S-Banken Tomt
Specialplaceringsfond
6/2021
S-Banken Tomt Specialplaceringsfond i korthet
● Specialplaceringsfond som fokuserar på affärs- och bostadstomter
− Ett enkelt sätt att investera direkt i kassaflödet från fastighetsinnehav
− Direktinvesteringar i affärs- och bostadstomter är på grund av storlek och värde i allmänhet tillgängliga endast för institutionella investerare eller genom andelar i kapitalinvesteringsfonder, vilket vanligtvis kräver ett stort investeringskapital
− Fondens långsiktiga avkastningsmål för investerarna efter kostnader är 5 %* per år.
● Stabil hyresavkastning på tomtinvesteringar
− Tomtinvesteringar ger långsiktig, förutsebar och stabil hyresavkastning med måttlig risk.
− Stabilt årligt kassaflöde och diversifieringsnytta för andelsägare.
● Lång erfarenhet och yrkeskunskap
− FIM Fastighetsteam förvaltar en fastighetsförmögenhet på sammanlagt nästan 2 miljarder euro och FIM har vuxit till en betydande aktör på Finlands fastighetsmarknad.
*) Exkl. eventuella försäljningsvinster från fastigheter, långsiktigt mål (cirka 5 år). Avkastningsmålet utgör ingen garanti för den framtida avkastnings- eller värdeutvecklingen.
Detaljerade uppgifter om riskerna med investeringen och om fondens riskkategori finns i fondens faktablad och fondprospekt som finns på kapitalförvaltningsbolagets webbplats.
Fonden förvaltas av FIM Kapitalförvaltning Ab. FIM Kapitalförvaltning Ab har lagt ut portföljförvaltningen av fonden på Fennia Kapitalförvaltning Ab.
Varför investera?
*) Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Investeringens värde kan stiga eller sjunka i framtiden.
S-Banken Tomt Specialplaceringsfond
Experter sköter betungande fastighetsförvaltning.
Investera likt institutioner
”Professionellt beslutsfattande, betydande volym och gedigen erfarenhet”.
Flera institutionella investerare har investerat sina medel i fonden
”En välfungerande produkt – för både stora och små investerare”.
Små investerare har samma möjligheter som storinvesterare.
Diversifieringsnytta då investeringen är utspridd på flera objekt. Som tillgångsklass erbjuder tomter också en bra diversifiering i investeringsportföljen.
Historiskt sett har fastigheter erbjudit
stabil värdeutveckling,
inflationsskydd och ett årligt
skuldförstärkt kassaflöde.*
Grunduppgifter om fonden
Namn: S-Banken Tomt Specialplaceringsfond Form: Öppen specialplaceringsfond
Investeringsobjekt: Fastigheter eller fastigheter som ska byggas (tomter och andra markområden) som lämpar sig för affärs-
och/eller bostadsbyggande (inkl. hotell och fritidsbostäder) samt aktier i bostads- och fastighetsaktiebolag i anknytning till tomterna eller fristående från dessa. För att hantera likviditeten kan fonden även investera i sådana likvida investeringar som är tillåtna enligt stadgarna. Mållandet är Finland.
Främmande kapital: Max. 50 % Minimiinvestering: 200 EUR
Andelsserier: A-serie från 200 EUR, B-serie från 100 000 EUR, C-serie från 5 000 000 EUR
Teckningar: Varje kvartal med 3 mån. intervall, fyra gånger om året
Inlösen: 1–2 gånger per år (i A- och B-serien två gånger per år, i C- serien en gång per år)
Avkastningsmål*: 5 % årlig avkastning på fondnivå, på lång sikt Vinstutdelning: En gång per år. Årligen utdelas 75–100 % av den realiserade avkastningen
Investeringshorisont: Rekommenderad investeringstid minst 5–
10 år
Periodisering av kostnader: Periodisering av handels- och finansieringskostnader max. 5 år
Riskkategori: 2
Diversifiering: Allokeringen enligt strategin presenteras nedan.
Storleken på en enskild investering har begränsats till 20 % av fondens totala tillgångar (GAV). Likaså har en enskild hyresgästs andel begränsats till 20 % av totalhyrorna.
*) Avkastningsmålet utgör ingen garanti för den framtida avkastnings- eller värdeutvecklingen. Detaljerade uppgifter om riskerna med investeringen och om fondens riskkategori finns i fondens faktablad och fondprospekt som finns på kapitalförvaltningsbolagets webbplats.
Fondandelarnas avkastningsutveckling
Fondens värdeberäkning sker kvartalsvis och följande värdeberäkningstidpunkter är 30.9.2021 och 31.12.2021. Andelsseriernas avkastningsdifferenser kan förklaras med skillnaderna i
förvaltningsavgifterna som beräknas utifrån nettovärdet (NAV). I avkastningstabellen och värdeutvecklingsgrafen beaktas fondens utdelning utan eventuell förskottsinnehållning/skatt. Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Investeringens värde kan stiga eller sjunka i framtiden. Detaljerade uppgifter om utbetalningen av årliga avkastningsandelar och om beslut som gäller dessa finns i fondens stadgar som finns på kapitalförvaltningsbolagets webbplats.
Avkastning A B C
3 mån N/A 1,1 % 1,2 %
6 mån N/A 2,3 % 2,5 %
12 mån N/A 4,1 % 4,4 %
2020 YTD N/A 3,7 % 4,0 %
2019 N/A 4,4 % 4,7 %
2018 N/A 2,8 % 3,1 %
Avkastning sedan starten N/A 12,8 % 14,0 % Avkastning sedan starten (p.a.) N/A 3,5 % 3,8 %
Volatilitet (p.a.) N/A 0,9 % 0,9 %
Fondends årliga
avkastningsutdelningarna:
År 2020 3,60 % 100 % / 2,5 M€
År 2019 3,00 % 100 % / 2,1 M€
År 2018 2,80 % 100 % / 1,5 M€
Fondens fastighetsinvesteringar 6/2021
● Fonden äger 41 tomter och 10 bostadslägenheter (6/2021).
● KHK-värdet på fondens fastighetsportfölj uppgår till cirka 100,2 Mn € (6/2021).
Fondens fastighetsinvesteringar 6/2021
• Fördelning enligt användningssyfte för de byggnader som redan finns eller som kommer att byggas på de tomter som fonden äger i enlighet med KHK-värdena (6/2021)
Åbyvägen 5–6, Vanda - Bebyggd affärstomt
- I byggnaden på tomten finns ett Cramo Oy’s huvudkontor samt lager-, logistik- och centralverkstadslokaler Gördelgatan 1, Helsingfors
- Bebyggd affärstomt
- I byggnaden på tomten finns Skatuddens fängelsehotell
Tomtfördelning enligt byggnadernas användningssyfte
Specifikation av bebyggda och obebyggda objekt
Fondens fastighetsinvesteringar 6/2021 1/2
Tomter Tomte antal Stad Typ av tomt Förvärvats till
fonden
Hämeenkatu 4 1 Tammerfors Affärstomt Bebyggda objekt 9/2017
Gördelgatan 1 1 Helsingfors Affärstomt Bebyggda objekt 9/2017
Härkävehmaankatu 4 1 Hyvinge Affärstomt Bebyggda objekt 11/2017
Pisterinniementie 2 1 Sotkamo Bostads- eller fritidstomt Bebyggda objekt 12/2017
Valtakatu 35 3 Rovaniemi Bostads- eller fritidstomt Bebyggda objekt 12/2017
Katinkullantie 19 1 Sotkamo Bostads- eller fritidstomt Bebyggda objekt 2/2018
Katinkullantie 19 2 Sotkamo Bostads- eller fritidstomt Objekt under byggnad 2/2018
Sturegatan 27 1 Helsingfors Affärstomt Bebyggda objekt 5/2018
Riistatie 1 1 Rovaniemi Bostads- eller fritidstomt Objekt under byggnad 5/2018
Nyhetsvägen 1 och
Nyhetsvägen 3D 2 Vanda Affärstomt Objekt under byggnad 6/2018
Nyhetsvägen 3A 1 Vanda Affärstomt Objekt under byggnad 6/2018
Paanakedonkatu 16-18 1 Björneborg Affärstomt Bebyggda objekt 6/2018
Storåkersvägen 7–9 1 Helsingfors Affärstomt Bebyggda objekt 7/2018
Paperitehtaankatu 9 1 Jyväskylä Affärstomt Bebyggda objekt 9/2018
Snellmaninkatu 12 1 Villmanstrand Affärstomt Bebyggda objekt 2/2019
Rautatienkatu 1C 1 Uleåborg Bostads- eller fritidstomt Bebyggda objekt 4/2019
Rautatienkatu 1B 1 Uleåborg Bostads- eller fritidstomt Objekt under byggnad 6/2019
Katrinevägen 3 2 Vanda Affärstomt Bebyggda objekt 6/2019
Gruvstavägen 9 1 Vanda Affärstomt Bebyggda objekt 3/2020
Åbyvägen 5–6 1 Vanda Affärstomt Bebyggda objekt 4/2020
Medelhavsgatan 18 1 Helsingfors Affärstomt Objekt under byggnad 5/2020
Kiitoradantie 7 5 Vanda Affärstomt Objekt under byggnad 1/2021
Malminkartanontie 1 1 Helsingfors Affärstomt Objekt under byggnad 1/2021
Nihtisillankuja 2 1 Esbo Bostads- eller fritidstomt Objekt under byggnad 2/2021
Fondens fastighetsinvesteringar 6/2021 2/2
Tomter Tomte antal Stad Typ av tomt Förvärvats till
fonden
Nihtisillankuja 2 1 Esbo Bostads- eller fritidstomt Objekt under byggnad 5/2021
Linnankatu 31 1 Uleåborg Bostads- eller fritidstomt Objekt under byggnad 6/2021
Veneenveistäjänranta 11 ja 13 2 Uleåborg Bostads- eller fritidstomt Objekt under byggnad 6/2021
Veneenveistäjänranta 15 1 Uleåborg Bostads- eller fritidstomt Objekt under byggnad 6/2021
Laivavarvintie 4 & 6 2 Uleåborg Bostads- eller fritidstomt Objekt under byggnad 6/2021
Olarin Maapallonkuja 1 1 Esbo Bostads- eller fritidstomt Objekt under byggnad 6/2021
Total 41
Exempel på fondens investeringsobjekt
● Fondens markhyresavtal har en lång löptid på i genomsnitt 79,8 år (6/2021)
● Samtliga tomter och markområden som fonden äger är uthyrda
● Fastighetsportföljens hyresavkastning cirka 4,7 % p.a. (6/2021) 8 %
31 %
33 % 14 %
14 %
Branschfördelning för de 20 största markarrendatorerna
Inkvarterings- och hotellbranschen Fondrörelse
Byggbranschen
Försäkringsbranschen
Privatägt Bostads Ab/Fastighets Ab
Placera tillsammans med storinvesterare
● Fonden har väckt stort intresse även bland andra institutionella investerare, bland annat Fennia-
koncern, Rundradions pensionsstiftelse, Ömsesidiga arbetspensionsförsäkringsbolaget Elo och Valios pensionskassa.
● Fondens kostnadsstruktur är effektiv tack vare den stora volymen på de fastighetstillgångar som förvaltas.
● Beslutsfattandet och förvaltningen av fastighetstillgångarna bygger på professionell kompetens.
Tryggt hyresavtal
● Hyresgästen är ett fastighetsbolag (eller byggnadens ägare, om det är fråga om en direktägd fastighet).
● Hyresavtalen är i huvudsak långa, målet är mellan 50 och 100 år.
● Hyresgaranti på marknadsvillkor, motsvarande en hyra för cirka 1,5–3 år. Ger trygghet vid eventuella betalningsstörningar.
● Utgångspunkten är att värdet på byggnaden på det markområde som införskaffas ska vara betydande, cirka tredubbelt i förhållande till markområdet.
● Tomten köps till marknadspris. Hyran är cirka 4,0–6,0 %.
● Avtalshyran är indexbunden.
● Utgångspunkten är att hyresgästen bär avtalets kostnadsrisk (bl.a. fastighetsskatt och -försäkring betalas vanligtvis av hyresgästen).
● Avtalen inkluderar i regel återköpsrätt. Återköpspriset är typiskt bundet till värdestegringen.
Eventuella riskfaktorer och hur man bereder sig på dem
● Risk förknippad med hyresbetalning
− För att skydda investeringen köps tomter på vilka det finns eller byggs en byggnad vars värde är minst tredubbelt i förhållande till tomtens värde.
− Om hyresgästen inte betalar hyran enligt överenskommelse, kan hyresvärden använda hyresgarantin och realisera byggnaden på hyresområdet.
● Risk för räntehöjning
− En rejäl räntehöjning minskar nettoavkastningen, även om avtalens inflationsskydd och låneavtalens ränteskydd dämpar effekten av höjningen.
− Fonden kan också alltid bedöma nivån på den tillämpade skuldsättningsgraden och vid behov göra justeringar i den.
− I allmänhet stiger räntorna till följd av inflation eller inflationsförväntningar. Hyresindexvillkoret ger skydd mot detta.
● Risk för förändringar i tomtens värde
− Olika faktorer som kan realisera risken: planläggning, förorening, naturkatastrof, höjning av avkastningskravet, politisk eller geopolitisk risk.
− Riskerna minimeras genom omsorgsfull förhandsanalys och Due Dilligence.
Icke-uttömmande förteckning över risker.
Fondens portföljförvaltningsteam
Ville Vääränen, JM
Fondförvaltare, S-Banken Tomt Specialplaceringsfond
Ville har sammanlagt nästan åtta års erfarenhet av fastighetsbranschen, bl.a. finansiering, juridik vid
fastighetsarrangemang och portföljförvaltning. Ville har tidigare jobbat bl.a. som jurist och chef för företagskrediter samt som
fastighetsfondförvaltare för FIM:s tomtfonder.
Niklas Sopanen,
EMSenior Business Controller
Niklas ansvarsområde är ekonomisk förvaltning och rapportering. Han har nästan åtta års erfarenhet av revisorsuppgifter och ekonomisk fastighetsförvaltning. Han har tidigare arbetat som expert inom revision och ekonomikonsultation vid KPMG.
Ville Yrjölä, EM direktör, fastighetsfonder
Ville arbetade tidigare på Fennia Kapitalförvaltning där han hade olika positioner samt på Aberdeen Asset Management. Han har varit fondförvaltare, controller, revisor och verkställande direktör för ett fondbolag. Han har över tio års erfarenhet av fastighetsfonder och har jobbat på FIM sedan 2020.
Heidi Ketolainen, JM, PK, VH
Direktör, Transactions, Finance and Controlling
Heidi arbetade tidigare som direktör för förvaltning och juridiska
ärenden samt som verkställande direktörens ställföreträdare på Fennia
Kapitalförvaltning. Hon har arbetat inom branschen sedan 2002 inom
olika uppgifter, bl.a. på Roschier Advokatbyrå, Lemminkäinen och
Hypo.
Viktig information
Materialet har sammanställts av:
• FIM Kapitalförvaltning Ab (FO-nummer 0979133-9), huvudbransch: förvaltning av placeringsfonder och alternativa investeringsfonder samt kapitalförvaltning och sammanhörande tjänster (nedan FIM)
• Adress: Mikaelsgatan 9, 00100 Helsingfors, Kundtjänst 09-6134 6250, www.fim.com
• Bolaget är registrerat i Patent- och registerstyrelsens handelsregister och har beviljats auktorisation enligt lagen om placeringsfonder och lagen om förvaltare av alternativa investeringsfonder.
• Bolagets verksamhet övervakas av Finansinspektionen (Snellmansgatan 6, PB 159, 00101 Helsingfors, www.finansinspektionen.fi).
Tjänsteleverantör:
• FIM Kapitalförvaltning Ab (FO-nummer 0979133-9), huvudbransch: förvaltning av placeringsfonder och alternativa investeringsfonder samt kapitalförvaltning och sammanhörande tjänster
• Adress: Mikaelsgatan 9, 00100 Helsingfors, Kundtjänst 09-6134 6250, www.fim.com
• Bolaget är registrerat i Patent- och registerstyrelsens handelsregister och har beviljats auktorisation enligt lagen om placeringsfonder och lagen om förvaltare av alternativa investeringsfonder.
• Bolagets verksamhet övervakas av Finansinspektionen (Snellmansgatan 6, PB 159, 00101 Helsingfors, www.finansinspektionen.fi).
Uppgifterna i detta material är informativa till sin karaktär och ska inte betraktas som en uppmaning att genomföra affärstransaktioner avseende ett enskilt finansiellt instrument.
FIM ansvarar inte för transaktioner som gjorts utifrån detta material. Investeringsverksamhet är alltid förknippad med ekonomiska risker och kunden ansvarar själv för de ekonomiska konsekvenserna av sina investeringsbeslut och deras inverkan på beskattningen.
Avkastningen kan utebli och det investerade kapitalet gå förlorat.
Det finansiella instrumentets historiska utveckling avgör inte nödvändigtvis den framtida utvecklingen. Innan kunden fattar investeringsbeslut ska denne omsorgsfullt ta del av investeringsmarknaden och olika investeringsalternativ. Kunden ska vid behov vända sig till sin skatteexpert eller en annan konsult inom affärsverksamhet eller placeringstjänster. Ytterligare information om beskattning finns också på www.skatt.fi.
Detta material utgör inte någon investeringsanalys, utan det är marknadsföringsmaterial från FIM. Framtagandet av detta material står därmed inte under regler och stadgar som gäller investeringsanalysens oberoende och de handelsbegränsningar som ingår i denna reglering. Informationen i detta material utgör inte heller investeringsrådgivning enligt lagen om investeringstjänster. Vid utformandet av materialet har inte mottagarens ekonomiska ställning eller andra omständigheter i den personliga situationen beaktats, utan syftet med materialet är att ge allmän information om finansiella instrument/marknader/investeringsverksamhet som presenteras i materialet och därmed fungera som marknadsföringsmaterial för de finansiella instrument/marknader/investeringsåtgärder som materialet behandlar.
Den information om tjänsteleverantören som lagen om investeringstjänster kräver, information om distansförsäljning enligt konsumentskyddslagen och beskrivningar av de risker som ansluter sig till finansiella instrument finns tillgängliga på www.fim.com. Kunden uppmanas ta del av denna information innan denne fattar investeringsbeslut.
Detta material är endast avsett för den namngivna mottagaren. Mottagaren har inte rätt att överlåta, kopiera, reproducera eller på annat sätt överföra detta material till tredje part utan FIM:s samtycke. Upphovsrätten © till detta material och alla andra immaterialrättigheter tillhör FIM, och alla rättigheter har förbehållits i alla länder.
Detta material eller kopior av det får inte distribueras i USA eller till en mottagare i USA i strid med amerikansk lagstiftning. Distribution av materialet i USA kan betraktas som en förbrytelse mot dessa lagar.
Telefonsamtal med FIM:s representanter kan spelas in och användas vid avgörande av tvister.
Bilagor
Exempel på hur fondens avkastning fastställs
LTV = Loan to Value, beloppet av främmande kapital
*Den förväntade avkastningen är inte ett löfte om avkastning. Investeringarnas värde kan stiga eller falla och investerarna kan förlora de medel eller en del av de medel som de har investerat.
Avkastningsmål 5 %
Exempel på skuldens inverkan, finansieringens pris 2 %
Exempel på skuldens inverkan, finansieringens pris 3 %
Investering
Nivån på avkastningen av tomthyror i allmänhet
(% p.a.)
Beräkningen innehåller en uppskattning av den
genomsnittliga avkastningen (% p.a.)
Bostadstomter 4,0–8,0 4,5
Företagstomter 4,0–7,0 5,0
Bostäder 3,0–5,0 4,0
Fondens kostnader* Uppskattning i genomsnitt
(% p.a.)
Förvaltningsavgift
(beroende på serie, av NAV) 0,5–0,9
Fondens övriga avgifter
(för alla serier, av GAV) 0,3–0,8
*Se kostnadsfördelningen s. 18
Avkast- ning på fondens invester-
ingar
Hävstångseffekt på fondens avkastning
LTV 10 % LTV 20 % LTV 30 % LTV 40 % LTV 50 %
3 %
3,1 % 3,3 % 3,4 % 3,7 % 4,0 %
4 %
4,2 % 4,5 % 4,9 % 5,3 % 6,0 %
5 %
5,3 % 5,8 % 6,3 % 7,0 % 8,0 %
6 %
6,4 % 7,0 % 7,7 % 8,7 % 10,0 %
Avkast- ning på fondens invester-
ingar
Hävstångseffekt på fondens avkastning
LTV 10 % LTV 20 % LTV 30 % LTV 40 % LTV 50 %
3 %
3,0 % 3,0 % 3,0 % 3,0 % 3,0 %
4 %
4,1 % 4,3 % 4,4 % 4,7 % 5,0 %
5 %
5,2 % 5,5 % 5,9 % 6,3 % 7,0 %
6 %
6,3 % 6,8 % 7,3 % 8,0 % 9,0 %
Den avkastningsbaserade provisionen*
● Den avkastningsbaserade provisionen tas ut utifrån fondens avkastning under kalenderåret
● Den avkastningsbaserade provisionen är 20 % av den andel av fondens totala avkastning som överstiger 6,0 % (räknas av NAV- värdet)
− För att skydda investeraren i en miljö med mycket exceptionella värdefluktuationer används ett tvåårigt rullande maximivärde för den avkastningsbaserade provision som tas ut. Den maximala provisionen för ett granskningsår är 20 % av den avkastning som beräknats från ingången av det föregående kalenderåret.
− Beroende på vilket som är mer gynnsamt för investeraren uppbärs den mindre summan av följande: normal avkastningsbaserad provision eller 20 % av den totala avkastningen under två år.
Fondens avgiftsstruktur
*) En mer ingående beskrivning av fondens avgifter finns i det gällande fondprospektet som finns tillgängligt på FIM:s webbplats.
Serie Investering (EUR)
Avgift för teckning av NAV
Förvaltningsavgift av NAV
Avgifter för inlösen (inlösentidpunkt)
Avkastningsbaserad provision
1 år 2 år 3 år 4 år 5–10
är
11–x år
A Från 200 € 1,5 % 1,2 % 5 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 20 % av en avkastning
på över 6 %
B Från 100 000 € 0,5 % 0,8 % 5 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 20 % av en avkastning
på över 6 %
C Från 5 000 000
€ 0,0 % 0,5 % 5 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 20 % av en avkastning
på över 6 %
● fastighetens underhållskostnader/bolagsvederlag
● kostnader för anskaffning och försäljning av fastigheten
● fastighetsskatt, om den inte ankommer på hyresgästen
● fondens kostnader för främmande kapital (räntekostnader m.m.)
● bokföring och revision av fastighetsobjekten
● fondens revision
● kostnader för utvärdering som görs av en certifierad fastighetsvärderare
● totalrenoveringar (behovet aktiveras i balansräkningarna)
● övriga kostnader för fastighetsinnehavet
● avgifter till förvaringsinstitutet
● avgifter för bostadsförmedling, annons- och reklamkostnader
● Due Diligence- och rådgivningskostnader samt andra kostnader.
● kostnader för portföljförvaltning (löner, uppföljning av fastighetsbeståndet, analys av nya objekt och
marknadsuppföljning)
● värdeberäkning och kostnader för upprätthållande av andelsregister
● ordnande och övervakning av portföljförvaltningen
● riskhantering
● andra förvaltningskostnader
Fondens och Fastighets Ab:s kostnader: Kapitalförvaltningsbolagets kostnader:
Fondernas kostnadsfördelning
Exempel på kostnader*:
*) Kostnadsfördelningen är inte uttömmande, utan avsedd att vara riktgivande.
Fondens risker 1/2
Fennia Kapitalförvaltning Ab:s styrelse har bedömt branschrisken, risken i anslutning till investeringsobjekt, den geografiska risken, risken förknippad med uthyrningsverksamhet, marknadsrisken, den operativa risken, likviditetsrisken, finansieringsrisken, motpartsrisken och risken för force majeure samt fastställt ändamålsenliga och effekt iva arrangemang, förfaranden och tekniker, med hjälp av vilka Fennia Kapitalförvaltning Ab, som ansvarar för fondens förvaltning, i realtid kan hantera de risker som hänför sig till fonden samt säkerställa att de gränser som fastställs för totalrisken i lagen om placeringsfonder och fondens stadgar iakttas.
Branschrisk
● Med branschrisk avses på vilket sätt hyresgästernas branschutveckling i fondens fastighetsobjekt (tomter och andra markområden) inverkar på fondandelens värde.
● Branschrisken hanteras genom att i spridningen av fondens investeringsobjekt beakta bland annat det ömsesidiga förhållandet mellan markområden och bostäder samt markområdenas användningssyfte. Iakttagandet av investeringsstrategin i placeringsverksamheten och övervakningen av att den iakttas är det viktigaste sättet att också hantera branschrisken. Till hanteringen av branschrisken hör också att förutse de följder som orsakas av det allmänna läget på marknaden för fastighetsfonder eller av marknadens anseende.
Risk i anslutning till investeringsobjekt
● Med risk i anslutning till investeringsobjekt avses en betydande nedgång i värdet på en tillgångspost som orsakas av att egenskaperna hos något av fondens fastighetsobjekt (tomt, annat markområde, bostads- eller fastighetsaktiebolagsaktie) försvagas.
Portföljen kan bestå av en eller flera fastighetsinvesteringar eller fastighetsvärdepapper i anslutning till fast egendom, vilket innebär att händelser som gäller en enskild fastighet eller ett enskilt fastighetsvärdepapper i betydande grad kan inverka på fondens avkastning.
Geografisk risk
● Med geografisk risk avses en risk i anslutning till fondens fastighetsinvesteringar inom ett visst geografiskt område, vilket innebär att de ekonomiska förhållandena i investeringsobjektets geografiska område kan ha betydande och oförutsedd inverkan på avkastningen på fondens investeringar och på likviditeten. Merparten av fondens investeringar ska placeras i fastigheter i Finland eller i fastighetsvärdepapper som hänför sig till sådana fastigheter. De ekonomiska och politiska förhållandena i Finland har således en betydande inverkan på avkastningen på fondens investeringar och på likviditeten. Fonden kan utan begränsningar placera sina tillgångar i olika regioner i Finland. Den geografiska risken minskas genom att diversifiera investeringar i Finland geografiskt i enlighet med strategin. Risken minskas också av att fondens fastighetsinvesteringar huvudsakligen finns i stora städer och tillväxtcentrum.
Risk förknippad med uthyrningsverksamhet
● Med risk förknippad med uthyrningsverksamhet avses risk för att fonden inte lyckas hyra ut de förvärvade tomterna, andra markområden eller lägenheter eller andra lokaler som förvaltas med hjälp av bostads- eller fastighetsaktiebolagsaktier eller att dessa inte kan hyras ut till förväntad hyresnivå. Beträffande alla fastighetsinvesteringar utgör eventuella störningar i hyresbetalningen en del av risken förknippad med
uthyrningsverksamheten och störningar utgör även en likviditetsrisk. Uthyrningen av tomter och andra markområden sker vanligtvis genom ett långvarigt hyresavtal vid förvärvstidpunkten, vilket innebär att riskerna förknippade med uthyrningsverksamheten är avtalstekniska till sin natur och/eller ansluter sig till att ett avtal avbryts innan avtalstiden löper ut. Fonden bedömer och beaktar risken förknippad med uthyrningen av investeringsobjektet redan vid förvärvstidpunkten.
Marknadsrisk
● Med marknadsrisk avses risk för förlust som hänför sig till fonden och som beror på variationer i marknadsvärdet på fondens investeringsobjekt. Variationer orsakas av förändringar i marknadsvariablerna, till exempel räntor, inflation, förändringar på investeringsmarknaden, eller i lagstiftningen. Fonden är exponerad för marknadsrisk i fråga om dess investeringsobjekt och omvärld. Fondens andelsägare bär risken som beror på värdeförändringar i investeringsobjekten samt däri ingående påföljder.
Faktorer som bör beaktas i investeringsbesluten
Fondens risker 2/2
Operativ risk
● Med operativ risk (verksamhetsrisk) avses risk för förlust som orsakas fonden på grund av att det bolag som förvaltar fonden har otillräckliga interna förfaranden, brister eller externa händelser i anslutning till personer eller system och i vilken ingår en juridisk risk och avtalsrisk samt risk som beror på de handels-, clearing- och värdebestämningsförfaranden som använts på fondens vägnar. En operativ risk kan, om den realiseras, ha en betydande negativ inverkan på värdet och avkastningen på fondens fondandel.
Likviditetsrisk
● Med likviditetsrisk avses risk för att en position i fondens investeringar inte kan säljas, omvandlas till pengar eller stängas till låga kostnader inom en tillräckligt kort tid och att detta äventyrar fondens förmåga att sköta inlösen av andelar då andelsägaren så kräver. Likviditetsrisk uppkommer delvis av fondens öppna karaktär; investeringar i fonden kan göras varje kvartal och inlösen varje halvår. Likviditetsrisken realiseras också då fonden får eller mister stora mängder förvaltade tillgångar på en gång.
Finansieringsrisk
● Med finansieringsrisk avses risk som hänför sig till täckning av ett långvarigt finansieringsbehov, i vilket ingår risk som avser finansieringskällorna. Finansieringsrisk uppstår också då investeringarnas och skuldernas maturitet avviker från varandra, till exempel när fonden finansieras med kortfristiga krediter fastän investeringarna är långfristiga.
Motpartsrisk
● Med motpartsrisk avses risk för förlust i fonden till följd av att transaktionens motpart försummar sina skyldigheter. De motpartsrisker som identifierats i fondens verksamhet hänför sig till exempel till investeringar, uthyrning, försäkring, finansiering, KHK-utvärdering, bokföring, system osv. Olika motparter är således finansiärer, investerare, kreditgivare och tjänsteleverantörer.
Samhällelig risk
● Med samhällelig risk avses risk som orsakas av samhälleliga, statliga eller institutionella beslut, vilka ofta har kollektiva effekter och som förutom fondens affärsverksamhet även påverkar verksamheten hos andra inom samma bransch eller i samma affärsverksamhet. En sådan risk kan till exempel bero på ändringar i planläggningen, politiska beslut eller det politiska klimatet, ändringar i regleringen (i Finland, EU eller någon annanstans) eller ändringar i beskattningen.
Risk för force majeure
● Med risk för force majeure avses risker på grund av oförutsedda och övermäktiga händelser som påverkar fondens verksamhet. Sådana risker kan vara till exempel naturkatastrofer, uppror, krig, terrordåd och arbetskonflikter. Risken för force majeure, om den realiseras, kan inverka på fondens värde och därigenom även på fondandelens värde.
Fondens verksamhet kan också vara förenad med risker som inte har kunnat identifieras. Sådana risker kan ha en betydande inverkan på fondens värde och avkastning. All investeringsverksamhet är förknippad med risk för att de investerade medlen går förlorade. En mer ingående beskrivning av riskerna och hanteringen av dem finns i det gällande fondprospektet.
