EXAMENSARBETE
FASTIGHETSUTVECKLING MED FASTIGHETSFÖRMEDLING FASTIGHETSFÖRMEDLING
GRUNDNIVÅ, 15HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2020
Kampen om marknadsandelarna
En studie om substituten till den traditionella mäklartjänstens ställning på marknaden Frida Dalén och Agnes Milton
Bachelor of Science thesis
Title The battle of the market shares: A study of the substitutes to the traditional brokerage service’s position on the market Author(s) Frida Dalén and Agnes Milton
Department Department of Real Estate and Construction Management Bachelor Thesis number
Archive number
Supervisor Rickard Engström
Keywords Broker, traditional broker, substitute, internet broker, hybrid broker, private seller, “for-sale by owner’s”, market share Abstract
Selling a home can for some people be a long and tough process where the choice of approach can be difficult. The traditional brokerage service has dominated for a long time but has in recent years been challenged by similar services such as internet- and hybrid brokers. The difference between these are for example the commission and what the sellers do themselves.
Another substitute that has been an option for a long time is the possibility of selling the home without a broker, however this has become less common over the years.
The purpose of this essay has been to describe the different substitutes for the traditional brokerage service, the geographic spread of these substitutes and how the consumer thinks when selling an accommodation. The method that has been used to answer the purpose have been both quantitative and qualitative. The quantitative part consists of a survey and assembly of data, and the qualitative consists of five interviews.
From the information and the data that has been gathered for this essay it can be seen that the traditional brokerage service still is the most requested. According to the survey there are a lot of people who know that internet brokers exist but have never considered using that service themselves. The most common reasons for this were that the consumer wanted a broker with great knowledge of the area, a personal connection and someone that handles the entire process. The internet brokers and the hybrid broker that have been examined in this essay all have fixed, lower fees compared to the traditional broker. For the question regarding how the respondent would go about when selling an accommodation in the future a lot of people answered that it depends on the price difference between the options. This means that when they are selling their home in the future they will have to connect the commission to the own work effort, and decide how much is worth doing themselves to save money. The results of this essay also show that the internet broker and the “private seller” are more common in rural areas where the accessibility of a broker is limited.
Further research in this subject could for example be to examine the geographic spread even more when it comes to the usage of the substitutes to the traditional brokerage service and clarify the reasons for that.
TRITA-ABE-MBT-20465
Acknowledgement
This bachelor thesis is authored in the spring of 2020 as the degree project in Real Estate Agency for the Bachelor’s Programme in Property Development and Agency at the Royal Institute of Technology in Stockholm.
We would like to thank all respondents who answered our survey and the sellers from
Hemverket who shared their experiences with us. We would also like to thank Carl Troedsson CEO at Privatmäklaren as well as Per Hedenmark CEO and one of the founders of Norban for all the information and answers you have contributed with.
We would also like to thank our supervisor Rickard Engström and our examiner Björn Berggren for all the feedback and ideas you have contributed with during this project.
Stockholm KTH 2020
Frida Dalén & Agnes Milton
Examensarbete
Titel Kampen om marknadsandelarna: En studie om substituten till den traditionella mäklartjänstens ställning på marknaden Författare Frida Dalén och Agnes Milton
Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete
Kandidatnivå nummer Arkiv nummer
Handledare Rickard Engström
Nyckelord Fastighetsmäklare, traditionell mäklare, substitut, internetmäklare, hybridmäklare, sälja privat, marknadsandelar
Sammanfattning
Att sälja sin bostad kan vara en lång och jobbig process för vissa där valet av tillvägagångssätt kan vara svårt. Den traditionella mäklartjänsten har länge dominerat på marknaden men har på senare år utmanats av liknande tjänster såsom internetmäklare och hybridmäklare. Det som skiljer dessa åt är bland annat arvodet och vad säljaren gör själv. Ett annat substitut som har funnits länge är möjligheten att sälja bostaden privat, dock har det blivit mindre vanligt med åren.
Syftet med uppsatsen har varit att redogöra för de olika substitut som finns till den traditionella mäklartjänsten, den geografiska spridningen av dessa substitut samt hur
konsumenten tänker vid försäljning av en privatbostad. För att besvara detta syfte har både en kvantitativ och kvalitativ metod använts. Den kvantitativa delen består av en enkätstudie samt sammanställning av data, och den kvalitativa består av fem intervjuer.
Utifrån den information och data som tagits fram går det att se att den traditionella
mäklartjänsten fortfarande är mest efterfrågad. Enligt enkäten är det många som vet att det finns internetmäklare men har aldrig övervägt att använda den tjänsten själva. De stora anledningarna till detta var att konsumenten ville ha en mäklare med stor lokalkännedom, personlig kontakt och någon att lämna över hela processen till. Internetmäklarna och hybridmäklaren som har undersökts i den här uppsatsen har alla fasta, lägre arvoden än den traditionella mäklaren. På frågan om hur respondenten skulle gå tillväga vid försäljning av bostad i framtiden svarade många att det beror på prisskillnaden mellan alternativen. Det innebär således att när de ska sälja i framtiden kommer de få koppla arvodet till den egna arbetsinsatsen, och därmed avgöra hur mycket det är värt att göra själv för att spara pengar.
Resultaten i uppsatsen visar även att internetmäklaren och substitutet ”sälja privat” är vanligare på glesbygden där tillgängligheten till en traditionell mäklare är begränsad.
Vidare forskning i ämnet skulle kunna vara att dyka djupare i att undersöka den geografiska spridningen i användandet av substituten till den traditionella mäklartjänsten och tydligare klarlägga vad dessa skillnader beror på.
TRITA-ABE-MBT-20465
Förord
Denna kandidatuppsats är författad våren 2020 som examensarbete inom
Fastighetsförmedling för kandidatprogrammet Fastighetsutveckling med Fastighetsförmedling på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm.
Vi vill tacka alla respondenter som tog sig tid att svara på vår enkät och säljarna från Hemverket som delade sina upplevelser med oss. Vi vill även tacka Carl Troedsson VD på Privatmäklaren samt Per Hedenmark VD och en av grundarna av Norban för all information och svar som ni har bidragit med.
Vi vill även tacka vår handledare Rickard Engström och examinator Björn Berggren för all feedback och alla idéer som ni har bidragit med under arbetets gång.
Stockholm KTH 2020
Frida Dalén & Agnes Milton
Innehållsförteckning
1. Inledning 1
1.1 Bakgrund 1
1.2 Syfte 2
1.3 Avgränsningar 2
1.4 Disposition 2
2. Metod 3
2.1 Kvalitativ och kvantitativ metod 3
2.2 Tillvägagångssätt kvantitativ metod 3
2.2.1 Enkät 4
2.2.2 Statistik på substitutens marknadsandelar 5
2.3 Tillvägagångssätt kvalitativ metod 5
2.3.1 Intervju 5
2.4 Validitet och reliabilitet 7
2.5 Etik 7
3. Förmedlingsprocessen 8
3.1 Lagstiftning 8
3.2 De olika tillvägagångssätten vid försäljning av en bostad 10
3.3 Förmedlingsprocessens delar 11
3.3.1 Första kontakten 11
3.3.2 Förberedelser 12
3.3.3 Marknadsföring 13
3.3.4 Visning 13
3.3.5 Budgivning 14
3.3.6 Kontraktsskrivning 15
3.3.7 Tillträde 16
3.3.8 Sammanfattning av förmedlingsprocessen 17
3.4 Samarbeten och tilläggstjänster 18
3.5 Arvode 19
3.5.1 Internationell forskning om mäklarens arvode 20
3.6 Konkurrensen på fastighetsmäklarmarknaden 21
3.7 Fastighetsmäklare internationellt 22
3.7.1 Internationella substitut till den traditionella mäklartjänsten 22
4. Empiri 24
4.1 Hur går konsumenten tillväga vid försäljning av privatbostad? 24 4.1.1 Vad tänker de som endast sålt med traditionell mäklare? 25 4.1.2 Vad tycker de som sålt med både traditionell- och internetmäklare? 29
4.1.3 Hur har de som sålt privat gått tillväga och ångrar de sitt val? 29 4.1.4 Hur ser de som aldrig sålt en bostad på en framtida försäljning? 30
4.1.5 Tillägg till enkäten 32
4.2 Hur ser kunderna på internetmäklarens tjänst? 32
4.3 Substitutens ställning på marknaden 32
4.3.1 Internetmäklarna 32
4.3.2 Hybridmäklaren 33
4.3.3 “Sälja privat” 33
4.4 Hur ser substituten på framtiden? 34
5. Analys & diskussion 35
5.1 Traditionella mäklartjänsten jämfört med substituten 35
5.2 Mäklarens arvode 35
5.3 Varför har “sälja privat” minskat? 37
5.4 Vad tycker konsumenterna om internetmäklarens koncept? 38 5.5 Valet mellan traditionell mäklare och internetmäklare 38
5.6 Rekommendationer för bättre konkurrens 39
5.7 Inspiration från internationella substitut 40
5.8 Hur kommer mäklartjänsten se ut i framtiden? 40
6. Slutsats 42
Källförteckning 43
Bilagor 49
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Att vara verksam som fastighetsmäklare har inte alltid varit reglerat av lagstiftning. Det var inte förrän 1984-års fastighetsmäklarlag infördes som krav ställdes på mäklarens
yrkesutövande. Sedan dess har lagstiftningen ändrats två gånger, år 1995 samt den nu gällande lagstiftningen som kom år 2011 (SFS 2011:666). (Billström, 2010)
En mäklares roll innefattas bland annat av att hålla i visningar, föra journal över sitt förmedlingsuppdrag, kontrollera om bostaden är pantsatt och om den har några tillhörande servitut eller belastas av någon annan rättighet samt vem som är ägare. De genomför även värdering av bostaden och marknadsför den för att sedan anvisa en köpare, hålla budgivning, ordna med kontraktshandlingar och genomföra tillträdet. Mäklaren ska genom hela processen agera som en opartisk mellanman. (FMI, Mäklarens ansvar och roll)
Arvodet som mäklaren får bestäms av mäklaren själv för att sedan komma överens med uppdragsgivaren. Om inget annat har överenskommits mellan parterna ska arvodet beräknas på en viss procent av köpeskillingen, enligt 23§ Fastighetsmäklarlagen (FML).
Att anlita en mäklare har länge dominerat på marknaden och är ett vanligt val av
tillvägagångssätt vid försäljning av sin bostad. Även möjligheten att sälja sin bostad privat har funnits länge, men det har blivit mindre populärt med åren. År 2018 såldes 91% av alla småhus med en mäklare vilket kan jämföras med 77% år 2001 (Mäklarsamfundet, 2019, s.23). Antalet registrerade mäklare har ökat sedan år 2001, från att vara 4 516 mäklare till 7 193 mäklare år 2018 (ibid, s.9).
Efter att internet kom och blev mer användbart för allmänheten på 1990-talet
(Internetmuseum) utvecklades även mäklarbranschen med företaget Ägaren direkt, som senare kallat Adirekta, i spetsen med att bli Sveriges första så kallade ”nätmäklare”.
Mäklarföretag med liknande koncept startades sedan några år efter, däribland Hemverket som startades år 2006 (Hemverket, Om Hemverket) och Privatmäklaren samma år
(Privatmäklaren, Om oss), som anses vara så kallade nätmäklare. Ett mer nyligen registrerat bolag är Norban som registrerades 2018 (Norban, Årsredovisning, 2018) vilka är en så kallad hybridmäklare.
I och med att internet har utvecklats har det blivit mer vanligt att annonsera digitalt än genom annonser i tidning vilket gjordes förr (Lundberg, 2019). Idag är det 91% av svenskarna som använder internet dagligen (Internetstiftelsen, 2019) och mäklarbyråerna har därmed minskat antalet annonser i papperstidningar (Lundberg, 2019).
Mäklare finns i hela landet. Skillnaden mellan de traditionella mäklarföretagen och de så kallade nätmäklarna är att de har kontor i de städer/platser som de säljer, medan nätmäklare kan jobba över hela landet från ett och samma kontor. Hybridmäklaren är i detta fall likt den traditionella mäklaren och säljer endast där de har kontor (Hedenmark, 2020).
1.2 Syfte
Syftet med uppsatsen är att redogöra för de olika substitut som finns till den traditionella mäklartjänsten, den geografiska spridningen av dessa substitut samt hur konsumenten tänker vid försäljning av en privatbostad.
1.3 Avgränsningar
Den avgränsningen som gjorts i arbetet är den statistik som tagits från Booli där fyra län av totalt 21 stycken valdes ut för att undersöka Hemverkets och Privatmäklarens geografiska marknadsandelar.
1.4 Disposition
Först presenteras den metod som använts vid insamling av det empiriska underlaget. Vidare redovisas lagstiftning, förmedlingsprocessen för den traditionella mäklaren och dess substitut samt en internationell jämförelse och internationella substitut i kapitel 3. I kapitel 4 redovisas resultat från den empiriska undersökningen; dels resultat från enkäten “Konsumentens val vid försäljning av privatbostad” samt intervjuer och statistik på substitutens marknadsandelar. I kapitel 5 analyseras och diskuteras resultaten från empirin kopplat till hur
förmedlingsprocessen går till. Kapitel 6 sammanfattar uppsatsen och ger förslag på vidare forskning.
2. Metod
2.1 Kvalitativ och kvantitativ metod
Inom den metodlitteratur som finns görs det vanligtvis en uppdelning mellan den kvantitativa och den kvalitativa metoden (Blomkvist & Hallin, s.56). Den kvantitativa metoden är ett samlingsbegrepp för arbetssättet där empirisk och kvantifierbar data samlas in systematiskt.
Ett representativt urval ur en befolkning eller grupp undersöks med hjälp av olika mätinstrument för att finna samband, variation samt fördelning i det som undersöks. En fördel som den kvantitativa metoden medför är att forskaren inte förutsätts delta i det som studeras vilket gör att undersökningen kan genomföras mer objektivt (NE, Kvantitativ metod). Den kvalitativa metoden är å andra sidan ett arbetssätt där forskaren deltar i den verklighet som studeras. Metoden tenderar att, till skillnad från kvantitativa studier, bestå av en mindre population. För att uppnå en så heltäckande belysning som möjligt av området som undersöks strävar forskare ofta efter att kombinera de två metoderna. (NE, Kvalitativ metod) Den kvantitativa metoden kan exempelvis bestå av enkätstudier eller experiment. Vanliga begrepp som associeras till metoden är siffror, att undersökningen sker på distans, den empiriinsamling som görs är strukturerad och generaliseringar görs som sedan ger hårda och tillförlitliga data. Den kvalitativa metoden, å andra sidan, kan exempelvis bestå av intervjuer eller observationer. Till skillnad från den kvantitativa metoden så associeras den kvalitativa metoden med ord och närhet, samt att empiriinsamlingen är semistrukturerad och istället för att göra generaliseringar eftersträvas kontextuell förståelse som i slutet leder till mjuka och rika data. (Blomkvist & Hallin, 2015, s.56)
För att söka svar på det syfte som ställts upp för den här uppsatsen valde vi att använda oss av både en kvalitativ och kvantitativ metod.
2.2 Tillvägagångssätt kvantitativ metod
Den data som samlas in genom en kvantitativ metod kan antingen vara primär- eller sekundärdata. Primärdata är ny data som samlats in genom exempelvis en enkät där svaren kan göras om till siffror, och sekundärdata är data som redan är insamlad från annat håll, exempelvis från officiell statistik. Första steget i en kvantitativ studie är att populationen definieras. Populationen kan vara väldigt stor och då kan det ibland behöva göras ett urval och det finns då två olika metoder; slumpmässigt urval och icke-slumpmässigt urval. Det slumpmässiga innebär att ett urval görs ur hela populationen, antingen systematiskt eller inte.
Det icke-slumpmässiga däremot innebär att det är de exempel som det har varit lättast att få tag på som undersöks eller de som är villiga att delta, dessa kallas för bekvämlighetsurval samt ja-sägarurval. Nackdelen med denna taktik är att underlaget inte ger möjlighet för
forskaren att dra slutsatser som är statistiskt säkerställda, och därmed blir generaliserbarheten låg. Trots dess nackdelar kan den icke-slumpmässiga urvalsmetoden vara lämplig när
forskaren har begränsat med tid. (Blomkvist & Hallin, 2015, s.63-66)
Vi har använt oss av två olika kvantitativa tillvägagångssätt i den här uppsatsen. Dels genomförde vi en enkät med konsumenter samt har vi fått tillgång till statistik på
internetmäklarnas marknadsandelar från Booli. Statistik på var det säljs mest och minst privat togs från en artikel i SvD. Dessa beskrivs mer i detalj nedan.
2.2.1 Enkät
Vi valde att göra en enkät som konsumenter skulle svara på för att få reda på hur de har gått tillväga när de sålt sin privatbostad, eller hur de skulle göra om de skulle sälja i framtiden. En enkät skapades via Google Forms och delades upp i sektioner. Detta för att vi ville att
enkäten skulle ta den svarande till nya frågor som passade in på dennes situation. På grund av det såg enkäten olika ut för olika svaranden. Anledningen till att vi gjorde på det sättet var på grund av svårigheten att skapa ett antal frågor som skulle passa in på varje enskild
respondents situation, men samtidigt vara samma för alla. Frågorna var utformade på olika sätt vad gäller hur många svarsalternativ respondenten kunde välja. Flervalsfrågor användes på flera ställen istället för fritext för att underlätta sammanställningen. På de frågorna fanns det dock alltid möjlighet för respondenten att skriva ett eget svar ifall den kände att inget passade. I sammanställningen av enkäten i avsnitt 4 framgår det om respondenten haft möjlighet att välja fler svarsalternativ på frågan.
En kort förklaring av vår uppsats fanns med i början av enkäten så att den svarande kunde läsa om studiens syfte. Populationen var i stort sett alla Sveriges medborgare i åldrarna 18 år och uppåt. På grund av populationens storlek samt den tidsbegränsning som den här
uppsatsen medför blev urvalet icke-slumpmässigt. Vi använde oss av ett bekvämlighetsurval med en så kallad snöbollsmetodik. Snöbollsurval innebär att de respondenter vi kom i kontakt med i början användes för att komma i kontakt med flera potentiella svaranden (Blomkvist &
Hallin, 2015, s.65). Vi använde oss av Facebook där vi delade en länk till enkäten, och fick sedan hjälp av vänner att dela den vidare. På så vis fick vi en större geografisk- samt
åldersspridning på svaren. Sammanlagt var det 129 personer som svarade på enkäten. I slutet av enkäten fanns möjlighet för svaranden att tillägga något som denne inte fick chans att svara på under enkäten. Även en möjlighet att få ta del av den färdigställda uppsatsen gavs genom att svaranden kunde lämna sin mejladress. Efter ca 40 svar blev vi uppmärksammade på att det äventyrade den svarandes anonymitet. Vi tillade då en informationstext att om mejladress lämnades förblev svaren inte längre anonyma, men att det endast är vi som tar del av dem. Var det någon som ville ha uppsatsen kunde de även skicka en förfrågan till oss per mejl. De svaranden som hunnit lämna sin mejladress innan vi lade till informationen om anonymiteten mejlade vi i efterhand och uppmärksammade dem om situationen.
Ett sätt att försäkra sig om att enkäten är bra och väl utformad är att skicka ut den till en mindre grupp svaranden för att få feedback (Blomkvist & Hallin, 2015, s.86). Detta är något vi i efterhand insåg hade varit klokt att göra då vi fick ett antal svaranden som kom med feedback som en del av själva enkäten, och det var då för sent att göra ändringar. Genom att undersöka detta i ett tidigare skede hade vi möjligtvis kunnat få bättre svar genom att ha bättre svarsalternativ och information. Ett exempel på feedback vi fick var att vi borde ha frågat om när man sålde sin bostad för att på så sätt se om det ens fanns en möjlighet för respondenten att använda en internetmäklare, då det kan ha varit flera som sålde för väldigt länge sedan.
Bortfall
Svarsfrekvens innebär att det totala antalet svar delas med totalt antal utskickade enkäter (Blomkvist & Hallin, 2015, s.88). I och med att enkäten delades via Facebook är det svårt att ta reda på dess svarsfrekvens och därmed göra en bortfallsanalys. Vi vet hur många som svarade på enkäten men vi vet inte hur många som faktiskt såg den eller om det fanns svaranden som inte genomförde hela.
Vid sammanställandet insåg vi även att vi inte frågade om vilken kommun de som sålt privat bodde i. Det fanns heller inte möjlighet att ange att man sålt med både mäklare och privat vid olika tillfällen. Det var en respondent som svarat att denne sålt med både traditionell mäklare samt internetmäklare, men svaren var otydliga. Därav analyserades inte det svaret i den specifika sammanställningen för de som sålt med både traditionell mäklare och
internetmäklare under avsnitt 4.1.2. Resterande svar är fortfarande med då vissa saker i svaren är tydliga och kan vara med i den övriga sammanställningen.
2.2.2 Statistik på substitutens marknadsandelar
För att ta fram Hemverkets och Privatmäklarens marknadsandelar användes statistik från tjänsten Booli. Via handledaren fick vi tillgång till den data som var relevant för uppsatsen.
Norrbottens län, Stockholms län, Västra Götalands län och Skånes län valdes ut och sammanställdes i ett linjediagram. För statistik gällande var flest väljer att sälja sin bostad privat användes siffror som Fanny Hällegårdh tagit från Värderingsdata för en artikel i SvD.
Norban är så pass nystartade så det fanns inte möjlighet att få data gällande deras
marknadsandelar från Booli, men i en intervju med VD Per Hedenmark nämner han deras marknadsandel från en egen mätning. Allt detta redovisas i avsnitt 4.3.
2.3 Tillvägagångssätt kvalitativ metod
2.3.1 Intervju
Att använda sig av intervjumetodiken är ett vanligt tillvägagångssätt där forskaren med någorlunda enkla medel har möjlighet att få reda på hur den enskilda individen tänker och resonerar kring de frågeställningar som undersöks. Något som anses som viktigt inom den
kvalitativa forskningen är möjligheten att upptäcka något oväntat, vilket intervjumetodiken ger möjlighet till. Den kvalitativa intervjun kan vara utformad på två olika sätt. Dels är det den ostrukturerade intervjun där det inte finns en tydlig plan på vad som ska tas reda på utan det finns endast en generell rubrik eller ett ämnesområde. Den andra utformningen är den semistrukturerade intervjun som är den vanligaste. Intervjun struktureras kring förutbestämda teman eller områden där dessa områden behandlas i den ordning som passar bäst under intervjuns gång. Alltså ska intervjuaren sträva efter följsamhet och ställa frågor i den ordning som anses mest naturlig beroende på den intervjuades svar. (Blomkvist & Hallin, 2015, s.69-71)
Vi har genomfört totalt fem intervjuer under arbetets gång. Fyra av dessa skedde över telefon och från den sista fick vi svar via mejl. Den första intervjun med grundare och VD Per
Hedenmark på Norban var över telefon där ett möte bokades in via mejl. Han fick frågorna på förhand för att ha möjlighet att förbereda sig. Frågorna ställdes sedan i samma ordning som de skickats till honom med undantag för de frågor som han svarade på i en tidigare fråga.
Efter transkribering av intervjun uppstod följdfrågor, som även de ställdes över telefon vid ett senare tillfälle. Intervju med VD på Privatmäklaren Carl Troedsson genomfördes via mejl.
Telefonintervjuer genomfördes med tre stycken av Hemverkets nuvarande kunder. För att få tag på dessa kunder kollade vi dels på objekt till salu på Hemverkets hemsida samt via Hemverkets mäklare på Hittamäklare.se. Vi sökte på adressen på Hitta.se för att få fram telefonnummer till personen som bodde där. Vi ringde fem samtal, fyra svarade i telefon och tre svarade på våra frågor. Svarandena bodde i Norrbottens län, Hallands län och Skåne län och vi fick därigenom en geografisk spridning på svaren. Urvalet var inte helt slumpmässigt då vi valde att ringa de första vi hittade telefonnummer till. För ett slumpmässigt urval skulle vi behövt samla alla kunders telefonnummer och sedan göra ett slumpmässigt urval av dessa.
Vi valde istället att se till att den geografiska spridningen blev bra. Alla tre intervjuer som genomfördes var med villaägare, och inte lägenhetsinnehavare. Anledningen var att annonsen inte nämner vilket lägenhetsnummer bostaden som säljs har, vilket då gjorde det omöjligt för oss att veta vem som var ägare till lägenheten genom att endast söka på Hitta.se.
Bortfall
Vi hörde även av oss till Hemverket för att få svar på några frågor om deras tjänst. Vi ringde först kundtjänst som hänvisade oss till att skicka ett mejl till deras info-mejl. När vi inte fått svar därifrån på två veckor hittade vi kontaktuppgifter till en anställd, men återigen fick vi inget svar. Däremot kunde data om geografiska spridningen samt kontaktuppgifter till kunder inhämtas från annat håll.
Vi mejlade även till tre traditionella mäklarbyråers info-mejl för att få svar på några frågor gällande hur de ser på de substitut som finns och vad de själva har för konkurrensfördelar men fick inget svar tillbaka.
2.4 Validitet och reliabilitet
Validitet innebär kort sagt att rätt sak studeras (Blomkvist & Hallin, 2015, s.50) och i vilken utsträckning som mätinstrumentet som används faktiskt mäter det som studien har för avsikt att mäta (NE, Validitet). Vi har som ovan nämnt använt flera metoder för att leta svar på vårt syfte och de har alla bidragit på olika sätt. Vid intervjuerna undersökte vi hur företagen såg på sin tjänst och dess framtid samt hur några nuvarande Hemverket-kunder upplevelse var av internetmäklarens tjänst. Enkäten användes för att undersöka vad konsumenten gjort för val och eftersom vi efterfrågade vilken kommun de bott i när de sålt fick vi även information om den geografiska spridningen. Den statistiska datan från Booli hjälpte oss att få tydliga siffror på den geografiska spridningen av Hemverket och Privatmäklaren.
Reliabilitet innebär att det som studien syftar att studera görs på rätt sätt (Blomkvist & Hallin, 2015, s.50). Det kan även benämnas tillförlitlighet vilket är ett mått på de uppmätta värdenas styrka och pålitlighet (NE – Reliabilitet). Något som hänger ihop med reliabilitet är en enkäts reproducerbarhet, alltså om det är möjligt att uppnå samma resultat vid ett senare tillfälle.
Bland annat så ska resultatet av studien inte bero på vem som genomfört den, vilket kallas för interbedömarreliabilitet. Den ska heller inte vara beroende av tiden, kallad stabilitet.
(Blomkvist & Hallin, 2015, s.90) Vi har beskrivit ovan hur vi valde respondenter samt var vår statistiska data kommer från. Vi redovisar även våra frågor för intervjuerna samt hur enkäten är uppbyggd i bilagan. Vad gäller stabiliteten kan den vara lägre om samma
enkätundersökning genomförs längre fram i tiden då det kan ha uppkommit nya substitut eller att de nuvarande substituten kan ha blivit vanligare och då att fler känner till och har använt dem.
2.5 Etik
Ett vetenskapligt arbete inom samhällsvetenskap ska uppfylla fyra krav: (Blomkvist & Hallin, 2015, s.35)
1. Informationskravet – De personer som studeras ska informeras om syftet med studien.
2. Samtyckeskravet – De som studeras måste ha godkänt att de blir studerade.
3. Konfidentialitetskravet – Det material som samlas in ska behandlas konfidentiellt.
4. Nyttjandekravet – Materialet som samlas in får endast användas till det som informerats om att det ska användas till.
Vi beskrev vad studien handlade om i informationstexten till enkäten, samt berättade om det till våra svaranden på intervjuerna. Alla godkände att de blev studerade, materialet har behandlats konfidentiellt och endast de som lämnat samtycke till att vi får använda deras namn är nämnda i uppsatsen. Insamlat material har även endast använts för att besvara vårt syfte i denna uppsats.
3. Förmedlingsprocessen
I detta avsnitt beskrivs först lagstiftningen som samtliga registrerade fastighetsmäklare behöver följa. Vidare presenteras förmedlingsprocessens olika steg dels för den traditionella mäklaren samt dess substitut. För en överblick av processen presenteras även en
sammanfattning. Hur mäklartjänsten ser ut internationellt, samt vilka substitut som finns internationellt tas även upp i slutet av kapitlet.
3.1 Lagstiftning
En fastighetsmäklares yrkesutövande regleras av Fastighetsmäklarlagen, FML (SFS 2011:666).
I 1§ FML anges fyra rekvisit som måste uppfyllas för att få kallas fastighetsmäklare. Dessa rekvisit är att man ska vara en fysisk person som yrkesmässigt ska förmedla något av de objekt som anges i paragrafen, exempelvis fastigheter eller bostadsrätter. En person som bedriver en sådan verksamhet är enligt lagens mening en fastighetsmäklare. Av denna definition följer inte att man måste vara registrerad mäklare för att få kalla sig
fastighetsmäklare. Däremot får det vissa rättsverkningar om man uppfyller rekvisiten i 1§
FML. (Melin, 2017, s.19-20)
”Denna lag gäller en fysisk persons yrkesmässiga förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Den som bedriver sådan verksamhet kallas fastighetsmäklare.
Med förmedling avses en verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse eller
upplåtelse.” (1§ FML)
En fastighetsmäklare som uppfyller rekvisiten i 1§ FML ska vara registrerad hos
Fastighetsmäklarinspektionen enligt 5§ FML och även betala registreringsavgift som består av en årlig avgift samt en ansökningsavgift. Om detta inte följs kan personen bli dömd till böter eller fängelse i max sex månader enligt 31§ FML.
För att man som fastighetsmäklare ska kunna bli registrerad behöver man uppfylla kraven som anges i 6§ FML. Kraven är bland annat att man inte får vara försatt i konkurs, inte vara underårig, att man har en ansvarsförsäkring i enlighet med 25§ FML, har utbildning som är tillfredsställande samt att man är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.
Lämplighets- och redbarhetsprövningen avser om personen i fråga har en brottslig bakgrund.
Det tittas då främst på förmögenhetsbrott, ekonomisk brottslighet samt våldsbrott enligt förarbetena. Det bör göras en samlad bedömning av alla omständigheter genom att beakta hur långt bak i tiden brottsligheten skedde, straffets storlek samt om det skett upprepade gånger.
(Melin, 2017, s.60)
I sin utövning som fastighetsmäklare har man en allmän omsorgsplikt och ska iaktta god fastighetsmäklarsed enligt 8§ FML. De ska ta tillvara både köparens och säljarens intressen i ett förmedlingsuppdrag, men i den mån det går inom god fastighetsmäklarsed särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Begreppet god fastighetsmäklarsed utvecklas och specificeras genom praxis från främst Fastighetsmäklarinspektionen och
förvaltningsdomstolarna (Melin, 2017, s.63).
För att uppfylla god fastighetsmäklarsed ska mäklaren följa/utföra det som står i paragraferna 9-22§§ FML. Dessa behandlar bland annat avtalet mellan uppdragsgivaren (9§), hur
handpenningen och depositioner av mottagna tillgångar ska hanteras (10§), förbudet mot förtroenderubbande verksamhet (14§), att mäklaren har en rådgivnings- och upplysningsplikt gentemot säljare och den tilltänkta köparen (16§), skyldigheten att kontrollera vem som äger och har rätt att förfoga över fastigheten och om fastigheten belastas av ex. inteckningar eller servitut (17§) samt att mäklaren ska tillhandahålla en objektbeskrivning (18§).
En mäklares förmedlingsuppdrag kan innehålla villkor om ensamrätt. Denna ensamrätt får gälla i längst tre månader och kan förlängas med tre månader i taget, enligt 9§ FML. En överenskommelse om att förlänga ensamrätten får ske tidigast en månad innan ensamrätten ska upphöra att gälla.
Enligt 25§ ska mäklaren, om denne genom oaktsamhet eller uppsåtligen åsidosätter sina skyldigheter enligt 8-22§§ FML, betala skadestånd till köparen eller säljaren som blivit drabbad av skadan som uppkommit på grund av dennes åsidosättande.
Tillsynen över de registrerade fastighetsmäklarna sker av Fastighetsmäklarinspektionen (FMI), enligt 28§ FML. Vid en tillsyn har en registrerad mäklare en skyldighet att låta FMI granska akter, bokföring samt övriga handlingar som tillhör verksamheten och ge dem uppgifter som efterfrågas av dem.
Fastighetsmäklarinspektionen har en rätt att återkalla en registrering om mäklaren inte uppfyller kraven i 6§ FML, inte betalar registreringsavgiften eller inte utför sina skyldigheter som följer av fastighetsmäklarlagen, enligt 29§ FML.
3.2 De olika tillvägagångssätten vid försäljning av en bostad
Sveriges största och ledande mäklarkedja med franchise är Fastighetsbyrån med 270 kontor över hela landet och med totalt ca 1 700 medarbetare. De förmedlar omkring en fjärdedel av Sveriges bostadsförsäljningar årligen och är därmed marknadsledande, räknat i antal affärer och omsättning. (Fastighetsbyrån, Om oss) Fastighetsbyrån är en traditionell mäklare som följer säljaren genom hela processen, från ett första möte med värdering tills det är dags för tillträde. Fastighetsbyrån har på sin hemsida en säljguide tillgänglig för att en säljare ska kunna få en inblick i hur en förmedling via en fastighetsmäklare går till, samt vad säljaren själv bör tänka på (Fastighetsbyrån, Säljguiden). Även andra av de stora mäklarföretagen i Sverige, som Länsförsäkringar Fastighetsförmedling (Tre steg i din försäljning) och Skandiamäklarna (Säljguide) kartlägger liknande processer för sina potentiella säljare.
Utöver den traditionella mäklaren finns det även internetmäklare. Internetmäklarens arvode skiljer sig från den traditionella mäklarens då de tar ett lågt, fast arvode men låter istället säljaren själv sköta vissa delar av försäljningen, samt att de enbart annonserar via internet.
Företagen Hemverket och Privatmäklaren är störst i branschen. (Westerlund, 2009) Inom det verksamhetsområde som Hemverket agerar är de Sveriges största mäklarföretag (Hemverket, Årsredovisning, 2018). I Hemverkets tjänst är det säljaren som tar hand om visningen, och Hemverket sköter resterande delar av förmedlingen, som exempelvis marknadsföring och kontrakt. De har delat upp arbetsuppgifterna inom företaget så att det inte är en mäklare som följer med säljaren och gör alla moment, utan en person som är specialiserad på sitt område sköter sin del. (Hemverket) Privatmäklaren beskriver på sin hemsida att målet med deras tjänst är att till en bråkdel av den traditionella mäklarens arvode erbjuda en tjänst med samma kvalitet (Privatmäklaren, Om oss). Precis som Hemverket så låter Privatmäklaren säljaren sköta visningen och sedan tar Privatmäklaren hand om bland annat marknadsföringen och den administrativa delen (Privatmäklaren, Så här går det till att sälja med Privatmäklaren).
Ett annat substitut till den traditionella mäklartjänsten är hybridmäklare. Hybridmäklare är som att blanda en traditionell mäklare med en nätmäklare (Hedenmark, 2020). Hybridmäkleri är stort i bland annat USA och Storbritannien (Bergholm, 2019). I USA förklaras det som en blandning mellan sättet att sälja som en traditionell mäklare och en “For sale by
owner”-säljapproach (Real Estate Express, 2019). Det nystartade företaget Norban beskriver sig själva som “Traditionellt mäklande förstärkt med modern teknik” (Norban). Hedenmark (2020) nämner att Norban är hybridmäklare men att de även har en egen plattform där säljaren kan publicera sitt objekt, vilket han inte sett att andra internationella hybridmäklare har. Norban AB registrerades i april 2018 (Norban, Årsredovisning, 2018) och har sitt huvudkontor i Malmö (Ekström, 2019). Norban finns i dagsläget i Helsingborg, Stockholm, Lund och Malmö och fortsätter etablera sig i de större städerna i Sverige (Norban, FAQ).
Norban testöppnade i Helsingborg i början av juli 2019, i Stockholm under december 2019 och i Malmö i början av april 2020 (Hedenmark, 2020).
Det sista substitutet till den traditionella mäklartjänsten som beskrivs i det här arbetet är möjligheten att sälja sin bostad privat. Att “sälja privat” innebär att säljaren sköter försäljningen av sin bostad genom att själv ta hand om hela processen. Från att se till att värdera sin bostad till att utforma ett köpekontrakt. (Svensson, Sälja utan mäklare) En anledning till att någon väljer att “sälja privat” kan vara att det kan bli dyrt att sälja med en mäklare, speciellt på gelsbygden. Det framgår av en artikel skriven av Fanny Hällegårdh (2020) där Rickard Engström, forskare på KTH, säger att anledningen till detta är att
bostadspriserna kan ligga kring 100 000-200 000 kronor. Att då betala ett mäklararvode på ca 40 000 kr gör att det blir mer attraktivt att sälja på egen hand.
3.3 Förmedlingsprocessens delar
Förmedlingsprocessen delas upp i sju delar enligt tidslinjen i figur 1 och varje steg beskrivs utförligare nedan.
Figur 1: Tidslinje över de olika stegen i förmedlingsprocessen.
3.3.1 Första kontakten
Det första steget för den som vill sälja med en traditionell mäklare är att ta kontakt med mäklaren för att få en värdering av sin bostad. Värderingen baseras på mäklarens
erfarenheter, hur marknaden ser ut just då och tillgänglig statistik över tidigare försäljningar.
Tillsammans med säljaren går mäklaren igenom bostaden och tar reda på vad säljaren har för förväntningar för att tjänsten sedan ska anpassas efter säljarens egna behov (Fastighetsbyrån, Steg 1 Möte & Värdering). Mäklaren kan ge råd och tips om vad som kan hjälpa till att öka möjligheterna till en lyckad affär, exempelvis homestyling (Skandiamäklarna, 1. Inför försäljningen). När säljaren bestämt sig för en mäklare ska ett förmedlingsuppdrag
undertecknas med denna och det är först då som mäklaren får påbörja förmedlingsprocessen (Länsförsäkringar Fastighetsförmedling, Före försäljning).
Hos internetmäklaren sker all kommunikation med säljaren på distans, antingen över telefon eller internet. När en säljare vill starta en förmedling med Hemverket kan denne antingen ringa eller fylla i sina kontaktuppgifter i ett formulär. När säljaren fått kontakt med
Hemverket kan förmedlingen påbörjas omgående. Det första steget är att värdera bostaden och det görs av en av deras anställda som är specialiserad på just värdering. (Hemverket) För att starta försäljningen hos Privatmäklaren registrerar sig säljaren som en användare på deras hemsida och beskriver sedan själv sin bostad. När användarkontot är skapat skickas ett
uppdragsavtal ut som säljaren sedan skriver under och skickar tillbaka till Privatmäklaren.
(Privatmäklaren, Så går det till att sälja med Privatmäklaren)
För att påbörja säljprocessen hos Norban laddar säljaren ner företagets app och lägger upp detaljer om sin bostad för att smygstarta säljresan (Norban, Så funkar Norban). I det läget publiceras bostaden på Norbans hemsida men utan pris, adress och bilder (Norban, FAQ). I det läget kan säljaren känna av intresset som finns för bostaden genom att samla följare, helt utan att blanda in mäklaren eller känna sig tvungen att sälja. När säljaren är redo att ta nästa steg kontaktar denne mäklaren och det bokas in en gratis säljkonsultation. (Norban, Så funkar Norban)
För den som säljer privat blandas det inte in någon mäklare utan säljaren får själv ta tag i att värdera bostaden. Detta görs genom att säljaren antingen får en uppskattning av värdet genom att titta på liknande bostäder som sålts i samma område, få en mäklare att genomföra en kostnadsfri värdering (muntlig) eller ta in en värderingsman. (Svensson, Sälja utan mäklare)
3.3.2 Förberedelser
Den traditionella mäklaren tillförsäkrar sig om att denne har all den information som krävs för att förmedlingen ska kunna påbörjas, och det inkluderar bland annat information från bostadsrättsföreningen och inhämtning av eventuella fullmakter och samtycken. När all information finns bokar mäklaren in en fotografering och tar fram en objektsbeskrivning.
Vissa mäklare har tjänster där säljaren kan välja att bostaden redan i det här steget marknadsförs i vissa kanaler för att matchas mot mäklarfirmans existerande spekulantregister. (Fastighetsbyrå, Steg 2 Förberedelser)
Hemverket använder sig av fotografer som är specialiserade på just bostadsfotografering och objektsbeskrivningen skapas av en mäklarassistent som specialiserar sig på text och form (Hemverket). Som tidigare nämnts beskriver säljaren själv bostaden när ett konto skapas hos Privatmäklaren och tillsammans med de bilder som fotografen tagit skapas en professionell annons. Den fotografering som utförs är inkluderad i mäklararvodet. (Privatmäklaren, Så här går det till att sälja med Privatmäklaren)
Samtidigt som säljkonsultationen med Norbans mäklare bokades in i tidigare steg bokas även en fotografering av bostaden (Norban, Så funkar Norban). På deras app finns det en lista med tips inför fotograferingen för att visa upp bostaden på bästa möjliga sätt (Norbans app, Fas 3).
Den som säljer privat får själv utforma sin säljannons. Boupplysningen har gjort en guide för vad som är bra att ha med i en bostadsannons för uthyrning, vilket i viss mån även kan appliceras på försäljning av bostaden. Det bör bland annat framgå vad bostadens boyta är
samt antalet rum, en omgivningsbeskrivning, fotografier på bostaden samt kontaktuppgifter till säljaren. (Svensson, Skriva bostadsannons)
3.3.3 Marknadsföring
För den traditionella mäklaren handlar det i det här stadiet om att locka spekulanter att vilja gå på en visning. Bostaden matchas mot mäklarföretagets egna spekulantregister och annonseras både på deras egen hemsida och på Hemnet. Om andra marknadsföringskanaler har diskuterats med säljaren används även dessa, som exempelvis annonsering på sociala medier eller i dagstidning. (Fastighetsbyrån, Marknadsföring av din bostad)
Den mäklare som är specialiserad på marknadsföring hos Hemverket sköter den delen. Denna mäklare håller kontakten med spekulanterna och tack vare ett mäklarsystem som Hemverket använder så ser de till att alla spekulanter följs upp. De bostäder Hemverket förmedlar publiceras alltid på de stora bostadsportalerna som finns i Sverige; Hemnet och Booli.
Bostäderna publiceras även på Hemverkets egen hemsida. (Hemverket) Hos Privatmäklaren publiceras annonsen på ett flertal internetbaserade marknadsplatser, däribland Hemnet och Privatmäklarens egen hemsida (Privatmäklaren, Så här går det till att sälja med
Privatmäklaren).
Bostaden annonseras i tre olika steg via Norban. Först och främst annonseras den på
Norban.se under “Snart på Pre-Market™” och det sker anonymt, alltså utan pris och adress på objektet. Nästa steg är att bostaden går in på “Pre-Market™” vilket innebär att bostaden annonseras med både pris och adress på Norban.se och i sociala medier. När säljaren sedan är redo att låta bostaden annonseras på öppna marknaden publiceras den på Hemnet samt i sociala medier. Annonsen matchas alltid mot Norbans spekulantregister. (Norban, FAQ) Den säljannons som den som säljer privat skapade i förra steget ska nu annonseras. Det kan ske på bland annat Blocket eller med hjälp av sociala medier där vänner och familj kan dela annonsen vidare. (Svensson, Sälja utan mäklare) Hemnet är annars den plattform som dominerar vad gäller annonsering av bostäder på nätet, vilket är den annonseringsplats de flesta mäklarföretag använder sig av. Dock får inte privatpersoner publicera på Hemnet, utan endast mäklarföretag. (Lind & Kopsch, 2014, s.40) Privatmäklaren erbjuder även hjälp för den som vill sälja sin bostad helt privat att annonsera via Privatmäklarens egen hemsida och Booli.se. Tjänsten är helt gratis och Privatmäklaren går igenom annonserna utan kostnad och det finns även hjälp att få via olika guider som Privatmäklaren har. (Privatmäklaren, Sälj din bostad helt privat)
3.3.4 Visning
Det finns mycket en säljare bör tänka på innan en visning genomförs och då finns den traditionella mäklaren där för att hjälpa till. Det finns flera olika sätt som en visning kan gå
till. Det som är vanligast är en så kallad öppen visning som vilken intressent som helst kan komma till. Det finns tillfällen då det är fördelaktigt att ha en mindre visning som kräver att spekulanten förbokar sig, eller en visning som är privat för någon eller några spekulanter.
Mäklarens roll i visningssituationen är att ge en positiv bild av bostaden samt besvara alla möjliga frågor som en spekulant kan ha. (Länsförsäkringar Fastighetsförmedling, Under försäljning) Efter visningen kontaktas alla spekulanter som deltagit i visningen och det kan via vissa firmor även erbjudas hjälp med lånelöften för de spekulanter som ännu inte har ett (Fastighetsbyrån, Steg 4 Visning).
Hos Hemverket är det säljaren själv som håller i visningen då denne enligt Hemverket anses vara specialist på sin egen bostad. Det är det enda under förmedlingsprocessen som säljaren själv tar hand om. (Hemverket) Hos Privatmäklaren postas tryckt material som säljaren kan använda för visningen som denne håller i själv. Sedan administrerar säljaren och mäklaren tillsammans spekulanterna i ett spekulantregister som kan nås via användarkontot.
(Privatmäklaren, Så här går det till att sälja med Privatmäklaren)
I början av januari 2016 genomförde analysföretaget Inizio (2016) en undersökning med hjälp av en undersökningspanel från Schibstedts. Totalt 2.129 personer deltog i
undersökningen, varav 1.469 av dessa var bostadsägare. Som första fråga ombads svaranden ange vem den tror skulle vara bäst på att svara på frågor om bostaden vid en visning och resultatet visade att 90% trodde att ägaren själv skulle vara det. Vidare fick svarande ange om den själv skulle kunna tänka sig att hålla i visningen och resultaten visade att nästan 4 av 5 kunde tänka sig det.
Så fort bostaden publicerats på “Pre-Market™” hos Norban kan mäklaren börja hålla i visningar. Norban får inte hålla visningar då bostaden är på “Snart på Pre-Market™”då det i det stadiet ännu inte finns ett förmedlingsuppdrag mellan parterna, vilket det måste finnas enligt FML för att mäklaren ska få starta förmedlingen. (Norban, FAQ) När säljaren är redo att visa bostaden för spekulanter sköter mäklaren försäljningen och säljaren kan följa affären via appen (Norban, Så funkar Norban).
För den som säljer privat gäller det att avsätta tid för flera visningar (Svensson, Sälja utan mäklare). Inför visningarna kan säljaren även styla sitt hem vilket eventuellt kan öka
bostadens värde. Detta kan ske genom att anställa en homestyling-firma eller genom att själv köpa hem och fixa det man tycker saknas. (Svensson, Förbered för visning)
3.3.5 Budgivning
När visningen genomförts börjar den traditionella mäklaren att ringa runt till spekulanterna för att stämma av hur de känner och vill gå tillväga. Finns det fler än en spekulant kan en budgivning startas. Alla bud som inkommer förmedlas till säljaren och i normalfallet även till de andra budgivarna. (Fastighetsbyrån, Steg 5 Budgivning)
Hemverket har även för budgivningen en mäklare som är specialiserad på just det och det är den mäklaren som håller i hela budgivningen (Hemverket). Hos Privatmäklaren är det mäklaren som tar hand om budgivningen och alla bud registreras i ett budgivningssystem.
Alla deltagande parter får SMS och mejl för varje nytt bud som inkommer. (Privatmäklaren, Så här går det till att sälja med Privatmäklaren)
Norban är bland de första mäklarfirmorna att införa ett krav på att budgivare legitimerar sig med BankID och det gäller för alla objekt. Anledningen till införandet är för att köparna ska ha möjlighet att se mer exakt vilka som deltagit i budgivningen. (Grenehed, 2019)
Budgivningen kan säljaren följa via Norbans online-budgivning och sms. Mäklaren ser till att kontinuerligt hålla kontakten med säljaren då det är säljaren som avgör när bud ska
accepteras och budgivningen ska avslutas. (Norbans app, Fas 4)
Den som säljer privat ska se till att kontakta spekulanterna efter visningen för att se om någon är beredd att lägga ett bud, samt uppdatera alla spekulanter om nya bud som tas emot
(Svensson, Sälja utan mäklare).
3.3.6 Kontraktsskrivning
När säljaren accepterat ett bud undertecknas ett köpekontrakt mellan köpare och säljare. Den traditionella mäklaren förbereder de juridiska aspekterna av affären och reder ut frågetecken som kan finnas inför försäljningens sista steg. Handpenning om (vanligtvis) 10% av
köpeskillingen betalas i samband med kontraktsskrivningen och resten får säljaren vid tillträdet. (Skandiamäklarna, 7. Kontraktsskrivning) Om köpare, säljare och mäklare kommer överens om det i ett depositionsavtal kan mäklaren ta hand om handpenningen på ett
klientmedelskonto tills dess att den kan betalas ut till säljaren. Mäklaren har en skyldighet att i vissa fall, främst om det finns svävarvillkor, ta upp frågan gällande depositionsavtal med parterna. (FMI, Klientmedel)
Vid kontraktsskrivning hos Hemverket tar den mäklare som är specialiserad på allt som gäller juridik och kontrakt över. Kontrakten skräddarsys för den aktuella affären och mäklaren hanterar även deponeringen av handpenningen. (Hemverket) Privatmäklaren tar fram alla handlingar som krävs för att affären ska kunna genomföras när säljaren bestämt sig för vem som ska få förvärva bostaden. Mäklaren hanterar handpenningen på ett sätt så att både köpare och säljare kan känna sig trygga till dess att eventuella villkor för affären har uppfyllts.
(Privatmäklaren, Så här går det till att sälja med Privatmäklaren)
Norban sköter kontraktsskrivningen när det är dags för det. (Hedenmark, 2020) Kontraktsskrivningen sker på deras kontor och innebär att parterna undertecknar
överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen, depositionsavtal, energideklaration samt eventuellt dokument om ansökan om medlemskap. (Norban app, Fas 5)
För den som säljer privat gäller det att kolla upp så att den eventuella köparen har möjlighet att slutföra köpet. Detta sker genom att be om eventuellt lånelöfte samt kontakta banken som utfört lånelöftet, titta på spekulantens deklaration och ta fram en kreditupplysning från Kronofogden. Utformningen av köpeavtalet kan ske med hjälp av en jurist eller om köparen har ett lånelöfte kan man få hjälp av dennes bank mot en mindre ersättning. (Svensson, Sälja utan mäklare) Formkraven för kontraktet återfinns i Jordabalkens (SFS 1970:994) fjärde kapitel. Minimikravet som anges är att det ska vara undertecknat av både köpare och säljare där det framgår underskrift, namnförtydligande och även ort och datum för undertecknandet.
Sedan ska den slutgiltiga köpeskillingen anges och det ska finnas en överlåtelseförklaring där det framgår att säljaren säljer sin bostad till köparen. I kontraktet kan man även välja att skriva in olika villkor som man vill ska uppfyllas för att köpet ska bli giltigt. Dessa villkor kallas svävarvillkor och kan exempelvis vara att köparen ska få godkänt medlemskap i bostadsrättsföreningen, att man vill ha en besiktningsklausul om köparen ska göra besiktning efter köpet eller ha en låneklausul som innebär att köpet ska vara bundet av att köparna får ett lånelöfte. (FMI, Klausuler och villkor, 2019)
Det finns banker som kräver att man som säljare låter en registrerad fastighetsmäklare hantera viss dokumentation som överlåtelseavtal för att de ska vilja låna ut pengar med bostaden som pant. Det finns därför mäklare som erbjuder s.k. “skrivuppdrag” där en mäklare då hjälper till med denna dokumentation till ett fast och reducerat arvode. (Privatmäklaren, Tillträde
fastighet) Ett annat alternativ för den som säljer privat är att använda sig av företaget
Mäklarsäkrat. De erbjuder hjälp med att utforma avtal och att genomföra själva tillträdet för de bostadsaffärer där parterna (säljare och köpare) hittat varandra utan en mäklares hjälp. För tjänsten tar de ut ett fast pris på 5990 kr. (Mäklarsäkrat)
3.3.7 Tillträde
Den traditionella mäklaren bokar tillträdet med köparens och säljarens bank (Fastighetsbyrån, Steg 7 Tillträde) och ordnar med likvidavräkning samt att eventuella lån som säljaren har löses (Skandiamäklarna, 9. Tillträde). Mötet sker vanligtvis på mäklarens kontor och handlingarna undertecknas och nycklar överlämnas. Det är mäklaren som ser till att pengar överförs från köparens till säljarens bank och att eventuella lån blir lösta. (Länsförsäkringar Fastighetsförmedling, Efter försäljning)
Tillträdet hos Hemverket sker återigen av en mäklare som är specialiserad på området som sköter de handlingar som krävs samt bokar tid med köparens bank. Mäklaren är med tills hela försäljningen är avslutad. (Hemverket) Privatmäklaren hjälper till inför tillträdet genom att ta fram all dokumentation samt ta hand om lösen av eventuella lån (Privatmäklaren, Så här går det till att sälja med Privatmäklaren).
Norbans mäklare sköter tillträdet av bostaden (Hedenmark, 2020). Mötet sker på deras kontor och det går till precis som hos den traditionella mäklaren (Norbans app, Fas 6).
Tillträdet för den som säljer privat sker vanligtvis på köparens bank. Resterande köpeskilling förs då över till säljaren och parterna får ett kvitto på överföringen. (Privatmäklaren, Tillträde fastighet) Under förra steget beskrevs tjänsten Mäklarsäkrat som den som säljer privat kan använda sig av. Som nämnt så ingår även hjälp med tillträdet i den avgift som de tar ut genom att tillträdet hanteras av Mäklarsäkrats mäklare och parternas banker. (Mäklarsäkrat)
3.3.8 Sammanfattning av förmedlingsprocessen
Nedan följer en sammanfattning av förmedlingsprocessen som beskrivits ovan.
Traditionell mäklare
Internetmäklare (Hemverket &
Privatmäklaren)
Hybridmäklare (Norban)
Sälja privat
Steg 1:
Första kontakten
Mäklaren värderar på plats i bostaden.
Första kontakten sker på distans.
Säljaren tar kontakt via telefon eller hemsida.
Säljaren laddar ner Norbans app och fyller i uppgifter om bostaden.
Säljkonsultation bokas in.
Värdering genom egen uppskattning, muntlig av mäklare eller via värderings- man.
Steg 2:
Förberedelser
Mäklaren hämtar info, bokar
fotografering och skapar beskrivning.
Fotografering och beskrivning.
Säljaren beskriver själv via
Privatmäklaren.
Norban sköter fotografering av bostaden.
Utforma
säljannons med all relevant information.
Steg 3:
Marknadsföring
Bostaden matchas mot spekulant- register och annonseras på egen hemsida och Hemnet.
Spekulanter följs upp av internet- mäklaren.
Publiceras på egen hemsida och Hemnet.
Annonsering i tre steg. Norban har egen
plattform -
“Pre-Market™” Även
annonsering på Hemnet, sociala medier och mot Norbans
spekulant- register.
Annonsering via Blocket eller sociala medier. Kan även annonsera gratis på Privatmäklaren .se och då även via Booli.se.
