1
ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari- mars 2012
Stockholm 2012-05-15
Januari – mars 2012
● Omsättningen uppgick till 101,4 (63,5) Mkr
● Resultatet blev 16,0 (19,4) Mkr, motsvarande 1,45 (1,91) kr/stamaktie
● Eget kapital uppgick vid periodens slut till 345,2 (223,6) Mkr, motsvarande 23,36 (22,02) kr/stamaktie och 106,25 ( - ) kr/preferensaktie
● Likvida medel uppgick den 31 mars till 76,3 (66,6) Mkr
● ALM Equity påbörjade en strategisk satsning inom affärsområdet planprojekt genom att tillsammans med partners bilda Svensk Markförvaltning (SMF) vars syfte är att förvärva marktillgångar (råmark) lämpliga för framtida detaljplaneändring
(ägarandel är 41 procent). Under sitt första kvartal förvärvade SMF 51 ha råmark i Upplands Väsby och 350 ha råmark i området Högantorp gränsande till Salems golfklubb som ligger längs med stranden mot Mälaren.
● Tillsammans med Andersson Company gjordes ett kompletteringsförvärv i anslutning till tidigare ägda Kvarnengallerian. Den förvärvade fastigheten består av 1810 kvm uthyrbar area och en tidigare outnyttjad byggrätt om ca 700 kvm (ägarandel 25 procent)
● Byggnationen av 46 bostadsrättslägenheter i projektet Stadsterrassen i centrala Enköping påbörjades
● Under perioden såldes 24 (30) bostadsrätter till ett värde av 31,3 (59,4) Mkr. ALM Equitys andel var 24 (14) bostadsrätter till ett värde av 31,3 (33,8 ) Mkr
● Bostadsportföljen innehöll vid kvartalets slut 22 (18) bostadsprojekt med ca 70 600 (55 500) kvm byggarea, varav ALM Equitys andel var ca 39 000 (35 500) kvm
Jan-mars Jan-mars
Mkr 2012 2011
Nettoomsättning 101,4 63,5
Rörelseresultat 20,5 23,0
Resultat perioden 16,0 19,4
Resultat per stamaktie (kr) 1,45 1,91 Avkastning eget kapital 20,2% 36,2%
Väsentliga händelser efter periodens utgång
● ALM Equity har sökt och erhållit godkännande från Nasdaq OMX att notera bolagets stam- och preferensaktier på First North. Första handelsdag blir 8 juni 2012.
Målsättningen är att tillföra bolaget ca 300 nya aktieägare.
2 ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder.
VD har ordet
Bra resultatutveckling gör ALM Equity moget för börsnotering.
Årets första kvartal har kännetecknats av en något stabilare bostadsmarknad, jämfört med situationen under det andra halvåret 2011. Marknaden är dock fortsatt slagig och påverkas dagligen av den ekonomiska krisen i Europa, börsläget, bankernas stramare utlåning och naturligtvis ränteutvecklingen. Detta har lett till ett nytt mönster på bostadsmarknaden med stora svängningar i efterfrågan, månad för månad.
Den underliggande trenden med en ackumulerad bostadsbrist, som förstärks av ett lågt nybyggande och en ökad inflyttning till storstadsområdena, är intakt. Men osäkerheten hos bostadsköparna har lett till en vänta-och-se-attityd som påverkar försäljningstider och byggstarter negativt.
jan-mars jan-mars jan-dec
Bostadsprojekt 2012 2011 2011
Byggrätter 1 358 1012 1357
Startad produktion 46 - 132
Sålda bostäder 24 30 162
Bostäder i produktion vid periodens slut 434 287 387
Försäljningsgrad i produktion 90% 94% 92%
Under försäljning vid periodens slut 739 496 738
Vår försäljning av bostäder sker på bokningsavtal som redovisas först när dessa konverteras till bindande avtal. Detta leder till stora variationer mellan kvartalen då försäljningarna redovisas stötvis.
Under det första kvartalet konverterades tillräckligt många bokningsavtal för att kunna byggstarta vårt projekt i Enköping, vilket innebär att vi för närvarande har fyra projekt med totalt 434 bostäder i produktion. Vår målsättning är att byggstarta en så stor del av portföljen som möjligt under 2012. Bokningsläget i de säljstartade projekten ser bra ut, men det tar längre tid än normalt att omvandla bokningar till bindande avtal. Vi räknar dock med att kunna byggstarta ytterligare projekt under senare delen av 2012.
Under förra året bildade ALM Equity, tillsammans med partners, Svensk Markförvaltning AB, vars främsta syfte är att förvärva råmark som kan omvandlas till attraktiva byggrätter.
Strategiskt är detta ett viktigt steg i ALM:s utveckling eftersom en landbank med byggrätter gör det möjligt för företaget att upprätthålla en långsiktigt hög takt i
projektutvecklingsarbetet.
Svensk Markförvaltning har under inledningen av året genomfört två förvärv - Albyängar i Upplands Väsby och Högantorp i Salems kommun - omfattande totalt 400 hektar mark. Fler förvärv av planprojekt är att vänta under året.
3 Resultatet för årets första kvartal blev 16,0 (19,4) Mkr. Under första kvartalet 2011 såldes hälften av projektet Bjäreterrassen till investerare som påverkade resultatet med 11,7 Mkr.
Någon sådan post finns inte i resultatet för 2012.
ALM Equitys finansiella ställning är fortsatt stark och vid kvartalets utgång förfogade bolaget över 76,3 (66,6) Mkr i likvida medel. Tack vare den goda likviditeten har vi tidigarelagt amorteringar av byggkreditiv, samt valt att inte utnyttja beviljade byggkreditiv i projekten, och på så sätt kunnat sänka vår belåning trots att produktionen ökat. Vi räknar med en fortsatt positiv likviditetsutveckling under året varför denna strategi ligger fast.
ALM Equity har under de senaste åren uppvisat en snabb och lönsam tillväxt. Exklusive minoritetens andel hade koncernen vid kvartalets slut en total projektportfölj omfattande ca 70 000 kvm och ett fastighetsbestånd bestående av 32 projekt.
ALM Equitys verksamhet har nu nått en sådan omfattning att styrelsen bedömt att en marknadsnotering av bolagets aktier kommer att vara till fördel för bolagets framtida utveckling. ALM Equity har därför sökt, och erhållit, godkännande från Nasdaq OMX om att marknadsnotera bolagets stam- och preferensaktier på First North. Börsens beslut är villkorat av att spridningskravet uppnås. I dagsläget har bolaget 90 aktieägare, men en breddning av ägandet genomförs under våren med sikte på notering i början av juni.
Min bedömning är att vår affärsmodell har stor potential att skapa en god avkastning, såväl under goda som svåra konjunkturförhållanden. Genom marknadsnoteringen får bolaget en bättre genomlysning som kommer att underlätta uppbyggandet av
projektportföljen och stärka våra framtida utvecklingsmöjligheter.
Stockholm den 15 maj Joakim Alm
4 VERKSAMHETEN
Bostadsprojekt under produktion
Under våren kommer 255 lägenheter i projektet Insteget vid Telefonplan (ägarandel 38,5 procent) att färdigställas. Inflyttning pågår enligt plan fram till slutet av maj när samtliga bostadsköpare ska vara inflyttade. Alla lägenheter är sedan tidigare sålda i projektet. Under produktionen har några kommersiella lokaler omdesignats till bokaler (en kombination av bostad och lokal), varav 9 kvarstår som osålda per 31 mars 2012. Kungsfiskaren, ett
dotterbolag till PEAB är kontrakterad för totalentreprenad.
Bostadsprojektet Lidingöfyren på Lidingö (ägarandel 45 procent) byggstartades under augusti 2011 då 75 procents försäljningsnivå hade uppnåtts. Projektet består av 109 lägenheter som totalrenoveras och byggs om till moderna lägenheter med öppna
planlösningar och hög standard. Byggnation och försäljning har pågått under hela hösten, vintern och våren. De första etapperna har byggts färdigt och inflyttning har ägt rum under perioden januari - april. Återstående etapp omfattar ca hälften av husets lägenheter och beräknas vara klar i slutet av augusti. Antalet lägenheter har utökats med 1 och uppgår nu till 109. Av dessa kvarstår 25 som osålda den 31 mars. Kungsfiskaren är kontrakterad för
totalentreprenaden.
Under kvartal ett har produktionen av det helägda projektet Kyrkklockan i centrala Eskilstuna tagit ordentligt fart. I det befintliga huset som ursprungligen uppfördes 1967 börjar de 24 lägenheterna ta form. Den befintliga skol- och dagisverksamheten på
entréplanet har kunnat fortgå utan störningar och tidsplanen har kunnat hållas. Tillträdet av lägenheterna är planerat till november 2012. Vid slutet av första kvartalet återstår fem lägenheter att sälja. Andersson Company Byggnads AB, verksamma framförallt i
Stockholmsområdet och Mälardalen, är ansvarig för byggproduktionen på totalentreprenad.
Byggstarten av det helägda projektet Stadsterrassen i Sveriges närmaste stad, Enköping, har skett under första kvartalet 2012. Ett omfattande pålningsarbete, totalt nära 6 km pålning, har pågått under första kvartalet tillsammans med slutprojektering. Sommaren 2013 kommer 46 nyproducerade lägenheter och 2 kommersiella lokaler stå färdiga. 33 av 46 lägenheter är sålda vid första kvartalets slut. Andersson Company Byggnads AB ansvarar för byggnationen på totalentreprenad.
Den 31 mars hade ALM Equity 434 bostadsrätter i produktion varav 90 procent var sålda.
ALM Equity garanterade vid periodens slut att förvärva 38 osålda lägenheter i projekt för totalt 83,4 Mkr. Bolaget äger också 9 bostadsrätter i lager för 24,1 Mkr den 31 mars.
5 Projektportföljen
Bostadsprojekt (detaljplanelagd fastighet som medger byggnation av bostäder):
Bostadsprojektsportföljen innehöll per den 31 mars 2012, 22 (16) bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om 70 600 (55 500) kvm – ALM Equitys andel utgjorde 39 000 (35 500) kvm.
Under kvartalet ökade portföljen genom förvärv av Kvarngärdet 35:3 tillsammans med Andersson Company. Samtidigt minskade den i samband med att 20 procent av bostadsköparna i Lidingöfyren och Insteget flyttade in.
Vid utgången av första kvartalet 2012 fördelades bostadsprojekten på följande sätt:
Byggrätterna fördelas uppdelat per område enligt följande:
6 Planprojekt (råmark under utveckling till bostadsprojekt):
Planportföljen innehöll per den 31 mars 2012, 47 300 (23 300) kvm planerade bostadsprojekt, varav ALM Equitys andel är 22 200 (13 900) kvm.
Under kvartalet förvärvades genom Svensk Markförvaltning projekten Albyängar och Högantorp med total markarea på ca 400 ha. Dessa projekt befinner sig fortfarande tidigt i processen varför det är vanskligt att precisera planerad yta för kommande bostadsprojekt.
Vid utgången av mars 2012 fördelades planprojekten på följande sätt:
Projektfastigheter (bebyggd fastighet med löpande verksamhet):
Kompletteringsköpet av fastigheten Kvarngärdet 35:3 i Uppsala har ökat fastighetsytan under perioden till 22 900 (4 500) kvm varav ALM Equitys andel är 8 000 (3 400) kvm.
Vid utgången av mars 2012 fördelades projektfastigheterna enligt följande:
7 EKONOMI
Resultat för perioden januari – mars 2012
Nettoomsättningen uppgick till 101,4 (63,5) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 99,3 (60,0) Mkr och fastighetsförvaltning för 2,1 (3,5) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 20,5 (23,0) Mkr varav bostadsutveckling svarade för 19,9 (23,2) Mkr och fastighetsförvaltning för 0,6 (-0,2) Mkr. Av periodens resultat på 16,0 (19,4) Mkr tillföll 16,4 (19,7) Mkr
moderbolagets aktieägare, medan minoritetens resultatandel uppgick till -0,4 (-0,3) Mkr.
Successiva vinstavräkningar är gjorda i Insteget, Lidingöfyren, Kyrkklockan, Stadsterrassen och Lampfabriken.
Försäljning av projekt ingår i första kvartalet 2011 under intäkter och resultat med 11,7 Mkr.
Någon motsvarande post finns ej under första kvartalet 2012.
Balansräkningen per den 31 mars 2012
Balansomslutningen uppgick till 848 (651) Mkr. Ökningen beror främst på nedlagda projektkostnader i Insteget och Lidingöfyren samt förvärv gjorda under 2011. Den största posten bland tillgångarna vid periodens slut är exploateringsfastigheter, 550 (461) Mkr och på skuldsidan lån från kreditinstitut på 324 (331) Mkr.
Det egna kapitalet uppgick till 345 (224) Mkr. Ökningen av det egna kapitalet under senaste året beror dels på den genererade vinsten, dels på att koncernen erhållit kapitaltillskott i delägda projektbolag om 143 (50) Mkr, vilket totalt ökat koncernens egna kapital med 54 (24) Mkr. De externa kapitaltillskotten inklusive ränta har preferens vid återbetalning av fritt eget kapital i mottagande bolag före eventuell vinstdelning. Det innebär att tillskottskapitalet återbetalas vid slutavräkning av vinstgivande projekt. Om projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott.
I projekten Insteget och Lidingöfyren har bostadsrättsköpare tillträtt 23 resp. 19 procent av bostädernas värde, vilket har inneburit att motsvarande andel har avkonsoliderats från balansräkningen avseende exploateringsfastigheter och skulder från kreditinstitut.
Likviditet, kassaflöde och finansiering
Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 76,3 (66,5) Mkr. Kassaflödet för perioden var -2,2(0,1) Mkr.
I moderbolaget har det tecknats ränteswapavtal på 300 Mkr under första kvartalet för att säkerställa räntenivåer i tio år i bostadsprojekt. I projektbolag har ytterligare ränteswappar tecknats för 190 Mkr varav ALM Equitys andel är 47,5 Mkr. Räntesäkringarna är gjorda mellan 2,325–2,39 procent plus bankens marginal.
8 Moderbolaget
Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat för perioden uppgick till 0,0 (0,3) Mkr.
Moderbolaget förfogade vid periodens slut över 42,1 (44,6) Mkr i likvida medel. Garantier för banklån och förskott uppgick vid periodens slut till 55,7 (76,1) Mkr. Det egna kapitalet
uppgick till 140,7 (152,4) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 84 (81) procent.
Väsentliga händelser efter rapporttidens utgång
ALM Equity har sökt och erhållit godkännande från Nasdaq OMX att notera bolagets stam- och preferensaktier på First North. Inför marknadsnoteringarna kommer en försäljning av befintliga stam- och preferensaktier att genomföras för att uppnå de spridningskrav som ställs för att noteras på First North. Målsättningen är att tillföra upp till 300 nya aktieägare i ALM Equity. Anmälningsperioden för köp av befintliga aktier är den 16-30 maj 2012.
Sammanlagt uppgår försäljningsvärdet av de befintliga aktierna till 3,6 MSEK varför inget prospekt kommer upprättas i samband med försäljningen. Priset per stamaktie är satt till 30 kr vilket motsvarar ett P/E tal på 4,9 på 2011 års vinst. Preferensaktien kommer att säljas för 60 kr vilket ger en direktavkastning på 8.51 procent på föreslagen utdelning för 2012.
Aktierna kommer att säljas i paket om 200 stamaktier och 100 preferensaktier. Priset för varje paket är 12 000 kr.
Första handelsdag kommer att bli 8 juni 2012.
Redovisnings- och värderingsprinciper
Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets
rekommendationer.
Redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med de som tillämpas i den senaste årsredovisningen och där redovisas under not 1 på sidorna 105-107.
Transaktioner med närstående
Inga transaktioner mellan ALM Equity AB koncernen och närstående som väsentligt påverkat företagets ställning och resultat har ägt rum.
Risker och osäkerhetsfaktorer
ALM Equitys väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i Årsredovisningen 2011 på sidorna 76-79. Inga nya väsentliga risker eller osäkerhetsfaktorer bedöms ha tillkommit.
Rapportdatum för 2012:
31 maj 2012 Årsstämma
24 augusti 2012 Delårsrapport, januari - juni 23 november 2012 Delårsrapport, januari - september 27 februari 2013 Bokslutskommuniké, 2012
9 Definitioner:
Rörelsemarginal
Rörelseresultat i procent av omsättningen.
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital vid periodens utgång i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet.
Eget kapital per preferensaktie
Preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (100 kronor per preferensaktie) samt aktiens rätt till utdelning (5 kronor per år).
Resultat per stamaktie
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt exklusive minoritetens andel minskat med preferensaktieutdelningen i procent av det genomsnittliga egna kapitalet minskat med preferenskapitalet.
Sysselsatt kapital
Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder inklusive uppskjutna skatteskulder.
Avkastning på sysselsatt kapital
Resultatet efter finansiella poster med återläggning av räntekostnader i procent av det genomsnittliga sysselsatta kapitalet.
Soliditet
Summan av eget kapital i procent av summa tillgångar.
Andel riskbärande kapital
Summan av eget kapital ökat med efterställda lån och minoritetsandelar i procent av summa tillgångar.
10 RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG
Belopp i tkr
2012 2011 2011 2010
(3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån)
Koncernen jan-mar jan-mar jan-dec jan-dec
Nettoomsättning (Not 1) 101 393 63 535 318 499 147 107 Rörelsens kostnader -80 906 -40 527 -234 441 -115 709
Rörelseresultat (Not 2) 20 487 23 008 84 058 31 398
Finansnetto -4 940 -3 921 -18 411 -8 231
Resultat efter finansiella poster 15 547 19 087 65 647 23 167
Skatt - - - -122
Minoritetens andel av resultatet 413 337 1 683 1648
Periodens resultat 15 960 19 424 67 330 24 693
Resultat per stamaktie (kr) 1,45 1,91 6,63 2,43
Antalet stamaktier (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155
Antalet preferensaktier (tusental) 1 015 - 1 015 -
NYCKELTAL OCH AKTIEDATA
2012 2011 2011 2010
Koncernen jan-mar jan-mar jan-dec jan-dec
Rörelsemarginal (%) 20 36 26 21
Avkastning på eget kapital (%)* 26 18 32 7
Avkastning på sysselsatt kapital (%)* 12 10 13 10
Soliditet (%) 41 34 39 32
Andel riskbärande kapital (%) 46 38 42 37
Eget kapital per stamaktie (kr) 23,36 22,02 21,31 17,77 Eget kapital per preferensaktie (kr) 106,25 - 105,00 -
Antal produktionsstartade lägenheter 46 0 132 287
Antal sålda lägenheter 24 30 162 239
Möjlig byggarea vid periodens utgång
(kvm)** 70 600 55 500 73 900 55 500
ALM Equitys nettoandel byggarea 39 000 35 500 40 400 38 500
* Rullande tolvmånadersberäkning
** Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas.
11 BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG
Belopp i tkr
Koncernen 2012-03-31 2011-12-31 2010-12-31
TILLGÅNGAR
Maskiner och inventarier 163 161 211
Andelar i intressebolag - - -
Uppskjuten skattefordran 6 004 6 004 6 004
Summa anläggningstillgångar 6 167 6 165 6 215
Exploateringsfastigheter 550 073 552 250 397 312
Projektfastigheter 112 429 113 223 43 269
Lagerandelar i bostadsrättsföreningar 24 132 13 809 12 470
Kortfristiga fordringar m.m. 79 407 65 449 37 189
Likvida medel 76 272 78 449 66 472
Summa omsättningstillgångar 842 313 823 180 556 712
SUMMA TILLGÅNGAR 848 480 829 345 562 927
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 345 151 323 040 180 447
Minoritetens andel -3 913 -3 500 -2 188
Uppskjuten skatteskuld 150 150 -
Summa långfristiga skulder 150 150 -
Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut 324 043 378 247 283 518
Efterställda räntebärande reverslån 53 846 32 871 27 928
Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder 129 203 98 538 73 222
Summa kortfristiga skulder 507 092 509 655 384 668
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 848 480 829 345 562 927
Räntebärande skulder 377 889 411 118 311 446
FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL 2012-03-31 2011-12-31 2010-12-31
Belopp vid periodens ingång 323 040 180 447 89 052
Periodens resultat 15 960 67 330 24 693
Uppskrivningsfond fastighet - 7 500 -
Aktieägartillskott 6151 71 825 66 702
Aktieutdelning - -4 062 -
Belopp vid periodens utgång 345 151 323 040 180 447
12 KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG
Belopp i tkr
2012 2011 2011 2010
(3 mån) (3 mån) (12 mån) (12mån)
Koncernen jan-mar jan-mar jan-dec jan-dec
Resultat före skatt 15 960 19 424 67 330 24 693
Ej kassapåverkande poster -413 -337 6 188 -1 298
Skatter - - - -
Kassaflöde före förändring i
rörelsekapital 15 547 19 087 73 518 23 395
Investering/försäljning
exploateringsfastigheter 2 177 -63 479 -154 938 -318 806 Investering/försäljning lagerandelar -10 324 - -1 339 15 344 Övrig förändring i rörelsekapital 17 502 -27 120 -2 945 34 979 Kassaflöde från löpande
verksamhet 24 902 -71 512
-85 704
-245 088 Investeringar/försäljningar av
materiella och finansiella
anläggningstillgångar -2 7 -69 904 -257
Kassaflöde från
investeringsverksamhet -2 7 -69 904 -257
Upptagna/lösta lån -27 078 71 641 167 585 281 720
Kassaflöde från
finansieringsverksamhet -27 078 71 641 167 585 281 720
Periodens kassaflöde -2 177 136 11 977 36 375
Likvida medel vid periodens början 78 449 66 472 66 472 30 097 Likvida medel vid periodens slut 76 272 66 608 78 449 66 472 (Not1)
Nettoomsättning per segment 2012 2011 2011 2010
(3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) jan-mar jan-mar jan-dec jan-dec
Bostadsutveckling 99 327 60 008 307 324 146 681
Fastighetsförvaltning 2 066 3 527 11 175 5 431
Summa: 101 393 63 535 318 499 152 112
(Not2)
Rörelseresultat per segment 2012 2011 2011 2010
(3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) jan-mar jan-mar jan-dec jan-dec
Bostadsutveckling 20 064 23 171 84 213 30 831
Fastighetsförvaltning 600 -163 -155 567
Summa: 20 664 23 008 84 058 31 398
13 Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer.
Stockholm den 15 maj 2012 ALM Equity AB (publ)
Joakim Alm, VD
För mer information kontakta:
Joakim Alm, tel 0733 – 96 97 27 Om ALM Equity AB
Mer information finns på www.almequity.se samt på www.bequoted.com
