Vår affärside

M . KB

-. ,...

'·-.J

1994

Vår affärside

MKB erbjuder, i hela Malmö, ett brett utbud av bostäder som tillgodoser behovet av trygghet, trivsel och service i boendet.

MKB erbjuder kunden valmöjlighet i form av bostäder med varierande läge, standard, pris och flexibel servicegrad utan krav på kapitalinsats.

MKBs verksamhet baseras på affärsmässighet och långsiktighet.

Våra mål

MKBs uppgift

MKB ska vara en ledande aktör på bostadsmarknaden

i Malmö med målet att erbjuda ett attraktivt boende.

MKBs ekonomi

MKB ska ha en stark kapitalbas med en redovisad soliditet på minst 30%.

Qusterad soliditet: minst 50%.)

MKBs kunder MKBs kunder ska trivas i MKBs bostäder och områden.

MKBs kunder ska bo kvar länge.

MKBs kubder ska känna sig trygga och ha goda grannrelationer.

MKBs förvaltning

MKBs områden ska vara rena och snygga med trev- liga utemiljöer.

M KBs medarbetare MKBs medarbetare ska agera affärsmässigt och vara stolta över att arbeta inom företaget.

":i:'J\~r:~··

Jlll r~o•t

a.: ;!IJ'e".

~,..,.;.,:~a-··

"[ngclsk bulklos"

av O,dv. •n Ohrstr ~. ;-:.

Lc~e1 ost.orysgatan

o

Aret ^{• l}

sammandrag

• MKB förvärvade 94-12-20 samtliga aktier i AB Bunkeflobyggen från Malmö stad för en symbolisk köpeskilling av l kr. Bunkeflobyggen, som haft betydande ekonomiska problem under senare år, äger drygt 2000 lägenheter. Genom förvärvet ökade MKBs fastighetsvolym med ca 14 %.

• För att täcka undervärdet i Bunkeflobyggen har kommunen genom nyemission ökat moderbola- gets egna kapital med 225 M kr.

• Resultatet efter finansneuo för koncerne n blev en för- lust på -144 Mkr (92), varav M KB Fastighets AB:s redovisade vinst med 38 Mkr (92) och AB Bunke- flobyggen en förlust på -182 M kr (-1 7).

• Av Bunkeflobyggens förlust på -182 Mkr utgör 152 Mkr nedskrivning av fastigheter m ots varande ca 25% av bokfört värde.

• Oräknat nedskrivningen redovisar kon cernen en vinst på 8 Mkr (92).

• För 1995 bedöms resultatet före skatt öka till ca 50 Mkr.

Resultat i sammandrag

Bunkeflobyggen konsoliderat: fr o m 94-01-01

1994 1993

Intäkter 854 749

Resultat före avskrivningar 246 253

Avskrivningar -76 -72

Nedskrivning fastigheter

Bunkeflobyggen -152

Finansnetto -161 -89

Resultat efter finansnetto -144 92 Balansomslutning 3 65 8 2 706

soliditet, % 25 16

Bokfört fastighetsvärde kr/kvm 2 340 l 815

Investeringar 300 250

Förvaltad yta, 1000-tal kvm l 418 l 241 An tallägenheter 18 791 16 7 18

l

o

o

MKBsVD

Allan Karlsson

intervjuas av Mikael Hårde.

fristående ekonornijournalist.

1994 blev ett dramatiskt år for MKB. Resultatet pres- sades av höga vakansgrader och minskade intäkter.

Det är riktigt. Under slutet av 1993 och början av 1994 rasade uthyrningen och vi fick betydligt fler tomma lägenheter än vi hade räknat med i våra bud- getkalkyler. En vakansgrad på fem procent betyder ett intäktsbortfall på 35 Mkr för MKB. Det ger tyd- ligt utslag på resultatet.

Men märk väl att vi själva bidrog till att öka vakansgraden genom att ta itu med alla störande element som drar ner trivseln i våra bostadsområden.

Folk har således inte bara flyttat frivilligt utan vi har också aktivt hjälpt till att få bort många bråkstakar.

Under slutet av året kunde vi tydligt se hur dessa åtgärder gav ett positivt resultat. Vakansgraden i MKB-koncernens bestånd sjönk från 6,7 till 3,7 pro- cent. Under våren 1995 har läget förbättrats ytter- ligare och i dag är endast 2,8 procent av våra lägen- heter outhyrda.

Ser vi på året som helhet utvecklades dock MKBs resultat enligt budget, räknat före köpet av Bunkeflo byggen.

"Va-d är en rimlig vakansgrad i ett fastighetsbestånd som M KB s?

Jag tror aldrig någonsin att vi kommer under 1,5- 2 procent i snitt. Vi har nämligen oproportionellt många små lägenheter som av naturliga skäl blir genomgångs- bostäder för exempelvis yngre människor. I gengäld saknar vi medelstora familjelägenheter på bra lägen.

Men i det konjunkturläge som vi nu befinner oss i har denna skevhet i beståndet faktiskt varit en fördel eftersom många hyresgäster sökt sig till mindre och billigare lägenheter.

MKB budgeterade medvetet for ett lågt resultat 1994.

Nu tillkom köpet av Bunkejloby ggen, vilket ställde alla kalkyler på ända. Koncernen tvingades redovisa en for- lust på 144 Mkr sedan resultatet belastats med stora nedskrivningar.

3

IC..rJmok rc.:ocf ., T'lure T': c rr

~,.,

.. ""

Naturligtvis kan man säga att köpet av Blll1keflobyggen skedde vid en olycklig tidpunkt. Samtidigt har vår ägare, Malmö stad, klart dekla- rerat att det inte är aktuellt med något breddat ägande, eller en för- säljning av MKB, inom den när- maste f)rraårsperioden. Därmed har vi också tid på oss att ta itu med Bunkeflobyggens problem.

Bunkeflobyggen går med ett löpande underskott på drygt 20 Mkr om året.

Vad kan MKB göra for att vända den negativa utvecklingen?

Bunkeflobyggen har 2 000 lägen- heter av vilka drygt l 000 i ett svårhanterat bestånd som präglas av en mycket hård exploaterings- grad. Det är högt och tätt. Vi kommer nu att så snabbt som möjligt integrera Bunkeflobyggens verksamhet med vår egen förvalt- ningsorganisation som är mycket effektiv. Jag räknar med att detta skall kunna ske utan alltför många nyanställningar.

\'•') , ... ., ..... •'!'01

Ca hälften av Bunkeflobygg- ens lägenheter kan vi ta hand om utan större problem, men för den andra hälften måste vi hitta lös- ningar som kan göra området att- raktivt. Det här är en process som kommer att ta fYra till fem år.

Bunkeflobyggen blir en tung börda för MKB, men den hotar på intet sett vår övriga verksamhet.

Räcker de nedskrivningar på 152 Mkr som gjordes i Bunkeflobyggen under 1994?

Ja, det räknar jag med. Vi har nu gjort en anpassning av fastighets- värdena i hela koncernen, vilket även inneburit vissa justeringar i MKBs gamla bestånd. Efter dessa förändringar finns det enligt vår uppfattning ett övervärde på 1-1,5 miljarder kr i våra fastigheter.

Avkastningsvärderingen har gjorts efter mycket forsiktiga principer och jag vågar påstå att vi har mycket breda säkerhetsmarginaler.

4

Efter dessa justeringar har MKB en s oliditet på 25 procent , men ni vill nå högre?

Ja, vi anser att 30 procent är en lämplig nivå att sträva efter om vi skall kunna vara konkurrenskraf- tiga på marknaden.

En klart uttalad målsättning är att MKB skall expandera genom köp av fastigheter i Malmö s innerstad.

Under 1994 blev det inga forvärv.

Nej, av flera skäl valde vi att ligga lågt. För det första har vi inte hit- tat några riktigt bra objekt, och för det andra har vi inte velat anstränga våra resurser i ett läge där satsnin- gen på Potatisåkern kräver stora insatser.

Potatisåkern är Malmös kanske mest prestigefyllda bostadsprojekt. Mitt

under byggkris en uppfor MKB 162 exklusiva lägenheter på bästa läge vid Öresund. Kittlar det inte i magen?

Jag skall inte sticka under stol med att det har funnits ögonblick då även jag befarat att projektet skulle bli oss övermäktigt. Men idag, 8 månader före inflyttningen, är 94 av lägenheterna uthyrda och då har vi ännu inte hunnit gå igenom hela kön med sökande till områ- det. Vad som kanske är mest gläd- jande är att de största och dyraste lägenheterna, som kostar uppemot 15 000 kr i månaden, faktiskt har gått åt först.

Potatisåkern är en medveten

satsning på hög kvalitet, vilket

innebär att produktionspriset också

blir högt. I gengäld räknar vi med

att få ett minimum av underhåll

och reparationer, vilket ger lägre

(

l,

driftskostnader framöver. Just nu

är

Potatisåkern en anspänning, men det kommer att bli en bra affär, det

är

jag övertygad om.

Finns det inte risk for en hög om- flyttning i ett område med så här

höga hyror?

Nej, vi tror inte det. På Potatis- åkern flr hyresgästerna själva vara med och utforma lägenheterna.

Det är en tidskrävande och mödo- sam process för oss på MKB, men vi kalkylerar naturligtvis med att de som arbetat aktivt med sina lägenheter också blir oss trogna.

Den som flr chansen att inreda en riktigt fin våning, och kan skräd- darsy den efter sina egna värde- ringar, flyttar inte i första taget.

Där ligger en del av den framtida vinsten.

Hela MKBs affärside är att sätta kunderna, dvs hyresgästerna, i centrum. Det gäller såväl Potatis- åkern som våra mer svårhanterliga fastigheter.

Mycket av arbetet i våra pro- jektområden går ut på att bygga upp sociala nätverk för att därige- nom skapa en stabil hyresgäst- sammansättning. Trivs man i sitt bostadsområde stannar man gärna.

Om satsningen på Potatisåkern blir en framgång, finns det då anledning att satsa på ett ökat bostadsbyggande i Malmö?

Nej. Vi kan inte bortse från att tiderna har förändrats. I dag är köpkraften sämre, samtidigt som boendekostnaderna, realt sett, har stigit med 30 procent sedan 80- talet. Skall vi bygga nytt måste det ske väldigt selektivt.

5

MKB har under de senaste åren rationaliserat verksamheten hårt.

Är ni fordiga nu eller finns det ut- rymme for fortsatta besparingar?

Under 1994 fick 50 fastighetsarbe- tare lämna företaget. Vi ser nu över tjänstemannaorganisationen och alla våra rutiner. I ett företag som utvecklats under lång tid finns det alltid utrymme för besparingar.

Dessutom räknar vi med att på sikt kunna pressa driftskostnaderna ytterligare, bl a på energisidan.

MKB inforde under 1994 ett system med hyresrabatter som initialt kos- tade koncernen drygt l O Mkr. Sam- tidigt fastställdes hyrorna i ett treårs- avtal. Har ni kunnat utläsa några effekter av dessa satsningar?

Ja, verkligen! De positiva effekterna blev betydligt större än vi hade räk- nat med. D et är uppenbart att våra hyresgäster vill kunna planera sin ekonomi på lång sikt. Kanske är det dags att modernisera hyreslagen och göra det möjligt att sluta långa individuella avtal, vilket faktiskt skulle medge rejäla rabatter till de boende.

MKB räknar med en kraftig resul- tatuppgång under 1995. Vinsten väntas öka till 50 Mkr. Hur är detta möjligt ?

Rensat & ån engångsposter blev

re~ultatet 8 Mkr under 1994. På

grund av hyresrabatterna fick vi i

praktiken ingen hyreshöjning alls

under förra året. Men 1995 stiger

hyrorna med 2,8 procent i snitt,

samtidigt som uthyrningen i våra

fastigheter ökar. Därtill kommer

helårseff ekten av vidtagna bespa-

ringar. Konstigare än så är det inte.

Kunden i centrum -en vinnande

företagsfilosofi

- Synsättet att klart och tydligt sätta kunden i centrum är bara en naturlig utveckling av den väg vi redan slagit in på, framhåller VD Allan Karlsson. Vi har de senaste fyra åren byggt upp en stark hus- värdsorganisation; en inriktning som visat sig vara helt rätt. Nu är vi mogna att ta nästa steg, som innebär att husvärdarna stärks ännu mer i sin roll som företagets

"frontlinje" i direktkontakt med våra kunder.

Kundernas behov och syn- punkter ska numera

,.

da, som var och en bidrar med sina tjänster och kunskaper.

Husvärdsiden ska utvecklas - Vi strävar efter en så platt orga- nisation som möjligt och därmed är det viktigt med delegerat resul- tatansvar, säger Allan Karlsson.

Varje bostadsområde har sina egna förutsättningar och verksamheten bör därfö r inte centralstyras. Ad- ministrationen av bostadsområdena ska istället utformas individuellt,

gärna ihop med de boende. Sunt förnuft och servicekänsla är viktiga faktorer i det arbetet.

Målet med den nya arbets- inrikt ningen

är

givetvis att fa så många nöjda kunder som möjligt.

Här har satsningen på husvärdarna visat sig vara n ågot av det bästa som h änt MKB.

- Dessa kreativa, orädda och ofta unga personer har berikat företaget oerhört, berömmer Allan Karlsson. Just nu är de flesta husvärdarna män, men jag ser gärna att fler kvinnor upptäcker detta jobb, som vi kommer att fortsätta att utveckla.

H usvärdsjobbet har inte mycket gemensame med gamla ciders vaktmästare. Istället kan det liknas vid något av en egenföreta- gare eller entreprenör som kräver såväl servicekänsla som bred all- mänkunskap, parad med visst tek- niskt och ekonomiskt kunnande.

H usvärdarna gör inte allt job b själva, utan köper tjänster i högre

grad än tidigare, vilket styra hela M KB s verk-

samhet. Men, precis som spelarna i ett fot- bollslag behöver trä- nare, massörer och materialförvaltare för

Under \lintern har MKB med hjälp av gjort driften både ef- fektivare och billigare.

att göra bra ifrån sig i en match, behöver MKBs husvärdar spe- cialiserade stödtrupper.

Dessa utgörs av företa- gers alla övriga anställ-

Raka Rör-proi e ktct utsatt sin organiso- t;on (or en ndrgt!Jngen granskning i syfte att eff e ktivisera verksamheten.

Malet cir att ytterligare stärka husvär- darnas roll ^och att i ånn11 hågre grad inrikta v erksamheTen på ou: sätto kun - de rnas behov oc/1 önskem61 i cP-ntrum.

Bella Danowsl<y, Malmö

6

Hela organisa-

tionen synas

En översyn av hela or- ganisationen och arbers-

rutinerna p åbörjades i

slutet av 1994. Det

nya kundcentrerade

synsättet arbetas fram gemensamt i arbetsgrupper inom det s k Raka

Rör~projektet.

När projektet avslu- tas, räknar Allan Karlsson med att företaget troligen har högst 175- 200 anställda.

- Vi har då rationaliserat så långt jag tror att det är möjligt just nu. V ad som därefter möjligen kan återstå är att se över vad som kan sparas in på driften och under- hållskostnaderna.

- Personliga initiativ är oer- hört viktiga för vår fortsatt a ut- veckling, och av erfarenhet vet jag att sådana fmns i rikligt mått här i företaget. MK.Bs personal har visat en fantastisk tillförsikt, lojalitet och en otrolig kämparanda. Det stärker oss självklart, men gör det samtidigt tragiskt och svårt vid de tillfällen då det krävs att vi måste skiljas från en del av dem.

satsning på långsiktigt boende - Att skaffa sig en kundmedveten arbetssyn är något vi alla måste arbeta mera på. Den processen be- höver tid, vilket kräver största res- pekt, understryker Allan Karlsson.

Hela branschen har utsatts för en formlig revolution de senaste åren.

Förvandling en har gått från myn- dighetstänkande till kundtänkande och ställt många invanda begrepp på huvudet.

Försäljningssidan är en av den nya organisationens stödfunktioner som kommer att behöva insatser, bl a när det gäller att förändra rutinerna. Arbetet måste dessutom i ännu högre grad än tidigare

in~

riktas på att förbättra långsiktig- heten. Med rätt sorts kunder till rätt bostadsområde ökar kvar- boendet på sikt. Det minskar före- tagets kostnader, vilket i sin tur

påverkar hyresnivån gynnsamt.

Bunkeflobyggen köptes under året upp av MKB och målet är nu att så snabbt som möjligt

total~

integrera dess bostadsbestånd med MKBs. Integreringen innebär givetvis att samma förvaltnings- filosofi och positiva husvärds- system införs som i resten av MKB.

Kunden avgör -inte vi Kundernas möjligheter att styra sitt eget boende ges också större

betydelse. MKBs filosofi är att

till~

handahålla ett brett utbud av

val~

möjligheter, oavsett om kunden kan eller vill betala litet eller mycket för sitt boende.

Som ett av de första bostads- företagen, har MKB hävdat att boendet bör vara billigare i sämre lägen, t ex i miljonprogramsom- rådena, än i de mer attraktiva, som exempelvis Potatisåkern. Därmed ges kunden större möjligheter att bestämma var han eller hon vill bo och avgöra om man vill betala extra för de fördelar som ett mer utrus- tat bostadsområde kan erbjuda.

7

Större valmöjligheter bidrar till att underhållskostnaderna kan minskas. Nöjda kunder är rädda om sina lägenheter och sin boen- demiljö. Trivs kunderna, d v s hyresgästerna, så bor de inte bara kvar länge i sina bostäder, de med- verkar även till att sprida ett gott rykte om MKB.

Trivsel, trygghet och service är de honnörsord som karaktäriserar MKBs verksamhet. D essa kom- pletteras med val möjligheter som låter kunderna påverka och sätta

"D·:c!'l'~·' l">"'

,...,, . )r)

r\..rt "J.,

Aut•ltlcrt . .,_;J .: l!

prägel på både bostad o ch boende.

- H yresgäster är inget kollek- tiv som man kan dra över en kam, understryker Allan Karlsson. De har samma typ av krav och

för~

väntningar som de som valt egna- hemsboende. Vi ska hjälpa till att infria förväntningarna på olika sätt. I anslutning till Raka Rör- projektet har vi därför påbörjat en utredning om hur kundansvaret för lägenhetsunderhållet och för- brukningskostnaderna kan stärkas.

D ärmed hoppas vi kunna göra

MKB ännu attraktivare för både

befintliga och blivande hyresgäster.

"'lf'H( ., ... ;;,,

t:~ & liola•~ aH.:~

~ ~ '1,.

"'**"

r.wlpb;lit>

Kort om Malmö

Malmö är Sveriges tredje stad med 238.000 invånare och 9000 företag. Under en period från mitten av 19 70-talet till tio år senare, förlorade Malmö många

~yttare

till kranskommunerna.

Sedan har trenden vänt och stadens befolkning har åter ökat; med över tusen personer årligen.

Dagens fördelar

Malmö-regionen har redan idag många goda förut- sättningar. Malmö är Sveriges port till kontinenten,

Köpenhamn finns på pendelavstånd, Öresunds- regionen utvecklas till att bli en alltmer samman- hållen enhet. Malmö har fördelar som korta avstånd, bra infrastruktur och ett milt klimat. Allt utgör posi- tiva delar i en totalbild av Malmö som ibland tycks präglas mer av dagsaktuella problem än av längre och mer optimistiska framt_idsperspe ktiv.

Malmös framtida möjligheter Både från vanliga Malmöbors synvinkel och från Malmö-företagarnas horisont är det nog Malmös

möjligheter i framtiden som väcker de största förhoppningarna. Sveriges EV-medlemskap och byggandet av Öresundsbron spelar stor roll i detta sammanhang.

Närhet till

grannländernas marknader Malmö ligger nära viktiga marknader. Övriga Skåne, Göteborg, Köpenhamn, Hamburg och Berlin - allt finns inom trettio mils avstånd. Utbytet med norra Tyskland och Polen förväntas öka.

Varierat näringsliv Malmö har ett varierat näringsliv . Varuhandel med stor andel partihandel och livsmedelsindustri domi- nerar. Möjligheterna att etablera företag i Malmö är goda. Tillgången på mark, industri- och kontorsloka- ler är bra. Nya industriområden är under planering.

Forskning och utveckling Forskning och utveckling har ett nära utbyte med näringslivet via universitetet i Lund (med filialer i Malmö) och genom forskningsbyn Ideon. Ett stort antal företagsgrupper finns. Malmömässan har nyli- gen flyttat till nya lokaler i hamnområdet.

8

Malmös befolkning

TABELL l.

Malmös folkmängd 1990-1994 (111)

1990 1994 1995

232 908 237 438 242 706

Förändring:

1990-94 1994-95 1990-95

+ 4 530 +5 268 +9 798

Kommen w: Malmös befolkning har öka[ kr.aftigt under 1990-talets första hälft. Den lito.ra

ökningen under 1994 fOrklaras av en stor sekundärinvandring från andra

~vemka kunununer.

Källor: För 1990 och 1994: Malmö Statistisk :oi.rsbok 1994, tabel120, sid 28. Föc 1995, Demopak t>.bc\114. SCB

TABELL 2.

Några befolkningstal i Malmö jämfört med övriga kommuner

Grupp % Kommentar

Barn 0-15 år 16

Ensamstående 50

Äldrehushåll 31

Malmö har lite barn. I jämförelse med kranskommunernas 19-24%

är Malmös 16% lägst i regionen.

Även bland landets största kommu- ner ligger Malmö lägst.

Andelen ensamhushåll i Malmö är hög -SOo/o. Siffcan är högst bland kommunerna i sydväsrea Skåne och näst högst bland landets största kommuner efter Stockholm som har SSo/o.

Också andelen äldre är hög- 21 o/o.

Även här ligger Malmö högst bland kommunerna i sydvästra Skåne.

Bland landets största kommuner har endast Stockholm högre andel med 55%.

Källa: Malmö Statiscisk irsbok 1994; tabdl 262 sid 156.

t:ibel1298 sid 1⁷2, tabell 285, sid 166, tabell306, sid l :'S

Bostadsbeståndet Malmö

TABELL

3.

Bostäder fördelade efter boendeformer

Antal %

Äganderätt 20 161 15

Bostadsrätt 46 239 35

Privat hyresrätt 48 303 36

MKB 16 700 12,5

Bunkeflobyggen 2 176 1,6

S:aMalmö 133 579 100

Källa: Omcldesfakt.a för Malmö 1994, sid-

9

"H~•·•den ..

OY Aif 01• \C :1,

G:..bt..:.I1J'I:tn

G'''' '.sbo:-g

Investeringsprogram

NYBYGGNAD

Objekt Utgifter 1994-1996 (Mkt)

Potatisåkern, 162 lägenheter

Första etappen inflyttningsklar (prel) novemer 1995

280

Sista etappen inflyttningsklar juni 1996.

Uthyrningen är i full gång.

därav 1995

140

Sunt och vackert på Potatisåkern

Potatisåkern är MKBs stora satsning under 90- talet. Paradläget vid Ribersborg far en stånds- mässig och elegant arkitektur ritad av den ameri- kanske arkitekten Charles Moore. Den omfattar en klassisk crescent, ett tornhus och en flerfamiljs- villa som utformats efter patriciervillorna i Frid- hem. Det blir ett bostadsområde med hög kvalitet.

Ett projekt där kunden står i centrum.

Potatisåkern genomsyras av kreativitet och nytänkande in i minsta detalj - från den utsökta arkitekturens formspråk tilllägenheternas plan- lösningar och materialval. Kunderna medverkar redan från början i projektet och kan därmed påverka lägenheternas utformning. En unik möjlighet som MKB lade grunden till genom att bygga Bo l 00 och som vi nu vidareutvecklar.

De 162 lägenheterna blir i praktiken 162 villor. Varje bostad ska nämligen upplevas som en alldeles egen enhet. Vikten av ljudisolering mellan de olika lägenheterna kan inte nog framhållas.

Planlösningarna är ljusa och flexibla. För den

lO

som vill slå på stort erbjuder Potatisåkern dess- utom fantasieggande lägenheter i två plan.

Husen på Potatisåkern byggs med sunda material. Stommen består av djupa och gedigna ytterväggar av platsgjuten betong. Ytterväggarna till de stora husen förses med fasadtegel i varma färger. Villan putsas. Inne i husen har vi valt naturmaterial som sten och trä. Fönster och innerdörrar far profilerade snickerier. Det är viktiga detaljer för ljusinfall och trivsel. Alla dörrar fu vackra handtag. Fönsterbänkarna är av sten med generöst utrymme för växter.

I köken satsar vi på inredningsmaterial av trä. Köksskåpen blir i full höjd och når därmed nästan ända upp till taket. Rumshöjden i lägen- heten är 2,60. Spis med häll av glaskeramik ingår, liksom inbyggd ugn och utdragbart skafferiskåp.

Balkongerna är inglasade och isolerade. De har jordade uttag och belysning.

Kvalitetstänkandet löper som en röd tråd genom husen. Den höga kvaliteten innebär dock inte att slutprodukten blir dyrare över tiden.

Husen projekteras och byggs efter ett långsiktigt ekonomiskt tänkande. Erfarenheterna från 1960- och 70-talens massproducerade bostadsområden har varit både smärtsamma och dyra. Det har kostat mångmiljonbelopp att reparera och bygga om dem. Inom MKB har vi därför upprättat kvalitetsplaner med detaljerad kravspecifikation.

Dessa följer vi nu till punkt och pricka på Potatisåkern.

Vi lägger även ned stor omsorg på trädgår-

dens planering. Utemiljön blir därför något all-

deles extra med såväl trivsamma och avskärmade

privata vrår som vackra gemensamma grönstråk

Potatisåkern ska bli en lustgård. I november flyt-

tar de första hyresgästerna in!

:~ c

,c

Några vil<tiga nycl<eltal

Räkenskapssammandrag

(Bunkeflobyggen konsoliderat fr o m 1994-01-0 l)

REsuLTATRAKNING

Intäkter

Kostnader

Resultat före avskrivningar Avskrivningar

Nedskrivning fastigheter Bunkeflobyggen Finansnetto

Resultat före räntebidrag Räntebidrag

Resultat efter finansnetto Extraordinärt

Aktieägartillskott

Resultat före skatt och disp

BALANSRÅKNING

Likvida medel Konfr fordringar Anläggningstillgångar Låneposter

¹l

Summa tillgångar

Kortfristiga skulder exkllån Lån

Obeskattade reserver Eget kapital

Summa skulder och eget kapital

l) Fiktiva värden som aktiverars med stöd a...- speciailag.srifrning

Resultat efter finansnetto

( 1994 mgår ned:>knvnmg av fastigheter med 152 Mkr)

Mkr

150

100 _r--

-

^{r - l l I l}

l

^{l l}

-L L ^L

^{L -}

50

o

-50 -100

- -

-150

-200 -

-250

^-

-

-300

1990 1991 1992 199] 1994

D

Resultat efter finansnetto och rantebidrag

D

Resultat efter finansnetto men fore r:i.ntebidrag

1990 532 -406 126 -54 -146 -74 89 15 -13 2 1990 230 212 1825 40 2307 219 1887 201 2307

Il

Mkr 200

150

100

50

o

-50

-

1991 1992 1993

680 716 746

-521 -486 -496

151 231 250

-64 -67 -72

-164 -198 -196

-77 -34 -18

96 105 107

20 70 89

26 67 3

45 137 92

1991 1992 1993

189 204 300

68 72 106

2032 2128 2300

o o o

2289 2404 2706

275 201 245

1810 1863 2031

204 340 430

2289 2404 2706

· Kassaflöde

(resultat efter ffnansnetto plus avskrivnmgar)

r -

-

-

^~

-

--;

-

1 - - - -

--

^-

h

l

.J

^{l l l l}

J

1990 1991 1992 1993 1994

D

T otalt kassaflöde, Mkr

O

Kassafiode exkl rantebidrag, Mkr

1994 854 -608 246 -76 -152 -282 -265 121 -144 36 -109 1994 164 98 3397 u 3658

200

2554

5

899

3658

Direktavkastning på boklort värde (%)

25

20

^-

15

-

lO

-

5 -

o

...-

,....--

- -

- -

^{r -}

,..--

r - ^r--

l

r

l l

1990 1991 1992 1993 1994

D

II]

Driftnetto 1 procent av bokforda varden fardigställda fastigheter

Driftnetto plus rantebidrag 1 procent av bokförda varden fard!gstallda fasti&hetcr

Ombyggnads- och underhållsåtgärder

(Mkr)

~0.---~

300

200

100

o 1990 1991

1992 1993

1994

D Ombyggnads- och forbattringsinvesteringar

D ^Underhåll

Il

Bokfort värde i kr/ntoch direktavkastning

Bokfort varde (kr/m¹) D1rektavkastnmg (%) 2500

2000

1500

1000

500

o

r - -

- -

-

^--=

~

^l•

,...._

- _:l

- i j

^o·

I F

! ~

^;:,

l l l l

1990 1991 1992 1993 1994

BokfOrt

varde fardigställda fastigheter

Driftnetto i procent av bokfört varde

Eget kapital och soliditet

40

-

30

-

₂₀

-

lO

o

(Mkr)

(%)

1000~---~ so

800

600

400

200

o o

1989 1990 1991 1992 1993 1994

D

Eget kapttal, Mkr

=

synligt eget kapital plus obeskattade reserver

minus

bostadslåneposter

Redovisad soliditet. % = eget kapital r

procent av

balansomslutning

: (

Nyckeltal M KB-koncernen

(Bunkeflobyggen medräknat fr om 94-01-0 l)

FöR

LÖNSAMHET

l Direktavkastning på bokfört värde, o/o 2 Direktavkastning (ink! räntebidrag), o/o 3 Räntabilitet på sysselsatt kapi tal, % 4 Räntabilitet på eget kapital, o/o FöR

RISKBEDÖMNING

5 NettomarginaL o/o

6 Nettomarginal exkl räntebidrag, o/o 7 Kassaflödesmarginal, o/o

8 Underhållsutgiftsgrad, o/o 9 Vakansgrad bostäder, o/o l O Vakansgrad lokaler, o/o 11 Flyttningfrekvens, o/o 12 Räntetäckningsgrad, ggr 13 Räntebidrag, kr/m

²

14 Räntebidragsexponering, o/o av hyror FöR

KAPITAL OCH FINANSIERING

15 Redovisad soliditet, o/o 16 Bokfört fastighetsvärde, kr/ m

²

17 Nettoskuldsättning, kr/m

²

18 Nettobelåningsgrad, o/o 19 Skuldsättningsgrad, ggr 20 Investeringar, Mkr

21 Kassaflöde före investeringar, Mkr 22 Självfinansieringsgrad, o/o

FöR

OPERATIVT RESULTAT

23 Driftnetto, kr/m

²

24 Driftnetto, real årlig förändring, o/o 25 Hyra bostäder, kr/m

²

26 Hyra bostäder, real årlig förändring, % 27 Driftkostnader, kr/m

²

28 Driftkostnader, real årlig förändring, o/o 29 Underhållskostnader, kr/m

²

30 Total drift- och underhållskostnad ink!

fastighetsskatt och tomträttsavgälder, kr/m

²

31 Real årlig förändring av ovanstående 32 Medelantal anställda

DEFINITIONER

l Resultat före .a.vskrlvning (driftn~no) i procent av bokfOn värde p~ f.ird.igställda fastigheta 2 Rnult:lt fOn: avskrivning med tillägg för räntebidrag i procent av bokfon värde: pi fårdigställda

fastigbeteT

3 Resultat efter finansnettO plus ri.ntck.onnader minw Qnccbktrag i procent av under htt genom·

&nitdigr eget och rlrttebirande kapital

4 Result::it efter finansnetto i procene av genomsnittligt eget kapit2!

5 Resultat r:fter finansnetto (för 1994 med lteriiiggning av fasrighc:an~dskrivning) i procent av inräkter

6 Renthat ehu finansncno (fOr 1994 med .5teriäggning av fa.stighetsnedskrivning) minw rä.ntc:·

bidrag i pnxtnt a.v indkrc:r

7 Rerult2.t efter finansnetto tned.lt~rlägg.ning av avskrivningar plu,/minw underhlllsavsä.ttningad dispositioner i procent av imäktcr

8 Underh!llsutg.ifter i procent av ind.kter

9 Brukslrärde~hyra fbr vakanta lägenheter i proa:nt av brunohyror (årsmedel) 10 Bedömd marknadshyra för vakanta lokaler j procent av bruuoloblhyror (1rsmedd) 11 Antal avflyttningar under året i procent at' tO(alamalet llgtnht:rer

12 Raulttt dtu finanoncnu (for 1994 med Jr<rliiggningav fostighrunedskrivning) med tillägg flir brunorintckostna.der i procent av bruttoräntekostnader

13 Räntebidrag per kvrn bonad.slägenhets}U

14 RJ:nttbidrag i procent av nen:oh,-ror fC!r bostäder och garageplatser

1990 1991 1992 1993 1994

7,9 9,2 11,9 11 ,1 8,0

13,5 14,4 17,2 15,9 11 ,9

5,9 6,9 9,1 8,9 1,4

7,3 9,9 25,7 23,9 neg

2,8 2,9 9,8 11,9 0,9

-1 3,9 -11,1 -4,8 -2,4 -13,2

12,9 15,2 19,2 21,6 9,8

23,4 21,9 17,8 17,2 18,6

0,9 1,7 2,4 4,0 6,5

1,6 2,6 4,0 3,5 3,6

16,9 19,9 19,5 24,7 21,7

1,1 1,1 1,3 1,4 1,0

81 87 94 95 94

18,8 16,0 16,4 16,1 15,6

7,1 8,9 14,1 15,9 24,7

1331 1519 1588 1812 2340

1354 1336 1343 1398 1686

102 88 85 77 72

10,0 8,0 4,9 4,0 2,6

264 276 161 250 300

69 104 138 161 84

26 38 86 65 28

104 125 188 202 173

-3,9 9,8 47,1 2,2 -16,4

430 554 583 615 598

3,3 17,8 3,0 1,1 -4,9

211 264 257 278 276

3,3 14,3 -4,8 3,9 -2,8

103 123 104 92 112

330 416 386 401 429

6,8 15,2 -9,2 -0,4 4,9

390 394 331 290 281

15 Redo\ isat eget kapital in.kl obcskan:a.de res~n·er minus boswlsl!n~posrcr i procene av balan.romslutningcn

16 Färdiytiillda futighetm boldörcia rirde deLat med uthymingsbar area av hoWder och lobi<T l-. Un minus r2nrcbärande tillglng;a.r delat med uthyrningsbar uea av bo.stidcr och lokaler

I l

18 Nettoskuldsärening (lån minus räntebärande till~ng2r) i procent a\· bokförr värde pi filnigheter 19 N~nosku.k!slittning (räntebärande slruldc.r min w räntebärande rillgingar) ddar med redovisat

egt:t kapital fjustet:at fOr obe.duttade reserver och bostadslånc:posu:r)

19 ~sulat efter finansnettO med J.cerläggning av avsk.rivninvr plus/minw underh:S.llsavsänningar/

dispositioner

21 K.a.ssaAöde (19) i procent av bruttoinvesteringar

23 Resultat

ro

re avskrivningar delat m~ uthrmingsbar ut:a av bostäder och lokalt:r- 24 Procentudl fOnndring exkl frln KPI

25 Brunohyror inkl vakanta lägenheter (lrsmedel) 26 Procentuell förändring exkl frin KPI

27 Drift-kosmWer (o::Jcl tomtr.fma,·gälder, futighets.skan och planerat u...1d~rh:lll) minus övriga incäL."ter delat med uthyming:stxn arc:a

28 Proccntudl fl!rindrmg minus !<PI-förändring 29 Underh:lllskostna.der delar med uthyrningsbar area 30 Oniga in tikter frånräknade

31 Procenruell forlinruing exkl fr4n KPI

I<APTIALSTRUKTUR

94-12-31

FASTIGHET'SBEST

ÅN

DET

9S·0 1 · 0 l

Icke räntebärande skulder Räntefria lån

Räntebärande lån Ägarkapital

Summa skulder och eget kapital

LÅNESTRUKTUR

94-12-3 l Räntebidragsunderlag

Räntebidragberättigad schablonskuld

¹⁾

Ej räntebidragsberättigad låneskuld Räntefria lån

Summa lån

l) därav nettoaviserade 908

Räntebindningstid Mkr

1000 800

r -

600

^~ _{r -}

-

400

^{~ - -}

Mkr Andel%

200 28 2526 904 3658

5 l 69

25 100

Mkr Andel%

2004 522

28

2554

78

20 l 100

200 -

^{- -}

^-

^-

o

_{l l l l}

1995 1996 1997 1998 1999 senare och

Ranta bunden ttll Medelranta Mkr Andel%

1995 10.6 696 27

1996 11.2 507 20

1997 l 1.7 551 n

1998 11.2 402

16

1999

och

senare 10.3 398

16'

Summa 10.9 2554 100

Fördelning på säkerheter

Mkr

Ande!%

Lån med kommunal borgen 1 586 62

Lån med pantbrev 967 38

Övrigt l o

Summa 2554 1 00

·~

Bostäder Lokaler

Årshyr-a

Garage- och p-platser SUmma

Uthyrnings bar

yta

Mkr

830 97

l

941

Andel%

se

lO

l

100

l 000-m² Andel %

Bostäder

L okaler Summa

1280 138 1418

Lägenhetsfördelning, bostäder

Antal Andel%

lrk 2194 12

2rk 7012 ₃₇

3 rk 6917

'l rk 2250 12

5 rk och stä rre 418 2

Summa

18791 IÖÖ

90 lO 100

•

'~

-c. ··· . .

Lägesf'ördelning

A-låge B-lage C-lage Summa

Uthyrningsbar yta

Mkr

160 394 387 941

Andel%

17 4'1 41 100

l000-m² Andel%

A-läge B-läge C-läge Summa

223 587 607 1418 Åldersfördelning

(nybyggnads- resp ombyggnadsår)

Andel(%)

30

20

lO

o D

l r -

r-- t - -

l--

l

r -

.---

l-- l--

n

l l l

-'•' _ .... _, __ _ _ _

^~---·

- ---

^{·----~--~--·---} ----~~~--····--

..

--~-d;J'~%

--·----·---·-·-------

-

1940-tal 53

4

1950-tal 383 27

1960-tal 318

1970-tal 229 16

1980-tal 328 23

1990--tal 107 8

- --- · - --·-- - - -- -

Summa ^{1418 100}

16 41 43 100

15

Bostäder, överenskomna hyreshöjningar 1995-96

Genomsnitt Spridning

% %

1995 2,8 0,0 - 5,5

Gäller ej Bunkeflobyggen

1996 3,3 2,0 - 5,5

Gäller ej Bunkeflobyggen

Lokaler årshyror och ytor

Årshyra Uthyrningsbar yta

Mkr Andel % l 000-m² %

Kontor 16 16 22

Butiker 13 14 19

Kommunal service 42 44 40

Övriga 26 27 57

Summa 97 100 138

Lokalhyreskontraktens löptider

Årshyra Mkr

1995 15

1996 21

1997 15

1998 16

1999 och senare 30

Summa 97

Medellöptid 3,5 år

Lokalhyreskontraktens årliga reglering

Mkr

Indexreglerade KPI 59

Förhandlingsklausul 33

Fasta hyrestillägg 5

Summa 97

l) enligt överenskommelse Hyresgästföreningen 2) avser hyresgastanpassningar

Lokal hyreskontraktens antal och fördelning på årshyra

Årshyraikontrakt (tkr) Antal Andel Årshyra

% Mkr

>500 23 2 32

301-500 34 3 13

201-300 42 4 13

100-200 88 8 14

<100 860 82 25

Summa 1046 100 97

16 14 29 41 100

Andel%

15 22 15 17 31 100

Andel%

61 34

¹⁾

5 2) 100

Andel

%

33

14

13

14

26

100

Förvaltnings-

berättelse l 994

Styrelsen och verkställande direktören för MKB Fastighets AB (org.nr 556049-1432) avger härmed årsredovisning för verksamheten 1994. MKB har Malmö stad som enda aktieägare. Företaget är anslutet till Fastiga Arbetsgivareorganisation samt SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag).

KONCERNEN

MKB Fastighets AB (MKB) är moderbolag i koncernen.

Förutom MKB omfattade koncernen under redovis- ningsåret AB Bunkeflobyggen (org.nr 556104-4701) och Emkåbe i Malmö AB (org.nr 556139-3629). Det sistnämnda bolaget har inte drivit någon rörelse.

Fastighetsbeståndet Koncernens uthyrningsbara yta uppgick vid årets slut till1417 000 kvm (1241 000). Antalet lägenheter uppgick till 18 791 (16 718).

Förvärv av AB Bunkeflobyggen MKB förvärvade 94-12-20 samtliga aktier i AB Bunkeflobyggen från Malmö stad för en symbolisk köpeskilling av l kr. AB Bunkeflobyggen, som haft betydande ekonomiska problem under senare år, äger fastigheter med en sammanlagd förvaltningsyta på drygt 170.000 kvm huvudsakligen bestående av bostä- der. Antalet lägenheter uppgår till 2056 st. Genom förvärvet ökade MKBs fastighetsvolym med 14%.

Motivet till aktieöverlåtelsen var att samla kom- munens ägarengegemang under en organisation och underlätta omstrukturering av Bunkeflobyggens verk- samhet genom att utnyttja MKBs förvaltningskom- petens. Undervärdet i Bunkeflobyggens fastigheter (skillnad mellan bokfört värde och marknadsvärde) beräknades i december till ca 160 Mkr. För att kom- pensera MKB för undervärdet och i övrigt bibehålla MKBs kapitalbas riktades en nyemission till kommu- nen på 225 Mkr i samband med aktieövertagandet.

Resultatöversikt Bunkeflobyggen har konsoliderats i räkenskaperna fr o m 94-01-0 l. Jämförelsesiffror inom parentes från

16

föregående år avser i det följande enbart MKB Fastighets AB.

Resultatet efter finansnetto för koncerne n blev en förlust på -144 Mkr (f örra året 92) varav moder- bolaget redovisade vinst med 38 M kr (92) och Bunkeflobyggen förlust med -182 Mkr. Av Bunkeflo- byggens förlust avså g 152 Mkr nedskrivning av fastighetsvärdena.

Nedskrivningen av Bunkeflobyggens fastigheter, som baserats på marknads värdering utförd av Lant- mäteriverket, innebär att de bokförda värdena reduce- rats med ca 25 o/o.

Oräknat fastighetsnedskrivningen uppgick resul- tatet efter finansnetto för koncernen till 8 Mkr (92).

Driftnettot (resultat före avskrivningar) uppgick till246 Mkr (253). Direktavkastningen, definierat som driftnettot i procent av värdet på bokförda färdig- ställda fastigheter uppgick till8,0 o/o (11,1).

Kassaflödet (resultat efter finansnetto plus av- skrivningar) uppgick till 84 Mkr (164).

De totala h yresintäkterna uppgick för koncernen till 834 Mkr. Bostadshyrorna höjdes 94-01-01 i mo- derbolaget med i genomsnitt 2,2 o/o. I moderbolaget infördes under året ett rabattsystem för trogna hyres- gäster, vilket initialt belastat resultatet med 10,5 Mkr.

För att anpassa hyrorna till efterfrågan sänkte Bunke- flobyggen hyrorna med i genomsnitt ca 5% fr o m 94-01-01. Hyresförlusterna för bostäder uppgick till 53 Mkr varav 17 Mkr (12 ) avsåg Bunkeflobyggen.

Nettoeffekten för koncernen av hyresändringar, nytt rabattsystem och hyresförluster blev att hyrorna sjönk med 0,6% jämfört med vad de båda bolagen redovi- sade 1993.

Underhållskostnaderna uppgick till l 59 M kr netto (114), vilket motsvarar 112 kr/kvm. Från under- hållskostnaderna har dragits 28 Mkr (15) utgörande s k ROT-avdrag. Avdraget, som är e n tillfällig arbets mark- nadspolitisk stödf orm under 1993-94, berättigar fastighetsföretag till skatteavdrag motsvarande 30% av nedlagd arbetskostnad för underhåll.

Moderbolagets resultaträkning har belastats med strukturkostnader på 4, l M kr avseende uppsägninglön

••

..

mm för 40 fastighetsanställda som sagts upp i slutet av december.

Planenliga avskrivningar på fastigheter har gjorts med i genomsnitt 2,0 o/o (2,3) på bokförd anskaffnings- kostnad. Avskrivningsprinciperna mellan bolagen har samordnats och anpassats till högsta skattemässig nivå .

Finansnettot exklusive räntebidrag uppgick till -282 Mkr. Bland de finansiella posterna redovisades under året några större engångsposter som resultat- mässigt jämnade ut varandra. Försäljning av aktier i Stadshypotek AB resulterade i en reavinst om 18 Mkr.

Vidare har finansnettot belastats med 9 Mkr i ned- skrivning av obligationsinnehav och med 11 Mkr i ränteskillnadsersättning i samband med förtidslösen och omläggning av större lån.

Räntebidragen från staten uppgick under året till 121 Mkr, vilket utgjorde 15,6 o/o av bostadshyrorna eller 94 kr/kvm bostadsyta.

Marknad

Efterfrågan på hyreslägenheter förbättrades successivt under året. Vid årsskiftet var antalet lediga lägenheter 691 jämfört med 1278 ett år tidigare. De outhyrda lägenheterna utgjorde 3,7 o/o (6,7) av beståndet. Av de lediga lägenheterna avsåg 201 st (446) Bunkeflobyggen.

Omsättningen på hyresgäster minskade något, från 25 o/o 1993 till 22 o/o.

Några större förändringar i lokaluthyrningen har inte ägt rum under året. Vid årsskiftet var ca 7000 kvm (6800) lokaler vakanta av totalt 138 000 kvm. Den största delen av den vakanta arean var hänförlig till se- kunda objekt. Den bedömda marknadshyran för de le- diga lokalerna uppgick till ca 2,0 Mkr/år, vilket var ca 2,2% av hyresvärdet.

Personal och organisation I syfte att koncentrera verksamheten avvecklades under året måleriverksamheten i egen regi. Samtliga kvarva- rande målare, 43 st, slutade successivt under de första månaderna 1994. Som ett led i strategin att utveckla husvärdsorganisationen och koncentrera förvaltningen på kundnära verksamheter träffades i december en för- handlingsuppgörelse med Fastighetsanställdas förbund om neddragning med 40 anställda. Efter omorganisa- tionen kommer antalet fastighetsanställda uppgå till ca 108 st varav 72 husvärdar.

Under hösten uppstartades ett kvalitetsprojekt för tjänstearbetet i företaget enligt den s k BPR-metoden.

17

Projektet skall vara a vslutat första halvåret 1995 och beräknas innebära att antalet tjänstemän kan reduceras betydligt.

Medelantalet helårsanställda har under året varit 281 (290) varav 90 (91 ) kvinnor. Löner och ersätt- ningar under året har uppgått till (kkr).

Styrelsen och VDO Övriga anställda

^2l

Summa

1994 l 062 59 396 60 458

l) Lön och formåner till VD specificeras i not 20.

·1993 661 58 790 59 451

2) Härutöver tillkommer löner for anställda i arbetsmarknadsprojekt 967 kkr (1867).

l nvest:eri ngar

De totala investeringarna i koncernen uppgick under året till 300 Mkr (250) , vara v 225 Mkr avsåg friköp av samdig tomträttsmark från kommunen. Bland övriga investeringar avsåg 34 Mkr (99) nybyggnad och 39 Mkr (146) ombyggnad och standardförbättringar.

Den sammanlagda volymen av utförda ombygg- nads, förbättrings- och underhållsåtgärder, dvs även inkluderat kostnadsfört underhåll, uppgick till198 Mkr (275).

Till nybyggnadsinvesteringarna hörde Husie Gård som slutfördes första kvartalet. Arbetena på Potatisåkern (162lägenheter) startade på allvar under året. Första etappen beräknas bli inflyttningsklar fjärde kvartalet

1995.

Till de större ombyggnadsprojekten hörde Klostret 4 vid Triangeln (28 lägenheter) som blev inflyttningsklart vid halvårsskiftet.

Upp- och nedskrivning av fast:ighet:svärden

I koncernen har en översyn av fastigheternas avkast- ningsvärden gjorts. Med denna värdering som grund har en begränsad nettouppskrivning om 368Mkrav fastighetsvärdena i moderbolaget gjorts. Nettouppskriv- ningen motsvarar i genomsnitt 295 kr/kvm. I de fall där bokfört värde har överstigit avkastningsvärdet har·

en nedskrivning gjorts. Nedskrivningen uppgår till 330 Mkr och berör 37 fastigheter. Uppskrivning har gjorts med 698 Mkr omfattande 78 fastigheter. Ingen fastighet har skrivits upp till mer än det lägsta av 80%

av taxeringsvärdet alternativt 60% av av kastningsvärdet.

Nettot av ned- och uppskrivningarna, 368 Mkr, har

avsatts till en uppskrivningsfond.

Likviditet och soliditet Koncernens synliga egna kapital (inkl del av obeskat- tade reserver) uppgick vid årsskiftet till 902 Mkr (430) vilket innebär en soliditet på 25% (16).

Under december ökade det egna kapitalet i moder- bolaget med 225 Mkr genom en riktad nyemission till Malmö stad.

Koncernens färdigställda fastigheter var vid års- skiftet bokförda till i genomsnitt 2340 kr/kvm.

Den finansiella nettoskuldsättningen {lån minus likvida medel) uppgick till 2390 Mkr. De likvida med- len uppgick vid årsskiftet till 164 Mkr (300). I likvidi- teten har inte inräknats tillgängliga kredidöften, drygt 250 Mkr. Balanslikviditeten (förhållandet mellan om- sättningstillgångar och kortfristiga skulder) uppgick vid årets slut till1,2 (1,6).

Förslag till fusion mellan MKB och Bunkeflobyggen

Styrelserna för MKB Fastighets AB och AB Bunkeflo- byggen har i mars 1995 upprättat en fusionplan som beräknas kunna bli verkställd tredje kvartalet 1995.

MODERBOLAGET

Resultat

Resultatet efter finansnetto uppgick till 38 Mkr (92).

Kassaflödet (resultat efter finansnetto plus avskriv- ningar) minskade tilllOO Mkr (164).

Hyresintäkterna ökade till 734 Mkr (732). Den svaga intäktsökningen förklaras av låg hyresökning (2,2 %), införande av rabattsystem för trogna hyres- gäster (initialkostnad 10,5 Mkr) samt ökning av hyres- förluster för outhyrda bostäder till36 Mkr (28).

Kostnader för underhåll exkl reparationer ökade tilll39 Mkr netto (114) motsvarande 111 kr/kvm.

Resultatet har belastats med 4, l Mkr i omstrukture- ringskostnader.

Fastigheterna har skrivits av med 2,0% (2,3 %).

Aktieägartillskott till Bunkeflobyggen

För att täcka balanserat underskott och återställa aktie- kapitalet i Bunkeflobyggen har moderbolaget lämnat 15 7 Mkr i aktieägartil!skott.

Marknad

Uthyrningen av bostäder förbättrades väsentligt under året. Antalet outhyrda lägenheter minskade med drygt 40 o/o till490 (832) vilket utgjorde 2,9 o/o av beståndet.

18

Personal och organisation Medelantalet helårsanställda har under året varit 280 (290) varav 90 (91) kvinnor. Löner och ersättningar under året har uppgått till (kkr).

1994 1993

Styrelsen och VD

¹l

Övriga anställda

^2l

Summa

763 59 396 60 159

l) Lön och förmåner till VD specificeras i not 20.

661 58 790 59 451

2) Härutöver tillkommer löner for anställda i arbetsmarknadsprojekt 1294 kkr (967).

Investeringar

De totala investeringarna under året uppgick till 247 Mkr varav 180Mkravsåg friköp av tomträtts- mark från kommunen.

Likviditet och soliditet Det egna kapitalet (inkl del av obeskattade reserver) ökade till896 Mkr (430) varav nyemission 225 Mkr, upp- och nedskrivning av fastigheter 368 Mkr och aktieägartillskott till Bunkeflobyggen -157 Mkr.

Fondemission

Styrelsen har beslutat föreslå den ordinarie bolagsstäm- man 1995 att genomföra en fondemission 26:25 så att aktiekapitalet ökar från 355 till 725 Mkr.

UTSIKTER

l 995

FÖR KONCERNEN

Resultatet för koncernen beräknas bli väsentligt bättre under 1995.

Koncernens intäkter beräknas öka betydligt 199 5.

Efterfrågan på bostäder har fortsatt att förbättras un- der de första månaderna 1995. Per l mars var andelen vakanta lägenheter nere i 2,8 %jämfört med 3,7 o/o vid årsskiftet 1994/95. Vidare höjdes hyrorna från års- skiftet med i genomsnitt 2,6% (moderbolaget 2,8 %) medan kvarboenderabatten minskar med 7 Mkr.

Därtill kommer positiva effekter av omstrukture- ringen av Bunkeflobyggen vars förvaltning kommer att samordnas med MKBs.

Mot denna bakgrund beräknas resultatet före skatt för koncernen till storleksordningen 50 Mkr och kassaflödet till minst 120 Mkr.

•

• · ·

•

\

l

Resultaträl<ningar

1994-01-01-12-31

För koncernen gäller moderbolagets jämförelsetal för 1993

AB Bunkeflobyggen är konsoliderat i koncern redovisningen per 1994-0 l -0 l

Koncernen 1994

l

^Mkr

Rörelsens intäkter

Hyres i n täkter Not l &32,1

Övriga intäkter Not2 ; 1.4

-

Rörelsens kostnader

Planerat underhåll Not 3 -159,1

D rittkostnader Not4 -3CJD.7

Fastighetsskatt

-42.8

Tomträttsavgälder -11.3

strukturkostnader -4.1

Rörelseresultat före avskrivningar

Planenliga avskrivningar Not 5

Nedskrivning fastigheter AB Bunkeflobyggen Rörelseresultat efter avskrivningar Finansiella poster

Intäkter Not 6 2.5.4

Kostnader Not 7 -.~~7.tl

Resultat före räntebidrag Räntebidrag

Resultat efter finansnetto Extraordinära poster

Aktieägartillskott

zs.s

Intäkter 0.0

Kostnader

o. c

Resultat före bokslutsdispositioner och skatt Bokslutsdispositioner

Avsättning till periodiseringsfond Resultat före skatt

Skatt

Arets resultat

19

8!;3.S

Mcrlcrtolagu

19~

Ml·.r

73~.1

19.8

- -

-t3e.6 -3'!7.5 -38.0 ..(J,l -t.OS O -4.1

245.5 -76.0 -152.4

17,1

20.1 -2ö:',4 -234,5 -265,3

120.8 -J4.f.s

-157.2 0,0

35.8

0.0

-108,7

-4J

·113,6

-4,2 -117,8

l

7.J3.9

- . ... l

l

-53~.9

217,0 -62.3 0.0 154,7

-214.4

-59,7

~7.4

37,7

-157.2 -119,5

-4,9 -124,4

l

-4.2

·128,6

Moderbolaget 1993

Mkr

731,5

17,7 749,2

-113,7 -344,2 -29,7 -8,5

0,0 -496,1 253,1

-72,2 0,0 180,9

27,1

-223,0 -195,9 -15,0 106,6 91,6

0,0 20,4

-20,4 0,0 91,6

0,0 91,6 0,0 91,6

Balansräl<ningar

1994-1 2-31

För koncernen gäller moderbolagets jämförelsetal för 1993

AB Bunkeflobyggen är konsoliderat i koncernredovisningen per 1994-01-0 l

TILLGÅNGAR

Omsättningstillgångar Likvida medel

Kundfordringar

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter skattefordran

Övriga kortfristiga fordringar Förråd och lager

Summa omsättningstillgångar Anläggningstillgångar

Aktier och andelar Andra långfristiga fordringar Immateriella tillgångar Maskiner och inventarier Pågående arbeten Fastigheter, fårdigställda Avgår: Värdeminskning

Summa anläggningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

SKULDER OCH EGET KAPITAL Kortfristiga skulder Checkräkningskredit Leverantörsskulder

Förutbetalda Intäkter och upplupna kostnader Skuld till dotterbolag

Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder Långfristiga skulder Lån och kreditiv

Summa långfristiga skulder Obeskattade reserver Periodiseringsfond

Summa obeskattade reserver Eget kapital

Bundet eget kapital Aktiekapital

Bundna reserver Uppskrivningsfond

Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital

Balanserad vinst Arets vinst Arets förlust

Summa fritt eget kapital

SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL

STÄLLDA PANTER: Inteckningar i fastigheter·

Not B

Not 9 Not 10 Not Il Not 12 Not 13

l

Not 14 Not 15 Not 16

Not 17

Not 18

Not 19

l

"53$,8 -1 21?.6

- - -

Koncemen 1994 Mkr

163,6 i0,7 46.1 13.0

25.2 2.5

261,1

23,1

o . e

2.0 3.5 48.1

3317.2 3396,7

.

l 657,8

0,0 SP.4 133.3 0,0 20.2 211,9

2 SA2.2 2 541,2

4,9 4,9

355.2 li8,3 3$7,8 841,3

175,3 0.0 -Il i.~

- - --- -

57,5 l 657,8

l 273.8

20

3 804.4 -1

o c a . :

Moc:ie,·bola&et 1'.194

M~.r

163.5 7.8 35.7

Il,~

13,2 2.5 233,9

~3.1

45.e :;:,(i

5.5 48.1

2 796,2 2 920,7 3154,6

0,0 47.4 117.5 157,2 17,0 339,1

l 918,5 l 918,5

-4,9 4,9

355.2 111,6 367.8 834,6

186.1

o . o

-124,6

57,5 3154,6

88~.5

Moderbolaget 1993 Mkr

299,5 9,5 71,6 8,3 13,9 2,4 405,2

0,2 1,3 2,1 7,2 40,5 2 869,6

-620,5 2 249,1 2 300,4 2 705,6

5,2 81,4 148,9 19,6 255,1

2 020,8 2 020,8

0,0 0,0

205,2 27,3 0,0 232,5

105,6 91,6 0,0

197,2 2 705,6

995,0

•

Finansieringsanalyser

1994-12-31

För koncernen gäller moderbolagets jämförelsetal för 1993

AB Bunkeflobyggen är konsoliderat i koncernredovisningen per 1994-01-0 l

Koncernen Moderbolaget Moderbolaget

1994 1994 1993

Mkr Mkr

l

^Mkr

TILLFÖRDA MEDEL

Årets resultat -l 17,8 -12E.6

l

91,6

Poster som ej föranlett utbetalningar

Avsättning till periodiseringsfond 4.1 4,9 0,0

Värdeminskning maskiner och inventarier 3,1 3.1 3,5

Värdeminskning immateriella tillgångar 0.7 0,7 0,8

Värdeminskning fastigheter 71,7 58.0 87,9

Nedskrivning fastigheter 152.4 232.8 0.0 66.7 0,0 92,2

Försålda anläggningstillgångar

l

Fastigheter 1.1 1.1 3,1

Maskiner och inventarier 0.4 1,5 0,4 1.5 1,7 4,8

Långfristiga fordringar, minskning 0.0 0.0 0,3

Nyemission 225.0 225,0 0,0

Långfristig upplåning

l

Nyupptagna fastighetslån 707,7 705,9 224,6

Summa tillförda medel 1049,2 870,5 ^l 413,5

-

l l

ANVÄNDA MEDEL

Utdelning -1.8

-Le

^-1,8

Investeringar under året

Maskiner och inventarier -1.8 -1.8 -4,1

Immateriella tillgångar ..(),6 -0,6 -l, l

Fastigheter -299,1 -301,5 -246,0 -248 ... -265,0 -270,2

Långfristiga fordringar, ökning -22.4 -67,4 0,0

Amortering, lösta lån

Lösta lån -801.6 -801,6 -45,2

Årets amorteringar -9,0 -9,U -Il ,O

Förändring av kortfristig del av långfristig

upplåning (nästa års amortering)

2.4

^{-8(;3.2 2,4} -aca.2

'·

0,0 -56,2

Summa använda medel -1133,9 -1115,8 -328,2

Förändring av rörelsekapital -84,7 -255,3

[

^85,3

Specifikation: förändring av rörelsekapitalet Omsättningstillgångar, ökning/minskning (+/-)

Likvida medel -136,0 -136,0 95,7

Förråd och lager O, l 0.1 -0,4

Kortfristiga fordringar -21.5 -157,4 -35,-4 -171.3 33,4 128,7

- - -·- · - -

Kortfristig upplåning, minskning/ökning (+/-)

Kortfristiga skulder 72,7 -E:-tO

.1 -43,4

Summa förändring av rörelsekapitalet -84,7 -155,3 85,3

21