/Samhällsbyggnadskontroet /Stina Wikström/
samhallsbyggnadskontoret@kungsbacka.se
Kungsbacka kommun 434 81 Kungsbacka Besöksadress Stadshuset, Storgatan 37 Telefon 0300-83 40 00 www.kungsbacka.se
1 (8)
Datum
2019-01-30
Dnr
PL/2016:30
Detaljplan för Tölö 8:14 inom område Tölö i Kungsbacka stad Genomförande
Byggnadsnämnden beslöt den 2018-07-05, BN § 199, att genomföra samråd för
detaljplaneförslaget. Detaljplaneförslaget har sänts till berörda myndigheter, nämnder, föreningar och sakägare för yttrande, under tiden 2018-08-21 till 2018-09-15.
Förslaget har under samma tid varit utställt i Stadshuset i Kungsbacka
Planförslaget syftar till att fastigheten kan bebyggas med två flerbostadshus, ett mindre radhus samt carports, förråd och parkeringsplatser. Bostadshusen får uppföras i två våningar och placeras så att de bildar en gård för gemensam utevistelse.
Sammanfattning
Under samrådstiden inkom tio skrivelser. Inkomna synpunkter berör i huvudsak buller och vibrationer samt otydligheter i plankartan.
Kontoret har bedömt att planförslaget ska revideras. Revideringen innebär bland annat en komplettering och förtydligande av planbestämmelser samt kompletteringar av
planbeskrivningen som är kopplade till justeringarna av plankartan.
Inkomna synpunkter och förvaltningens kommentarer
Inkomna synpunkter har sammanfattats nedan. Personnamn anges inte. Samtliga synpunkterna finns tillgängliga på Samhällsbyggnadskontoret. Länsstyrelsens yttrande bifogas.
Statliga och regionala myndigheter
1. Länsstyrelsen
Länsstyrelsen bedömer att ett antagande av en detaljplan enligt förslaget kan komma att prövas eftersom de anser att bullersituationen för de boende i området inte är säkerställd.
Kommentar: Detaljplanen kompletteras med bestämmelse om att bostäder ska uppföras så att riktvärdena i Förordning 2017:359 uppnås samt, om riktvärdena överskrids, att minst hälften av bostadsrummen i en bostad ska vara vända mot en sida där 55 dBA ekvivalent ljudnivå inte överskrids vid fasad, och minst hälften av
bostadsrummen vara vända mot en sida där 70 dBA maximal ljudnivå inte överskrids mellan kl. 22.00 och 06.00 vid fasad, enligt förordningen (2015:216) om trafikbuller vid bostadsbyggnader.
Länsstyrelsen befarar inte att riksintresse enligt miljöbalken påtagligt kommer att skadas, reglering av mellankommunala frågor inte samordnas på ett lämpligt sätt, miljökvalitetsnormer enligt miljöbalken inte iakttas eller att strandskydd enligt 7 kap miljöbalken upphävs i strid med gällande bestämmelser.
Länsstyrelsen ger följande råd om tillämpningen av PBL och miljöbalken:
Miljöpåverkan - Länsstyrelsen delar kommunens uppfattning om att planens genomförande inte medför någon betydande miljöpåverkan.
Risker farligt gods - Länsstyrelsen anser att kommunen bör införa planbestämmelser om att luftintag till bostäder ska placeras högt och på motsatt sida och att placering av entréer bör ligga så långt från leden som möjligt och gärna på motsatt sida av leden.
Kommentar: Detaljplanen kompletteras med planbestämmelser som minskar risker kopplade till närheten till Västkustbanan.
Förorenad mark - Länsstyrelsen accepterar bedömningen att det inte ska finnas några föroreningar inom fastigheten Tölö 8:14 ytligt i mark, och sannolikhet inte heller i ledningsgravar.
Vibrationer - Länsstyrelsen anser att en vibrationsutredning med avseende på komfortvibrationer i byggnader behöver utföras.
Kommentar: Vibrationsutredning med avseende på komfortvibrationer i byggnader har ej utförts i detta skede och kan därför behöva studeras närmare i samband med detaljprojektering inför startbesked beroende på val av grundläggning av planerade byggnader.
MKN vatten - Planbeskrivningen bör kompletteras med en beskrivning av vilka
recipienter som berörs samt kemisk och ekologisk status för dessa. Planbeskrivningen bör även kompletteras med en bedömning av hur MKN för vatten kan påverkas om
detaljplanen genomförs.
Kommentar: Planbeskrivningen kompletteras.
Dagvattenhantering - Kommunen behöver visa i planbeskrivningen att 100-års regn har beaktats i detaljplanen.
Kommentar: Planbeskrivningen kompletteras.
Naturvärden – Inom fastigheten finns delar av en björkallé som är skyddad enligt
biotopskyddsbestämmelserna. Länsstyrelsen anser att det inte framgår av detaljplanen hur exploateringen har planerats med hänsyn till biotopskyddsområdet.
Vidare informera de om att det enligt artskyddsportalen finns en gammal lokal för
slåttergubbe på fastigheten och att det bör utredas om de fortfarande finns kvar på platsen.
Kommentar: Kommunen har ansökt om dispens för att få ta ner delar av björkallén.
Senast uppmärksammat fynd av slåttergubbe skedde år 2000 och har sedan dess inte återrapporterats. Det är föga sannolikt att slåttergubbe är kvar på samma plats idag efter att inte rapporterats in följande år.
Kulturmiljö - Sett ur fornlämnings- och kulturmiljöperspektiv finns inget att erinra mot detaljplan. Planen berör inte direkt någon känd fornlämning och det finns därför inget att erinra mot arbetsföretaget ur kulturmiljösynpunkt. Länsstyrelsen beklagar dock att gårdsmiljön som ladugården och bostadshuset på fastigheten söder om försvinner när ladugården rivs.
Kommentar: Kommunen är medveten om den gårdsmiljö som finns på platsen idag.
Boningshuset och ladugården uppfördes på 1960-talet. 1972 avstyckades boningshuset från stamfastigheten Tölö 8:9 och 1990 avstyckades ladugården. Genom föreslagen detaljplan kommer bostadshus med liknande placering, volym och karaktär som ladugårdsbyggnaden att möjliggöras inom fastigheten Tölö 8:14. Genom föreslagen detaljplan möjliggörs för bostäder i ett centrum- och kollektivtrafiknära läge vilket ligger i kommunens intresse.
Trafikfrågor – Kommunen bör beakta Trafikverkets synpunkter.
Kommentar: Kommunen kommer att beakta Trafikverkets synpunkter.
Energihushållning – Kommunen bör beskriva hur byggnaderna ska värmas upp.
Kommentar: Detaljplanen reglerar inte hur kommande byggnader ska värmas upp. I skrivande stund är den projekteringen inte genomförd vilket gör det omöjligt att beskriva uppvärmningssystemet.
Planbestämmelser - Plankartan saknar hänvisning till aktuell lagstiftning och lagrum. På plankartan saknas även teckenförklaring för detaljplanens olika gränser samt
utfartsförbud. I plankartans teckenförklaring finns ingen planbestämmelse om högsta byggnadshöjd.
Kommentar: Plankartan kompletteras och ändras enligt LS synpunkter.
2. Trafikverket
Trafikverket uppmärksammar vikten av att tillse att riktvärden för vibrationer inte överstigs, med anledning av den planerade byggnationens närhet till Västkustbanan.
Kommentar: Vibrationsutredning med avseende på komfortvibrationer i byggnader har ej utförts i detta skede och kan därför behöva studeras närmare i samband med detaljprojektering inför startbesked beroende på val av grundläggning av planerade byggnader.
3. Lantmäteriet
Lantmäteriet uppmärksammar att det saknas inmätta gränspunkter i grundkartan och att det kan vara lämpligt att så snart som möjligt utreda gränser och göra en gränsutvisning där befintliga gränsmarkeringar letas upp.
Kommentar: Grundkarta kommer att upprättas inför granskning av detaljplaneförslaget.
Planhandlingarna saknar upplysning om vilken version av plan- och bygglagen (PBL) som använts vid handläggningen av planen
Kommentar: Planhandlingarna kompletteras med information om vilken PBL som använts vid handläggningen.
Det saknas teckenförklaring till grundkartan samt aktualitetsdatum för fastighetsredovisningen respektive för övriga detaljer i grundkartan.
Kommentar: Grundkarta kommer att upprättas inför granskning av detaljplaneförslaget.
Plankartan saknar teckenförklaring för användnings- och egenskapsgräns samt linjen för utfartförbud.
Kommentar: Plankartan kompletteras med detta.
Markreservatet, i detta fall g-området, ska enligt Boverkets rekommendationer vara en administrativ bestämmelse och vara omgivet av administrativa gränser.
Kommentar: Plankartan ändras.
Lantmäteriet saknar en beskrivning av kommande exploateringsavtals huvudsakliga innehåll och har därför inte möjlighet att ge råd om tillämpningen av 6 kap 40-42 §§ PBL, på ett sådant sätt som avses i 5 kap 15 § 2 pkt PBL.
Kommentar: Samhällsbyggnadskontoret noterar informationen och avser att förtydliga innehållet i kommande exploateringsavtal i granskningshandlingen.
Detaljplanen föreslår ett utfartförbud längs planområdets västra gräns. Utfartsförbud får endast läggas mot allmänna platser.
Kommentar: Utfartsförbudet tas bort.
Planområdet kommer att köra ut till allmän väg över fastigheten Tölö 8:12 men hur denna tillgång säkerställs saknas i planhandlingarna.
Kommentar: Fastigheten Tölö 8:12 ägs av kommunen. Planbeskrivningen kompletteras med information om hur planområdets tillgång till allmän väg säkerställs.
Det framgår inte av planbeskrivningen vilka fastighetsbildningsåtgärder som detaljplanen möjliggör.
Kommentar: Planbeskrivningen kompletteras.
I plankartan finns ett g-område utlagt. Det nämns i planbeskrivningen inget om att en gemensamhetsanläggning ska bildas. Ändamålet för g-området är gemensam utevistelse.
Beroende på vilken byggnation som kommer till stånd och hur många fastigheter som kommer att samverka inom planområdet tror Lantmäteriet att det kanske kan bli aktuellt att även låta
parkeringsytor, garage, soprum med mera ingå i en gemensamhetsanläggning.
Kommentar: Plankartan förtydligas med avseende på områden som kan komma att ingå i gemensamhetsanläggningar.
Det framgår inte av planbeskrivningen vem som ansöker om och bekostar förrättning hos Lantmäteriet.
Kommentar: Planbeskrivningen uppdateras.
Sakägare
4. Tölö 8:11, Svensk Kyrkan, Tölö-Älvsåker
Svenska Kyrkan, Tölö-Älvsåker, upplyser om pågående verksamhet inom deras fastighet, såsom Gudstjänster, bröllop, begravning, konserter och klockringning. Verksamheten pågår alla dagar i veckan, dag- och kvällstid. På kyrkogården pågår verksamhet alla vardagar i veckan, såsom gräsklippning, trimning, grävning och transporter med maskiner.
Kommentar: Samhällsbyggnadskontoret befarar inte att aktiviteter som normalt förknippas med kyrkan och kyrkogården leder till sådan störning som påverkar boende inom Tölö 8:14.
5. Skanova
Skanova har inga invändningar mot planförslaget men informerar om att de har en anläggning längs med Gamla Göteborgsvägen som kan komma att beröras vid byggnationen.
Kommentar: Samhällsbyggnadskontoret är medvetna om Skanovas anläggning och har fört informationen vidare till exploatören.
Kommunala förvaltningar och nämnder
6. Räddningstjänsten
Räddningstjänsten skriver att det måste säkerställas att det finns tillgång till brandvatten via brandpost som inte är längre bort än 75 meter från uppställningsplats. Brandposten ska vara tillgänglig och leverera erforderligt flöde enligt VAV P83 områdestyp A.1. I annat fall behöver brandpostsystemet kompletteras.
Räddningstjänsten efterfrågar också en planbestämmelse som reglerar luftintagens placering.
Kommentar: Närmsta brandvattenpost är placerad 170 meter sydväst om fastigheten Tölö 8:14.
Planbeskrivningen justeras.
Detaljplanen kompletteras med planbestämmelser som minskar risker kopplade till närheten till Västkustbanan.
7. Teknik
Förvaltningen för Teknik har varit delaktiga i planarbetet och har inga synpunkter på planförslaget.
8. Miljö & Hälsoskydd
Nämnden för Miljö & Hälsoskydd anser att detaljplanen ska tvinga exploatören att anordna bullerskydd så att bullerkraven klaras, att en vibrationsutredning bör infogas i detaljplanen samt att de förordar kommunalt huvudmannaskap för dagvattenhanteringen.
Kommentar: Detaljplanen syftar till att möjliggöra en byggnation av bostäder inom fasigheten.
Kommande byggnation kommer i bygglovsskedet att granskas utifrån gällande trafikbullerförordning. Detaljplanen kompletteras med bestämmelse om att bebyggelse ska uppföras så att riktvärdena i Förordning 2017:359 uppnås samt, om riktvärdena överskrids, att minst hälften av bostadsrummen i en bostad ska vara vända mot en sida där 55 dBA ekvivalent ljudnivå inte överskrids vid fasad, och minst hälften av bostadsrummen vara vända mot en sida där 70 dBA maximal
ljudnivå inte överskrids mellan kl. 22.00 och 06.00 vid fasad, enligt förordningen (2015:216) om trafikbuller vid bostadsbyggnader.
Vibrationsutredning med avseende på komfortvibrationer i byggnader har ej utförts i detta skede och kan därför behöva studeras närmare i samband med detaljprojektering inför startbesked beroende på val av grundläggning av planerade byggnader.
9. Kultur & Fritid
Nämnden för Kultur & Fritid anser att fasader bör utföras i övervägande stående träpanel för att sammanhanget med gårdsstukturen och samspelet med omgivande bebyggelser ska bli mer harmoniskt. Trädallén bör om möjligt bevaras för att ge den nya boendemiljön goda kvaliteter.
Avståndet mellan flerbostadshuset och radhuset ser ut att vara litet och bör studeras närmare.
Kommentar: Samhällsbyggnadskontoret håller med om att stående träpanel är att föredra för de nya byggnaderna inom planområdet men att det inte är motiverat att reglera detta i detaljplanen.
Trädallén kommer att bevaras i den mån som är möjligt för planerad bebyggelse men kommer inte att skyddas i detaljplanen.
Illustrationen på plankartan visar att avstånden mellan flerbostadshuset långsida och radhusets gavel är cirka 13 meter vilket får anses vara ett avstånd som ger en godtagbar luftighet och boendekvalitet.
Övriga
10. Boende på fastigheten Tölö 4:22
Boende på fastigheten Tölö 4:22 anser att en byggnation inom Tölö 8:14 kommer att öka trafikmängden, och därmed bullernivåerna, på Söderåleden. Trafik- och bullerproblematiken längs med Söderåleden bör utredas och hanteras före detaljplanen för Tölö 8:14 antas.
Kommentar: Kommunen bedömer att de tillkommande trafikrörelserna påverkar bullernivåerna för boende på Bälgvägen ytterst marginellt då en ökning av trafik med 10% ger en ökad ekvivalent ljudnivå med cirka 0,5 dB. De tillkommande 30 fordonsrörelserna om dagen, som uppskattas i trafikutredningen för planområdet Tölö 8:14,
motsvarar inte detta på varken Söderåleden eller Tölö Tvärled.
Ändringar
Kontoret har bedömt att planförslaget ska revideras. Revideringen innebär bland annat en komplettering och förtydligande av planbestämmelser samt kompletteringar av
planbeskrivningen som är kopplade till justeringarna av plankartan.
Följande huvudsakliga ändringar av planhandlingarna har gjorts:
- Plankartan har kompletterats med bestämmelser för buller.
- Plankartan har kompletterats med planbestämmelse angående risk.
- Planbeskrivningen har kompletterats angående MKN vatten.
- Plankartan har kompletterats med bestämmelser och teckenförklaringar som fallit bort.
- Utfartsförbud mot Gamla Göteborgsvägen har tagits bort.
Jenny Olsson Stina Wikström
Verksamhetschef Plan Planarkitekt
