ISRN-nr LIU-IEI-FIL-G--15/01281--SE
Lyxrenoveras hyresrätter?
En analys av hyreslagen
Are rental apartments being luxury renovated?
An analysis of the Tenancy ActLinn Hamrén
Sanna Hagenlund
Vårterminen 2015
Handledare Christer GrönevallKandidatuppsats i Affärsrätt/Affärsjuridiska programmen
Institutionen för ekonomisk och industriell utveckling
Sammanfattning
”Lyxrenovering” har uppmärksammats som ett fenomen i massmedia under flera tillfällen de senaste åren. Bilden som har förmedlats är att hyresgäster med låg inkomst har tvingats flytta på grund av kraftiga hyreshöjningar som skett efter renoveringar av deras lägenheter. Somliga menade att skötseln av fastigheterna har försummats under en längre tid och att
fastighetsägarna, med stöd av domstolens godkännande, motiverade hyreshöjningarna med att det fanns ett stort behov av renovering. Kritik har framförts mot bruksvärdessystemet som används som ett verktyg för att bestämma hyresnivån. Kritiken har handlat om att bruksvärdet utgår ifrån det allmänna hyresgästintresset och inte tar hänsyn till den enskilde och att det är svårt att fastställa vad som är standard i en hyresrätt.
Tvister som avgörs i domstol berör i de flesta fall större renoveringar. Domstolen utgår ifrån vad som är lägsta standard och gör därefter en avvägning mellan de olika parternas intressen. De ska även ta hänsyn till fastighetens skick och behov av renovering, vad som är
beaktansvärt intresse för fastighetens behov av underhåll, vad som anses vara standardhöjande åtgärder och det allmänna hyresgästintresset.
12 kap JB, hyreslagen, är en social skyddslagstiftning som är tvingande till hyresgästernas fördel och ska skydda dem mot renovering av lyxkaraktär och ge dem inflytande i händelser som rör deras boende. I de rättsfall som undersökts i uppsatsen har inte åtgärderna bedömts vara lyxrenovering och därför har besluten varit till hyresvärdens fördel oaktat att enskilda hyresgäster har motsatt sig detta.
Vi har kommit fram till att bostadsbristen gör att hyresgäster med låg inkomst upplever sig ”låsta” och att de inte kan påverka sin situation. Problemet består inte i att lyxrenovering godkänns, utan att parterna är oense om ”standard” och ”standardhöjning” och vem som ska stå för kostnaderna. Denna meningsskiljaktighet bottnar i att parterna har olika intressen i samma fastighet.
Förkortningar
AKBL Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879) AvtL Lag om avtal och andra rättshandlingar på
förmögenhetsrättens område (1915:218) BRL Bostadsrättslagen (1991:614)
Hem & Hyra Hyresgästföreningens medlemstidning HFL Hyresförhandlingslagen (1978:304) HG Hyresgäst HGF Hyresgästföreningen HL Hyreslagen (12 kap JB) HN Hyresnämnd HovR Hovrätt HR Hyresråd HV Hyresvärd JB Jordabalken (1970:994) LGS Lägsta godtagbara standard Prop. Regeringens proposition RH Rättsfall från hovrätt
ROT Renovering Ombyggnad Tillbyggnad
SABO Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag
[sic] Sic erat scriptum, "så skrivet" SOU Statens Offentliga Utredningar SvJT Svensk Juristtidning
Innehållsförteckning
1. INLEDNING ... 6 1.1 Problembakgrund ... 6 1.2 Problemformulering ... 6 1.3 Syfte ... 7 1.4 Avgränsningar ... 7 1.5 Metod ... 72. VAD ÄR EN HYRESRÄTT? ... 8
2.1 Lagstiftning ... 8 2.2 Lagens tillkomst ... 9 2.3 Avtalet ... 9 2.4 Besittningsskydd ... 10 2.5 Hyresnivån ... 10 2.6 Bruksvärdessystemet ... 11 2.7 Trappningsregeln ... 11
3. UNDERHÅLL OCH RENOVERING ... 13
3.1 Underhåll ... 13
3.2 Standardhöjning ... 13
3.3 Begreppet ”lyxrenovering” ... 14
3.4 Lägsta godtagbara standard (LGS) ... 14
3.5 Åtgärdsföreläggande ... 14
3.6 Förbättringsarbete ... 14
4. HYRESRÄTTSLIGA DOMSTOLAR ... 16
5. UPPMÄRKSAMMAT I MASSMEDIA ... 17
5.1 Granskning i Malmö ... 17
5.2 Granskning i Halland ... 17
5.3 Pennygången, Göteborg ... 18
5.4 Skarpan, Linköping ... 19
5.5 Årsta, Stockholm ... 20
5.6 Majorna, Göteborg ... 20
5.7 Närlunda, Helsingborg ... 21
5.8 Kvarngärdet och Gränby, Uppsala ... 21
5.9 Södermalm, Stockholm ... 21
5.10 “Var fjärde hyresgäst tvingas flytta” ... 22
6. KONSEKVENSER FÖR HYRESGÄSTER ... 23
6.1 Hyresmarknaden och rätten till en skälig bostad ... 23
6.2 Flyttmönster till följd av omfattande renovering och hyreshöjning ... 23
7. RÄTTSFALL ... 25
8. INTERVJUER MED HYRESMARKNADENS PARTER ... 28
8.1. Hyresgäster ... 28
8.2 Hyresvärdar/fastighetsägare ... 30
8.3 Hyresgästföreningen ... 31
8.4 Fastighetsägarna Sverige AB ... 33
8.5 Hyresråd ... 34
8.6 Hantverkare/byggbolag ... 37
8.7 Journalist ... 37
9.1 Hur skyddas hyresgäster och fastighetsägare av lagstiftningen i samband med s.k.
lyxrenovering av hyresrätter? ... 39
9.2 Hur tolkas och tillämpas hyreslagen vid tvist i samband med denna typ av renoveringar? ... 39
9.3 Hur har större hyreshöjningar påverkat hyresområdena? ... 40
9.4 Har dessa s.k. lyxrenoveringar lett till de negativa konsekvenser som massmedia uppmärksammat? ... 40 9.5 Trappningsregeln ... 42 9.6 Källkritik ... 42 10. SLUTSATS ... 44 11. KÄLL-‐ OCH LITTERATURFÖRTECKNING ... 45 12. BILAGOR ... 54 12.1 Rättsfallsreferat ... 54 12.2 Intervjuer ... 63
1. Inledning
1.1 Problembakgrund
I miljonprogramsområdet1 Pennygången i Göteborg uppmärksammades s.k. lyxrenoveringar under åren 2012-2013.2 Därefter följde flera uppmärksammade fall i liknande områden runt om i Sverige. 3 Hyresgäster med låg inkomst tvingades flytta på grund av kraftiga
hyreshöjningar som skedde efter totalrenovering av deras lägenheter. Somliga menade att skötseln av fastigheterna har försummats under en längre tid och att fastighetsägarna, med stöd av domstolens godkännande,motiverade hyreshöjningarna med att det fanns stort behov av renovering.Hyresgäster anser sig orättvist behandlade och fastighetsägare menar å sin sida att renoveringsbehovet är stort och nödvändigt. 4
Det finns således olika intressen i samma fastighet och för många människor är en bostad en grundtrygghet. Enligt artikel 25 i FN:s deklaration om mänskliga rättigheter anses rätten till bostad ingå i rätten till en skälig levnadsstandard. 5
1.2 Problemformulering
• Hur skyddas hyresgäster och fastighetsägare av lagstiftningen i samband med s.k. lyxrenovering av hyresrätter?
• Hur tolkas och tillämpas hyreslagen vid tvist i samband med denna typ av renoveringar?
• Hur har större hyreshöjningar påverkat hyresområdena?
• Har dessa s.k. lyxrenoveringar lett till de negativa konsekvenser som massmedia uppmärksammat? 1 http://www.ne.se/uppslagsverk/encyklopedi/lång/miljonprogrammet 2 http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/klartecken-omstridd-renovering-pa-pennygangen 3 http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hyresgasters-inflytande-ytterst-begransat-vid-renovering 4 http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hovratten-ger-stena-klarteckenatt-renovera-pa-pennygangen 5 http://www.manskligarattigheter.se/sv/de-manskliga-rattigheterna/vilka-rattigheter-finns-det/ratten-till-en-tillfredsstallande-levnadsstandard
1.3 Syfte
Vårt syfte är att utreda rättsläget på hyresrättsmarknaden med avseende på större renovering av hyresfastigheter. I massmedia har de kallats “lyxrenoveringar” och uppmärksammats som ett rättsligt problem och flera tvister har avgjorts i domstol. Vi har för avsikt att klarlägga orsaken till dessa tvister, vilka rättigheter hyresgäster och fastighetsägare har och vilka
konsekvenser det har medfört. Uppsatsen syftar vidare till att belysa vad som har hänt efter att dessa renoveringar har genomförts i de områden som vi har valt att fokusera på och om det har fått de negativa konsekvenser som massmedia har uppmärksammat.
Uppsatsen riktar sig till läsare som innehar grundläggande juridiska kunskaper.
1.4 Avgränsningar
Uppsatsen är geografiskt avgränsad till Göteborg, Stockholm, Linköping, Norrköping, Malmö, Helsingborg och Lund. De rättsfall vi har analyserat är i huvudsak från de senaste fem åren. Uppsatsen begränsas till att behandla bostadshyresrätter hos de större
fastighetsbolagen, med undantag för ett fåtal mindre hyresvärdar. Vi kommer inte behandla årliga indexerade hyresjusteringar samt hyreshöjningar under fem procent. Syftet med avgränsningen är att skapa en generell bild av problemet inom ramen för en kandidatuppsats.
En moralisk och social diskussion kan även föras i detta sammanhang, något som vi av förståeliga skäl har avstått i denna uppsats i affärsrätt.
1.5 Metod
Vi har undersökt och analyserat lag, förarbeten, praxis, doktrin och juridiska artiklar. Vi har även genomfört intervjuer med representanter för hyresmarknadens parter och använt oss av den information vi ansåg relevant i massmedia. Slutligen har vi valt ut rättsfall från berörda städer.
2. Vad är en hyresrätt?
Hyresrätt är en upplåtelseform som innebär att en hyresgäst varaktigt hyr en bostad eller lokal av en hyresvärd. Det finns ca 1,5 miljoner hyreslägenheter i Sverige, vilket innebär att ca 30 % av Sveriges hushåll bor i hyresrätt. Vanligaste bostadsformen är ägt småhus. 6
Vanligaste boendeformen 31 dec 2012
Källa: SCB
2.1 Lagstiftning
Hyreslagstiftningen återfinns i 12 kap JB, även kallad hyreslagen. Lagen är tvingande till hyresgästens fördel. Hyreslagen tar sikte på det sociala skyddsintresset och kan alltid avtalas till bättre villkor för hyresgästen. 7
6 http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Artiklar/Villa-vanligaste-boendeformen/ http://www.fastighetstidningen.se/sa-manga-lagenheter-finns-det-i-sverige/ 7 Bengtsson, Hager, Victorin s 31
2.2 Lagens tillkomst
Jordabalken genomgick en omfattande revision 1968. Den nya jordabalken trädde i kraft den 17 december 1970. Ett flertal utredningar och ändringar har genomförts sedan dess.8 Den 1 april 2002 genomfördes ändringar som avsåg hyresgästernas inflytande, 9 vilket innebär att mer än hälften av berörda hyresgäster måste godkänna åtgärder i deras lägenhet.10 Vad som även är värt att nämnas är AKBL, som infördes den 1 januari 2011 för att revidera
hyresförhandlingssystemet för kommunala bostadsbolag. Förändringen innebär att bolaget ska bedriva verksamhet efter affärsmässiga principer och ha normala avkastningskrav.
2.3 Avtalet
Enligt 12:1 JB är det fyra rekvisit som ska vara uppfyllda för att ett hyresavtal ska föreligga: 11 1. genom avtal,
2. ska hus, eller del av hus, 3. ha upplåtits till nyttjande 4. mot ersättning
Hyresavtalet kan ingås på obestämd eller bestämd tid, muntligen eller skriftligen. Ett skriftligt avtal ska upprättas om någon av parterna begär det, 12:2 JB. Huvudregeln är att avtalet löper på obestämd tid, 12:3 JB, om inget annat avtalats gäller avtalsfrihet i detta avseende. Om avtalet ingåtts på obestämd tid ska det alltid sägas upp för att upphöra, 12:3 JB.
Uppsägningstiden är tre månader för bostadshyresgäster. Avtal på bestämd tid upphör att gälla vid avtalstiden slut, 12:4 JB.
Uppsägningen ska vara skriftlig om hyresavtalet varat längre än tre månader i följd,
12:8 1 st. JB. Lagen tillåter dock hyresgästen att muntligen lämna sin uppsägning, vilket då ska bekräftas skriftligen av hyresvärden. Om avtalets villkor prövas, ska detta skiljas från ändring av villkoren. Detsamma gäller prövning av förhandlingsöverenskommelse.
Tolkningen av hyresavtalet sker i första hand mot lag, men även enligt allmänna civilrättsliga principer om tolkning av standardavtal med vägledning i förarbeten och praxis. Till exempel
8 SOU 1991:86, 2009:35, 2008:94 9 Prop. 2001/02:41, SOU 2000:76 10 Holmquist & Thomsson s 152 11 Ibid, s 2
kan nämnas att oklarhetsregeln, in dubio contra stipulatorem, gäller vid tvivel om avtalets innebörd och innebär att avtalet tolkas till avtalsförfattarens nackdel. Eftersom lagstiftningen är tvingade kan inte villkoren utformas helt fritt. Avtalet kan i vanlig ordning jämkas
enligt 36 § AvtL.12
2.4 Besittningsskydd
Besittningsskyddet innebär en avvägning mellan parternas intressen. Lagstiftaren har bestämt två varianter; direkt och indirekt besittningsskydd. Det direkta handlar om att det föreligger en presumtion att avtalet ska förlängas enligt 12:46 JB. Hyresvärden kan dock ta initiativ till prövning av detta i hyresnämnden enligt 12:49 JB.13 Det indirekta berör lokaler, vilket inte kommer att behandlas i uppsatsen. Reglerna om direkt besittningsskydd finns i 12:45-52 JB. Hyresgäster som hyr i andra hand, möblerade rum, bostäder för fritidsändamål m.fl. är undantagna besittningsskydd enligt 12:45 JB. 14 Hyresgäster kan avtala bort
besittningsskyddet med hyresnämndens godkännande. Är hyresrätten förverkad gäller inte besittningsskyddet enligt 12:45 1 st. 4 p. och 12:47 JB.
De rättspolitiska skäl som föregår besittningsskyddet är att en hyresgäst ska ha trygghet i sitt boende, även om verkan av besittningsskyddet har fått kritik från flera håll. 15
Enligt juristerna Bengtsson, Hager och Victorin är ”besittningsskyddet inte mycket värt om
hyresvärden godtyckligt kan höja hyrorna till en nivå som är oacceptabel för hyresgäster”.16
Victorin anser att besittningsskyddet är en form av kontraheringstvång.17
2.5 Hyresnivån
Huvudregeln är att hyressättningen vid förstagångsupplåtelser är fri, den får bestämmas till en marknadsmässig nivå. Hyresnivån kan även bestämmas genom förhandling med
hyresmarknadens parter. Är parterna oense kan hyrans belopp fastställas genom en bruksvärdesprövning enligt 12:55 JB.
12 Bengtsson, Hager, Victorin s 45-46
13 Bengtsson, Hager, Victorin s 61, Holmquist & Thomsson s 381 14 Holmquist & Thomsson s 382
15 Se avsnitt 8.3
16 Bengtsson, Hager, Victorin s 59
2.6 Bruksvärdessystemet
Bruksvärdessystemets syfte är att skapa ett hållbart hyressättningssystem och skydda
hyresgästerna mot kraftiga hyreshöjningar. En lägenhets bruksvärde ska bedömas med hänsyn till den lokala bostadsmarknaden och likvärdiga lägenheter på orten. Bruksvärdet är ett
praktiskt värde som styrs av placering i fastigheten, närhet till service, planlösning, garage, lägenhetens storlek, standard, ljudisolering, hiss, tvättstuga, förvaringsutrymmen, etc. Det ska således återspegla hur hyresgäster i allmänhet uppfattar lägenheten. Hyresnämnden kan göra en bedömning av bruksvärdet om parterna är oense.18
Det saknas betydelse för jämförelsen om hyresvärden är ett kommunalt eller privat
bostadsbolag.19 Bestämmelserna för hyresprövning och andra hyresvillkor regleras i 12:55 JB. Vid tvist om hyresnivån ska en skälighetsprövning ske. När hyresnämnden gör en
skälighetsprövning ska den utgå från en objektiv och oberoende bedömning. 20 I 12:55 JB uttrycks det att “en hyra inte är skälig om den är påtagligt högre än likvärdiga lägenheter”. Begreppet påtagligt har diskuterats i doktrin, och dess innebörd varierar från fall till fall. 21
För närvarande bestäms hyrorna genom förhandlingar mellan hyresmarknadens parter. 22 År 2008 inkom två riksdagsledamöter från Moderata samlingspartiet med en motion att förändra bruksvärdessystemet eftersom de bedömer att det är ålderdomligt. De anser att hyran ska motsvara hyresvärdens kostnader.23 Motionen fick avslag. 24
2.7 Trappningsregeln
En ytterligare skyddsregel till hyresgästen fördel är den s.k. trappningsregeln. Skyddet innebär att större hyreshöjningar kan ske successivt, enligt 12:55 5 st. JB. Syftet är att skydda hyresgäster mot kraftiga hyreshöjningar, vilket annars kan leda till att hyresgäster tvingas
18 http://www.hyresnamnden.se/Amnesomraden/Skalig-hyra/Bruksvarde/
19 http://www.sabo.se/aktuellt/nyheter_s/2012/dec/Sidor/Utredning-föreslår-radikala-förändringar-av-bruksvärdessystemet.aspx, http://www.fastighetsagarna.se/tjanster/forhandling/regelverket_1, http://www.regeringen.se/content/1/c6/20/61/67/930d18d2.pdf 20 http://www.hyresnamnden.se/Amnesomraden/Skalig-hyra/.
21 Holmquist & Thomsson s 619 ff. 22 Bengtsson, Hager, Victorin s 93-94 23 Motion 2008/09:C471
flytta. Dock måste regeln åberopas av hyresgästen för att tillämpas vid en hyresprövning. 25 Trappningsregeln har även uttryckts i praxis, eftersom lagens förarbeten är diffusa. 26
25 http://www.hyresnamnden.se/Amnesomraden/Skalig-hyra/Trappningsregeln/ 26 RH 2013:9 I-III
3. Underhåll och renovering
Hyresvärdens skyldighet att underhålla hyresrätten omfattas av begreppet renovering, vilket styrs av om det betraktas som underhåll och/eller standardhöjning.
3.1 Underhåll
Reglerna för hyresvärdens underhållsskyldighet innebär att hyresvärdar regelbundet ska genomföra sedvanligt underhåll såsom tapetsering och ommålning etc. med skäliga tidsmellanrum enligt 12:15 2 st. JB. Detta kan dock frångås, genom s.k. hyresgäststyrt27 underhåll enligt 12:15 2 st. 2 p. JB. 28
Ett exempel på normalt underhåll är stambyte. Underhållsåtgärder ingår i hyran och föranleder som regel inte hyreshöjning.29
3.2 Standardhöjning
Gränserna för vad som är standardhöjning regleras i praxis. I RH 2000:32 gavs tillstånd för renovering av badrum, men inte av kök. Köket ansågs som tidstypiskt och kunde återställas efter stambytet. 30
I prop. 1996/97:30 anges flera exempel på vad som är standardhöjning: installation av
diskmaskin (som tidigare inte fanns), bubbelbad, bastu m.m. Eftersom bruksvärdet ökar av en standardhöjning kan dessa åtgärder utgöra skäl för hyreshöjning. 31
27 Innebär att HG kan påverka hyran och underhållet enligt vissa principer http://www.hyresgastforeningen.se/Fraga_Oss/Sidor/Dar-jag-bor--finns-ett-avtal-om-hyresgaststyrt-lagenhetsunderhall-Vad-innebar-det.aspx
28 Bengtsson, Hager, Victorin s 149 29 Ibid.
30 Ibid. 31 Ibid.
3.3 Begreppet ”lyxrenovering”
I en intervju i Hyresgästföreningens medlemstidning Hem & Hyra med hyresrådet Susanne Björkman Ragnarson definierar hon lyxåtgärder som: “Det som inte motsvarar normalt
fastighetsunderhåll”. 32 Begreppet behandlas mer utförligt i avsnitt 5 och 9.
3.4 Lägsta godtagbara standard (LGS)
Enligt 12:18 a 6 st. JB innebär LGS att bostaden har kök eller kokvrå, uppvärmning, toalett och bad eller dusch, förråd samt elanordning. Således är detta en standard som de allra flesta hushåll har idag.
3.5 Åtgärdsföreläggande
Ett åtgärdsföreläggande innebär att en hyresgäst och/eller kommun ansöker hos
hyresnämnden om att tvinga hyresvärden att utföra ett visst underhåll. I 12:16 JB regleras skada, underhållsbrist eller annat hinder i hyresrätten. Hyresgästen har initialt tillgång till ett par åtgärder enligt köplagens regler: rätt till självhjälp, avhjälpande av brist, nedsättning av hyra, uppsägning i förtid och skadestånd. Om dessa åtgärder inte hjälper kan hyresgästen eller kommunen ansöka hos hyresnämnden att med vite tvinga hyresvärden att fullfölja sitt
reparations- och underhållsansvar. Hyresgästen har bevisbördan. 33
3.6 Förbättringsarbete
Utgångspunkten är att bostadslägenheten ska uppfylla LGS. Krävs renovering av
bostadslägenhet för att uppnå denna, behövs inte hyresgästens godkännande. Vid sedvanligt underhåll krävs inte heller samtycke, vilket framgår av reglerna i 12:18 d JB.
Åtgärder som har en väsentlig inverkan på bostadens bruksvärde kräver hyresgästinflytande och hyresvärden ska meddela hyresgästen skriftligt om åtgärderna, 12:18 e JB. Om åtgärderna innebär att standarden höjs eller större ombyggnation ska hyresgästerna godkänna detta.3435 Enligt en lagändring den 1 april 2002 ska mer än hälften godkänna sådana
förbättringsåtgärder. 36
32 http://www.hemhyra.se/skane/hyresnamnden-lagen-skyddar-hyresgasterna 33 Bengtsson, Hager, Victorin s 194
34 Holmquist & Thomsson s 146 35 Ibid, s 149
Hyresvärden kan ansöka hos hyresnämnden för godkännande att utföra åtgärderna om inte hyresgästen ger sitt godkännande, 12:18 a och 12:18 f JB. Utgångspunkten är att hyresvärdens ansökan om att godkänna förbättringsarbete ska bifallas om det finns ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och att det inte anses oskäligt mot hyresgästen.
Intresseavvägningen ska göras för hyresgäster i allmänhet och endast i undantagsfall den enskilde hyresgästens förhållanden. I jordabalkens förarbeten framhålls att hyresvärden ska kunna bedriva en rationell och effektiv fastighetsförvaltning. Dock betonar juristerna Bengtsson, Hager och Victorin att tvister i ombyggnationsfrågor ofta är kontroversiella. 37
36 Se avsnitt 2.2.
4. Hyresrättsliga domstolar
Om en tvist uppstår mellan hyresmarknadens parter kan den prövas i domstol. Första instans är hyresnämnd, andra och sista instans är Svea hovrätt. Vissa tvister som rör hyresrättsliga frågor kan även prövas i allmän domstol (t.ex. skadeståndskrav) eller av
Kronofogdemyndigheten (t.ex. vid obetald hyra/betalningsföreläggande och handräckning). 38
I Sverige finns åtta hyresnämnder. Nämnderna handlägger frågor som rör medling, stadfästelse, ärenden enligt HL, BRL, HFL samt lag om uthyrning av egen bostad. 39
Nämnden ska agera objektivt och förmedlar ingen enskild rådgivning. Nämnden består av en lagfaren ordförande, två intresseledamöter och protokollförare. Den ena ledamoten är insatt i fastighetsägarnas område och den andra i hyresgästers och bostadsrättsinnehavares.
Huvudregeln är att hyresnämndens sammanträden är offentliga. 40
38 http://www.hyresnamnden.se/Om-Hyresnamnden/ 39 Ibid.
5. Uppmärksammat i massmedia
Den rådande bostadsbristen gällande alla boendeformer, inte minst för hyresmarknadens parter, har troligtvis inte undgått någon. En mängd artiklar och nyhetsinslag har förekommit i massmedia de senaste åren om att hyresgäster har eller kommer tvingas flytta efter
omfattande renovering och kraftiga hyreshöjningar. Somliga menar att de redan med sin hyra betalat för renoveringen, medan fastighetsägaren ser renoveringen som nödvändig och som i första hand normalt underhåll, och i andra hand en standardhöjning. Flera fall har avgjorts i domstol, varav vi har analyserat en bråkdel av dessa. En majoritet av hyresgästerna har dock godkänt åtgärderna innan ärendet nått hyresnämnden. I flera massmediala artiklar har frågan lyfts om s.k. ”lyxrenovering” och kraftiga hyreshöjningar.
5.1 Granskning i Malmö
I Hyresgästföreningens medlemstidning Hem & Hyra har en större granskning gjorts av hyresgäster som gått till domstol för att få rätt mot hyresvärden.41
Under fem år har de granskat ca 100-tal ärenden från hyresnämnden i Malmö när hyresgäster försökt stoppa renoveringar. Slutsatsen är att majoriteten av ärendena beslutades till
hyresvärdens fördel. I artikeln framhålls det att det i praktiken är svårt för hyresgästen att påverka när det handlar om större renoveringar. Hyresgäster som de frågat tycker inte att det finns trygghet i deras boende eftersom de känner sig rättslösa. Chefsjurist Mats Lindahl på Hyresgästföreningen uttalar sig i artikeln att: ”Hyresnämnden är för generös mot
fastighetsvärden vid tillämpning av lagstiftningen. Man utgår från att värden är den som vet bäst och ifrågasätter aldrig sådant som att hyresgäster i allmänhet alltid skulle vilja ha
helkaklat, helt ny skåpinredning i kök, handdukstork och liknande”. 42
5.2 Granskning i Halland
Journalisten Petra Martinsson från Hem & Hyra har under fem år följt hyresgäster i Halland som försökt stoppa hyresvärdens renovering. I samtliga fall har hyresnämnden beslutat till hyresvärdens fördel. Journalisten redogör i artikeln för att flera hyresgäster hoppar av under
41 http://www.hemhyra.se/skane/hem-hyra-granskar-omojligt-stoppa-storre-renovering 42http://www.hemhyra.se/skane/efter-renoveringen-vi-ar-ju-helt-rattslosa
ärendets gång och få medverkar på sammanträdet. Hyresgästföreningen har i få ärenden företrätt sina medlemmar eftersom de anser att det är svårt att driva ett ärende för en minoritet mot en majoritet eftersom de flesta hyresgäster samtycker till renoveringen. Denna kritik har dock Hyresgästföreningen tagit till sig och meddelar till tidningen att de ska “lobba” för en bättre process och lagändring så att hyresgästerna får chansen att vara med från början när hyresvärden planerar för renoveringar. 43
5.3 Pennygången, Göteborg
Ett uppmärksammat fall är Pennygången i Högsbohöjd i Göteborg. Ett hyresrättsområde byggt enligt miljonprogrammet44 som ägs av Stena fastigheter och som meddelade sina hyresgäster 2012 att omfattande renovering och ombyggnation skulle ske i deras lägenheter. Renoveringen av fastighetsbeståndet påbörjades 2014. Till en början var det tal om en hyreshöjning på 60 %, vilket senare förhandlades fram att bli lägre.45
Enligt HGF:s bilaga i målet framgår det att hyreshöjningarna förväntades bli följande 1 RoK (21 kvm) från 2 220 kr/mån till 4 040 kr/mån 1 RoK (43 kvm) från 3 580 kr/mån till 5 975 kr/mån 2 RoK (62 kvm) från 4 720 kr/mån till 7 750 kr/mån 3 RoK (62 kvm) från 4 965 kr/mån till 8 090 kr/mån 4 RoK (83 kvm) från 6 070 kr/mån till 9 950 kr/mån 5 RoK (83 kvm) från 6 150 kr/mån till 10 155 kr/mån 46
Hyresgästerna bildade ett nätverk och organiserade sig för att protestera. Hyresgäster på
Pennygången visade sitt missnöje utanför domstolens lokaler och uttryckt i massmedia att de
gärna ville bo kvar, men ansåg sig inte ha råd. De menade att flera åtgärder var onödiga och att flera skulle behöva flytta på grund av de kraftiga hyreshöjningar som renoveringarna medför. Hyresgästföreningen blev inkopplade och tvisten avgjordes i både första och sista
43 http://www.hemhyra.se/halland/300-forsokte-men-ingen-kunde-stoppa-renovering 44 http://www.ne.se/uppslagsverk/encyklopedi/lång/miljonprogrammet
45http://www.gp.se/nyheter/goteborg/1.2358784-renoveringar-startar-i-host 46 ÖH 90-13
instans till hyresvärdens fördel. Efteråt har parterna ändå kompromissat och hyreshöjningarna blev inte så kraftiga som det ryktades om. 47
Debatter, intervjuer och ett flertal artiklar följdes åt i Göteborgsposten och Hem & Hyra. Håkan Thörn, professor i sociologi vid Göteborgs universitet debatterade i Göteborgsposten att Stena fastigheter ville “renovräka”. Han anser att resurssvaga grupper tvingas från sitt bostadsområde som en gång haft låg hyra. Han anser att fler hyresvärdar väljer denna väg. 48
5.4 Skarpan, Linköping
Vi har även granskat ett uppmärksammat område i södra Linköping, kallat Skarpan.
Fastighetsbeståndet ägs av Riksbyggen och hyreshöjningarna förväntades bli mellan 34-55 %. Riksbyggens marknadsområdeschef Anders G Jacobson uttalade sig i
Östgöta-Correspondenten att: “Hyrorna i Skarpan ligger lågt idag och även efter renoveringen måste
man betrakta hyrorna som måttliga.” Hyresgästerna organiserade sig i ett nätverk
tillsammans med HGF. Hyresgäster ansåg att: “Hyresvärdar runt om i landet passar på att
göra onödiga lyxrenoveringar och höjer hyrorna drastiskt. Jag trodde bara sådant hände i storstäder men nu sker det även i Linköping. Vi måste få en ny folkrörelse i Sverige som ägnar sig åt miljonprogrammen och de som slås ut socialt vid bland annat renoveringar. Det är tråkigt att hyresgästföreningarna kommit att bli så svaga. De säger att detta är något vi bara måste acceptera. Men jag tycker att man behandlar utsatta hyresgäster på ett ovärdigt
sätt.” 49
47 http://www.gp.se/nyheter/goteborg/1.1168879-hyresgasterna-forlorade-i-hyresnamnden , http://www.gp.se/nyheter/debatt/1.1161573-stena-bryr-sig-knappast-om-hyresgasterna , http://www.gp.se/nyheter/goteborg/1.1206233-hyresgaster-overklagar-lyxrenovering-av-pennygangen , http://www.gp.se/nyheter/goteborg/1.2514130-sa-blir-nya-hyrorna-pa-pennygangen , http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hovratten-ger-stena-klarteckenatt-renovera-pa-pennygangen , http://www.gp.se/nyheter/goteborg/1.2209881-stena-far-renovera-pennygangen , http://www.pennygangen.se , http://www.gp.se/nyheter/goteborg/1.1206233-hyresgaster-overklagar-lyxrenovering-av-pennygangen http://www.gp.se/nyheter/goteborg/1.2514130-sa-blir-nya-hyrorna-pa-pennygangen 48 http://www.gp.se/nyheter/debatt/1.1148825-debatt-resurssvaga-grupper-trycks-allt-langre-ut-i-periferin 49http://www.corren.se/nyheter/kraftiga-hyreshojningar-i-skarpan-6271659.aspx http://www.hemhyra.se/ostergotland/stor-oro-i-omradet-skarpan http://www.hemhyra.se/ostergotland/hyresgasterna-forlorade-striden-om-skarpan http://www.hemhyra.se/ostergotland/ingen-forlikning-om-deras-lagenheter http://mobiliseraskarpan.blogspot.se
Tvisten avgjordes både i första och sista instans till hyresvärdens fördel. Renoveringen sker i etapper och pågår just nu. 50
5.5 Årsta, Stockholm
Bostadsbytarsajten ”Lägenhetsbyte.se” skriver om en hyreshöjning på 50 % för hyresgäster i Årsta, Stockholm. Fastigheten ska genomgå stambyte och hyresgäster behöver flytta
temporärt när renoveringen görs. En hyresgäst som idag har en hyra 6 800 kr/mån kommer att få ny hyra på 11 000 kr/mån. Hyresgäster anser att de kraftiga hyreshöjningar som ska ske kommer att tvinga vissa att flytta. De anser att hyresvärden Stockholmshems renovering är för omfattande och onödig eftersom en del hyresgäster har renoverat sina lägenheter själva. De tycker att det sker en lyxrenovering. De förstår att stambyte är nödvändigt men anser inte att “blåsa ut” lägenheterna är nödvändigt. Hyresvärden å sin sida menar att hyresnivån jämförs med standard på liknande lägenheters bruksnivå och kommer att erbjuda hyresgästerna rabatter de närmsta åren.51
5.6 Majorna, Göteborg
I en artikel i Hem & Hyra skriver journalisten AnnaKarin Löwendahl om att hyresgäster i ett bostadsområde i Göteborg är chockade över att hyreshöjningen kommer bli närmare 75 %. En hyresgäst uttalar sig i artikeln om önskan att få välja lägre standard. Flera hyresgäster känner sig maktlösa, de förstår inte processen och tycker att beslut tas över deras huvuden. 52
AnnaKarin m.fl. skriver att fler hyresgäster står inför samma process runt om i landet. Det rör sig oftast om stambyte i kombination av byte av badrum och kök, vilket leder till höjda hyror. Deras uppfattning är att detta återspeglas i ca 500 fall som hyresnämnden i Göteborg fått in de senaste tio åren. Besluten är i de flesta fall till hyresvärdens fördel. AnnaKarin Löwendahl har även frågat hyresråd Lise-Lotte Norén Wilkens och hon uttalar att det ska ske en
intresseavvägning vid tvist och att: “Ju dyrare åtgärder, desto större beaktansvärt intresse
måste hyresvärden ha av att de genomförs. Praxis är att man tillåter nya badrum och kök. Det ska inte vara frågan om lyxåtgärder, utan normala saker som att kakla hela vägen upp. Sedan
50 http://www.hemhyra.se/ostergotland/striden-om-skarpan-ar-avgjord 51 http://www.lagenhetsbyte.se/Blogg/50-procentig-hyreshojning-kan-innebara-att-hyresgasterna-tvingas-flytta http://www.hemhyra.se/stockholm/kraftiga-protester-mot-krav-pa-50-procentiga-hyreshojningar 52 http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/flera-forslag-ska-oka-hyresgasters-inflytande http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hyresgasters-inflytande-ytterst-begransat-vid-renovering
kan man verkligen fråga sig hur mycket det ska kosta. Men det är inget vi tar hänsyn till i vår bedömning. Själva hyreshöjningen är i stället en förhandlingsfråga. Hyresgästerna gynnas därför av att fastighetsägarna tillsammans med Hyresgästföreningen finner hållbara system för insyn och inflytande. Vi måste utgå ifrån att parterna är tillräckligt duktiga på att ta tillvara sina intressen och förhandla fram vettiga hyror. Man borde förhandla fram vad som är en rimlig standard”. Hyresgästföreningen tycker att hyresgästinflytandet är minimalt när
hyresvärden planerar renovering och har planer för att öka detta inflytande t.ex. lagstadgat samråd och tidigare insyn. 53
5.7 Närlunda, Helsingborg
Hyresvärden Helsingborgshem planerade en omfattande renovering och fyra hyresgäster motsatte sig denna. Hyresgästerna ansåg att flera åtgärder var onödiga och att badrummens planlösning vad dålig. Ärendet prövades i hyresnämnden som redogjorde att det fanns ett beaktansvärt intresse och att åtgärderna inte var oskäliga mot hyresgästerna. Hyresvärden hade gjort gällande att stammarna var dåliga i fastigheten och att det hade förekommit vattenskador. Ärendet beslutades till hyresvärdens fördel. 54
5.8 Kvarngärdet och Gränby, Uppsala
I en politisk debattartikel har allmännyttan diskuterats i att hyresgäster påtvingas
lyxrenovering. Debattörerna skriver att allmännyttans hyresfastigheter är i stort behov av renovering och att valfriheten ofta är obefintlig. Hyresvärden Uppsalahem blir en norm för privata hyresvärdar och dyra renoveringar tvingar hyresgäster att flytta. Debattörerna anser att stambyte leder till lyxrenovering och ger höjda hyror med 45-60 %. 55
5.9 Södermalm, Stockholm
Hyresvärden ville kakla in badkaret i hyresgästens badrum i samband med en större
renovering och lägga in en granitbänk i köket. Hyresgästens motsatte sig detta eftersom det skulle leda till ännu högre hyra. När tvisten nådde hyresnämnden i Stockholm valde nämnden att godkänna hyresvärdens ansökan. Ärendet överklagades till sista instans som gav
hyresvärden rätt att utföra åtgärderna. Thomas Jartsell från Hem & Hyra anser att fastighetens
53 Ibid.
54 http://www.hemhyra.se/skane/hyresgaster-forlorade-i-hyresnamnden 55 http://www.unt.se/asikt/debatt/stoppa-lyxrenoveringarna-1696336.aspx
exklusivitet gick före hyresgästens intresse. Han anser att detta beslut ger “grönt ljus för lyxrenovering”.56
5.10 “Var fjärde hyresgäst tvingas flytta”
I en debattartikel vilket Hyresgästföreningens ordförande publicerade i Metro 22 april 2015 anser hon att “dyra och onödiga renoveringar tvingar var fjärde hyresgäst att flytta. Ändå har
hyresgästerna betalat för kommande renoveringar i decennier.”
Hon anser att hyresgästen är maktlös inför större hyreshöjande renoveringar. Hyran höjs varje år oberoende av index, ränteläge och deflation. Hon anser även att det rör sig om
hyresvärdarnas eftersatta underhåll av sina fastigheter och dagens system att villaägare och bostadsrättsägare får ROT-avdrag är en djup orättvisa mot dagens hyresgäster.57
56 http://www.hemhyra.se/riks/gront-ljus-lyxrenovering
6. Konsekvenser för hyresgäster
6.1 Hyresmarknaden och rätten till en skälig bostad
I Sverige har alla människor rätt till en bostad och således rätt till en skälig levnadsnivå. Denna rättighet har också fastslagits i FN:s konvention om ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter. 58
Det råder en allmänt känd bostadsbrist, på såväl hyres- som övriga bostadsmarknaden, vilket det rapporteras regelbundet om i massmedia. Boverket har i en marknadsrapport59 från juni 2013 analyserat bostadssituationen och har så sent som den 17 april 2015 larmat om det kritiska problemet. 60
Enligt en artikel i Fastighetsägarnas medlemstidning Fastighetstidningen vill allt fler bo i boendeformen hyresrätt, även om de flesta föredrar boendeformen villa eller radhus.61
I januari 2015 presenterade regeringen förslag om subventioner för att underlätta ett ökat byggande av hyresrätter. Finansieringen ska bl.a. ske genom sänkt ROT-avdrag.62
6.2 Flyttmönster till följd av omfattande renovering och hyreshöjning
I Boverkets rapport om “Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar 2014:34” stödjs Hyresgästföreningens ordförandes åsikt om att var fjärde hyresgäst tvingas flytta på grund av hyreshöjningar. Boverket skriver i sin rapport att underhållet av hyresfastigheter är stort och kostsamt och att flyttmönstret är högre än för andra boendeformer. Bostadsområden med låg genomsnittsinkomst och låga skolresultat drabbas hårdare i samband med större renoveringar och hyresgäster tvingas flytta oftare. Det konstateras i rapporten att ekonomiska bistånd och bostadsbidragen ökar till följd av hyreshöjningar. Hyresgäster är missnöjda och anser sig inte ha möjlighet att påverka renoveringen. Boverket uppger inte uttryckligen vilken hyresnivå och boendeform som hyresgästerna flyttar till. Boverket konstaterar däremot att en tendens är
58 Art. 25 i FN:s allmänna förklaring om de mänskliga rättigheterna
59 Bostäder, rörlighet och ekonomisk tillväxt, http://hurvibor.se/press/rapporter/ 60http://www.svt.se/nyheter/inrikes/boverket-slar-larm-om-bostadsbristen 61 http://www.fastighetstidningen.se/allt-fler-vill-bo-i-hyresratt/
62 http://www.svt.se/nyheter/inrikes/regeringen-haller-presskonferens-1, http://www.svtplay.se/klipp/2787108/regeringen-satsar-pa-nya-hyresratter
att hyresgäster med låg inkomst flyttar till andra bostadsområden med låg
genomsnittsinkomst. 63 I rapporten nämns också att SABO rapporterar om att behovet av renovering är stort. Ca 850 000 hyreslägenheter finns i miljonprogrammet64 varav 300 000 st återstår att upprusta. SABO bedömer att det skulle ta elva år att rusta upp hela beståndet, eftersom takten hittills varit låg.65
Majoriteten av miljonprogrammet ägs av allmännyttiga bostadsbolag. Boverket skriver i sin rapport att renoveringen av allmännyttans hyreslägenheter faller inom ramen för den hyra man betalar och att fastighetsägarna inte avsätter kapital till underhållsfonder. Många har avstått eftersom det infördes beskattning på dessa avsättningar på 1990-talet. Fastighetsägarna kan även finansiera renoveringarna med att sälja delar av sitt bestånd, samtidigt har stora värdeöverföringar skett till kommunerna. 66
63 Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar 2014:34 s 13 http://hurvibor.se/pengar/rot-avdrag, http://hurvibor.se/press/rapporter/ 64 http://www.ne.se/uppslagsverk/encyklopedi/lång/miljonprogrammet 65 Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar 2014:34 s 13 66 Ibid.
7. Rättsfall
Nedan följer en sammanställning av de rättsfall vilka vi har granskat i uppsatsen. Tabellens syfte är att tydliggöra tvisternas utfall. Endast enstaka fall har fått avslag. Rättsfallsreferat återfinns i bilaga 12.1.
Ärende-nr Saken Hyresvärd Utfall
1) HN 566-13 m.fl., HN 346-14 m.fl., ÖH 6659-14, ÖH 6378-13 Godkännande av förbättringsarbeten Riksbyggen Ekonomisk förening Fördel HV 2) HN 3301-12, ÖH 90-13 Godkännande av förbättringsarbeten
Stena Fastigheter Väst AB Fördel HV 3) HN 2526-11,
ÖH 4124-12
Godkännande av förbättringsarbeten
VEGAB Förvaltnings AB Fördel HV 4) HN 4015-13, ÖH 11992-13 Förbud mot förbättringsarbeten Familjebostäder i Göteborg AB Fördel HV 5) HN 3467-14 Godkännande av förbättringsarbeten
Bostads AB Poseidon Fördel HV
6) HN 115-15 Godkännande av
förbättringsarbeten
Heimstaden Backarna AB Fördel HV
7) HN 2220-14 Godkännande av
förbättringsarbeten
Lunds Kommuns Fastighets AB Fördel HV 8) HN 2049-14, HN 2050-14 Godkännande av förbättringsarbeten AB Helsingborgshem Fördel HV 9) HN 1346-14, ÖH 8283-14 Godkännande av förbättringsarbeten MKB Fastighets AB Fördel HV
10) HN 968-14 Godkännande av förbättringsarbeten
Rikshem AB i Norrköping Fördel HV 11) HN 35-13 Godkännande av förbättringsarbeten Westergrens förvaltning i Linköping AB Fördel HV 12) HN 7971-14 Godkännande av förbättringsarbeten
Din bostad i Botkyrka AB Fördel HV 13) HN 8335-14 Godkännande av förbättringsarbeten Stiftelsen Stockholms studentbostäder, SSSB Fördel HV 14) HN 6675-14 m.fl. Godkännande av förbättringsarbeten.
Brf Nyängen i Vendelsö. Fördel HV
15) ÖH 4243-13 Godkännande av
förbättringsarbeten
IKANO Bostad Fördel
HV
16) ÖH 6911-13 Godkännande av
förbättringsarbeten
Virtuosen Fastighets AB Fördel HV 17) ÖH 5386-13 Godkännande av förbättringsarbeten Stiftelsen Arbetarebostadsfonden Fördel HV 18) ÖH 1672-12 Godkännande av förbättringsarbeten
Olof Ekengren Fördel
HV 19) ÖH 5963-11 Godkännande av förbättringsarbeten AB Helsingborgshem Fördel HV 20) ÖH 4801-11 Godkännande av förbättringsarbeten
Fastighets AB förvaltaren Fördel HV 21) ÖH 5725-10 Godkännande av förbättringsarbeten Göteborgs Stads bostadsaktiebolag Fördel HV 22) ÖH 9430-12, ÖH 6165-12 Godkännande av förbättringsarbeten LKF AB Lund Fördel HV
23) ÖH-3265/98 (RH 1999:46) Godkännande av förbättringsarbeten Stiftelsen Mäster-Olofsgårdens Hemgård Fördel HV och HG 24) ÖH 4184-10 (RH 2011:32) Godkännande av förbättringsarbeten
Fredriksborgs Fastighets AB Fördel HV 25) ÖH-1788/99 (RH 2000:32) Godkännande av förbättringsarbeten Bostadsstiftelsen Signalisten i Solna Fördel HV och HG
8. Intervjuer med hyresmarknadens parter
Nedan återges ett urval av de svar vi fått av hyresmarknadens parter. Urvalet är baserat på vad vi ansåg var det centrala och intressanta för vår uppsats. Intervjuer har skett skriftligen genom utskick till intervjuobjekten. De har med egna ord svarat på våra frågor och svaren återges nedan i oredigerad form. Hyresråd Carl Olof Nilsson Öhrnell har däremot intervjuatstelefonledes och godkänt en sammanfattning gjord av uppsatsförfattarna. Intervjuerna finns i sin helhet i bilaga 12.2.
8.1. Hyresgäster
Vi har intervjuat hyresgäster i de områden som ingår i uppsatsen för att undersöka hur de uppfattar sin situation. Anonymisering av hyresgäster har skett.
“H1”
Är du med i Hyresgästföreningen? Varför/varför inte?
”Ja, de är inte så kaxiga men ensamma är vi hyresgäster väldigt svaga gentemot fastighetsägarna.”
Vi har granskat målet mellan hyresgästerna och fastighetsägaren i domstol. Hur upplevde du tvisten i hyresnämnden och hovrätten? Rätt/fel beslut och varför/varför inte?
”Rent juruduskt [sic] blev det rätt. Men lagen är ensidigt utformad för att ge fastighetsägaren
rätt.” 67
“H2”
Har du läst i massmedia om att hyresgäster har svårt att få rätt mot sina hyresvärdar vid större renoveringsprojekt? Hur ser du på det?
”Ja, jag har läst, och upplevt. Som bruksvärdessystemet och hyreslagen fungerar idag, har
hyresvärden nästan fria händer. Eftersom hyreslägenheter är en bristvara, sätter dom [sic]
naturligtvis så högt pris dom [sic] kan.” 68
67 Se bilaga 12.2
Vi har granskat målet mellan hyresgästerna och fastighetsägaren i domstol. Hur upplevde du tvisten i Hyresnämnden och Hovrätten? Rätt/fel beslut och varför/varför inte?
”90% +[sic] av de renoveringsärenden som går dit döms till Värdens [sic] fördel, det vet man
innan man kommer till förhandling. Och har dom [sic] fått rätt att bygga om, får dom [sic]
rätt till hög hyreshöjning också, det är praxis. I hovrätten sitter 3 [sic] domare, som tror sig
veta "vad hyresgäster i allmänhet, kan tänkas vilja ha". Vi har inte hittat ngn [sic] utredning
eller landsomfattande undersökning som stöd för vad hyresgästen i allmänhet vill ha för standard eller hyra, eller vem hyresgästen i allmänhet ens är. Vårt område med 771
lägenheter, och en enkät där ca 500 hyresgäster, protesterade, bedömdes av Hovrätten, som
för litet underlag, för att representera "hyresgästen i allmänhet". Men 3 [sic] domare, som
troligen har helt annan inkomst och annat boende, än "hyresgästen i allmänhet", vet vad vi
hyresgäster i allmänhet vill ha!!! [sic]”69
Vad anser du är normal standard i en hyresrätt? (helkaklat badrum, plastmatta i hall, inbyggd micro etc.)
”Det som finns angivet i Jordabalken §18 stycke 6 o 7 [sic] tycker jag är basic [sic]. Och
grejorna [sic] ska fungera, fast det gör det ju inte alltid. Kakel eller matta i badrummet är
ointressant för mig, bara jag kan duscha, utan att det blir vattenskada. Micro kan jag köpa själv om jag vill ha, för det blir mycket billigare, än att hyra en i evigheter. Och bara för att nån [sic] idiot, [sic] fått för sig att trägolv i kök, är flott, och det vill alla ha, betyder ju inte att
det är bra. Men blir golvet förstört, får hyresgästen betala för ett nytt.”70
”H3”
Har du läst i massmedia om att hyresgäster har svårt att få rätt mot sina hyresvärdar vid större renoveringsprojekt? Hur ser du på det?
”Jag ser oss som hyresgäster och det är ej våra lägenheter, tycker hyresvärdarna sköter det
ganska bra”71
69 Ibid.
70 Ibid. 71 Ibid.
Övrigt du vill kommentera?
”Är besviken på att det blir en så liten renovering och utan balkong!!! [sic] Är irriterad över
att dom [sic] som drivit detta motstånd för renoveringen nu fortsätter att visa misstycke men
då att det blir för lite gjort i lägenheterna”72
8.2 Hyresvärdar/fastighetsägare
Följande hyresvärdar/fastighetsägare har fått förfrågan om intervju. • Stångåstaden AB • Stena fastigheter AB • Riksbyggen eko.för. • Botrygg AB • Mölndalsbostäder AB • HSB eko.för. • Willhem AB • Bostad AB Vätterhem • Graflunds Fastighets AB • IKANO Bostad AB • Akelius AB • Lundbergs AB • Hyresbostäder i Norrköping AB • Mannerssons Fastighets AB • Victoria Park AB • Wallenstam AB • Mölndalsbostäder AB • Heimstaden AB • MKB fastighets AB • Byggvesta AB • Bostads AB Poseidon 72 Ibid.
Endast en hyresvärd, Bostads AB Poseidon, har valt att svara. Vi uppfattar dock svaren som mycket kortfattade och undvikande. Urval har gjorts nedan och återfinns i sin helhet i bilaga 12.2.
Hyresvärd Bostads AB Poseidon
Göran Leander, chef för affärsutveckling och kommunikation:
Hur ser du på 12 kap JB, hyreslagen, för- respektive nackdelar?
”Ingen kommentar, för diffus fråga”73
Erfarenhet av tvister i hyresrättsliga frågor, främst renovering (åtgärdsföreläggande och godkännande av förbättringsarbeten)?
”Systemet fungerar”74
I massmedia har hyresgäster kritiserat hyresvärdarna att försumma skötseln av fastigheter under en längre tid, för att senare “blåsa ut” dem s.k. lyxrenovering (Bl.a. har
Hyresgästföreningens medlemstidning “Hem & Hyra” skrivit ett flertal artiklar om s.k. lyxrenovering (t.ex. http://www.hemhyra.se/riks/gront-ljus-lyxrenovering). Hur ser du på detta?
”Vi renoverar där det behövs”75
8.3 Hyresgästföreningen
Susanna Skogsberg, förbundsjurist:
Vad har du för erfarenhet av tvister i hyresrättsliga frågor, främst gällande renovering av hyresrätter (åtgärdsföreläggande och godkännande av förbättringsarbete)?
”När det gäller godkännande av förbättringsarbete är det vanligt att hyresgästerna inte vill godkänna åtgärderna eftersom det leder till stora hyreshöjningar. Men det är inte enbart
73 Ibid.
74 Ibid. 75 Ibid.
hyran som påverkar, många vill bevara fina och väl fungerade kök, garderober och inredningsdetaljer m.m.”
Vilken är den huvudsakliga anledningen till att sådana tvister uppkommer?
”Att hyresgästerna får så höga hyror efter ombyggnad att många tvingas flytta! Besittningsskyddet är på så sätt satt ur spel. Om hyresvärden låter hyresgästerna vara delaktiga i processen och i valet av åtgärder brukar resultatet bli bra – för alla parter. Besittningsskyddet är på så sätt satt ur spel. Om hyresvärden låter hyresgästerna vara
delaktiga i processen och i valet av åtgärder brukar resultatet bli bra – för alla parter.” 76
I massmedia (t.ex. i Hem & Hyra) har hyresgäster kritiserat fastighetsägare/hyresvärdar att försumma skötseln av fastigheter under en längre tid, för att senare “blåsa ut” dem s.k. lyxrenovering och hyresgästerna får en kraftig hyreshöjning. Hur ser du på detta? Ska detta ingå i hyran?
“Det är viktigt att hyresvärdar håller husen och själva lägenheterna i gott skick. Att de underhåller huset kontinuerligt. Vanligt underhåll ingår i hyran, men en del fastighetsägare genomför inget underhåll, vilket man får betalt för att utföra i hyran, och genomför så
småningom en ombyggnad med höga hyror som följd. Det är ju inte avsikten att det ska gå till
så!”77
Vi har analyserat ett 20-tal rättsfall som berör “godkännande av förbättringsarbeten” från flera större städer de senaste tre åren och vi uppfattar det som att hyresgäster står relativt maktlösa mot fastighetsägare/hyresvärdar när tvist i domstol uppstår. I samtliga fall har hyresnämnden och hovrätten lämnat godkännande till fastighetsägaren att genomföra större och hyreshöjande renoveringar. Stämmer detta med din bild? Varför är det så?
“Egentligen finns stöd i förarbeten m.m. för reellt inflytande, men praxis visar att inflytande i många fall är en chimär. Vi har skrivit till regeringen om detta och krävt lagändring.”
Har hyresgäster möjlighet att påverka sin boendesituation i tillräckligt hög grad? Hur?
”Nej egentligen inte – det krävs att hyresvärden är professionell och seriös och vill göra
hyresgästerna delaktiga. Svårt att ”tvinga” till sig inflytande.” 78
76 Ibid.
77 Ibid. 78 Ibid.
8.4 Fastighetsägarna Sverige AB
Sara Hogstadius, fastighetsjurist:
Vad har du för erfarenhet av tvister i hyresrättsliga frågor, främst gällande renovering(åtgärdsföreläggande och godkännande av förbättringsarbete)?
”Min uppfattning är att det är relativt få tvister om just detta och att parterna alltså allt som oftast kommer överens. Om det väl går så långt som till en faktisk prövning kommer parterna ofta överens under sammanträdet inför hyresnämnden. Däremot arbetar vi ofta med att få dessa problem lösta innan det blir en regelrätt tvist och vår motpart är då hyresgästen eller Hyresgästföreningen. ”
Vad är, enligt dig, den huvudsakliga anledningen till att sådana tvister uppkommer?
”Parterna har oftast väldigt olika infallsvinklar på vilken standard som ska finnas och vilket underhåll som ska utföras i en bostadslägenhet. Hyresgäster har ofta en tendens att se på dessa frågor kortsiktigt och utgår från en ögonblicksbild av endast den egna lägenheten. Fastighetsägaren följer en långsiktig planering för hela fastigheten och måste också se till helheten kanske inte bara i just den enskilda fastigheten utan i hela sitt bestånd. Då är det
inte alltid så lätt att hitta en samsyn och en förståelse för den andras synsätt. ”79
I massmedia (t.ex. i Hem & Hyra) har hyresgäster kritiserat hyresvärdarna att försumma skötseln av fastigheter under en längre tid, för att senare “blåsa ut” dem s.k. lyxrenovering. Hur ser du på detta?
”Från mitt perspektiv anser inte jag att konceptet ”lyxrenoveringar” är något som är satt i system på något sätt och det är inte något som våra medlemmar generellt arbetar utifrån.
Faktum är att Hyresgäster [sic] idag i större utsträckning också efterfrågar en högre
standard än vad många fastigheter kan erbjuda om det är inte nyproduktion. Att gå igenom lägenheterna och uppdatera t.ex. ytskikt i badrum till en högre standard är också ett sätt att succesivt arbeta för att höja statusen på hyresrätten som boendeform.
Det är också viktigt att komma ihåg standardhöjande arbeten endast delvis går hand i hand med höjd hyra. Om en hyresgäst inte skulle godkänna de arbeten hyresvärden vill utföra och
79 Ibid.
denne går till Hyresnämnden för att begära tillstånd, prövar nämnden endast skäligheten i att få utföra åtgärden. I nästa steg får sedan hyresvärden förhandla om en eventuell höjning av hyran vilken också i förlängningen kan prövas av hyresnämnden. Hyresgästen är därför
skyddad i 2 [sic] led, dels mot en oskälig ombyggnad dels mot en oskälig hyresnivå. ”
Har fastighetsägarna tillräckligt stor bestämmanderätt över sina hyresfastigheter, eller är hyresgästernas inflytande för stort?
”I avseendet med standardhöjande åtgärder är min uppfattning att om fastighetsägaren kan visa på sakliga argument för varför det är av vikt för fastigheten som helhet att åtgärderna
utförs får man också oftast rätt att utföra dom [sic]. Det kan visserligen innebära visst
administrativt merarbete att behöva begära tillstånd av nämnden när hyresgästen
motstäter [sic] sig arbetet men i slutändan väger fastighetsägarens rätt att själv besluta över
förvaltningen av sin fastighet tungt.” 80
8.5 Hyresråd
Hyresnämnden i Malmö, hyresråd Susanne Björkman Ragnarson:
Anser du att hyreslagen behöver uppdateras?
”Jag anser att hyreslagen behöver förenklas språkligt och organiseras om så att det blir
lättare att förstå och hitta.”81
I en granskning Hyresgästföreningens medlemstidning “Hem & Hyra”
(http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hyresgasters-inflytande-ytterst-begransat-vid-renovering) gjort och när vi läst flera beslut går Hyresnämnden i samtliga fall på
hyresvärdens/fastighetsägarens linje och bifaller ansökan. Är det så att ni är bakbundna av att fastigheternas skötsel är så trängande att det inte finns mycket annat val?
”Den frågan har jag ingen uppfattning om och kan jag [sic] inte besvara. Min uppfattning är
att en hyresvärd får tillstånd till förbättringsåtgärder i de fall den har beaktansvärd [sic]
intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den
80 ibid
genomförs. 12 kap 18 f § [sic]”82
I flera beslutsskäl nämns “denna standard har ett allmänt hyresgästintresse”, vad menas egentligen?
”Frågan ska ställas till den som använt uttrycket! Jag använder ett liknande och menar att det finns ett objektivt hyresgästintresse av att ha en god standard i ett badrum, dvs. de allra
flesta hyresgäster anser att det är viktigt att ha en god standard i badrummet.”83
Hyresnämnden i Jönköping, hyresråd Carl Olof Nilsson Öhrnell:
Svaren är ett urval av en sammanfattning gjord av uppsatsförfattarna. Sammanfattningen återfinns i sin helhet i bilaga 12.2.
Finns det en “typisk” hyresrättslig tvist?
Den typiska är genomgående komplexa tvister. Till det yttre om hyrans storlek och ofta om andra oegentligheter. Förlägningstvister är den vanligaste. Förlänga avtalet för att man antingen säger upp eller för att hyran ej är betald. I andra hand är den hyran som prövas, enligt 12:46 JB. Hyressättning prövas enligt 12:54 JB eller enligt förhandlingsordning, om man strandat enligt HFL. Som tredje vanligaste tvisten är åtgärdsföreläggande, HG ansöker och HN kan utdöma vite vid bifall. Oftast finns inte en anledning till problem, utan flera.
Många ärenden slutar med förlikning. De träffar överenskommelse. 84
Hur skyddas hyresgäster idag av lagstiftningen?
I stort sett skyddas de bra. Det finns en lagom avvägning mellan HG och HV.
Vi har läst ett 30-tal rättsfall (från senaste fem åren) som berör godkännande av
förbättringsarbeten. Vår analys är att i både första och andra instans resonerar ledamöterna liknande i beslutsskälen. Varför är det så?
Det är inte konstigt eftersom praxis är tydlig. Syftet är att förhindra att folk tvingas flytta på grund av lyxrenoveringar. Folk med lägre inkomster. Lyxrenovering är i nivå med att
installera jacuzzi. Begreppet har en annan innebörd idag än på t.ex. 1970-talet där helkaklat
82 ibid
83 ibid 84 ibid
var en lyxstämpel, vilket det inte är idag - det är standard. Ett badrum som inte är helkaklat idag anses vara lägre standard än förväntad. Man talar om hyresgästinflytande, men detta innebär inte medbestämmande eller delägarskap i fastigheten. Det är praxis att HV i princip får göra som han vill, men med rätt att få det prövat i HN om det är orimlig för HG.
I en granskning Hyresgästföreningens medlemstidning “Hem & Hyra”
(http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hyresgasters-inflytande-ytterst-begransat-vid-renovering) gjort och när vi läst flera beslut går hyresnämnden i samtliga fall på
hyresvärdens/fastighetsägarens linje och bifaller ansökan. Är det så att ni är bakbundna av att fastigheternas skötsel är så trängande att det inte finns mycket annat val?
Ett eftersatt underhåll är inte skäl för förbättringsarbete. Bakgrunden är olika, ibland är det fastighetsägaren som inte gör något. I sådana fall säljer HV ofta till större bolag som direkt ser att det inte är normal standard. Planeringen tar ofta längre tid, ungefär fem år. Under denna tid görs ingenting eftersom det är bortkastade pengar. Ibland ännu längre planering. Det finns flera anledningar att HG upplever eftersatt underhåll. Om det beror på
åtgärdsföreläggande ska HV utgöra åtgärderna men då ska det vara långt gånget för att få det utfallet. Då har HG rätt att kräva förbättring. Men det finns visst svängrum.
I massmedia har hyresgäster kritiserat hyresvärdarna att försumma skötseln av fastigheter under en längre tid, för att senare “blåsa ut dem” s.k. lyxrenovering. Hur ser du på detta (t.ex. http://www.hemhyra.se/riks/gront-ljus-lyxrenovering)?
Det är oftast sådana praktiska och individuella skäl som kommer till HN. Lyxrenovering är en efterhandskonstruktion i massmedia.
I flera beslutsskäl nämns “denna standard har ett allmänt hyresgästintresse”, vad menas egentligen?
Man brukar tala om ett objektivt mått. Det görs en bedömning om den tänkta standarden är något som hyresgäster i allmänhet ligger inom önskvärda gränser. Det kan vara så att vissa tycker att en standard är bra som den är, och vill hellre ha låg hyra. Detta är individuella önskemål, ej vad som önskas i allmänhet. Tanken bakom resonemanget är att lägenheten är i
sådant skick, när den är ledig, att den är attraktiv för alla. 85
85 ibid
Hyresnämnden i Göteborg och Stockholm har avböjt intervju.
8.6 Hantverkare/byggbolag
Följande hantverkare/byggbolag har fått förfrågan om att svara på frågor om begreppet
standard.
• Skanska AB
• Åhlin & Ekeroth AB • Byggkeramikrådet AB • AdderaLink AB
• Bad & Kakel i Linköping AB • Kakelcentrum i Linköping AB • PMG Norrköping AB
• PEAB AB
• Stensätt i Linköping AB
Endast Skanska AB har svarat och avböjt p.g.a. tidsbrist.
8.7 Journalist
Vi har varit i telefon- och mailkontakt med journalist Petra Martinsson på Hem & Hyra. Hon har skrivit flera av de artiklar som vi har granskat. Initialt var hon intresserad av att delta i vår uppsats för att i ett senare skede avstå en intervju.
