– Val av värderingsmetod vid värdering till verkligt värde Förvaltningsfastigheter

(1)

UPPSALA UNIVERSITET 070529 Företagsekonomiska Institutionen

Examensarbete C-nivå VT-2007

Förvaltningsfastigheter

– Val av värderingsmetod vid värdering

till verkligt värde

Författare: Sandra Svedberg Sofie Jacobson

(2)

Sammanfattning

Bakgrund och problemdiskussion: Införandet av att svenska noterade företag måste

tillämpa IFRS/IAS i sina årsredovisningar, har inneburit stora förändringar för berörda företags redovisning.

En av dessa standarder är IAS 40 och dess huvudinnehåll behandlar hur ett företag ska värdera sina förvaltningsfastigheter. Det intressanta i dagens läge är att förvaltningsfastighets-företagen får göra ett val av värderingsmetod vid värdering till verkligt värde.

Syfte: Vårt syfte med denna uppsats är att kartlägga hur olika svenska

förvaltningsfastighets-företag, belägna i olika branscher och geografiska regioner, värderar sina förvaltnings-fastigheter till verkligt värde efter införandet av IAS 40. Vi vill vidare analysera om det finns ett mönster vid fastighetsföretagens val av värderingsmetod.

Metod: Vi har för avsikt att använda oss av en kvantitativ metod. Anledningen till vårt val av kvantitativ metod är att vi anser att vi kan få fram den mest relevanta och tillförlitliga infor-mationen genom att studera våra valda företags årsredovisningar. Vi har valt att ta med hela populationen av svenska förvaltningsfastighetsföretag som tillämpar IAS 40.

De sökord som har använts är; IAS 40, förvaltningsfastigheter, fastighetsföretag,

värde-ringsmetod, värderingsmodell, fastighetsvärdering.

Analys och slutsatser: Eftersom det är en stor del av vår population (19 av 21 företag) som

använder kassaflödesmetoden kan vi inte se något samband gällande fastighetsföretagens storlek, bransch, geografisk lokalisering och val av värderingsmetod. De övriga två metoderna, ortsprismetoden och direktavkastningsmetoden, har vi kunnat se vissa mönster vid val av värderingsmetod. Till stor del stämmer vår teori, men inte helt.

(3)

Förkortningar

IAS: International Accounting Standards

IASB: International Accounting Standards Boards

IASC: International Accounting Standards Committee

IFRS: International Financial Reporting Standards

RR: Redovisningsrådet

Definitioner

Anskaffningsvärde: Det belopp i likvida medel som erläggs eller det verkliga värdet för annan ersättning som lämnas vid förvärv av en tillgång vid tidpunkten för dess förvärv eller upp-förande.

Förvaltningsfastigheter: Fastigheter (mark eller en byggnad – eller del av en byggnad – eller båda) som innehas […] i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring, eller en kombi-nation av dessa.

Förvaltningsfastighetsföretag: Företag vars huvudverksamhet rör innehavandet av förvalt-ningsfastigheter.

Redovisat värde: Det belopp till vilket en tillgång är upptagen i balansräkningen.

Rörelsefastigheter: Fastigheter som innehas för produktion och tillhandahållande av varor eller tjänster, lagring eller för administrativa ändamål.

(4)

Innehållsförteckning

Sammanfattning

1. Inledning ...6

1.1 Bakgrund ... 6

1.2 Problemdiskussion ... 6

1.2.1 Problemformuleringar ... 8

1.3 Syfte ... 8

2. Teoretisk referensram...9

2.1 Kvalitativa egenskaper ... 9

2.1.1 Relevans ... 9 2.1.2 Begriplighet... 9 2.1.3 Tillförlitlighet... 9 2.1.4 Jämförbarhet ... 10 2.1.5 Rättvisande bild... 10

2.2 IAS 40... 11

2.2.1 Introduktion... 11

2.2.2 Initial värdering av förvaltningsfastigheter ... 11

2.2.3 Värdering till verkligt värde ... 11

2.3 Värderingsmodeller ... 12

2.3.1 SFI – Svenskt Fastighetsindex ... 12

2.3.2 Kassaflödesmetod ... 13 2.3.3 Ortsprismetod... 15 2.3.4 Direktavkastningsmetod ... 17

3. Metod ...19

3.1 Val av metod ... 19

3.2 Val av företag ... 20

3.3 Datainsamling... 20

3.4 Datasammanställning... 21

3.5 Metod för analys... 21

3.6 Källkritik ... 22

3.7 Utvärdering av metod ... 22

4. Empiri...24

4.1 Val av värderingsmetod... 24

4.2 Storlek på fastighetsföretagen... 25

4.3 Fastighetsföretagens geografiska lokalisering ... 26

(5)

5. Analys ...28

5.1 Kassaflödesmetod... 28

5.2 Ortsprismetoden... 29

5.3 Direktavkastningsmetoden ... 30

6. Slutsatser...31

6.1 Förslag till fortsatt forskning ... 32

Källförteckning...33

Bilaga 1 - Företagspresentation...36

Bilaga 2 - Kassaflödesmetoden ...41

Bilaga 3 - Översikt av insamlad data 1 ...42

(6)

1. Inledning

1.1 Bakgrund

Den första januari 2005 skedde en av de största förändringarna inom svensk redovisning. Införandet av att svenska noterade koncerner måste tillämpa International Financial Reporting Standards och International Accounting Standards (IFRS/IAS) i sina årsredovisningar, har inneburit stora förändringar för berörda företags redovisning.

International Accounting Standards Boards (IASB) heter den organisation som utfärdar dessa redovisningsstandarder, och dessa måste följas av de berörda företagen i hela EU.1 IASB grundades 20012 och är en oberoende och privatfinansierad organisation som har sitt säte i London.3 Redovisningsrådet skriver på sin hemsida att ”IASB: s uppdrag är att verka för en internationell harmonisering av de redovisningsprinciper som används i olika länder världen över”. Det var IASB: s föregångare International Accounting Standards Committee (IASC) som gav ut IAS-standarderna, men från och med 2005 ges bara IFRS-standarder ut.4

IASB är det organ som utformar redovisningsstandarderna, vilka EU sedan behandlar och antar.5 Standarderna måste tillämpas av svenska noterade företag, men även icke noterade företag får välja att tillämpa standarderna om de vill.6

Innan 2005 var det Redovisningsrådet som utfärdade standarder i Sverige. Dessa standarder följs fortfarande av de icke noterade företag som valt att inte tillämpa IFRS/IAS.7

1.2 Problemdiskussion

Standarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter behandlar hur företag ska redovisa sina förvalt-ningsfastigheter. Med förvaltningsfastigheter menas enligt standarden; ”fastigheter (mark eller en byggnad – eller del av en byggnad – eller båda) som innehas […] i syfte att generera

1_{FAR: Internationell redovisningsstandard i Sverige – IFRS/IAS, (Stockholm: FAR förlag, 2006), s. 3.} 2_{IASB: About Us. www.iasb.org}

3_{IASB: About IASB. www.iasb.org}

4_{Redovisningsrådet: Redovisningsrådets verksamhet. www.redovisningsradet.se} 5_{Internationell redovisningsstandard i Sverige – IFRS/IAS 2006, s. 3.}

(7)

hyresinkomster eller värdestegring, eller en kombination av dessa”8.

Huvudinnehållet i IAS 40 behandlar hur ett företag ska värdera sina förvaltningsfastigheter. Nyheten med standarden är att förvaltningsfastighetsföretagen nu får välja om de vill redovisa sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde eller till anskaffningsvärde.9 Tidigare fick dessa företag, enligt Redovisningsrådets rekommendation RR 24 och 12, bara redovisa förvaltnings-fastigheterna till anskaffningsvärde.10

Motståndarna till Redovisningsrådets rekommendationer hävdade att redovisning av förvalt-ningsfastigheter till anskaffningsvärde efter ackumulerade avskrivningar gav en felaktig bild. Faktorer som ekonomisk livslängd, låg inflation och teknisk utveckling bidrog till denna missvisande bild.11

Införandet av IAS 40 kommer därför, enligt Gustafsson och Nordlund, att bidra positivt till kravet på en rättvisande bild av redovisningen. Andra fördelar med IAS 40 är att det blir lättare för externa intressenter att läsa av värdet på bolaget i dess balansräkning. En annan fördel är att förvaltningsfastighetsföretagens upplysningar i årsredovisningarna blir mer lik-formiga, vilket förenklar jämförelser och vissa nyckeltalsberäkningar som grundas på verkligt värde.12

Det är intressant i dagens läge är att se vilket val förvaltningsfastighetsföretagen gör vid värdering av sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Detta eftersom alla berörda företag nu måste göra en värdering till verkligt värde. Det är detta val vi nu ska undersöka och redogöra för.

8_{IAS 40, p. 5.} 9_{IAS 40, p. 30.}

10_{Ernst & Young: Nya regler för redovisning berör bokslutet för 2003. www.ey.com}

11_{Lundström, S., Nordlund, B., Fastigheters värdeförändringar och avskrivning på byggnader i redovisningen (I:}

Balans 2001:5, 2001), sid. 21-24.

12_{Gustafsson, C., Nordlund, B., Krav på upplysning om verkligt värde för förvaltningsfastigheter, (I: Balans}

(8)

1.2.1 Problemformuleringar

Vilken värderingsmetod använder de svenska förvaltningsfastighetsföretagen vid värdering av sina förvaltningsfastigheter efter införandet av IAS 40?

Använder förvaltningsfastighetsföretag, som verkar i olika branscher, är olika stora och finns i olika geografiska regioner, samma värderingsmetod vid värdering till verkligt värde? Finns det ett mönster bland fastighetsföretagen och dess val av värderingsmetod?

Hur mycket och vilka upplysningar ger förvaltningsfastighetsföretagen om sina värderingsmetoder?

1.3 Syfte

(9)

2. Teoretisk referensram

2.1 Kvalitativa egenskaper

Med kvalitativa egenskaper åsyftas att det finns ett visst informationsbehov från redovis-ningens användare. Utifrån detta behov har kvalitetskrav för redovisningen utformats.13 Dessa krav ligger till grund för IASB när de utfärdar standarder14, bland annat IAS 40 som denna uppsats behandlar. På grund av detta kan det vara bra att känna till syftet med redovisningen och dess kvalitetskrav. Nedan följer några av de egenskaper som betraktas som kvalitativa egenskaper.

2.1.1 Relevans

Relevans är huvudkriteriet för själva redovisningen. Detta begrepp innebär att redovisningen ska vara användbar för beslut. Det finns två aspekter på relevans; prognosrelevans och åter-föringsrelevans. Genom den första aspekten används redovisningsdata som underlag för prognoser som bland annat investerarna gör på aktiemarknaden. Den andra aspekten används

istället för en kontroll av att tidigare prognoser är riktiga.15

2.1.2 Begriplighet

Med begriplighet menas att informationen som lämnas i finansiella rapporter ska vara lätt-förståelig för användare med rimlig förkunskap inom ekonomi.16

2.1.3 Tillförlitlighet

Tillförlitlighet avser redovisningens avbildningsförmåga. Med detta menas förmågan att avbilda företagets ekonomiska verklighet så att redovisningen avbildar ”rätt” aspekter av den ekonomiska verkligheten. Om den gör det på ett säkert sätt anses den vara tillförlitlig. Dessa aspekter fångas upp av begreppen validitet och verifierbarhet.17

13_{Smith, s. 24.}

14_{FAR: Föreställningsram för utformning av finansiella rapporter, p. 1a.} 15_{Smith, s. 25-26.}

(10)

2.1.3.1 Validitet

Om redovisningen avbildar de aspekter av verkligheten som avses att avbildas, innebär det att redovisningen har hög validitet. Vilka avbildningsregler som egentligen är acceptabla är dock ett problem. Det har formulerats egenskaper som betraktas som minimikrav på validitet, dessa är; neutralitet, innebörd och form, fullständighet och väsentlighet.18

2.1.3.2 Verifierbarhet

Verifierbarhet handlar om att kontrollera sanningshalten av ett mått genom någon form av bevisning. Verifierbarhet mäts genom att graden av samstämmighet ses i bedömningarna, ju högre samstämmigheten är i bedömningarna desto högre grad av verifierbarhet uppnås. Det kan sägas att om det sanna värdet associeras med det som avses att mätas, så är validiteten som nämndes ovan, ett bättre uttryck för sanningshalten än vad verifierbarheten är.19

2.1.4 Jämförbarhet

Jämförbarhet har två aspekter; ”jämförbarhet mellan företag” och ”jämförbarhet över tiden”. Jämförbarhet mellan företag har en koppling till relevans. För att till exempel investerare ska kunna göra valet att köpa aktier i ett företag, med utgångspunkt i redovisningen, krävs det att måtten är jämförbara. Den andra aspekten; jämförbarhet över tiden, har en koppling till före-tagets prognosrelevans. Denna aspekt innebär att måtten ska vara jämförbara över tiden.20

2.1.5 Rättvisande bild

Företags årsredovisningar ska ge en rättvisande bild för att informationen ska anses tillför-litlig. Med rättvisande bild menas att informationen ska återge transaktioner och andra händelser på det sätt det faktiskt sker eller som rimligen kan förväntas.21

Om ett företags finansiella rapporter uppfyller de kvalitativa egenskaperna, anses dess rapporter ge en rättvisande bild, enligt IASB.22

18_{Smith, s. 27.} 19_{Smith, s. 28-29.} 20_{Smith, s. 30-31.}

(11)

2.2 IAS 40

2.2.1 Introduktion

IAS 40 ska enligt Internationell Redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS ”tillämpas vid redovisning och värdering av samt upplysningar om förvaltningsfastigheter”.23

Förvaltningsfastigheter ger upphov till kassaflöden, vilka i stort sett är oberoende av andra tillgångar som ett företag råder över. Det är just detta som skiljer förvaltningsfastigheter från rörelsefastigheter, vilkas kassaflöden inte bara kan hänföras till själva fastigheten.24

Enligt IAS 40 ska en förvaltningsfastighet redovisas som tillgång endast om två kriterier är uppfyllda. Det första kriteriet är att det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelarna som är sammankopplade med förvaltningsfastigheten kommer att generera företaget nytta. Det andra kriteriet är att anskaffningsvärdet på förvaltningsfastigheten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.25

2.2.2 Initial värdering av förvaltningsfastigheter

Direkt vid förvärvet ska förvaltningsfastigheterna redovisas till anskaffningsvärde enligt IAS 40. Förvaltningsfastigheternas anskaffningsvärde vid förvärvet utgörs av inköpspriset, men även andra kostnader som kan hänföras till det specifika inköpet.26

2.2.3 Värdering till verkligt värde

Det verkliga värdet av en förvaltningsfastighet ska avspegla hur situationen var på marknaden på balansdagen.27 Efter det första redovisningstillfället kan ett företag välja mellan att redo-visa sina förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde eller till verkligt värde.28

(12)

Om företaget använder verkligt värde sker detta i värderingssyfte, och om företaget istället använder anskaffningsvärde sker detta i upplysningssyfte. Företagen uppmuntras att basera förvaltningsfastigheternas verkliga värde på värderingar utförda av oberoende värderingsmän med erkända och relevanta kvalifikationer.29

Om ett företag har värderat sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde, ska företaget även i framtiden värdera fastigheten till verkligt värde, tills dess att fastigheterna säljs eller av-vecklas. Företagen ska värdera fastigheterna till verkligt värde även om antalet jämförbara transaktioner minskar eller om det blir svårare att finna marknadspriser.30

När framtida ekonomiska fördelar inte längre kan förväntas uppkomma av fastigheten eller om fastigheten säljs, ska förvaltningsfastigheten inte längre redovisas som en tillgång i balansräkningen.31

2.3 Värderingsmodeller

2.3.1 SFI – Svenskt Fastighetsindex

År 1997 bildades Svenskt Fastighetsindex som är en ekonomisk förening.32 Syftet med före-ningen är att ge investerare möjlighet att bland annat jämföra avkastning på fastighets-placeringar med avkastning för alternativa fastighets-placeringar, göra internationella jämförelser, samt öka kunskaperna om de cykliska förloppen på fastighetsmarknaden.33

Orsaken till varför Svenskt Fastighetsindex presenteras i denna uppsats är att många fastighetsföretag i vår population är med i indexet och att vi anser att föreningen har en stark normgivande makt gällande värderingsmetoder som används vid fastighetsvärdering. Enligt Svenskt Fastighetsindex ska företagen välja den värderingsmetod som är lämpligast för dem, med hänsyn tagen till hur marknaden ser ut.34 Nedan följer en redogörelse för de metoder de studerade fastighetsföretagen använder.

29_{IAS 40, p. 32.} 30_{IAS 40, p. 55.} 31_{IAS 40, p. 66.}

32_{Svenskt Fastighetsindex: Organisation. www.fastighetsindex.se}

33_{Svenskt Fastighetsindex: Om svenskt fastighetsindex. www.fastighetsindex.se}

34_{Svenskt Fastighetsindex, Värderingshandledning för SFI/IPD Svenskt Fastighetsindex, 3: e upplagan, (2006),}

(13)

2.3.2 Kassaflödesmetod

Kassaflödesmetoden är en nuvärdesmetod, men kallas även för avkastningsmetod. Kassa-flödesmetoden är lämplig att använda vid värdering av kommersiella fastigheter, där informa-tionen gällande de kommersiella fastigheternas avkastning kan vara svårtillgänglig. Detta beror på att det inte sker så många förvärv på just den delen av marknaden, och det är därför svårt att hitta jämförbara objekt. 97 procent av värdet i Fastighetsindex i slutet av år 2005 hade värderats enligt kassaflödesmetoden, andra värderingsmetoder hade dock ofta använts som komplement.35

Vid användning av kassaflödesmetoden ska värderingen baseras på marknadsmässig data. Beräkningen av det verkliga värdet kallas för kassaflödeskalkyl. Hur rimligt resultatet från beräkningen är, ska kontrolleras mot olika typer av nyckeltal för den specifika marknaden.36

Beräkning

I kassaflödesmetoden beräknas de årliga löpande betalningsströmmarna, det vill säga in- och utbetalningar, för en viss kalkylperiod. Dessa kallas för driftsnetton och kan definieras som; hyresintäkter minus fastighetens drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och tomträtts-avgäld. Även vissa gemensamma kostnader i företaget som administration kan räknas in i drift- och underhållskostnaderna.37

Prognosen för de framtida driftsnetton som görs, ska baseras på de villkor som faktiskt redan finns i det skrivna hyresavtalet och bedömningar av marknadsmässig hyra, vakansgrad och drifts- och underhållskostnader. Den kalkylränta och det restvärde som används i beräkningen ska vara marknadsanpassade.38 Kalkylräntan kan förklaras som den kompensation som krävs för att en investerare ska avstå andra investeringar som har en liknande risknivå.39

35_{Svenskt Fastighetsindex, s. 13.} 36_{Svenskt Fastighetsindex, s. 13.} 37_{Svenskt Fastighetsindex, s. 16.} 38_{Svenskt Fastighetsindex, s. 16.}

39_{Lindberg, C., Vilka effekter har IFRS för fastighetsvärdering och värderarkåren?, (Stockholm: Kungliga}

(14)

n V =

_Σ

_(H-D-U)t_ (1+p)t + __Rn__ (1+p)n

V = fastighetens verkliga värde H = hyra D = drift U = underhåll R = restvärde n = kalkylperiod t = tidsvariabel

p = kalkylränta på totalt kapital

t=1 Inbetalningar Restvärde Kalkylperiod 0 År 1 2 3 4 5 Utbetalningar

Figur 1. Översikt av beräkning enligt kassaflödesmetoden.40

Beräkningen med kassaflödesmetoden sker på antingen totalt kapital eller eget kapital. (Se figur nedan gällande beräkning på totalt kapital). Den stora skillnaden mellan beräkningen på totalt kapital och eget kapital är att vid beräkningen av totalt kapital tas ingen hänsyn till låne-betalningar, vilket görs vid beräkning av eget kapital.41 Restvärdet ska vid båda beräkningarna baseras på det driftsnetto som uppstod året efter det sista kalkylåret. (Se vidare exempel på beräkning av kassaflödesmetod i bilaga 2).

Figur 2. Nuvärdeberäkning på totalt kapital.42

40_{Eriksson, s. 188.} 41_{Eriksson, s. 189-190.} 42_{Eriksson, s. 189.}

(15)

2.3.2.1 Kvalitativa egenskaper applicerade på metoden

Vid beräkning av denna metod är kriteriet begriplighet en styrka om redovisningen av metoden erhålls genom en detaljerad beräkning. Beräkningen ska då vara så begriplig att denna hjälper läsaren att få en förståelse av resultatet. Då metoden är vanlig, är en annan styrka att utfallet av metoden är jämförbart mellan företag. Något som då ska vara uppfyllt är att beräkningen ska ha gått till på samma sätt, annars kan en jämförelse vara svår att göra. Då jämförbarhet är möjlig kan metoden anses vara relevant, vilket innebär att metoden blir användbar för beslut.

Tillförlitlighet kan vara en svaghet vid användning av denna metod. En orsak till detta är att den antagna kalkylräntan i efterhand kan visa sig vara felaktigt antagen av företaget. Om inte kassaflödet, som till stor del påverkas av kalkylräntan, går att beräkna på ett rättvisande sätt kan metoden inte sägas vara tillförlitlig. Det är även viktigt att driftsnettot är beräknat på ett rättvisande sätt, för om driftsnettot är felaktigt påverkas det slutliga kassaflödet så att även det blir missvisande. Metoden ska inte användas om alla kriterier inte är uppfyllda, då ges inte en rättvisande bild av redovisningen och den blir därigenom inte korrekt. Det som är av avgörande betydelse om metoden är användbar, är om kassaflödet går att beräkna eller inte.

Om metoden inte är tillförlitlig kan en brist i validitet uppstå. Då avspeglas inte verkligheten på ett rättvisande sätt i redovisningen. Eftersom det finns ett visst tillvägagångssätt som de flesta värderare använder är metodens verifierbarhet stark, då kan verifierbarheten uppfyllas om olika parter får samma indata och om deras bedömningar har samma utfall.

2.3.3 Ortsprismetod

Ortsprismetoden utgår ifrån tidigare försäljningar av liknande fastigheter på en fri marknad och använder dessa som jämförelser vid värderingen.43 Liknande fastigheter innebär att de exempelvis är av liknande hustyp, boyta, byggnadsår, standard eller geografisk belägenhet. Enligt mäklarsamfundet ska det ha skett fler än 10-20 liknande köp för att en jämförelse ska vara statistiskt säkerställd.44

Ortsprismetoden är särskilt lämplig att använda vid värdering av mark, småhus, bostadsrätter

(16)

och övriga fastigheter. Huvudorsaken till att metoden används till dessa typer av fastigheter är att de inte ger någon avkastning.45 Vid värdering av till exempel bostadsrätter är just denna metod vanlig.46

Enligt Lantmäteriet används denna metod i första hand vid bestämmandet av marknads-värdet47_{, men det måste finnas relevant information att tillgå från marknaden för att}

ortsprismetoden ska vara lämplig att använda.48

Beräkning

Fastighetsföretag som använder denna metod kan ha svårt att hitta identiska fastigheter, därför ska de betalda priserna omräknas till prispåverkande faktorer.49 När analyser görs enligt ortsprismetoden, ska alltså priserna relateras till någon eller några värdepåverkande faktorer. Värdepåverkande faktorer kan vara fastigheternas driftsnetto, hyra, utbytbar area eller markareal.50

Justeringar görs av värdet för fastigheten som värderas då det finns avvikelser jämfört med jämförelseobjektet. Beräkningar som ligger till grund för sådana värdejusteringar, till exempel för vakanser, räntebidrag, över- och underhyra, ska redovisas så noggrant att det går att urskilja hur dessa beräkningar gjorts.51

Beräkning med ortsprismetoden grundar sig på jämförelser av andra liknande objekt, som ska ha liknande hustyp, boyta, byggnadsår med mera. Jämförbarheten är i denna aspekt en stor styrka hos metoden. Det krävs dock att det finns tillräckligt många jämförbara objekt vid beräkningen för att kriteriet ska vara uppfyllt. Eftersom denna metod inte används av så många av företagen på marknaden är jämförbarheten mellan företag inte så stark, till skillnad från kassaflödesmetoden som har sin styrka i kriteriet jämförbarhet. En orsak som bidrar till sämre begriplighet är om det finns en brist på information gällande beräkning och tillväga-gångssätt för metoden.

45_{Svenskt Fastighetsindex, s. 13.} 46_{Eriksson, s. 206.}

47_{Lantmäteriet: Värdering av småhus – Presentation.} 48_{Svenskt Fastighetsindex, s. 13.}

49_{Eriksson, s. 221.}

(17)

Ett villkor för att tillförlitlighet ska uppfyllas är att beräkningen baseras på den bäst lämpade värdepåverkande faktorn. Om en felaktig värdepåverkande faktor väljs kan beräkningen bli missvisande. Metoden förutsätter dock att tillräckligt med aktuell information finns till-gänglig, detta är viktigt för att metoden ska vara användbar. Om det inte finns tillräckligt med information gällande vad beräkningen är baserad på kan verifierbarhet vara svår att uppnå, och då ska metoden inte användas. Eftersom denna metod genomförs med hjälp av jämförelser med andra liknande objekt, anses metoden ge relevant information och metoden är då användbar för beslut.

2.3.4 Direktavkastningsmetod

Direktavkastningsmetoden är en form av ortsprismetoden.52 Metoden ”är en avkastningskalkylbaserad metod, där en värdebedömning baseras på beräkningar med utgångspunkt från ett års driftsnetto för värderingsobjektet”.53 Förfarandet ”baseras i princip på en ’evighetskapitalisering’ av ett framräknat driftsnetto”.54 För fastigheter som har ett kassaflöde som inte förändras över tiden, exempelvis bostadslägenheter, kan denna metod vara lämplig att använda.55

Enligt direktavkastningsmetoden ska betalda priser för likartade fastigheter relateras till någon värdepåverkande faktor (som beskrivs i avsnitt 2.3.3). För kommersiella fastigheter är det mest vanligt att faktorn driftsnetton används.56 Vid användandet av andra avkastningskalkyl-baserade metoder, som till exempel kassaflödesmetoden, bestäms kalkylperioden oftast till 1, 5 eller 10 år. Kalkylperioden vid användandet av denna metod är endast ett år.57

Fastigheternas marknadsvärde tas fram med ledning av direktavkastningens storlek för lik-värdiga fastigheter som sålts.58 Direktavkastningskrav är ett slags driftsnetto som är relaterat till själva fastighetens marknadsvärde, detta krav fås fram via marknadsinformation för den aktuella delmarknaden genom en så kallad ortsprisanalys.59

52_{Svenskt Fastighetsindex, s. 15.} 53_{Nordlund, s. 56.}

54_{Persson, E., Fastighetsvärdering; Fastighetsekonomisk analys och}

fastighetsrätt – Fastighetsnomenklatur, (Stockholm: Fastighetsnytt Förlags AB, 2003), s. 377.

55_{Lindberg, s. 43.}

56_{Svenskt Fastighetsindex, s. 15.} 57_{Lindberg, s. 42}_.

(18)

Fastighetens verkliga värde = (t.ex.) Driftnetto______ Direktavkastningskrav

Figur 3. Beräkning av en fastighets verkliga värde, kallad ”Gordons formel”.60

För att metoden ska vara begriplig ska det lämnas tillräckligt med information, så att det klar-görs att det är denna metod som åsyftas och vad beräkningen grundar sig på då denna metod är mindre vanlig. Ett kriterium för att metoden ska vara lämplig att använda är att det går att göra jämförelser mellan de företag som använder metoden, och att det finns tillräckligt många företag som använder metoden.

Om informationen är knapphändig är det svårt att avgöra om metoden är tillförlitlig, det går då inte att kontrollera tillvägagångssättet vid beräkningen. Detta leder till att verifierbarhet är svårt att uppnå eftersom bedömare måste ha tillräckligt med information för att göra en beräkning. Om tillräckligt med information skulle finnas kan verifierbarhet uppnås. Metoden måste vara tillförlitlig för att användas, och den måste vara relevant för att kunna vara användbar för beslut.

(19)

3. Metod

Metod är ”ett redskap, ett sätt att lösa problem och komma fram till ny kunskap”, enligt Holme och Solvang, författare till boken Forskningsmetodik.61 Vi ska nu redogöra för vårt val av metod.

3.1 Val av metod

Det finns två tillvägagångssätt vid en vetenskaplig studie, kvalitativ och kvantitativ metod. Den kvalitativa metoden präglas lite av formalisering, då dess främsta syfte är att få en djupare förståelse. Den kvantitativa metoden är mer formaliserad och strukturerad. Metoden är starkt präglad av kontroll från forskarens sida och ett avstånd mellan informationskällan och forskaren. Den kvalitativa metoden utmärks av forskarens närhet till informationskällan.62 Vi har för avsikt att använda oss av en kvantitativ metod.

Anledningen till vårt val av kvantitativ metod är, att vi anser att vi kan få fram den mest relevanta och tillförlitliga informationen genom att studera våra valda företags årsredovis-ningar. Årsredovisningar är en form av sekundärdata. Sekundärdata innebär att informationen är insamlad och eventuellt fastställd utanför vår egen studie.63 Trots att informationen inte är sammanställd för vår studie, anser vi att vi kan hitta den information vi behöver i årsredovis-ningen och dess noter.

Fördelen med vårt val av metod, är att vi hinner granska fler företag i vårt arbete med att jämföra värderingsmetoder med hjälp av den kvantitativa metoden, än om vi hade använt den kvalitativa metoden. En annan fördel med den kvantitativa metoden är att den tar fram infor-mationen så att en generalisering blir möjlig64, vilket innebär att det är enklare att jämföra informationen.

61_{Holme, I. M., Solvang, B. K., Forskningsmetodik – Om kvantitativa och kvalitativa metoder, 2: a upplagan,}

(Lund: Studentlitteratur, 1997), s. 13.

62_{Holme & Solvang, s. 14.}

63_{Lundahl, U., Skärvad, P-H, Utredningsmetodik för samhällsvetare och ekonomer, 3: e upplagan, (Lund:}

Studentlitteratur, 1990), s. 131.

(20)

3.2 Val av företag

Vår frågeställning behandlar hur svenska förvaltningsfastighetsföretag värderar sina förvalt-ningsfastigheter. Vår population är de svenska förvaltningsfastighetsföretag som värderar sina fastigheter enligt IAS 40. Med förvaltningsfastighetsföretag menar vi företag vars huvudverk-samhet, minst 50 % av verksamheten, rör innehavandet av förvaltningsfastigheter. Hädanefter benämner vi förvaltningsfastighetsföretag som endast ”fastighetsföretag”.

Om en population är liten så finns det skäl till att inte göra ett urval bland den. Den främsta orsaken är att ett litet urval bland en liten population leder till stor osäkerhet. Ett annat skäl är att den externa kostnaden som uppkommer i och med studerandet av hela populationen, jämfört med urvalet, är relativt låg.65 Vi har hittat 21 stycken fastighetsföretag och vi ska undersöka alla dessa.

Vi vill dock markera att vi misstänker att det finns en risk att vi inte har fått med hela popula-tionen, men vi har tagit med alla fastighetsföretag som vi genom intensivt sökande har funnit. Därför anser vi att vi kan kalla våra 21 fastighetsföretag för en population.

Vi har i möjligaste mån använt årsredovisningar för 2006, men då fyra av fastighetsföretagen inte hade publicerat sina årsredovisningar för 2006 vid vår datainsamling, använde vi oss av 2005-års årsredovisning för dessa fastighetsföretag.

3.3 Datainsamling

Vi uppmärksammade vårt valda syfte genom att läsa i FAR: s utgåva av ”Internationell redo-visningsstandard i Sverige”. I IAS 40 fick vi vår introduktion i ämnet. Vidare läste vi tidigare uppsatser för att få en djupare förståelse i ämnet.

Efter att vi valt vår frågeställning började vi söka efter fastighetsföretag som tillämpar IAS 40. Detta gjorde vi genom att söka i Google och Eniros sökmotorer. Efter att vi hittat fastighets-företagen gick vi in på deras hemsidor och laddade ned fastighets-företagens senaste årsredovisningar. Fördelen med vårt söksätt är att vår population blir bättre än om vi hade använt oss av en branschlista som OMX. På detta sätt får vi en bredare population än bara stora noterade

(21)

fastighetsföretag.

Vår teoretiska information om IAS 40 har vi främst fått från ”Internationell redovisnings-standard i Sverige”. För att få fram en teoretisk grund av de värderingsmetoder fastighets-företagen använder; har vi sökt på bibliotekets databas och på Google. Vi fann där rapporter och böcker i ämnet.

De sökord som har använts är; IAS 40, förvaltningsfastigheter, fastighetsföretag,

värderings-metod, värderingsmodell och fastighetsvärdering.

3.4 Datasammanställning

Sammanställningen av data utgör underlaget för analysen, som i sin tur påverkar diskus-sionen. Det är viktigt att sammanställningen inleds först efter att alla data är insamlade, för om sammanställningen av data påbörjas för tidigt, finns det en risk att redovisningens struktur påverkas av de insamlade uppgifterna eller av forskarens förväntningar.66

Vi har gjort vår sammanställning genom att strukturera fastighetsföretagen i tabeller och på det sättet få en överblick över vilka fastighetsföretag som använder sig av vilken värderings-metod.

3.5 Metod för analys

Våra data i undersökningen har egenskaperna att de ligger på nominalskalenivå, vilket innebär att fastighetsföretagen grupperas i olika klasser beroende på egenskaper.67 Vid användning av nominalskala är det viktigt att poängtera att kategorierna inte kan rangordnas.68

För att det ska vara lättare att arbeta med våra rådata, så kodar vi dessa data genom att omvandla dem till siffror för att kunna analysera dem på ett kvantitativ sätt.69_{Efter kodningen}

66_{Kylén, J-A., Burell, K., Hellström, R., Lindström, K., Att utreda, 5: e upplagan, (Stockholm: Kylén Förlag}

AB, 1990), s. 54.

67_{Holme & Solvang, s. 170.}

68_{Elding, C., Hedström, P., Kvantitativa metoder – Grundläggande analysmetoder för samhälls- och}

beteendevetare, (Lund: Studentlitteratur, 2003), s. 16.

69_{Denscombe, M., Forskningshandboken – för småskaliga forskningsprojekt inom samhällsvetenskaperna.}

(22)

grupperar vi data i olika grupper för att se likheter och olikheter i fastighetsföretagens val av värderingsmetod. Vi presenterar sedan data i tabeller och diagram, för att få en bättre över-blick för vår analys.70

3.6 Källkritik

Vid användning av sekundärdata måste forskare ha ett kritiskt förhållningssätt till insamlad data. Sekundärdata kan vara opartisk, men det finns även en risk att den är avsiktlig vinklad, ofullständig eller skev.71 Vi är medvetna om att de årsredovisningar vi har granskat är fram-ställda på ett sådant sätt, så att fastighetsföretagen ska se så bra ut som möjligt för omvärlden. Detta tycker vi dock inte har stor betydelse för just vår uppsats syfte, eftersom vi utreder hur fastighetsföretagen värderar sina förvaltningsfastigheter och inte hur stort värdet är på fastig-heterna. Därför tror vi inte att det finns någon anledning för fastighetsföretagen att redovisa något annat än den metod och det tillvägagångssätt de använder.

En kritik vi har mot våra data, är mängden av information rörande fastighetsvärderingen i vissa årsredovisningar. Ett par av våra 21 fastighetsföretag lämnade knappt någon information om vilken metod de använt sig av eller hur de gått tillväga, och därför blir inte vår analys lika säker, som om alla fastighetsföretag hade lämnat tillräckligt med information.

Ett annat problem är att vi använder oss av årsredovisningar från olika år (2005 och 2006). Detta kan leda till att vår analys av empirin blir missvisande, exempelvis kan ett företags storlek ha ändrats så att det hade hamnat i en annan storlekskategori vid vår bedömning. Vi har medvetet gjort valet att använda oss av så många årsredovisningar från 2006 som möjligt med anledning att vi anser att vårt resultat får en mer rättvisande bild, än om vi bara använt oss av 2005-års årsredovisningar.

3.7 Utvärdering av metod

Vi har haft svårt att hitta tillräckligt med information till vår teori som förklarar bakgrunden till fastighetsföretagens val av värderingsmetod. Detta ledde till att vi har varit tvungna att lägga större vikt vid de kvalitativa egenskaperna.

(23)

(24)

4. Empiri

4.1 Val av värderingsmetod

Vid vår sammanställning av våra insamlade data så framkom det att 19 av våra 21 undersökta fastighetsföretag använder kassaflödesmetoden. Av dessa 19 så använder fem fastighets-företag även andra värderingsmetoder, alla dessa fem använder ortsprismetoden. Av dessa fem fastighetsföretag använder två stycken ytterligare en värderingsmetod. Dessa övriga metoders innebörd är dock inte förklarade i fastighetsföretagens årsredovisningar.

Av våra 21 undersökta fastighetsföretag använder två stycken direktavkastningsmetoden. Dessa två fastighetsföretag använder endast denna metod, det vill säga de använder ingen övrig metod.

Direkt-

Namn avkastnings. Kassaflödes. Ortspris. Övrigt

1 Akademiska Hus X X X 2 AP fastigheter X 3 Balder X X 4 Brinova X 5 Castellum X 6 Diös Fastigheter X 7 Fabege X 8 FastPartner X 9 Heba Fastighets AB X 10 Home Properties X 11 Hufvudstaden X 12 Jernhusen X X X 13 Klövern X X 14 Kungsleden X 15 MKB X 16 AB Sagax X 17 Specialfastigheter Sverige X* 18 Svenska Bostäder X 19 Wallenstam X 20 Whilborgs Fastigheter AB X 21 ÖrebroBostäder AB X X Totalt: 2 st 19 st 5 st 2 st

X* = företaget har en rationaliserad kassaflödesmetod

(25)

4.2 Storlek på fastighetsföretagen

Vi har valt att dela in fastighetsföretagen i tre olika storleksgrupper; små, medel och stora. Vi räknade ut varje fastighetsföretags marknadsandel i förhållande till de övriga 20 fastighets-företagen i vår population. Denna marknadsandel är beräknad på förvaltningsfastigheternas marknadsvärde.

Enligt vår gruppering har vi tretton små, fyra medelstora och fyra stora fastighetsföretag. Vi har valt att göra storleksindelningarna i femprocentsintervall, detta för att redovisa resultatet så enkelt och översiktligt som möjligt.

Markn.- Små Medel Stora

Namn värde Andel 1-5 % 6-10 % 11-15 %

1 Akademiska Hus 48454 0,155 15 % X 2 AP fastigheter 35300 0,113 11 % X 3 Balder 2857 0,009 1 % X 4 Brinova 3389 0,011 1 % X 5 Castellum 24238 0,078 8 % X 6 Diös Fastigheter 1672 0,005 1 % X 7 Fabege 27188 0,087 9 % X 8 FastPartner 3177 0,010 1 % X 9 Heba Fastighets AB 2674,4 0,009 1 % X 10 Home Properties 2557,4 0,008 1 % X 11 Hufvudstaden 17409 0,056 6 % X 12 Jernhusen 7644,8 0,024 2 % X 13 Klövern 10701 0,034 3 % X 14 Kungsleden 22243 0,071 7 % X 15 MKB 13811 0,044 4 % X 16 AB Sagax 1992,1 0,006 1 % X 17 Specialfastigheter Sverige 10975 0,035 4 % X 18 Svenska Bostäder 38440 0,123 12 % X 19 Wallenstam 18279 0,059 6 % X 20 Whilborgs Fastigheter AB 7890 0,025 3 % X 21 ÖrebroBostäder AB 11351 0,036 4 % X Summa: 312243 1,000 101 % 13 st 4 st 4 st

(26)

4.3 Fastighetsföretagens geografiska lokalisering

Vi ska nedan redogöra för fastighetsföretagens förvaltningsfastigheters geografiska lokalise-ring. Vår population har en stor geografisk spridning; från norr till söder. Vissa förvaltnings-fastigheter finns i storstadsregionerna, medan andra finns i mindre städer. Vissa fastighets-företag har stor spridning på sina förvaltningsfastigheter, medan andra endast har förvalt-ningsfastigheter i en och samma stad.

Namn Sto ck ho lm G öte bo rg M alm ö Ö vr . G öta la nd Ö vr . S ve ala nd Ö vr . N or rla nd H ela S ve rig e N or de n 1 Akademiska Hus X 2 AP fastigheter X X X 3 Balder X X X 4 Brinova X X X 5 Castellum X X X X 6 Diös Fastigheter X X 7 Fabege X 8 FastPartner X 9 Heba Fastighets AB X (X) 10 Home Properties X X X X X 11 Hufvudstaden X X 12 Jernhusen X 13 Klövern (X) X 14 Kungsleden X 15 MKB X 16 AB Sagax X 17 Specialfastigheter Sverige X 18 Svenska Bostäder X 19 Wallenstam X X (X) 20 Whilborgs Fastigheter AB X X X 21 ÖrebroBostäder AB (X) Totalt: 11 st 6 st 4 st 6 st 8 st 1 st 4 st 2 st (X) = företaget har fastigheter här, men med begränsad spridning.

(27)

4.4 Branscher fastighetsföretagen verkar i

I vår undersökning framkom att fastighetsföretagen ofta benämner sig själva som verksamma i branscher som betecknas kommersiella eller bostäder. I de fall vi inte tycker att förvaltnings-fastigheternas bransch passar in i branscherna kommersiella eller bostäder, så har vi valt att kalla denna bransch för special. Där ingår bland annat bibliotek, fängelser, polisstationer, fastigheter för vård, skola och omsorg, med mera.

Av de studerade fastighetsföretagen verkar åtta av de 21 företagen i branschen bostäder, 15 stycken i branschen kommersiella, och sex stycken i den bransch vi valt att kalla special. Åtta av de 21 fastighetsföretagen verkar i två branscher.

Namn Bostäder Kommersiella Special

1 Akademiska Hus X X 2 AP fastigheter X X 3 Balder X 4 Brinova X X 5 Castellum X 6 Diös Fastigheter X X 7 Fabege X 8 FastPartner <X 9 Heba Fastighets AB X 10 Home Properties X 11 Hufvudstaden X 12 Jernhusen X X 13 Klövern X 14 Kungsleden X X 15 MKB X 16 AB Sagax X 17 Specialfastigheter Sverige X 18 Svenska Bostäder X X 19 Wallenstam X X 20 Whilborgs Fastigheter AB X 21 ÖrebroBostäder AB X Totalt: 8 st 15 st 6 st

<X = företaget har främst fastigheter i denna kategori

(28)

5. Analys

5.1 Kassaflödesmetod

Eftersom det är en stor del av vår population (19 av 21 företag) som använder denna metod kan vi inte se något samband gällande fastighetsföretagens storlek och val av värderings-metod. Både små, medelstora och stora fastighetsföretag använder denna värderings-metod. Detsamma gäller lokaliseringen; fastighetsföretagen är lokaliserade på olika ställen och har både stor och liten spridning. Företagen verkar i alla tre branscherna, utan något synbart samband.

I vårt teoriavsnitt angav vi att kassaflödesmetoden är lämplig att använda vid värdering av kommersiella förvaltningsfastigheter. När vi framställde vår empiri framkom det att de flesta av de fastighetsföretag som har kommersiella förvaltningsfastigheter använder kassaflödes-metoden. Det var endast två företag med kommersiella fastigheter som istället använder direktavkastningsmetoden.

Att en så stor andel av vår population använder metoden, var något som var relativt väntat. Detta eftersom vi i avsnitt 2.3.2 angav att 97 procent av värdet i Svenskt Fastighetsindex i slutet av år 2005 hade värderats enligt kassaflödesmetoden, även om andra värderingsmetoder dock hade använts som komplement. Trots att endast en tredjedel (se bilaga 4) av våra fastig-hetsföretag är medlemmar i Svenskt Fastighetsindex, anser vi att statistiken också är representativ för resten av fastighetsföretagen.

Då de flesta fastighetsföretag använder kassaflödesmetoden uppfylls den kvalitativa egenskapen jämförbarhet, eftersom de flesta fastighetsföretag gör beräkningar enligt metoden på samma sätt. Detta gör att en jämförelse mellan fastighetsföretagen blir möjlig. På grund av detta kan externa intressenter ta fram egna data från årsredovisningarna och då göra egna beräkningar och jämförelser. Därigenom blir dessa data användbara för beslut, och kriteriet

relevans uppfylls genom att de framtagna data då kan användas som underlag för prognoser.

Denna metods tillvägagångssätt och innehåll anser vi vara lätt att förstå, det vill säga

(29)

Vi anser att tillförlitligheten bland fastighetsföretagen som använder denna metod är stark. De flesta företagen visar sina antaganden gällande kalkylränta och driftsnetton, och eftersom andra får möjlighet att kontrollera beräkningen, leder detta till hög tillförlitlighet och därigenom hög verifierbarhet.

5.2 Ortsprismetoden

I teorin beskrev vi att ortsprismetoden är särskilt lämplig att använda vid värdering av bland annat mindre hus. Vid framställandet av empirin visade det sig dock att av de fastighets-företag som bland annat verkade i branschen bostäder (vi antar att dessa ofta består av mindre hus) var det bara ett fastighetsföretag som använde ortsprismetoden. Detta stämde inte riktigt överrens med vad vi skrev i avsnitt 2.3.3, eftersom åtta av de 21 fastighetsföretagen bland annat verkade i branschen bostäder. De övriga fyra fastighetsföretagen som använde ortsprismetoden verkade i branscherna special och kommersiella.

Vi antar vidare att de fastighetsföretag som är små i branschen också främst har små förvalt-ningsfastigheter i sitt fastighetsbestånd. Fyra av studiens fem fastighetsföretag som använder ortsprismetoden är små. Då teoriavsnittet berättar att metoden är lämplig för småhus med mera, drar vi slutsatsen att teorin stämmer.

Däremot har vi inte hittat något samband gällande dessa fastighetsföretags geografiska lokali-sering och val av metod. Till exempel så har ett fastighetsföretag bara förvaltningsfastigheter i storstäder. Vissa fastighetsföretag har en stor spridning, medan andra inte har så stor spridning.

(30)

5.3 Direktavkastningsmetoden

Gällande direktavkastningsmetoden beskrev vi i teoriavsnittet att fastigheter som inte har ett kassaflöde som förändras över tiden är lämplig för denna metod, exempelvis bostads-lägenheter. Av de fastighetsföretag som bland annat verkade i branschen bostäder var det endast ett företag som använde denna metod. Detta överensstämde inte helt med vår teori. Det var ytterligare ett fastighetsbolag som använde denna metod. Det fastighetsföretaget verkade dock i branschen kommersiella.

Ett samband vi hittat är att de två fastighetsföretag som använder direktavkastningsmetoden är medelstora företag, som har förvaltningsfastigheter i storstäder och som verkar i branschen kommersiella, varav en också verkar i branschen bostäder. Dock finner vi det svårt att dra några tillförlitliga slutsatser då det bara är två företag som använder metoden.

För denna metod lämnas inte så mycket information i årsredovisningarna gällande tillväga-gångssättet vid beräkning av metoden. På grund av detta så finner vi metoden svårbegriplig och har svårt att avgöra om metoden är tillförlitlig. Dock så redovisar företagen antaganden om avkastningskrav, vilket kan leda till högre tillförlitlighet, eftersom andra får chansen att kontrollera beräkningen, som vi skrev i analysen ovan i avsnittet om kassaflödesmetoden. Eftersom det bara är två fastighetsföretag i vår population som använder denna metod, är det svårt att göra jämförelser mellan företagen.

(31)

6. Slutsatser

Efter vår analys anser vi att kassaflödesmetoden är den mest användbara i dagens läge, detta eftersom det är lätt att göra jämförelser mellan företagen, och eftersom det finns ett visst till-vägagångssätt för beräkning av metoden.

Vi har kommit fram till att i de fall ortsprismetoden och/eller en övrig värderingsmetod används tillsammans med kassaflödesmetoden, så antar vi att dessa främst har använts som ett komplement. Detta tror vi eftersom informationen om de indata som använts, och hur tillvägagångssättet vid beräkningen gått till vid dessa metoder är begränsat i årsredovis-ningarna. Det ser vi som ett tecken på att tyngdpunkten i värderingen ligger i kassaflödes-metoden.

Vi har kunnat urskilja vissa mönster vid fastighetsföretagens val av värderingsmetod. Vi finner det dock svårt att se några större mönster då kassaflödesmetoden används av de flesta fastighetsföretagen och de övriga metoderna inte används av så många, och då som ett komplement som vi skrev ovan. Men vi har dock kunnat se vissa samband där fastighets-företagens bransch, storlek och/eller geografisk lokalisering kan ha påverkat fastighets-företagens val av värderingsmetod.

Vi hade en frågeställning gällande hur mycket och vilka slags upplysningar fastighets-företagen ger om sina värderingsmetoder. Vi har kommit fram till att det finns en stor variation gällande fastighetsföretagens mängd av information som de ger ut gällande värde-ringsmetod. Detta gäller främst vid användning av ortsprismetoden och direktavkastnings-metoden där informationen är så knapphändig att inte alla kvalitativa egenskaper uppfylls.

(32)

IAS 40 säger, att företagen uppmuntras att basera förvaltningsfastigheternas verkliga värde på värderingar genomförda av oberoende värderingsmän med erkända och relevanta kvalifika-tioner.

Ytterligare något som bidrar till tillförlitlighet gällande fastighetsföretagens val av metod, är att alla dessa företag kontrolleras av revisorer. Eftersom revisorerna bör ha granskat och godkänt värderingsmetoderna och tillvägagångssättet gällande värderingen av förvaltnings-fastigheterna anser vi att tillförlitligheten ökar.

Vi anser, att eftersom de flesta fastighetsföretagen använder samma värderingsmetod ger detta en rättvisande bild vid jämförelser av fastighetsföretagens årsredovisningar. Överlag anser vi, att de kvalitativa egenskaperna är uppfyllda hos de flesta av fastighetsföretagen, men främst hos företagen som värderar enligt kassaflödesmetoden.

6.1 Förslag till fortsatt forskning

(33)

Källförteckning

Litteratur

Denscombe, M. (2000): Forskningshandboken – för småskaliga forskningsprojekt inom

samhällsvetenskaperna. Lund: Studentlitteratur.

Elding, C., Hedström, P. (2003): Kvantitativa metoder – Grundläggande analysmetoder för

samhälls- och beteendevetare. Lund: Studentlitteratur.

Eriksson, L-E. (1996): Fastighetsvärdering – Grundläggande teori. Solna: Mäklarsamfundet Utbildning AB.

Holme, I. M., Solvang, B. K. (1997): Forskningsmetodik – Om kvantitativa och kvalitativa

metoder, 2: a upplagan. Lund: Studentlitteratur.

Kylén, J-A., Burell, K., Hellström, R., Lindström, K. (1990): Att utreda, 5: e upplagan. Stockholm: Kylén Förlag AB.

Lundahl, U., Skärvad, P-H. (1999): Utredningsmetodik för samhällsvetare och ekonomer, 3: e upplagan. Lund: Studentlitteratur.

Persson, E. (2003): Fastighetsvärdering; Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt –

Fastighetsnomenklatur. Stockholm: Fastighetsnytt Förlags AB.

Smith, D. (2006): Redovisningens språk, 3: e upplagan. Lund: Studentlitteratur.

Strömquist, S. (2003): Uppsatshandboken, 3: upplagan. Uppsala: Hallgren & Fallgren Studieförlag AB.

Tidskrifter

(34)

Lundström, S., Nordlund, B. (2001): Fastigheters värdeförändringar och avskrivning på byggnader i redovisningen. I: Balans 2001:5. Sid. 21-24.

Regelverk

FAR: Internationell redovisningsstandard i Sverige – IFRS/IAS 2006. Stockholm: FAR förlag.

Föreställningsram för utformning av finansiella rapporter (fastställd av IASB) IAS 40 - Förvaltningsfastigheter

Övriga publikationer

Svenskt Fastighetsindex (2006): Värderingshandledning för SFI/IPD Svenskt Fastighetsindex, 3: e upplagan. (2007-04-03).

http://www.fastighetsindex.se/swe/sfi_ipd_vardehandl06.pdf

Lindberg, C. (2006): Vilka effekter har IFRS för fastighetsvärdering och värderarkåren? Stockholm: Kungliga Tekniska Högskolan.

Nordlund, B. (2004): Essays in property valuation and accounting. Stockholm: Kungliga Tekniska Högskolan.

Internet

Ernst & Young (2007): Nya regler för redovisning berör bokslutet för 2003. (2007-04-10). http://www.ey.com/global/Content.nsf/Sweden/EY_Focus_9_2003_Bokslut_2003

IASB (2007): About Us. (2007-03-18).

http://www.iasb.org/About+Us/About+Us.htm

IASB (2007): About IASB. (2007-03-18).

(35)

Lantmäteriet (2007): Värdering av småhus – Presentation. (2007-04-05). http://www.lantmateriet.se/templates/LMV_Page.aspx?id=3367

Lägenhet.se (2007): Direktavkastningsmetod, nettokapitaliseringsmetod. (2007-04-25). http://forum.lagenhet.se/t344.html

Redovisningsrådet (2007): Redovisningsrådets verksamhet. (2007-03-18). http://www.redovisningsradet.se/redo-verksam.shtml

Svenskt Fastighetsindex (2007): Organisation. (2007-04-04). http://www.fastighetsindex.se/

Svenskt Fastighetsindex (2007): Om Svenskt Fastighetsindex. (2007-04-04). http://www.fastighetsindex.se/

Årsredovisningar

Akademiska Hus – 2006 Jernhusen – 2006 AP fastigheter – 2006 Klövern – 2006

Balder – 2006 Kungsleden – 2006

Brinova – 2006 MKB Fastighet – 2006

Castellum – 2006 AB Sagax – 2005

Diös fastigheter AB – 2005 Specialfastigheter Sverige AB – 2006

Fabege – 2006 Svenska Bostäder – 2005

FastPartner – 2006 Wallenstam – 2006

(36)

Bilaga 1

Företagspresentation

Akademiska Hus

Årsredovisning: 2006

Kort beskrivning

Fastigheternas marknadsvärde: 48 454 miljoner kronor

Verksamhetsområde: Kontor, bibliotek, undervisningslokaler till laboratorier och idrottsanläggningar

Lokalisering: Finns på universitets- och högskoleområden i Sverige. Från Kiruna i norr till Malmö i söder, totalt på 33 orter

AP fastigheter

Fastigheternas marknadsvärde: 35 333 miljoner kronor Verksamhetsområde: Kommersiella fastigheter och bostadshus Lokalisering: Stockholm, Uppsala och Göteborg

Balder

Fastigheternas marknadsvärde: 6 949 miljoner kronor Verksamhetsområde: Kommersiella fastigheter Lokalisering: Stockholm, Göteborg och Malmö

Brinova

Ägs bl.a. av; Wihlborg (10,1 %), Fabege (10,1 %) och Diös (17,6 %) Fastigheternas marknadsvärde: 3 389 miljoner kronor

Verksamhetsområde: Bostadshus och kommersiella fastigheter

(37)

Castellum

Fastigheternas marknadsvärde: 24 238 miljoner kronor Verksamhetsområde: Kommersiella fastigheter

Lokalisering: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Östra Götaland och Mälardalen

Diös fastigheter AB

Årsredovisning 2005

Ägs bl.a. av; Brinova (18,5 %), Klövern (10,8 %), Fabege (4,9 %) Fastigheternas marknadsvärde: 1 672 miljoner kronor

Verksamhetsområde: Kommersiella och bostadsfastigheter

Lokalisering: Norr om Dalälven, i marknadsområdena; Falun/Borlänge, Gävle/Sandviken, Mora och Norr

Fabege

Brinova äger 10,7 %.

Lokalisering: Främst Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad

FastPartner

Fastigheternas marknadsvärde: 3 177 miljoner kronor Verksamhetsområde: Främst kommersiella fastigheter Lokalisering: Stockholmsregionen

Heba Fastighets AB

Fastigheternas marknadsvärde: 2 674 miljoner kronor Verksamhetsområde: Bostadsfastigheter

(38)

Home Properties

Fastigheternas marknadsvärde: 2 557,4 miljoner kronor Verksamhetsområde: Hotellfastigheter

Lokalisering: Norden

Hufvudstaden

Lokalisering: Centrala Stockholm och centrala Göteborg

Jernhusen

Ett helägt dotterbolag till det statliga holdingbolaget Swedcarrier Fastigheternas marknadsvärde: 7 644,8 miljoner kronor

Verksamhetsområde: Främst kommersiella (tåg)stationer, trafiknära verkstäder och kombiterminaler, men även kontor, butiker och restauranger

Lokalisering: Runt om i Sverige i 142 kommuner, främst kring större städer

Klövern

Fastigheternas marknadsvärde: 10 701 miljoner kronor Verksamhetsområde: Kommersiella fastigheter Lokalisering: I tolv svenska städer, främst i Svealand

Kungsleden

(39)

MKB Fastighet

Fastigheternas marknadsvärde: 13 811 miljoner kronor Verksamhetsområde: Bostäder

Lokalisering: Malmö

AB Sagax

Fastigheternas marknadsvärde: 1 992,1 miljoner kronor Verksamhetsområde: Fastigheter för lager och lätt industri Lokalisering: Fokus på Stockholmsregionen

Specialfastigheter Sverige AB

Verksamhetsområde: Fastigheter byggda för speciella ändamål, till exempel kriminalvårdsfastigheter, polisfastigheter och ungdomsvårdshem

Lokalisering: Finns över hela landet

Svenska Bostäder

Fastigheternas marknadsvärde: 38 440 miljoner kronor Verksamhetsområde: Bostäder och kommersiella fastigheter Lokalisering: Stockholm

Wallenstam

(40)

Whilborgs Fastigheter AB

Wihlborgs var ett vilande företag och ingick i Fabegekoncernen fram till maj 2005. Fastigheternas marknadsvärde: 7 890 miljoner kronor

Verksamhetsområde: Kommersiella

Lokalisering: Fastigheter i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn

ÖrebroBostäder AB

Fastigheternas marknadsvärde: 11 351 miljoner kronor Verksamhetsområde: Bostadslägenheter

(41)

Bilaga 2

Exemplifierande av kassaflödesmetoden, enligt Castellum

Antaganden i exemplet:

• Den ekonomiska uthyrningsgraden bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 95% år 2011.

• Driftsöverskott år 2006 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheterna, med en antagen kostnad om 30 kr/kvm avseende renodlad fastighetsadministration. • Tillväxten i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1% per år under

kalkylperioden.

• Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år. • Projekt och mark har antagits till 846 Mkr.

• Avkastningskravet beräknas enligt följande:

Avkastningskrav Andel av kapital Vägt avkastningskrav

Eget kapital 7,0 - 20,5 % 30% 2,1 - 6,1%

Lånat kapital 5,5% 70% 3,9%

Vägt avkastningskrav 100% 6,0 - 10%

Exempel - beräkning av fastighetsbeståndets värde

Mkr 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Hyresvärde 2387 2411 2435 2459 2484 2509 2534 2559 2585 2611 2637 Hyresintäkter 2072 2146 2216 2272 2335 2383 2407 2431 2456 2480 2505 Ekonomisk uthyrningsgrad 87,1% 89% 91% 92% 94% 95% 95% 95% 95% 95% 95% Fastighetskostnader -682 -689 -696 -703 -710 -717 -724 -731 -739 -746 -753 Driftöverskott/netto = kassaflöde 1396 1457 1520 1569 1625 1666 1683 1700 1717 1734 1752 Diskonterat kassaflöde år 1-9 10511 Diskontering restvärde år 10 12769

Antaget värde, projekt & mark 846

Summa fastighetsvärde 24126

(42)

Bilaga 3

Översikt av insamlad data 1

(43)

Bilaga 4

Översikt av insamlad data 2

Nämner Extern Intern Kalkyl- Kalkyl- Direktav-

Namn SFI värdering värdering period ränta kastn.krav