ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari-september 2010
Stockholm 2010-11-19
Juli-september 2010
Omsättningen uppgick till 41,9 (9,6) Mkr
Resultatet blev 6,0 (0,7) Mkr, motsvarande 0,60 (0,07) kr/aktie
Eget kapital uppgick vid periodens slut till 133,8 (89,1) Mkr
Likvida medel var den 30 september 42 (30) Mkr.
Under perioden såldes 11 bostadsrätter i det helägda dotterbolaget Brf Seaside, Värmdö till ett värde av 47,4 Mkr. 75 procent av lägenheterna är nu sålda, vilket innebär att hela projektet kommer att byggstartas under 2010
Byggrättsportföljen innehöll vid kvartalets slut 13 (11) bostadsprojekt med ca 35 800 (37 200) kvm byggarea, varav ALM Equitys andel är 26 700 (24 900) kvm.
Januari-september 2010
Omsättningen uppgick till 100,6 (50,6) Mkr
Resultatet uppgick till 19,6 (1,7) Mkr, motsvarande 1,93 (0,16) kr per aktie.
Under perioden såldes 191 bostadsrätter i Brf Insteget till ett värde av 289,5 Mkr, varav ALM Equitys andel var 74 bostadsrätter till ett värde av 111,5 Mkr och 22 bostadsrätter i Brf Seaside till ett värde av 95,5 Mkr
Väsentliga händelser efter periodens utgång
Detaljplanen vad gäller Varan 9:2 i Torekov har vunnit laga kraft, vilket innebär ett tillskott på ca 6 000 kvm byggrätter för ALM Equity (ägarandel 100 procent)
Tillsammans med investerare har ALM Equity (ägarandel 45 procent) förvärvat Fyrvaktaren 1 på Larsberg, Lidingö, med en uthyrningsbar area på 13 200 kvm
Tillsammans med investerare har ALM Equity (ägarandel 45 procent) förvärvat fastigheten Skeppet 11 innehållande en byggrätt på 2 000 kvm på Kevinge Strand i Danderyd
ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (RealEstate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder.
VD har ordet
Aktiviteten i ekonomin har fortsatt att öka vilket lett till en fortsatt positiv utveckling av bostadsmarknaden i alla de regioner där ALM Equity bedriver sin verksamhet.
De grundläggande förutsättningarna på bostadsmarknaden med ett fortsatt lågt bostadsbyggande, bostadsbrist och låga räntor ligger fast. Många av de nya jobb som skapas i ekonomin ligger i storstadsregionerna. Den ökade inflyttningen driver på bostadsmarknaden ytterligare. Denna positiva utveckling, ur ALM Equitys perspektiv, bedömer vi kommer att fortsätta under överskådlig tid tills de obalanser som driver marknaden justerats. Den ökande efterfrågan på bostäder och det låga
bostadsbyggandet har samtidigt lett till ökade priser på bostäder under perioden.
De finansiella problemen som tidigare speglade marknaden under finanskrisen är borta och kunderna ser inte ut att ha några problem att finansiera sina bostadsköp i bankerna.
ALM:s försäljning har utvecklats väl under perioden och vi har nu uppnått 75 procents
försäljningsgrad i både BRF Seaside och BRF Insteget. Båda projekten är byggstartade. Cirka 13 600 kvm eller 38 procent av ALM Equitys totala byggrättsportfölj är produktionsstartad vid utgången av tredje kvartalet.
Omsättningen uppgick under tredje kvartalet till 41,9 (9,6) Mkr och resultatet blev 6,0 (0,7) Mkr.
Kassan var vid periodens utgång 41,9 (32,7) Mkr och soliditeten 41 (45) procent. Omsättnings- och resultatförbättringarna i perioden beror på att vi nu har fler projekt i produktion som resultatavräknas.
Vi har som målsättning att sälj- och byggstarta en så stor andel som möjligt av vår byggrättsportfölj i den närmaste framtiden. Förvärven av Skeppet 11 på Kevinge Strand i Danderyd och Fyrvaktaren 1 på Lidingö utökar våra byggrätter i stadsnära lägen och kommer att säljstartas tidigt 2011. Vi kommer även att fortsätta att förvärva byggrätter i stadsnära lägen tillsammans med partners.
Vår strategi att genom planförvärv skapa nya byggrätter inom 3-5 år ligger fast. Investeringarna görs antingen villkorade av att detaljplan vinner laga kraft, eller tillsammans med partners där ALM Equity står för managementresurser och partners för riskkapital.
Företagets affärsvolym växer nu snabbt vilket innebär att organisation måste anpassas. Under året har ett antal nyrekryteringar ägt rum som framförallt förstärkt projektledarsidan.
Bolagets finansiella ställning och kapitalbas kommer fortsättningsvis att stärkas ytterligare och vi ser ett fortsatt bra inflöde av nya affärer.
Stockholm den 19 november 2010 Joakim Alm
VERKSAMHETEN Bostadsprojekten
Fastigheten Brf Insteget vid Telefonplan, med 255 bostadsrätter, skall byggas om från kontor till bostadsrätter och nya lokaler. Under kvartalet har arbetet främst varit inriktat på att riva de gamla lokalerna och att projektera för ombyggnad. I början av fjärde kvartalet igångsätts byggandet av de nya lägenheterna och lokalerna, vilket är enligt tidsplanen. Inflyttning är planerad till andra kvartalet 2012.
Andra etappen av Brf Seaside Värmdö, med ytterligare 10 bostadsrätter, byggstartades i september.
Första etappen byggstartades under andra kvartalet. I och med att 11 bostadsrätter till ett värde av 47,4 Mkr har sålts under kvartalet har försäljningen nått 24 bostadsrätter av totalt 32 vilket innebär att försäljningen nått 75 procent av alla etapper. Samtliga etapper av projektet kommer att byggstartas under året.
En bostadsrätt i Smögenprojektet har sålts ur eget lager för 5,7 Mkr, med en resultatpåverkan på 0,7 Mkr. Kvar i lagret fanns den 30 september fem bostadsrätter i Smögen med ett totalt värde på 17,6 Mkr.
Projektportföljen
Byggrätter :
Byggrättssportföljen innehöll per den 30 september 2010, 13 bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om 35 700 (37 200) kvm - ALM Equitys andel utgjorde 26 600 (24 900) kvm
Planprojekt :
Planportföljen innehåller 39 400 (12 400) kvm planerad byggrätt, varav ALM Equitys andel är 23 700 (7 900) kvm.
Förvaltningsfastigheter :
Ingen förändring har skett under kvartalet.
Väsentliga händelser efter rapporttidens utgång
Detaljplanen för det i mars 2010 förvärvade markområdet Varan 9:2 i Torekov för förändring till bostäder har vunnit laga kraft i början av november. Utveckling av projektet för byggnation av semesterbostäder startas omedelbart under november. Ca 6 000 kvm byggrätt läggs till företagets projektportfölj.
Fyrvaktaren 1 i Larsberg på Lidingö med 13 200 kvm uthyrningsbar area har förvärvats tillsammans med partners. Nuvarande äldreboende/seniorboende och lägenhetshotell kommer att konverteras till bostäder. ALM Equitys andel i projektet är 45 procent.
Fastigheten Skeppet 11 på Kevinge Strand i Danderyd med byggrätter på 2 000 kvm förvärvades tillsammans med investerare. På fastigheten avser ALM Equity att uppföra ett bostadsområde med inspiration från engelska radhus. Fastigheten omfattar en areal om 4 894 kvm och detaljplanen medger en bostadsbyggnation om cirka 18-20 lägenheter. ALM Equitys andel i projektet är 45 procent.
Två bostadsrätter har sålts i Smögenprojektet till 9,7 Mkr med en resultatpåverkan av 1,5 Mkr. Det återstår nu tre helägda bostadsrätter i Smögen till ett värde på 12,6 Mkr.
EKONOMI
Resultat för perioden juli-september 2010
Nettoomsättningen uppgick till 41,9 (9,6) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 40,5 (8,8) Mkr och fastighetsförvaltning 1,4 (0,9) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 7,1 (4,7) Mkr. Av periodens resultat på 5,5 Mkr tillföll 6,0 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till -0,6 Mkr. Under perioden har projektet Brf Insteget vid Telefonplan och Brf Seaside Värmdö steg 2 avräknats enligt den successiva vinstavräkningsmetoden.
I och med att bolaget från och med den 1 januari 2010 har övergått till att redovisa sina intressebolag enligt klyvningsmetoden redovisas ALM Equitys andel av både omsättning och resultat i dessa projekt.
Anledningen till att bolaget valt att använda klyvningsmetoden är att den bättre speglar företagets uppbyggnad med relativt stora projekt som genomförs tillsammans med partners. Tidigare användes kapitalandelsmetoden.
Balansräkningen per den 30 september 2010
Balansomslutningen har under de första nio månaderna ökat till 330 (200) Mkr. Av tillgångarna utgör exploateringsfastigheter de största posterna, med 183 (77) Mkr, projektfastigheter, 43 (43) Mkr, lagerandelar i bostadsrättföreningar, 18 (32) Mkr, kortfristiga fordringar, 38 (9) Mkr, och likvida medel, 42 (33) Mkr. På skuldsidan uppgår långa och kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut till 142 (81) Mkr och efterställda reverslån till 21 (16) Mkr. Det egna kapitalet uppgick vid periodens slut till 134 (91) Mkr, vilket dels beror på den genererade vinsten under perioden, dels på att Alm Equity erhållit externakapitaltillskott i projektbolagen om sammanlagt 71,5 Mkr, vilket ökat koncernens bundna egna kapital med 25 Mkr. Kapitalet har preferens vid återbetalning av fritt eget kapital i projektbolagen.
Soliditeten var vid kvartalets slut 41 (45) procent och andelen riskbärande kapital 46 (51) procent.
Likviditet, kassaflöde och finansiering
Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 41,9 (32,7) Mkr. Det ackumulerade kassaflödet för perioden juli till september var 19,0 (-9,9) Mkr.
Moderbolaget
Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat uppgick för perioden till 3,3 (-3,1) Mkr. Moderbolaget förfogade vid kvartalets slut över 16,6 (29,4) Mkr i likvida medel.
Garantier för banklån och förskott uppgår per den 30 september till 51,5 Mkr. Moderbolaget har inga externa lån.
Det egna kapitalet uppgick per den 30 juni till 156,5 (184,2) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 93 (97) procent.
Kommentar [Johan Ung1]: Vill vi redovisa så detaljerad info om projekten?
Då kan man ju räkna ut bedömt resultat i varje project.
Kommentar [Johan Ung2]: Behöver vi förklara minskningen?
Redovisnings- och värderingsprinciper
Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer.
Intresseföretag och Joint ventures
Intresseföretag är innehav i vilka koncernen har lägst 20 procent och högst 50 procent av rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Innehav i intresseföretag är vanligen joint ventures.
Joint ventures är redovisningsmässigt de företag i vilka koncernen, genom samarbetsavtal med en eller flera parter, har ett gemensamt bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen.
Från och med den 1 januari 2010 redovisar ALM Equity AB joint ventures enligt klyvningsmetoden.
Tidigare redovisades dessa i enlighet med kapitalandelsmetoden. Jämförelseåren har inte omräknats, då påverkan på redovisningen avseende tidigare år inte är väsentlig. Enligt klyvningsmetoden redovisas koncernens ägarandel av företagens intäkter och kostnader respektive tillgångar och skulder i koncernens resultat- och balansräkningar. Detta görs genom att samägarens andel av tillgångar och skulder, intäkter och kostnader slås ihop post för post med motsvarande poster i samägarens koncernredovisning.
Effekten av förändringen av redovisningsmetod visas i tabell nedan:
Klyvnings Kapital
RESULTATRÄKNING
(kv1-3 2010) metoden andelsmetoden
Nettoomsättning 100 627 26 887
Rörelsen kostnader -78 761 -33 941
Rörelseresultat 21 866 -7 054
Finansnetto -3 691 25 229
Resultat efter finansiella poster 18 175 18 175
Minoritetens andel 1 377 1 377
Periodens resultat 19 552 19 552
BALANSRÄKNING (2010-09-30)
Anläggningstillgångar 6 023 6 023
Omsättningstillgångar 323 603 228 800
Summa tillgångar 329 626 277 427
Eget Kapital 133 773 133 773
Minoritetens andel -2 630 -2 630
Kortfristiga skulder 198 483 146 284
Summa skulder och eget kapital 329 626 277 427
Soliditet 41% 48%
Successiv vinstavräkning
Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt RR 10 entreprenadavtal.
Bolagets vinstavräkningsmodell innebär att vinstavräkningen sker i två steg:
Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats samt en
målbostadsrättsförening har bildats och fått sin ekonomiska plan godkänd hos myndighet.
Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln:
(Initialt inköpsvärde/prognostiserat totalt försäljningsvärde) X prognostiserad projektvinst
Exempel vinstavräkning steg 1:
Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) X 10 = 2
I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation ”Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning”, enligt formeln:
(Försäljningsgrad av projekt X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognostiserad projektvinst
Exempel vinstavräkning steg 2:
Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetats blir, med förra exemplets värden, avräkningen i steg 2: (16/20) X (0,5) X (10-2)=3,2
Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade
resultatpåverkande händelser.
Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens räntekostnader.
Transaktioner med närstående
Inga transaktioner mellan ALM Equity AB koncernen och närstående som väsentligt påverkat företagets ställning och resultat har ägt rum.
Tvister
Vid periodens utgång har ett av dotterbolagen en tvist på sammanlagt 0,5 Mkr.
Bolaget kommer ej att göra några reservationer för dessa krav då bolagets jurister har bedömt att kravet saknar substans.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. Praktiskt taget varje projekt är unikt. Storlek, utformning, miljö och finansiering mm – allt varierar för varje nytt projekt. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten inte faller marknaden i smaken.
ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens.
I en konjunkturnedgång torde den typen av bostadsförsäljning på termin drabbas hårdare än färdiga bostäder redo för omedelbar leverans. Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk
framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten.
Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform.
Finansiella risker finns i form av att det kan bli svårt att låna och finansiera projekt till följd av en stramare kreditmarknad.
ALM Equity tillämpar successiv vinstavräkning i projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet kan prognostiseras på ett tillförlitligt sätt.
ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity ställer också internt höga marginalkrav på projekten och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till mål. Beträffande upphandlade tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring av kretsorganisationen. Ingen byggnation i projekten igångsätts normalt förrän 75 procent är sålt och projekten är fullt ut finansierade.
Rapportdatum för 2010:
24 februari 2011 Bokslutskommuniké 2010
RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG
Belopp i tkr
2010 2009 2010 2009 2009
(3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån)
Koncernen juli-sep juli-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Nettoomsättning (Not 1) 41 907 9 637 100 627 50 586 52 764
Rörelsens kostnader -34 841 -4 976 -78 761 -38 556 -41 296 Rörelseresultat (Not 2) 7 066 4 661 21 866 12 030 11 468
Finansnetto - 1 573 -392 -3 691 -4 418 -5 382
Resultat efter finansiella poster 5 493 4 269 18 175 7 612 6 086
Skatt - - -1 28 28
Minoritetens andel av resultatet 551 -3 543 1 378 -5 969 -6 250
Periodens resultat 6 044 726 19 552 1 671 -136
Resultat per aktie (kr) 0,60 0,07 1,93 0,16 -0,01
Antalet aktier (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155
NYCKELTAL OCH AKTIEDATA
2010 2009 2010 2009 2009
Koncernen juli-sep juli-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Rörelsemarginal (%) 17 48 22 24 22
Avkastning på eget kapital (%)* 18 2 18 2 Neg.
Avkastning på sysselsatt kapital (%)* 9 2 9 2 5
Soliditet (%) 41 45 41 45 44
Andel riskbärande kapital (%) 46 51 46 51 51
Eget kapital per aktie (kr) 13,17 8,95 13,17 8,95 8,77
Antal produktionsstartade lägenheter 12 - 279 - -
Antal sålda lägenheter 11 - 213 1 3
Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)** 35 800 37 200 35 800 37 200 38 000 ALM Equitys nettoandel byggarea 26 700 24 900 26 700 24 900 26 300
* Rullande tolvmånadersberäkning
** Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas.
BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG
Belopp i tkr
Koncernen 2010-06-30 2009-12-31 2008-12-31
TILLGÅNGAR
Maskiner och inventarier 19 31 54
Andelar i intressebolag - -77 1 050
Uppskjuten skattefordran 6 004 6 004 6 004
Summa anläggningstillgångar 6 023 5 958 7 108
Exploateringsfastigheter 183 496 78 506 161 971
Projektfastigheter 42 599 42 538 42 571
Lagerandelar i bostadsrättsföreningar 17 559 27 814 6 189
Kortfristiga fordringar m.m. 38 099 18 607 23 714
Kortfristiga placeringstillgångar - - 31
Likvida medel 41 850 30 097 24 095
Summa omsättningstillgångar 323 603 197 562 258 571
SUMMA TILLGÅNGAR 329 626 203 520 265 679
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 133 773 89 052 89 188
Minoritetens andel -2 630 -890 6 960
Långfristiga räntebärande skulder - - 2 925
Uppskjuten skatteskuld - - 28
Summa långfristiga skulder - - 2 953
Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut 141 609 80 390 95 177
Efterställda räntebärande reverslån 21 109 16 038 48 387
Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder 35 765 18 930 23 014
Summa kortfristiga skulder 198 483 115 358 166 578
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 329 626 203 520 265 679
Räntebärande skulder 162 718 96 428 146 489
FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL 2010-06-30 2009-12-31 2008-12-31
Belopp vid periodens ingång 89 052 89 188 90 764
Aktieägartillskott 25 169 - -
Periodens resultat 19 552 -136 -1 576
Belopp vid periodens utgång 133 773 89 052 89 188
KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG
Belopp i tkr
2010 2009 2010 2009 2009
(3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån)
Koncernen juli-sep juli-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Resultat före skatt 6 044 726 19 552 1 671 -136
Ej kassapåverkande poster -551 -13 640 -1 740 -10 881 - 7 850
Skatter - - - - -
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 5 493 -12 914 17 812 -9 210 -7 986
Investering/försäljning exploateringsfastigheter -41 185 24 220 -104 990 84 326 83 465 Investering/försäljning lagerandelar i Brf 5 344 -28 036 10 255 -26 221 -21 625 Övrig förändring i rörelsekapital 10 917 11 362 -2 718 9 676 2 209 Kassaflöde från löpande verksamhet -19 431 -5 368 -79 641 58 571 56 063
Investeringar/försäljningar av materiella och
finansiella anläggningstillgångar 4 - -65 - -
Kassaflöde från investeringsverksamhet 4 - -65 - -
Upptagna/lösta lån 38 424 -4 509 91 459 -49 927 -50 061
Kassaflöde från finansieringsverksamhet 38 424 -4 509 91 459 -49 927 -50 061
Periodens kassaflöde 18 997 -9 877 11 753 8 644 6 002
Likvida medel vid periodens början 22 853 42 616 30 097 24 095 24 095 Likvida medel vid periodens slut 41 850 32 739 41 850 32 739 30 097
(Not1)
Nettoomsättning per segment 2010 2009 2010 2009 2009
(3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån) juli-sep juli-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Bostadsutveckling 40 537 8 776 97 416 47 872 49 165
Fastighetsförvaltning 1 370 861 3 211 2 714 3 599
Summa: 41 907 9 637 100 627 50 586 52 764
(Not2)
Rörelseresultat per segment 2010 2009 2010 2008 2009
(3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) 12 mån) juli-sep juli-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Bostadsutveckling 6 828 4 279 21 299 10 830 10 346
Fastighetsförvaltning 238 382 567 1 200 1 122
Summa: 7 066 4 661 21 866 12 030 11 468
Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer.
Stockholm den 19 november 2010 ALM Equity AB (publ)
Joakim Alm, VD
För mer information kontakta:
Joakim Alm, tel 0733 – 96 97 27 Om ALM Equity
Mer information finns på www.almequity.se samt på www.bequoted.com
