Detaljplan för Berget 1:69
Taberg Jönköpings kommun
Granskningshandling 2017-03-06 Dnr: 2015:301
Samrådsredogörelse
Planområde
Hur samrådet har bedrivits
Ett planförslag har upprättats över fastigheten Berget 1:69 i Taberg.
Stadsbyggnadsnämnden har informerats i ärendet och beslutat att skicka ut planförslaget på samråd under tiden 2017-05-31 – 2017-08-25.
Samrådshandlingarna har skickats till Länsstyrelsen, berörda förvaltningar och myndigheter samt berörda fastighetsägare. Ett allmänt samrådsmöte ägde rum i Tabergs Missionsförsamling 2017-06-20. Handlingarna har funnits tillgängliga i kommunens utställningslokal i Juneporten. Informationen har dessutom funnits tillgänglig på kommunens hemsida.
Inkomna skrivelser
Vid utställningstidens slut har nedanstående skriftliga synpunkter/svar inkommit.
1. Tekniska nämnden 2017-08-15
2. Länsstyrelsen i Jönköpings län 2017-08-16 3. Lantmäterimyndigheten 2017-07-12 4. Cykelfrämjandet i Jönköping 2017-06-12
5. Berörda sakägare 2017-08-28
6. TeliaSonera Skanova Access AB 2017-08-07, ingen erinran 7. Räddningstjänsten 2017-06-14, ingen erinran 8. Svenska kraftnät 2017-07-26, ingen erinran 9. Vattenfall eldistribution AB 2017-08-23, ingen erinran 10. Trafikverket 2017-08-23, ingen erinran 11. Miljö- och hälsoskyddsnämnden 2017-08-23, ingen erinran 12. Villaägarna Södra Vätterbygden 2017-08-23, ingen erinran 13. EON Elnät Sverige AB 2017-08-25, ingen erinran 14. Kultur- och fritidsnämnden 2017-08-25, ingen erinran
Inkomna yttranden med kommentarer
Nedan redovisas inkomna yttranden i sin helhet tillsammans med kommunens kommentarer.
1. Tekniska nämnden
Stadsbyggnadskontoret har tagit fram ett förslag till detaljplan för Berget 1:69 som nu är ute för samråd. Planområdet är beläget öster om ICA Trollet i Taberg och norr om NkBo´s fastighet Berget 1:51, med två relativt nybyggda flerbostadshus. Kommunen äger hela planområdet som idag utgörs av två äldre byggnader som kommer att rivas.
Detaljplanens syfte är att möjliggöra för ytterligare ett flerbostadshus, omfattande fem våningar och ca. 13 bostäder. Byggherre är NkBo och de innehar markanvisning för planområdet. Parkering och avfallshantering
löses gemensamt på gården mellan de två befintliga flerbostadshusen och det tillkommande bostadshuset.
Föreslagen exploatering, som fanns med redan i skisskedet av detaljplanen för Berget 1:51, blir en naturlig del i att färdigställa området.
Exploatören ansvarar för finansiering, rivning och utbyggnad av all byggnation inom planområdet. Innan byggnation av flerbostadshuset kan påbörjas förutsätts att ett genomförandeavtal (s.k. marköverlåtelseavtal) träffas mellan kommunen och exploatören. I övrigt har tekniska kontoret inga synpunkter.
Kommentar
Ett marköverlåtelseavtal ska tecknas mellan Jönköpings kommun och byggaktören innan byggnation. Där ska framgå att byggaktören finansierar för rivning och utbyggnad inom planområdet.
2. Länsstyrelsen i Jönköpings län
Prövningsgrunder enligt PBL 11 kap. 10§
Risk för erosion
Bestämmelsen n1 Träd i slänt ska sparas för att undvika erosion säkerställer inte att träden är kvar i och med att bestämmelsen inte kan följas upp. Om den geotekniska utredningen som är under utförande visar att det krävs åtgärder för att undvika erosion, behöver detta istället säkerställas med en skyddsbestämmelse.
Behovsbedömning
Kommunen bedömer att förslaget inte innebär betydande påverkan på miljön.
Länsstyrelsen delar kommunens åsikt.
Kommentar
Resultatet av den geotekniska utredningen visade på en lägre stabilitet i slänten vilket kräver att grundläggning av flerbostadshuset sker på pålar för att fullgod stabilitet ska erhållas. Med anledning av att stabilitet kan erhållas med vald grundläggningsmetod och att erosionsrisken ej har bedömts har planbestämmelsen om trädens bevarande utgått.
3. Lantmäterimyndigheten
Rubricerad detaljplan har översänts till lantmäterimyndigheten för samråd enligt plan- och bygglagen 5 kap. 11§
Lantmäterimyndighetens arbetsuppgifter efter det att planen för Berget 1:69 har vunnit laga kraft är att med stöd av detaljplanen överföra mark från kommunens gatufastighet Berget 1:379 till bostadsfastigheten Berget 1:69.
Efter granskning av planförslaget lämnar lantmäterimyndigheten följande erinran:
Delar av planen som måste ändras.
• Grundkartans aktualitet ska ses igenom. En fastighetsbestämning av gränserna runt bostadsfastigheten Berget 1:69 pågår. När beslut och registrering har gjorts i ärendet ska grundkartan uppdateras.
• På grundkartan framgår inte var fastigheten Berget 1:379 är belägen. Då fastigheten berörs är det av stor vikt att det framgår var den är belägen.
• Inom det aktuella planområdet, förutom detaljplanen från år 1962, även den detaljplan som upprättades 2010, 0680KDP101209. Den nya detaljplanen överlappar del av detaljplanen från år 2010 i den östra delen.
Kommentar
Till granskning har grundkartan uppdaterats enligt synpunkt. Planutsnittet har ändrats så att det framgår var Berget 1:379 är belägen.
Planområdets gräns har uppdaterats till granskning så att överlappning ej sker till detaljplanen för Berget 1:51 som upprättades 2010.
4. Cykelfrämjandet i Jönköping
Cykelfrämjandet i Jönköping, infrastrukturgruppen, har tittat på förslaget till detaljplan för Berget 1:69 som kungjordes 2017-05-29 och ber att få lämna följande synpunkter.
Vi är positiva till att Taberg förtätas i de centrala delarna och anser att det planerade punkthuset är placerat så att de boende kan klara sig utan bil med livsmedelaffärer runt hörnet och nära till gång och cykelbana in till Jönköping.
Detta gör det extra viktigt att detaljplanen utformas med fokus på cykel.
Ni skriver i detaljplanen att en cykelparkering ska inrättas i bottenplan av den planerade fastigheten. Det finns inget beskrivet om storlek eller utformning av detta cykelrum. Tittar man noga på planskissen på sidan 4 i detaljplanen verkar cykelrummet inrymma 9 små rektanglar som vi antar representerar platser för cyklar. Stämmer detta är cykelrummet kraftigt underdimensionerat, det verkar inte heller vara brett nog att rymma ”långa” lastcyklar av t. ex, Bullitt-typ.
Ytterligare information om cykelrummet saknas, det vi saknar är uttalade krav på eluttag så att de boende enkelt kan ladda sina elcyklar samt att dörren ska vara bred nog för lastcyklar och cykelkärror.
Inga andra cykelparkeringar beskrivs i detaljplanen, men om man granskar situationsplanen på sid 3 ser det ut att vara inritat 3 st cykelparkeringar runt entren till nya fastigheten. Om det verkligen ska byggas cykelparkeringar enligt situationsplanen ska dessa beskrivas i text och ställas krav på att de utformas i enhetlighet med nya cykelprogrammet 2017, där det tex på sidan 14 under rubriken ” Ett tryggt och säkert cykelvägnät för alla” står specificerat åtgärden
”Säkerställ god belysning vid cykelparkeringar” samt Insatsområde 5, sid 32 till 35 där vikten av trygga, säkra och lättillgängliga cykelparkeringar beskrivs.
Kommentar
I framtagandet av detaljplanen har vi bedömt förutsättningarna för ökat cykelanvändande som goda genom områdets direkta närhet till långväga cykelbanor. Flertalet cykelparkeringar är planerade vid entrén till det nya bostadshuset, något som enligt synpunkt har förtydligats i planbeskrivningen.
Att dessa ska vara belysta och lättillgängliga har också förtydligats i texten i enlighet med Jönköpings kommuns cykelprogram.
När det gäller invändiga cykelparkeringar inne i bostadshuset är detta något som kommer ses över till bygglovsskedet innan byggnaden uppförs. Alla planlösningar kommer då granskas och om förrådsutrymmen är underdimensionerade enligt de krav som ställs enligt BBR så kommer bygglovet ej gå igenom. Kravet enligt BBR kap. 3:23 är att det i bostadslägenhetens närhet ska finnas rum för förvaring av barnvagnar, cyklar, rullstolar, rollatorer och liknande. Kraven på förrådens storlek är olika beroende på bostadens yta och ska följa svensk standard (SS 91 42 21: 2006. Enligt Jönköpings kommuns tillgänglighetsprogram Bättre för alla är det rekommenderat att gemensamma dörrar förses med dörrautomatik för att öka tillgängligheten. I övrigt gäller dimensioner på dörrar enligt svensk standard (SS 91 42 21 :2006). Det är i övrigt önskvärt att byggaktören tar till sig av era synpunkter och väljer att underlätta cykelanvändandet utöver ställda krav. Exempelvis genom att utöka cykelförrådsutrymmen eller införa eluttag för laddning.
5. Berörda sakägare
Synpunkter kring ’Detaljplan för bostäder på fastigheten Berget 1:69’
För det första så är vi positivt inställda till att det finns ett intresse i att utveckla Taberg med omnejd och de positiva effekter detta kan medföra. Det som vi är kritiska till avseende detaljplanen för Berget 1:69, är höjden på det tänkta flerbostadshuset. Taberg är ett villasamhälle som vuxit fram genom åren och karakteriseras av småhusbebyggelse, även om det finns flera flerbostadshus i närområdet är bebyggelsen överlag lägre. Att börja bygga högre och högre hus i centrum gör att känslan av ett lagom villasamhälle försvinner och det blir mer en känsla av ”större” tätortsbebyggelse. Försvinner gör den gemytliga idyllen och känslan av ”projektort” infinner sig. Det pratas mycket om förtätningsbebyggelse och vikten av att göra det så nära centrum och kollektivtraflknära lägen som möjligt men det finns bra kommunikationsmedel även en bit bort från centrum, även mark finns det gott om.
I underlaget som skickades ut fanns det ritningar och planförslag på den nya byggnaden men inte hur den faktiskt relaterar till de två befintliga flerbostadshusen sett från marknivå. Tog mig friheten att göra tre visualiseringar av olika antal våningar, hur de ungefärligt förhåller sig till de andra husen samt hur sikten berörs, se bilaga 1.
I förra detaljplanen pratades det om tre och fyra våningar plus en femte med indrag(på ett av de nu byggda flerbostadshusen), denna gång är det fem hela våningar. Det känns som utvecklingen talar sitt tydliga språk, högre och högre hus, så centralt som möjligt. Vi känner att detta väsentligt ändrar den stadsbild som finns idag och vi förespråkar istället tre, tre med en fjärde indragen våning
eller max fyra våningar i undantagsfall. Man skulle möjligtvis kunna hålla ned antalet våningar genom att göra byggnaden mer avlång eller bred men fortfarande behålla hisskravet samt det totala antalet lägenheter. Anpassningen av nybebyggelse bör ske med en naturlig anpassning till samhällets karaktär.
Taberg med sin historia som bruksort och det kulturarv som fortfarande lever vidare skulle kunna komma i skymundan av ett modernt minisamhälle med alltför höga flerbostadshus. Utvecklingen av Tabergs centrum bör istället ske via lägre flerbostadshus (tre-fyra våningar).
Bilaga 1
Kommentar
Nya byggnationer öppnar upp för frågan hur Taberg ska utvecklas på sikt.
I detta förslag till detaljplan har vi föreslagit en högre bebyggelse än vad som traditionellt funnits i Taberg varpå frågan om bevarandet av områdets karaktär och stadsbild ställts. Det är med denna föreslagna utformning och tillåtna höjd på kommande byggnation inte för avsikt att förändra karaktären i Taberg, något vi inte heller tror kommer påverkas av uppförandet av detta flerbostadshus. Taberg kommer även fortsättningsvis att utgöras av en stor andel enbostadshus, där förtätning i Tabergs centrum ger möjlighet för ett mer
Föreslagen byggnation följer de rekommendationer för förtätnings- och omvandlingsområdet som beskrivs i Jönköpings kommuns översiktsplan. I Taberg finns en stor brist på lägenheter vilka behövs för att tillgodose behovet av olika typer av bostäder. Denna efterfrågan och det centrumnära läget har fått styra exploateringsgraden på platsen, något som i förslaget utförts med hänsyn till Tabergs karaktär och de närliggande flerbostadshusen på Berget 1:51. I synpunkten framförs att det i handlingarna inte framkommer hur det tilltänkta flerbostadshuset förhåller sig till de dessa flerbostadshus, något som förtydligas genom illustrationen som bifogats samrådsredogörelsen.
Enligt denna illustration står vi dock fast vid att en byggnation i fem våningar förhåller sig väl till de byggnader som uppförts på Berget 1:51. Denna byggnad har en utformning som följer den avsmala fastigheten och genom dess mindre byggnadsarea kan tillåtas vara högre än resterande flerbostadshus utan att vara dominerande i stadsbilden. Det har under arbetet med detaljplanen skissats på olika utformningar av bostadshuset där denna utformning bedömts bäst anpassad till befintliga flerbostadshus och fastighetens mått.
Sammanfattning
Planbeskrivningen samt plankartan har kompletterats enligt de kommentarer som lämnats ovan. När det gäller synpunkter på byggnadens utformning har bedömningen gjorts att den utformning som presenterades till samrådet tar hänsyn till omkringliggande bebyggelse samt följer rekommendationer från Jönköpings kommuns översiktsplan, varpå ingen ändring utförts till granskningsskedet.
Stadsbyggnadskontoret
Liselott Johansson Linn Svahn
Planchef Planarkitekt
