare förståelse för problematiken som undersöks.
Om en å andra sidan är intresserade av att få en översikt över hur utvalda variabler fördelas i en större grupp och vill säga något om sambandet mellan dessa variabler, skulle en kvantitativ metod vara lämplig, då denna metod studerar problemet objektivt och ger resultat som är mätbara och generaliserbara.
För denna uppsatsen har jag valt en kvalitativ studie i form av en informell intervju för att skapa förståelse och få ett helhetligt perspektiv på hur stor påverkan pandemin har haft på fastighetsmäklaryrket. Samt för att få grund för en djupare framtidsanalys, eftersom denna metod gör det möjligt att ta del av den subjektiva uppfattningen hos varje enskild individ.
Genom intervju och observation som empirisk insamlingsmetod, läggs fokus på intervjupersonens verklighet och forskaren strävar genomgående efter detaljrika och fylliga svar, då svaren i denna uppsatsen endast kan komma från mänsklig tolkning och erfarenheter (SBU, 2017).
2.1.2 Induktiv eller deduktiv
En induktiv teori handlar om att dra slutsats utifrån de teman som uppkommit genom datainsamlingen, medan deduktiv å andra sidan handlar om att utifrån en teori bygge sin slutsats.
12 Denna uppsatsen går ut ifrån en abduktiv forskningsstrategi, som börjar med forskarens undran över ett fenomen. Denna strategi sägs att vara en kombination av deduktiv och induktiv (Engström & Tauning, 2019)
Den abduktiva strategi är vald för att den delvis utgår ifrån teori, men samtidigt låter empiri styra undersökningen som möjliggjort nya vinklingar. Från start fick jag börja med egna undersökningar och teorier, samt utgå ifrån frågor om grundläggande fokus som en vägledning.
För att sedan öppna upp för nya infallsvinklar resulterade detta i nya aspekter som tidigare inte var betraktad.
2.2 Datainsamling
Data i denna uppsatsen är insamlad baserad på ett homogent urval, med andra ord intervju av fastighetsmäklare, leder av en stor mäklarkedja samt komplettera med mail till FMI för klarhet i frågor som uppkom under arbetets gång. Genom en semistrukturerad intervju gavs en möjlighet att dyka djupare i de svar som intervjupersonerna (mäklarna) gav, för att på så sätt skapa en djupare förståelse av fenomenet. Den semistrukturerade intervjun utgår från tydligt definierade teman och förutbestämda frågor och lämnar plats för följdfrågor, vilket ansågs passande för att komma närmare individens upplevelse och därmed uppfylla syftet. Under arbetets gång har de förutbestämda frågorna blivit mer som riktningslinjer för hur intervjun skulle gå, medan det i stunden kanske var mer lämpligt att ställa andra frågor än just de förutbestämda. (SBU, 2017)
2.2.1 Primärdata
Primärdata i denna studie är den data jag själv samlat in, med hjälp av intervju, mail samt mina egna observationer under praktik på Svenska Mäklarhuset. Primärdatan är även det som besvarat studiens problemformulering och dess syfte.
2.2.2 Sekundärdata
Sekundärdata är data som kartlagts och samlats in genom tidigare undersökningar och intervju av ämnet, litteratur och internet. Jag har använd sekundärdata för att presentera bakgrunden till uppsatsen, metodpresentation, samt i teoridelen.
2.2.3 Urval av respondenter
Urvalet är mäklare aktiva och verksamma i Stockholm under år 2020 fram till idag. Jag har velat intervjua olika mäklare från olika byråer, men också olika förutsättningar. Jag har intervjuat mäklare som har sålt rekordmycket i året som har varit, mäklare som inte har sålt mer
13 än några få objekt i månaden under året, mäklare som är nyregistrerade såväl mäklare som är väletablerade.
2.3 Reliabilitet och validitet
Tillämpningen av kriterierna validitet och reliabilitet förutsätter att det är möjligt att nå ett resultat som speglar verkligheten.
Reliabilitet och validitet är viktiga aspekter att beakta, då dessa kriterier ger studien den kvalité forskaren vill uppnå. Validitet definieras som undersökningens resultat och det som belyser forskningsfrågorna. Reliabilitet definieras som i vilken utsträckning metoden är tillräckligt tydlig så att andra kan upprepa undersökningen och sedan få samma resultat (Pripp, 2018).
Uppsatsen bygger på en kvalitativ metod och innebär därför inte någon mätning, vilket i den mån den har god validitet, innebär att forskningen håller sig till ämnet och innehållet sådan är relevant för kärnfrågan. Att bygga uppsatsen på trovärdig information från ett representativt urval ger hög reliabilitet. Detta innebär att en likadan undersökning ska kunna genomföras av andra forskare och får liknande resultat. Detta kan leda till svårigheter vid en kvalitativ metod som den här, då sociala miljöer ständigt förändras (SBU, 2017).
2.4 Tillvägagångssätt
I studiet har jag valt att utgå ifrån ett fenomenologiskt perspektiv. Detta perspektivet utgår ifrån en individs medvetande och livserfarenhet, och är precis det uppsatsen vill undersöka. Samt hur respondenterna upplever och hanterar pandemin i sitt arbete och yrkesroll. Antaganden om att den viktigaste verkligheten är den respondenterna upplever. Uppsatsen vill förstå de sociala företeelser och beskriva hur världen upplevs från mäklarens perspektiv. De två begrepp som blir centrala i detta perspektiv är realiteten, vilket är den värld vi befinner oss i och är begränsad i tid och rum. Den andra termen är mening, och syftar till den upplevelsen en får vid fenomenet.
Detta betyder med andra ord subjektiv erfarenhet (Justesen & Mik Meyer, 2011).
2.4.1 Intervju
Utifrån det fenomenologiska perspektiv genomfördes intervju av respondenternas livsvärld.
Som tidigare nämnt var det halvstrukturerade intervjuer som utformades för att likna ett vardagligt samtal eller diskussion då syftet med undersökningarna gjorde att det blev enklare att genomföra intervjun på sådant sätt (Nøstberg Hovd, 2018).
Intervjuerna genomfördes på sådant sätt att intervjupersonerna fick berätta om sina upplevelser
14 och synpunkter utan att bli ledda i en viss riktning. Det var därför viktigt att ställa följdfrågor för att få insyn i helheten och fullständig inblick i deras livsvärld.
Nedan ges en kort presentation av 3 av 8 mäklare jag har intervjuat.
Martin Sjöman
Martin har varit registrerad mäklare sedan 2016-01-07. Han är just nu en av landets mest framstående och anlitade mäklare. Han har arbetat som fastighetsmäklare i 5 år, efter att han gick ut från en 2-årig mäklarutbildning i Malmö. Under 2016 började han på MOHV, sedan gick han vidare till Fastighetsbyrån och därefter Behrer & Partners. Han är sedan mars 2021 delgrundare och delägare av det nya kontoret Sjöman/Frisk. Han fokuserar på förmedlingar i Vasastan och Östermalm, där han själv är uppvuxen.
Sebastian Eriksson
Sebastian har varit registrerad mäklare sedan 2012-02-28. Han började som den yngsta franchisetagaren i Svenska Mäklarhuset, och mäklare på kontoren Vallentuna och Täby. Han har under 2020 fått utmärkelser som innebär flest försäljningar från 1–3 kvartal av alla mäklare i Vallentuna, samt kom på andra plats som den bästa mäklaren i hela Svenska Mäklarhuset i Sverige. Han är en av de mest anlitade och rekommenderade fastighetsmäklarna i Vallentuna och Täby. Sebastian är själv uppvuxen i Täby.
Rickard Bornesand
Rickard har varit registrerad mäklare sedan 2007-07-18. Han har arbetat på Svenska Mäklarhuset sedan 2009 i Norrort, och är mäklare och franchisetagare på kontoren i Täby och Vallentuna. Han är själv uppvuxen i Vallentuna.
Ytterligare intervjuer var genomförda med:
Erik Wikander
Erik är VD på mäklarkedjan Mäklarhuset sedan 2012. Mäklarhuset är idag den tredje största mäklarkedjan i Sverige. Intervjun med Erik handlade i största del om VR- visningar och den digitala framtiden. Se bilaga 4.
Gunilla Paulsson Lindberg
Gunilla är myndighetschef för FMI sedan 15:e mars 2018, med kontrakt till 2024. Mailfrågor var skickad till Gunilla för att få klarhet i några frågor som uppkom med tanke på myndighetens rekommendationer. Se bilaga 5.
15
2.5 Bortfall
Att få tag på fastighetsmäklare att intervjua har visat sig vara en utmaning. Några e- postmeddelanden sändes ut med förfrågan om en intervju, men utan svar. Det har visat sig mest effektivt att ringa mäklarna och sedan skicka mail med frågorna efteråt.
2.6 Trovärdighet, urvalsmetod och metodreflektion
2.6.1 Trovärdighet
Kriterierna om trovärdighet, pålitlighet och överförbarhet används i kvalitativ forskning.
Trovärdighet handlar om att forskaren ska säkerställa att arbetet blir utförd enligt vissa regler.
Under arbetets gång har riktlinjer och regler följts enligt både skolans reglementen och rekommendationer från FHM, samt att lämplig litteratur och säkra internetsidor har använts, som berör temat. De personer som har blivit intervjuad i denna studien har fått möjligheten att ge sin egna syn på frågorna och i utformningen av resultatet, och kallas med andra ord respondentvalidering (Bryman, 2011).
Även om respondenterna har fått presentera sina egna åsikter och invändningar, har detta lett till samma förväntade resultat, eftersom uppsatsen har baserats på ett tydligt ämne och en öppen frågeställning som bara kan besvaras med svar från respondenter om vad de upplever. Detta har inte påverkat analysen, eftersom dess utgångspunkt är att analysera hur fastighetsmäklare har påverkats. Efter intervjuerna har respondenterna tillfrågats om de skulle lägga till något om det ämne de inte har blivit tillfrågade, och därmed också där erbjudits att lämna sina egna åsikter.
Att forskningen ska vara pålitligt innebär att skapa och formulera en full redogörelse för alla faser i processen, samt att arbetet granskats. För att säkerställa pålitlighet har jag varit tydlig och noga med att respondenternas svar blir korrekt och tydligt refererad (Bryman, 2011).
Gällande överförbarheten i denna uppsatsen, är det tydligt att denna uppsats är riktad mot fastighetsmäklare, och inte kan överföras till andra yrkesgrupper. Den kan dock mest troligt överföras till andra mäklare på andra orter än Stockholm. Det är svårt att bedöma om denna uppsats kan överföras vid nästa pandemi, om det skulle hända igen, men det är högst troligt.
2.6.2 Urvalsmetod
Eftersom denna studie syftar till att ta reda på hur fastighetsmäklare har påverkats av pandemin i sin yrkesroll, är intervjupersonerna aktiva mäklare också innan pandemin. Detta för att kunna jämföra hur det var tidigare, med hur det har förändrats, om det har skett förändringar. Den
16 teoretiska befolkningen, de intervjuade, består därför av aktiva mäklare innan år 2020, i Stockholms län, som säljer privatbostäder på successionsmarknaden. För att komma i kontakt med mäklarna har jag använt telefon och e-post, då det på grund av restriktioner från FHM inte bör genomföras onödiga resor runt i Stockholm. Rekommendationen säger att människor endast ska resa om en måste. För att få en spridning i mäklares arbetsområde geografiskt, såväl som ålder och kön, har ett slumpmässigt urval gjorts från hittamäklare.se, där jag har filtrerat på Stockholms län, och utvalda mäklare från listan slumpmässigt. Det enda kravet var att de uppfyller kriteriet att vara registrerad och aktiva fastighetsmäklare innan år 2020.
I studien intervjuades 8 mäklare, fördelade på 6 män och 2 kvinnor. Alla arbetar på heltid som fastighetsmäklare vid olika byråer och har varit aktiva i branschen under olika tid. När valet gjordes ansågs det rimligt att försöka sträva efter variation i ålder, år i yrket (minst ett år) och slutligen så jämn könsfördelning som möjligt. Valet av dessa kriterier gjordes för att ha en så bred spridning som möjligt, eftersom det skulle vara ett så representativt urval som möjligt, för att komma till en så korrekt slutsats som möjligt om hur effekten har varit på yrket som helhet.
Detta kommer också att kunna bidra till studiens trovärdighet.
2.6.3 Metodreflektion och källkritik
Dessa intervjuer har varit mycket intressanta och bidragit med innehåll som var användbart för denna uppsats. Viss kritik kan riktas mot uppsatsen eftersom urvalet av intervjupersoner inte är det största och kan uppfattas som mindre trovärdigt av denna anledning. Å andra sidan kan vi få en indikation på hur förhållanden ser ut för fastighetsmäklare, och detta kan ytterligare stärkas eller motbevisas med fler eller andra studier. Det kan tänkas att om den valda gruppen hade varit större skulle ett tydligare resultat ha uppnåtts. Även om denna uppgift är begränsad både i tid och storlek, är den fortfarande representativ för mäklaryrket.
2.7 Etiska överväganden
Forskning i olika former är viktig för individer men också för samhällets utveckling. I denna uppsats har jag tagit hänsyn till forskarkravet om etiska principer. Detta som ett skydd mot otillbörlig insyn, och för att inte utsätta respondenterna för psykisk eller fysisk skada, förnedring eller kränkning. Detta krav kallas individskyddskravet och är utgångspunkten för forskningsetiska överväganden. Det är fyra huvudkrav inom forskningsetiska principer som är grundläggande för att konkretisera individskyddskravet, och är indelade i informationskravet, samtycke kravet, konfidentialitetskravet och nyttjandekravet (Vetenskapsrådet, 2002).
17 2.7.1 Informationskravet
Informationskravet handlar om att forskaren ska informera respondenten om varför de deltar i forskningen och vilka villkor som gäller för deras deltagande. Respondenterna måste informeras om att deltagandet är frivilligt och att om de vill bryta deltagande har de rätt att göra det.
Informationen måste utformas på ett sådant sätt att respondenterna inte är i tvivel om vad undersökningen syftar till. Detta krav gjordes genom att jag tydligt presenterade mig själv i kontakt med respondenterna, eller eventuella respondenter, och informerade om syftet och frågeställningen för undersökningen, vilka delar som inkluderades, samt att deltagande var frivilligt. Det var också klart vilken avdelningsanslutning jag har för att underlätta kontakten.
Vissa respondenter fick ett e-postmeddelande i förväg där de frågade om deras deltagande.
Några av respondenterna ställdes också frågorna i förväg, för att bedöma om de ville delta eller inte (Vetenskapsrådet, 2002).
2.7.2 Samtyckeskravet
Samtyckeskravet innebär att forskaren måste erhålla respondenternas samtycke för att delta.
Detta innebär att deltagaren själv har rätt att besluta om sitt deltagande, vilket jag tog hänsyn till när respondenterna själva valde att delta eller inte efter att de blev tilldelad informationen de fick om undersökningen. Samtyckeskravet innebär också att respondenten har rätt att själv bestämma om, hur länge och på vilket villkor de ska delta. Detta inkluderar också att de kan avbryta sin medverkan utan negativa följder. Respondenterna i denna undersökning frågades minst en dag före intervjun om de ville delta eller inte, och informerades om syftet med undersökningen. Alla intervjuer var bokade och uppfyller därmed samtyckeskravet när respondenterna hade tid att bedöma deltagarna eller inte, inom rimlig tid (Vetenskapsrådet, 2002).
2.7.3 Konfidensialitetkravet
Respondenterna tillfrågades om de vill nämnas med namn eller inte. Eftersom pandemin har gjort det svårt att möta alla intervjuobjekt på plats har flera intervjuer genomförts via telefon eller e-post. Men all information behandlas konfidentiellt (Vetenskapsrådet, 2002).
2.7.4 Nyttjandekravet
All information som samlats in från respondenterna har behandlats med största förtroende för denna uppsats och används endast i samband med forskningen (Vetenskapsrådet, 2002).
18
3. Teori
I detta kapitel redogörs vilka teorier som ansetts vara relevanta för undersökningen. Teorierna berör förutsättningarna innan 2020 och den tidiga informationen som blev distribuerad till fastighetsmäklarna redan i mars 2020, samt en kort presentation av en tidig diskussion under pandemins början.
Denna del av uppsatsen beskriver hur mäklare får uppdrag och vidare hur förmedlingen går till steg för steg innan år 2020, när det gäller kontakten mellan säljare och köpare, för att kartlägga utgångspunkten för fastighetsmäklare när pandemin var ett faktum. Framställningarna är på intet sätt heltäckande, utan är avsedda att ge en översikt över de delar av mäklaryrket där mäklaren vanligtvis har fysisk kontakt med säljare och köpare. I presentationen som följer beskrivs de olika stegen som normalt ingår i ett förmedlingsuppdrag, och presenteras i den ordning de normalt följer varandra. Informationen är hämtad från en publikation från Mäklarsamfundet, men också från min egen observation under praktik på Svenska Mäklarhuset i Sigtuna, Upplands Väsby, Vallentuna och Täby.
3.1 Förutsättningarna innan 2020
Mäklaryrket har en lång historia som börjar redan före de antika grekerna. För avhandlingen är det dock inte nödvändigt att gå så långt tillbaka för att presentera och kartlägga förutsättningarna för yrket före pandemin 2020. Den nya fastighetsmäklarlagen trädde i kraft den 1 juli 2011 och presenterades efter många års utredning. Denna version har likheter med de äldre, vilket innebär att en stor del av äldre praxis fortfarande gäller. Detta kommer att vara utgångspunkten för presentationen av förutsättningarna nedan.
3.1.1. Den första kontakten
Tjänsten som mäklaren erbjuder är att förmedla kontakten mellan köpare och säljare vid överföring av vissa föremål. Liksom andra säljare måste mäklaren nå sina tjänster genom marknadsföring. Marknadsföring kan ske på olika sätt, men till exempel kan en mäklare dela ut informationsblad till närboende om att en förmedling ägt rum efter slutfört uppdrag. Mäklare som har varit verksamma en tid har troligtvis en upparbetad kundstock med personer som återkommande vill anlita en som mäklare. Ett väl utfört jobb kan således fungera som god marknadsföring av egen tjänst (Mäklarsamfundet, 2017).
Den första kontakten som en kund, det vill säga en potentiell säljare, har med en fastighetsmäklare sker vanligtvis via telefon eller e-post. Fastighetsmäklaren kan också ringa
19 kunder som har visat intresse för andra objekt och som potentiellt har något de vill sälja.
Mäklarna möter också nya kunder på visningar och i samband med en pågående försäljning.
Det finns olika sätt som en mäklare kan komma i kontakt med en kund för första gången, men det viktigaste är att denna första kontakt vanligtvis görs via mail och telefonsamtal (Mäklarsamfundet, 2017).
3.1.2. Intag
Intaget sägs vara tröskeln för förmedlingsarbetet, eftersom ett lyckat intag kan leda till att ett uppdragsavtal ingås. I många fall ingås ett uppdragsavtal redan under intaget. Traditionellt sett vid förmedling av privatbostäder sker intaget oftast hemma hos säljaren. Undantagsvis kan intaget ske på annat sätt, men enligt fastighetsmäklarlagen måste fastighetsmäklaren själv besöka bostaden eller via ombud. Detta kallas för en intagsbesiktning, när mäklare besöker bostaden. Vid intaget utnyttjas tiden vid att mäklaren undersöker bostaden och säljer in sig själv och sin tjänst. Detta för att mäklaren ska kunna bilda sig en uppfattning om bostaden som ska förmedlas. Vidare är intaget oftast, och med all sannolikhet, det tillfället då mäklare och säljare spenderar mest tid med varandra. Här diskuteras som regel mäklarens plan för försäljning och marknadsföring (Mäklarsamfundet, 2017).
Intagsprocessen är liknande för alla bostäder i och med att mäklaren oftast kommer till objektet som den skall förmedla för att få uppdraget. När en mäklare kommer på ett intagsbesök, kan det i många fall vara så att en annan mäklare redan har varit där eller kommer på intag efter en själv. Det är nämligen inte ovanligt att mäklare blir jämförd.
Eftersom det finns ett krav på ett skriftligt uppdragsavtal i konsumentförhållanden, strider det mot god fastighetsmäklarsed att påbörja aktiva förmedlingsåtgärder innan uppdragsgivaren undertecknat uppdragsavtalet. Om uppdragsavtalet inte undertecknas vid intaget, måste mäklaren komma till bostaden vid annat tillfälle. Alternativt kan de träffas på annat ställe, förmodligen på mäklarens kontor (Mäklarsamfundet, 2017).
3.1.3. Visning
Marknadsföring omfattar såväl annonsering som visningar, och andra åtgärder som vidtas för att nå ut till en krets av möjliga köpare. I samband med marknadsföring samlar mäklaren vanligtvis information om objektet på förhand och presenterar den i sitt material. Syftet med materialet är att ge spekulanterna en bild av objektet och tillräckligt med information om både objektet och i många fall den lokala miljön. Det material som används på visning är ofta det material som används i objektsbeskrivningen (Mäklarsamfundet, 2017).
20 Annonsering av objekt kan ske på flera sätt i olika marknadsföringskanaler genom till exempel skyltning, informationsblad, annonsering i tidning eller som har blivit vanligare de senaste åren, genom annonsering på internet (Mäklarsamfundet, 2017).
Visning av objekt är en typ av marknadsföring som gör att spekulanter kan besöka bostäder och göra undersökningar innan de beslutar om de fortfarande är intresserad eller inte. Detta är en utmärkt möjlighet för mäklaren att träffa potentiella köpare och skapa nya kontakter, samt ge dem mer detaljerad information om objektet och svara på frågor. Som regel är det mäklaren som håller i visningarna. Det har varit vanligt att hålla öppna visningar som har utannonserats i förväg och riktar sig till allmänheten. På öppna visningar kan en mäklare ge i uppdrag åt en oregistrerad medhjälpare till exempel en mäklarassistent eller annan lämplig person att hålla i visningarna. När det kommer till mer riktade visningar där objekt visas för ett fåtal spekulanter är det mäklaren som visar objektet, om inte annat är överenskommet. Uppdragsgivaren och mäklaren kommer överens hur visningarna genomförs. Säljaren kan också hålla visningar personligen. Om detta händer är det mäklaren som måste informera kunden och spekulanterna om arbetsmetoden och dess betydelse (Mäklarsamfundet, 2017).
Mäklaren är skyldig att skriftligen informera köparen om undersökningsplikten. Det är lämpligt att detta delas ut innan eller på visning för att undersökning kan ske så tidigt som möjligt. En huvudregel är att undersökning ska ske innan ett kontrakt skrivs på, även om köparen ges möjligheten att undersöka objektet efter att kontraktet undertecknats, detta kan göras då via ett besiktningsvillkor (Mäklarsamfundet, 2017).
3.1.4. Kontrakt
För att inte den här rubriken ska bli missvisande handlar den om att signera kontrakt, och inte kontraktsskrivning i sig. Själva skrivande av kontraktet gör mäklaren under tiden mellan budgivning och det tillfället då parterna träffas för att underteckna kontraktet.
För att underteckna avtalet träffas köpare och säljare ofta på mäklarens kontor. I förväg är det lämpligt om parterna redan har läst utkastet till avtal för att läsa igenom och kommentera om det finns något de vill ändra. Mäklaren ska tillsammans med parterna gå igenom handlingarna för att säkerställa att de förstår innebörden av avtalet. Förutom att underteckna köpehandlingarna, ska parterna signera alla övriga handlingar som har samband med köpet, såsom en objektbeskrivning och även den boendekostnadskalkyl som mäklaren ska erbjuda köparen. Om kontraktsskrivningen gäller en fastighet kallas handlingarna för köpebrev samt köpekontrakt. Medan den för bostadsrätt kallas för överlåtelsehandlingar. Om köpet gäller en
21 bostadsrätt ska ansökningshandlingar om in- och utträde i bostadsrättsföreningen också undertecknas av köparen såväl som säljaren. Köparen ansöker då om medlemskap för att gå med i föreningen, medan säljaren ansöker om att utträda. Samtidigt som ett köpekontrakt skrivs under, ska också ett depositionsavtal undertecknas av alla parter (Mäklarsamfundet, 2017).
3.1.5. Tillträdet
Tillträdet sker antingen på mäklarens kontor, eller på köparens eller säljarens bank. På tillträdesdagen ska köpet slutföras och köparen betalar för objektet och säljaren får sina lån lösta och överlåter då objektet i avtalat skick. När betalningen genomförts och transaktionen är klar undertecknar parterna en likvidavräkning som är sammanställning av de transaktioner som har ägt rum (Mäklarsamfundet, 2017).
3.1.6 Fullmakt
Den som inte har möjlighet att vara närvarande när en rättshandling ska företas, kan utse en ställföreträdare. Detta görs genom att ge någon annan fullmakt att utföra rättsliga åtgärder för sig själva. Den som ger fullmakten kallas för fullmaktsgivare och den som får fullmakten kallas för fullmäktige. I praktiken innebär detta att fullmäktigen har rätt att avsluta avtal för fullmaktsgivarens vägnar, och att fullmäktigen agerar i fullmaktsgivarens namn (Mäklarsamfundet, 2017).
Fullmakt att avsluta avtal om köp, byte eller gåva av fast egendom måste vara skriftligt och ange vilken fastighet som den fullmäktige har rätt att köpa eller sälja för att uppfylla de formella kraven i avtalslagen. Mäklaren bör se till att det finns en skriftlig fullmakt även för andra objekt där det vanligaste är bostadsrätt. Fullmakten behöver inte vara bevittnad, men det kan vara lämpligt att ha detta då många banker kräver det. Fullmakter får inte kopieras utan presenteras i originalet (Mäklarsamfundet, 2017).
Om den lagfarna ägaren av fast egendom är ett dödsbo är det vanligt att en dödsbodelägare uppträder som ombud för de övriga delägarna, om det finns fler. De övriga dödsbodelägarna ska i sådant fall ha lämnat skriftlig fullmakt till ombudet. (Mäklarsamfundet, 2017).
3.2 Branschens råd
Eftersom fastighetmäklarsyrket är en mycket social yrkesroll, var branschen relativt tidigt ute för att informera om åtgärder som fastighetsmäklare skulle kunna vidta för att minska smittspridningen. Informationen har uppdaterats sedan den publicerades från olika delar av branschen och den aktuella situationen beaktas i varje uppdatering. Från den 10 januari till slutet
22 av september 2021 gäller också den tillfälliga lagen om covid-19. Nedan kommer jag att presentera den information som finns tillgänglig i skrivande stund.
3.2.1 Mäklarsamfundet
Mäklarsamfundet publicerade ett brev på sin webbplats i början av pandemin, som senast uppdaterades den 15 februari 2021. Den uppdaterade versionen kommer att vara utgångspunkten för denna del av denna uppsats, eftersom undersökningarna inte började förrän i mars 2021 (Bilaga 6).
Redan mitten av mars gav Mäklarsamfundet information om allmänna råd och rekommendationer till sina medlemmar. Detta beror på fortsatt spridning och nya rekommendationer från myndigheterna och information från länsstyrelserna om hur man anser att den nyligen antagna pandemilagen ska tolkas (Bilaga 6).
De övergripande rekommendationerna som Mäklarsamfundet presenterade var att en själv har ett ansvar och uppmuntrar mäklarna att följa utvecklingen i sina län noga och anpassa verksamheten därefter. Om man känner sig sjuk ska man stanna hemma, och arbeta hemifrån.
Undvika att träffa andra i två dagar från det att en senast hade symtom. Mäklare måste informera köpare och säljare om att de inte kommer till visningar eller möten om de känner sig sjuka eller har varit sjuka de senaste två dagarna. En sista punkt som de presenterar i den allmänna rekommendationen är att du som mäklare ska vara extra försiktig med handhygien (Bilaga 6).
Mäklarsamfundet presenterar vidare smittskyddsrutiner vid intag, visningar och kundmöten.
Intag
De informerar om att mäklaren ska kontrollera med uppdragsgivaren inför ett intag om någon i dennes hushåll är smittbärare. Man bör undvika att skaka hand. Under intaget ska mäklaren klargöra för uppdragsgivaren hur smittorisken kan komma att påverka det praktiska förmedlingsarbetet (Bilaga 6).
Visning
Inför visning ska mäklaren be alla som vill komma på visning att göra en föranmälan, och lämna kontaktinformation. Om de vill ha andra tider för visning, eller visning på annat sätt, bör mäklaren kontakta dem och diskutera alternativa lösningar. Anledningen till att spekulanter ska anmäla sig till visning, och att mäklaren också under själva visningen bör upprätta en närvarolista på alla som kommer, är för att underlätta eventuell smittspårning. Mäklaren ska informera om vikten av att avstå från visning om man själv eller någon som vistas i samma
23 hushåll känner sig sjuk, och samtidigt dessutom diskutera alternativa lösningar. Mäklaren ska heller inte hålla i visningen om den själv känner sig sjuk (Bilaga 6).
På visningar måste mäklaren vidta åtgärder för att begränsa antalet närvarande spekulanter samtidigt, och se till att varje spekulant har minst 10 kvm utrymme tillgängligt. Samtidigt får antalet inte överstiga 8 totalt närvarande på visningen på samma tid, inklusive mäklaren.
Mäklarsamfundet informerar att om bostaden är 80 kvm eller större, och mäklaren håller i visningen själv, är maxantalet sju besökare inomhus samtidigt. För visningar av mindre bostäder, som är mindre än 30 kvm, bör endast en besökare vara i bostaden åt gången.
Mäklaren bör undvika att stå nära spekulanterna på visningen, något som även gäller andra möten i allmänhet. Mäklaren bör också se till att det är möjligt för spekulanter att tvätta händerna, eller erbjuda handsprit (Bilaga 6).
Mäklarsamfundet tar upp alternativ till traditionell visning, genom att de skriver att mäklaren kan använda videovisningar som ett första steg för att minska antalet spekulanter med köpintention som sedan fysiskt besöker objektet (Bilaga 6).
Kontraktsskrivning, tillträden och andra kundmöten på mäklarkontoret
Eftersom mäklarkontoret bedömts utgöra en s.k. serviceinrättning, av Länsstyrelsernas nationella samordning, omfattas kontoret därför av begreppet ”Handelsplats” i Covid-19-lagen.
Detta leder till att kontoret ska vidta åtgärder och begränsningar för att förhindra spridning av covid-19 som alla andra handelsplatser. I enlighet med bestämmelserna i lagen måste antalet kunder och andra besökare begränsas, på ett sätt som är säkert ur smittskyddssynpunkt. Detta innebär att affärslokalernas utformning måste vara på ett sådant sätt att trängsel undviks och att alla kan hålla ett säkert avstånd till varandra. Detta gäller också när du kommer in och ut på kontoret. Varje besökare måste kunna disponera 10 kvm utrymme, och beräkningen av maximalt antal måste baseras på ledigt utrymme i rummet. Kunder måste också erbjudas att kunna tvätta händerna alternativt erbjudas handdesinfektion. Undantag kan göras för mindre mäklarkontor som inte har en yta större än 40 kvm. Kontraktsskrivning och andra moment som kräver att fler personer är närvarande, får genomföras även om rummet där det äger rum är mindre än 10 kvm/ per person. Sammantaget ansvarar mäklaren för att kontraktet skrivs på ett så säkert sätt som möjligt, i enlighet med covid-19-lagen, och FHM: s allmänna råd. Munskydd bör användas vid alla kundmöten men är frivilligt, även om det inte täcks av FHM: s råd (Bilaga 6).
24 Övrigt
Resor till och från mäklarens kontor bör göras så smittskyddssäkert som möjligt. FHM:s råd om munskyddsanvändning i samhället utanför vård- och omsorg inkluderar resor med all kollektivtrafik i tider då risken för trängsel är störst (Bilaga 6).
3.2.2 Fastighetsmäklarförbundet
FMF publicerade en artikel på sin webbsida om vad fastighetsmäklare kan göra för att minska smittspridningen. Vid denna tid var spridningen av covid-19 mycket hög. I artikeln uppmanar FMF alla medlemmar, inklusive alla andra som arbetar inom yrket, att ta råden från myndigheterna på största allvar. Myndigheterna hänvisar till krisinformation som publicerats av FHM (Bilaga 7)
Eftersom fastighetsmäklare har en mycket social yrkesroll och möter många nya människor och har mycket kundkontakt, bör man ta ansvar för att minska spridningen av viruset. FMF presenterar några punkter som mäklare kan vidta för att minska smittan. Detta innebär att endast hålla i visningar för spekulanter som bokar in sig på förhand, och att visningarna görs bokningsbara vid slottider så att man inte överbokar visningen. Mäklaren bör också erbjuda alternativ som till exempel digitala värderingar och digitala visningar. Alla deltagarna på visning, ska erbjudas handsprit. Om mäklaren känner sig sjuk bör han be några av sina mäklarkollegor om hjälp. Mäklaren ska verka aktivt för att möten och visningar kan genomföras på smittskyddssäkert sätt, och använda digitala alternativ så långt det är möjligt. Slutligen rekommenderar FMF att man är mycket försiktig och alltid informera kunderna om den rådande situationen och att visningar kan komma att ändras (Bilaga 8).
3.2.3 Fastighetsmäklarinspektionen
FMI publicerade också på sina sidor information till alla fastighetsmäklare om speciella saker att tänka på under pandemin (Fastighetsmäklarinspektionen, 2020).
Visning
Visning av objektet är en del av marknadsföringen, och det är viktigt att det görs korrekt. FMI informerar om digitala visningslösningar som ett alternativ, där spekulanter inte behöver besöka den bostad som säljs. Mäklaren är dock skyldig att lämna en objektsbeskrivning till alla potentiella köpare, det vill säga alla som har visat intresse för objektet och överväger att lämna ett bud. Det är inte tillåtet att hänvisa till andra handlingar för att spekulanter ska hitta informationen om bostaden, utan informationen måste samlas i en handling. Det finns inget krav på att objektbeskrivningen ska tillhandahållas i fysisk form, men mäklaren är skyldig att
25 se till att alla tilltänkta köpare faktiskt tar del av den. Oavsett hur bostaden visas är mäklaren skyldig att se till att marknadsföringen beskriver objektet på ett sätt som stämmer överens med verkligheten (Fastighetsmäklarinspektionen, 2020).
Köparens undersökningsplikt
Den som blir köpare av objektet har en undersökningsplikt. Mäklaren måste informera köparen skriftligen om detta och samtidigt göra vad han kan för att köparen ska undersöka objektet.
Informationen måste beskriva vikten av undersökningsplikten, och ska överlämnas i så god tid som möjligt, så att köparen får tid att undersöka bostaden innan kontraktet undertecknas (Fastighetsmäklarinspektionen, 2020).
Om alternativa lösningar som en digital visning har använts, är det viktigt att köparen görs medveten om att det inte räcker att se bilder eller video av huset för att ha uppfyllt sin undersökningsplikt. Köparen, eller oberoende part som skickas av köparen, måste besöka bostaden fysiskt på plats för att uppfylla kravet (Fastighetsmäklarinspektionen, 2020).
Kontraktsskrivning
Genomgång av kontrakt bör göras av mäklaren vid ett personligt möte, men på grund av den rådande situationen kan alternativa lösningar övervägas. Man kan ha digitala möten med en genomgång med parterna innan de skriver under kontraktet via ett trepartssamtal (Fastighetsmäklarinspektionen, 2020).
Tillträde
Mäklaren, köparen och säljaren träffas vanligtvis på mäklarens kontor eller köparens bank.
Distanstillträde kan också genomföras, vilket är lämpligt för dem som vill undvika sociala kontakter. Genom fullmakt kan ombud företräda parterna också, om de inte vill eller kan delta.
Mäklaren är skyldig att närvara vid tillträdet. Bedömningen måste göras utifrån säljarens och köparens behov, inte mäklarens (Fastighetsmäklarinspektionen, 2020).
3.3 Allmänna råd från Folkhälsomyndigheten
FHM skärpte de nuvarande nationella bestämmelserna och de allmänna riktlinjerna från 14 december 2020, om allas ansvar att förhindra smitta av covid-19. FHM säger att detta innebär att alla i samhället har en skyldighet att vidta åtgärder för att förhindra smittspridning (Bilaga 7).
Råden innebär bland annat att man ska undvika att umgås i stora grupper, eftersom risken för att sprida smittan ytterligare, ökar ju fler människor man träffar. De ger råd om att begränsa
26 antalet möten och att hålla avstånd till andra. Man bör begränsa antalet nära kontakter, och bara umgås med människor man vanligtvis träffar. Man ska vara mån om sin hälsa, och vid sjukdomssymptom stanna hemma och undvika kontakt med andra helt och hållet. Man ska vara beredd att ställa in möten med andra människor. Om man träffar andra människor ofta, ska man ses på ett sätt som minskar risken för smittspridning. Spendera tid utomhus om möjligt och håll så mycket avstånd som möjligt från varandra. Undvik att vara nära varandra, särskilt på platser där det är lite utrymme under lång tid (Bilaga 7).
Människor i riskgrupper som äldre och andra personer med underliggande sjukdom, som löper större risk att bli allvarligt sjuka, måste träffas säkert genom att hålla avstånd eller avstå helt från att träffas (Bilaga 7).
När det gäller resor bör man försöka begränsa nyttjande av kollektivtrafiken så mycket som möjligt. Resan ska kunna genomföras på ett säkert sätt ur smittskyddssynpunkt, och en ska inte resa om en är sjuk. Om en person reser i rusningstrafik rekommenderar FHM att munskydd används (Bilaga 7).
FHM föreskriver att det är ett personligt ansvar och att alla är skyldiga att vidta åtgärder för att skydda sig själva och andra från spridningen av covid-19. Man bör tänka på hur man kan undvika att smittas så mycket som möjligt och hur man undviker att smitta andra. Människor måste visa hänsyn till andra medmänniskor, och särskilt i förhållande till människor i riskgrupper. Tvätta händerna ofta eller använd handdesinfektion, och om möjligt jobba hemifrån (Bilaga 7).
Vidare föreskriver FHM att det är alla företags ansvar att se till att de vidtar lämpliga åtgärder för att undvika smittspridning. Företaget är skyldigt att informera anställda och kunder om hur de kan genomföra åtgärder för att minska smittan. Detta kan göras genom att ommöblera eller på annat sätt skapa utrymme för att undvika trängsel. Erbjuda digitala alternativ och ge möjligheten att tvätta händerna med tvål och vatten, eller erbjuda handdesinfektion. Bestämma ett maximalt antal personer som får vistas i lokalen samtidigt (Bilaga 7).
Alla arbetsplatser bör genomföra åtgärder för att anställda ska kunna följa dessa regler och de allmänna riktlinjerna. Vilket också innebär att uppmuntra människor att arbeta hemifrån i största mån. Samt att skjuta upp evenemang (Bilaga 7).
3.4 Tidigare diskussion om ämnet
Mäklarringen publicerade i den så kallade Mäklarpodcasten ett avsnitt där de i samtal med två
27 mäklare diskuterade fastighetsmäklarens perspektiv på hur coronaviruset har påverkat branschen och bostadsförsäljningen (Bilaga 3).
I denna intervju, som kan betraktas som en tidigare studie av ämnet, diskuterades frågan om hur corona redan hade påverkat mäklarbranschen. Eva Kraft svarar att det är tänkbart att färre människor kommer till visning, om de inte är i ett skarpt läge och tänker köpa. Utan de som bara åker på visningar för att kolla läget, kanske undviker det. Marielle Andersson instämmer och tillägger att visningarna i Nacka helgen innan intervjun hade genomförts med bra tryck.
Och att det fortfarande fanns ett stort intresse för att köpa och sälja. Andersson upplever att kunder kontaktar mäklare via telefon och e-post i samma utsträckning som tidigare (Bilaga 3).
De tillägger att fler bokar in sig på visningar nu än tidigare, och på så sätt får de mer egen tid med mäklaren. De informerar att de har slutat skaka hand på visningar, och erbjuder handsprit till kunder som har varit på visning, om de har tagit på dörrhandtag eller annat medan de var på visningen. Båda är överens om att det först och främst är visningarna som har blivit påverkade av pandemin, och önskan om att minska smittspridningen här (Bilaga 3).
På frågan om branschen lämnade någon form av information till mäklarna, svarar båda att Mäklarsamfundet var tidigt ute med att mejla ut redan den 13. Mars 2020, om allmänna råd och rekommendationer med anledning av coronaviruset. Där mäklarna fick tips och råd om hur de borde agera, och inte agera, inför till exempel visningar. Hur man skulle bemöta sina spekulanter så att de kände sig trygga, och i det hela komma på visning. Mäklarsamfundet tipsade också om hur mäklarna kunde hantera andra möten med kunden som kontraktsskrivningar (Bilaga 3).
Här tillägger de också att det är möjligt för köpare och säljare att överlämna fullmakten till någon annan, om denne är orolig och inte vill utsättas för smitta vid att möta upp själv (Bilaga 3).
28
4. Empiri
I detta avsnitt presenteras resultaten från insamlade empiriska data. Den presenteras genom rubriker på de olika stegen som normalt ingår i ett förmedlingsuppdrag och presenteras i den ordning som den vanligtvis följer varandra, som i teoridelen.
4.1 Den första kontakten
Enligt fastighetsmäklarna som har intervjuats har denna del av förmedlingsprocessen inte förändrats mycket. Förmedlingsyrket handlar fortfarande om att förmedla kontakten mellan köpare och säljare vid överlåtelse av objekt. Marknadsföringen är fortfarande den samma med mäklaren som skickar ut till exempel informationsblad eller kontaktar spekulanter och kunder på sin kundlista. Om mäklaren har gjort ett bra jobb tidigare kommer människor fortfarande att kontakta den mäklaren för att den har rekommenderats eller har gjort ett bra jobb för den kunden.
Den första kontakten med kunder sen pandemins början, är fortfarande via e-post, telefon eller via den aktuella mäklarbyråns webbsida. Mäklare kan också fortfarande kontakta kunder själva via kundlistor. Mäklarna informerar om att de arbetar hemifrån men kanske inte så mycket som de hade kunnat. De är nämligen också en del kontoret.
”Jag kan definitivt sitta hemma och jobba, men jag trivs bäst på kontoret. Det handlar också mycket om att ses. Om du är på kontoret kan kunder också komma in ibland och prata ansikte mot ansikte”, Mäklare 1
Andra sätt som en mäklare kan komma i kontakt med nya kunder och få den första kontakten med säljare, är om säljarna kommer på visning och därmed är spekulant på andra objekt som mäklaren har liggande ute till försäljning. Då kommer mäklaren och kunden i samtal om det objektet, och det kan vara en utmärkt anledning för mäklaren att fråga om de har objekt de ska sälja.
”När en kund gör en anmälan till visning, är det enklare att veta hur det ser ut inför visning. Det gör det också enklare att ta kontakt med spekulanterna, och prata med dom innan visningen. Få en bättre inblick i vad de själv letar efter, samt varför de själva flyttar”, Mäklare 1
Under intervjun kom det fram att mäklarna jobbar mycket mer med att få folk att anmäla sig till visning, och denna ändring har gjort att fler hör av sig till mäklaren om att de just vill komma
29 på visning. Detta ger mäklaren en bättre chans att prata med spekulanter i ett tidigt skede.
Genom att kräva anmälan till visning, ger spekulanter oftare nu all information om deras nuvarande bostadssituation när de skriver i schemat på webbsidan, och detta leder till att mäklare nu, lite enklare än förut, kan komma i kontakt och fråga efter affären i ett tidigt skede (Mäklare 1).
4.2 Intag
På frågan om intag säger de flesta intervjuade att det har förändrats något. Intaget är tröskeln till förmedlingsarbetet, och sker traditionellt hemma hos säljaren. Enligt intervjuerna har denna del inte förändrats. Den del som har förändrats är dock att människor i riskgrupper försöker vidta åtgärder när de önskar att sälja sin bostad. Till detta svarar en mäklare att en kund ville undvika att sälja sin bostad just nu, för att han var äldre och inte ville träffa mäklaren just nu.
Och att han var orolig för smittan när spekulanter skulle komma och kolla på bostaden. I det här fallet kontaktade kunden mäklaren och meddelade att de kunde överväga att sälja, men att de ville skjuta upp försäljningen ett tag. De tog alltså kontakt och hade ett "intag" via telefon, men undertecknade inte uppdragsavtalet.
”Kunden tog kontakt och frågade om marknaden och lite löst om försäljningen. Han var orolig för att spekulanter skulle komma till bostaden för att undersöka och kolla in området, om bostaden låg ute till försäljning. Han frågade om jag kunde komma dit i en bil utan företagsloggan, när jag väl skulle komma på ett riktigt intag, så grannarna inte skulle bli oroliga över att han skulle sälja. Detta beror på att han trodde att de skulle vara oroliga för att fler skulle komma till området”, Mäklare 4
Mäklarna upplever att säljarna i allmänhet vill att de ska komma till sin bostad som normalt, men många mäklare vidtar åtgärder som rekommenderas både av FHM, men följer också de angivna råd och rekommendationer från FMF och Mäklarförbundet som är lämpliga för mäklare. Alla svarar att de använder handsprit eller har erbjudits av kunder att tvätta händerna hemma hos de, som det första de gör när de går in genom dörren. Alla svarar också att de helt har slutat skaka hand med kunderna.
På frågan om alternativa lösningar till intaget, svarar mäklarna att om säljaren vill kan de definitivt lösa intaget på annat sätt, till exempel digitalt via videosamtal eller liknande.
Mäklarna svarar att de fortfarande upplever att kunderna önskar att träffa en som mäklare ansikte till ansikte för att ”klämma och känna” (Mäklare 1) och stämma av kemin, för att fatta beslut att anställa sig själva som mäklare. Endast en mäklare meddelar att han vid ett tillfälle
30 gjorde ett intag över videosamtal, men att uppdragsavtalet undertecknades på plats på kontoret.
Enligt fastighetsmäklarlagen måste mäklaren besöka objektet själv eller genom ombud vid något tillfälle. Mäklaren som genomförde intag över videosamtal, informerade att han hade fått nycklarna till objektet en timme innan visning, och att han själv fick undersöka fastigheten innan han skulle visa upp den för spekulanterna.
”Som mäklare måste vi anpassa oss efter kundernas önskar, så vi kommer alltid att erbjuda alternativa lösningar, om det inte går att lösa på vanligt sätt. Även om vi normalt inte jobbar på det sättet, kommer vi alltid att hitta den bästa lösningen för kunden”, Mäklare 3
På frågan om mäklarna kontrollerar eller på något sätt frågar kunden, det vill säga säljaren före intag om någon är sjuk, svarar mäklarna detsamma. De flesta skickar ut ett textmeddelande eller ringer säljaren som de ska på intag till i förväg, och att de då vanligtvis får en bekräftelse på att de kan komma, eller en begäran om att flytta tiden eftersom det av någon anledning inte är lämpligt att ha ett möte just då. Ett par mäklare svarar också att när de står utanför och ringer på dörrklockan för att komma in till kunden har det hänt att de inte öppnar dörren och helt enkelt inte informerar mäklaren om att intaget inte blir av.
” Det kan vara lite frustrerande när de inte öppnar dörren och bara ignorerar telefonsamtal, men det kommer antagligen att hända flera gånger, pandemi eller inte.
Och det finns olika skäl till det. De vill inte ge dig det tråkiga beskedet att de har valt en annan mäklare”, Mäklare 4
Få av de intervjuade mäklarna svarar att de under intaget förklarar för kunden hur smittorisken kan påverka det praktiska förmedlingsarbetet. Men svarar dock att de informerar säljaren hur de vill genomföra visning, med tanke på rekommendationerna. Intaget utnyttjas också för mäklaren för att undersöka fastigheten, och mäklarna svarar att de fortfarande går runt objektet med kunderna och tittar. Mäklarna svarar att de försöker hålla avstånd när de håller i visning, men att de också ibland använder munskydd. Antingen av egen vilja eller om kunden specifikt har bett om det.
Eftersom intaget traditionellt är den tid som mäklaren och kunden tillbringar mest tid med varandra svarar mäklarna att de som innan, drar nytta av situationen till att sälja in sig själv, samt informera om objektet och planen för marknadsföring och försäljning (Mäklare 1).
Mäklare jämförs ofta och det är inte ovanligt att en mäklare besöker bostaden samma dag eller
31 till och med minuter innan en annan mäklare kommer på intag (Mäklare 1). På frågan hur mäklarna tycker om detta svarar de att det inte påverkar de själva vid intaget när det gäller smittspridning. De vill inte vidta andra åtgärder än de som redan nämnts, som att tvätta händerna, använda munskydd i viss utsträckning och försöka hålla avståndet så gott de kan. En mäklare meddelade att han inte försökte beröra alltför många saker i lägenheten, som dörrar och handtag, utan snarare att kunden öppnade dörrar och liknande för att inte sprida eventuell smitta.
Många mäklare svarade att de får uppdragsavtalet signerat på plats vid intaget, men ett stort antal svarade att detta inte endast är tillfället. De sa att de ofta vill ge kunden tid att tänka på att välja en mäklare och inte vill tvinga fram en signatur. Således var svaret här att de vanligtvis får återvända till bostaden för att skriva på själva uppdragsavtalet efter intaget är genomfört, samt för att genomföra ID-kontroll på säljaren när avtalet har ingåtts. Majoriteten svarade att denna del inte har förändrats sedan pandemin, men att det leder till ett extra tillfälle där mäklaren möter kunden och därmed måste vidta samma åtgärder som att tvätta eller desinficera händerna, eventuellt använda munskydd och hålla avstånd, liksom på intaget i sig.
4.3 Visning
Denna del av förmedlingsprocessen har enligt alla mäklare som har intervjuats för denna uppsats förändrats mest sedan pandemins början. Visningen är en del av marknadsföringen av objektet och involverar flera aspekter som en mäklare, säljare och köpare har skyldigheter till.
Från att spekulanter föranmält sig då och då, eller inte alls, till det faktum att det har blivit obligatoriskt för spekulanter att anmäla sig till visningen. Alla intervjuade mäklare svarade att de skriver i marknadsföringen av objektet att de kräver anmälan till visning, och att de samtidigt ger spekulanter information angående covid-19 just här. Anmälningar kan göras på mäklarens webbsida, via Hemnet, eller att spekulanten ringer alternativt skickar e-post direkt till mäklaren för att boka in sig. FMI informerar också att de ser:
” … att mäklare i sin marknadsföring av objekt tar hänsyn till myndigheternas råd och rekommendationer”, FMI (Bilaga 5)
Mäklarna informerar att de använder slottider när de publicerar tider för visning. Detta innebär att endast ett maximalt antal personer kan boka visning åt gången. Detta för att det inte ska komma fler på en tidpunkt, än vad som rekommenderas av FHM, Mäklarsamfundet och FMF.
Spekulanter kontaktar oftare mäklaren före visningen, antingen för att boka in sig, eller för att
