Pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt i ljuset av det senaste förslaget om bostadsrättsregister

(1)

Pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt – i ljuset av det senaste förslaget om bostadsrättsregister

Examensarbete med praktik Fastighetsrätt, 30 högskolepoäng

Författare: Maria Bramfeldt

Handledare: Docent Margareta Brattström HT 2007

(2)

1 Inledning

... 4

1.1 Bakgrund

... 4

1.2 Syfte

... 5

1.3 Avgränsning

... 5

1.4 Metod

... 5

1.5 Disposition

... 6

2 Bostadsrätt

... 7

2.1 Historik

... 7

2.2 Bostadsrättens konstruktion

... 7

3 Pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt

... 9

3.1 Pantsättning av bostadsrätt

... 9

3.1.1 Panträtt och sakrättsligt moment ... 9

3.1.2 Denuntiation ... 10

3.1.3 Denuntiation till bostadsrättsföreningen... 11

3.2 Överlåtelse av bostadsrätt

... 12

3.2.1 Bakgrund ... 12

3.2.2 Medlemskapsprövning... 13

3.3 Problematik

... 14

4 Tre utredningar

... 15

4.1 SOU 1998:80

... 15

4.2 Projektgruppens rapport

... 16

4.3 Ds 2007:12

... 16

5 Ändring av det sakrättsliga momentet

... 18

5.1 Bakgrund

... 18

5.2 NJA 1994 s. 668

... 18

5.3 Konsekvenser av förslaget i Ds 2007:12

... 19

(3)

6 Förmånsrätt

... 22

6.1 Bakgrund

... 22

6.2 Felaktiga lägenhetsförteckningar

... 22

6.3 Generell panträtt

... 23

6.3.1 Bakgrund ... 23

6.3.2 Ny kredit – ny pantsättning ... 24

6.3.3 Den amerikanska modellen ... 25

7 Inaktuella panträtter

... 28

8 Andelspantsättning av bostadsrätt

... 30

8.1 Bakgrund

... 30

8.2 UB 8 kap 8 §

... 31

8.3 Förslag på förändringar

... 32

9 Medlemskapsprövning

... 35

10 Registerhållarens ansvar

... 38

10.1 Bakgrund

... 38

10.2 Personuppgifter

... 38

10.3 Övriga uppgifter

... 39

11 Avslutning

... 41

Käll- och litteraturförteckning

... 43

(4)

1 Inledning

1.1 Bakgrund

En bostadsrättshavare har ett flertal rättigheter gentemot bostadsrättsföreningen. Bland dessa finns rätten att förfoga över bostadsrätten. Till ett sådant förfogande räknas en rätt att sälja bostadsrätten och även en rätt att pantsätta den. Genom den på senare år stadiga prisökningen på bostadsrätter har det blivit mer regel än undantag att en förvärvare av en bostadsrätt lånar pengar för att kunna genomföra köpet. I många fall sker belåningen med säkerhet i den bostadsrätt köpet avser.¹ Även i andra fall kan det vara av intresse att utnyttja bostadsrätten som pantobjekt. Vid köp av exempelvis en bil kan bostadsrätten utgöra en säkerhet för det lån som upptas för köpet.²

Med de höga värden bostadsrätter i dagsläget betingar finns således ett stort intresse och behov av att låna pengar med bostadsrätten som pantobjekt. Att så är fallet bekräftas av statistiska uppgifter. Antalet bostadsrättslägenheter i Sverige antogs i slutet av år 2006 uppgå till mellan 750 000 och 800 000 lägenheter. Vid samma tidpunkt fanns det knappt 25 000 registrerade bostadsrättsföreningar. Av alla bostadsrättslägenheter i landet uppskattas att hälften är pantsatta. I storstadsregionerna rör det sig troligtvis om en större andel än så. De bostadsrätter som numera säljs är också till stor del pantsatta.³ Vidare ökade utlåningen till bostadsrätter med 21 procent under år 2006 jämfört med utlåningen till småhus som ökade 11 procent. I slutet av året uppgick bostadsinstitutens totala utlåningssumma i landet till 1670 miljarder kronor, vilket är 400 miljarder mer än den svenska statsskulden.⁴ Bolånen representerar således höga värden i dagens samhälle och utlåning till bostadsrätter är den bolåneform som ökar mest.

Det stora intresset av att använda bostadsrätter som pantobjekt medför att den reglering som gäller på området bör vara utformad på ett betryggande sätt. Även det förhållandet att bostadsrätter betingar höga priser vid överlåtelser kräver en lagstiftning som leder till att försäljning av bostadsrätter sker i en betryggande ordning.

1 Victorin, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s. 167.

2 A.a. s. 167.

3 Ds 2007:12 s. 19.

4 Svenska Bankföreningen, pressmeddelande 14/3-07.

(5)

1.2 Syfte

Syftet med följande uppsats är att analysera några av de problem som uppkommer i samband med pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt. Den huvudfråga som skall utredas är huruvida de uppkomna problemen avhjälps genom det i Ds 2007:12 presenterade förslaget på ett bostadsrättsregister. Därvid skall beaktas om förslaget är utformat på ett tillfredsställande sätt. Om granskningen visar att så ej är fallet och en utveckling av förslaget krävs, skall det undersökas hur en sådan utveckling bör utformas.

1.3 Avgränsning

Såsom uppsatsens titel visar har en avgränsning gjorts till de problematiska förhållanden som uppkommer kring pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt och hur de lösts i Ds 2007:12. I utredningen i Ds 2007:12 har en mängd frågor granskats. För att kunna skapa en uppsats med ett överblickbart innehåll har en avgränsning varit nödvändig.

Koncentrationen har legat på de områden som enligt min mening är av störst betydelse för en granskning av pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt. Ett sådant betydelsefullt område har dock inte kunnat beredas plats i uppsatsen. Frågan behandlar huruvida en inteckningsmodell skulle kunna användas i fråga om bostadsrätter istället för den i Ds 2007:12 presenterade pantsättningsmodellen. Jag har emellertid valt att inte genomföra en utredning kring frågan. Motiveringen därtill är att en sådan granskning skulle behöva vara mycket utförlig och noggrann för att ge ett bra resultat, vilket troligtvis skulle ha tagit hela uppsatsen i anspråk. Då min avsikt är att utföra granskningar på flera olika områden har frågan om inteckningsmodellens vara eller icke vara avgränsats bort.

1.4 Metod

I uppsatsen används en rättsvetenskaplig metod. En analys görs framförallt av förarbeten, utredningar och doktrin. Eftersom uppsatsen behandlar ett ämne som fortfarande är på utredningsstadiet har den doktrin som använts varit inriktad på systemet i gällande rätt. Litteraturen har därvid i stor utsträckning bidragit till en

(6)

grundläggande förståelse för problematiken på området. Utgångspunkten för analysen har tagits i utredningen i Ds 2007:12.

1.5 Disposition

Uppsatsen disponeras på följande sätt. I kapitel två ges en historisk översikt av den lagstiftning som gällt på bostadsrättsområdet fram till dagens reglering och även en genomgång av bostadsrättens konstruktion. Vidare, i kapitel tre, redogörs för gällande rätt avseende pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt. I ett därpå följande kapitel presenteras de tre utredningar som utförts angående införandet av ett nytt bostadsrättsregister. Därefter genomförs i kapitel fem till tio analyser och utvärderingar av valda delar av utredningen i Ds 2007:12. I kapitel fem granskas konsekvenserna av en ändring av det sakrättsliga momentet vid pantsättning av bostadsrätter. Det efterkommande kapitlet berör frågan om ordningen för förmånsrätt vid pantsättning av bostadsrätter. Kapitel sju består av en analys av dagens problematik med inaktuella panträtter och hur problemen löses i Ds 2007:12. I kapitel åtta och nio granskas frågor kring andelspantsättning av bostadsrätter respektive den medlemskapsprövning bostadsrättsföreningarna utför. Vidare granskas i nästkommande kapitel hur det ansvar bör utformas som skall åvila den myndighet, vilken skall förvalta det i Ds 2007:12 föreslagna bostadsrättsregistret. Slutligen ges i kapitel elva en övergripande reflektion över den genomförda granskningen i uppsatsen.

(7)

2 Bostadsrätt

2.1 Historik

Den första speciallagstiftningen för bostadsrätter var den år 1930 inrättade lagen (1930:115) om bostadsrättsföreningar. Lagen var ett resultat av en betydande ökning av nybildade bostadsföreningar som med tiden betingat allt stigande ekonomiska värden.

Det främsta syftet med 1930 års lag var att trygga föreningsmedlemmarnas rätt till sitt boende och att hindra att olämpliga bostadsföreningar bildades.⁵ Under de därefter följande 40 åren, innan en ny bostadsrättslag trädde ikraft, genomgick bostadsmarknaden och samhället i övrigt stora sociala och ekonomiska förändringar.⁶ Som följd därav krävdes en mer moderniserad lag för bostadsrätter vilket också infördes i lag (1971:479) om bostadsrätter. I lagens förarbeten poängterades att grunddragen i 1930 års lag fortfarande var ändamålsenliga och skulle behållas. Det framhölls särskilt det betydelsefulla i att den äldre lagen givit väsentligt utrymme åt bostadsrätts- föreningarna att själva ordna sin verksamhet på ett ändamålsenligt sätt. För att trygga bostadsrättshavarna underströks även att det är av stor vikt att de tillförsäkras god insyn i föreningens angelägenheter.⁷

Efter införandet av 1971 års bostadsrättslag skedde ytterligare förändringar på bostadsmarknaden och den stora ökningen av antalet bostadsrätter i landet krävde ännu en förnyelse av bestämmelserna. Som konsekvens av denna utveckling infördes den numera gällande lag (1991:614) om bostadsrätter (BrL).

2.2 Bostadsrättens konstruktion

En bostadsrätt är enligt BrL 1 kap 4 § en upplåtelse av en lägenhet till nyttjande mot ersättning utan begränsning i tiden. Det är endast bostadsrättsföreningar som får upplåta en sådan nyttjanderätt. En bostadsrättsförening är enligt BrL 1 kap 1 § en ekonomisk förening där stämman utgör föreningens beslutande organ och styrelsen dess verkställande organ.⁸ Vidare framkommer i BrL 1 kap 3 § att en upplåtelse av en

5 Prop 1971:12, s. 31.

6 Prop 1971:12, s. 73.

7 Prop 1971:12, s. 74.

8 Victorin, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s. 46 f.

(8)

lägenhet med bostadsrätt endast får ske till medlem i föreningen. Vad som utgör en bostadsrätt är således medlemmens rätt i föreningen på grund av upplåtelsen.⁹

Begreppet upplåtelse av bostadsrätt innefattar endast den upplåtelse som sker från bostadsrättsföreningen till medlemmen. Uttrycket upplåtelse skall således inte sammanblandas med överlåtelse eller övergång av bostadsrätt. Med överlåtelse av bostadsrätt menas köp eller byte av densamma. Övergång omfattar förutom köp och byte även familjerättsliga fång, såsom bodelning, associationsrättsliga fång och återgång av bostadsrätten till föreningen.¹⁰

När bostadsrätten har upplåtits från föreningen till en medlem är avsikten att bostadsrätten fritt skall kunna omsättas. Bostadsrättshavaren är fri att sälja bostadsrätten och den kan också övergå genom exempelvis arv, gåva och bodelning. Dessutom har bostadsrättshavaren möjlighet att pantsätta bostadsrätten vilket innebär att medlemmens ekonomiska rätt i föreningen på grund av upplåtelsen pantsätts.¹¹

10 A. a. s. 72.

11 A. a. s. 19.

(9)

3 Pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt

3.1 Pantsättning av bostadsrätt

3.1.1 Panträtt och sakrättsligt moment

Traditionellt sett är panträtt den centrala sakrätten i det svenska rättssystemet. För att använda Håstads definition av panträttsbegreppet innebär en panträtt att någon (pantsättaren) i samband med kreditgivning ställer viss egendom till en borgenärs (panthavares) förfogande för att denne, om skulden inte betalas i tid, skall kunna sälja panten för att täcka skulden.¹²

Många författare har lämnat olika förklaringar till begreppet panträtt men det som förenar dem i deras definitioner är två huvudsakliga moment. Det ena momentet är att panträtten ger panthavaren en särskild möjlighet att uppfylla sitt krav gentemot pantsättaren genom realisation. Möjligheten behöver inte förutsätta några kontakter med offentliga myndigheter. Det andra momentet är att panträtten ger panthavaren en gentemot tredje man principiellt skyddad rätt till panten.¹³

För att giltig pansättning av viss egendom skall uppkomma krävs att ett så kallat sakrättsligt moment inträder. Bostadsrätt utgör lös egendom¹⁴ och av sedvana har det för sådan egendom krävts tradition för att pantsättning av egendomen skall vara giltig.

Med tradition menas vanligen att egendomen går över från en persons besittning till en annan persons besittning.¹⁵ Tradition som sakrättsligt moment passar väl in på vissa fall av lös egendom men sämre in på andra. När det gäller bostäder är ett besittningsavstående från pantsättarens sida inte särskilt lämpligt. Den som lånar pengar med bostaden som säkerhet bör också få bo kvar där, en annan ordning skulle i princip utesluta möjligheterna till en sådan typ av pantsättning. Det slag av panträtt där pantsättaren har bibehållen besittning till egendomen brukar benämnas hypotekarisk panträtt.¹⁶ Det är denna form av panträtt som förekommer i bostadsrättssammanhang.

Under lång tid pågick diskussioner kring det sakrättsliga momentet för pantsättning av bostadsrätter. I 1930 års lag föreskrevs att det sakrättsliga momentet skulle bestå av

12 Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, s. 26.

13 Helander, Kreditsäkerhet i lös egendom, s. 37.

14 Fast egendom definieras i JB 1 och 2 kap. Allt som inte är fast egendom är lös egendom.

16 Jensen, Panträtt i fast egendom, s. 22 f.

(10)

ett överlämnande av ett bostadsrättsbevis. Det var dock oklart vilken rättslig grund ett överlämnande av ett sådant bevis hade och om det överhuvudtaget var ett rättsligt krav att lämna över ett sådant vid pantsättningen.¹⁷ Då oklarheterna var stora kring verkan av bostadsrättsbevisen och deras funktion behövdes en annan ordning för pantsättning av bostadsrätter. Parallellt med bostadsrättsbevisen skedde således en gradvis övergång till denuntiation som sakrättsligt moment. Med 1971 års bostadsrättslag infördes en plikt för bostadsrättsföreningen att anteckna alla denuntiationer om pantsättning i föreningens lägenhetsförteckning. Det var dock först genom Högsta domstolens avgörande i NJA 1971 s. 66 som denuntiation fastslogs som sakrättsligt moment vid köp av bostadsrätter.¹⁸ Då domstolen kommit fram till detta resultat avseende överlåtelse av bostadsrätter stod det klart att denuntiation skulle gälla som sakrättsligt moment även vid pantsättning av dessa. Stöd härför går att finna i lag (1936:81) om skuldebrev (SkbrL) 10 § där det framkommer att vad i lagen sägs om överlåtelse av skuldebrev också gäller i fråga om pantsättning av sådan handling.

Den allmänna motiveringen för införandet av denuntiation som sakrättsligt moment för överlåtelse och pantsättning av bostadsrätt var att denuntiationen uppnår samma syfte som traditionen. Ändamålet med tradition är att den faktiska möjligheten att förfoga över den aktuella egendomen överflyttas från överlåtaren till förvärvaren. Ett rådighetsavskärande uppnås genom åtgärden. Dessa syften uppfylls även genom denuntiationsförfarandet. Vidare medför denuntiation att ett visst publicitetssyfte uppnås. Ett utomstående vittne finns till pantsättningen eftersom bostadsrätts- föreningen får ett uttryckligt meddelande om att pantförskrivning skett.¹⁹

3.1.2 Denuntiation

Genom SkbrL 31 § infördes en denuntiationsregel för enkla skuldebrev. Enligt bestämmelsens första stycke blir en överlåtelse av ett enkelt skuldebrev inte gällande mot överlåtarens borgenärer med mindre gäldenären underrättas om åtgärden av överlåtaren eller den till vilken överlåtelsen skett. Av lagrummets andra stycke framgår att om skuldebrevet är överlåtet till flera, gäller tidigare överlåtelse framför senare. Den senare överlåtelsen har dock företräde om den innan den tidigare överlåtelsen meddelats

17 Jensen, Bostadsrätter och denuntiationer, s. 18.

18 A. a. s. 18.

19 Helander, Kreditsäkerhet i lös egendom, s. 456 ff.

(11)

gäldenären och den senare förvärvaren var i god tro om den tidigare överlåtelsen. Det kan utifrån stadgandet konstateras att det ena fallet där denuntiationen är av betydelse är när skydd mot pantsättarens utomstående borgenärer vill uppnås, det så kallade borgenärsskyddet. Det andra fallet är det ibland benämnda omsättningsskyddet, när det är fråga om konkurrens med andra som har panträtt i egendomen.²⁰

Denuntiationsregeln i SkbrL 31 § 1 och 2 st är enligt ordalydelsen endast direkt tillämplig på enkla skuldebrev. I motiven till bestämmelsen framkommer dock att lagrummet var avsett att tillämpas analogt på kontraktsfordringar, muntliga fordringar och liknande.²¹ Den analoga tillämpningen av lagrummet har emellertid utsträckts till ytterligare områden. Att så blev fallet är resultatet av att det avseende flera typer av lös egendom inte finns några bestämmelser kring vad som krävs för en sakrättsligt giltig pantsättning.²² Utvecklingen som skedde i fråga om bostadsrätter i NJA 1971 s. 66 var således att se som en naturlig följd av avsaknaden av sakrättsliga regler för pantsättning i då gällande bostadsrättslag. Denuntiation tillämpas alltsedan detta avgörande som sakrättsligt moment vid pantsättning av bostadsrätter.

3.1.3 Denuntiation till bostadsrättsföreningen

Pantsättning av en bostadsrätt går till så att panthavaren och bostadsrättshavaren upprättar ett pantavtal, vilket kan ske muntligen eller skriftligen. Därefter underrättar (denuntierar) panthavaren bostadsrättsföreningen om pantsättningen. Genom den sistnämnda åtgärden fullbordas pantavtalet.²³ Föreningen skall sedan anteckna pantsättningen i dess lägenhetsförteckning.

En skyldighet för föreningen att föra en lägenhetsförteckning över de lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt stadgas i BrL 9 kap 8 §. Detta är en sanktionerad skyldighet för föreningen. Om ett lägenhetsregister inte förs eller innehåller felaktiga uppgifter kan föreningen dömas till böter i enlighet med BrL 10 kap 3 § 6 p. Vidare stadgas i BrL 9 kap 10 § vissa uppgifter som förteckningen skall innehålla. I paragrafens andra stycke framkommer att om föreningen underrättas om att en bostadsrätt pantsatts eller om någon uppgift ändras i förteckningen, skall sådan information genast antecknas däri.

21 Prop 1936:2, s. 43 ff.

23 Jensen, Bostadsrätter och denuntiationer, s. 16 f.

(12)

Viktigt att påpeka är att anteckningen i lägenhetsregistret inte i sig har någon grundläggande juridisk effekt; det är genom denuntiation till föreningen som panträtten blir giltig.²⁴ Om denuntiationsmodellen skall fungera på ett tillfredställande sätt krävs dock att alla nödvändiga uppgifter antecknas i bostadsrättsföreningens lägenhets- förteckning.

3.2 Överlåtelse av bostadsrätt

3.2.1 Bakgrund

Som tidigare nämnts grundas reglerna i BrL på tanken att när väl bostadsrätts- föreningen upplåtit bostadsrätten skall den inte återgå till föreningen, utan lägenheten skall fritt kunna överlåtas på bostadsmarknaden. Avsikten är vidare att om bostadsrättshavaren inte längre har någon avsikt att nyttja lägenheten skall den överlåtas, om den inte exempelvis övergår genom bodelning. Att bostadsrätten i princip är fritt överlåtbar är en följd av att den representerar ett förmögenhetsvärde.

Bostadsrättshavaren står ensam risken för förlust, men har också möjlighet till vinst, vid en överlåtelse.²⁵

Att en bostadsrätt är pantsatt är inte något hinder mot att den överlåts. Pantsättningen består vid försäljning men den nya bostadsrättshavaren är inte personligen betalningsansvarig för den fordran som är kopplad till pantobjektet. Det är endast vid en överenskommelse med borgenären som förvärvaren kan överta lånen och därmed bli betalningsansvarig härför.²⁶

Om en bostadsrätt säljs utan att förvärvaren informeras om att det finns en panträtt i bostadsrätten kan det få konsekvenser för förvärvaren. Om säljaren försummar att betala av de lån som bostadsrätten pantsatts för kan dennes borgenärer kräva att bostadsrätten försäljs exekutivt. Förvärvaren av bostadsrätten kan därigenom förlora sin bostad.²⁷ Den person som förvärvar en bostadsrätt utan vetskap om att den är pantsatt kan dock rikta skadeståndsanspråk mot både föreningen och säljaren.²⁸

26 A. a. s. 169.

27 NJA 1994 s. 668.

(13)

3.2.2 Medlemskapsprövning

En bostadsrättsförening är enligt BrL 1 kap 1 § en ekonomisk förening. I ekonomiska föreningar skall en så kallad öppenhetsprincip gälla. Principen innebär att en person som ansöker om medlemskap i stort sett inte skall kunna stängas ute. När det gäller bostadsrättsföreningar skall denna princip hållas i åtanke men den kan inte göras lika framträdande här som i andra ekonomiska föreningar. Anledningen är att en bostadsrättsförening har ett bestämt antal lägenheter och därmed måste antalet medlemmar begränsas. Vid upplåtelse av bostadsrätt blir således föreningens möjligheter stora att välja sina medlemmar. Föreningen har däremot inte lika stor handlingsfrihet vid övergång av bostadsrätter. Här gäller i högre grad den öppenhetsprincip som gäller för ekonomiska föreningar i allmänhet.²⁹

Enligt BrL 6 kap 5 § är en överlåtelse av bostadsrätt ogiltig om den som bostadsrätten övergått till vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen. Stagandet innebär att en överlåtelse alltid sker under förbehåll att föreningen godtar förvärvaren som medlem.

Medlemskap i bostadsrättsföreningen krävs för att förvärvaren skall ha möjlighet att utöva bostadsrätten. Om köpet blev giltigt trots att förvärvaren nekats medlemskap skulle förvärvaren följaktligen hamna i en problematisk situation. Överlåtaren är alltjämt bostadsrättshavare fram till föreningens antagande av förvärvaren som medlem.³⁰

Avseende förfarandet vid antagandet av en ny medlem i föreningen gäller följande. I enlighet med BrL 2 kap 1 § skall frågan om att anta en medlem i en bostadsrätts- förening avgöras av föreningens styrelse. Styrelsen skall vid prövningen iaktta de villkor som gäller för medlemskap i föreningens stadgar och de bestämmelser som finns i BrL 2 kap. Vid övergång av bostadsrätt stadgas i BrL 2 kap 3 § att den som en bostadsrätt övergått till inte får vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som förskrivs i stadgarna uppfylls och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare. Begränsningar för vad som får inskrivas som villkor i en förenings stadgar avseende medlemskap återfinns i BrL 2 kap 2 §. Där stadgas bland annat förbud mot villkor som innebär att visst medborgarskap eller en viss förmögenhet krävs för medlemskap. Vid bedömningen av om föreningen skäligen bör godta förvärvaren som medlem blir det främst aktuellt att beakta dennes förmåga att fullgöra

29 Julius, Nilsson, Uggla, Bostadsrättslagen Ombildningslagen Omregistreringslagen, s. 40 f.

30 A. a. s. 149.

(14)

sina ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen. Även förvärvarens personliga egenskaper kan beaktas. Medlemskap får dock endast vägras om det finns objektiva skäl härför.³¹

3.3 Problematik

Genom den nuvarande ordningen för pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt har vissa problem uppkommit. Uppmärksamhet har bland annat fästs vid de osäkerheter som föreligger kring hur en denuntiation till föreningen skall utformas för att ge sakrättslig verkan. Vidare har problem uppstått i samband med föreningens mottagande av underrättelsen och den därpå följande skyldigheten att anteckna de erhållna uppgifterna i lägenhetsförteckningen.³² Vissa föreningar glömmer att anteckna att en underrättelse mottagits om en pantsättning av en bostadsrätt i föreningens hus.

Dessutom har det inträffat att föreningen fört in fel datum för underrättelsens mottagande i lägenhetsförteckningen. Dessa omständigheter har lett till en önskan om en ändring av det sakrättsliga momentet vid pantsättning av bostadsrätter.³³

Ytterligare oklarheter som har samband med denuntiationsförfarandet är hur förmånsrättsordningen i bostadsrätten skall bestämmas. Det är exempelvis osäkert vilken av panthavarna som har bästa rätt i den pantsatta bostadsrätten om denna blir föremål för utmätning.³⁴

Slutligen har bostadsrättsföreningarnas medlemskapsprövning inte ansetts fungera på ett tillfredställande sätt. Kritikerna menar att prövningen vid antagandet av nya medlemmar i vissa fall drar ut på tiden, vilket leder till att de parter som är inblandade i en överlåtelse av bostadsrätt kan hamna i besvärliga situationer.³⁵

31 Julius, Nilsson, Uggla, Bostadsrättslagen Ombildningslagen Omregistreringslagen, s. 48 f.

32 Jensen, Bostadsrätter och denuntiationer, s. 16 f.

33 Ds 2007:12, s. 21 f.

34 SOU 1998:80, s. 97.

35 SOU 1998:80, s. 98.

(15)

4 Tre utredningar

4.1 SOU 1998:80

Som påtalats ovan finns ett antal brister i ordningen för överlåtelser och pantsättning av bostadsrätter i gällande rätt. På grund därav beslutade regeringen i december 1996 att tillsätta en utredning för att granska ett antal frågor på området. I uppdraget ingick även att lämna ett förslag till ett offentligt bostadsrättsregister. Utredningen avslutades i juni 1998 då ett delbetänkande benämnt Bostadsrättsregister (SOU 1998:80) inlämnades till regeringskansliet. Bland Bostadsrättsutredningens förslag fanns att bostadsrätts- inteckningar skulle införas för bostadsrätter. Jämförelser kan härvid göras med den inteckningsordning som idag gäller för fast egendom. Prövning av förvärv och pantsättning av bostadsrätter skulle enligt förslaget ske av en myndighet. Vidare förordades att det sakrättsliga momentet vid överlåtelse av bostadsrätt borde utgöras av överlåtelseavtalet. Vid pantsättning skulle dock sakrättsligt skydd uppkomma genom registrering. Utredaren föreslog att ett bostadsrättsregister skulle inrättas där alla bostadsrätter i landet skulle ingå.³⁶

Trots att utredningen ansågs heltäckande och väl genomarbetad antogs inte de däri föreslagna förändringarna med motiveringen att de var onödigt ingripande. Utredningen ansågs i för stor utsträckning kretsa kring frågan om överlåtelse av bostadsrätt och hur detta system kunde förbättras. Kritiker hävdade dock att det inte är överlåtelser av bostadsrätter som medför problem, utan att det istället är gällande ordning för pantsättning av bostadsrätter som behöver förbättras.³⁷ Då förslaget innebar ansenliga förändringar för både överlåtelse och pantsättning skulle det även bli alltför kostsamt att genomföra.³⁸

36 Ds 2007:12, s. 153 ff.

37 Ds 2007:12, s. 11.

38 Ds 2007:12, s. 27.

(16)

4.2 Projektgruppens rapport

En tid efter att delbetänkandet i SOU 1998:80 lagts fram bildades en projektgrupp med representanter från några av de största bostadsrättsföreningarna (HSB, SBC och Riksbyggen) och Svenska Bankföreningen. De lämnade år 2003 en rapport till Justitiedepartementet. I rapporten framförde Projektgruppen sitt förslag till förbättringar av ordningen för pantsättning och överlåtelse av bostadsrätter. Även här ansågs förbättringar kunna ske genom införandet av ett bostadsrättsregister.

Enligt utredaren i Ds 2007:12 ansågs Projektgruppens förslag vara genomgripande, dock inte heltäckande.³⁹ Rapporten innehöll förslag som uppfattades som komplicerade att genomföra. Några av dessa medförde att kraven ökade på bostadsrättsföreningarna vad avsåg registrering av olika uppgifter. Som exempel föreslog Projektgruppen att denuntiation till föreningen fortfarande skulle utgöra det sakrättsliga momentet vid pantsättning av bostadsrätter. Denuntiationen skulle dock ske i skriftlig form.

Förhoppningen från Projektgruppens sida var att förslaget skulle bidra till att en proposition lades fram i riksdagen under året 2005. Så skedde emellertid inte.⁴⁰

4.3 Ds 2007:12

År 2006 lämnade regeringen ytterligare ett utredningsuppdrag⁴¹ vilket var kopplat till de två ovan nämnda förslagen som lämnats till regeringskansliet. Uppdraget gick ut på att komplettera Projektgruppens rapport och därefter jämföra detta med Bostadsrätts- utredningens förslag. En avvägning skulle göras mellan de olika förslagens för- och nackdelar. I uppdraget ingick dock inte att föreslå några författningsändringar.

Utredningen lades fram den 2 april 2007 och däri framkommer utredarens åsikt att varken Projektgruppens eller Bostadsrättsutredningens förslag hade sådana fördelar att de borde genomföras. Istället kom utredaren med ett nytt tredje förslag, vilket tagit fasta på bra delar från de båda föregående utredningarna.⁴²

Även i det tredje förlaget anses det nödvändigt att ett bostadsrättsregister införs. En ändring av det sakrättsliga momentet skall därtill ske. Syftet med ett bostadsrättsregister skall vara att stärka bostadsrätterna som kreditobjekt och även förbättra ordningen för

39 Ds 2007:12 s. 11.

40 Ds 2007:12, s. 29 f.

41 Ju2006//319/P.

42 Ds 2007:12, s. 143.

(17)

överlåtelse av bostadsrätt. Utredaren anser att dagens modell för pantsättning i stora delar bör behållas men ändras på de områden där problem uppkommit.⁴³ Det är det tredje förslaget som presenteras Ds 2007:12 som skall analyseras närmare i härpå följande kapitel.

43 Ds 2007:12, s. 143 ff.

(18)

5 Ändring av det sakrättsliga momentet

5.1 Bakgrund

Såsom beskrivits i kapitel tre fullbordas pantsättning av en bostadsrätt i dagsläget genom att panthavaren eller pantsättaren underrättar bostadsrättsföreningen om pantsättningen. Den ändring som föreslagits i Ds 2007:12 är att fullbordan av pantsättningen istället skall ske genom registrering av panträtten i ett bostadsrättsregister. Förändringen anses som nödvändig eftersom denuntiations- förfarandet lett till en rad problem, bland annat i fråga om underrättelsens innehåll. Viss osäkerhet föreligger kring hur denuntiationen skall utformas för att det klart skall framgå att en pantsättning är gjord.⁴⁴ För att närmare illustrera betydelsen av denuntiationens form vid pantförskrivning av bostadsrätter skall ett rättsfall som berör problematiken återges nedan.

5.2 NJA 1994 s. 668

År 1986 förvärvade Kerstin F en bostadsrättslägenhet. Sedan lån upptagits av Hans F i Svensk Fastighetskredit AB (SFK) pantförskrev Kerstin F bostadsrätten som säkerhet för lånet. Den 19 juni 1986 bekräftade bostadsrättsföreningen att den mottagit underrättelse om pantförskrivningen.

Bostadsrätten såldes sedan till ett förvaltningsbolag. Vid överlåtelsen ansökte förvaltningsbolaget hos SFK om ett övertagande av Hans F:s lån. Ansökan beviljades av SFK. I samband med övertagandet undertecknades ett skuldebrev vilket redovisade de villkor som gällde för lånet. Föreningen underrättades om pantförskrivningen av SFK den 3 november 1989. Förvaltningsbolaget hade dessförinnan även tagit nya lån hos Finans AB Nyckeln (Nyckeln) med bostadsrätten som säkerhet. Den 1 augusti 1989 bekräftade föreningen denuntiationen av denna pantförskrivning. Efter att förvaltningsbolaget hamnat i obestånd utmättes bostadsrätten och såldes på exekutiv auktion. Kronofogdemyndigheten fördelade de vid försäljningen influtna medlen så att de i sin helhet tillföll SFK. Beslutet överklagades av Nyckeln.

(19)

Tvisten i målet gällde huruvida den av SFK ursprungligen gjorda pantförskrivningen skulle kvarstå efter överlåtelsen av lånet till förvaltningsbolaget. I HD:s domskäl underströks att i den denuntiation som SFK gjort till föreningen den 3 november 1989 lämnades inga närmare uppgifter om lånet. Meddelandet var ägnat att inge föreningen den uppfattningen att det var fråga om en ny pantförskrivning, inte om ett övertagande.

Domstolen framhöll att det är angeläget att en underrättelse om pantsättning utformas så att det inte råder någon tvekan om dess innebörd. Starka krav på tydlighet ligger framförallt i kreditgivarens intresse. I målet kunde föreningen inte med säkerhet veta om det var fråga om en ny pantförskrivning eller endast fråga om ett övertagande av den ursprungliga panförskrivningen. På grund av innehållet i de handlingar SFK lämnat till föreningen hade den dock mer fog för att anse att det var fråga om en ny pantsättning.

Någon skyldighet fanns inte för föreningen att närmare undersöka vilken innebörd denuntiationen hade, utan kreditgivaren fick stå för konsekvenserna av den otydliga underrättelsen.

På grund av den otydliga denuntiationen till bostadsrättsföreningen, vilken inte uppfattade pantförskrivningen som ett övertagande utan som en ny sådan, ansågs SFK:s ursprungliga panträtt ha gått förlorad. Till följd därav förlorade SFK anspråket på de medel som influtit vid den exekutiva försäljningen av bostadsrätten. De influtna medlen tillföll i sin helhet Nyckeln.

Fallet vittnar om svårigheterna kring utformningen av denuntiationen och vad en otydlig underrättelse kan medföra för panthavaren. Avgörandet visar på att även erfarna kreditgivare kan ha vissa svårigheter att utforma denuntiationer tillräckligt tydliga.

Föreningen hade i fallet ingen skyldighet att undersöka denuntiationens innebörd när innehållet däri framstod som oklart. De något osäkra kraven på denuntiationers innehåll innebär en brist i det nuvarande systemet för pantsättning av bostadsrätter.

5.3 Konsekvenser av förslaget i Ds 2007:12

Följden av förslaget i Ds 2007:12 är att en bostadsrättsförening inte längre kommer att vara delaktig i pantsättningen av de bostadsrätter som finns i föreningens hus.

Förfarandet med underrättelser till föreningen upphör. Med det följer även att de fall där föreningar på ett felaktigt sätt hanterar underrättelser om pantförskrivning, och därmed påverkar panträtten, kommer att försvinna. En övergång från denuntiation till

(20)

registrering som sakrättsligt moment innebär således lösningar på många av de problem som uppstått genom denuntistionsförfarandet. Frågan är emellertid om en sådan övergång kan få några negativa konsekvenser för bostadsrättsföreningarna.

En bostadsrättsförenings verksamhet grundas på en föreningstanke.⁴⁵ I BrL 1 kap 1 § framkommer att en bostadsrättsförening har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Det centrala i en bostadsrättsförening är förekomsten av ett ömsesidigt bindande rättsförhållande mellan föreningen och dess medlemmar.⁴⁶ En träffande beskrivning av föreningar i stort har givits av professor emeritus Carl Hemström. Han menar att en förening är en sammanslutning av individer och/eller särskilt tillskapade rättssubjekt för samverkan i formaliserad ordning.⁴⁷

Genom förslaget på ett ändrat sakrättsligt moment för pantsättning av bostadsrätter försvinner föreningens delaktighet i pantsättningsförfarandet. Därmed skulle kunna hävdas att det samspel som föreligger mellan medlem och förening försvagas. Delar av föreningstanken skulle kunna komma att undermineras genom att bostadsrätts- föreningarna utesluts från delaktighet i dessa ekonomiska spörsmål. Pantsättningen blir endast en angelägenhet mellan bostadsrättshavaren och kreditgivaren. Det kan även hävdas att bostadsrättsföreningen förlorar den översikt över pantsättningarna som det nuvarande systemet medför. De nu nämnda omständigheterna skulle kunna innebära att en ändring av det sakrättsliga momentet får negativa följder för bostadsrätts- föreningarna.

Avseende den försvagade föreningstanken kan konstateras att föreningen enligt min mening inte har något egentligt intresse av att medverka vid pantsättning av en bostadsrätt i föreningens hus. Föreningen kan inte på något sätt vägra en pantsättning, utan skall endast ta emot underrättelser om pantsättningarna och notera dessa i lägenhetsförteckningen. Har kreditgivaren beslutat att låna ut pengar med en bostadsrätt som säkerhet kan föreningen inte motsäga sig detta. Jag finner därmed att argumentet om den försvagade föreningstanken inte är hållbart. En samverkan mellan medlem och förening vid pantsättning av bostadsrätt kan svårligen krävas för att föreningstanken skall uppfyllas.

Vad gäller den minskade överblicken över pantsättningsläget kan noteras att föreningen enligt förslaget i Ds 2007:12 kommer att ha direkt tillgång till ett framtida

45 Ds 2007:12, s. 131.

47 Hemström, Organisationernas rättsliga ställning, Om ekonomiska och ideella föreningar, s. 46.

(21)

bostadsrättsregister.⁴⁸ Därmed kan de föreningar som önskar ha kännedom om de pantsättningar som sker i föreningens lägenhetsbestånd göra regelbundna kontroller av registret. Det leder till att föreningen kommer att kunna ha en lika bra översikt över pantförskrivningarna som i dagens system.

Enligt min mening påverkar följaktligen inte den förändring av det sakrättsliga momentet, från denuntiation till registrering, som föreslagits i Ds 2007:12 den grund på vilken bostadsrättsföreningarna bygger sin verksamhet. Även om samverkan mellan förening och bostadsrättshavare försvinner i fråga om pantsättningsförfarandet finns fortfarande de kooperativa inslagen kvar på andra områden.

48 Ds 2007:12, s. 148.

(22)

6 Förmånsrätt

6.1 Bakgrund

I de fall en bostadsrätt har blivit pantsatt kan den också utmätas i enlighet med utsökningsbalken (UB) 5 kap 13 §. Utmätningsförfarandet består vanligtvis av tre delar:

beslut om utmätning med säkerställande därav, försäljning av den utmätta egendomen och redovisning av influtna medel.⁴⁹ Vid en utmätning kan flera panthavare samtidig komma att göra anspråk på betalning från bostadsrättshavaren. Konkurrens kan uppstå mellan panthavarna om täckning för samtliga panthavares fordringar inte kan ske ur de vid försäljningen influtna medlen.

Då förmånsrättsordningen mellan olika fordringar skall bestämmas för bostadsrätter anses förmånsrättslagen (1970:979) gälla. Så anses vara fallet även om BrL inte hänvisar till lagen, såsom till exempel sker i JB avseende fastigheter.⁵⁰ I förmånsrättslagen stadgas vilken inbördes rätt borgenärerna har i konkurs- och utmätningssituationer.

Trots att förmånsrättslagen är tillämplig har vissa olägenheter uppkommit ifråga om panthavares förmånsrätt i bostadsrätter. Bland annat framkommer i SOU 1998:80 att de parter som är inblandade i pantsättning av bostadsrätter önskar att regleringen kring förmånsrättsordningen blir säkrare.⁵¹ Några av de problem som uppkommit på området skall här redovisas.

6.2 Felaktiga lägenhetsförteckningar

Som redan har visats skall en bostadsrättsförening i lägenhetsförteckningen notera de pantsättningar som sker av bostadsrätter i föreningens hus. Så sker först efter att en underrättelse om pantförskrivningen gjorts, således efter att det sakrättsligt giltiga momentet inträtt.

Föreningen kan på olika sätt anteckna felaktiga uppgifter i förteckningen som i sin tur påverkar förmånsrättsordningen. Exempelvis kan föreningen glömma att införa datumet för denuntiationen eller istället notera pantavtalets datum i förteckningen. Oriktiga

49 Gregow, Utsökningsrätt, s. 94.

50 SOU 1998:80, s. 341.

51 SOU 1998:80, s. 98.

(23)

datum i förteckningen skapar oklarheter vid bestämmandet av förmånsrättsordningen. I vissa fall antecknar föreningen inte alls att en pantförskrivning ägt rum i bostadsrätten.⁵² Har föreningen mottagit en denuntiation om pantsättning men försummat att anteckna detta i lägenhetsförteckningen skapas en så kallad dold panträtt. Trots att föreningen försummat anteckningsskyldigheten är pantsättningen giltig. Den panthavare som innehar den dolda panträtten kan konkurrera med övriga panthavare om förmånsrätt vid exempelvis utmätning. De panthavare som inte känt till den dolda panträtten kan därmed hamna i en sämre position i förmånsrättsordningen. Föreningens ofullkomliga uppgifter kan följaktligen medföra att förmånsrättsordningen visar sig oriktig och därmed besvärlig att reda ut.

Frågan är huruvida det tredje förslag till ett bostadsrättsregister som presenteras i Ds 2007:12 löser de ovan nämnda problemen. Införandet av ett bostadsrättsregister skulle innebära att det sakrättsliga momentet för pantsättning av bostadsrätt sker genom registrering. För att panten skall anses giltig krävs att panthavaren genomför registreringen och i samband därmed införs den korrekta tidpunkten för när panträttens giltighet uppkom. Uppgiften finns därefter tillgänglig för berörda parter. De felaktiga uppgifter som i dagens system följer av bostadsrättsföreningarnas skyldigheter att notera pantsättningar försvinner således. Oriktiga anteckningar om tidpunkten för denuntiationen elimineras.

Även problematiken kring dolda panträtter försvinner genom införandet av ett bostadsrättsregister. Om panthavaren inte registrerar panträtten föreligger ingen giltig panträtt. Är fallet det motsatta och registrering sker, är panträtten synlig för exempelvis andra panthavare och förvärvare.

6.3 Generell panträtt

6.3.1 Bakgrund

Vissa olägenheter kan uppkomma i samband med så kallad generell pantsättning av bostadsrätter. Pantsättningsformen innebär att panthavaren inte bara föreskriver pant för en existerande skuld utan även för framtida skulder som bostadsrättshavaren kan

52 SOU 1998:80, s. 97 f.

(24)

komma att få gentemot panthavaren.⁵³ Sådana pantsättningar är vanliga för bostadsrätter och en utvidgning av lånen kan ske utan att en ny pantsättning eller denuntiation behöver göras.⁵⁴

Om en utökning av lånet sker efter att en andrahandspantsättning gjorts av bostadsrätten, uppkommer frågan huruvida utökningen av den generella pantsättningen har förmånsrätt framför andrahandspantsättningen.⁵⁵ Frågan blir aktuell i de fall panten inte täcker både första- och andrahandspanthavarens fordringar. Något säkert svar på frågan huruvida andrahandpantsättningen har någon avskärande verkan gentemot den generella pantsättningen finns inte i svensk rätt. Det hävdas dock att rättsordningen antagit den ståndpunkten att andrahandpantsättningen begränsar den generella panträtten. En förutsättning för det har ansetts vara att föreningen och förstahands- panthavaren denuntieras om andrahandspantsättningen.⁵⁶

Vissa oklarheter föreligger kring hur de generella pantsättningarna av bostadsrätter skall behandlas när även andrahandspantsättningar förekommer. Det kan ifrågasättas om förslaget i Ds 2007:12 tydliggör dessa oklarheter. I Ds 2007:12 nämns inte hur generella pantsättningar skall behandlas i ett kommande bostadsrättsregister, vilket jag anser utgöra en brist i förslaget. På grund av denna brist i utredningen skall två olika modeller för hur förmånsrätten kan bestämmas vid generella pantförskrivningar presenteras i det följande. Avsikten är att modellerna skall fungera i en sådant pantsättningssystem som förordats i Ds 2007:12.

6.3.2 Ny kredit – ny pantsättning

Ett förslag är enligt min mening att utvidgningar av den generella panträtten till nya krediter ses som nya pantsättningar. Förmånsrätten bestäms sedan efter tidpunkt för registrering i bostadsrättsregistret. Andrahandspantsättningen skulle ha en avskärande effekt på den generella panträtten och ha förmånsrätt framför utökningar av denna.

Denna modell skulle stämma bäst överens med den idag, om än något osäkra, gällande ståndpunkten i den svenska rättsordningen.

55 SOU 1998:80, s. 143.

(25)

För att den nu föreslagna modellen skall fungera på ett betryggande sätt måste de kreditgivare som skall genomföra en andrahandspantsättning ha viss information om den generella panträtten. Antag att en generell pantsättning, kopplad till ett visst skuldbelopp, har skett av en bostadsrätt. Den kreditgivare som därefter ämnar uppta säkerhet i samma bostadsrätt kommer att erhålla en andrahandspanträtt. Riskerna med andrahandspantsättningen blir beroende av vilket skuldbelopp förstahands- pantsättningen är kopplad till. Om detta skuldbelopp är högt blir möjligheten för andrahandspanthavaren att utfå säkerhet för sin fordran mindre vid en exekutiv försäljning. Med en uppgift om vilket skuldbelopp den generella panträtten är kopplad till skulle efterkommande kreditgivare kunna göra en bedömning av värdet av en andrahandspantsättning av bostadsrätten. I förslaget i Ds 2007:12 anser dock utredaren att det inte skall införas några skuldbelopp i bostadsrättsregistret.⁵⁷ Det medför att efterkommande kreditgivare blir tvungna att söka upp den panthavare som innehar den generella panträtten för att erhålla uppgifterna. För att säkerställa att de uppgifter som då lämnas är tillförlitliga torde krävas att de lämnas skriftligen.

Det nu beskrivna förfarandet innebär enligt min mening att pansättningsförfarandet blir onödigt komplicerat. Om det i registret anges hur stor fordran den generella panträtten är kopplad till, skulle det underlätta för efterkommande kreditgivare. Ett sådant införande har dock inte ansetts behövligt inom ramen för pantsättningsmodellen och därmed avstyrkts i Ds 2007:12.⁵⁸

6.3.3 Den amerikanska modellen

Då det visats att den första föreslagna förmånsrättsmodellen kan bli komplicerad att tillämpa i praktiken i fråga om generella panträtter, skall ytterligare en modell framläggas. För presentationen av denna modell är det av intresse att göra en utblick till det amerikanska rättssystemet, vari modellen tillämpas.

Enligt professor Bo Helander är möjligheten att utnyttja lös egendom som kreditsäkerhet av stor betydelse i det amerikanska samhället.⁵⁹ Mycket uppmärksamhet har givits åt att se över och utveckla lagstiftningen för sådan egendom. Ett mål i utvecklingen har varit att möjliggöra att i princip alla former av lös egendom skall

57 Ds 2007:12, s. 147.

58 Ds 2007:12, s. 147.

(26)

kunna utnyttjas som säkerhet för kredit. En förutsättning har varit att skapa en lagstiftning där pantsättaren fortfarande har möjlighet att besitta egendomen efter pantförskrivningen. För att uppnå detta har rättssystemet utformats så att olika former av register för panträtter har skapats. Rättsutvecklingen nådde sin kulmen genom införandet av Uniform Commercial Code (UCC) artikel 9, vilket skedde år 1972. I artikeln är registrering det mest centrala sakrättsliga momentet för sakrätter i lös egendom. Införandet av registreringsförfarandet för lös egendom syftade till att öka publiciteten för kreditsäkerheter i denna typ av egendom.⁶⁰

Enligt artikel 9 är det möjligt att pantsätta lös egendom för framtida fordringar.⁶¹ Två olika ståndpunkter för hur förmånsrätten skulle bedömas vid framtida panträtter präglade den amerikanska doktrinen innan artikeln infördes. Den ena var att en ny säkerhetsrätt uppkom varje gång en borgenär gav en utökad kredit enligt ett tidigare ingånget avtal. Den andra var att det skulle anses vara fråga om en och samma säkerhetsrätt oavsett om utökning skedde av den ursprungliga krediten. Den ursprungliga säkerhetsrätten skulle bara anses omfatta en större fordran för varje utvidgning.⁶²

Frågan om förmånsrättsordningen avgjordes slutligen genom införandet av UCC artikel 9. Enligt huvudregeln i artikel 9 § 9-307 (5) bestäms prioriteten mellan två konkurrerande borgenärer av tidpunkten för respektive säkerhetsrätts registrering eller av tidpunkten för dess fullbordan.⁶³ Enligt artikel 9 § 9-312 (7) gäller huvudregeln även om en säkerhetsrätt utvidgats genom att borgenären givit gäldenären ytterligare lån. Den borgenär som har en generell säkerhetsrätt kan således enligt paragrafen åberopa förmånsrätt för hela sin fordran. Så kan ske trots att delar av fordran består av krediter som givits efter att ytterligare en kreditgivare erhållit giltig säkerhetsrätt i egendomen.

Detta gäller oavsett om borgenären med generell säkerhetsrätt känt till den andra borgenärens säkerhetsrätt innan utvidgandet av den egna krediten. Ordningen motiverades av att den först tillkomna borgenären med generell säkerhetsrätt genom registrering givit publicitet åt denna.⁶⁴ Efterkommande kreditgivare har då haft möjlighet att kontrollera vilken typ av säkerhetsrätt som tidigare förekommer i egendomen. Existerar redan en generell säkerhetsrätt har den efterkommande

61 A. a. s. 270 ff.

62 A. a. s. 275.

63 A. a. s. 236.

64 A. a. s. 280 f.

(27)

kreditgivaren vetskap om riskerna med att uppta ytterligare en säkerhetsrätt i den aktuella egendomen.

Frågan är om en sådan ordning som finns i USA skulle kunna införas även i svensk rätt. Den generella panträtten skulle enligt modellen kunna ges förmånsrätt framför efterkommande panträtter oavsett om utvidgning av krediten därefter sker.

Fastställandet av förmånsrättsordningen skulle därmed kunna bli mer lätthanterligt än med den först presenterade modellen. En efterkommande kreditgivare skulle redan vid sökning i registret få vetskap om att en generell panträtt förekommer i bostadsrätten.

Därmed skulle denne känna till riskerna med en andrahandspantsättning av bostadsrätten.

En negativ följd med den amerikanska modellen skulle emellertid kunna vara att krediter med andrahandspanträtt som säkerhet skulle betinga högre räntor. Så skulle kunna bli fallet eftersom de innebär en ökad risk för kreditgivarna. Förekomsten av en generell panträtt skulle därmed medföra att den fria konkurrensen mellan kreditgivare äventyras. Bostadsrättshavarens möjligheter att uppta nya lån hos en annan kreditgivare med fördelaktiga villkor, såsom låga räntor, minskar då en generell panträtt redan föreligger i bostadsrätten. Med den amerikanska modellen hindras följaktligen konkurrensen mellan olika banker och fördel ges till den bank som innehar förstahandspanträtt i form av en generell panträtt.

Enligt min mening skulle dock ett införande av det amerikanska systemet kunna medföra en tydlig reglering för generella panträtter. Det skulle i sin tur innebära att det blir säkrare att inneha en generell panträtt i en bostadsrätt och höja kreditvärdet för bostadsrätter vid sådana pantsättningar. Eftersom generella pantförskrivningar är vanliga i bostadsrättssammanhang skulle ett enkelt system innebära stora fördelar. Den ordning som finns i amerikansk rätt bör i vart fall utredas i samband med ett införande av ett bostadsrättsregister.

(28)

7 Inaktuella panträtter

En omständighet som kan vålla bekymmer är huruvida de pantsättningar som förekommer i dagens lägenhetsregister är aktuella eller ej. När det lån som panträtten är kopplad till har avbetalats sker stundom att panthavaren låter bli att meddela föreningen om att panträtten har upphört. Om då inte heller bostadsrättshavaren uppmärksammar föreningen härpå och förebringar tillräckliga bevis för panträttens upphörande, kan en inaktuell panträtt finnas i lägenhetsförteckningen. Förhållandet medför att bostadsrätts- havaren kan få svårigheter att ta nya lån med bostadsrätten som säkerhet, eftersom den inaktuella panträtten ligger kvar.⁶⁵ Det förhållandet att det förekommer inaktuella panträtter i vissa föreningars lägenhetsförteckningar är ett tecken på att dagens system för pantsättning inte fungerar på ett tillfredsställande sätt.

I Ds 2007:12 har det föreslagits vissa förändringar vid registreringsförfarandet av panträtter i bostadsrätt. Panthavarna skall få en skyldighet att avlägsna sådana panträtter från bostadsrättsregistret som inte längre är aktuella.⁶⁶ I utredningen framkommer emellertid inget om att panthavarens skyldighet att avnotera panträtten skall ske inom en viss tid från det att panträtten upphört. Inte heller ges något förslag på om skyldigheten skall sanktioneras på något sätt.

Om panthavaren skall ha en skyldighet att avregistrera inaktuella panträtter krävs enligt min mening att det finns en tidsfrist inom vilken panträtten måste avregistreras.

Skulle panthavaren själv bestämma när avnoteringen skall ske skulle stor rättsosäkerhet fortfarande finnas kring vilka panträtter som faktiskt upphört. Svårigheten blir att bestämma hur lång tidsfristen bör vara. Klart är att avregistreringen bör ske så fort som möjligt efter att panträtten upphört för att garantera att alla uppgifter som framkommer i bostadsrättsregistret är aktuella. Eftersom avregistreringen är relativt enkel att genomföra i det föreslagna bostadsrättsregistret skulle en tidsfrist på en vecka möjligen vara rimlig.

En panthavare som inte längre har panträtt i en bostadsrätt har inte något eget intresse av att avnotera panträtten. Det är oväsentligt för panthavarens del huruvida panträtten står kvar i registret eller inte. När panträtten upphört har i de flesta fall hela lånebeloppet betalats tillbaka till panthavaren. Framförallt den panthavare som innehar en generell panträtt saknar intresse av att avregistrera densamma. Det är snarare en fördel för

65 SOU 1998:80, s. 98.

66 Ds 2007:12, s. 75.

(29)

panthavaren att avregistrering av den generella panträtten inte sker. Om bostadsrätts- havaren beslutar att på nytt uppta lån hos panthavaren föreligger redan en generell panträtt i bostadsrätten som kan nyttjas. Panthavaren slipper därmed registrera en ny panträtt som kan ha sämre prioritet i förmånsrättsordningen än den ursprungliga generella panträtten.

För att förmå så många panthavare som möjligt att hörsamma skyldigheten att avregistrera inaktuella panträtter krävs troligen någon form av sanktion för de fall skyldigheten inte följs. Ett ersättningsansvar för panthavaren skulle kunna inträda om en avnotering av de inaktiva panträtterna inte sker inom tidsfristen. En förutsättning för ersättningsansvar skulle kunna vara att bostadsrättshavaren eller någon annan lidit ekonomisk skada av den inaktuella panträttsnoteringen i registret. Därvid skulle kunna tänkas att skadeståndslag (1972:207) (SkL) blir tillämplig i de fall där panthavaren orsakar ekonomisk skada genom försummad avregistrering av panträtten. I SkL 2 kap 2 § stadgas att den som vållar ren förmögenhetsskada genom brott skall ersätta skadan. Om SkL görs tillämplig i fråga om avregistreringen av panträtter skulle det således krävas ett brottsligt förfarande från panthavarens sida för att ersättnings- ansvar skulle uppkomma. Därmed skulle en sådan skadeståndsskyldighet endast bli aktuell i ett fåtal fall och inte få den avsedda effekten att förmå panthavare att inom tidsfristen avregistrera panträtten. Så länge inte något brottsligt förfarande legat bakom den ekonomiska skadan skulle panthavaren gå fri från skadeståndsskyldighet. För att ge ersättningsansvaret effekt och genomslagskraft skulle det enligt min mening krävas att en från SkL fristående skadeståndsklausul införs. En sådan klausul skulle kunna införas i en ny lag om bostadsrättsregister.

Förslaget på att panthavaren skall avregistrera inaktuella panträtter skulle på ett bra sätt kunna lösa de problem som visat sig uppkomma i samband med sådana panträtter.

Det krävs dock en fördjupad granskning av hur en sådan skyldighet till avregistrering bör utformas. Den utredning som presenterats i Ds 2007:12 är inte tillräcklig. Som visats bör det exempelvis införas en tidsfrist inom vilken avnoteringen skall göras samt en skadeståndsskyldighet som inträder i vissa fall. Därigenom kan panthavare förmås att genomföra avregistreringarna trots att de inte har något egenintresse av förfarandet.

(30)

8 Andelspantsättning av bostadsrätt

8.1 Bakgrund

När en bostadsrättshavare ämnar att uppta lån med bostadsrätten som säkerhet behöver inte nödvändigtvis pantsättning av bostadsrätten som helhet ske. I gällande rätt finns det inte något hinder mot att en andel av en bostadsrätt pantsätts. På det sättet skiljer sig bostadsrätter från fast egendom. Vad avser den sistnämnda typen av egendom krävs för pantsättning därav enligt JB 6 kap 1 § en inteckning av den aktuella fastigheten. Vidare framkommer i JB 22 kap 2 § att en inteckning inte får ske i andel i fastighet. Därmed är pantsättning av andel i fast egendom inte tillåten.

En bostadsrätt kan andelspantsättas både om det finns en ägare och om bostadsrätten ägs av flera. Det är framförallt i det sistnämnda fallet vissa problem kan uppstå. Som skall visas nedan skall ett visst förfarande föregå en andelspantsättning av en gemensamt ägd bostadsrätt. Genomförs en andelspantsättning av bostadsrätten utan att det föreskrivna förfarandet följs kan besvärliga situationer uppkomma.

I Ds 2007:12 lyser en diskussion kring andelspantsättning av bostadsrätt med sin frånvaro. Det görs endast en hänvisning till SOU 1998:80 och de exekutionsrättsliga frågor som upptas däri. De förslag som där lämnats anses kunna tillämpas även i en sådan pantsättningsmodell som föreslås i Ds 2007:12.⁶⁷ Vid en anblick i Bostadsrätts- utredningens överväganden kring andelspantsättning av bostadsrätt finner jag att problematiken inte utretts tillräckligt grundligt. Då en inteckningsmodell förordats i utredningen har möjligen inte heller något behov funnits att granska andelspantsättning av bostadsrätter närmare. På grund av den otillräckliga utredningen i både SOU 1998:80 och Ds 2007:12 skall i det följande vissa frågor rörande andelspantsättning av samägd bostadsrätt analyseras. Det är främst makar och sambor som är delägare av bostadsrätt⁶⁸, varför granskningen skall ske utifrån bestämmelserna kring makars och sambors möjligheter att pantsätta andel däri. Den fråga som skall utredas är hur förfarandet vid andelspantsättning av bostadsrätter skall utformas i ett framtida system med ett bostadsrättsregister.

I äktenskapsbalken (ÄktB) 7 kap 5 § p 1 och 2 och sambolagen (2003:376) (SamboL) 23 § p 2 och 3 återfinns bestämmelserna kring pantsättning av makars

67 Ds 2007:12, s. 151.

68 Se NJA 1995 s. 478.

(31)

respektive sambors gemensamma bostad. Makar får enligt ÄktB 7 kap 5 § p 1 och 2 inte utan den andra makens samtycke pansätta egendom som utgör makarnas gemensamma bostad. Vidare får sambor enligt SamboL 23 § p 2 och 3 inte utan den andra sambons samtycke pantsätta bostad som utgör samboegendom. För både make och sambo gäller således förbudet för en gemensamt ägd bostadsrätt. Bestämmelserna förefaller vid en första anblick vara tillfredsställande för att hindra andelspantsättning utan samtycke. I NJA 1995 s. 478 framkommer dock att varken ÄktB eller SamboL erbjuder någon möjlighet att få pantsättningen ogiltigförklarad om sådan trots allt skett utan ena makens eller sambons samtycke.

8.2 UB 8 kap 8 §

För den delägande make eller sambo som inte givit sitt samtycke till andels- pantsättning av bostadsrätten kan problem uppkomma om den pantsättande maken eller sambon hamnar i obestånd. Om så sker kan panthavarna ansöka om utmätning av bostadsrätten. Risken finns då att hela den samägda egendomen utmäts och försäljs på exekutiv auktion. Så kan ske i enlighet med indragningsregeln i UB 8 kap 8 §. I paragrafen stadgas att om utmätning skett av andel i viss egendom som tillhör två eller flera och om lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt (SamägL) är tillämplig, kan kronofogdemyndigheten på yrkande av sökanden, gäldenären eller annan delägare förordna att hela egendomen skall säljas. När någon av nämnda sakägare har framställt sådant yrkande, skall de övriga beredas tillfälle att yttra sig över yrkandet. I fråga om hinder mot försäljningen gäller SamägL 6 och 7 § §.⁶⁹

Till grund för införandet av UB 8 kap 8 § låg det faktum att borgenärer får ut mer av värdet av andelen vid en försäljning av hela egendomen än om andelen avyttras för sig.⁷⁰ Så är fallet eftersom exekutiv försäljning av ideell andel i egendom ofta sker till underpris då förvärvaren i flertalet fall måste dela egendomen med en okänd person.⁷¹ Dessutom står alla inteckningar och pantsättningar kvar efter en andelsförsäljning

69 Walin, Samäganderätt – en studie rörande samäganderättsanspråk och samäganderättslagen m.m., s.

103.

70 Prop 1980/81:8, s. 579.

(32)

eftersom en sådan endast kan ske under hand. Detta är ytterligare ett skäl till att andelsförsäljningar sker till underpris.⁷²

I NJA 1995 s. 478 ansåg HD att SamägL är analogt tillämplig på bostadsrätter.

Domstolen utredde därutöver huruvida även UB 8 kap 8 § skulle kunna tillämpas analogt vid utmätning av bostadsrätt. Till en början konstaterades att den bostadsrättshavare vars make eller sambo utan samtycke pantsätter den gemensamma bostadsrätten endast har ett svagt skydd vid pantsättningen. Förbud mot pantsättning av bostadsrätt utan andra makens eller sambons samtycke föreligger förvisso. Svagheten ligger i att en sådan pantsättning inte kan ogiltigförklaras. Om UB 8 kap 8 § skulle vara analogt tillämplig på bostadsrätter skulle det redan bräckliga skyddet för makar och sambor ytterligare försvagas. En make eller sambo skulle inte ha något skydd mot att hela den gemensamma bostadsrätten försäljs exekutivt på grund av att den andra maken pantsatt andel i denna utan samtycke. Därmed ansåg HD att UB 8 kap 8 § inte bör tillämpas analogt på bostadsrätter. I fallet kunde således inte hela bostadsrätten försäljas exekutivt. Den pantsatta andelen i bostadsrätten ansågs ha ett begränsat ekonomiskt värde. I enlighet med UB 4 kap 3 § 1 st samt 4 kap 33 § 2 st kunde därmed inte heller utmätning av andelen ske.

8.3 Förslag på förändringar

Granskningen ovan har visat att rättsordningen ger make eller sambo ett visst skydd i de fall maken eller sambon inte samtyckt till en genomförd andelspantsättning av den gemensamma bostadsrätten. Så har skett genom att en analog tillämpning av indragningsregeln har uteslutits vid utmätning av bostadsrätter. Även om andelspantsättning av bostadsrätt sker utan samtycke riskerar inte den andra maken eller sambon att denna försäljs på exekutiv auktion. Det faktum att indragningsregeln inte är tillämplig medför dock att panthavare kan hamna i olämpliga situationer. Panthavaren kan inte få en begäran om exekutiv försäljning av hela bostadsrätten beviljad. Utan försäljning kan inte panträtten realiseras. Följden blir att bostadsrätter får ett lågt värde som kreditobjekt i fråga om andelspantsättning. Ett av de ändamål som skall uppnås genom införandet av bostadsrättsregistret är att bostadsrätternas värde som kreditobjekt

72 Jensen, Panträtt i fast egendom, s. 201.