Dnr 2010/409 KS 203
Antagandehandling 2014-05-09
luvan, Tureberg
2
Innehåll
Tillägg till planbeskrivning 3 Handlingar 3 Bakgrund och syfte 3 Tidigare beslut 3
Förutsättningar 3
Mark och topografi 3
Gällande planer 3
Luft-, mark-, och ljudföroreningar 3 Förfarandet och miljöbedömning 4
Förändringar och konsekvenser 4 Användning av kvartersmark 4 Utformning av kvartersmark 4 Administrativa bestämmelse 4
Tillägg till genomförande-
beskrivning 6
Organisatoriska frågor 6
Tidplan 6
Genomförandetid 6 Huvudmannaskap 6 Fastighetsrättsliga frågor 6 Tekniska frågor 6 Ekonomiska frågor 7
2014-05-09 Dnr 2010/409 KS.203 3
Tillägg till planbeskrivning
Handlingar
• Plankarta med planbestämmelser
• Plan- och genomförandebeskrivning
• Särskilt utlåtande, samrådsredogörelse 1 och 2
• Bilaga: ritningar till möjliggjord utfartslösning för Topphatten 5 och Turkosen 15.
Bakgrund och syfte
Fastigheterna i planområdet ska få större byggrätt och en ny fastighet kunna styckas från Topphatten 10. Samtidigt ska utfart ordnas för Topphatten 5 och därigenom också för Turkosen 15. Fastighe- terna är i behov av en utfartsväg till Sandåsvägen eftersom Backvägen (idag bestående av en trappa) är för brant. Totalt fem fastigheter ska få köpa en bit mark av kommunen.
Tidigare beslut
Kommunstyrelsens plan- och exploateringsutskott beslutade 2012-01-31 §16 att förnya kommun- ledningskontorets tidigare uppdrag att påbörja ett planarbete med att ändra detaljplanen för Topp- hatten och Toppluvan. Uppdraget ska bedrivas i enlighet med PBL (2010:900).
Förutsättningar
Planområdet är beläget väster om Strandvägen och söder om Sollentunavallen i kommundelen Tureberg och består av kvarteren Topphatten och Toppluvan. Planområdet omfattar ca 3 hektar och innehåller i dagsläget 23 tomter med småhus-
bebyggelse. Topphatten 10 som ska styckas av har i dagsläget en tomtarea på ca 1700 kvm. Topphatten 5 behöver mark intill Sandåsvägen och från Topp- hatten 10 för att tillgängligheten till fastigheten ska förbättas och en lämplig utfart från två fastigheter ska kunna ordnas.
Mark och topografi
Marken som består av grus på morän är kuperad och höjer sig från Strandvägen i öst till Utsiktsvä- gen i väst.
Gällande planer
För området gäller detaljplan nr 216 med be- slutsdatum 1976-09-06 som nu ändras i vissa avseenden. Planen anger bl.a. att kvartersmark ska användas för bostadsändamål, att byggnader ska uppföras fristående och att varje fastighet får be- byggas med en våningsyta som motsvarar högst en femtedel av tomtarean. Vidare får huvudbyggnad innehålla max en lägenhet.
Både kvarteret Topphatten och Toppluvan (med Planområdet, översiktskarta
undantag för Toppluvan 2 och 11) omfattas av varsin fastighetsplan, tomtindelning 0163-T614- A2 respektive 0163-T612-A2, med beslutsdatum 1978-10-04 respektive 1978-07-28. Fastighetspla- nerna som nu delvis ändras innebär att varje fastig- het ska utgöras av en och samma fastighet.
I kommunens översiktsplan beskrivs hur kommu- nen bör förhålla sig till villastaden när kommunen utvecklas. Ett särskilt förhållande mellan bebyg- gelse och grön lummighet ses som viktig för vil- lastadens karaktär. Normalt bör tomter under 800 kvadratmeter inte förekomma utan planläggning, nya byggnader bör anpassas till tomtens naturliga topografi (särskilt viktigt när tomterna blir min- dre), byggnadsarean bör inte överstiga en femtedel av tomtarean eller maximalt 200 kvadratmeter och huvudbyggnad bör inte innehålla fl er än två lägenheter. Vidare bör minst en taktäckt bilupp- ställningsplats rymmas inom byggrätten.
Luft-, mark-, och ljudföroreningar
Luftkvaliteten är acceptabel inom planområdet.
Det fi nns en utpekad risk för markförorening inom Topphatten 11 som ska beaktas (ID nr F0163-0003). Innan ev. schakt- eller sanerings- arbeten påbörjas på förorenade områden ska an- mälan göras till miljö- och hälsoskyddsnämnden enligt 28 § förordning (1998:899) om miljöfarlig verksamhet. Det fi nns generellt risk för radonföre- komster i kommunen.
Trafi kbullret på platsen överskrider inte riktvär- dena 55 dB(A) ekvivalent och 70 dB(A) maximal ljudnivå utan att kravet på en tystare baksida är uppfyllt.
4
En ny villatomt inkl. bebyggelse möjliggörs samtidigt som små markområden görs om från allmän plats till kvartersmark. Markområdena bedöms inte ha något allmänt intresse, det är fortfortfarande möjligt att röra sig utmed sluttningen i norr och korsningen i söder försämras inte. Planerad förändring är av begränsad storlek och betydelse.
Förändringar och konsekvenser
Planen medför att fastigheter inom kvarteren Topp- hatten och Toppluvan får större byggrätt. Topphatten 1, 5, 8, 10 (nuvarande beteckning) och 13 ska köpa kommunal mark som görs om från allmän plats till kvartersmark. Topphatten 5 tillsammans med Turko- sen 15 får möjlighet att anordna en gemensam utfart till Sandåsvägen, delvis på mark som idag tillhör Topphatten 6 och Topphatten 10. Topphatten 10 kan med mark från Tureberg 29:52 delas upp i två fast- igheter om minst 800 kvm. På stamfastigheten kan garage uppföras intill den nya gemensamma utfarten från Topphatten 5 och Turkosen 15.
Användning av kvartersmark
Viss mark intill fastigheterna Topphatten 5, Topphat- ten 10 samt Topphatten 1, 8 och 13 görs om från all- män plats till kvartersmark. Norr om de sistnämnda fastigheterna görs inte hela remsan i underliggande plan om till kvartersmark. En passage kvarstår såle- des mellan befi ntligt stängsel på fastigheten Tureberg 29:52 och tomtgräns mot Topphatten 1-13.
Utformning av kvartersmark
Största tillåtna byggnadsarea ändras. En femtedel av tomtarean, max 200 kvm, får bebyggas. Detta för att anpassa byggrätten till vad som är vanligt i kommun-
ens villaområden. I övrigt återges, med några undan- tag, samma bestämmelser som i detaljplan nr 216.
Prickmark och plusprickad mark
Delar av prickmarken (dvs mark som inte får bebyg- gas) i underliggande detaljplan nr 216 upphävs i kvarteret Topphatten. Mot Nytorpsvägen sträcker sig prickmarken i fortsättningen endast ca 10 meter in från gatan. Mot norr upphävs prickmark på fastighe- terna Topphatten 1, 8 och 13 eftersom dessa fastig- heter utvidgas i samma väderstreck. Istället prickas i stort sett all mark (6 m) som tillförs fastigheterna.
Den plusprickade marken intill Sandåsvägen ger Topphatten 10 möjlighet att bygga ett garage inklu- sive eventuellt erfoderliga stödmurar. Byggnadshöj- den ska inom detta område mätas på fasad mot öst och får ej överskrida 2,6 m (nockhöjd högst 4,0 m som i resten av planområdet).
Antal tomter, tomtarea och gemensamhetsanlägg- ning
Topphatten 10 ska utökas med ca 36 kvm från Tu- reberg 29:52. Därefter ska området (se plankarta) utgöra en eller högst två fastigheter med en minsta tillåtna tomtarea om 800 kvm. En avstyckning från stamfastigheten Topphatten 10 innebär att en ny villatomt med ny byggrätt bildas. Topphatten 10 påverkas också av ny tomtindelning för Topphatten 5. Topphatten 5 och Turkosen 15 får möjlighet till utfart till gata på mark som reserveras för en gemen- samhetsanläggning.
Administrativa bestämmelse
Tomtindelning T614-A2 upphävs för nuvarande Topphatten 1, 5, 6, 8, 10 och 13. Topphatten 10 Ekvivalent ljudnivå orsakad av trafi k.
70< dB(A) ekvi.
65< <=70 60< <=65 55< <=60 50< <=55 <=50
Förfarandet och miljöbedömning
Planarbetet hanteras med s.k. enkelt planför- farande enligt 5 kap 7 § plan- och bygglagen (2010:900).
Inför att förslag till detaljplan eller fastighetsplan upprättas ska en bedömning göras om planen kommer att medföra en betydande miljöpåverkan.
Planändringen bedöms inte ge upphov till en be- tydande miljöpåverkan vilket medför att en mil- jöbedömning med tillhörande miljökonsekvens- beskrivning (MKB) inte kommer att göras.
Motiven till ställningstagandet är att förändringen har begränsad omfattning och marken är redan detaljplanelagd och ianspråktagen av bebyggelse.
2014-05-09 Dnr 2010/409 KS.203 5 U
T S I K T S V Ä G E
N N
Y T O R P S V Ä G E N Sektion A, med ny byggnad på nuvarande
Topphatten 10 i möjligt utförande (rödmarkerad linje).
OBS! ej exakt. Lutningen mellan befi ntlig byggnad på Topphatten 10 och ny byggnad på tillkommande styckningslott är brantare längre norrut. Det första våningsplanet på tillkommande huvudbyggnad kan hamna helt under nivån för grannens trädgård.
13 9
13
23
39
43 31 6
12
8
16 18
18
24
38
36 32 15
35
15
5
25
30
UT SIK
TS VÄ
GE N
BACKVÄ SANDÅSVÄGEN
NYTORPSVÄGEN
TOPPEN
TOPPLUVAN
TOPPHATTEN
7 12 2
7 1
11 6
2 9
11 4
6 3
3 4
18 1 1 15
1 8
3
10 5 2
4
1
2
13 9
13
23
39
43 31 6
12
8
16 18
18
24
38
36 32 15
35
15
5
25
30
UT SIK
TS VÄ
GE N
BACKVÄ SANDÅSVÄGEN
NYTORPSVÄGEN
TOPPEN
TOPPLUVAN
TOPPHATTEN
7 12 2
7 1
11 6
2 9
11 4
6 3
3 4
18 1 1 15
1 8
3
10 5 2
4
1
2
13 9
13
23
39
43 31 6
12
8
16 18
18
24
38
36 32 15
35
15
5
25
30
UT SIK
TS VÄ
GE N
BACKVÄ SANDÅSVÄGEN
NYTORPSVÄGEN
TOPPEN
TOPPLUVAN
TOPPHATTEN
7 12 2
7 1
11 6
2 9
11 4
6 3
3 4
18 1 1
15
1 8
3
10 5 2
4
1
2
SEKTION A.
Fotomontage med volymstudie av ny bostadsbyggnad i ett möjligt utförande på nuvarande Topphatten 10. OBS! ej exakt.
Bebyggelsestruktur med hänvisningslinje för Sektion A samt tänkbar ny bostadsbyggnad och garage på nuvarande Topphatten 10 (rödmarkerad linje). OBS!
ej exakt.
kommer efter planändringen kunna delas in två fast- igheter om minst 800 kvm vardera (se utformning av kvartersmark) om mark först köps från kommu- nen. En ny utformning av fastigheterna Topphatten 1, 5, 6, 8 och 13 slås fast genom en ny detaljpla- nebestämmelse (a1). Den nya tomtindelningen för Topphatten 5 påverkar Topphatten 6 (ca 1 kvm) och Topphatten 10 (ca 55 kvm). Topphatten 5 får genom planändringen en anslutning till gata. Även Turkosen 15 får möjlighet till utfart genom att en gemensamhetsanläggning garanteras utrymme.
Den nya tomtindelningen (genom fastighetsindel- ningsbestämmelse a1) är förenlig med 4 kap. 18 § plan- och bygglagen (2010:900) samt 3 kap. 1 § och 5 kap. 4 § fastighetsbildningslagen (1970:988).
Mellan Topphatten 1- 13 och befi ntligt stängsel i norr lämnas en passage med en minsta bredd på 1,6 meter och som ska vara tillgänglig för allmänheten.
6
Tillägg till genomförande- beskrivning
Organisatoriska frågor
Planärendet hanteras med tillämpning av enkelt planförfarande enligt 5 kap. 7 § PBL (2010:900).
Tidplan
4 juni 2014: Detaljplanens antagandeprövning i kommunstyrelsen.
Genomförandetid
Genomförandetiden i underliggande detaljplan nr 216 har gått ut. Planändringen medför en för- ändrad byggrätt varför genomförandetiden för ändringarna bestäms till 5 år från det datum då planändringen vinner laga kraft. Den del av under- liggande detaljplan nr 216 som berörs av planänd- ringen ges ny och samma genomförandetid, 5 år.
Huvudmannaskap
Kommunen är sedan tidigare huvudman för allmänna platser. Inom kvartersmarken svarar fastighetsägarna för genomförandet.
Fastighetsrättsliga frågor
Tomtindelning T614-A2 upphävs för Topphatten 1, 5, 6, 8, 10 och 13 i och med att denna detalj-
planeändring vinner laga kraft. En ny fastighetsin- delning för alla dessa fastigheter utom Topphatten 10 slås fast med en ny detaljplanebestämmelse (a1).
Topphatten 1 ska utökas med ca 215 kvm (den västra tomtgränsen förlängs med ca 6,1 m och den östra med ca 6,6 m ).
Topphatten 8 ska utökas med ca 168 kvm (den västra tomtgränsen förlängs med ca 6,9 m och den östra med ca 6,8 m).
Topphatten 13 ska utökas med ca 304 kvm (den västra tomtgränsen förlängs med ca 6,8 m och den östra med ca 7 m).
Topphatten 10 kan styckas av så att en ny villa- tomt med byggrätt tillkommer efter att ca 36 kvm tillförts från Tureberg 29:52. Området ska utgöra en eller högst två fastigheter och minsta tillåtna tomtarea är 800 kvm. Topphatten 10 avstår ca 55 kvm till Topphatten 5.
Topphatten 6 avstår ca 1 kvm till Topphatten 5.
Topphatten 5 ska utökas med ett markområde intill Sandåsvägen som i dagsläget tillhör Topphat- ten 6 (ca 1 kvm), Topphatten 10 (ca 55 kvm) samt Tureberg 29:52 (ca 13 kvm). Då även Turkosen 15 ska få möjlighet till utfart reserveras mark för en gemensamhetsanläggning för utfartsändamål inom de nya gränserna för Topphatten 5.
Turkosen 15 utanför planområdet får möjlighet till utfart till Sandåsvägen via Backvägen (där trappans
PLANSAMRÅD UNDERRÄTTELSE ANTAGANDE LAGA KRAFT
vilplan behöver justeras i läge) och en ny gemen- samhetsanläggning på nya Tophatten 5.
Fastighetsrättsliga åtgärder som blir aktuella i och med denna detaljplan initieras och bekostas av fastighetsägarna själva.
Tekniska frågor
För att utfart från Topphatten 5 till Sandåsvägen ska bli möjlig behöver ev. ett elskåp och en belys- ningsstolpe med tillhörande elkablar samt optoka- belnät fl yttas från nuvarande placering på Tureberg 29:52. Detta kan även beröra Topphatten 10 beroende på hur eventuellt garage byggs på plus- prickad mark intill Sandåsvägen. Att fl ytta sådana anläggningar är förknippat med en kostnad som ska täckas av de fastighetsägare som föranleder fl ytten av anläggningarna.
Den aktuella utfartslösningen för Topphatten 5 och Turkosen 15 som detaljplanen möjliggör re- dovisas i en bilaga till plan- och genomförandebe- skrivningen.
Ett genomförandeavtal ska tecknas med ägaren av Turkosen 15 avseende åtgärder inom allmän plats för utfart till Sandåsvägen.
Tillkommande fastighet (styckningslott från Topphatten 10) kan anslutas till de vatten-, avlopps- och dagvattenledningar som ligger i Back- vägen.
2014-05-09 Dnr 2010/409 KS.203 7 Det fi nns en utpekad risk för markförorening
inom Topphatten 11 som ska beaktas (ID nr F0163-0003). Innan ev. schakt- eller sannerings- arbeten påbörjas på förorenade områden ska an- mälan göras till miljö- och hälsoskyddsnämnden enligt 28 § förordning (1998:899) om miljöfarlig verksamhet.
Dagvatten från kvartersmarken sker idag genom infi ltration. Planområdet ingår i ett VA-verksam- hetsområde vilken innebär att Sollentuna Energi har ansvar att ta hand om dagvatten utanför kvar- tersmarken.
Befi ntliga VA-ledningar i Backvägen ska förnyas av Sollentuna Energi innan utbyggnad av utfart på- börjas inom detta område. Detta regleras i genom- förandeavtal för ny utfart för Turkosen 15.
Det fi nns generellt risk för radonförekomster i kommunen.
Ekonomiska frågor
En planavgift kommer att tas ut i samband med bygglovspliktiga åtgärder i enlighet med den av kommunfullmäktige antagna plantaxan.
Marköverlåtelseavtal mellan kommunen och Topphatten 1, 5, 8, 10 respektive 13 ska tecknas i samband med antagande av detaljplanen. Även ett genomförandeavtal avseende åtgärder inom allmän plats för ny utfart för Turkosen 15 ska tecknas av kommunen och berörd fastighetsägare.
Stefan Larsson, planarkitekt, kommunlednings- kontoret
