Å R SREDOV I SN I NG l 9 9 8 J ~~

Å R SREDOV I SN I NG l 9 9 8 J ~~

g

i

f VAsAKRONAN

Innehåll

1998 l korthet VO-kommentar 1998 Koncernöversikt

Hinorik

Forvaltntnpberattelse StrattgJ$1t tnnktmng

Fonndnng w futlgheubestlndet Hyrestntakter

Resultat

Marknadsvarder~nc

EVA Fmanstering Finansiell mkhantenna Forsla, till vmstcltsposttton Koncernen 1 sammandra, Kvartalsdata

Konkurrentjamforelse Rtsker och kansiJChetsanalys Forberedelser för l ^r 2000-Y2K Foreta,skulwr-Kvahtetssauntng

Ml~oredOYtsntr~~

Marknad

FutiJhetsmarknaden R8JionSycl Malrno Lund Kristlinstad

Vmqo Ltnkop•ng

Retfon Vlllt Goteboi"J Jonkoptiii Karlstad Orebro

~ Reefon ^St~ckholm Stockholm Uppsala ReJ!OnNord Sundsvall G a vie Umeå Lutet

Ekonomisk översikt

·-

Resultatrakntn&

Bal an•~ l ng FtnaNterinpenalys

l t

<1-37 4 6 6 lO 12 14 15 18 :tO 21 13 14 16 17 18 30 31 3<1 38-68 38 40 41 44 45 46

47 48 49 51 52 53 54 55 61 6l 64 66 67 68

Kommentarer t1fl ftnanstennpnaly18n Noter

69-80 70 71 72.

73 74 81 82 83 84 15 Revtsionsberattelse

StyraiH och 18VISOI'W Konc~ledrq

Ctvttaa Holdina AB Ad reaser

RapporttHifällen

0..1"1'~)1!~~

HaMnrapport DelArsrapport pn-sept Boksluarappon

Års,;.

Ann~,~ al Report

:lap:'ll =~~

14Jull 1999 19 oktober 1999 febnlart1000 februari 2000 ma"lOOO

DETTA ÄR VASAKRONAN

Vasakronan AB är ett av Sveriges ledande fastighets- foretag och har verkat på fastighetsmarknaden i drygt fem år. Vasakronan ägs av den svenska staten.

Inriktningen är kommersiella lokaler, främst kontor, i Stockholm, Malmö, Göteborg och 12 andra ståder.

Sammanlagt omfattar fastighetsbestandel 288 fastig·

heter. Beståndets totalarea är 2 444 000 m2. Pd denna

area arbetar cirka 65 000 människor. Männtskor som ska trivas med sina lokaler. Människor som ska känna att

funktion och service fungerar väl.

Bolagsstämma

Ord~nane boll&$stamma ager rum torsdagen den 22 aprtl 1999 kl 16 00 på Vasakron :ans koncernkontor, Karlavagen l 08 1 Stockholm Forvaltrnngsberattelsen omfattar sidorna 6-23 och 69-80.

'hukronan AB ar ett pubhkt bolag, med såte t Stockholm.

Organisationsnummer: 55647+0 123

www.vasakronan.se

Besok Vasalenonans herm t da fOr dagsaktuen information.

Fastighetskatalog

För er som v11l fordJUpa kunskapen om Vasakronans fastigh~r finns en fastlgheukatalog. Katalogen liger aven på Vasakronans hemstda.

Bestalt genom Koncemstab InformatiOn, Vasakronan AB, tel 08-783 21 00, •·post lnfo@vasakron:a.n.se

l 9 9 8 KORTHET

Förvärv av SEBs rörelsefastigheter för 4,2 miljarder kronor

•

Förvärv av fastigheter i Stockholm, Malmö, Göteborg och 12 andra städer för 800 Mkr

•

Renodling till kommersiella lokaler, främst kontor, genom försäljning av de sista specialfastigheterna

EKONOMISKA DATA

Mkr 1998

Hyresin~r 2110

Resultat efter finansiella poster l 114

Resultat efter fmanstella poster exklusive

fastighetsforsaljmngar 280

Kassaflöde före investeringar 195

Investeringar inklusive fastighetsförvärv 5 655

Marknadsvärde, fastigheter 22280

Bokfört värde, fastigheter 16 508

!?l~~~~~ing ·-·--~-·--·-- - ----··-···· 8%

Soltdttet Vakansgrad, area Vakansgrad, hyra

Resultat efter finansiella poster

l lnklus.ve resuh::at av Exklusive resultat av Hkr fiutiglleUförsiljning futigheuforsailnmg 2500

2000- - - -- - • · - --

150()- - -- - - -

500

46%

8%

5%

Marknadsvärde

Götebot"i 7%

Malmo 13%

1997 2396 2225

217

~7

2 734 17810 12 777 8%

46%

9%

6%

Fortn<lrins "

-12 -50

+29

+107 +25 +29

···-· ^{-·-····-·-}

··--^... -·

lO

.

Vakansgrad

. Area

.1.; Hyra

...,

~

;- i-

1994 I'IY6 1997 1998 1~94 1995 19'16 19'17 1998

Vasakronans resultat e,ddusive fasttghetsfbrsäljninga.r har ölcat med 2'1 procent uM 280 Mkr.

Nara 90 procem2Y marknadsvardet finns

l Scockholm, Malmo och Goteborg.

v.ka<lqraden •1•mker ttadl&t En lio1plcbgt uth111'1 Y>kans ligger mel1an 4-S procent

l

~

o

z n m ,.

z o

<

m ,.

ut

..

w

~

2

VD-KOMMENTAR 1998

Fokus - ledande aktör i marknaden

fi ..

f ;

Or •"'..,...l*"'·'¹.f"",,..c··.· ;..c../ 1 ^,,~ ,.,gr•re OC ... -!· ^t' . l'f'"''"."''lb~-~...t p"'" vr;.a..n.. "'"1'e g<>···:'""''"'r,•n '··/'}'".'·.,Ut":""··' --·~ .. _,,._-~, .• ,.,-^{1 •} ,""'J"'r'··"··;a(; ·r.·-·r.-tll-L)_ ... t ) • ... 0 ··r· ;.~_,J. -r:1 l·!\.., _.,.,."'.. .-,.. ~ ·. ""Y· ..~ .... ,~

en stark kw1.dorientering. Vc'!ra medel är en k.:.r;uxderd

' J

·.-;y-~a"nkt:Jna_{1 ... 4.-} ... J - \ . -·,_, or1-..,;Il

e · tr. ' ,.,;,.;.,

1998 blev ytterligare ett händelserikt år. Företagets renodlade struktur stärktes genom en offensiv utveck- ling av verksamheten.

Positiv marknadsutveckling Den svenska fastighetsmarknaden har haft en fortsatt gynnsam utveck- ling under 1998. Den viktigaste un- derliggande faktorn är en allt starka- re hyresmarknad. En bra konjunktur och begränsad nyproduktion skapar ett efterfrågetryck för lokaler fram- för allt i centrala lägen i tillväxtorter.

Detta i kombination med en låg räntenivå och en bättre tillväxt i den svenska ekonomin har medfört en kraftigt ökad efterfrågan även på fastighetsmarknaden. I Stockholms city noteras hyresnivåer på mer än 3 500 kr/m2. Kontors- och butiks- lägen i centrala Malmö och Göteborg uppvisar på samma sätt en stark ut- veckling medan övriga marknader har en mer differentierad bild.

Inför 1999 förväntas en konjunk- turell avmattning. Om denna svacka blir kortvarig förväntas den endast få en begränsad effekt på hyres- marknaden.

Uppdämd efterfrågan, låg nypro- duktion och fortsatt låg ränta väntas medföra en god utveckling på såväl lokalhyres-som fastighetsmarkna- den under 1999.

strukturförändringar i branschen De senaste årens positiva marknads- utveckling har skapat utrymme för en snabb omstrukturering av fastig-

hetsbranschen. Uppköp och sam- manslagningar skapar allt fler större företag och de flesta aktörerna strä- var efter en högre grad av koncen- tration. Fastighetsindex på börsen har utvecklats sämre än generalin- dex, bland annat på grund av den dåliga likviditeten i många fastig- hetsaktier.

En intressant trend är att många företag säljer ut sina rörelsefastig- heter för att frigöra kapital och foku- sera på sin kärnverksamhet samt för att uppnå en marknadsmässig rela- tion till en professionell hyresvärd.

Sådana exempel utgör bland annat Telia och flera banker. En av årets större affärer genomfördes när Vasa- kronan förvärvade SEBs rörelsefas- tigheter.

Branschens strukturomvandlig, som förväntas fortsätta i oförmins- kad takt även under 1999, har attra- herat nya grupper av investorer som tillfört branschen nytt välbehövligt kapital, både från svensk och inter- nationell kapitahnarknad.

Med kunden i fokus

Ett företags värde baseras till stor del på dess kunder. Nöjda och lojala kunder skapar det bästa kassaflödet och minskar behovet av kostsamma anpassningar vid hyresgästbyte.

Vasakronan är ett kundorienterat

~änsteföretag som agerar långsiktigt i lokalhyresmarknaden. Genom egen kompetens och en kundnära organisation skapar vi tillsammans med kunderna framtidens kontors- lösningar avseende effektivitet, triv- sel, flexibilitet och kommunikation.

Endast genom att engagera oss i de människor som arbetar i våra lokaler och i kundemas kunder kan vi vara en professionell motpart, som med framförhållning kan erbjuda våra hyresgäster de bästa lösningarna.

Som ett led i att möta kundemas speciella behov i våra större fastig- heter utvecklas stödjande ~änster

inom Vasakronan, bland annat i Vasakronan Service Partner.

Vasakronans kundstruktur har förändrats kraftigt under året på grund av den genomförda struktur- omvandlingen. Andelen privata hy- resgäster har mer än fördubblats och uppgår till43 procent mätt i hyres- värde. Det är viktigt för företaget att ha en bred kundstruktur för att ut- veckla konkurrenskraften och kom- petensen för skilda marknader. Vår offentliga kundbas, som idag utgör 57 procent och omfattar kommersiel- la lokaler, främst kontor, är en av företagets stora tillgångar. Ä ven om den offentliga sektorn är inne i en

omstruktureringsfas har vi profes- sionella och långsiktiga kundrelatio- ner som erbjuder goda planerings- och samverkansmöjligheter och en lågrisk

För att kontinuerligt mäta våra kunders synpunkter och attityder genomför vi årligen kundenkäter som ger underlag för att genomföra ständiga förbättringar. För andra året i rad rankades Vasakro~an

högst i 1998 års externa mätning av Nöjd Kundindex i fastighetsbran- schen.

Utvecklad struktur

Vasakronans strategi innebär en fo- kusering både funktionsmässigt och geografiskt, vilket prioriterar våra resurser till att skapa en ledande ställning på de utvalda marknader- na. Nära 80 procent av fastighets- värdet finns i Stockholm, Malmö och Göteborg och resterande värde finns koncentrerat i 12 övriga städer med god utvecklingspotentiaL stra- tegin är att skapa en stark lokal när- varo, som för kunderna ska ge ett breddat utbud av lokaler och en mer effektiv och kundnära förvaltning.

För Vasakronan ska det ge en god balans mellan lönsamhetsutveck- ling, kassaflöden och värdeutveck- ling ..

Redan 1997 var Vasakronans grundläggande struktur etablerad.

Under 1998 har denna utvecklats och ytterligare renodlats genom ett stort antal åtgärder. Den sista offent- liga specialfastigheten av så kallad

"ändamålskaraktär", kvarteret Kronoberg i Stockholm, har sålts för 1,7 miljarder kronor. Den största in- vesteringen har gjorts i förvärvet av SEB:s rörelsefastigheter för 4,2 mil- jarder kronor. Detta förvärv möjlig- gjordes tack vare säljarnas värdering av Vasakro~ans konsekvent genom- förda strategi och uttalade kund- orientering. Totalt har fastigheter för 2,2 miljarder kronor avyttrats under året och fastigheter har förvärvats på de utvalda orterna för 5,0 miljarder kronor.

Verksamheten 1998

Verksamheten har koncentrerats på att utveckla Vasakronans struktur, positionera företaget i marknaden samt förstärka kompetens och kund- orienteringen. Avsevärda investe- ringar och underhållsinsatser har vidtagits i vårt befintliga fastighets- bestånd. De har sammantaget upp- gått till drygt l miljard kronor. Detta gör Vasakronan till en av Sveriges största investerare även detta år. Un- der hela året har ett aktivt arbete på- gått för att förbereda verksamhet och kunder samt att vidta åtgärder inför de problem som kan uppstå i samband med millenniumskiftet

Hyresutvecklingen är god och nivån i nytecknade kontrakt har ökat med 11 procent. Genom försälj- ningen av kvarteret Kronoberg redo- visas betydande reavinster av fastig- hetsförsäljningar även under 1998.

Årets resultat före skatt på 1,1 miljar- der kronor samt en stark balansräk- ning ger en god bas för Vasakronans iramtic:ia utveckling.

Vakanserna har minskat och :uppgår ytmässigt till8 procent, mot- svarande en vakans i hyresvärde på 5 procent. Ytmässigt motsvarar

större utvecklingsprojekt 2 procent- enheter av vakanserna. Långsiktigt eftersträvas en strukturell vakans- nivå på 4-5 procent, vilket kommer att uppnås år 2000.

Vasakronans framtid

Vasakronan kommer att utveckla ochinvestera i verksamheten för att nå visionen att bli Sveriges ledande fastighetsföretag som investerings- objekt, hyresvärd och arbetsgivare.

För att styra utvecklingen mot värdeskapande åtgärder inför Vasa- kronan under 1999 ett kompletteran- de ekonomiskt styrsystem E V A- Eecnornie Value Added. Systemet har under 1998 anpassats till Vasa- kronans förutsättningar. Det kom- mer att fungera som bas för ett inci- tamentsystem omfattande hela före- taget. Fokus ligger på långsiktig värdetillväxt Dessutom har vidare- utvecklingen av vår redovisning och kommunikation med kapitalmark- naden till uppgift att göra Vasakro- nan till branschens mest transparen- ta företag.

En långsiktig marknadssatsning har inletts för att etablera Vasakro- nan som varumärke. Syftet är att etablera vår inriktning på de män- niskor som verkar i våra lokaler.

Vasakronans intäkter ökar till följd av helårseffekten av genom- förda förvärv, kontinuerliga investe- ringar, minskade vakanser och för- bättrad hyresnivå. Genom lägre un- derhållskostnader och en effektivare förvaltning förväntas en god tillväxt av företagets framtida driftnetto.

Stockholm den 11 februari 1999

Håkan Bryngelson

3

HISTORIK

Statens fastighetsförvaltning förändrades den l oktober 1993 då Byggnadsstyrelsen och dess monopolsituation enligt riksdagsbeslut upphörde. Myndigheter och verk var inte längre tvingade att hyra hos en statlig hyresvärd utan l<unde fritt välja på marknaden efter andra sätt att lösa sina lokalbehov.

I en av Sverig~ största fastighetsaffärer förvärvade

Vasakronan fastigheterna från staten till ett pris som fast- ställts med utgångspunkt från värderingar gjorda av le- dande värderingsinstitut under våren 1993. Fastigheterna förvärvades för totalt 17,7 miljarder kronor.

Omförhandlingar av hyreskontrakt

Löptiderna i Vasakronans hyresportfblj vs:: fa;tlägda utifrån övergångsbestämmelser fastställda av regeringen.

Nästan alla hyreskontrakt omförhandlades mellan 1993

och 1996, det vill säga under några år som präglades av överskott på lokaler på många orter i Sverige.

Renodling av verksamheten

Nål-

universitet och kriminalvården, i beståndet. 1995 såldes fastigheter för Lantbruksuniversitetet till Akademiska Hus. 1997 bildades Specialfastigheter 5Yerige som ett systerbolag tillVasakronan för att driva Vasakronan Krim och ytterligare tre bolag med specialfastigheter.

Bolaget delades under 1998 ut till Finansdepartementet.

Vasakronans dotterbolag teknikkonsultföretaget Confortia övertäts under 1997 till A gilla Holding som i sin tur sålde företaget till sydkraft Konsult.

Under 1998 såldes de två sista spec:ialfatstighetema, JXllishuset på Kungsholmen i Stockholm och Flygvapen- museet i Linköping.

Därmed hade Vasakronans verksamhet koncentrerats till kårnverksamheten.

Dt.>tnybildade bolaget stenvalvet Fastighets AB för- värvade i september 1997 av Vasakronan 188 fastigheter på 98 orter för 4,8 miljarder kronor. Vasakronan förvårva- de 1997 det 6-Iistenoterade Gotic i Malmö med fastighe- ter för 1,8 miljarder kronor. Under 1998 förvärvade Vasa- kronan SEBs rörelsefastigheter för 4,2 miljarder kronor.

Vasakronan har i omstruktureringen av bolaget totalt sAlt fastigheter for knappt 1 O miljarder kronor och köpt fastigheter för nära 8 miljarder kronor.

Finansiering

Vasakronans finansiering placerades vid bolagets start i Riksgäldskontoret till marknadsmässiga villkor. Vasa- kronan har successivt ersatt lån i Riksgäldskontoret med upplåning på kapitalmarknaden. Det sista lånet lostes i februari 1997. Baseratpå Vasakronansstarka balansräk- ning har dessa lån ersatts utan att enskilda fastigheter pantsatts.

~

o z n

m ::a

z

Q:

<

m ::a

"'

-

6

.... r -

lit

Cll Il:

w

>

•O z

Il:

w

u

o

lit

FÖRVALTN INGSBERÄTTELSE

strategisk inriktning

Avkastning på eget kapital

" • UtfaU - Avtunnln&Skrov

1991 1995 1996 1997 1998

Räntetäcknlngsgrad

ar • Utfall - MJJ

& --- ---

,... 1995 1996 1997 1998

justerad soliditet

" • Utfall - Mil

&o--- --- - - -- -

MliSO%

'

Under 1995 och 1996 gjonle> ir1gon marknadsvärderlng.

Utdelning

• Ordinarie ucdellling Mkr Extra ucdolnlng ,_ Mil 1200

1991 1995 1996 1997 1998

Vasakronans uppdrag från ägaren är att som fastighetsföretag långsiktigt uppnå högsta möjliga totala avkast- ning och värdetillväxt på det egna kapitalet.

Vision

Vasakronan ska vara Sveriges ledan- de fastighetsföretag som investe- ringsobjekt, hyresvärd och arbets- givare.

Som investeringsobjekt ska Vasa- kronan

• uppfylla de villkor som ställs på ett välrenommerat börsnoterat företag och vara ansedd som den bästa investeringen bland svenska fastighetsföretag.

Som hyresvärd ska Vasakronan

• vara erkänd som den mest kom- petenta fastighetsägaren.

Som arbetsgivare ska Vasakronan

• erbjuda branschens bästa utveck- lingsmöjligheter och arbetsmiljö för sina medarbetare.

Alfårside

Vasakronan ska vara ledande på ut- valda marknader för kommersiella lokaler i Sverige-främst kontor.

Vasakronan erbjuder effektiva lo- kaler och kundanpassade ljänster för att få nöjda och lojala kunder.

Med hög kompetens, ständiga förbättringar och i samverkan med kunderna ska Vasakronan uppnå en stark marknadsposition och en god resultat-och värdeutveckling.

Mål

Vasakronans styrelse har fastställt finansiella och icke-finansiella mål.

År2000ska Vasakronanha uppnått målen för räntetäckningsgrad och justerad soliditet samt de icke-finan- siella målen. Kraven på avkastning gäller över en konjunkturcykel. Mål- talen är satta för att skapa ett lön- samt och finansiellt starkt företag samt för att kunna ge företaget en stabillångsiktig utveckling. Samti- digt ska det ge aktieägare en relativt hög utdelningsandeL

Finansiella mdl

Avkastning

En total avkastning på justerat eget kapital som motsvarar den riskfria räntan plus 5 procentenheter.

Räntetäckningsgrad

En räntetäckningsgrad på minst 2,0 gånger.

Justerad soliditet

En justerad soliditet på 50 procent.

Utdelning

En utdelningskapacitet som mot- svarar 3 procent av justerat eget kapital, dock ska utdelningen vara maximalt 50 procent av resultat efter finansiella kostnader med avdrag för schablonskatt.

Vasakronans största fastighetsförvä.rv 1998 var köpet av SEBs rörelsefastlgheter. En av bankfastigheterna i Stock- holm är kvarteret stockmakaren l l Rissne.

Icke-finansiella mål Som hyresvärd

Vasakronans mål är att minst 95 pro- cent av kunderna kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan, varav minst 60 procent definitivt kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan.

Som arbetsgivare

Vasakronans mål är att minst 95 pro- cent av medarbetarna känner att.

deras arbete har betydelse för att nå företagets mål, varav minst 60 procent definitivt känner att deras arbete har betydelse för att nå Vasa- kronans mål.

Som fastighetsföretag

Vasakronans mål är att minst 95 pro- cent av intressentema inom politik, kapitalmarknad och massmedia känner till bolaget väl, varav minst 60 procent känner till Vasakronan mycket väl.

Koncentrationsstrategi

Vasakronans strategi är både funk- tionellt och geografiskt inriktad.

Funktionellt är fastighetsbeståndet koncentrerat till kommersiella loka- ler och geografiskt till orter med god utvecklingspotentiaL

Vasakronan verkar i Stockholm, Malmö och Göteborg samt i ytter- ligare 12 städer i Sverige; Lund, Kristianstad, Växjö, Linköping, Jön- köping, Karlstad, örebro, Uppsala, Gävle, Sundsvalt Umeå och Luleå.

Information

Vasakronan följer en öppen och tyd- lig informationspolitik med uttalat mål att skapa rättvisande förvänt- ningar på företaget. Sveriges Finans- analytikers Förenings rekommen- dationer och Sveriges Informations- förenings rekommendation om Effektiv Information är vägledande för informationsgivningen. För att

möta marknadens krav på informa- tion och analysunderlag är Vasa- kronan en av deltagama i Svensk Fastighetsindex.

Miljö

Vasakronan har en väl dokumente- rad miljöpolicy som syftar till att i samverkan med kunder bedriva en verksamhet som passar in i det eko- logiskt bärkraftiga samhället.

Kvalitet

Verksamheten styrs och utvecklas mot målet att uppnå ständiga för- bättringar. Organisationen är decen- traliserad och präglad av synsättet inom TQM, Total Quality Manage- ment.

IT

Ökande behov av information, till- gänglighet och snabb kommunika- tion kräver utveckling av nya,IT-till- ämpningar. Vasakronan har målet att vara ett av de ledande företagen i branschen inom IT.

Etik

Vasakronan har en väl utarbetad etikpolicy i syfte att skapa en gemen- sam syn på affärsmässiga etik- och moralfrågor.

Kunder

Kan du tänka dig att hyra av Vasakronan leen?

"

100 --:::::::::::::::;;:::::::::::::::~

1995 1996 1997 1998

Hedarbetare

Tycker du att ditt arbate har betydelse för att nå Vasakronans mål?

"

100 -:::::::::::::::::::;:::::=~

1995 1996 1997 1998

Kapitalmarknad, media, politiker

Känner du till Vasakronan r

1995 1996 1997 1998

Kvarteret Apotekaren 12 i Lund är en av de fastigheter som förvärvades av SEB. l lund är Vasakronan den största fastighetsägaren av kommersiella lokaler.

7

;III:

o

z

n

m :III

z

O•

<

m

;III III

;III:

~

8

1-

~ III

o:

w

>

•O z

o:

w u z o

~

_ l

Styrelsens arbetsformer

Vasakronan AB är ett helägt dotter- bolag ^till Civitas Holding AB som ägs av den svenska staten via Finansdepartementet.

Vasakronans styrelse består av åtta ledamöter valda av bolagsstäm- man samt två ledamöter utsedda av arbetstagarorganisationerna. Bland de bolagsstämmavalda ledamöterna finns en person med direkt anknyt- ning till Vasakronans ägare. Vidare ingår verkställande direktören i sty- relsen. Under april1998 avgick Lars Wohlin på egen begäran då han ut-

setts till styrelseordförande i ett kon- kurrerande bolag. Vid styrelsens sammanträden närvarar också vice VD, Ekonomi-och Finansdirektör, Informationsdirektör och styrelsens sekreterare som är bolagets Chef- jurist.

Under verksamhetsåret 1998 hade styrelsen sex ordinarie sam- manträden. Dessutom förekom extra styrelsemöten i samband med för- värvet av SEBs rörelsedrivande fas- tigheter.

Styrelsens arbete följer en årlig plan, vilken syftar till att säkerställa

styrelsens behov av information och beslutsunderlag. Under 1998 har enligt den nya aktiebolagslagen be- slutats om en ny arbetsordning för styrelsen och instruktion för VD.

Höga krav ställs på den ekonomiska rapporteringen och på underlag i varje ärende som ska bli föremål för beslut. Bolagets revisorer rapporte- rar varje år personligen sina iaktta- gelser från granskningen och sin be- dömning av bolagets interna kon- troll.

Under 1998 blev SPs filmstad, med l 000_ sittplatser, i kvarteret Elgen 14 i Malmö färdigställd. l anslutningen till biografen finns ett "Internet cafe"

Vasakronan för en aktiv dialog med kunderna. Arligen genomförs kundenkäter där kundernas synpunkter och attityder ger underlag för att genomföra ständiga förbättringar.

Gullbergsvass 3:3 i Göteborg förvärvades under året.

Organisation

Verksamheten drivs via fyra region- kontor och 18 marknadsområden.

Vid årsskiftet 1997/1998 delades marknadsområde Malmö i de två marknadsområdena Malmö Nord och Malmö Syd.

Vid Vasakronans koncernkontor finns staber för Ekonomi och Finans, Information, IT, Juridik, Personal samtKvalitet och Miljö.

Ett övergripande mål i organisa- tionen är att kontinuerligt öka kund- fokuseringen.

Organisation

MARKNAD

MARKNAD

Decentralisering och lokal närvaro är grundläggande.

fot A

~ K N A D

9

;Il:

o z n

m

;Il

z

O•

<

m

;Il [Il

;Il;

~

1-

~

Il)

a:

w

>

•O

z

a:

w u z o

~

l O

Förändring av fastighetsbeståndet

Fastighetsforvärv

---

datum Ort

1998-03-15 Övertornol 1998-03-26 Göteborg

Gauborg Karlstad Jönköping Örebro Gävle 1998-04-16

Soockholm Stockholm Stocl<holm Stockholm Sundbyberg Göteborg Göteborg Göteborg Malmö Malmö Malmö Sundsvall Uppsala Örebro Lund Växjö 1998-06-02 Kristlanstad 1998-08-06 Umei

1998-08-25 Gävle 1998-09-01 Umeå 1998-09-1'1 Lund 1998-09-29 Jönköping

Gävle Gävle 1998-09-30 Jönköping

Matarengi 5:31 (del av) Gullbergsvass 3:3 Högsbo34:10 Kanoten l Kålgården l :34 Vin<ltlnl411n l Aldelilolmen 19:1 och 19:2

~ .. ^··~·---~

Väzverlcot:

S>WCo med doaarbolag

44 futiglletor. 85 procent"' SEB Fastigheter mod dotteri>olag vardet fanns i Stockholm,

MUnö och Göteborg.

Bland amot Ingick:

Diamanten Il Hisukon 12 (tomtriltt) Hästskon9 Sp<!rliogens Backe '15 stockmakaren l Annedal 23: l Lon!rlSberg 53:4 Nordstaden 8:27 Micholsen 9 Kronan lO och Il Vamhem l Nyttan 2 Dragarbrunn 26:3 Bodarna6 Apocebron 12 Unaman9 Allön l

..

Hammar.n l

Norr47:'1 Kralten 8 Galten2S An.!Varet l Norr 13:4 Norr 15:7 Hoven l

•. ~s~.:"!:igll~r ~-~~,~~·~~.8_-

... -·

Stiltalsen Klrsvorksamheten vid Umeå Universitet (byt<! mot del -z< Umeå Hugin l) Landstin~t ~ävlet:~.

Västorbottens läns Hushillni~

JM Byggnads och_ Futiglleu AB Kungsloden med dotterbolag

LänsförsiOOinpr l Jönköping lndi,.,kto fonlfhetsförvllrv (bolo_~ .•

1998-06-29 Förvärv ~r< KB med

Lagfarter Sundsvall Sundsvall Sundsval Sundsvall Sundsvall Sundsvall

6 !artigheter.

Byggmästmästaren 2 Mi"erva4 NepamusS Skönsberg l :7 skönsberg l :8 Vivskedon 6

Hkr

....

0,03 1998-03-15 120,0 1998-03-31

4 247,4 1998-06-30

14,3 1998-06-02

·-· ··--

-

1,5 1998-09-01

35,0 1998-12-30 14,0 1998-09-01 22,3 1998-09-14

-

136,2 1998-1~01

104,4 1998-11-02

166.5 1998-06-29

130,8

Summa ^~-----·~ ··-···· ·---.. ^{~---499::i;.c~--~~---·-}

Fastighetsförsäljningar

~

datum Ort

1998-03-31 Malmö 1998-06-30 Soockholm 1998-06-30 Unköp~

1998-07-03 Upplands Väoby 1998-07-07 Växjö 1998-08-06 Umeå

1998-09-14 Helsingbara

1998-09-14 Lund 1998-09-29

1998-11~2 Malmö

Nötskrikan 16 S-Kött AB

K~~ i~-· · ,. ~ialfastit!l_~;s~ri,~Ä~_--

~-2:~ ... _ •.•.. ~~~-SverigeAB. Brunnb,y 1;34, l :258 Skans!ca

HUBin l (del av)

- -

47,6

l 710,0 1998-06-30 38,0 1998-06-30 4S,S 1998-09~1

~ni~i~l'T.-.~?:-~~~':!~~·r:"-!) .. ·-·-. _ ... - - -···

Högv•kten 6 JM Byggnads och Fastighots AB 30.8 1998-09-1-4

(~rinSE~~) . _ _ _ _ _

- ·- ·

.. P'.iron~ 14 (del ~r<) ..•. .J!:!. BY~~~-och _F~<lgh-~. ^{6,0 (v~l~}

26 fastigheter över hela Kunpleden mod dOtterbolag 276,2 1998-1~01

land<t(frinSEB:-16r~. ···· -···· --- - -- - _

Klas_7~!-. -· --~~~ets-A!._··-····- ·-·- ·--=~-~-998~-~~~

: - - --:l:-99_s_-1_2--18_ ö_ve_r_to_rn_•1_··_· _M_ataren&i SM . .,., .• -~Dy~:"~~ N_e;.;.twor~k_AB ^{_ _ __} ~=0,7 ^• ~~l

Summa . . . ....... _ .. 2192,~----·---

Vasakronan har successivt renodlat fastighetsbeståndet till kommersiel- la lokaler och då främst kontor i Stockholm, Malmö, Göteborg och i 12 andra städer med god utveck- lingspotentiaL Under 1995 och 1996 såldes fastigheter -för cirka l 000 Mkr och fastigheter förvärvades för knappt 400 Mkr. Under 1997 och 1998 har aktiviteten ökat väsentligt och Vasakronan har förvärvat fastig- heter för 7 349 Mkr och avyttrat fas- tigheter för 8 733 Mkr med en rea- vinst på 2 842 Mkr.

Stor affär med SEB

Den största affären under 1998 var förvärvet av 44 fastigheter från SEB för 4 247 Mkr. 7 procent av mark- nadsvärdet låg utanför de orter där Vasakronan finns. Vasakronan har sedan använt dessa fastigheter i bytesaffärer, med bland annat JM och Kungsleden, för att stärka posi- tionen i Lund, Gävle och Jönköping.

Hyresintäkterna på helårsbasis i SEB-beständet uppgick till cirka 205 Mkr. Vakansgraden i beståndet upp- gick till1,6 procent. SEB hyrde 68 procent av lokalerna. Totalt har Vasakronan 31 kontrakt med SEB och kontraktstiderna varierar mellan 3 och 23 är. De längsta hyresavtalen gäller för datahallarna i kvarteret stockmakaren l i Rissne. Det finns många intressanta utvecklingspro- jekt i SEB-beständet. Ett av de intres- santaste är ombyggnaden av kvarte- ret Hästskon 9 på Hamngatan i Stockholm och utvecklingen av bu- tiksdelarna i kvarteret Hästskon 12 intill Sergels Torg.

I Sundsvall har Vasakronan köpt sex fastigheter av AP Fastigheter för 166,5 Mkr. I Jönköping har en cen- tralt belägen fastighet förvärvats av Länsförsäkringar. Vasakronan har också förvärvat sex fastigheter i Göteborg, Gävle, Karlstad, J ön-

köping och Örebro av SWECO för 120Mkr.

Dessutom har Vasakronan sålt de två sista så kallade ändamålsfastig- hetema, polishuset på Kungsholmen i Stockholm och Flygvapenmuseet i Linköping, till Specialfastigheter Sverige AB för l 7 48 Ivfkr.

Investeringar

Under 1998 uppgickinvesteringarna till5 655 (2 734) Ivfkr. Av dessa ut- gjorde 4 992 (2 357) Mkr fastighets- förvärv och 663 (377) Mkr investe- ringar i fastigheter och anläggning- ar. Under 1998 har Vasakronan in- vesterat framför allt i Stockholm och Malmö.

I Stockholm kommer totalt 290 Mkr att investeras i Port 108 inom kvarteret Garnisonen på Östermalm, 150 Mkr i kvarteret Lysbomben på Kungsholmen och 250 Mkr i kvarte- ret Primus på Lilla Essingen. I Mal- mö pågår en omfattande ombygg- nad av kvarteret Elgen ochkvarteret Björnen längs Södra Förstadsgatan för totalt 156 Ivfkr.

Vasakronans investeringar i be- fintliga fastigheter är samtliga av ka- raktären förbättringar

l

der för nya hyresgäster. En mycket vacker bankhall möter SEBs kunder i kvarteret Kronan l O och Il i Malmö.

Fastig h etsaff'årer

!'l kr Försäljning Reavinst Förvärv

Större beslutade/pågående fastighetsprojekt

1994 1995

50 415 577

-- - - -

17 61 141

61 118 246

1997 6 541 2 008 2 357

f998 2 192 BH 4992

Totalt 9 775 3 061 7807

-::-c:---...,.knad do-lftnettcn.Jt""ddlng, l'lkr

~o Dn'ftnetto D~tto Driftnetto

R ...

Syd .r:'~I:"~-EI~o~l4:15 19_99 _ _ Om-ochtillbyggnad 77

~---M~~~~~~~~---- ~~9_? ___ _____ ?_m-_o_c~~ill~_!'~~---. __ __!_9 __ •.. Stockholm Stockholm, Garnisonen 3, Port 108 1999 _ _ __ ~mb_ygg_n_•d_ 290

·-~----

---

Stockholm Stockholm. Murmästaren 3, 13 1999 Ombyggnad 190

Scockholm ··----~-- _ ~~k~ol":'·~~~~~m~~"-3 ___ • _ . ^·-~----1999 ^·· --·

-

Stod<holrn Stockholm, Primus. l 2000 Ombyggn•d 250

l OJ6

JJH 1999 2000 lOGI

-l 20

-9 29

-22 -3

-30

~l 59

36 33 20 12 115

7 7 37 43 21 37 152

11

~

o z n

m

;a

z

O•

<

1-

~

III

a:

141

>

'0

z

a:

w

v

z

:!t

l'-

12

~-

Hyresintäkter och driftöverskott

..,....

IIICaktlet ,,,. 1991

O..Jit.

~ 1991 1997

l~· · ···

l~-· ___ Region

Syd 137 #4 210 202

Väst 358 436 197 207

... , _________ ^~-·- -·- ^{-·····,·------~----·-}

Stockholm l 069 l 165 574 506

-·----· ---^~--

__

__________ _

l~

Nord 261 371 124 185

E!i'!.'i~e~in~. - ....... -.11!_ .. :::_2~ _ _ -"~_ -7 Totalt 2110 2396 l 131 l 093

Analys av kontraktsportföljen 1998-12-31

'

LGptld Alibi Ån,hyra

till w ~ Mlcr'

AM4II

"

~· --· .---^{..... -}.•. ^{... ~ _,.. ..} "'""'·· . ^--~-:..-. ^-.~ ..

--

1999 756 · - - --317 15

2000 513 302 11

2001 447 347 16

- - - -

2002 308 310 1-4

2003 89 144 7

2001-

---·

-

Bostäder l 061 Sl 2

- -

---

Totalt 3300 2174 JOO

l Den totala kontnkuportlö~on med arogivna ol.rshyror pler per 1998-12-)1.

Hyreskontrakt l 998-12-ll fördelat på storlek

~ Andel•aatal År.-

summapl ~

..,..,.

... _"

> 15Mkr 735

10-15 Mkr 15-4

...

· --

s-10 Mkr l 384

-···

1-5 Mkr 6 511

<l Mkr

- - - -

Totalt _{100 2 174}

Hyra

"

3-4 7 18 23 18 100

Hyresintäkter

Vasakronans hyresintäkter för 1998 uppgick till2 110 (2 396) Mkr. Under året har 8 procent av hyresportföljen omförhandlats. Utfallet för dessa omförhandlingar blev en ökning av hyresnivåerna med 11 (~)procent.

Vasakronans kontraktsportfölj har nu en relativt jänm fördelning med cirka 15 procents omförhand- ling per år under den kommande femårsperioden. Det har varit en strategi att eftersträva denna fördel- ning. I samband med förvärvet av SEBs rörelsefastigheter tecknades ett antallånga hyresavtal omfattande bland annat datahallarna i Rissne.

Av hyresavtalen är 91 procent under l Mkr i årshyra vilket speglar den mångfald som idag finns i hyresportfölj en.

För 1997, 1998 och 1999 har ingen indexuppräkning av hyrorna kunnat göras på grund av utvecklingen av KPI, Konsumentprisindex.

Teckning av nya hyreskontrakt ger oftast en höjning av hyresnivåer- na medan omförhandlingarna av vissa äldre och stora kontrakt har re- sulterat i mindre hyressänkningar.

Kvarteret Hästskon 9 i centrala Stockholm för·

värvades under 1998. Förutom kontorslokaler fNlns . bland andra Hennes & Mauritzlokaler i fastigheten.

Vakansgraden sjunker

Vakansgraden i Vasakronans be- stånd har ökat sedan bolagets start.

Trenden vände 1997 och vakansgra- den har fortsatt att minska under 1998. Vakansgraden uppgick vid årsskiftet till8 (9) procent av lokal- arean. Beräknat hyresbortfall var lägre, 5 (6) procent, främst beroende på att vakanserna uppstått i lokaler med hyror som är lägre än genom- snittet och den förhållandevis stora andelen utvecklingsfastigheter.

Stora investeringar och underhålls- arbeten som påbörjades under 1997 l 1998 är på väg att färdigställas. När utvecklingsprojekten är klara och hyresgästerna kan börja flytta in kommer vakansgraden att gå ner ytterligare.

Vakanser finns på alla delmark- nader i landet. 2 procentenheter av vakansgraden finns i fyra stora fas- tigheter av utvecklingskaraktär.

Under 1998 har Vasakronannyut- hyrt 97 800m2.

Vasakronan är ett av Sveriges mest koncentrerade fastighetsbolag.

Genom förvärv av centralt belägna fastigheter har andelen butikslokaler ökat och uppgår tillS procent av den totala lokalarean.

SEB har nu blivit en av Vasakro- nans största hyresgäster. De övriga riktigt stora hyresgästerna är statliga verk och myndigheter. De tio största hyresgästerna svarar idag för 52 pro- cent av hyresintäkterna jämfört med 67 procent 1995.

Andelen privata hyresgäster har ökat till43 procent och andelen stat- liga hyresgäster uppgår till 57 pro- cent.

Vakansgrad l 998-12-3 l

Region

Syd 60

Väst 29

Stockholm 73

Nord 30

Totalt 192

Vakanser i fastigheter av utvecklingskaraktär

Ort

V":<) ö Växjö l 0:22 (!d l 11)

Stockholm Primus

Totalt

Garnisonen, Port l 08 Bromsten

JO 7 7 8 8

7 4 1 7

s

Lokal- area m Z

12 700 3 400 20 200 lO 300 46600

Dessa fyra fastigheter svarartillsammans för 2 procentenheter av den totala vakansgraden räknat på lokalarea,

Lokaltyper 1998-12-3 l

LolcaWea Area Hyresvardel

IOOOmi % kr/ma

13

· -

Kontorslokaler J 621 66 l 073

Butiker 128 1221

-· ^~·-.. ^,~ ·-^·~ .. ..-^.. --·- --··· ..

Lager/Garage 270 Il 267

Bostäder 69 625

ÖVrigt 356 15 170

Totalt 2 444 JOO 884

l Justerat för köptaldida fastigheter under året.

Största hyresgäster

area Antal lntakte.- 1 000 m' ^kontrakt % Polis~n~heter

SEB

Skatteförvaltningar Försvaret Länsstyrelser Domstolsverket Lantmäteriverket Statistis~ c:_en:ralby!"ån Kronofogdemyndigheter Patent &.~ist~ringsverket

Totalt, tio hyresgäster Andel av totala beståndet

~L--4-- · --~-.__..__,~ ... - -· --

224 161 146 144 102 73 50 48 H 21 993 11%

11 33 37 33 19 27 12 6

'"

231 15

6 8 6 5

s

2

52

- i

l l

;Il:

o z n

m

:1111

z o,

<

m

:1111 III

;Il: -1

14 :.: t-

.,

a:

III

>

•O

z a::

w

u z

o :.: Resultatet efter finansiella poster

under 1998 uppgick tilll114 (2 225) Mkr.

Det höga resultatet berodde, i lik- het med föregående år, till största delen på resultat från fastighetsför- säljningar där vinsten uppgick till 834 (2 008) Mkr.

Resultatet efter finansiella poster, exklusive fastighetsförsäljningar, uppgick till280 (217) Mkr.

Driftkostnader

I driftkostnader ingår kostnader för energi, bränsle, vatten, fastighets- skötsel och fastighetsadministration.

Från och med 1998 redovisas bland driftkostnader koncernens kostna- der för regionkontor och IT såsom

"ÖVriga förvaltningskostnader".

Dessa kostnader ingick tidigare i administrationskostnader. Denna förändring i redovisningen följer in- tentionerna i Svensk Fastighetsindex rekommendationer. Drift- och övri- ga förvaltningskostnader uppgick till520 (597) Mkr vilket motsvarar 218 (214) kr/m2. Minskningen beror i huvudsak på ett reducerat fastig- hetsbestånd under året. Enligt tidi- gare redovisningsprinciper hade driftkostnaderna varit 448 (500) Mkr.

Underhållskostnader

Kostnader för underhåll och hyres- gästanpassningar uppgick till351 (596) Mkr, vilket motsvarar 147 (209) kr /m2. Kostnaderna är således på en väsentligt lägre nivå än föregående år även om omfattande projekt fort- farande pågår främst i Stockholm.

Underhåll och hyresgästanpass- ningar kostnadsförs löpande. Un- derhåilskosmaderna förväntas fort- sätta minska även under 1999.

Fastighetsskatt

Fastighetsskatt utgår med l procent på taxeringsvärdet för kontor och

Resultat

butiker. För 1998 uppgick fastighets- skatten tilllOB (110) Mkr. Av detta betalades 85 (81) Mkr av hyresgäs- terna utöver hyran.

Driftöverskott

Driftöverskottet uppgick till1131 (l 093) Mkr, en ökning med 38 Mkr.

Detta motsvarar en direktavkast- ning om 7,7 (7,9) procent, efter be- lastning av övriga förvaltningskost- nader. Minskningen beror på för- ändringar i fastighetsstrukturen.

Driftöverskottet i relation till netto- omsättningen ökade till 54 (46) procent.

Avskrivningar

Kontors-och butiksfastigheter skrivs av med 2 procent per år. Av- skrivningarna ökade med 31 Mkr, till314 (283) Mkr. Ökningen beror främst på köpet a v fastigheter från SEB.

Administrationskostnader

Administrationskostnader uppgick till 79 (132) Mkr, vilket motsvarar 33 ( 47) kr l m z. Enligt tidigare redovis- ningsprinciper hade administra- tionskostnaderna uppgått till151 (229) Mkr. Engångskostnader avse- ende pensioner ingår med 59 Mkr i utfallet för 1997.

Rörelseresultat

Rörelseresultatet före finansiella poster uppgick till1573 (2 686) Mkr.

Justerat för resultat från fastighets- försäljningar uppgick resultatet till 739 (678) Mkr.

skatter

Enligt Redovisningsrådets Akut- grupp ska erhållna/lämnade kon- cernbidrag ej redovisas under bok- slutsdispositioner i resultaträkning- en respektive obeskattade reserver i balansräkningen. Koncernbidrag ska från och med 1998 redovisas direkt över balansräkningen i egna kapitalets fria reserver.

I resultaträkningen ska 28 pro- cent beräknad skatt hänförlig till er- hållna/lämnade koncernbidrag redovisas som skatteintäkt/kostnad.

Motsvarande skatteintäkt/kostnad redovisas i fritt eget kapital.

Vasakronan AB har under 1998 lämnat koncernbidrag till syster- bolag om 902 Mkr. Detta medför att resultat efter skatt i koncernens re- sultaträkning fiktivt minskar med 253 Mkr. Motsvarande belopp åter- läggs i fritt eget kapital i balansräk- ningen och därmed återställs årets resultat efter verklig skatt.

Årets effektiva skattesats uppgår till4 (24) procent vilket medför 39 (525) Mkr i skattekostnad.

Genom köpet av kvarteret All ön Il Kristianstad fö~tärkte 'f.asakronan under året sin marknadsposition som största fastighetsägare pl kommersiella lokaler.