Oscar Skoglund Filip Lindholm
Vad påverkar
värdeförändringarna av förvaltningsfastigheter?
What affects the changes in value of investment properties?
Företagsekonomi C-uppsats
Termin: VT 2011 Handledare: Alf Johansson
Förord
Vi skulle vilja tacka vår handledare Alf Johansson för vägledning i vår uppsats.
Han har hjälpt oss att väcka nya tankar och idéer som berikade vår uppsats. Vi skulle även vilja tacka våra intervjupersoner Bo Nordlund, Per Alexandersson, Peter Malmqvist och vår anonyma respondent för deras medverkan.
Karlstad 2011-05-31
___________________ ___________________
Filip Lindholm Oscar Skoglund
3
Sammanfattning
Syftet med uppsatsen är att ta reda på vad som påverkar nedjusteringar och uppjusteringarna av förvaltningsfastigheterna för fastighetsbolag som värderar till verkligt värde. De faktorer som ska undersökas är belåningsgraden, finanskrisen och valet av värderare.
I referensramen tas de teorier, regler och normer upp som är väsentliga i uppsatsämnet. Vi har definierat vad en förvaltningsfastighet är, hur företag värderar dem och förklarat värdeförändringar. Dessutom har finanskrisen beskrivits och dess påverkan på Sverige, samt beskrivit intern och extern värdering.
Först kommer vi att granska åtta svenska fastighetsbolags årsredovisningar.
Utifrån granskningen ska vi utforma en frågeställning som användes i intervjuer med fyra experter inom fastighetsbranschen. Detta gjordes för att kunna styrka det vi observerat i företagens årsredovisningar.
I analysen kopplar vi samman teorier, regler och normer med undersökningsresultatet i empirin för att sedan analysera utifrån vår problemfrågeställning.
I slutsatsen har vi besvarat vår frågeställning och kommit fram till att valet av värderare inte har en betydande roll i värdeförändringarna. Belåningsgraden och finanskrisen har en påverkan i fastighetsbolags uppjustering och nedjusteringar vid omvärdering till verkligt värde.
4
Förkortningar
BREC Bo Nordlund Real Estate Consulting AB
IASC International Accounting Standards Committee
IASB International Accounting Standards Board
IFRS International Financial Reporting Standards
IAS International Accounting Standards
5
Innehållsförteckning
1. Inledning... 7
1.1. Bakgrund... 7
1.2. Problemdiskussionen ... 8
1.3. Syfte och frågeställningar... 9
1.4. Avgränsningar ... 9
2. Metod... 10
2.1. Urval ... 10
2.2. Primärdata och Sekundärdata ... 11
2.2. Intensiv och Extensiv ... 11
2.2. Kvalitativ ansats ... 11
2.2. Kritisk granskning... 12
3. Referensram... 14
3.1. International Accounting Standards Board (IASB)... 14
3.1.1. IAS/IFRS ... 14
3.2. Extern Redovisning ... 14
3.3. Kvalitiva egenskaper... 15
3.3.1. Begriplighet ... 15
3.3.2. Relevans... 15
3.3.3. Tillförlitlighet ... 15
3.3.4. Jämförbarhet ... 16
3.4. Finanskriser... 16
3.4.1. Finanskrisen 2008 ... 17
3.4.1. Hur har finanskrisen påverkat Sverige? ... 17
3.4.1. Fastighetskrisen på 1990-talet ... 18
3.5. Förvaltningsfastigheter... 19
3.6. Redovisning av förvaltningsfastigheter... 19
3.6.1. Verkligt värde ... 20
3.7. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheterna ... 21
3.8. Intern/Extern värdering... 22
3.9. Osäkerhet... 23
3.10. Klientpåverkan... 24
3.11. Förhållande mellan aktörerna ... 25
6
4. Empiri ... 26
4.1. Granskning av fastighetsföretags årsredovisningar ... 26
4.1.1. Brinova ... 26
4.1.2. Hufvudstaden ... 27
4.1.3. Castellum ... 27
4.1.4. Kungsleden ... 28
4.1.5. Catena ... 29
4.1.6. Vasakronan ... 29
4.1.7. Wihlborg ... 30
4.1.8. Fabege ... 31
4.2. Intervjuer... 31
5. Analys ... 36
5.1. Har valet av värderare (intern/extern) påverkat värdeförändringarna och isådant fall på vilket sätt?... 36
5.2. Har belåningsgraden hos företagen någon påverkan på ned- och uppjusteringarna och i sådant fall på vilket sätt? ... 39
5.3. Har finanskrisen påverkat fastighetsbolagens värdeförändringar och i sådant fall på vilket sätt? ... 42
6. Slutsats ... 44
6.1. Intern/extern värdering ... 44
6.2. Belåningsgrad ... 44
6.3. Finanskrisen ... 45
6.4. Avslutande diskussion ... 45
6.5. Förslag på vidare studier ... 45
7. Referenser ... 46
8. Bilaga ... 51
7
1. Inledning
Det inledande kapitlet ger en inblick om vad uppsatsen kommer att behandla. Inom detta kapitel presenteras bakgrunden till uppsatsen, samt uppsatsens problemformulering och syfte.
1.1. Bakgrund
Utifrån vår studie har vi märkt att det finns faktorer som påverkar fastighetsbolags nedjusteringar och uppjusteringar vid omvärdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter. Enligt Sundgren et al. (2009) definieras en förvaltningsfastighet som en fastighet som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegringar. I och med detta är nästan alla fastigheter som tillhör ett fastighetsbolag förvaltningsfastigheter. Vi kommer att granska de orsaker som ligger bakom skillnader i företagens värdeförändringar. Enligt Svenskt Fastighetsindex (2007) använder sig några fastighetsbolag av intern värdering medan andra använder extern värdering. Det finns även de som använder sig av internt värdering med en extern avstämning.
En förvaltningsfastighet ska vid anskaffningstidpunkten värderas till anskaffningsvärdet. Vid andra värderingstidpunkter kan företag välja mellan två olika redovisningsprinciper, antingen att värdera till verkligt värde eller till anskaffningsvärdet (Sundgren et al. 2009). De företag som granskats värderar sina fastigheter till verkligt värde. Enligt Sundgren et al. (2009) definieras verkligt värde i International Accounting Standards (IAS) 40 som det belopp vilket en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det vanligaste är att det verkliga värdet är lika med marknadsvärdet, det vill säga det mest rimliga pris som skulle kunna fås på marknaden vid balansdagen. Enligt IAS 40 ska förändringar i en förvaltningsfastighets verkliga värde redovisas för den period då den eventuella vinsten eller förlusten uppkommit (IFRS-volymen 2010 2010).
8 Finanskrisen har även den satt sina spår i fastighetsbolagens värdeförändringar. Finanskrisen hade sin start i USA år 2008 och det fanns många orsaker till att den uppstod. En orsak var att tillsynen på de finansiella marknaderna inte var tillräckligt effektiv. En annan orsak var att bankerna beviljade bostadslån till personer som hade svag betalningsförmåga och när bostadspriserna sjönk blev låntagarna högt belånade och bankernas kreditförluster steg. Sverige har en omfattande utrikeshandel och en finansmarknad som är väl sammanlänkad med omvärlden, vilket innebär att det som händer i omvärlden har en påverkan på Sverige. Finanskrisen ledde då till att efterfrågan för exportvarorna sjönk i Sverige, vilket resulterade i att produktionen och sysselsättningen minskade (Öberg 2009).
1.2. Problemdiskussion
Vårt problem grundar sig i att fastighetsbolag skriver ner eller upp värdet på sina fastigheter olika. Några fastighetsbolag skriver till exempel ner värdet med tre procent medan andra gör nedjusteringar runt tolv procent. Detta är intressant att studera för att få reda på de bakomliggande orsakerna till varför det kan skilja sig åt mellan fastighetsbolagen trots att de är verksamma i samma bransch. Det finns flera faktorer som påverkar att de gör olika nedjusteringar och uppjusteringar på sina förvaltningsfastigheter. Påverkar valet mellan vilken typ av värderare (intern/extern) storleken på nedjusteringarna och uppjusteringarna? Finanskrisen är också en viktig aspekt att ta hänsyn till. Hur kan den ha påverkat företagen och dess värdeförändringar på förvaltningsfastigheterna? En annan faktor som kan ha påverkat hur företag redovisar värdeförändringar på sina fastigheter är belåningsgraden. Belåningsgraden är ”lånat kapital i förhållande till marknadsvärde på fastigheterna” (Nordlund & Persson 2003, s. 30), för att se ifall företag som är lågt respektive högt belånade har en påverkan på värdeförändringarna.
9 1.3. Syfte och frågeställning
Syftet med uppsatsen är att ta reda på vad som påverkar nedjusteringar och uppjusteringarna av förvaltningsfastigheterna för fastighetsbolag som värderar till verkligt värde. För att ta reda på detta ska vi utgå från följande frågeställning:
• Har valet av värderare (intern/extern) påverkat värdeförändringarna och i sådant fall på vilket sätt?
• Har belåningsgraden hos företagen någon påverkan på ned- och uppjusteringarna och i sådant fall på vilket sätt?
• Har finanskrisen påverkat fastighetsbolagens värdeförändringar och i sådant fall på vilket sätt?
Vi har valt att utgå från dessa frågor för att de är mest relevanta för att kunna analysera problemet och komma fram till vad som påverkar nedjusteringarna och uppjusteringarna.
1.4. Avgränsning
Vi kommer enbart att behandla redovisningen av värdeförändringarna på förvaltningsfastigheter. Vi kommer att kolla på fastighetsbolag med kommersiella fastigheter.
10
2. Metoddiskussion
Här presenterar vi vilken metod vi har använt oss av i uppsatsen och hur vi har gått tillväga i uppsatsen.
Denna uppsats kommer att undersöka de bakomliggande orsakerna till varför nedjusteringar och uppjusteringar vid omvärdering till verkligt värde av fastigheter skiljer sig åt mellan fastighetsbolagen. För att få en större inblick i området studerades litteratur, tidskrifter och relevanta vetenskapliga artiklar som var användbara för referensramen i uppsatsen. Vi har även sökt efter tidigare studier men inte hittat någon som vi anser vara relevant för vårt ämne.
I empirin granskade vi åtta fastighetsbolags årsredovisningar från 2007 till 2009. Utifrån granskningen kom vi fram till en frågeställning som ställdes till experter inom området. Vi tog kontakt med fyra konsulter, Per Alexandersson, Bo Nordlund, Peter Malmqvist och ytterligare en person som är anonym för att intervjua dem. Vi kontaktade även andra konsulter för att göra intervjuer, men på grund av tidsbrist eller kontaktbarhet inte kunde medverka.
Intervjuerna gjordes över telefon och telefonsamtalen spelades in på band för att vi skulle kunna lyssna igenom intervjuerna efteråt. Frågorna till intervjuerna skickades ut i förväg för att intervjupersonerna skulle kunna förbereda sina svar.
2.1. Urval
Vi valde att granska årsredovisningar från följande företag Fabege, Brinova, Wihlborg, Hufvudstaden, Castellum, Kungsleden, Vasakronan och Catena.
Anledningen till att dessa blev utvalda var för att de är verksamma i fastighetsbranschen i och med att de äger och förvaltar förvaltningsfastigheter.
Företagen är sedan 2005 tvungna att följa IAS, därmed värderar företagen sina fastigheter till verkligt värde.
11 Givetvis finns det fler fastighetsföretag men dessa åtta företag valdes därför att de är de fastighetsföretagen som innehar störst del kommersiella fastigheter, såsom till exempel lokaler för kontors-, butiks-, lager-, industri- och logistikändamål.
Vi valde att använda oss av en intervjumodell som kallas den öppna individuella intervjun. Modellen kännetecknas som en dialog mellan uppgiftslämnaren och undersökaren, precis som i ett vanligt samtal. Till intervjuerna ville vi ha personer som hade kunskap och erfarenhet inom fastighetsbranschen. Vi valde fyra konsulter därför att vi ville styrka observationerna som gjordes och för att vi skulle kunna få ut tillräckligt med information för att kunna analysera och dra slutsatser.
2.2. Primärdata och Sekundärdata
Jacobsen (2002) skriver att intervjuer är primärdata eftersom forskaren samlar in information för första gången utifrån hans egen problemställning. Det finns även sekundärdata där information är insamlad av andra utifrån deras problemställning, som i vårt fall är årsredovisningarna.
2.3. Intensiv och Extensiv
Enligt Jacobsen (2002) finns det olika val av utformning, det finns bland annat en extensiv och en intensiv. Den extensiva utformningen ger en bredare syn på studien medan den intensiva ger en mer djup inblick. I vårt fall kan den extensiva utformningen relateras till granskningen av de olika årsredovisningarna och den intensiva kan hänföras till intervjuerna.
2.4. Kvalitativ ansats
Vi kommer att använda oss av två olika kvalitativa datainsamlingsmetoder, intervju och dokumentundersökning. Vi har valt att utgå från den kvalitativa insamlingsmetoden för att vi inte hade några tidigare kunskaper inom ämnet.
Denna metod passar bäst för oss eftersom vi vill få en djupare inblick i ämnet.
12 Det finns två kriterier som bör beaktas vid denna insamlingsmetod, giltighet och tillförlitligt, vilket innebär att vi mäter det som vi vill mäta och att informationen är tillförlitlig (Jacobsen 2002).
För att få fram redovisningskunskap kommer vi att använda oss utav den deduktiva metoden, vilket innebär att vi utgår ifrån tidigare teorier för att förstärka, tillämpa eller utveckla dessa teorier (Artsberg 2005).
2.5. Kritisk granskning
Validitet innebär att man beskriver undersökningars kvalitet. Reliabilitet innebär att man beskriver undersökningarnas tillförlitlighet, det vill säga ifall vi kan lita på dem (Jacobsen 2002). Här kommer de svagheter som finns i våra metodval att presenteras och vad som gjorts för att försöka öka tillförlitligheten i dessa metodval.
Årsredovisningarna som granskades är sekundärdata och vilket är information som är insamlad av andra, den informationen kan ha samlats in till ett annat syfte än det syftet vi hade tänkt använda dem till (Jacobsen 2002). Vi har därför valt ut företag som följer samma regelverk, IAS 40. Eftersom vi undersökte företagens redovisning utifrån IAS 40, passar dessa årsredovisningar till det ändamål som vi har tänkt använda dem till. Dessutom är årsredovisningar till för företagets intressenter för att visa företagets ställning och företagen måste följa de redovisningsprinciper som finns i IFRS/IAS (Sundgren et al.2009). Därför anser vi att årsredovisningar är en trovärdig källa som stämmer överens med uppsatsens ändamål. Ett problem som uppkom med årsredovisningarna var att vissa företag skriver ut belåningsgraden i procent medan andra skriver i siffror. Ett av företagen anger inte sin belåningsgrad i procent utan redovisar på ett annorlunda sätt än vad de andra företagen gör. Det vi gjorde då var att ta kontakt med en av deras ekonomiansvariga för att ta reda på deras belåningsgrad i procent.
13 Vi har använt oss av internetkällor från International Financial Reporting Standards (IFRS), Bo Nordlund Real Estate Consulting AB (BREC) och Farkomplett, frågan är ifall den informationen är trovärdig och om den är aktuell. På IFRS hemsida hämtades information om IASB och dess funktioner, eftersom IASB är en stor internationell organisation som är delaktiga i att utveckla regelverken IFRS/IAS. Eftersom organisationen är en stor och viktig del i utvecklingen av regelverken anser vi att informationen på deras hemsida är tillförlitlig och aktuell. Både BREC och Farkomplett är seriösa hemsidor precis som IFRS, därför anser vi att de också är tillförlitliga källor.
Vi valde att göra telefonintervjuer och intervjufrågorna skickades ut i förväg till respektive person. Anledningen till att vi valde att göra telefonintervjuer var att vi tyckte att detta var det lämpligaste sättet för att kunna genomföra intervjuerna, eftersom intervjupersonerna är upptagna med sitt arbete.
Nackdelarna med telefonintervjuer är att man tappar den personliga kontakten. Det vill säga att det inte går att se personens beteende och rörelser, utan vi får förlita sig helt och hållet på det som personen säger över telefonen och analysera det. Första tanken var att göra intervjuerna via skype, videosamtal över internet, men eftersom ingen av oss har tidigare erfarenhet av skype och inte heller visste om intervjupersonerna hade tillgång till skype valde vi att utesluta denna metod. Frågorna som sammanställdes skickades ut till personerna före intervjuerna. Nackdelen är att personerna hinner förbereda sina svar och då minskar chansen att personen säger något kontroversiellt. Vi ansåg att det var viktigare att personen var förberedd för att få bra och relevanta svar. En av personerna vi valt att intervjua önskade att vara anonym, nackdelen med anonyma personer är att trovärdigheten kan minska. Personen valde att vara anonym i och med att han svarade rakt och ärligt på frågorna. Vi anser därför att trovärdigheten inte minskat vid intervjun.
14
3. Referensram
Här presenterar vi de teorier, regler och normer som är användbara för uppsatsen. Teorier som presenteras här kommer sedan att knytas ihop med empirin i analysen.
3.1. International Accounting Standards Board (IASB)
År 1973 bildades International Accounting Standards Committee (IASC) som år 2001 ombildades till International Accounting Standards Board (IASB), på grund av omorganisering (Artsberg 2005). IASB är en internationell oberoende organisation som ansvarar för att vidareutveckla IFRS. När IASB utvecklar IFRS försöker de arbeta nära berörda aktörer, såsom investerare, analytiker, lagstiftare, företagsledare och redovisningsnormgivare, för att fram få väsentlig information (IFRS 2011).
3.1.1. IAS/IFRS
IAS och IFRS är internationella redovisningsregler. IAS är den benämning av standarderna som uppkom efter bildandet av IASC, medan de standarder som uppkom genom bildningen av IASB fick benämningen IFRS. Efter ombildningen till IASB har IAS standarderna genomgått mindre förändringar, men behåller fortfarande sin gamla status. Från och med den 1 januari år 2005 har de svenska börsnoterade företagen varit tvungna att följa IAS och IFRS (Sundgren et al. 2009). Anledningen till att regelverken infördes var att öka transparensen i de finansiella rapporterna (Riksbank 2011).
3.2. Externredovisning
Enligt Sundgren et al. (2009) är syftet med externredovisning att ge lämplig information till olika intressenter om företags ekonomiska ställning.
Externredovisningen är till för aktieägare, långivare, leverantörer, kunder, anställda, statliga myndigheter och samhället i övrigt. Intressenter har olika behov och företag kan inte tillfredsställa alla dessa behov men det finns information som kan vara av gemensamt intresse för de olika intressenterna (Farkomplett 2010).
15 3.3. Kvalitativa egenskaper
”Kvalitativa egenskaper är de egenskaper som gör informationen i de finansiella rapporterna användbar för användarna”(IFRS-volymen 2010 2010, s.14). De allra viktigaste kvalitativa egenskaperna är begriplighet, relevans, tillförlitlighet och jämförbarhet (Farkomplett 2010).
3.3.1. Begriplighet
Informationen i de finansiella rapporterna ska vara lätt att förstå för företags intressenter. Detta förutsätter att intressenter redan är insatta i företags verksamhet, ekonomi och redovisning. Även den information som anses vara allt för invecklad för vissa intressenter skall ingå i rapporterna (Farkomplett 2010).
3.3.2. Relevans
Informationen i företags finansiella rapporter brukar användas som beslutsunderlag för användare och informationen måste då vara relevant.
Informationen anses vara relevant om den hjälper användaren i sitt omdöme att fatta viktiga beslut (Farkomplett 2010).
3.3.3. Tillförlitlighet
Den information som företag lämnar måste vara tillförlitlig för att intressenter ska kunna lita på att informationen inte innehåller fel och att företag inte har vinklat informationen för att undanhålla information. Skulle däremot information vara relevant men att det finns en viss osäkerhet för att information skulle innehålla väsentliga fel, ska företag upplysa om omständigheterna (Farkomplett 2010).
16 3.3.4. Jämförbarhet
Företag måste informera om vilka redovisningsprinciper de har använt sig av för att upprätta deras finansiella rapport och dessutom använda sig utav liknande redovisningsprinciper för varje rapport under en längre period. Detta beror på att intressenter ska kunna skapa sig en uppfattning om trender i företags resultat och ställning för att sedan kunna jämföra de finansiella rapporterna över en längre period. Företag ska däremot ändra redovisningsprinciper om det finns mer relevanta alternativ och om deras nuvarande principer gör att deras rapporter saknar relevans och tillförlitlighet (Farkomplett 2010).
3.4. Finanskriser
Enligt Lindgren (2011) är definitionen på en finanskris:
Allvarlig rubbning i den finansiella marknadens funktion att tillgodose likviditetsbehov och omfördela risker i ekonomin. Bland de institutioner som arbetar på finansmarknaden och lånar ut pengar till varandra leder en förtroendekris till stigande upplåningskostnader (räntor), uppsägningar av lån (kreditåtstramning) och kan till och med förlama hela kreditmarknaden med allvarliga följder för samhällsekonomin. Den samlade ekonomiska politik som förs av riksbank och finansdepartement är av avgörande betydelse för om den "goda" högkonjunkturen ska utvecklas till en finansbubbla eller om bubblan ska övergå i en kris.
(Lindgren 2011, s.1)
I Bergstrand (2006) artikel blev Sven-Erik Hugosson intervjuad där han menar att det har blivit alltmer viktigt för värderare att förstå sin roll eftersom de sitter på en stor makt. Värderarens största utmaning är vid konjunkturnedgångar då de blir tvungna att skriva ner värdet på fastigheterna.
17 Jan Palmqvist säger i en intervju att finanskriser leder till påtryckningar från myndigheter för att de vill att regelverket ska bli hårdare och att detta då leder till att revisorns roll i framtiden kommer att förändras (Gianuzzi 2010).
3.4.1. Finanskrisen 2008
De första tendenserna på att en finanskris var på ingång visade sig redan i början av 2007 och vid årsskiftet mot 2008 visade det sig att en finanskris nästan skulle vara oundvikligt. I september 2008 var finanskrisen ett faktum.
Finanskrisen började i USA och det fanns många orsaker som låg bakom krisen men den främsta orsaken till att finanskrisen uppstod var att bankerna i USA beviljade bostadslån till personer som hade svag betalningsförmåga. På grund av en långvarig uppgång av bostadspriserna i USA ledde detta till att dessa lån, subprimelån, blev allt vanligare eftersom låntagare förväntade sig att huspriserna skulle fortsätta att stiga. Under 2007 sjönk bostadspriserna och låntagare med subprimelån blev högt belånade gentemot sina inkomster och bankernas kreditförluster steg. En annan orsak var att både i USA och i Europa var övervakningen av de finansiella marknaderna inte tillräckligt effektiv, vilket ledde till att det blev svårt att få en helhetsbild (Öberg 2009).
Finanskrisen har givit liv till en debatt kring utformningen av ett effektivt finansiellt system. Eftersom subprimelånen har visat hur känsligt ett lands finansiella system är, krävs det ett effektivt finansiellt system för att minska sårbarheten när dessa kriser väl uppstår (Ebrahim & Hussain 2010).
3.4.2. Hur har finanskrisen påverkat Sverige?
De svenska storbankerna beviljade inte bostadslån lika enkelt som USA.
Sverige påverkades ändå av finanskrisen eftersom Sverige har en omfattande utrikeshandel med omvärlden och en finansmarknad som är stark kopplad till omvärlden. Finanskrisen hade en direkt påverkan på den svenska ekonomin och detta ledde till att efterfrågan minskade på svenska exportvaror, vilket resulterade i att produktionen och sysselsättningen minskade i Sverige.
18 Sverige är ändå ett av de länder som har klarat sig lindrigast från finanskrisen.
Detta på grund av att de svenska bankerna har varit lönsamma och skapat sig ett sparkapital, dessutom så har riksbanken tillfört likvida medel till marknaden (Öberg 2009).
I Gustafssons (2011) artikel bedömer riksbankschefen Stefan Ingves, i sitt anförande till riksdagen finansutskott, att finanskrisen nu är över år 2011.
3.4.3. Fastighetskrisen på 1990-talet
Fastighetskrisen / finanskrisen år 1990 i Sverige hade sin början redan år 1986 och de främsta orsakerna till krisen var avskaffandet av regleringen på kreditmarknaden, förändrade ränteavdrag och reformer som skulle leda Sverige från en höginflations land till en låginflations land. Avregleringarna på kreditmarknaden ledde till att marknaden blev mer öppen och det blev lättare för banker att bevilja låneansökningar. Vilket innebar att bankerna lånade ut mer pengar till finansbolag som sedan lånade ut pengar till fastighetsbolag och under en kort tid hade utlåningsvolymen ökat lavinartat med 50 procent.
Situationen liknar mycket den situation som uppstod i USA år 2008, då fastighetsmarknaden avmattades och räntorna steg. Till slut fick fastighetsbolagen svårt att betala tillbaka på lånen och flera fastighetsbolag gick i konkurs, vilket då påverkade både finansbolag och banker. Effekterna av denna kris blev att fastighetspriserna sjönk med 70-80 procent, dessutom ledde krisen till ökad arbetslöshet och därmed minskad konsumtion. Tiden mellan 1990-1993 så sjönk Sveriges BNP med fem procent (Skott 2008).
19 3.5. Förvaltningsfastigheter
I årsredovisningslagen definieras en anläggningstillgång som en ”tillgång som är avsedd att stadigvarande brukas eller innehas i verksamheten”(Sundgren et al. 2009, s.79). Förvaltningsfastigheter går under beteckningen materiella anläggningstillgångar. En förvaltningsfastighet är en fastighet som innehas för att generera hyresinkomster eller värdestegringar. Vid värdering av anläggningstillgångar skiljer sig förvaltningsfastigheter från övriga anläggningstillgångar. Reglerna för värdering av förvaltningsfastigheter återfinns i IAS 40 (Sundgren et al. 2009).
Det som skiljer en förvaltningsfastighet från en rörelsefastighet är att en förvaltningsfastighet ger upphov till kassaflöden som i princip är oberoende av andra tillgångar i företaget. Rörelsefastigheter är oftast fastigheter som används för produktion och lagerhållning av varor eller tjänster som genererar kassaflöden relaterade till andra tillgångar i produktionen. Det finns flera olika slag av förvaltningsfastigheter. Det kan vara mark som innehas för att i framtiden generera vinst genom värdestegringar eller ett företag som inte beslutat om hur de ska använda marken (obestämd användning). Det kan även vara företagsinnehavda byggnader som hyrs ut eller är avsedda att hyras ut, samt fastigheter som är under uppbyggnad för att i framtiden användas som förvaltningsfastigheter (IFRS-volymen 2010 2010).
3.6. Redovisning av förvaltningsfastigheter
IAS 40 behandlar redovisningen av förvaltningsfastigheter. En förvaltningsfastighet redovisas som en tillgång då anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt samt att det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelarna kommer att tillfalla företaget. En fastighet ska vid anskaffningstidpunkten värderas till anskaffningsvärdet. Detta utgörs av bland annat inköpspriset och de kostnader som är direkt kopplade till inköpet, till exempel stämpelskatt, juridiska tjänster samt andra transaktionskostnader.
20 Efter detta kan företaget välja mellan två olika redovisningsprinciper, antingen verkligt värde eller anskaffningsvärde (IFRS-volymen 2010 2010).
Quagli och Avallone (2010) analyserar valet mellan redovisning till verkligt värde eller anskaffningsvärde. Valet av redovisning till verkligt värde medför en bättre informationsnivå på de finansiella rapporterna samt ger mer förutsägbara och snabbare sifferresultat. Detta beror på att värdering till verkligt värde inriktar sig mer på framtida kassaflöden. Valet av anskaffningsvärde stödjer istället jämnhet och kvalitet. Värdering till verkligt värde kommer enligt Quagli och Avallone att bli mer uppskattat på de finansiella marknaderna eftersom det bidrar till att minska den asymmetriska informationen.
Enligt IFRS har värderingen av fastighetsbolag och värdering till verkligt värde för förvaltningsfastigheter en nära anknytning till varandra. Detta förklaras med att fastighetsbolag vanligen använder substansvärdet som en värderingsteknik. Substansvärdet är tillgångar minus skulder värderade till verkligt värde. Dessa kan lätt fastställas eftersom förvaltningsfastigheter ofta redovisas till verkligt värde (Nellessen & Zuelch 2011).
3.6.1. Verkligt värde
Enligt IAS 40 definieras verkligt värde till det belopp vilket en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Vanligtvis är det verkliga värdet lika med marknadsvärdet. I bedömningen av verkligt värde tas hänsyn till bland annat inkomster från löpande hyresavtal och framtida hyresavtal utifrån marknadens förutsättningar som bedömts av kunniga parter. Skulle det inte finnas några aktuella priser på en aktiv marknad ska företag ta hänsyn till aktuella priser på en aktiv marknad av annat slag och ändra dessa värden utifrån de skillnader som finns. Företag kan även använda sig av beräkningar av nuvärdet av framtida betalningsströmmar utifrån existerande hyresavtal (Sundgren et al. 2009).
21 Laux & Leuz (2009) har diskuterat mycket om redovisning till verkligt värde och huruvida detta har haft någon påverkan på finanskrisen. Många kritiker har hävdat att redovisningen till verkligt värde har haft en påverkan på finanskrisen eller förvärrat svårighetsgraden av krisen. Det vanligaste påståendet till varför redovisning till verkligt värde skulle ha någon påverkan är sambandet mellan redovisning och bankernas reglering av kapital.
Marknadsvärdena kan avvika från de grundläggande värdena av olika skäl. Om bankerna måste skriva ner sina tillgångar till felaktiga marknadspriser kan nedjusteringar tvinga banker att sälja tillgångar till lägre pris än de normala marknadspriserna, vilket skulle starta en nedåtgående trend. Om förvrängda marknadspriser från en utsatt bank blir aktuella för andra banker kan redovisning till verkligt värde orsaka nedjusteringar och andra problem för sunda banker. Laux och Leuz har i sin vetenskapliga artikel analyserat dessa påståenden och dragit slutsatser med hjälp av empiriska bevis och beskrivande data. De beskriver att det är högst osannolikt att redovisningen till verkligt värde på ett avgörande sätt kan ha någon koppling till förvärrandet av krisen.
3.7. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheterna
Företag som har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde ska redovisa alla sina fastigheter efter samma redovisningsmetod förutom de fastigheter som inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Enligt IAS 40 ska förändringar i en förvaltningsfastighets verkliga värde redovisas för den period då den eventuella vinsten eller förlusten uppkommit (IFRS-volymen 2010 2010).
För att se om det finns några tecken på förändringar i fastigheternas verkliga värde undersöks detta kontinuerligt av fastighetsbolagen. Förändringarna kan bestå av till exempel större uthyrningar, uppsägningar och förändringar i avkastningskraven. Både realiserade och orealiserade värdeförändringar redovisas netto i resultaträkningen (Hufvudstaden 2008).
22 3.8. Intern/extern värdering
Företag ska värdera sina fastigheter antingen internt eller externt när de värderar till verkligt värde. IAS 40 rekommenderar att fastighetsbolag använder sig av externa värderare som ska ha erkänd och relevant kompetens samt kunskaper inom värdering av fastigheter (IFRS-volymen 2010 2010).
I Bergstrands (2008) artikel säger Tobias Kaj att det finns risker med både den interna och den externa värderingen. Risken vid intern värdering är att samordningen minskar om olika företag använder sig av olika redovisningsmetoder. Ytterligare en risk med den interna värderingen är att värdena skrivs upp på fastigheterna för att gynna ledningens aktieinnehav.
Risken vid extern värdering är att värderarna påverkas av vilket företag som ger dem uppdraget och att företagen har mer information om fastigheten än vad värderaren har, som de inte lämnar ut.
När företag använder sig av intern värdering blir värderingen inte lika trovärdig som vid en extern. Därför kan företagen vid intern värdering ta hjälp av externa värderare för att på så sätt öka trovärdigheten i värderingen. Detta kan ske på olika sätt, ett sätt är att externa värderingar används för att utnyttjas som en grund för de antaganden som den interna värderaren gör. Ett annat sätt är att de antaganden som den interna värderaren har kommit fram till kvalitetsgranskas av en extern värderare (Svenskt Fastighetsindex 2007).
Enligt Menon och Pfeffer (2003) värderar oftast chefer den externa kunskapen högre än den interna, dessutom anser chefer att informationen från externa personer är mer värdefull. Detta kan leda till negativa följder för den interna moralen, utförandet av arbetsuppgifter och för innovationen.
23 3.9. Osäkerhet
När värderare ska värdera fastigheter ska de försöka beräkna fastighetens marknadspris. I samband med att värderaren försöker fastställa marknadspriset uppstår osäkerhet på grund av svårigheten att bedöma marknaden och därmed blir det svårt att fastställa fastighetens marknadsvärde. Värderaren ska med sin förmåga och erfarenhet komma fram till marknadspriset. Värderaren måste sätta in sig i alla potentiella kunders synvinklar för att på så sätt fastställa ett marknadspris och då finns det flera variabler som värderaren måste beakta.
Personen måste ta hänsyn till liknande fastigheter och se vilket marknadsvärde den har och se skillnader mellan fastigheterna. Mallinson har i tidigare artiklar hävdat att alla värderingar är osäkra och att värderingarna är subjektiva bedömningar eftersom det är värderarens egen uppfattning om marknadsvärdet. Han påpekar även att värderarnas bedömningar ska ses som expertutlåtande och att värderarna inte bara ska lämna ut information om fastigheten utan även övrig information som till exempel dess osäkerheter.
Värderare lämnar gärna inte ut uppgifter som har lett fram till värderingen eftersom då kan värderingen kritiseras. Mallinson och French hävdar att en öppenhet med fastighets information skulle vara viktigt för både kunder och värderare, samt att det skulle öka värderingens trovärdighet. Mallinson och French förklarar i artikeln att värderingarna blir vilseledande när man rapporterar fastighetens värde med en enda siffra. Detta leder till värderarna blir defensiva i sin bedömning av fastighetens marknadsvärde (French &
Mallinson 2000).
I Ekerlid et al. (1998) visar dem tidigare studier angående osäkerhet, att det finns en stor spridning mellan värderares bedömningar av marknadsvärdet när de besitter samma information om fastigheten. Och i de tidigare studierna kom man fram till att värderare har olika uppfattningar om hur marknaden utvecklas och att det är förklaringen till spridningen i värderingarna.
24 3.10. Klientpåverkan
Tidigare studier från USA visar på att värderare blir påverkade i sina värderingar av deras uppdragsgivare. Det finns olika sätt för uppdragsgivare att påverka värderingarna. Ett sätt att påverka värderarna är genom argumentation, eftersom uppdragsgivarna besitter sakkunnighet och kännedom om marknaden och därför vet de hur man påverkar värderarna genom argumentation. Andra sätt att påverka värderare är till exempel genom att lova belöningar om man får det värde som önskas. De kan även hota värderare. Ett annat sätt är att spela ut värderare mot varandra, det vill säga att de anlitar den värderare som har kommit fram till uppdragsgivarens önskade marknadsvärde. Dessutom kan uppdragsgivare låta bli att lämna ut viktig information som är väsentlig för värderarna för att komma fram till rätt marknadsvärde (Brunes 2011). Hansz & Diaz (2001) gjorde en undersökning där de bad värderingsmän att värdera en fastighet. Efter det att värderingen var utförd fick en grupp reda på ifall deras bedömning var över eller under marknadsvärdet, medan en annan grupp värderare inte fick någon information. Därefter skulle värderarna värdera ett liknande objekt. Resultatet blev då att de som inte fick någon information gav i stort sett ett liknande värde på efterföljande fastighet medan de som fick information gav ett marknadsvärde som överensstämde med fastighetens verkliga värde.
Det är inte bara uppdragsgivare som kan påverka utan det kan även vara att värderare påverkas av andra faktorer. Till exempel att värderaren påverkas av konkurrensen på marknaden och vill inte tappa klienter till konkurrenter och därför värderas fastigheten enligt uppdragsgivarens önskemål för att behålla klienten (Brunes 2011). Kinnard, Lenk och Worzala gjorde en undersökning år 1997, där de testade värderingsmän för att se ifall de påverkas av klienters påtryckningar. De undersökte värderingsmannens agerande efter att de blev tillsagda av sina klienter att justera upp värdet för fastigheten. Deras undersökning visade på att 41 procent av värderingsmännen ändrade värdet efter påtryckningar från uppdragsgivaren genom att justera upp värdet.
25 Kinnard, Lenk och Worzalas teori var att värderingsmän var mer angelägna att behålla klienten än att ge rätt marknadsvärde för fastigheten (Kinnard et al.
1997).
I Fredrik Brunes artikel menar han att lösningen på problemet kan vara att man auktoriserar fastighetsvärderare och att de blir tvungna att följa en speciell sed och ifall den bryts så skulle det innebär att värderaren riskerar olika straffåtgärder (Brunes 2011).
3.11. Förhållande mellan aktörerna
Klienterna besitter information om fastigheten och denna information får de från fastighetsmarknaden. Informationen ska sedan föras vidare till värderarna så att de kan göra en objektiv värdering av klientens fastighetsbestånd. Även värderare besitter information om marknaden men fastighetsbolagen besitter mest information angående fastigheten. Det är med denna information som bolag kan påverka värderarna i sin bedömning av marknadsvärdet (Levy &
Schuck 1999). Smolen & Hambleton (1997) undersökning angående klientpåverkan, visar på att det främst är banker som sätter press på värderarna. Bankerna har en lista med godkända värderare och de sätter press genom att hota att stryka deras från den listan. Dessutom vet banker hur fastighetsvärdering går till och därmed vet de hur de ska påverka värderingen.
I Bergstrand (2006) artikel har han intervjuat Sven-Erik Hugosson som menar på att externa värderingar blir mer trovärdiga men att det sedan är revisorns roll att ta det avgörande beslutet.
26
4. Empiri
I detta kapitel presenterar vi våra resultat från granskningen av årsredovisningarna och intervjuerna med fastighetsexperterna.
4.1. Granskning av fastighetsbolags årsredovisningar
För varje företag kommer vi att presentera vilken typ av värderare som de använder sig av, vilket värde de värderar förvaltningsfastigheterna till i resultaträkningen, samt värdeförändringarna som skett under året. Även företagens belåningsgrad kommer att presenteras.
4.1.1. Brinova
Brinova är ett fastighetsbolag som främst har sina fastigheter belägna i Stockholm och Helsingborg. Företaget värderar sina förvaltningsfastigheter internt. Detta sker varje kvartal av samtliga förvaltningsfastigheter. Cirka 40 procent av fastigheterna värderas även genom en oberoende extern värderare (Brinova 2010).
År 2007 redovisade Brinova sina förvaltningsfastigheter till 3461,9 mkr. De orealiserade värdeförändringarna låg detta år på 66,2 mkr. Detta förklarar en värdeuppgång på cirka 1,8 procent. Belåningsgraden låg detta år på 53,8 procent (Brinova 2008). År 2008 ökade det redovisade värdet av förvaltningsfastigheterna till 4492 mkr och värdeförändringarna låg på 16 mkr.
Detta visar på en värdeuppgång på cirka 0,3 procent. Belåningsgraden låg på 70,3 procent (Brinova 2009). År 2009 redovisade Brinova sina förvaltningsfastigheter till 4278,2 mkr. De orealiserade värdeförändringarna uppgick till 27 mkr. Värdeuppgången på förvaltningsfastigheterna detta år låg på cirka 0,6 procent. Under 2009 låg belåningsgraden på 59,6 procent (Brinova 2010).
27
4.1.2. Hufvudstaden
Hufvudstaden är ett fastighetsbolag som har fastigheter i Sveriges två största städer, Stockholm och Göteborg. Deras fastigheter är belägna i de centrala delarna av Stockholm och Göteborg. Affärsiden är att erbjuda framgångsrika företag kontor och butikslokaler av hög kvalitet på attraktiva marknadsplatser.
Hufvudstaden värderar sina fastigheter internt, med extern avstämning för att säkerställa värderingarna (Hufvudstaden 2010).
År 2007 uppgick värdet på förvaltningsfastigheterna till 20 531 mkr samt att det skett en värdeförändring på 2 598 mkr. Detta visar på en orealiserad värdeuppgång på cirka 11,2 procent. Belåningsgraden detta år låg på 16,6 procent (Hufvudstaden 2008). År 2008 uppgick värdet på förvaltningsfastigheterna till 19 083 mkr och värdeförändringen låg på -1 629 mkr, vilket visar på en nedjustering på cirka 9,3 procent. Belåningsgraden detta år uppgick till 17,8 procent (Hufvudstaden 2009). År 2009 var värdet på förvaltningsfastigheterna 18 127 mkr och värdeförändringarna låg på -1 239 mkr. Nedjusteringarna detta år uppgick till cirka 7,3 procent och belåningsgraden var 18,8 procent (Hufvudstaden 2010).
4.1.3. Castellum
Castellum är ett börsnoterat företag som innehar fastigheter som utgörs av kommersiella fastigheter, såsom lokaler för kontors-, butiks-, lager-, industri- och logistikändamål. De satsar på tillväxtregionerna Göteborg, Stockholm, Öresundsområdet, Östra Götaland och Mälardalen. Castellum använder sig av interna värderare när deras förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde.
För att säkerställa att den interna värderingen är korrekt görs externa värderingar på en del av fastigheterna (Castellum 2010).
28 År 2007 uppgick Castellums fastighetsbestånd till ett värde av 27 717 mkr.
Den orealiserade värdeuppgången uppgick till 920 mkr, vilket innebar att de gjorde en uppjustering på ungefär 3,2 procent. Belåningsgraden var 45 procent (Castellum 2008). År 2008 värderades deras förvaltningsfastigheter till 29 165 mkr och en värdeförändring skedde på -1262 mkr. Detta ledde till att Castellum gjorde en nedjustering på ungefär 4,5 procent. Deras belåningsgrad låg på 50 procent (Castellum 2009). Under år 2009 värderades förvaltningsfastigheterna till 29 267 mkr och Castellum gjorde en värdeförändring på -1027 mkr, vilket innebar att de gjorde en nedjustering på ungefär 3,6 procent. Detta år låg deras belåningsgrad på 52 procent (Castellum 2010).
4.1.4. Kungsleden
Kungsleden är ett stort börsnoterat fastighetsbolag som har fastigheter i främst Stockholm, Göteborg och Öresundsområdet. Företaget använder sig av regelbundna interna värderingar för att värdera sina förvaltningsfastigheter.
För att sedan kvalitetssäkra de interna värderingarna görs även regelbundna externa värderingar av oberoende parter (Kungsleden 2010).
År 2007 redovisade Kungsleden sina förvaltningsfastigheter till 25 661,8 mkr.
De orealiserade värdeförändringarna uppgick till 1 305,4 mkr. Detta visar på att det har skett en värdeuppgång på cirka 4,8 procent. Belåningsgraden låg på 81,9 procent (Kungsleden 2008). År 2008 uppgick värdet på förvaltningsfastigheterna till 28 446,6 mkr. Värdet på de orealiserade värdeförändringarna uppgick till – 213 mkr. Detta visar på att det har skett en nedjustering på cirka 0,7 procent. Belåningsgraden var detta år 72,6 procent (Kungsleden 2009). År 2009 redovisades förvaltningsfastigheterna till 21 842,4 mkr. De orealiserade värdeförändringarna uppgick till – 311,6 mkr, vilket visar på en nedjustering på cirka 1,4 procent. Belåningsgraden låg på 66 procent (Kungsleden 2010).
29
4.1.5. Catena
Catena är ett svenskt börsnoterat företag som innehar och förvaltar fastigheter i Stockholmsområdet. Catenas fastighetsbestånd består till största del av kommersiella fastigheter men de innehar även en del bostäder. Catena använder sig av intern värdering med externt hämtad information om fastighetsmarknaden för att beräkna det verkliga värdet på sina fastigheter (Catena 2010).
År 2007 värderades Catenas fastighetsbestånd till 2 479 mkr och under året hade en värdeförändring på 205 mkr skett. Catena gjorde då en uppjustering på ungefär 7,6 procent. Företagets belåningsgrad låg på 49,4 procent (Catena 2008). År 2008 uppgick företagets fastighetsbestånd till 2 354 mkr och de gjorde en orealiserad värdenedgång på 255,9 mkr. Detta innebar en nedjustering på ungefär 12,2 procent. Detta år hade de en belåningsgrad på 57,5 procent (Catena 2009). År 2009 uppgick förvaltningsfastigheterna till ett värde av 2 472 mkr och under året har det skett en värdeuppgång på 37,9 mkr, vilket innebar att Catena justerade upp värdet med ungefär 1,5 procent. Deras belåningsgrad detta år låg på 55,3 procent (Catena 2010).
4.1.6. Vasakronan
Vasakronan är ett av de största fastighetsbolagen i Sverige. Företaget äger och förvaltar ett stort antal kontor och butiksfastigheter belägna centralt i främst Stockholm, Göteborg och Öresundsområdet. Vasakronan använder sig av både intern och extern värdering av sina fastigheter. De genomför parallellt en intern rimlighetskontroll av de externa värderingarna (Vasakronan 2010).
År 2007 värderade Vasakronan sina fastigheter till 39 611 mkr och hade värdeförändringar på 3 550 mkr. Det visar på en orealiserad värdeuppgång på cirka 8,2 procent. Belåningsgraden var detta år 35 procent (Vasakronan 2008).
30 År 2008 ökade det redovisade värdet på förvaltningsfastigheterna till 74 252 mkr medan värdeförändringarna på förvaltningsfastigheterna uppgick till -2 560 mkr, vilket visar ett värde på nedjusteringarna på cirka 3,5 procent.
Belåningsgraden ökade detta år till 53 procent (Vasakronan 2009). År 2009 uppgick värdet på Vasakronans förvaltningsfastigheter till 71 784 mkr.
Värdeförändringarna uppgick till -4369, vilket visar på en nedjustering på cirka 6,4 procent. Belåningsgraden ökade detta år till 56 procent (Vasakronan 2010).
4.1.7. Wihlborg
Wihlborg är ett fastighetsbolag som har sina fastigheter belägna i Öresundsområdet där de är ett av de främsta kommersiella fastighetsbolagen.
Deras affärside är att äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter.
Wihlborg använder sig i slutet av varje år av externa värderare för att säkerställa värderingen av alla sina fastigheter. Företaget värderar annars sina fastigheter kvartalsvis genom intern värdering (Wihlborg 2010).
År 2007 uppgick värdet på förvaltningsfastigheterna till 13 397 mkr och värdeförändringarna låg på 1043 mkr. Detta visar på en orealiserad värdeuppgång på cirka 7,2 procent. Belåningsgraden detta år låg på 58,2 procent (Wihlborg 2008). År 2008 låg fastigheternas redovisade värde på 13 620 mkr medan värdeförändringarna uppgick till - 423 mkr. Detta visar på en orealiserad värdenedgång på cirka 3,2 procent. Belåningsgraden 2008 uppgick till 60,7 procent (Wihlborg 2009). År 2009 ökade fastigheternas redovisade värde till 14 418 mkr. Värdeförändringarna detta år uppgick till 16 mkr vilket visar på en orealiserad värdeuppgång på cirka 0,11 procent. Belåningsgraden var år 2009 61,3 procent (Wihlborg 2010).
31 4.1.8. Fabege
Fabege är ett fastighetsbolag som mestadels inriktar sig mot uthyrning och förvaltning av kontroslokaler samt fastighetsutveckling. Företaget har lokaler som är belägna i Stockholmsområdet. Vid värdering av sina fasigheter använder de sig av interna värderare som har stöd av externa oberoende värderare för att säkerställa värderingen av fastigheterna (Fabege 2010).
År 2007 uppgick det redovisade värdet på förvaltningsfastigheterna till 30 829 mkr. Värdeförändringarna detta år låg på 893 mkr, vilket ledde till en uppjustering på cirka 2,8 procent. Belåningsgraden låg på 56 procent (Fabege 2008). År 2008 värderades deras fastigheter till ett värde av 29 511 mkr och värdeförändringar detta år låg på -1545 mkr. Detta visar på att det har skett en nedjustering på cirka 5,4 procent. Belåningsgraden ökade detta år till 64 procent (Fabege 2009). År 2009 låg det redovisade värdet på förvaltningsfastigheter på 29 193 mkr. De orealiserade värdeförändringarna uppgick till -310 mkr. Detta visar på en nedjustering på cirka 1 procent.
Belåningsgraden låg detta år på 65 procent (Fabege 2010).
4.2. Intervjuer
Sammanställningen av intervjuerna kommer att presenteras nedanför. En person är anonym som vi i uppsatsen kommer att kalla respondent 1. Bo Nordlund1, Per Alexandersson2, Peter Malmqvist3 och respondent 14
1 Bo Nordlund BREC, intervju den 12 maj 2011
fick besvara samma frågeställning. Vi kommer att redovisa en sammanställning av deras svar under varje fråga.
2Per Alexandersson IPD, intervju den 13 maj 2011
3 Peter Malmqvist EQR, intervju den 25 maj 2011
4Respondent 1, intervju den 26 maj 2011
32 Bo Nordlund driver ett eget företag vid namn BREC och är specialist på redovisning och värdering av fastigheter (Brec 2006).
Per Alexandersson arbetar som fastighetsanalytiker på IPD som är ett företag som mäter avkastningen på fastighetsmarknaderna.
Peter Malmqvist arbetar som finansanalytiker i företaget EQR AB.
Respondent 1 är utbildad inom fastighetsekonomi och arbetar med fastighetsekonomiska frågor.
Utifrån granskningen av årsredovisningarna verkar det som att fastighetsföretag som har hög belåningsgrad är mer försiktiga med ner- eller uppjusteringar av värdet på sina fastigheter.
Vad är din uppfattning utifrån det du kunnat se på marknaden?
Enligt Bo Nordlund har det framförts på seminarium att det skulle kunna finnas ett sådant samband. Samtidigt påpekar han att det är svårt att bevisa sambandet, men att det inte går och utesluta att fastighetsbolag med högre belåning har varit mindre benägna att justera ner fastigheterna i värde. De största nedjusteringarna gjorde Hufvudstaden och Bo Nordlund menar på att de befinner sig på volatila marknader när det gäller både hyror och värden och att det då har påverkat.
Per Alexandersson säger här att han inte har mycket att tillägga om belåningsgraden påverkan, detta eftersom han inte jobbar med att samla in information om belåningsgraden på företagen. Han säger dock att det rent teoretiskt skulle kunna tänkas att om det finns en möjlighet att förändra sina värden på ett eller annat sätt som kanske inte helt reflekterar marknadsvärden.
Då kan man tänka sig att de med hög belåningsgrad inte vill ta ner värdena tillräckligt eftersom det påverkar deras egna kapital. Huruvida det sker på marknaden låter han vara osagt, men hävdar att det finns en teoretisk grund.
33 Peter Malmqvist tycker sig inte ha kunnat se den typen av systematisk skillnad.
Han har rent generellt tittat på värdeförändringar i de åtta största fastighetsbolagen, och kan konstatera att uppgångsfasen var betydligt kraftfullare än nedgångarna under krisen. En reflektion som han gjort är att det verkar vara bättre rörlighet uppåt i priserna än neråt när ekonomin går ner.
Peter Malmqvist kan inte vare sig bekräfta eller dementera denna slutsats.
Däremot så har han inte gjort studier på bolagen beroende på om dem har hög eller låg skuldsättning. Då menar han på att han skulle behöva kolla på en större population.
Respondent 1 anser att företag med hög belåningsgrad är försiktigare med att skriva ner värdet på fastigheterna medan de är mer benägna att skriva upp värdet.
Finanskrisen har påverkat fastighetsföretagens värdebedömning av fastigheter så att värdena på fastigheterna antingen uppjusterats eller nedjusterats. Vad är din uppfattning om finanskrisens inverkan på fastigheternas värdebedömning hos fastighetsbolagen?
Bo Nordlund hade löpande kontakt med personer från banker och transaktionsfirmor och lyssnade på fastighetsinnehavarnas resonemang, hur de kring värderingarna. Han följde även börsutvecklingen och utvecklingen implicerade större nedgångar än vad företagen redovisade. Hans uppfattning är att värdena borde ha justerats ner mer. Bo Nordlund påpekar även att han inte har någon vetenskaplig studie som stöd utan att det är hans egen bedömning.
Per Alexandersson förklarar att om man tittar på bolag några år tillbaka kommer man se att bolagen som har sitt fastighetsbestånd koncentrerat i Stockholm har lite mer volatila värdeförändringar än de som ligger på andra ställen i Sverige. Per Alexandersson tror inte att finanskrisen påverkar direkt utan tror att det finns olika skolor bland bolagen om hur upp- och nedgångar ska hanteras. Vissa tar ut svängarna lite mer och vissa lite mindre.
34 Peter Malmqvist tycker att justeringarna under finanskrisen var förhållandevis små. Han förklarar att uppjusteringar av fastighetsvärdena gjordes år 2006 och 2007, med runt tio procent på år för de åtta största bolagen. Året då krisen var som värst förklarar han att det gjordes nedjusteringar med lite drygt tre procent, och året efter med cirka en procent, och att år 2010 nu gjordes uppjusteringar. Han menar på att rörligheten uppåt i priserna verkar vara större än rörligheten neråt under denna kris.
Respondent 1 förklarar att transparensen på marknaden har minskat, detta för att undvika de negativa konsekvenserna av finanskrisen. De bolag som hade möjlighet att skriva upp värdet på sina fastigheter gjorde nu detta så mycket som de kunde. Vilket innebar att direktavkastningen för fastighetsbolagen låg på historiskt låga nivåer. Respondet 1 tillägger även att det är oroande att man har så låg direktavkastning.
Fastighetsbolagen i vår studie använder sig av antingen interna värderare, externa värderare eller intern värdering med extern avstämning på ett antal fastigheter. Hur ser du på valet av värderare och en eventuell påverkan på bedömda marknadsvärden?
Bo Nordlund förklarar att detta är en fråga som det har diskuterats mycket om huruvida det finns ett samband mellan interna värderingar och ett visst utfall i bedömd värdeuppgång eller värdenedgång. Han förklarar även att det är svårt att belägga detta helt objektivt, men att han skulle föredra att företag använde sig av mer externa värderingar som grund för redovisningen.
Angående intern och extern värdering vill inte Per Alexandersson säga att den ena vare sig är sämre eller bättre, utan tror att många av de interna värderarna använder väldigt stadiga modeller för sina värderingar. Han förklarar även att det finns en problematik med att göra interna värderingar, frågan är ifall det verkligen går att lita på att interna värderare är helt objektiva och att de inte styrs av något annat än just hur företagets förvaltningsfastigheter utvecklas.
35 Sett ur Per Alexanderssons perspektiv är en extern värdering mer tillförlitlig för att den har den här objektiviteten i sig. Han säger också att man kan vända på det och säga att fastighetsägarna har bättre koll på fastigheten men i genomsnitt sämre kunskap om marknaden. Att de externa värderarna besitter en högre kunskap om marknaden men något sämre kunskap om fastigheten.
Han föredrar ändå i de flesta fall extern värdering. Per Alexandersson säger i intervjun att han mer ser ett mönster än en skillnad mellan intern och extern värdering. Tendensen är att vid externa värderingar har värdena satts ner något mer än vid interna värderingar.
Peter Malmqvist förklarar att han inte gjort någon åtskillnad mellan bolag beroende på om de har intern eller extern värdering. Däremot anser Peter Malmqvist att den externa värderingen är mer trovärdig, men att den externa ändå inte är helt objektiv. Han förklarar även att det är fastighetsbolagen som är uppdragsgivaren och de betalar värderaren för att komma fram till ett värde.
Men att det sannolikt är företagsledningen i fastighetsbolagen som i slutändan väljer om de vill ha med en extern värdering. Han menar på att ju större andel extern värdering företagen har desto trovärdigare blir värdet, men att det fortfarande inte är ett objektivt uträknat marknadsvärde. Peter Malmqvist förklarar även att värderingarna alltid är förenade med en väldigt stor osäkerhet och subjektivitet.
Respondent 1 förklarar att det finns en tendens att värdena blir något högre när man har intern värdering, men att det är ganska marginellt. Han sa även att det är lätt att få en värderare att ge ungefär det värde man vill. Respondenten sa att istället för att öka transparensen, har detta blivit ett bekvämt instrument för att generera resultat. Respondenten förklarar att de rekordresultat som de börsnoterade fastighetsbolagen rapporterat enbart består av uppskrivning av värdena, och att valet av värderare inte har någon betydelse i detta fall.
Respondenten är bekymrad över hur värderingen av fastigheter går till, och att det är på gränsen till brott mot bokföringslagen och årsredovisningslagen.
36
5. Analys
I detta kapitel knyter vi samman teorin och empirin. Vi analyserar problemformuleringen utifrån teorin och empirin.
Vi kommer att ställa upp problemfrågeställningen och analysera varje fråga för sig, detta för att det ska bli lättare för läsaren samt för att ge en återkoppling till syftet med uppsatsen.
5.1. Har valet av värderare (intern/extern) påverkat värdeförändringarna och i sådant fall på vilket sätt?
2007 2008 2009
Företag
Nedjustering Uppjustering Nedjustering Uppjustering Nedjustering UppjusteringHufvudstaden (Internt) 11,2% 9,3% 7,3%
Catena (Internt) 7,6% 12,2% 1,5%
Vasakronan (Externt) 8,2% 3,5% 6,4%
Kungsleden (Internt) 4,8% 0,7% 1,4%
Brinova (Internt) 1,8% 0,3% 0,6%
Castellum (Internt) 3,2% 4,5% 3,6%
Fabege (Internt) 2,8% 5,4% 1%
Wihlborg (Externt) 7,2% 3,2% 0,1%
Som tidigare nämnts rekommenderas företagen att använda sig av externa värderare eftersom de har goda kunskaper och kvalifikationer inom värdering (IFRS-volymen 2010 2010). Av de företag som har granskats använder de flesta företag sig av en kombination av interna och externa värderingar. Några företag använder sig av de externa värderingarna som grund för de antaganden som den interna värderaren gör. Andra företag använder sig av externa värderare för att göra en kvalitetsgranskning av vad de interna värderarna kommit fram till (Svenskt Fastighetsindex 2007).
37 Ser vi till våra intervjuer ser man att majoriteten av intervjupersonerna föredrar att företag använder sig av externa värderingar. Per Alexandersson nämner att det finns en problematik med den interna värderingen i och med att man inte kan lita på att de är helt objektiva. I Ekerlid et al. (1998) visade dem på tidigare studier där förklaringen till spridningen i värderingarna beror på att värderare har olika uppfattningar om hur marknaden utvecklas. Vilket vi tror är en bidragande orsak till spridningen mellan värderare speciellt mellan interna och externa värderare. Då interna värderare enbart har koll på företagets fastighetsbestånd medan externa har mer koll på marknaden eftersom de värderar olika fastighetsbestånd. Mallinson hävdar däremot att alla värderingar är osäkra och att det är subjektiva bedömningar av värderaren och att alla värderingar ska ses som expertutlåtande. Vi håller delvis med om detta men att de externa är mer trovärdiga eftersom de externa värderarna har mer kunskap om marknaden. I Bergstrand (2006) säger Sven-Erik Hugosson i en intervju att externa värderingar blir mer trovärdiga. Per säger också att interna värderarna sitter lite på två stolar och risken finns att de skriver upp värdet för att på detta sätt gynna ledningens aktieinnehav, istället för att vara helt objektiva i sin bedömning. Peter Malmqvist förklarar i intervjun att företag med större andel extern värdering blir mer trovärdiga. Trots att tillförlitligheten ökar vid extern värdering så kanske det inte helt speglar marknadsvärdet. Frågan är då varför de flesta av fastighetsbolagen väljer att värdera internt med extern avstämning, när tillförlitligheten ökar vid extern värdering. Enligt organisationen IASB är tillförlitlighet en av de viktigaste egenskaperna inom redovisning (Farkomplett 2010).
I intervjun med Per Alexandersson förklarar han att det finns ett mönster mellan intern och extern värdering och utfallet på värdeförändringarna. Han menar att de externa har tagit ner respektive upp värdena något mer än vad de interna värderarna gjort. År 2007 redovisade samtliga företag uppjusteringar.
38 Vasakronan och Wihlborg, som är de två fastighetsbolag som värderar sina fastigheter externt, gjorde då uppjusteringar med 8,2 procent respektive 7,2 procent. De företagen som värderar internt gjorde detta år uppskrivningar i ett intervall mellan 1,8 - 7,6 procent. Vilket innebar att de företag med externa värderare detta år tog upp värdet mer än de som värderade internt. Kollar man sedan framåt mot år 2008 och 2009 kan man se att de externt värderade företagen justerade värdet på sina fastigheter lägre än vad de internt värderade gjorde. Per Alexanderssons antagande om att det finns ett mönster mellan intern och extern värdering vid värdeförändringarna kan vara svårt att se i en tidsperiod på tre år. Antagandet stämmer väl överens med vad som kan utläsas i årsredovisningarna år 2007. Men för år 2008 och 2009 är det svårare att se mönstret eftersom de justerar värdet mindre än de internt värderade.
Hufvudstaden är ett bra exempel som visar på att valet av värderare inte påverkar värdeförändringarna speciellt mycket, då de värderar internt och har de högsta uppjusteringarna respektive nedjusteringar under dessa tre år.
Däremot har respondent 1 en annan åsikt i frågan, där han menar på att värdena marginellt blir något högre vid intern värdering. Utifrån det vi har sett i årsredovisningarna så verkar detta inte stämma, utan det ser ut som att de externa har högre värdeförändringar än interna men att skillnaden är marginell.
Men det är svårt för oss att avgöra helt objektivt eftersom vi kollat på ett intervall på tre år.
Anledningen till att man införde regelverken IAS/IFRS var att man skulle öka transparensen. Som respondent 1 förklarar är det enkelt att få en värderare att ge det värde företaget vill ha. Istället för ökad transparens har detta blivit ett instrument för att generera resultat, och att valet av värderare har mindre betydelse. Vår uppfattning är att detta mycket väl kan stämma överens med verkligheten. Eftersom interna värderare är anställda inom företagen och att ägarna kan ha en påverkan på deras sätt att värdera. Men man ska även tänka på att externa värderarna kan även dem påverkas av uppdragsgivarens krav.
39 De externa värderarna kan enligt Brunes (2011) påverkas genom till exempel argumentation, utlovad belöning eller undanhålls väsentlig information. Enligt Kinnard et al. (1997) är värderingsmän mer angelägna att behålla klienten istället för att ge ett objektivt marknadsvärde. Under finanskrisen kan det tänkas att klientpåverkan har varit som störst, för den interna värderaren vill man kanske hjälpa företaget genom situationen genom att justera värdet till förmån för företaget. De externa värderarna hamnade i en speciell situation i och med finanskrisen, då de var tvungna att tänka på att inte tappa klienter till konkurrenter och därför justerade enligt uppdragsgivarens önskemål för att få behålla dem. Därför tror vi att värderare påverkas mycket av sina klienter och att det finns en stor risk att värdering till verkligt värde kan vara ett instrument för att generera resultat.
Vi tror att valet av värderare har en mindre betydande påverkan på värdeförändringarna, och att de inte är en av de huvudsakliga faktorerna.
5.2. Har belåningsgraden hos företagen någon påverkan på ned- och uppjusteringar och i sådant fall på vilket sätt?
Belåningsgrad
Företag
2007 2008 2009Hufvudstaden 16,6% 17,8% 18,8%
Catena 49,4% 57,5% 55,3%
Vasakronan 35% 53% 56%
Kungsleden 81,9% 72,6% 66%
Brinova 53,8% 70,3% 59,6%
Castellum 45% 50% 52%
Fabege 56% 64% 65%
Wihlborg 58,2% 60,7% 61,3%
Det som kan uttydas från granskningen av företagens belåningsgrad är att företag som har låg belåningsgrad, skriver ner eller upp värdet på sina fastigheter mer än vad högt belånade fastighetsföretag gör.
40 Högt belånade företag ser ut att vara mer försiktiga med sina ned- och uppjusteringar. Hufvudstaden som är det företag som har lägst belåningsgrad i jämförelse med de andra företagen skriver upp värdet år 2007 med 11,2 procent, och gör sedan nedjusteringar år 2008 och 2009 med 9,3 procent respektive 7,3 procent. Kungsleden är det företag som har högst belåningsgrad bland företagen och det märks att de är mer försiktiga i sina redovisade värdeförändringar. När de justerade sina fastigheter år 2007 skrev de upp värdet med 4,8 procent, samt gjorde nedjusteringar år 2008 och 2009 på 0,7 respektive 1,4 procent.
Utifrån granskningen kan det konstateras att företag med hög belåningsgrad är försiktiga vid värderingen av sina fastigheter medan företag med låg belåningsgrad är mindre försiktiga. Detta gäller överlag för de företag som har granskats. En anledning till att företag med hög belåningsgrad är mer försiktiga är på grund av att de har låg likviditet, det vill säga ett företag med låg likviditet har svårare att betala sina fakturor i tid än ett företag med hög likviditet. Detta leder till att företag är mer försiktigare med sina upp- och nedjusteringar eftersom företagen inte vill mer skuldsatta och vill ha kvar en del pengar inom företaget. Speciellt under den rådande situationen med finanskrisen var företag tvungna att vara extra vaksamma med sina justeringar eftersom marknaden hade en låg tillväxt.
Dessutom kan det uttydas att mellan år 2007 och 2008 har belåningsgraden stigit, eftersom företagen gör nedjustering istället för uppjusteringar. Vilket i sin tur leder till att fastighetsföretagen blir mer försiktiga vid värderingen av sina fastigheter.
