Årsberättelse 2020

(1)

Årsberättelse 2020

Foto: © Scandinav/Johnér Bildbyrå

(2)

AMF Fastigheter \ Årsberättelse 2020

Om AMF Fastigheter 05

Vd har ordet 06

AMF Fastigheter i siffror 09

Året i korthet 10

”Vi bejakar helheten” 12 Strategiskt ramverk 14

Staden 16

”Mänskliga mötet grundläggande” 20

”Utvecklingen har fått raketbränsle” 22

Affären 24

Ledarskapet 28

”Alla måste ta ansvar i klimatfrågan” 32

Husen 34

AMF Fastigheter redogör här för koncernens översiktliga finansiella och icke-finansiella information. Årsberättelsen integrerar hållbarhets- och ekonomisk rapportering för att ge en övergripande bild av verksamheten.

Denna årsberättelse är inte den formella årsredovisningen för AMF Fastigheter utan en sammanställning av AMF-koncernens fastighetsbestånd. Fastighetsbeståndets resultat redovisas även som en del av moderbolaget AMF:s årsredovisning.

Om den här rapporten

Visionen:

Att skapa platser där männi skor

vill vara.

Sid 16.

Samarbete och medskapande

är ledord.

Sid 24.

Sedan 2010 har AMF Fastigheter skapat 43 miljarder i avkastning till AMF:s

pensionssparare.

1 306 miljoner kronor till AMF:s pensionssparare

år 2020.

(3)

4 5 AMF Fastigheter \ Årsberättelse 2020

AMF Fastigheter äger och utvecklar 36 kommersiella fastigheter i Stockholm och Sundbyberg om totalt 641 000 kvadratmeter uthyrbar area med ett fastig

hetsvärde om cirka 73 miljarder kronor.

Tillsammans med hyresgäster, kommuner, grannar och andra samarbetspartners utvecklar vi platser där människor vill vara.

Genom att utveckla arbetsplatser, handel, hotell, kultur samt service och andra upplevelser skapar vi ett stadsliv som bidrar till stadens attraktionskraft och människors välmående. Vi är lika måna om vad som finns i husen som vad som sker mellan dem.

Vi är ett helägt dotterbolag till pensionsbolaget AMF.

Om AMF Fastigheter

AMF Fastigheters uppdrag är att bidra med en lång

siktig och stabil avkastning till AMF:s fyra miljoner pensionssparare. Vi fullgör det uppdraget genom att skapa platser där människor vill vara. För när vi skapar stadsmiljöer som människor vill vara i skapar vi även en större efter frågan på lokalerna – vilket ger en god avkastning.

Långsiktigheten är en grundbult i allt vi gör. Det medför att vår fastighetsutveckling måste se till stadens helhet, inte bara den enskilda byggnaden.

Sedan 2010 har vi skapat 43 miljarder i avkastning till AMF:s pensionssparare.

AMF Fastigheters uppdrag förutsätter en lång

siktigt hållbar strategi. Vi behöver ta ansvar för både miljön och människan när vi utvecklar våra platser;

samtidigt som vår avkastning ska öka arbetar vi för att vårt avtryck på klimatet ska minska i linje med Parisavtalets 1,5gradersmål.

Vårt uppdrag

Foto: Johan Strindberg

(4)

AMF Fastigheter \ Årsberättelse 2020 Vd-ord

spåren av coronapandemin har vi sett en omställning av privatliv och arbetsliv som inte lämnat någon oberörd. Förändringar i konsument- och arbets beteenden har skett i en takt vi inte tidigare sett, samtidigt som många har varit tvungna att hantera oro och sorg. Det har medfört många utmanin gar och satt hårt tryck även på vår organisation.

Frågorna har varit många: hur får vi bukt med smittspridningen, hur skapar vi säkra platser, hur ser handelns och kontorets framtid ut, hur kan vi hjälpa våra hyresgäster i en svår tid

och hur hjälper vi våra medarbetare att må bra?

Under året har vi fördjupat viktiga kundrelationer, fortsatt att utveckla vårt erbjudande, avslutat viktiga projekt och samtidigt fortsatt att utveckla vår projektportfölj. Vi har lanserat nya initiativ för framtidens handel i The Lobby Live, gjort många uthyrningar och går in i början av detta decennium med en stark riktning framåt.

Orostiderna speglas i årets resultat Under året har vi bidragit med 1 306 miljoner kronor till våra pensions-

I början av 2020 såg vi fram I

emot att fira vårt tionde år som företag. I slutet av året kan vi konstatera att denna milstolpe inte blev som vi, eller någon annan, trott.

Mats Hederos om året som gått

sparare, vilket ger en totalavkastning på 1,8 procent på fastighetsbeståndet.

Ur ett historiskt perspektiv är detta lågt, vilket främst förklaras av lägre marknadshyror inom retail men också av den osäkerhet som pandemin skapat.

Under året har kontorslokaler ökat i marknadsvärde och hyresintäkt i takt med att flera hyresgäster tillträtt sina lokaler. Samtidigt har vi sett en minskning i marknadsvärdet på våra handels fastigheter. I en tid då mycket oro omgett fastighetssektorn vittnar årets resultat om vår fastighets- portföljs stabilitet och långsiktighet.

En handel i förändring

Året har medfört många frågor om handelns utveckling. Kommer butikerna att finnas kvar? Hur ser framtidens handelsplats ut? Vi kan konstatera att corona pandemin har varit en katalysa- tor för befintliga förändringsprocesser där fler handlar på distans, den fysiska butikens roll förändras och behoven i stadsrummet skiftar.

Butiker är, och kommer att fortsätta vara, ett viktigt inslag i stadens miljöer, rollen förändras dock i innehåll och omfattning. Vi tror att den fysiska butiken mer går åt att bli en källa för inspiration och marknadsföring, inte bara försäljning – samtidigt som besö- kare efterfrågar ett bredare spektrum av upplevelser.

Under året har vi av naturliga skäl sett en svagare hyresutveckling och våra handelsfastigheters mark nads värde har minskat med 12 procent.

Samtidigt är vi övertygade om handelns och besöksnäringens vikt för att skapa levande och attraktiva gatu- rum som ger en konkurrenskraftig stad.

Kontorets roll förändras

I spåren av myndigheternas rekommendationer att arbeta hemifrån har kontorets vara eller icke-vara disku- terats flitigt. Vi kommer att se ett ökat distansarbete – samtidigt ser vi inte att kontorets roll har försvunnit, snarare har den uppdaterats.

Under de senaste tio åren har antalet kvadratmeter per medarbetare minskat drastiskt i Stockholms innerstad, en följd av att likhetstecknet mellan arbetsplats och kontorsplats försvunnit.

Innan pandemin ville många av våra hyresgästers medarbetare arbeta på kontoret, eftersom det var en viktig plats för utbyte, möten och samska- pande. Pandemin har förstärkt denna trend och vi ser att allt fler funderar på hur man bäst använder kontoret som en strategisk resurs.

Det har avspeglat sig i utvecklin gen på kontor. Under året har hyresutvecklingen varit stabil och vakansgraden har minskat tack vare framgångsrikt uthyrningsarbete. Totalt ökade mark- nadsvärdet på våra kontorslokaler med två procent.

Vi tror att den trend vi sett i centrala Stockholm, där företag väljer effektivare lokaler som är bättre anpassade för medarbetarnas behov, blir starkare.

Samtidigt har vi gjort ett antal bra uthyrningar: Epidemic Sound och SneakersnStuff på Södermalm och Paypal i Mood District.

Intensifierat hållbarhetsarbete För oss är klimatet den grundläggande hållbarhetsfrågan. Den handlar om våra

Sedan 2010 har AMF Fastigheter dragit in 43 miljarder

kronor till pensionsspararna.

Butiker är, och kommer att fortsätta vara, ett viktigt inslag

i stadens miljöer.

Mats Hederos, vd på AMF Fastigheter.

Foto: Magnus Glans

(5)

livsbetingelser på jorden. Trots coronapandemin har vårt hållbarhetsarbete kunnat fortlöpa i en intensiv takt.

Under 2020 har vi beräknat verksamhetens klimatavtryck och fortsatt jobba med att sätta konkreta mål i enlighet med Science Based Targets.

Vårt övergripande hållbarhetsmål är att våra fastigheters långsiktiga värde ska öka samtidigt som vår klimatpåverkan minskar i linje med 1,5-gradersmålet.

Under året har vi bland annat genom fört ett bergvärmeprojekt på Södermalm, lanserat en uppskattad klimatportal för våra hyresgäster och tillsammans med andra fastighets- ägare förklarat vår avsikt att delta i Stockholm Exergis pilotprojekt för fjärrvärme med biokol.

Parallellt med vårt arbete för att minska vårt klimatavtryck fort sätter vi att arbeta med stadsrummets sociala dimensioner. Vi har ett fortsatt gott samarbete för trygghet inom ramen för Centrum för AMP och har ett nära samarbete med Stockholms stad och andra fastighetsägare på Sergels torg för att skapa en tryggare plats där fler känner sig välkomna.

Fokus på kommande projekt 2020 har på många sätt varit ett upp- startsår. Vi stängde projekt Stockholms - verken på Södermalm med mycket goda resultat och blickar nu framåt.

Under året har vårt fokus varit på kommande projekt där vi arbetat inten-

sivt med detaljplaner för våra kontors- fastigheter i Marievik och utvecklingen av Stationshuset i Sundbyberg.

I Marievik har vi möjlighet att skapa en ny plats som flyttar tullarna längre ut och ger oss möjlighet att utveckla ytter ligare byggrätter om drygt 14 000 kvadratmeter. Parallellt fortsätter vi att utveckla Stockholms innerstad.

Färdigställandet av det digitala kultur- centret Space fortsätter enligt plan och beräknas öppna under 2021.

Tillsammans återstartar vi stadslivet I takt med att världens befolkning vaccineras mot coronaviruset be höver vi blicka framåt.

Vi lämnar en period där stadslivet har varit på paus och dess hjärta i många avseenden haft stillestånd.

Stockholms citykärna är motorn i Sveriges attraktivitet och konkurrens- kraft. Vi och många andra behöver under de kommande åren arbeta tillsammans för att återstarta stadslivet och visa att Stockholm är en attraktiv plats att etablera sig på.

Vi behöver även se var och hur Stockholm ska växa. Söderort är ett av Stockholms mest intressanta områden för arbetsplatser och där ser vi stora möjligheter att skapa attraktiva platser för arbete, rekreation och inspiration.

Mycket arbete ligger framför oss och jag ser fram emot att möta 2021 tillsammans med alla våra duktiga medarbetare.

Mats Hederos, vd, AMF Fastigheter

Trots coronapandemin har vårt hållbarhetsarbete kunnat fortlöpa

i en intensiv takt.

Vd-ord

Nu måste vi arbeta tillsammans för att återstarta stadslivet, skriver Mats Hederos.

Foto: Magnus Glans

Nyckeltal Utfall 2020 Utfall 2019 Utfall 2018

Intäkter netto, MSEK 2 926 2 788 2 536

Driftnetto, MSEK 1 959 1 844 1 630

Överskottsgrad 67 % 66 % 64 %

Direktavkastning 2,7 % 2,8 % 2,7 %

Totalavkastning 1,8 % 9,4 % 12,9 %

Förändring fastighetsvärde (MSEK) 2020 2019 2018

Ingående balans 73 915 68 120 63 336

Förvärv – – –

Investering i befintliga fastigheter 700 1 275 2 169

Försäljningar - 667 – - 3 657

Realiserad och orealiserad värdeförändring - 708 4 520 6 272

Utgående balans 73 241 73 915 68 120

AMF Fastigheter i siffror

2 926 MSEK 67 %

1 959 MSEK 2,7 %

1,8 %

Nettointäkterna ökade till 2 926 MSEK (2 788).

Ökningen beror främst på helårseffekt från stora lokaltillträden under 2019 samt ökade hyresintäkter från nya och omförhandlade hyreskontrakt.

Överskottsgraden ökade till 67 % (66 %) i linje med bolagets målsättning om en långsiktig överskottsgrad över 70 %.

Driftnettot uppgick till 1 959 MSEK (1 844). Ökningen kommer främst av att flera stora utvecklingsprojekt avslutats under de senaste åren vilket under 2020 ger en helårseffekt på hyresintäkterna.

Direktavkastningen uppgick till 2,7 % (2,8 %) till följd av högre ingående marknadsvärden under 2020.

Totalavkastningen uppgick till 1,8 % (9,4 %).

Med anledning av coronapandemin har vi sett en negativ värdeutveckling på handelsfastigheter vilken förklaras av lägre marknadshyror.

Objektstyper (andel av area)

Kontor 71 %

Butik 14 %

Hotell 5 %

Restaurang 3 %

Lager 3 %

Konf, gym, mfl 2 %

Bostad 1 %

Siffrorna är avrundade.

(6)

AMF Fastigheter \ Årsberättelse 2020 Händelser från 2020

Gallerian fortsätter att utvecklas som mötesplats Under året har ett flertal nya hyres

gäster tillkommit på Gallerians övre våningsplan som idag samlar flera aktörer inom hälsa och välmående.

Här finns Klättercentret, störst i Sverige inom inomhusklättring, vård

bolaget KRY, fitnesstudion Becore, skate parken P.U.S.H samt ett flertal restauranger som erbjuder god och hälsosam mat. Tillsammans skapar de en attraktiv och levande mötesplats på Gallerians övre kundvarv.

Flera stora kontorsuthyrningar Trots ett tungt år har vi lyckats

hyra ut på bra hyresnivåer på kontorssidan. För Södermalm har det inneburit en ökning om 2,1 procent, Marievik 3,4 procent, Sundbyberg 0,7 procent, samt för City 1,6 procent. Flera spän

nande företag har flyttat in i våra kontorslokaler under året, bland andra NENT Group, Epidemic Sound, SneakersnStuff och Tarkett.

Slutförande av Stockholmsverken Under året har de sista stenarna satts på plats i Stockholms verken, industrikvarteret på Södermalm som väckts till nytt liv som kontrastrik mötesplats och mat

destination. I Stockholms verken har uthyrningarna gjorts på över 4 000 kronor per kvadratmeter, vilket ska jämföras med de nivåer som sattes i kalkylen: cirka 3 200 kronor per kvadratmeter. Detta har medfört att projektvinsten ökat, på oförändrade direktavkastnings

krav, och uppgår till 38 procent.

The Lobby Live lanseras I oktober lanserades The Lobby Live, en studio för liveshopping och popupytor för fysisk handel i MOOD Stockholm. The Lobby Live är en satsning från AMF Fastigheter och livevideobolaget Bambuser i syfte att integrera den digitala och fysiska handeln genom innovativ teknik. Studion är den första i sitt slag i Europa, och det är första gången liveshopping blir en

del av en handelsplats erbjudande.

Ångtvätten säljs

I slutet av 2019 såldes fastigheten Ångtvätten 22 på Stora Essingen,

till en köpeskilling av cirka 700 miljoner kronor. I januari 2020 fick

den nya ägaren tillträde.

Arbete med SBT-målen 2019 ökade AMF Fastigheter takten i sitt klimatarbete genom att ansluta sig till Science Based Targets, SBT. Det är ett initiativ som ger företag stöd att sätta upp klimatmål i linje med Parisavtalets 1,5gradersmål. Under året har arbetet med att fastställa mål och färdplan fortgått, vilket kommer att utgöra stommen i hållbarhets

arbetet framgent.

var hyresutvecklingen i Marievik.

3,4 %

är projektvinsten för Stockholms-

verken.

38 %

Året i korthet

miljoner kronor.

700

(7)

Att tänka på helheten är nyckeln för att skapa värde på sikt.

Det menar Fredrik Ronvall, chef för fastighetsinvesteringar på AMF Fastigheter, som även fortsatt ser ett fokus på lång- siktiga investeringar i platser där människor vill vara.

oronapandemin ställde mycket på ända. Platserna där människor vanligtvis brukar mötas stod tomma efter myndig heternas rekommendationer om social distansering och hemarbete.

Både kontor och handelsplatser påver- kades, samtidigt som antalet digitala möten och e-handelsköp sköt i höjden.

Samtidigt har bristen på sociala kontakter synliggjort vårt behov av att mötas och träffa varandra.

Fredrik Ronvall ser att kontor och handelsplatser som underlättar sam- spelet mellan människor kommer att vara viktiga även fortsättningsvis – kanske kommer de till och med att vara ännu mer uppskattade.

– Under våren kände nog många att till exempel distansarbete fungerade jättebra, men under hösten insåg vi att det inte är hållbart på längre sikt. Att träffas, utbyta idéer och få kraft från andra är så centralt för oss. I dag har många förstått hur viktiga mötesplat- serna är, säger han.

– Att skapa helhetsmiljöer, platser där människor vill vara, är viktigt. Och efter coronapandemin tror jag att just sammanhanget blir ännu viktigare.

Det är någonting vi på AMF Fastig- heter har jobbat med länge. Vi bejakar helheten och har platsens attraktivitet för ögonen hela tiden.

Fredrik Ronvall ser även en utveckling mot mer mångfacetterade städer.

– Här tar vi hela tiden steg framåt. Vi har till exempel öppnat klätterväggar, vårdcentraler och en skateboardpark i våra köpcentrum. Jag vet inte vad nästa steg blir, men utbudet kommer att förändras.

Fastigheter har under många år stått för en högre avkastning än det historis- ka snittet. I dag spår Fredrik Ronvall att vi möter en period med lägre tillväxt än vad vi har blivit vana vid.

– Kontorsmarknaden har hittills

klarat sig bra genom den här krisen.

När krisen började var det låg vakans- grad i Stockholm och det gör att marknaden fortsatt står stark. Vi ser positivt på framtiden för våra kontorsfastig- heter som är moderna, flexibla och ligger på attraktiva platser.

Situationen sätter dock press på handelsfastigheterna. Efterfrågan på denna typ av lokaler har minskat och man ser även att investerare har blivit mer restriktiva.

– Framöver kommer det att bli svåra- re att skapa avkastning. Vi kommer inte att se den hyrestillväxt och samtidigt sjunkande direktavkastningskrav som vi sett de senaste åren. Fastighetsägare måste i större grad skapa avkastningen själva genom att utveckla sina fastigheter och platser snarare än att rida på vågen som marknaden gav tidigare.

Detta är fokus för oss och vi planerar att fylla på portföljen med bra projekt.

Under de senaste åren har AMF Fastigheters fokus varit att utveckla de befintliga fastigheterna i bestån- det, till exempel i de nya citykvarteren MOOD District och Urban Escape. Det arbetet fortsätter, men man tittar även på nya projekt i Stockholmsregionen samtidigt som en ny detaljplan kommer på plats för Marievik. Målet är att kontorskvarteren vid Liljeholmskajen ska växa till en blandstad med bostäder, butiker, restauranger och badbryggor.

12 13

Omvärld & trender \ Stadsutveckling

– Med AMF som ägare kan vi vara väldigt långsiktiga i våra investeringar, konstaterar Fredrik Ronvall.

Att utveckla kluster, alltså där AMF Fastigheter äger flera fastigheter i anslutning till varandra, är just sådana långsiktiga investeringar. Gallerian och Urban Escape är exempel där man arbetat med innehållet för att hitta en mix där de olika delarna kompletterar varandra – och ger det där mångfacet- terade gaturummet som man ser ett ökat intresse för.

– Fördelen med att ha flera fastigheter i anslutning till varandra är att det inte är de enskilda lokalerna som är centrala för att göra en bra affär. Det är helheten som är viktig.

– Vi fyller på med en utbudsbland- ning som människor vill ha. Därför är också vår strategi lyckosam.

Att utveckla staden tar lång tid, konstaterar han. Förändringar sker under decennier och det är viktigt att ha nära dialog med staden och andra aktörer för att förstå vad som skapar värde på längre sikt.

– Som fastighetsbolag är det viktigt att vi vässar erbjudandet när det handlar om allt ifrån att utveckla platser och lokaler, till att se till kundernas behov och vår affär.

– Det handlar om att lyssna och förstå vad stadens invånare efterfrågar i morgon. Säkerligen kommer pandemin att skapa nya mönster, men vilka som består är för tidigt att säga, säger Fredrik Ronvall.

C

Fredrik Ronvall, chef för fastighetsinvesteringar på AMF Fastigheter.

”Många har insett

vikten av mötesplatser”

Att träffas och utbyta idéer är centralt för oss.

Kontorsmarknaden har klarat sig bra genom den här krisen.

av vårt bestånds area utgörs av

kontor.

71 %

Foto: Magnus Glans

(8)

AMF Fastigheter \ Årsberättelse 2020 Strategiskt ramverk

Spelplanen ändras kontinuerligt och nya affärsmodeller utvecklas snabbt. För att vi ska vara relevanta i en snabbföränderlig värld har vi identifierat fyra fokusområden för vår verksamhet: Staden, Affären, Ledarskapet och Husen.

Staden (Kluster)

AMF Fastigheters vision är att skapa platser där människor vill vara. Vi ser bortom de enskilda fastigheterna för att skapa kvarter som lyfter staden. Vi vill bidra till tryggare och mer levande platser för stadens invånare och besökare.

Mer om Staden på sid 16–19

Husen (Klimatet)

En fastighet påverkar miljön under hela sin livscykel - från uppförande, vidare in i förvaltning och drift, därefter vid eventuella ombyggnationer. Våra fastigheter och platser ska bidra till att staden kan växa på ett sätt som inte belastar klimatet.

Mer om Husen på sid 34–39

Affären (Kunden

⁾

Staden och stadsrummet är i ständig förändring. Vi behöver kontinuerligt utveckla vår affär med utgångspunkt i våra kunders förändrade verklighet på kontor och handelsplatser.

Det har varit särskilt viktigt under 2020.

Mer om Affären på sid 24–27

Ledarskapet (Kultur)

För att kunna vara ett fastighetsbolag som vågar utmana behövs modiga medarbetare som mår bra och som delar vår vision. Därför arbetar vi fokuserat med att inspirera och stärka våra medarbetare, både vad gäller kunskap och självkänsla.

Mer om Ledarskapet på sid 28–31

Hur vi arbetar med våra fokusområden Våra hållbarhetsmål 2020 FN:s globala mål

Staden

Skapar trygga och mer inkluderande stadsmiljöer.

Skapar resurseffektiva fastigheter.

Bidrar till effektiv vattenanvändning.

Att fastställa mål och färdplan till

Science Based Targets. Resultat: Ett förslag har utarbetats under året som nu ska skickas in under Q1 2021 och prövas av SBTi.

Att minska vattenanvändning med 10 % under 2020. Resultat: 20 %

Affären

Lanserar nya tjänster som stödjer våra kunders affär.

Lanserar Klimatportalen.

Nöjd kundindex (NKI): 75–80 %

Resultat: 73 % är nöjda eller mycket nöjda vad gäller AMF Fastigheters insatser i miljö- och hållbarhetsfrågor.

Utveckling, implementering och kvalitetssäkring av Klimatportalen. Resultat: 100 %

Att alla leverantörer med kontraktsvärde över 100 000 kr har skrivit under AMF:s uppförandekod.

Resultat: 100 %

Genomföra årliga informationsmöten i 10 fastigheter om AMF Fastigheters hållbarhetsarbete. Resultat: 0 % (Ej

genomförbart på grund av corona).

Ledarskapet

Låg sjukfrånvaro.

Strävar efter mångfald och jämställdhet.

Motverkar diskriminering av alla slag.

Nollvision mot alla former av sexuella trakasserier.

Har goda anställningsförhållanden och villkor.

Vid alla rekryteringar har en mångfalds - analys gjorts i samband med framtagen kravprofil. Resultat: 100 %.

Affärsetik ingår i varje introduktionsutbild- ning till nyanställda. Resultat: 100 %.

Alla marknadsområdesteam är jämställda (40/60) till 2022. Status: 33 % (mål 2022: 100 %).

1/3 av alla slutkandidater vid rekryteringar ska vara av det underrepresenterade könet.

Resultat: 20 %.

Att attrahera och behålla medarbetare.

Organisationsindex NMI (Nöjd medarbetarindex).

Mål 2020: 74–78. Resultat: 89.

Husen

Effektiviserar energianvändningen.

Bidrar till ökad återvinning.

Miljöcertifierar fastigheter.

Installerar solceller.

Väljer hållbara byggmaterial.

Installerar laddstolpar för elbilar.

Bidrar till den biologiska mångfalden, bland annat genom att installera bikupor på taken.

Förbättrar möjligheten till hållbara transporter, bland annat genom cykelrum i våra fastigheter.

Reducera energianvändningen 2020–2022 med 14 %.

Målet under 2020 var 94 kWh/m²A temp År.

Resultat: 86 kWh/m²A temp År.

Andel miljöklassad fastighetsarea. Mål under 2020 var 83 %. Resultat: 68 %

Våra fyra fokusområden

beslutade vi att använda Agenda 2030

som plattform.

Agenda 2030 är den globala agendan

2019

för hållbar utveckling och består av 17 mål som har antagits av världens länder. Under 2019 beslutade vi att använda Agenda 2030 som plattform för vårt hållbarhetsarbete. Vi utvärderade verksamhetens hållbarhetsaspekter utifrån de 17 globala målen och del- målen och fann att vår möjlighet att bidra till en hållbar framtid är starkast

kopplad till mål 11 (Hållbara städer och samhällen), mål 12 (Hållbar konsumtion och produktion) samt mål 13 (Bekäm- pa klimatförändringarna). Vi arbetar även med ytterligare två mål som är koncern övergripande: mål 8 (Anständi- ga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt) och mål 5 (Jämställdhet). Läs mer om hur våra aktiviteter och hållbarhetsmål knyter an till de globala målen här intill.

Uppföljning av vårt hållbarhetsarbete

och våra prioriterade mål

(9)

16 17 AMF Fastigheter \ Årsberättelse 2020 Staden

I takt med att Stockholm växer ökar kraven på platserna där människor väljer att spendera sin tid. Det för med sig både utmaningar och möjligheter. Genom att utveckla attraktiva platser bidrar vi till att stadens hjärta fortsätter att slå.

Våra stadsutvecklingsprojekt under året

Marievik

Stockholmsverken

Åsa Heurlin

1. Marievik. På en udde i Liljeholmen ligger Marievik, en stadsdel med staden runt hörnet och vattnet vid fötterna, där AMF Fastigheter äger sex fastigheter.

Ett planarbete pågår där vi tillsam

mans med områdets fastighetsägare arbetar för att utveckla udden till en mer levande stadsdel som binds samman med innerstaden. Under året godtogs detaljplanen i stadsbyggnads

nämnden och exploateringsnämn

den och i januari 2021 prövas den i kommun fullmäktige.

Ambitionerna för Marievik är fler

faldiga. Gatumiljöerna ska förvandlas och husens bottenvåningar fyllas med butiker, restauranger och service. Fler parker och grönområden planeras och bostäderna ska bli fler.

Området utvecklas för att möta be hoven hos barn, ungdomar, äldre, ar

betande, besökare och förbipasserande.

Alla ska kunna hitta sin favoritplats.

2. Stockholmsverken. Det nygamla industrikvarteret Stockholmsverken i korsningen Rosenlundsgatan och Magnus Ladulåsgatan på Södermalm har under de senaste åren väckts till nytt liv. Omkring 3 000 människor arbetar nu i området inom ett flertal kreativa branscher, och ingen annan

stans i Europa finns så många spel

utvecklare i ett och samma kvarter.

Under året har Stockholmsverken fortsatt att utvecklas som kontrastrik mötesplats där idéer och innovation kan blomstra. Ett temporärt och ett permanent stadsgalleri, flera nya och spännande aktörer inom mat och dryck samt mer klimatsmart uppvärmning är några av nyheterna.

Under året har entréplanen utveck

lats mot att bli en ny matdestination.

The Park Café och Gigafood har nu sällskap av vietnamesiska Bun Bun, Phil’s Burger och Gemla Vinbar.

3. Space. Inne i ett av Sergels torgs iko

niska hus, 5:e Hötorgshuset, utvecklas Stockholms mest centrala plats. Här får den digitala kulturen ett eget centrum.

Mellan husets väggar tar Space form;

en plats på över 7 500 kvadratmeter för gaming, livemusik, musik och filmska

pande, museet Avicii Experience samt mat och dryck. Tillsammans skapar det en träffpunkt för den digitala generatio

nen och ger den utrymme att utforska sina intressen i stadsrummet. Projektet är ett nära samarbete med Pop House och planerar att öppna under 2021.

– Det är ett stort och på många sätt utmanande projekt där samarbetet med Pop House, Stockholms stad och våra grannar har varit avgörande. Det finns verkligen ett stort engagemang för att utveckla Stockholms kultur utbud och vi ser fram emot att bidra med en träffpunkt mitt i staden, säger Åsa Heurlin, projektchef för Space.

Stadsrum för

människa och miljö

(10)

AMF Fastigheter \ Årsberättelse 2020 Staden

Samarbete med staden

för att förebygga smittspridning

Fältöversten är för många boende kring Östermalm som ett andra vardagsrum, och platsen lockar både unga och gamla för att umgås, fika och handla. För att förebygga risk för smittspridning av covid19 i samband med trängsel har vi under året krokat arm med Öster

malms stadsdelsförvaltning och funnit gemensamma vägar framåt. Genom att erbjuda olika aktiviteter, service och information har vi tillsammans jobbat för att platsen ska förbli trygg.

Ett tryggare Sergels torg

Sergels torg är Sveriges mest centrala plats. Det är portalen in till Skandina

viens huvudstad och leder alla dem som bor, arbetar och besöker Stockholms innerstad vidare till kultur, handel, möten och upplevelser.

Sergels torg är likväl en plattform för personliga, politiska och konstnärliga aktiviteter och fungerar som en fokus

punkt för mångas samhälleliga engage

mang. Sergels torg lever dock inte upp till sin potential. En långvarig otrygg

hetsproblematik har präglat platsen och lett till att torget blivit en passage snarare än en mittpunkt.

Sedan 2019 arbetar AMF Fastigheter för att utveckla platsen för fler. Till

sammans med Stockholms stad, andra fastighetsägare, Gålöstiftelsen, City i Samverkan och polisen har vi skapat På Sergels torg, en samverkansorgani

sation som arbetar för ett trivsamt och tryggt stadsrum. Under året har organi

sationen till exempel arrangerat konst

utställningar och salonger. Dessutom har man påbörjat ett långsiktigt arbete för att skapa fler trivsamma inslag i den fysiska miljön. Parallellt har organi

sationen haft ett nära samarbete med polisen för att öka tryggheten.

Konstfacks vårutställning

Efter att Konstfacks fysiska vårutställ

ning ställts in och övergått till digital form fick avgångsstudenterna möjlig

het att ta plats i det fysiska rummet.

I ett av 5:e Hötorgshusets skyltfönster, nere på Sergels torg, visades Konst

facks vernissage och gav förbipasserade en inblick i vad de 193 avgångsstuden

terna presenterade.

Sensommarbio på Sergels torg

I samarbete med filmfonden Film Capital Stockholm har vi arrangerat utomhusbio för barn och vuxna. Genom att skapa en mindre utomhusbiograf på Sergels torg bjöds barnfamiljer in till en bioupplevelse med hänsyn tagen till rådande riktlinjer. När semester

tiderna var över arrangerades även kortfilms luncher tillsammans med filmfestival STOCKmotion för att bjuda lunchande stockholmare på en tillgänglig och säker kulturupplevelse.

Pixelkonst blev stadsgalleri i Stockholmsverken

I september skapade Johan Karlgren, också känd som Pappas Pärlor, ett uppskattat stadsgalleri i Stockholms

verken där han vävde in gamla och nya pixelverk i stadsrummet. Stadsgalleriet innehöll några väl synliga verk men ma

joriteten placerades ut på dolda platser.

– Mitt mål var att skapa en ”glitch i Matrix”, när du går runt ett hörn eller sveper med blicken över en fasad vill jag att du ska få känslan att spelens fiktion har invaderat din vardag. Klassiska industrikvarter som Stockholms

verken är extremt tacksamt för det. Här har jag möjlighet att skapa oväntade inslag i stadsrummet som kan överras

ka och förhoppningsvis skapa lite glädje för dem som rör sig här, säger han.

I december återvände Johan Karl

gren för att skapa en långsiktig utställ

ning kring en ikon i många tvspel:

blomman. Med inspiration från folk

kära speltitlar skapas en exposé över spelblommans utveckling.

Totalt innehåller Johan Karlgrens stadsgalleri cirka 75 konstverk.

För att skapa platser där människor vill vara krävs att många krafter drar åt samma håll. Därför arbetar vi nära kommun,

grannar och andra samarbetspartners.

i har summerat det i visionen “Vi skapar platser där människor vill vara”. För oss är det aktiva ordet vill. Det handlar om att förstå varför du vill besöka och vara på en plats under flera av dygnets timmar, så att vi inte bara skapar anledningar för besök utan också möjligheter att må bra i ett stadsrum.

AMF Fastigheters fokus är att utveckla kluster, flera byggnader nära varandra, där vi kan blanda arbete med kreativitet, puls med nedvarvning och vardagssysslor med det lilla extra. Och

AMF Fastigheters mål är att utveckla stadsrum med en fot i historien, för att ta vara på platsernas själ och historik, men med blicken tydligt riktad mot de behov och önskemål som de som bor, arbetar och besöker platsen har. Det gör vi genom att

lyssna in och skapa tillsammans med andra.

Platser där

människor vill vara

inte minst där vi kan investera i verksamheter och miljöer som bidrar till inspiration och ger utrymme för introspektion.

Med hållbarhet som en grön tråd genom vårt arbete utvecklar vi arbetsplatser, handel, service och kultur som skapar värde för våra hyresgäster, vårt samhälle och, i förlängningen, för våra pensionssparare.

Sedan 2015 har vi i genomsnitt investerat cirka 1,7 miljarder kronor per år i vårt fastighetsbestånd och 700 miljoner kronor under 2020.

V

(11)

20 21 AMF Fastigheter \ Årsberättelse 2020 Omvärld & trender \ Kontor

nder året som gått har mycket varit annorlunda. Pandemin har gjort att myndigheterna uppmanat de som kan att jobba hem

ifrån. Enligt Internetstiftelsens rapport Svenskarna och Internet har antalet som arbetar heltid på distans ökat tiofalt, från 2 procent före pande

min till 23 procent i det tredje kvar

talet. En majoritet, 9 av 10, vill även fortsätta att göra det i viss mån.

– Pandemin påskyndade en utveck

ling som redan var satt i rörelse. Vi var på många sätt förberedda för distans

arbete. Det har länge funnits verktyg för att chatta, ha videomöten och dela filer över nätet, och många har i någon grad arbetat på distans även innan pandemin, säger Hanna Mossfeldt.

Det finns många fördelar med att arbeta hemma – men också många med att gå till en fysisk arbetsplats.

– Jag upplever att många koncentre

rar sig bättre och arbetar effektivare på kontoret. Där finns ingen diskmaskin som ska plockas ur eller barn som

pockar på uppmärksamhet, säger Magnus Carlsson.

Han menar att kontoren har en unik funktion att fylla.

– Nu om någon gång visar kontoren hur viktiga de är. Det är där du får energi från dina kollegor och företags

kulturen skapas. Jag tror att det är, och kommer att fortsätta vara, viktigt för folk att träffa varandra på jobbet.

Många hyresgäster har passat på att uppgradera sina arbetsplatser under pandemin.

– Det har varit tomt på kontoren, men fullt upp för våra fastighetstekniker.

Många medarbetare kommer att åter

vända till fräschare kontor med bättre

infrastrukturlösningar när det gäller till exempel digitala lösningar, säger Hanna Mossfeldt.

Hur möter AMF Fastigheter utvecklingen och skapar värde på sikt?

– Vi har i ett decennium skapat förutsättningarna som krävs för att våra hyresgäster ska kunna göra ett

Mänskliga möten och fullt fokus – kontoret fyller en viktig funktion. Pandemin har visat hur centrala våra arbetsplatser är, konstaterar Magnus Carlsson, försäljningschef, och Hanna Mossfeldt, arbetsplatsstrateg och fastighetschef, på

AMF Fastigheter.

”Nu visar kontoren hur viktiga de är”

Nu om någon gång visar kontoren hur

viktiga de är.

U

Magnus Carlsson, försäljningschef på AMF Fastigheter.

Hanna Mossfeldt, arbetsplats

strateg och fastighetschef.

bra jobb. Men det är inte ytan vi säljer, utan platserna vi skapar, säger Magnus Carlsson. Hanna Mossfeldt tillägger:

– Även framöver kommer det mänsk

liga mötet vara grundläggande i arbets

livet. Det krävs att vi möts för att skapa extra kreativitet, energi och magi, så att ett plus ett blir tre.

Magnus Carlsson menar att det finns tydliga värden för företagen i att ha ett fysiskt kontor.

– Ett attraktivt kontor i en stadsdel som passar företagets medarbetare lockar till sig talanger. Kontorets läge och utformning kommunicerar vad företaget vill förmedla. Men jag tror

att vi i framtiden kommer att se fler företag med lokaler som är flexibla i sin baskonstruktion, där man ena dagen har öppna ytor och nästa dag delar av kontoret med mobila tyglösningar. Det skapar ett hållbart och flexibelt kontor som enkelt kan förändras utan om

fattande renovering, säger han.

Hanna Mossfeldt håller med.

– Hållbarhetstankarna går igen i allt vi gör. Vi återanvänder hellre än river och bygger nytt. I samråd med hyres

gästerna väljer vi helst hållbara och slitstarka material, som trägolv som går att slipa och håller under lång tid.

Då kan vi även bli mer flexibla i anpass

ningar, säger hon.

Foto: Magnus Glans

(12)

AMF Fastigheter \ Årsberättelse 2020 Omvärld & trender \ Handel

nder 2020 har vi förmodligen upplevt den snabbaste om- ställningen av konsumtions- mönster i modern tid. Enligt HUI växte e-handeln med 49 procent under andra kvartalet 2020.

Redan tidigare sågs en tydlig utveckling mot att allt fler handlar på nätet, men pandemin gav köpmönstret en extra skjuts.

– Utvecklingen har fått raketbränsle på grund av pandemin och vi har sett den största transformationen av handeln i vår tid, säger Annelie Gullström, ansvarig för nya affärer och innovation på AMF Fastigheter.

Och det är en utveckling som föränd- rar butikens roll.

– Accelerationen av pågående struktur omvandlingar gör att vi måste se över den fysiska handelsplat- sens roll. Det ska inte ses som en strid

mellan två strömningar, offline och online, utan vi måste se den digitala handeln som en integrerad del av handeln, säger hon och fortsätter:

– Vi måste dock förstå skillnaderna och styrkan med respektive kanal.

Fördelen med den fysiska butiken är att den kan erbjuda inspiration, service och upplevelser. Den digitala handeln står för snabbhet, enkelhet och bekväm- lighet. Under året har det blivit viktigare än någonsin att överbrygga gapet mellan online och offline.

Henriette Johansson som är chef för stadsrum och retail på AMF Fastig- heter är inne på samma linje.

– En intressant utveckling som vi har sett i den fysiska handeln under året är att kunderna köper fler varor nu. Man har gjort sin research hemma och är därför mer säker på sina inköp, säger hon.

AMF Fastigheter äger och förvaltar fem handelsplatser i Stockholm, två citygallerior och tre stadsdelsgallerior.

Under året har handeln stått inför nya utmaningar på samtliga handelsplatser.

För att möta besökarnas, myndigheternas och hyresgästernas skiftande behov har man vidtagit en rad åtgärder.

– Vi följer myndigheternas direktiv och säkerheten är oerhört viktig. Konkret har vi utökat bemanningen av ordningsvakter och trängselvärdar för att undvika trängsel och vi mäter antalet besökare i realtid för att snabbt kunna vidta åtgär- der för att minska trängsel. Vi har även mer anpassade städrutiner och öppet- tider, säger Henriette Johansson.

Åtgärderna har gett resultat, bland annat ser man nu att kunderna väljer att komma under tider då det är mindre folk i rörelse, de stannar kortare tid, färre handlar i grupp och de flesta är

Konkret har vi utökat bemanningen av ordningsvakter och trängselvärdar

för att undvika trängsel.

U

bra på att hålla en god social distans.

Både internt och externt har dialog och information varit centrala begrepp.

– Det har varit tydligt att möjlig- heter föds ur kriser. Vi har kraftsamlat internt och funnit innovativa lösningar trots utmaningar. Redan i pandemins tidigaste skede startade vi en dialog om kommersiella frågor. Det har funnits en transparens och ärlighet som har genomsyrat samtalet och det har känts tryggt. Centrumcheferna har verkligen gjort ett fantastiskt jobb under året och är en ovärderlig resurs, säger hon.

I arbetet har AMF Fastigheter också tagit fram tjänster för att möta nya behov som har uppkommit i pandemins spår. Man har till exempel kunnat erbjuda gratis hemkörning av varor och

”Den största transformationen av handeln i vår tid”

utvecklat den digitala handelsplatsen The Lobby Live i samarbete med livevideobolaget Bambuser.

– Det är en modern version av tv-shop och jag är övertygad om att den är en naturlig del av handeln i framtiden, säger Annelie Gullström.

Pandemin har förändrat konsument- ernas köpmönster. I mars 2020 hamst- rades förnödenheter som sedan övergick i ett pausat köpbeteende när det gällde till exempel festkläder och strykjärn.

– Vi har sett att så kallat hang out fashion har ökat, mysmodet med mjukisbyxor och tofflor går som tåget.

Samma sak gäller heminredning och trädgårdsprylar. Frågan vi ställer oss är vilka av dessa beteenden som

Läs mer om de nya tjänsterna på

sid 26.

Henriette Johansson, chef för stadsrum och retail på AMF Fastigheter.

Annelie Gullström,ansvarig för nya affärer och innovation.

kommer att bli permanenta efter pandemin, säger Annelie Gullström.

Henriette Johansson flikar in:

– Jag tror att vi även i fortsättningen kommer att sätta stort värde på säker- het och trygghet. Helheten kommer också att bli viktigare. Redan nu ser vi konceptvåningar i vissa gallerior där ett helt våningsplan kan gå i hälsans tecken – som i Gallerian till exempel, säger hon.

Hur arbetar AMF Fastigheter för att möta den framtida utvecklingen?

– Bara kreativiteten sätter gränserna och konsumenterna avgör om det blir lyckat, säger Henriette Johansson och Annelie Gullström nickar.

– I går hyrde vi ut lokaler. Nu skapar vi platser.

Folktomma kontor och glesare i butikerna. I pandemins spår har AMF Fastigheter arbetat för att möta hyresgästernas, myndigheternas och besökarnas skiftande behov.

Foto: Magnus Glans

(13)

AMF Fastigheter \ Årsberättelse 2020

24 25

Affären

är krisen slår till och kund

underlaget viker, vilket ansvar har vi som fastighetsägare?

Under våren 2020, då pandemin lamslog stadskärnorna, fattade AMF Fastigheter på kort tid flera beslut för att underlätta för våra hyresgästers affär. Arbetet präglades av att hitta gemensamma vägar framåt.

Vi slopade marknadsföringsbidraget tillfälligt, införde månadsvis betalning av hyran istället för kvartalsvis och justerade de avtalade minimiöppet

tiderna på handelsplatserna för att möjliggöra en mer kostnadseffektiv planering. Vi beviljade också anstånd med hyran samtidigt som temporära hyresreduktioner var aktuella för att klara akuta likviditetskriser.

Uppdraget att generera en stabil avkastning till AMF:s fyra miljoner pensionssparare ställdes mot behovet att säkerställa ett varaktigt, levande stadsrum. Två ytterligheter som kan ses

Pandemin slog hårt mot flera branscher under året. När besöksflödena i innerstan minskade drabbades bland annat besöksnäringen och sällanköpshandeln. Tidigare välfungerande verksamheter förlorade på

kort tid uppemot 80 procent av sin omsättning.

En nära och löpande dialog har varit viktig för att få en större förståelse.

Tillsammans genom coronapandemin

Helena Molinero, HR-chef på AMF Fastigheter

Långsiktig avkastning – trots en akut kris

som en paradox – men inte är det i ett längre perspektiv, menar Magnus Behrenfeldt som är stadsutvecklings

chef på AMF Fastigheter.

– För att kunna skapa en långsiktig och stabil avkastning är en attraktiv stad en förutsättning och vi som fastig

hetsägare behöver göra vad vi kan för att bidra till att stadslivet finns kvar även efter pandemin, säger han.

Frågan om att hitta balansen mellan att göra eftergifter i ett kortare perspek

tiv och skapa värde på sikt har diskute

rats flitigt under året – och diskussionen kommer att fortgå så länge pandemin

pågår. I arbetet med att väga den akuta krisen mot vårt långsiktiga uppdrag kommer dialogen med våra hyres gäster att fortsätta vara av stor vikt.

– En nära och löpande dialog har varit viktig för att få en större förstå

else för den ofta tuffa verklighet som våra hyresgäster har mött under året.

Här har våra centrumchefer och ut

hyrare gjort ett oerhört jobb, de har gjort det möjligt för oss att komma närmare våra hyresgäster i en för

djupad och konstruktiv dialog. Detta har också gett oss en god grund att utvecklas vidare på.

N

Magnus Behrenfeldt, stadsutvecklingschef på AMF Fastigheter.

En nära och djup dialog med våra hyresgäster och andra samarbetspartners är en förutsättning för att skapa platser där människor vill vara. Lyhördhet och samtal har förmodligen aldrig varit viktigare än under 2020.

Foto: Johan Strindberg

(14)

AMF Fastigheter \ Årsberättelse 2020 Affären

Under året har AMF Fastigheter lanserat en ny version av Klimatportalen, en plattform där AMF Fastigheters hyresgäster kan rapportera och följa upp miljöpåverkan från lokalerna de hyr. Verktyget driver hållbara beteenden och stöttar hyresgästerna i deras hållbarhetsarbete.

I den nya versionen är energi- och miljödata mer tillgänglig och verk tyget mer användarvänligt. Utvecklingen har skett i nära dialog med hyresgästerna för att verktyget så långt som möjligt ska anpassas efter deras behov.

Under resans gång har hyresgäster testat och utvärderat tjänsten och vi har samlat in synpunkter. Gensvaret från de som hittills testat har varit positivt.

Arbetet med Klimatportalen har varit tvärfunktionellt och involverat flera kompetensområden på AMF Fastigheter, som IT, kommunikation, hållbarhet, förvaltning och teknik. Under 2021 ser vi fram emot att lansera Klimatportalen bredare och ge fler hyresgäster tillgång till verktyget.

Kundundersökningen får ny form

AMF Fastigheters ambition framåt är att gå från kunden i fokus till att förstå kundens fokus, så att vi bättre kan bidra till deras framgång. Som ett led i det har vi under året gjort ett omtag när det gäller kundundersökningar.

Vi vill gå från att ”göra mätningar en gång per år” till att använda dem som ett hjälpmedel för att löpande utveckla vårt kundmöte. De ska bidra både till det långsiktiga arbetet och det operati

va och händelsebaserade.

Under 2020 gjordes en ”nollmätning”

för både kund och medarbetarunder

sökning för att kartlägga styrkor och förbättringsområden. Resultatet visade att 75 procent av hyresgästerna på kontorssidan är nöjda eller mycket nöjda med AMF Fastigheter som hyres

värd. Det som uppskattas är bland annat enkelheten, bemötandet och kunskapen i de olika kontaktytorna.

– För att skapa värde för våra kunder i en tid då alla inte vill eller kan besöka en fysisk plats har det varit viktigt för oss att titta på alternativ. Pandemin har satt hela kund och köpresan i ett nytt ljus och vi har haft anledning att snabbt ställa om mot nya kundbeteen

den, framför allt i våra digitala kanaler men också på våra fysiska platser, säger Anna Thelander, marknads och kom

munikationschef på AMF Fastigheter.

För AMF Fastigheters marknads

avdelning har det varit en utmaning att växla perspektiv, från att driva besök till de fysiska handelsplatserna till att vara relevant och skapa värde på andra sätt. Under året har AMF Fastig

heter på kort tid lanserat nya tjänster som MOOD Live, The Lobby Live och kostnadsfri hemleverans från handels

platserna.

– I och med ett förändrat köpbete

ende generellt, och accelerationen av detta under pandemin, ställs det högre krav på oss och våra fysiska platser. Att förstärka den fysiska platsens fördelar, samt att plocka in den digitala upp

levelsen, har varit drivkrafter under året, säger Anna Thelander.

Tre initiativ med kunden i centrum

AMF Fastigheter har jobbat för att stötta kundernas affär på flera sätt under året. Pandemin påskyndade utvecklingen av både arbetssätt och tjänster.

Nya arbetssätt i fokus

Servicehub i Urban Escape

En anledning till att AMF Fastig

heter har valt att ha en egen drift och service funktion är för att jobba nära våra kunders organisationer.

Den så kallade Servicehuben, som har öppet under kontorstid, ska möjliggöra ett närmare samarbete med hyresgäs

ter och samarbetspartners. Service

huben skapar goda förutsättningar att förstå kundernas behov. Den 1 oktober lanserades en Servicehub i Urban Escape på Regeringsgatan 25.

Fortsatt utveckling av Kuno

En utmaning i arbetet under året har varit samordning av kommunikation – att prata med en röst och att snabbt nå ut med information både till hyres

gäster samt deras medarbetare och besökare, bland annat i takt med att pandemin har gått in i nya faser. I det arbetet var Kuno, AMF Fastigheters hyresgästapp, en viktig kanal.

Under året har vi fortsatt utveck

lingen och lanseringen av appen, som ska öka gemenskapen i våra kvarter, förenkla kommunikationen och göra arbetsmiljön lite roligare. Genom att digitalt förpacka våra fysiska platser kan vi bidra till våra kunders affär såväl som en enklare vardag.

Genom att koppla ihop våra kontors

hyresgäster med butiker, restauranger och andra aktörer i kvarteret kan vi bygga godare relationer och bättre affärer för alla parter. Inte minst ger Kuno oss nya möjligheter att lära av och tillsammans med våra kunder. Ungefär 10 000 personer har hittills registrerat sig som användare i appen och under året lanserades den i Ringen Centrum, Västermalmsgallerian, Fältöversten och Marievik.

Ny version av Klimatportalen

The Lobby Live

I oktober lanserades The Lobby Live, en studio för live shopping och popup-ytor för fysisk handel i MOOD Stockholm, tillsammans med Bambuser. Syftet var att integrera den digitala och fysiska handeln genom innovativ teknik och studion var den första i sitt slag i Europa.

Det är första gången live shopping blir en del av en handelsplats erbjudande.

Kostnadsfri hemleverans

Den 25 mars lanserades en kostnadsfri hemleveranstjänst på samtliga handelsplatser: Gallerian, MOOD Stockholm, Fältöversten, Ringen Centrum och Västermalmsgallerian. Syftet var att stödja våra kunders affär men också att möjliggöra för våra slutkunder som av smittskydds- eller andra skäl inte längre hade möjlighet att ta sig till den fysiska handelsplatsen.

MOOD Live

Under året ingick AMF Fastigheter som första fastighetsbolag ett partnerskap med livevideobolaget Bambuser. Kort därefter lanserades det första resultatet av samarbetet: Summer MOOD TV, en livesänd mode- och livsstilsserie som erbjöd både shopping och inspiration genom att lyfta varumärken och profiler verksamma i MOOD District.

Serien livestreamades via MOOD Stockholms digitala kanaler men kunde också ses i efterhand.

Flera nya tjänster under 2020

Anna Thelander, marknads- och kommunikationschef, berättar:

Anna Thelander

(15)

28 29 AMF Fastigheter \ Årsberättelse 2020 Ledarskapet

ör AMF Fastigheter har det varit centralt att fånga in alla kollegors tankar och eventu ella oro under året – inte minst eftersom så många arbetat på distans. Därför har vi genomfört två undersökningar för att få insikt i vad kollegorna behövde och saknade i sitt arbete.

Svaret var tydligt: jobbkompisarna.

– Vi är ett företag som tycker om att ses, och vi är övertygade om att vi är bäst tillsammans. Det blir därför svårt när vi inte kan träffas fysiskt och de spontana avstämningarna eller mötena vid kaffemaskinen inte blir av, säger Helena Molinero.

När det sociala begränsas blir ett tydligt och närvarande ledarskap än viktigare, konstaterar hon.

– Ledarskapet i sig har inte föränd

rats, människans behov är ju fort

farande desamma: Vi vill bli sedda, vi vill bli lyssnade på och vi vill bli bekräf

tade. Något som kanske inte alltid är lika lätt att tillfredsställa på distans.

– Distansarbete ställer också större krav på självledarskapet, det vill säga förmågan att leda och driva sig själv på ett ansvarsfullt och hållbart sätt.

Hela pandemin har varit ett prov på om självledarskapet fungerar.

Under året har det varit stort fokus på både den fysiska och psykiska hälsan, bland annat genom ergonomitips, digi

tala träningspass och hälsoutmaningar.

Snabb omställning till distansarbete, fokus på självledarskap och många frågor utan tydliga svar. För Helena Molinero, HR-chef på

AMF Fastigheter, är det svårt att jämföra 2020 med något annat år.

”Största utmaningen är att inte träffas”

AMF Fastigheter har gett hemma

kontorsbidrag och utökat de anställdas försäkring för hemarbete. Företaget har också genomfört initiativ för att uppmuntra den sociala samvaron, till exempel genom filminspelningar från hemmakontoren och att genomföra den årliga konferensen digitalt.

Vilka har varit de enskilt största utmaningarna under året?

– Att inte träffas, konstaterar Helena Molinero och fortsätter:

– Och att det inte har funnit några svar på de – många gånger helt nya – frågor som kommit till krisledningen och HR. Vi har fått reda ut frågeteck

F

Helena Molinero, HR-chef på AMF Fastigheter

nen under resans gång, och samtidigt förändras situationen hela tiden.

Hon tror att återgången till kontoren kommer att ske successivt under 2021 och att vi hittar en ny ”normal” tillvaro först efter sommaren.

– Under 2021 kommer vi fokusera på vår kultur, kompetensförsörjning och ledarskapet i alla dess former. Sam

tidigt behöver vi ytterligare utveckla oss digitalt. Målbilden är att hitta fler sätt att vara bäst tillsammans så att det känns att vi är ett härligt framgångs

rikt företag med underbara kollegor, säger hon.

För att kunna vara ett fastighetsbolag som vågar utmana behövs modiga medarbetare som mår bra och delar visionen. Därför arbetar AMF Fastigheter med att inspirera och stärka alla medarbetare, både vad gäller kunskap och självkänsla.

Tydligt ledarskap ger

drivna kollegor

(16)

AMF Fastigheter \ Årsberättelse 2020 Ledarskapet

Vi har nolltolerans mot all form av diskriminering och arbetar medvetet och målinriktat för att alla ska ha samma arbetsvillkor, lika rättigheter och utvecklingsmöjligheter. Det är själv- klart för AMF Fastigheter att erbjuda en trygg och säker arbetsmiljö med bra anställningsvillkor.

Vi är övertygade om att olikheter berikar vår verksamhet, skapar bättre förståelse för våra kunder och gör oss till en bättre arbets- givare. Därför gör vi alltid en team- och mångfaldsanalys vid varje rekrytering och vi har som mål att en av tre slutkandidater ska vara av

Rekordhöga betyg i

medarbetarundersökningen

Vi tror att om vi som jobbar på AMF Fastigheter mår bra så mår även våra kunder bra. Detta ville vi undersöka under året. Därför gjorde HR och Marknad och kommunikation en gemensam sak när det var dags för de årliga medarbetar och kundunder

sökningarna. Resultatet var bättre än någonsin* och det var slående hur väl företagets välmående speglade våra kunders uppfattning om oss som företag.

*= Svarsfrekvens 90 % och engage- mangsindex 89 %

Ledarskap i ständig utveckling

Det coachande ledarskapet innebär att våga släppa på kontrollen en aning, en utmaning när många inte har kunnat träffa sitt team fysiskt under långa perioder.

Under året har AMF Fastigheter arbetat med det vardagsnära ledarskapet genom att påminna ledarna om att arbeta nära teamet, bekräfta sina kollegor och vara än mer tillgängliga.

Under initiativet Hej reflektion! samlade vi alla ledare under ett flertal tillfällen för att reflektera och lära av varandra. Det var en möjlighet att stanna upp och reflektera kring vad de saknade, vad de hade lärt sig av det nya läget och vad de drömde om.

Inom organisationen finns det roller som agerar arbetsledare i vardagen. Under året genomförde vi en satsning som vi kallade Hej vardag! med syfte att stärka dem och ge dem de rätta förutsättningarna för sitt uppdrag.

Vi arbetade även med självledar skapet. Koncepten Hej mig! och Hej dig! gav bland annat en större självkännedom om hur vi kan uppfattas av andra, och verktyg kring hur vi med rätt feedback och mindset kan stärka andra och oss själva.

Hallå där …

… Alice Leffler Skårbratt, Specialty Leasing Manager retail.

Vad är det roligaste med ditt jobb?

– Det är mycket som är roligt med mitt jobb! Eftersom min roll är ny på företaget är det otroligt roligt och spännande att få vara med och utforma den, med lyhördhet för en marknad som rör på sig. Att träffa personer som är i startgroparna med nya produkter, lanseringar eller koncept leder ofta till intressanta samtal, där jag upplever att vi lär oss av varandra.

Vad är ditt bästa minne från 2020?

– Att jag fick börja arbeta med Speci

alty Leasing, där jag som nybörjare välkomnades in i ett team med öpp

na armar och fint stöd av så många.

Hallå där …

… Christer Forsblad, energisamordnare.

Vad är det roligaste med ditt jobb?

– När projekterade teknikprojekt blir av och det visar sig efter drift

sättning att det fungerar mer effek

tivt än vi räknat med. Det har varit flera sådana projekt de senaste åren.

– Jag har även haft förmånen att handleda ett flertal praktikanter.

Att få möjligheten att hjälpa stu

denter in i arbetslivet och samtidigt sprida kännedom om vikten av ett kontinuerligt hållbarhetsarbete är så otroligt givande. Samtidigt som jag känner att vi bidrar till något bra så får vi även värdefull input utifrån och nya fräscha ögon på hur vår verk

samhet kan utvecklas ytterligare.

Kompetensen är viktig

En grundpelare i vår kultur är att alla som arbetar på AMF Fastigheter ska känna sig trygga och ha de rätta förutsättningarna och den rätta kompetensen för sitt uppdrag.

I Vår akademi har vi under året bland annat erbjudit fastighetsengelska för alla som arbetar inom vår förvaltning, fastighetsjuridik för våra uthyrare, och den årliga genomgången av affärsetik och GDPR för hela bolaget.

Så långt det är möjligt lyfter vi vår interna kompetens istället för att ta hjälp av externa utbildare.

Vi tror på att alla ska kunna växa med företaget och utvecklas i samklang med verksamheten. Det finns inga utritade utvecklingsvägar utan vi tror på ett mer agilt arbetssätt, och under de senaste åren har vi sett ett flertal interna förflyttningar.

det underrepresenterade könet.

Den årliga lönekartläggningen är också ett viktigt verktyg för att förebygga eventuella löneskillnader mellan kvinnor och män.

Vi är glada över att vi har en över - gripande bra balans mellan kvinnor och män, även i chefsledet och styrelsen.

Under året välkomnade vi tre praktikanter, nio sommarjobbare och handledde examensarbete kring återbruk vid lokalanpassningar.

Vi lade även grunderna till vårt traineeprogram för fastighetstekniker med ambitionen att sjösätta det under 2021.

En av de stora utmaningarna under året har varit att bygga vidare på den kultur som redan fanns inom före- taget. Men det har inte varit omöjligt, här är exempel på lyckade initiativ:

Vid två tillfällen genomförde vi en hälsoutmaning. Parallellt testade vi även på digitala träningspass.

Vi hälsade på hemma hos några kollegor, dels i form av filmserien ”Vem bor här”, dels genom egenfilmade filmklipp.

Istället för att ställa in vår årliga kick- off samlades vi i en digital konferens.

Ett event som samlade hela företaget och blev en bra avslutning på 2020.

Vi startade initiativet Hej kompis! – för ett mer hållbart du. En mötesserie där vi fick tips från en ergonom kring hem- arbetsplatsen, lära oss hur vi kan arbeta med vårt självledarskap samt en genomgång av våra förmåner och hälso- och pensionsförsäkringar.

Vi betalade ut ett hemmakontorsbidrag och utökade försäkringen för hemarbete.

Dessutom delade vi ut en välkommen julklapp till alla medarbetare: en extra ledig dag under 2021.

Årsberättelse 2020