Betalningsvilja smarta fastigheter
En studie om långsiktiga faktorer som påverkar betalningsviljan för investeringar i digital teknik
Författare: Anna Rosén
Magisteruppsats
Abstrakt
Det finns många faktorer som driver och formar utvecklingen i samhället. Dels ny teknik som erövras och påverkar sin omgivning, dels människan som också är en viktig komponent i utvecklingen. Det är svårt att förutse då vi konstant ändrar vårt sätt att leva. Institutionerna, dvs hur vi organiserar oss med koppling till vår omvärld blir också en betydande faktor som driver utveckling. Det finns knappt 5 miljoner bostäder i Sverige, 1,1 miljoner utav dessa är bostadsrätter där en lekmannastyrelse får i uppdrag att driva förvaltningen som innefattar hållbart och löpande fastighetsunderhåll och långsiktigt hållbar ekonomi. I en tid av konstant utveckling med digitalisering i fokus så krävs nytänkande och anpassningar i dess omvärld. Ny smart teknik lovar kvalitetssäkrad och effektiva lösningar på
återkommande analoga vardagssysslor både i privatlivet men också för fastighetsägare. Det finns en betalningsvilja för smart teknik bland
bostadsrättsföreningar, men kännedomen om den nya tekniken är låg. För att fatta beslut om investeringar krävs tydlig information, säkrad avkastning och upplevelse av att leverantören har god kompetens. Vid nyproduktion av flerbostadshus finns ett hållbarhetstänk med en tanke på att huset ska leva i 100 år, något som också bör tas i beakt kopplat till fastighetsunderhåll och fördelning av livslängdskostnader över tid. En styrelse i en nyproducerad bostadsrättsförening följer upp sina kostnader för fastighetsunderhåll mer sällan än en bostadsrättsförening med äldre byggnader.
Synen på långsiktighet i en bostadsrättsförening motsvarar 11–30 år vilket också påverkar viljan att investera i smart teknik. Påverkansfaktorer för att fatta beslut om investering i smart teknik gynnas av upplevelsen att leverantören av tjänsten har god kompetens och att säkrad avkastning kan utlovas. Sambandet mellan
påverkansfaktorerna och digital teknik studeras närmare i denna uppsats.
Nyckelord
Fastighetsförvaltning, Bostadsrättsföreningar, Smarta fastigheter, Långsiktig underhållsplanering, BRF-styrelse, AI, Energioptimering, BIM, FIM, Digital affärsutveckling, Digital tvilling.
Innehållsförteckning
1 Inledning 1
1.1 Bakgrund 1
1.2 Problembeskrivning 1
1.3 Syfte och frågeställning 2
1.4 Avgränsningar 2
1.4.1 Definition och värde BIM 2
1.4.2 Definition och värde AI för energioptimering 3
1.4.3 Aktuella faktorer 3
2 Teoretiskt ramverk 4
2.1 Flerbostadshus – en möjlighet 4
2.2 Strategisk fastighetsförvaltning 5
2.2.1 Värdet av digital teknik för fastighetsunderhåll 5
2.2.2 Långsiktighet och analys 6
2.3 Energioptimering 7
2.3.1 Värdet av digital teknik för energioptimering 8
2.4 Innovationsstrategier 8
2.5 Affärsmodellering 9
2.6 Digital transformation 10
3 Metod 11
3.1 Metodstrategi 11
3.2 Konstruktion enkät 11
3.2.1 Urval 12
3.3 Generaliserbarhet 12
3.4 Reliabilitet 13
3.5 Validitet 13
3.6 Bortfallsanalys 13
3.7 Metodkritik 13
3.7.1 Reliabilitet och validitet 13
4 Empiri och analys av faktorer 15
4.1 Statistiskt underlag för faktorer 15
4.2 Faktorerna betalningsvilja och smart teknik (BIM och AI) 16 4.3 Faktorerna frekvens av uppföljning och synen på långsiktighet 18
4.4 Korrelationer till betalningsvilja 21
4.5 Påverkansfaktorer i samband med beslutsfattande 23
5 Diskussion 24
5.1 Värdet av digital teknik för fastighetsunderhåll 24 5.1.1 Faktorer som påverkar värdet av digital teknik för fastighetsunderhåll
24
5.2 Digital leverans av förvaltningstjänster 25
5.2.1 Faktorer som påverkar leverans av förvaltningstjänster 25
5.3 Värdeskapande affärsmodellering 25
5.3.1 Faktorer som påverkar värdeskapande affärsmodellering 25
5.4 Kritisk reflektion 26
6 Slutsats 28
6.1.1 Faktorer som påverkar betalningsviljan 28
6.2 Förslag till framtida forskning 28
7 Litteraturförteckning 29
Bilagor
Bilaga 1 - Enkätfrågor
1 Inledning
1.1 Bakgrund
I fastighetsbranschen cirkulerar begreppet digital tvilling och BIM som ett verktyg för att förvalta och optimera byggnader. En digital tvilling är en digital modell av ett fysiskt objekt, t ex en byggnad innefattande väggar, tak och tekniska detaljer såsom lampor, strömbrytare, vatten- och elledningar. Kopian måste vara identisk och ständigt uppdaterad. Syftet är att som förvaltare, drifttekniker eller projektledare vid ombyggnad kunna bevaka den digitala kopian i 3D i en dator för att kontrollera mått och mängder att byggnadsdelar eller identifiera fel på distans. Det verkliga objektet signalerar sin aktuella status till den digitala tvillingen och det är också möjligt att simulera förändringar och händelser för att mäta hur det påverkar det verkliga objektet. Metoden bygger på att mätvärden samlas in för att övervaka drift och planera underhåll och vid rätt användning kan en digital tvilling bidra till en effektivare fastighetsförvaltning. CAD-ritningar tas fram vid nyproduktion och används som bygghandlingar. I nästa skede, förvaltningsskedet, krävs det att underlagen stämmer överens med slutresultatet av projektet, vilket inte alltid är fallet. Det skapar tidsspillan och ineffektivitet i förvaltningsskedet. (Byggipedia, u.d.)
1.2 Problembeskrivning
I en omvärld som förändras i en allt snabbare takt och med digital teknik som stöd kan fastighetsförvaltning bli mer effektiv och hållbar. Marknaden erbjuder mängder av digitala tjänster som enligt upphovsgivaren ska skapa kundvärde både
ekonomiskt och känslomässigt. Över hälften av alla bostadsrättsföreningar i Sverige är grundade mellan 1953 och 1980 och är anpassade för att använda analog teknik.
Det fastighetsbolag som ingår i studien bygger bostadsrätter och hyresrätter och säljer fastighetsförvaltningstjänster till bostadsrättsföreningar, företag med kommersiell uthyrning av bostäder och marknadsplatser. Inom processen för nyproduktion kommer en digital tvilling att tas fram som ett led att forma den digitala staden, något som förväntas av marknaden. En digital tvilling fyller sin funktion om den vidmakthålls och förlorar sitt värde vid det tillfälle som
uppdatering och förvaltning upphör eller är bristfällig. Det är därför viktigt att förstå de processer och metoder som används idag vid ett eventuellt införande av ny metod och teknik inom en befintlig process. Det är också väsentligt vem i
affärsförhållandet som bär investeringen, fastighetsägaren som får en ekonomisk nytta i form av lägre kostnader för underhåll eller fastighetsförvaltaren som kan vinna effektivitet i leveransen.
”Smarta fastigheter” är ett brett begrepp som innefattar uppkopplad digital teknik i fastigheter och en ensidig definition är svår att finna. Det aktuella fastighetsbolagets syn på en smart fastighet kan delas upp i tre steg där grunden består av att
uppkopplad teknik förenklar vardagen och talar till oss, som till exempel smart belysning, digitala anslagstavlor och smarta papperskorgar. Smartare användning är
att koppla ihop minst två tekniker som kommunicerar till varandra och användaren, samtidigt som det sker ett visst lärande. Smartast är när vi är datadrivna fullt ut genom AI och där kommunikation sker i ekosystem/blockkedjor genom fastighetens alla skeden, varpå dessa tekniker är särskilt intressant att undersöka. BIM och AI är särskilt intressant då det skapar möjligheter till smarta fastigheter och leder till den
”digitala staden”. Teknikerna skapar också möjlighet för fastighetsägare och fastighetsförvaltare att koppla ihop fler än ett objekt vilket bidrar till en effektivare och mer hållbar förvaltning.
Ett av fastighetsbolagets kärnvärden är långsiktighet och med det avses att alltid ta hänsyn till hur de hållbara boendena påverkar helheten på lång sikt. Långsiktig hållbarhet är en viktig aspekt i bostadsbyggande och förvaltning, men definitionen av ordet ”långsiktighet” är tvetydig och baseras på individens värderingar och livssituation i övrigt.
1.3 Syfte och frågeställning
Ett tjänsteerbjudande inom fastighetsförvaltning, som innefattar ny teknik, kan locka styrelser i bostadsrättsföreningar om det erhållna ekonomiska värdet överstiger investeringen.
Vilka långsiktiga faktorer påverkar betalningsviljan i bostadsrättsförvaltning när det kommer till investeringar av digital teknik?
1.4 Avgränsningar
Studien omfattar byggnader i Sverige som förvaltas av ett fastighetsbolag med verksamhet i Sverige. Studien tar inte hänsyn till betalningsviljan hos de boende och köpare av nyproduktion utan fokuserar på betalningsviljan hos de personer som har direkt beslutsfattande i frågan, styrelsen som utsetts av boende i
bostadsrättsföreningen. Med ny teknik avses BIM och AI för energioptimering då den anses högaktuell i fastighetsbranschen och resultatet av studien kommer ge stöd till fastighetsförvaltande företag att ta beslut om affärsmodellering kopplat till ny teknik. Tekniken för BIM och AI för energioptimering är den enda teknik som undersöks.
1.4.1 Definition och värde BIM
BIM = Building Information Modeling/Management. BIM innebär att en 3D-modell skapas i en byggprocess för projektering och visualisering med målet att samla information om byggnader och processerna och besluten kring byggnaden. BIM är en arbetsmetod i byggprocesser och det är ett brett men relativt vedertaget
namn/begrepp under 2000-talet som tolkas olika beroende på vem som använder det (Wikipedia, u.d.).
BIM är ett koncept som beskriver hur man genom digitalisering hanterar all information genom en byggnads livslängd (BIM är inte ett specifikt program utan beskriver hur man använder olika program). Genom att återanvända information kan företag även skapa ett ekonomiskt värde på informationen, öka kvalitet och
förståelse inom fastighetsförvaltningsprocesser. BIM-konceptet kan innebära en förbättrad drift och underhåll av en fastighet och öka möjligheterna till
kommunikation, visualisering och simulering. Fastighetsägare kan använda BIM- modellen för marknadsföring, förvaltning, drift och underhåll. (Thydell, Michael, 2017). I denna studie undersöks BIM som en metod för att effektivisera
fastighetsunderhåll.
1.4.2 Definition och värde AI för energioptimering
Tekniken för AI inom energioptimering utlovar snabb avkastning på investeringen, sänkt energianvändning med i snitt 12 kWh/m2/år, effektivare förvaltning med kontroll och övervakning på distans ([e]gain, u.d.). Via sensorer hämtas en stor mängd uppgifter om fastigheten och AI-systemet lär sig nyttja informationen maximalt.
Genom att installera sensorer som hämtar in en stor mängd uppgifter om fastigheten varje dag lär sig det kraftfulla AI-systemet att utnyttja energin maximalt. Detta skapar ett jämnt inomhusklimat som medför sänkt energiförbrukning och därmed kostnadsbesparingar. Samtidigt finns möjlighet att få en överblick av fastigheten i realtid där mönster och trender framgår och avvikelser i fastigheten kan upptäckas i tid. Det blir också enkelt att styra, analysera och sammanställa centrala rapporter.
1.4.3 Aktuella faktorer
De aktuella undersökta faktorerna är kön, byggnadsår, antal lägenheter, synen på långsiktighet, frekvens för uppföljning av kostnader, betalningsvilja för smart teknik samt påverkansfaktorer till beslut för investering.
2 Teoretiskt ramverk
Vad gäller strategibildning och innovationsbyggande finns forskning inom flera branscher som också kan anses tillämpbara i denna studie. När det kommer till den specifika digitala tekniken, BIM och AI för energioptimering finns det fortfarande en del att önska när det kommer till tidigare forskning, därför har delar av teorin hämtats från kommersiella rapporter.
2.1 Flerbostadshus – en möjlighet
Det finns knappt 5 miljoner bostäder i Sverige och de tre vanligaste
upplåtelseformerna är äganderätt, hyresrätt och bostadsrätt. 24% av alla bostäder i Sverige är upplåtna med bostadsrätt.
Figur 1 Antal bostäder per upplåtelseform och hustyp 2018-12-31. Källa SCB.
När det gäller bostadsbeståndet i flerbostadshus byggdes merparten (53 procent av lägenheterna) mellan 1951 och 1980. (SCB, u.d.)
Bostadsrätter är vanligare i innerstäderna medan hyresrätter är vanligare i ytterområden, framförallt i miljonprogramsområden. (SCB, u.d.) I Sverige uppfördes huvuddelen av dagens bebyggelse under perioden 1945–1980, vilket betyder att de flesta byggnader är mer än 40 år gamla. (Mjörnell & Kurkinen) 39 procent av världens koldioxidutsläpp kan härledas till byggnader. I takt med att städer växer och att byggnader blir allt större måste de bli smartare och mer effektiva för att vi ska kunna värna om en hållbar utveckling. Här har tekniken en viktig roll att fylla. Idag finns det redan teknik som kan göra att byggnader producerar mer energi än vad de gör av med.
En större del av Sveriges fastighetsbestånd är uppkopplade idag och många fastighetsägare vill fortsätta investera i uppkopplade lösningar – främst av ekonomiska skäl, följt av miljö- och säkerhetsskäl. Många fastighetsägare ser en satsning på uppkopplade lösningar som en stor investering. Digitalisering och innovation är helt avgörande för att fastighetsbranschen ska kunna lösa dagens och morgondagens utmaningar och behov. Dessa parametrar är också avgörande för att bryta trenden med den ökade energikonsumtionen och klimatavtrycket från våra fastigheter.
Den teknologiska utvecklingen går snabbare än någonsin och i stort sett alla branscher genomgår en digitaliseringsresa som både ställer nya krav och skapar mängder av nya möjligheter. Fastighetsbranschen är inget undantag och allt fler väljer att implementera nya tekniska lösningar för att utveckla och effektivisera sin verksamhet, sina processer och hela fastighetsbestånd. I en undersökning (Rapport - IoT och digitalisering i Sveriges fastigheter, 2019) svarar 93 procent att de
investerat i uppkopplade lösningar för drift och styrning.
Lösningar för värme och ventilation är populära vid undersökning av vilka typer av uppkopplade lösningar för drift och styrning som flest fastighetsbolag investerat i.
Hos nära nio av tio (88 procent) av de tillfrågade finns denna typ av uppkopplade lösningar i hela eller delar av fastighetsbeståndet. Brandlarm (79 procent), inbrottslarm (74 procent), energiövervakning (71 procent), passagesystem (63 procent) och belysningssystem (54 procent) är andra områden där uppkopplade lösningar fått stort genomslag.
Den vanligaste anledningen till att inte fler byggnader ännu är mer uppkopplade är att det saknas pengar. Hela 72 procent av fastighetsbolagen uppger att de inte har tillräckligt med resurser för att koppla upp byggnaderna ytterligare. Samtidigt uppger 26 procent att de inte har något behov. (Rapport - IoT och digitalisering i Sveriges fastigheter, 2019)
En digital tvilling av ett fastighetsbestånd är en kopia, bestående av ettor och nollor, som gör det möjligt att ha koll på och analysera vad som händer i realtid, förutse risker och möjligheter och jämföra tänkta scenarion. En framgångsrik organisation har varken tid eller råd att låta data och beslut begränsas av stuprör. (Ericsson, 2020)
2.2 Strategisk fastighetsförvaltning
Strategisk fastighetsförvaltning kräver en välstrukturerad informationslogistik. BIM anses vara en förändringskatalysator i både bygg- och
fastighetsförvaltningsbranschen. Att nyttja BIM inom fastighetsförvaltning kräver radikala organisatoriska förändringar och införande av nya roller. (Parsanezhad, 2019).
2.2.1 Värdet av digital teknik för fastighetsunderhåll
Ekonomiska värden finns genom att återanvända information från projektering, kopplingen mellan verkligheten och den digitaliserade representationen samt
återkopplingen från förvaltad digital information till om- och nyprojektering. Värdet av återanvändning av BIM-information från projekteringen i förvaltningen
motsvarar 10–60 % av projekteringskostnaderna. I en byggnadsprocess är det viktigt
att tidigt vara med och påverka vilken information som ska föras vidare från tidigare skeden. Det är också viktigt att besluta om vilken information som ska hållas uppdaterad och vilken som ska arkiveras. (Amneteg & Andersson, 2014) En väl upprätthållen BIM-modell innehåller stora delar av den information som en ombyggnation kan komma att behöva. Detta innebär att
ombyggnationsprojekteringen snabbare kan påbörjas och minskar behovet av uppmätning och inventering. (Thydell, Michael, 2017)
2.2.2 Långsiktighet och analys
Långsiktig planering är subjektiv, men det finns forskning som visar
livslängdskostnader där man konstaterar att flerbostadshus har den största andelen drift och underhållskostnader i jämförelse med affärs- och kontorshus. (Mattsson, 2002)
Enligt (Bejrum, 1999) är analys och dokumentation av processer en väsentlig del i ett företags strävan att bli effektivare och att förbättra sina tjänster eller produkter.
Processorientering innebär att man betraktar företaget som ett system som har till uppgift att, utifrån ett kundbehov, på effektivast möjliga sätt förädla resurser av olika slag till varor eller tjänster.
Underhållsprocesser inom fastighetsförvaltning skulle kunna omfatta följande typer av underhåll:
• Avhjälpande underhåll
• Förebyggande underhåll (som inkluderar såväl långsiktig värdebevarande och förebyggande, driftnära underhåll)
Anskaffning Drift och 34%
underhåll 66%
F LER- B O STADSH US
Anskaffning Drift och 48%
underhåll 52%
AF F ÄRSH US
Anskaffning 57%
Drift och underhåll
43%
K O NTO RSH US
Figur 2 Skillnad på livslängdskostnader per byggnadstyp (Mattsson, 2002)
Figur 3 Exempel på ingående aktiviteter i processen långtidsplanerat underhåll. Källa: Bejrum – Yngve (1998).
För det planerade underhållet bör fastighetsägarens aktivt välja en
underhållsstrategi, till exempel: behovsstyrd, avhjälpande eller förebyggande. I den behovsstyrda strategin är behovet subjektivt och det finns utrymme för prioriteringar som baseras på rekommendationer, strategin är tillämpbar för till exempel
allmännyttiga företag och statliga myndigheter. En avhjälpande strategi måste bygga på kunskap om felfrekvenser för olika typer av byggnader och byggnadsdelar såsom installationer, maskinell utrustning samt fönster och dörrar. Övriga
underhållsinsatser kan prognosticeras med schabloner eller
underhållsrekommendationer. Förebyggande underhållsinsatser måste också bygga på kunskaper om felfrekvenser. För elektriska komponenter och maskinell
utrustning kan uthållighetstester ge underlag för formulering av en förebyggande underhållsstrategi. (Bejrum, 1999)
Inom fastighetsförvaltning med högre ambitionsnivå skulle det finnas tre underhållsprocesser.
• Avhjälpande underhåll
• Förebyggande (driftnära) underhåll (som kan utföras antingen som tillståndsbaserat eller förutbestämt)
• Långtidsplanerat underhåll (som är en variant av förebyggande, tillståndsbaserat underhåll) med fortlöpande revideringar av underhållsplanerna, som i sin tur bygger på förvaltningsplaner/affärsplaner för de olika förvaltningsobjekten. (Bejrum, 1999)
2.3 Energioptimering
Enligt (Boverket, 2015) ställs ett övergripande krav på att byggnader inte får använda mer än ett visst antal kWh/m² och år. Detta värde bestäms utifrån placering i landet, typ av byggnad och verksamhet samt uppvärmningsmetod. Kravet gäller den energi som vid normalt brukande levereras till byggnaden för uppvärmning, komfortkyla, tappvarmvatten och fastighetsenergi. Energioptimering kan genomföras med hjälp av design och dimensionering av system. Förväntade samhällsnyttor enligt (Boverket E. o., 2013) av optimering är minskad produktion
av el, fjärrvärme, värme till följd av minskad efterfrågan men också transaktionskostnader som uppstår för en fastighetsägare för att hitta och
tillgodogöra sig information om möjliga åtgärder för effektivare energianvändning i byggnader.
2.3.1 Värdet av digital teknik för energioptimering
Analysföretaget IDC räknar med att den förväntade årliga tillväxten för AI- lösningar ligger runt 40 - 50 procent. Den största tillväxten väntas inom den offentliga sektorn där prognosen säger att genomsnittlig årstillväxt kommer att uppgå till 70 procent. Prognoserna för tillväxt inom ny teknologi och AI är till stor del en definitionsfråga, många pratar om det men alla vet inte vad det är och vilket värde det skapar. (Danielsson, 2020)
En framstående metod inom AI (Artificiell Intellegence) är RL (Reinforcement Learning). RL bygger algoritmer genom en dubbel metod: datasträning för att optimera prestanda och matematisk uppskattning för att sedan optimera lösningar.
Metoden ter sig bäst inom komplexa områden där data behöver modelleras.
Resultatet av RL skapar möjlighet att förbättra analyskapaciteten. (Talero, 2019) Det finns flera goda exempel där företag inom fastighetsbranschen där man med algoritmer och artificiell intelligens har kunnat effektivisera energiförbrukningen genom till exempel minskad värmeförbrukning med upp till 20 procent per år.
(Örebrobostäder, u.d.)
2.4 Innovationsstrategier
Enligt (Porter, 1996) ska en strategi beskriva hur en organisation i en
konkurrensutsatt omgivning kan åstadkomma ett överlägset resultat. För att få strategiska konkurrensfördelar behöver ett företag välja mellan att antingen erbjuda billigare produkter och tjänster än sina konkurrenter, eller att erbjuda något som kunderna är beredda att betala mer för. Företaget måste också bestämma om de ska rikta sina produkter mot hela marknaden, mot en mindre målgrupp och en nischad del av marknaden.
En strategi ska formulera hur företaget ska bli unik och hur man skapar värde för kund, snarare än hur man ska växa och vinna marknadsandelar. En strategi behöver arbetas med kontinuerligt och en statisk syn på konkurrens bör undvikas. Det är således viktigt att ha ett kontinuerligt utvecklingsarbete, utan att strategin undermineras. (Porter, 1996) På en marknad som kännetecknades av varaktiga produkter, stabila kundbehov och tydligt definierade konkurrenter uppstår positionskrig. Ett utrymme där byggande och försvarande av marknadsandelar i definierade marknadssegment. Nyckeln till framgång kan härledas till utifrån var och hur företag väljer att konkurrera. (Stalk, Evans, & Shulman, 1992)
Innovation är en av de grundläggande processerna för strategisk ledning och är det främsta vapnet för att skapa konkurrensfördelar. Därför behöver företag veta hur de ska hantera strategiska processer som förvandlar idéer och kreativa förslag i projekt och praktiska lösningar, genomförbara och hållbara när det gäller nya produkter, organisationsformer eller nya affärsmodeller som svar på de förändrade behoven av samhället och marknaderna. (Veganto, 2009)
2.5 Affärsmodellering
Organisation-, marknadsföring- och produkt/tjänsteutveckling är inte de tyngsta parametrarna i verksamhetsutveckling och styrning. Det är enkelt att kopiera produkter och tjänster, men inte lika enkelt att kopiera en affärsmodell. De tre viktigaste elementen i en affärsmodell är innehåll i utveckling av nya produkter och tjänster, struktur som visar hur transaktioner är länkade till varandra och styrning om vem som styr och utför aktiviteterna samt på vilket sätt det sker. Det finns många framgångskrafter inom innovativa affärsmodeller, till exempel
inlåsningsmekanismer, komplementära element och effektivitet i värdeskapandet.
(Amit & Zott, 2012) Det är dock viktigt att undvika intern komplexitet samtidigt som man erbjuder en komplex produktportfölj. När ett företag växer och
diversifierar tenderar deras erbjudande att bli mer komplext och komplexitet leder till ökade kostnader. Det kan göra erbjudandet mindre enkelt och inbjudande. Den digitala marknaden lockar till att bredda sitt erbjudande med en uppsjö av produkter och tjänster. De processerna riskerar att bli mer ineffektiva, vilket gör det svårare för kunder att hitta det som de söker. För att kostnader inte ska skena behöver företag hitta metoder för att hantera administration och logistik. (Mocker, Weill, &
Woerner, 2014) För att undvika slöseri med kostnader senare i förvaltningsskedet, bör kravställning i hela byggnadens livscykel behandlas redan i informations- och designfasen. (Parsanezhad, 2019)
Figur 4 Sammanslagen metod för affärsmodellering med fokus på innovation med komplexitet.
Tidigare forskning fastställer tre grundstenar i modern affärsutveckling och affärsmodellering som också anpassats mot den digitala transformationen som vi genomgår när vi nu och i framtiden skapar affärer. Ett tillstånd där en ny ekonomi har utvecklats. Amit och Zott presenterar inte bara en modell utan även ett antal värdedrivare (inlåsning, komplementaritet, innovation, effektivitet) för att skapa värde. Weil och Woerner å andra sidan lägger till komplexitet som en faktor som är avgörande för hur framgång kan uppnås. Dimensionen innehåll är identisk i båda modellerna. Struktur kan kopplas ihop med både kundupplevelse och plattform efter de aktiviteter som utförs för att skapa en värdekedja både kan utföras via en
plattform och kundupplevelsen får sin struktur genom de aktiviteter som aktörer utför. Styrning kan också kopplas ihop med kundupplevelse och plattform eftersom styrning och ledning inverkar på både hur en kund upplever ett erbjudande och
Innehåll
Struktur
Styrning Amit &
Zott
Innehåll
Kundupplevelse
Plattform Weil &
Woerner
Inlåsning, komplementaritet, innovation, effektivitet
Komplexitet
erbjudandet regleras genom en plattform. Weil och Woerner anser att graden av komplexitet är avgörande för att nå framgång och lönsamhet och att erbjuda allt till alla inte är optimalt, men kan fungera om man har interna processer som är effektiva och tillåtande.
En förenklad affärsmodell kan enligt (Zynka BIM, u.d.) beskrivas enligt nedan figur.
Med hjälp av data från BIM, GIS och IOT analyseras fastigheten med AI och BI och skapar sedan konsumtion utifrån transaktionsaktiviteter baserat på blockchain teknologi. Utifrån den digitala affärsmodellen maximeras intäkter tack vare möjligheten att använda ytor effektivt, förutse värdeförändring och att beslut kan baseras på fakta. (Zynka BIM, u.d.)
2.6 Digital transformation
Digitala teknologier möjliggör nya arbetssätt som i sin tur skapar ökade
förutsättningar till lyckad konkurrens på den marknaden ur ett globalt perspektiv.
Trots att många inser värdet av digital transformation är det svårt att uppnå
förväntade resultat inte minst på grund av behovet av ny kompetens samt förändring av kulturen och befintliga affärsmodeller. En annan utmaning kan vara att
ambitionen överträffar leverans av resultatet och målsättningen att förändra verksamheten med hjälp av digital transformation men slutar med att endast effektivisera befintliga processer. (Libert, Beck, & Wind, 2016).
BIM
GIS
IOT
DATA
BI
AI
ANALYS
BLOCKCHAIN
TRANSAKTION
APP
AR
VR
KONSUMTION
Figur 5 Framtidens affärsmodell (Zynka BIM, u.d.). Förkortningar: GIS = Geografiskt informationssystem, IOT = Internet of Things – ett samlingsbegrepp för saker som har en inbyggd elektronik och uppkoppling, BI = Business Intellegence, APP = Applikation, AR = Augmented Reality, VR = Virtual Reality
3 Metod
3.1 Metodstrategi
Studien riktar sig till aktörer inom fastighetsförvaltning och ska därmed vara gynnsam för fastighetsägare med bostadsrätt som ägarform. Resultatet ska skapa insikter om efterfrågan av digital teknik i befintliga bostadsrättsföreningar utifrån nyttor som uppstår i förvaltningsskedet. Studien bygger på en kvantitativ strategi där teorier inom affärsmodellering, affärsstrategier och teknikkännedom givit insikter och förståelse för vilka frågor som är intressanta att inkludera.
Datainsamlingsprocessen genomfördes genom användning av frågeformulär och svaren är analyserade med statistiska metoder i SPSS. Insamling av data och litteraturstudier pågick parallellt.
Valet föll på en kvantitativ metod då intresset för att bevisa och förklara sambandet (Berglund, 2015) mellan långsiktighet och betalningsvilja på en generell basis var viktig. Med en kvantitativ undersökningsmetod ger också resultatet en större geografisk spridning då man kan tänka sig att inställningen varier utifrån ort och storlek på flerbostadshus. Under arbetets gång nåddes Sverige av viruspandemin, covid-19 varpå möjligheterna till fysiska möten och tillgänglighet av intressenter minskade.
Enkäten syftar till att mäta vilka faktorer som påverkar betalningsviljan för ny digital teknik med fokus på underhållsplanering och energioptimering med koppling till långsiktighet. Inga uppgifter kommer att vara kopplade till den
bostadsrättsförening respondenten representerar.
Respondenterna har mottagit enkäten via e-post. Tidsperioden för datainsamlingen var mellan 31 mars 2020 – 21 april 2020. Frågorna i webbenkäten formulerades i relevans till problemformuleringen och innehöll ett antal bakgrundsfrågor som ansågs ha betydelse som ålder, kön, byggnadsår, roll i styrelsen samt frågor om vetskap till relevanta kostnader i forskningsfrågan. Tiden för möjlighet att besvara enkäten uppgick till fyra veckor och en påminnelse skickades efter tre veckor, om enkäten funnits tillgänglig en längre period hade svarsfrekvensen förmodligen varit högre.
Figur 6 Genomförande webbenkät
3.2 Konstruktion enkät
En enkät är ett mätinstrument och variabler/faktorer präglade av teoretiska begrepp, men för mottagaren är det konkreta frågor som ska besvaras utan alltför stor insats och tankearbete. Mottagaren ska uppleva att enkätfrågan är seriös och tilltalad och att det utan ansträngning ska kunna svara. (Hagevi & Viscovi, 2016) Det finns flera metoder att mäta en betalningsvilja som speglar verkligheten. Med en enkät
Urval Konstruktion
enkät Kodning Analys
tillfrågas respondenten, genom en eller flera direkta frågor, vad de är villiga att betala för en vara eller tjänst. Därefter härleds populationens genomsnittliga
betalningsvilja utifrån dessa svar. Vid användning av metoden bör fokus ligga på att undersökningen har en noggrann utformning samt ett noggrant genomförande. Detta för att minimera de bakomliggande problemen som kan existera vid hypotetiska svar. Sätten att fråga respondenterna vid en undersökning kan ta form på olika sätt, där de två vanligare är binära och öppna frågor. Vid öppna frågor får respondenten själv ange sin maximala betalningsvilja och vid binära frågor får respondenten, likt i en affär, ta ett ställningstagande mellan givna priser. (Carson, 2000) I formuleringen till frågorna om betalningsvilja har därför ett beloppsintervall angetts med en jämförelse till vad investeringen kan leda till i besparing, detta för att göra det enkelt för mottagaren att ta ställning till frågan.
Enkäten innefattar två skalor – nominella och ordinala. Den nominella mätningen innefattar frågor för att identifiera och sortera alternativen i olika grupper, t ex män och kvinnor. Den ordinala skalan används för att mäta och rangordna attityder och motivation. En rangordningsskala där siffror tilldelas objekt som indikerar den relativa positionen. (von Schéele, 2020) För de frågor som syftar till att mäta betalningsvilja, synen på långsiktighet och påverkansfaktor används en flergradig skala för att fånga attityder. (Se Bilaga 1)
3.2.1 Urval
Urvalet av respondenter skedde genom att slumpmässigt generera 2000 styrelsemedlemmar i det aktuella företagets CRM-system. Respondenterna är slumpmässigt utvalda av totalt ca 13 000 personer i det totala urvalet. En webbenkätundersökning riktade till styrelsemedlemmar som har ett
förvaltningsavtal tecknat med det aktuella fastighetsbolaget. Målgruppen är utvald i egenskap av beslutsfattare till investeringar och har ett delegerat ansvar få de boende att driva förvaltning av byggnaderna i bostadsrättsföreningen. Det är ett medvetet val att inte inkludera boende som målgrupp trots att de i slutändan är betalare för investeringen, då styrelsen är ytterst ansvarig för driva och besluta om investeringar. Urvalet som gjorts representerar en god geografisk spridning och innefattar 26 marknadsområden med kunder på 330 orter, småstad och mindre orter.
Resultatet representerar därför inte fastighetsägare i allmänhet och kan inte jämföras med flerbostadshus i andra ägarformer såsom hyresrätt. Bostadsrättsförening som ägarform är unik och återfinns inte i andra länder än Sverige och svaren kan därför inte ses som en global sanning.
3.3 Generaliserbarhet
Generaliserbarheten i uppsatsen är mycket begränsad, beroende på att endast 18 % av populationen har svarat på den utskickade enkäten. Generaliserbarheten bedöms utifrån huruvida data kan spegla en population från vilket urvalet är gjort (David &
Sutton, 2011) och avser i vilken utsträckning man kan generalisera utifrån
observationer men även giltighet och tillförlitlighet. (von Schéele, 2020) En åtgärd för att förbättra generaliserbarheten var att skicka enkäten till ett stort urval (2000 personer) samt sända påminnelse under tiden då enkäten fortfarande gick att besvara.
Bostadsrättsförening som fastighetsägarform är unik då ledningen består av och styrning huvudsakligen utövas av lekmän i jämförelse med kommersiella fastighetsägare.
3.4 Reliabilitet
För att uppnå en hög grad av reliabilitet är graden av överensstämmelse mellan mätningar hög och för att bevisa enhetlighet är det väsentligt att ha så många respondenter att det blir möjligt att framföra rimliga påståenden. (David & Sutton, 2011) Reliabiliteten i föreliggande rapports resultatet är svag med anledning av bortfallet om 82%.
3.5 Validitet
För att uppnå hög validitet bör matchning mellan data och verklighet ger uttryck sanningen. (David & Sutton, 2011) För att studien ska få en hög validitet har handledare, opponent och kollegor (däribland kollega som har i uppdrag att sammanställa kundinsikter och ansvarar för omvärldsbevakning i
fastighetsbranschen) inom branschen fått möjligheten att läsa enkätfrågorna innan de skickas till respondenterna. Syftet har varit att undvika att ställa frågor som är irrelevanta för studien. Vidare har ett noggrant övervägande gjorts i valet av webbenkät med koppling till konsekvenser.
3.6 Bortfallsanalys
Antal personer som mottagit enkäten 2 000
Antal svar 367 18%
Bortfall 1 633 82%
Tabell 1 Frekvenstabell antal svarande
2 000 individer har mottagit enkäten via e-post, 367 personer har svarat vilket ger en svarsfrekvens på 18 procent. Detta kan betraktas som lågt i jämförelse med andra kundundersökningar som genomförs av fastighetsbolaget på regelbunden basis. En svarsfrekvens på 18 procent påverkar reliabiliteten.
3.7 Metodkritik
Parametrar som kan ha påverkat bortfallet bedöms vara antal påminnelser, vald undersökningsmetod och prioritering av tid och intresse i då rådande viruspandemi.
Om fler påminnelser än en genererats hade utfallet eventuellt blivit större.
De tekniker som undersöks kan inte ses som allmänt kända möjligheter för att sänka kostnader varpå svaren snarare baseras på möjligheten att sänka kostnader och inte tekniken i sig. Resultatet i undersökningen visar vilka insikter kopplat till
påverkansfaktorer man bör ta i beakt och skapar förståelse för detta men utifrån vald undersökningsmetod går det inte att förklara varför dessa faktorer påverkar.
3.7.1 Reliabilitet och validitet
Att dra generella slutsatser är inte lämpligt mot bakgrund av reliabiliteten. Hade tilläggsintervjuer adderats till metoden kan det påverka den djupa förståelse av vilka faktorer som påverkar betalningsviljan. Hade en kvalitativ undersökningsmetod använts hade intervjuobjekten kunnat få möjligheten att förstå frågan och resultatet
hade gett ett djup som krävs för att förstå helheten fullt ut. Som ensam metod hade en kvalitativ metod givit begränsat underlag varpå generaliserbarheten när det kommer till påverkansfaktorer blivit lägre.
Med en kombination av kvantitativ och kvalitativ metod hade generaliserbarheten breddat förståelsen för frågeställningen i det statistiska underlag men slutresultatet hade fått en högre reliabilitet då förståelsen för resultatet hade ökat. Intervjuer hade, pandemin till trots, kunnat genomföras via telefon eller videosystem.
4 Empiri och analys av faktorer
4.1 Statistiskt underlag för faktorer
Tabell 2 Frekvenstabell fördelning kvinnor och män
Fördelningen mellan män och kvinnor fördelas till 1/3 kvinnor och 2/3 män enligt tabell 2.
- 35 år 27 personer 7%
36 - 45 år 24 personer 7%
46 – 55 år 57 personer 16%
56 – 65 år 86 personer 23%
66 – 75 år 126 personer 34%
76 + år 44 personer 12%
Vill ej ange 3 personer 0,07%
Tabell 3 Frekvenstabell fördelning åldersgrupper
Huvuddelen av respondenterna är män och var tredje individ är mellan 66-75 år.
Endast 7 procent av respondenterna är under 35 år. En intressant jämförelse är att 21 procent av alla som bor i en bostadsrätt förvaltad av fastighetsbolaget är under 35 år och 14,5 procent av de som engagerar sig i styrelsen ingår i målgruppen. Den låga svarsfrekvensen inom detta segment kan bero på en enkättrötthet. De flesta är män som gått i pension och har rollen som övrig ledamot i styrelsen, som har engagerat sig i styrelsen i tre år eller längre. De respondenter som väljer annan roll anger merparten att de är vice ordförande i styrelsen. Enligt statistik från SCB är 53 procent av alla flerbostadshus byggda mellan 1951–1980. För fastighetsbolagets kunder ser statistiken annorlunda ut, 34,8 procent är byggda under den aktuella tidsperioden. En stor del av de förvaltade bostadsrättsföreningarna är också byggda av fastighetsbolaget och som en aktiv samhällsbyggare består mer än hälften av kundstocken (50,4 procent) av byggnader från 1981 eller senare.
De nominella variablerna/faktorerna består, förutom av kön, av värden som kan tänkas underbygga kompetens inom fastighetsägande. Viktiga faktorer är också behov och intresse för investeringar i digital teknik.
4.2 Faktorerna betalningsvilja och smart teknik (BIM och AI)
Figur 7 Diagram för betalningsvilja för smart teknik kopplat till reducerade kostnader för fastighetsunderhåll
Intresset för att investera i digital teknik för att reducera kostnader för fastighetsunderhåll med hjälp av en scannad 3D-modell finns.
Figur 8 Diagram för betalningsvilja för smart teknik kopplat till reducerade kostnader för fastighetsunderhåll och antal lägenheter
Majoriteten är beredd att betala 25.000 kronor per år eller mindre och
betalningsviljan ökar med storleken på bostadsrättsföreningen. I spannet 80 – 100 lägenheter är man beredd att betala upp till 60.000 kronor. Många respondenter har angett ”vet ej” som svarsalternativ.
Figur 8 Diagram för betalningsvilja för smart teknik kopplat till reducerad energianvändning
Vad gäller intresset för investering av AI för energioptimering ser vi motsvarande mönster, där merparten är beredd att betala 10.000 kronor per år eller mindre.
Betalningsviljan ökar med antalet lägenheter och den högsta betalningsviljan återfinns i spannet 80 – 100 lägenheter, där 32 procent är beredd att betala upp till 60.000 kronor.
Det råder en spridning vad gäller byggår där 30 procent är 60 år eller äldre, 35 procent är mellan 59 – 30 år och 35 procent är 29 år eller yngre. Det är flertalet större bostadsrättsföreningar med i undersökningen, 20 procent har över 100 lägenheter i sina, de flesta ligger dock i spannet 20 – 39 lägenheter, 29 procent.
Figur 9 Diagram för byggnadsår
Figur 10 Diagram för kostnadsintervall för fastighetsunderhåll
37,3 procent av respondenterna har inte kännedom om bostadsrättsföreningens årliga kostnader för fastighetsunderhåll och har därför besvarat frågan med alternativet ”vet ej”. Utav de svar där underhållskostnader finns angivna ligger de flesta, 17 procent, i spannet 50.000 – 149.000 kronor. De större föreningarna har givetvis högre kostnader, och 5 procent betalar över 1.000.000 kronor.
Underhållskostnaderna korrelerar med hur många lägenheter bostadsrättsföreningar har samt ålder på byggnaderna, och vidare analys kan visa hur mycket mer
ålderstigna bostadsrättsföreningar behöver investera i fastighetsunderhåll.
4.3 Faktorerna frekvens av uppföljning och synen på långsiktighet
I det följande kommer visas synen på långsiktighet och trender för frekvensen av uppföljning och byggnadsår.
Figur 11 Diagram för synen på långsiktighet
Män och kvinnor delar synen på långsiktighet inom långsiktig planering av fastighetsunderhåll. 41,1 procent av respondenterna anser att långsiktig planering motsvarar maximalt 10 år och 4,1 procent anser att 50 år eller mer är en lämplig tidsaspekt. De allra flesta, 43 procent, återfinns i spannet 11 – 30 år. Observera att tidsspannet skiljer mellan staplarna, från 5 år till 50 år.
Tabell 4 Korrelationsdiagram för byggnadsår och uppföljning av kostnader för underhåll
Vad gäller uppföljning av kostnader för fastighetsunderhåll är de vanligaste
frekvenserna kvartals- eller årsvis. Det finns ett tydligt samband mellan byggår och frekvens för uppföljning av kostnader.
Figur 12 Diagram för trend mellan byggnadsår och frekvens för uppföljning av kostnader för fastighetsunderhåll
Styrelsemedlemmar i bostadsrättsföreningar som är byggda tidigt 1900-tal följer upp sina kostnader för underhåll och energi mer frekvent än styrelsemedlemmar i bostadsrättsföreningar byggda senare.
Tabell 5 Korrelationsdiagram för byggnadsår och uppföljning av energiförbrukning
Vad gäller uppföljning av kostnader för energiförbrukning är de vanligaste
frekvenserna kvartals- eller årsvis. Det finns ett tydligt samband mellan byggår och frekvens för uppföljning av kostnader.
Figur 13 Diagram för trend mellan byggnadsår och frekvens för uppföljning av energiförbrukning
Styrelsemedlemmar i bostadsrättsföreningar som är byggda tidigt 1900-tal följer upp sina kostnader för underhåll och energi mer frekvent än styrelsemedlemmar i bostadsrättsföreningar byggda senare.
4.4 Korrelationer till betalningsvilja
Tabell 6 Korrelationsdiagram för uppföljning av energiförbrukning och betalningsvilja smart teknik
Det finns en signifikant korrelation mellan frekvensen för uppföljning av kostnader för energi i korrelation till betalningsviljan för att investera i smart teknik.
Figur 14 Diagram för korrelation mellan betalningsvilja och frekvens för uppföljning av energiförbrukning
Det finns en tydlig trend som visar att vid lägre frekvens på uppföljning desto högre är betalningsviljan.
Tabell 7 Korrelationsdiagram för uppföljning av kostnader för fastighetsunderhåll och betalningsvilja smart teknik
Det finns en signifikant korrelation mellan betalningsviljan för smart teknik och uppföljning av kostnader.
Figur 15 Diagram för korrelation mellan betalningsvilja och frekvens för uppföljning av kostnader för fastighetsunderhåll
Trenden visar tydligt att styrelsemedlemmar som följer upp kostnader mer sällan än en gång per år har en mycket låg betalningsvilja för smart teknik.
4.5 Påverkansfaktorer i samband med beslutsfattande
Det finns signifikant stöd (p=0,001) för att påstå att kvinnor är mer benägna att investera i smart teknik för både fastighetsunderhåll och energioptimering.
ANOVA
Sum of Squares df
Mean
Square F Sig.
Trygg och personlig relation till din kontakt hos leverantören
Between Groups
11,365 2 5,683 6,326 ,002
Within Groups
138,329 154 ,898
Total 149,694 156
Att
leverantörens personal har hög
kompetens
Between Groups
10,921 2 5,460 8,754 ,000
Within Groups
96,060 154 ,624
Total 106,981 156
Lättförståeligt informations- material
Between Groups
10,205 2 5,102 6,467 ,002
Within Groups
121,502 154 ,789
Total 131,707 156
Tabell 8 Variansanalys av påverkansfaktorer mellan män och kvinnor
Faktorer som påverkar beslut till investering skiljer sig markant mellan män och kvinnor. Säkrad avkastning och kompetens är de viktigaste påverkansfaktorerna i samband med beslut att investera i smart teknik om man utgår ifrån totalen av svarsresultatet. Trygg och personlig relation till kontaktpersonen på det aktuella företaget har minst relevans hos både män och kvinnor. För kvinnor är det viktigaste faktorerna att tillgå ett lättförståeligt material och att företagets personal har god kompetens inom området. Män anser det viktigt att få möjlighet att granska välgjorda och träffsäkra kalkyler och uppskattar också värdet av säkrad avkastning på en framtida investering.
5 Diskussion
Vid undersökningstillfället vara covid-19 pandemin en stor samhällsfråga som tog uppmärksamhet från de vardagliga sysslorna. Respondenterna svarar utifrån sitt uppdrag som ledamot i en bostadsrättsförening som sker mer eller mindre ideellt varpå intresset för att avvara tid till undersökningar kan vara lägre än om enkäten handlade om digital teknik kopplat till mitt arbete eller min bostad direkt. Med en kvalitativ metod hade möjligheten till förståelse för respondentens utgångspunkt varit enklare att bedöma och resultatet hade blivit mer tillförlitligt.
Det finns en betalningsvilja för digital teknik i befintliga bostadsrättsföreningar men beslutsfattarna är osäkra på vilka kostnader de har idag och har svårt att avgöra vad som är en lämplig investeringsnivå. Säkrad avkastning och en upplevelse av en leverans präglad av kompetens är avgörande faktorer för att besluta om investering.
Fastighetsbranschens värdekedja är komplex och startar med en idé och genom en transaktionsmarknad hamnar värdet i drift och fastighetsförvaltning. Teorier och forskning har ofta stort fokus på nyproduktionsfas som i den totala livslängden för ett flerbostadshus är både avgörande och kort. Inom transaktionsmarknaden finns många aktörer som med egna snäva intressen fokuserar på att optimera sin affär.
Organisationer med fokus på leverans i enskilda projekt bidrar till att det svårt att reformera värdekedjan och affärsmodellerna, vilket i slutändan leder till sämre erfarenhetsåterföring till kompetensförsörjning, personberoende och splittrad leverans.
5.1 Värdet av digital teknik för fastighetsunderhåll
5.1.1 Faktorer som påverkar värdet av digital teknik för fastighetsunderhåll En styrelse, tillika fastighetsägare, kan använda BIM-modellen för att ta fram bilder och filmer av lokaler, lägenheter eller andra miljöer i marknadsföringssyfte – en affärsmöjlighet på marknaden vid försäljning av bostadsrätter givet att det finns en efterfrågan och betalningsvilja hos säljaren alternativt mäklaren. I slutändan är det köparen som betalar för dessa tjänster och avgörande är då om köparen är angelägen att betala för det även om det initialt är säljaren som bekostar investeringen.
Betalningsviljan för denna tjänst till mäklare eller direkt till säljare/köpare skulle vara intressant att undersöka.
I den löpande förvaltningen kan modellen användas för att tillhandahålla ytor och inventarier till andra system. Inom drift och underhåll kan BIM-modellernas objekt länkas till formulär online, vilket kan underlätta för utförare av tjänster där det krävs instruktioner. Fastighetsförvaltarens arbete kan underlättas i samband med projekt och underhåll, då materialspillet blir mindre och projekteringsfasen förenklas. Det krävs dock att BIM-modellen underhålls jämte sin fysiska tvilling. Som förvaltare måste det finnas garantier för en investering i en fastighet som ägs av en
bostadsrättsförening.
Den teori som finns att tillgå inom BIM har övervägande kommersiellt syfte varpå relevansen och generaliserbarheten för just bostadsrättsföreningar är svår att bedöma. Trots att 24% av Sveriges bostäder är upplåtna med bostadsrätt
återkommer uppfattningen om att fastighetsägare är professionella, rationella och
långsiktiga i sitt beslutsfattande. Här kan dock konstateras att det finns en osäkerhet vad gäller investeringar i ny smart teknik och kännedomen om kostnader är låg.
5.2 Digital leverans av förvaltningstjänster
5.2.1 Faktorer som påverkar leverans av förvaltningstjänster
En stor andel av respondenterna har inte kunnat avgöra vad som är än lämplig investering för att reducera kostnader för fastighetsunderhåll och energioptimering.
Många saknar också kunskap om bostadsrättföreningarnas kostnader och kan därmed inte bedöma rimligheten i en investering. I kommersiella rapporter från andra branscher kan man utläsa att fastighetsägare inte har råd att investera i ny teknik.
Att arbeta med innovation handlar om att skapa något nytt som i sin tur skapar värde för andra människor, genom att skapa något som inte gjorts tidigare. De processer, strukturer och ledarstilar vi har optimerat för operationell verksamhet passar därför sannolikt inte för att driva innovation.
Inom en digital leverans av förvaltningstjänster blir inte den personliga relationen lika viktig som vid fysiska möten utan andra typer av beteenden och personligheter gynnas i det digitala landskapet. Förmågan att sätta struktur, organisera och styra upp samt tillit till att företag levererar det som utlovas (action based truth) än relationen i sig (relation based truth). (Lid Falkman, 2018) I en digital leverans av tjänster blir den personliga relationen viktig i form av stabil leverans och
strukturerad återkoppling. I en samtid där det pratas om den ”digitala staden” och
”virtuella team” finns det en utmaning att beskriva värdet av investeringar i digital och smart teknik. En mottagare bör kunna förstå värdet på individnivå samtidigt som beteenden och personligheter tas i beakt, förenklat så förefaller det sig inte tillräckligt att tillhandahålla inloggningsuppgifter och en systemmanual och utgå ifrån att mottagaren tillika kunden uppskattar tjänsten eller det digitala verktyget på likartat sätt som pionjären inom ny teknik. Det är också av stor vikt att erbjuda stöd och rådgivning på ett enkelt sätt när en situation uppstår.
5.3 Värdeskapande affärsmodellering
5.3.1 Faktorer som påverkar värdeskapande affärsmodellering
En affärsmodell bör tydligt spegla nuläge med nuvarande kostnader i jämfört med liknande byggnader och besparingspotential. Strategin för affärsupplägget bör innefatta en tydlig riktning mot uppvisande av kompetens och förtroende för personalen som levererar tjänsterna inom ny teknik samt innehåll återkommande återkoppling avseende den avkastning som investeringen bidrar till. Det är också viktigt att undvika en intern komplexitet från införande i nyproduktionsfasen till förvaltning och tydligt skapa riktlinjer för förvaltning av innehållet i de digitala tjänsterna. En ej uppdaterade 3D-modell av en fastighet mister sitt värde då den inte uppdateras på ett strukturerat sätt och reducering av energianvändning är svårt att uppnå om inte datan är strukturerad.
I en innovativ affärsmodell behöver ett antal framgångskrafter verifieras. Baserat på resultatet i webbenkäten finns det ett antal intressanta iakttagelser.
Kompetens hos förvaltningsleverantören är en mycket viktig påverkansfaktor, speciellt hos kvinnor. I leveransen av tjänsten är det därför viktigt att säkerställa och synliggöra kompetensen. Brist på kunskap om kostnader för fastighetsunderhåll skapar möjlighet till att använda smart teknik som stöd till resonering och ger därmed trygghet till styrelsemedlemmar i sitt uppdrag. Träffsäkra kalkyler med bevis på säkrad avkastning bör presenteras på en begriplig nivå i den kanal som mottagaren känner sig trygg i. Det ekonomiska värdet bör presenteras per lägenhet och omfatta max 10 år framåt och samtidigt redovisa en omedelbar hemtagning av effekter. Den smarta tekniken bör erbjudas i en plattform där innehållet kan
modifieras av både leverantör och mottagare och en intern komplexitet bör undvikas genom standardiserad uppsättning av data.
Enligt en kommersiell rapport (Rapport - IoT och digitalisering i Sveriges
fastigheter, 2019) är den vanligaste anledningen till att inte fler byggnader ännu är mer uppkopplade är att det saknas pengar och 72 procent av Sveriges
fastighetsbolag uppger att de inte har tillräckligt med resurser för att koppla upp byggnaderna ytterligare. Det bör innebära att beslutsfattarna inte tydligt kan se de värden som digital teknik skapar och att leverantören inte lyckats precisera värdet genom befintlig affärsmodell. Trots att kommersiella fastighetsbolag inte
inkluderats i denna studie kan man utifrån denna rapport utläsa att kunskapen till viss del även saknas hos kommersiella fastighetsägare och att tydlig hemtagning av effekter saknas och att det finns utrymme för värdeskapande affärsmodeller även inom denna del av branschen.
50% av alla flerbostadshus är upplåtna med bostadsrätt och det bor 1,1 miljoner människor i bostadsrättsföreningar i Sverige. 66% av livslängdkostnaderna består av drift och underhåll vilket är högre än kontors- och affärshus. En styrelsemedlem i en bostadsrättsförening anser att långsiktighet inom fastighetsförvaltning är 11 – 30 år.
Den största andelen av respondenter är äldre män i pensionsålder, som innehaft sin position i styrelsen i tre år eller längre, den digitala mognaden för denna grupp är inte lika hög som andra samhällsgrupper, såsom yngre män eller höginkomsttagare, det finns dock stöd för att se ett trendbrott här då den digitala mognaden ökar i dessa grupper. Den största ökningen av internetanvändandet sker i åldersgrupperna över 65 år som alltmer börjar knappa in på den yngre befolkningen. (Internetstiftelsen, 2019) Med ett engagemang hos den yngre generationen som ser fördelar med ny teknik, kan den digitala mognaden påskyndas ytterligare.
5.4 Kritisk reflektion
Empirin visar att mer än var tredje respondent saknar kunskap om
bostadsrättsföreningens kostnader, vilket skapar en osäkerhet i bedömningen om betalningsvilja. Hade frågan ställts direkt kopplat till boendet och privatekonomin skulle svaret kunna se annorlunda ut. Trots ansvaret som ledamot så visar empirin att insynen och kunskapen är bristfällig vilket i slutändan påverkar viljan och intresse att investera långsiktigt. Mot bakgrund av det konstaterade bortfallet i undersökningen är det svårt att dra generella slutsatser.
Svarsfrekvensen i denna studie uppgår till 18% och andelen ”vet ej” är hög i fråga om befintliga kostnader och betalningsvilja, vilket tyder på att respondenterna har svårt att bedöma vad som är skälig nivå för kostnader och investeringar när det kommer till bostadsrättsföreningens ekonomi, fortsatt forskning skulle gynnas av djupintervjuer för att fastställa utfallet för den andel som är osäkra i sitt svar.
6 Slutsats
De processer som i dagsläget tillämpas för underhållsplanering och optimering av energianvändning bör ses över vid införande av BIM och AI. Det kommer att krävas organisatoriska förändringar och kompetens inom området måste säkras för att skapa förtroende hos kund, men också för att kravställa en design som i slutändan passar användaren.
För att bemöta kunskapsglappet och den icke förekommande kännedomen om bostadsrättsföreningens kostnader och osäkerheten med att bedöma betalningsviljan, bör affärsmodellen gynna ett försäljningsarbete där effekten och värdet av
investeringen visas på individnivå. Vilket värde skapar investeringen för mig som boende inom en mycket snar framtid, då en styrelsemedlem representerar boende och är tillika boende i bostadsrättsföreningen.
Mot bakgrund av den höga andel som inte känner till sina kostnader och inte kan bedöma betalningsviljan finns det skäl att se över fördelningen av investeringen mellan fastighetsförvaltande bolag och bostadsrättsförening. Kan
fastighetsförvaltaren vinna tid och kvalitet med ny digital teknik bör det sannolikt också finnas ett intresse av att investera.
6.1.1 Faktorer som påverkar betalningsviljan
Faktorer som påverkar beslut till investering skiljer sig markant mellan män och kvinnor. Säkrad avkastning och kompetens är de viktigaste påverkansfaktorerna i samband med beslut att investera i smart teknik om man utgår ifrån totalen av svarsresultatet. Frekvensen för uppföljning av kostnader är en avgörande faktor på påverkar beslut till investering av digital teknik. Styrelsemedlemmar som följer upp kostnader mer sällan än en gång per år har en mycket låg betalningsvilja för digital teknik. När det kommer till digital teknik för energioptimering så visar
undersökningen på att vid lägre frekvens på uppföljning desto högre är betalningsviljan. Synen på långsiktighet kan inte ses som en tydlig faktor som påverkar betalningsviljan.
6.2 Förslag till framtida forskning
Denna studie syftar till att undersöka betalningsviljan hos befintliga
bostadsrättsföreningar och beslutsfattare i form av styrelsemedlemmar har besvarat enkäten. I samband med nyproduktion är det intressant att även undersöka
betalningsviljan hos köpare av nyproducerad lägenhet men även betalningsviljan hos köpare på den bostadsmarknaden för befintliga bostadsrättsföreningar. Ur den aspekten är det än viktigare att presentera eventuell besparingspotential på
individnivå för att åstadkomma konkreta svar.
7 Litteraturförteckning
(u.d.). Hämtat från Wikipedia:
https://sv.wikipedia.org/wiki/Building_Information_Model [e]gain. (u.d.). Hämtat från https://www.egain.io/sv/varfor-egain/privata-
fastighetsagare/
Amit, R., & Zott, C. (2012). Creating Value Through Business Model Innovation.
MIT Sloan Management Review, Vol. 53, No. 3, 41-49.
Amneteg, T., & Andersson, A. (2014). Värdet av BIM. Göteborg: Chalmers tekniska högskola.
Bejrum, H. (1999). Se om sitt hus - Strategier för underhåll av offentliga fastigheter.
Stockholm: Svenska kommunförbundet.
Berglund, B. (2015). Kvalitativ och kvantitativ undersökningsmetodik. Chalmers.
Boverket. (2015). Hämtat från https://www.boverket.se/sv/byggande/bygg-och- renovera-energieffektivt/energikrav/
Boverket, E. o. (2013). Förslag till nationell strategi för energieffektiviserande renovering av byggnader. Energimyndigheten och Boverket.
Byggipedia. (u.d.). Hämtat från Kunskapsporten för byggare:
https://byggipedia.se/artiklar/vad-ar-en-digital-tvilling/
Carson, R. (2000). Contingent Valuation: A User’s Guide. Department of Economics, University of California, 1413-1418.
Danielsson, L. (den 3 Februari 2020). idg.se. Hämtat från
https://techworld.idg.se/2.2524/1.699032/ai-sa-funkar/sida/4/alla-vill-salja- ai-tjanster--men-vill-nagon-kopa
David, M., & Sutton, C. (2011). Samhällsvetenskaplig metod. Studentlitteratur.
Ericsson, A. (den 6 Februari 2020). Hämtat från ESRI Sverige:
https://www.esri.se/datadrivna-insikter/blog/2020/02/06/vad-sags-om-en- digital-tvilling-som-har-koll-pa-nulaget-och-forutser-vad-som-kommer-att- handa/
Hagevi, M., & Viscovi, D. (2016). Enkäter - att formulera frågor och svar.
Studentlitteratur.
Internetstiftelsen. (2019). Svenskarna och internet. Internetstiftelsen. Hämtat från https://svenskarnaochinternet.se/rapporter/svenskarna-och-internet- 2019/allmant-om-internetutvecklingen/
Libert, B., Beck, M., & Wind, Y. (den 14 Juli 2016). Business Models - 7 Questions to ask before your next digital transformation. Harvard Business Review.
Lid Falkman, L. (den 26 Juni 2018).
https://www.youtube.com/watch?v=lhOngJ6LelU&feature=youtu.be.
Mattsson, B. (2002). Instutionen för byggnadsekonomi, Chalmers.
Mjörnell, K., & Kurkinen, E.-L. (u.d.). Renovering av befintligt bostadsbestånd.
Energimyndigheten & IQ Samhällsbyggnad.
Mocker, M., Weill, P., & Woerner, S. (2014). Revisiting Complexity in the Digital Age. MIT Sloan Management Review, 73-81.
Parsanezhad, P. (2019). Towards a BIM-enabled: Promises, Obstacles and Requirements. Stockholm: KTH Royal institute of technology.
Porter, M. (1996). What is Strategy? . Harvard Business Review, 61-78.
(2019). Rapport - IoT och digitalisering i Sveriges fastigheter. Schneider Electrics.
SCB. (u.d.). Hämtat från https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter- amne/boende-byggande-och-bebyggelse/bostadsbyggande-och-
ombyggnad/bostadsbestand/pong/statistiknyhet/bostadsbestandet-2016-12- 31/
SCB. (u.d.). Hämtat från https://www.scb.se/hitta-statistik/artiklar/2016/Vanligast- med-2-rum-och-kok-pa-57-kvadratmeter/
Stalk, G., Evans, P., & Shulman, L. (1992). Competing on Capabilities: the New Rules of Corporate Strategy. Harvard Business Review, 57-69.
Talero, D. (2019). AI Starts to Live Up to Its Energy Efficiency Potential. Forbes.
Thydell, Michael. (2017). BIM - digitalisering av byggnadsinformation i offentliga fastighetsorganisationer. Sveriges Kommuner och Landsting. Hämtat från Byggipedia.
Veganto, R. (2009). Design Driven Innovation. Harvard Business Review Press.
von Schéele, F. (2020). To make a questionnaire - a short introduction.
Zynka BIM. (u.d.). Hämtat från https://bim.zynka.se/
Örebrobostäder. (u.d.). Hämtat från Allmännyttan:
https://www.allmannyttan.se/vad-vi-gor/obos-uppkopplade-hus-ar-en-del- av-energisystemet/
Bilaga 1 - Enkätfrågor
Riksbyggen genomför just nu en undersökning för att ta reda på vilka behov bostadsrättsföreningarna har gällande framtida förvaltningstjänster. Då du ingår i styrelsen för er bostadsrättsförening, har du blivit utvald att delta i denna mätning.
Enkäten tar cirka 5–10 minuter att fylla i, och givetvis är du helt anonym.
Stort tack på förhand för att du besvarar dessa frågor - dina synpunkter är mycket värdefulla i Riksbyggens arbete att vidareutveckla sitt utbud av förvaltningstjänster.
Bakgrundsfrågor B1. Vilket är ditt kön
Man
Kvinna
Vill ej uppge
B2. Vilken är din ålder? _________
B3. Vilken roll har du i styrelsen?
Ordförande
Sekreterare
Kassör
Övrig ledamot
Suppleant
Annan roll, ange______
Vet ej
B4. När är er fastighet byggd?
Tidigare än 1950
1950 – 1980
Senare än 1980
Vet ej
B5. Hur många lägenheter innehåller er Brf?
Färre än 10
10 – 19 st
20 – 39 st
40 – 59 st
60 – 79 st
80 – 100 st
Fler än 100 st
Vet ej
B6. Hur länge har du ingått i din bostadsrättsförenings styrelse?
Mindre än 1 år
1 år
2 år
3 år eller längre
Vet ej
B7. Bor du i ett hus som Riksbyggen har byggt?
Ja
Nej
Vet ej
B8. Hur mycket kostnader har ni för underhåll under ett normalår (exklusive omfattande kostnader såsom stambyte, fönsterbyte)
Mindre än 50 000 kr
50 000 - 149 000 kr
150 000 – 199 000 kr
200 000 – 299 000 kr
300 000 – 399 000 kr
400 000 – 499 000 kr
500 000 – 999 000 kr
Mer än 1 000 000 kr
Vet ej
B9. Hur ofta följer ni upp era kostnader för underhåll mot budget?
1 ggr/vecka
1 ggr/månad
1 ggr/kvartal
1 ggr/halvår
1 ggr/år
Mer sällan än en gång per år
Vet ej
B10. Hur ofta följer ni upp er energiförbrukning?
1 ggr/vecka
1 ggr/månad
1 ggr/kvartal
1 ggr/halvår
1 ggr/år
Mer sällan än en gång per år
Vet ej
