Fastighetsmäklarens roll och ansvar vidförmedlande av objekt enligtfastighetsmäklarlagen EXAMENSARBETE

(1)

EXAMENSARBETE

Fastighetsmäklarens roll och ansvar vid förmedlande av objekt enligt

fastighetsmäklarlagen

Ida Sjödin

Filosofie kandidatexamen Rättsvetenskap

Luleå tekniska universitet Ekonomi, teknik och samhälle

(2)

Sammanfattning

Handslagets tid är passé! Överlåtelse av fastighet är idag hårt reglerat till skillnad från förr, men trots detta finns idag stora möjligheter att hitta det boende som söks.

Sökalternativen är många men det kan dock vara svårt att veta om hjälp skall tas av fastighetsmäklare eller om affären skall ske privat. På grund av detta problem handlar denna uppsats om vad fastighetsmäklaren gör, får göra, fastighetsmäklarens plikter och därtill även skyldigheter. Syftet med denna uppsats har varit att utreda fastighetsmäklarens ansvar enligt den ”nya fastighetsmäklarlagen” som träder ikraft den 1 juli 2011. Även vad som menas med begreppet god fastighetsmäklarsed såväl som vilka som utövar kontroll och tillsyn över fastighetsmäklarna har studerats. En mängd olika förpliktelser och skyldigheter finns för fastighetsmäklaren att ta hänsyn till, bland annat registreringskravet hos Fastighetsmäklarnämnden och att under förmedlingsuppdragets gång hjälpa parterna med råd och upplysningar. Om någon av fastighetsmäklarens förpliktelser inte uppfylls kan fastighetsmäklaren komma att bli skadeståndsskyldig, avregistrerad eller bli varnad.

(3)

Innehållsförteckning

1. Inledning ... 4

1.1 Syfte och avgränsning ... 4

1.2 Metod ... 4

2. Fastighetsmäklarrättens historiska bakgrund ... 5

2.1 Historisk översikt ... 6

3. Uppdraget som fastighetsmäklare ... 7

3.1 Fastighetsmäklaren och dess yrkesroll ... 7

3.2 Fastighetsmäklarens rättsliga ställning ... 8

3.3 Uppdragets olika moment ... 8

3.3.1 Inför förmedlingsuppdraget - Marknadsföring ... 9

4. Fastighetsmäklarens plikter och skyldigheter ... 11

4.1 Introduktion till fastighetsmäklarlagen ... 11

4.2 Registrering och återkallelse av registrering ... 11

4.3 Omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed ... 12

4.4 Överlämning av handpenning och redovisningsskyldighet ... 12

4.5 Handlings- och förmedlingsförbud med fastigheter ... 13

4.6 Förtroenderubbande verksamhet ... 14

4.7 Förbud mot ombudsuppdrag ... 15

4.8 Rådgivnings- och upplysningsskyldighet ... 15

4.9 Förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden ... 16

4.10 Objektsbeskrivning ... 17

4.11 Boendekostnadskalkyl ... 18

4.12 Dokumentation av förmedlingsuppdraget ... 18

4.13 Medverkan i anknytning till överlåtelsen ... 19

5. Kontroll, tillsyn och ansvar ... 20

5.1 Fastighetsmäklarnämnden ... 20

5.2 Mäklarsamfundet ... 20

5.2.1 Ansvarsnämnden, Disciplinnämnden och Auktorisationsnämnden ... 20

5.3 Fastighetsmäklarförbundet ... 21

5.3.1 Fastighetsmäklarförbundets Reklamationsnämnd ... 21

5.4 Konsumentverket och konsumentombudsmannen ... 21

5.5 Allmänna reklamationsnämnden ... 22

6. Sammanfattande- och avslutande diskussion ... 24

7. Käll- och litteraturförteckning ... 27

(4)

4

1. Inledning

I Sverige överlåts årligen mer än 100 000 småhus och bostadsrätter, till ett värde motsvarande omkring 230 miljarder kronor,¹ för de allra flesta människor innebär köpet av en bostad en av de största affärerna i livet² eftersom att det i de flesta fall handlar om stora summor pengar. Ekonomiska och juridiska fällor kan vara många och därför finns ofta också ett behov av professionell hjälp med affären. En person som har erfarenhet och kunskap men som också på ett seriöst och skickligt sätt hjälper till.³ Många köpare anser att de missat något vid undersökningen av objektet, det kan vara saker som en fuktskada i källaren, buller i närområdet, dålig isolering eller att tomtgränsen inte ligger där man trodde, skälen för missnöje kan vara många och kanske därför väljer många att anlita en fastighetsmäklare.⁴

Området fastighetsförmedling är ett praktiskt ämne där många olika kunskapsområden skall bindas samman och på grund av detta har många fastighetsmäklare specialkunskaper, sådana kunskaper som inte kan läsas in. Dessa kunskaper kommer ifrån övning och erfarenhet.⁵

1.1 Syfte och avgränsning

Syftet med denna uppsats är att utreda fastighetsmäklarens roll och ansvar vid förmedling av objekt enligt den nya fastighetsmäklarlagen som träder ikraft den 1 juli 2011. Det vill säga vilka skyldigheter och plikter som fastighetsmäklaren har i sin yrkesmässiga roll. Skyldigheter som omsorgsplikt, rådgivnings- och upplysningsplikt kommer att undersökas. Vidare skall också redogöras för fastighetsmäklarens arbete, fastighetsmäklarens rättsliga ställning, vad som menas med begreppet god fastighetsmäklarsed och vilka som utövar kontroll och tillsyn över fastighetsmäklaren.

1.2 Metod

I denna uppsats har den juridiska metoden använts det vill säga att rättsläget blivit utrett med hjälp av lagtext, doktrin, förarbeten och praxis. Till största del har arbetet utgått ifrån propositionen 2010/11:15 till den nya fastighetsmäklarlagen som träder ikraft den 1 juli 2011.

Det finns relativt mycket intressant information och material som rör fastighetsmäklarens arbete, dock är stor del av materialet likartat och mycket av litteraturen är av äldre årgång. Det behöver dock inte vara ointressant då lagstiftningsarbetet under lång tid har genomsyrats av samma anda, nämligen konsumentskyddande regler. I största möjliga mån har propositionen 2010/11:15 till den

”nya” lagen använts och vid möjliga fall finns kompletteringar med hjälp äldre litteratur som fortfarande är aktuell.

1 Proposition 2010/11:15 s. 17

2 Henrik Mortensen, Ny fastighetsmäklarlag, 2010-11-04 (2011-04-12), http://www.kopahus.se/2010/11/ny-fastighetsmaklarlag/

3 Fastighetsmäklarförbundet, Livsviktiga affärer kräver trygghet!, (2011-04-09), http://www.fmf.se/

4 Å Holstein, Köpa hus, upplaga 3:1, AB Svensk Byggtjänst, 2004, s. 6

5 Mäklarsamfundets utbildning, Lärobok i fastighetsförmedling: ger en god insikt i förmedlingsuppdraget, Mäklarsamfundet Service i Sverige AB, 2006, s. 0 - Inledning

(5)

5

2. Fastighetsmäklarrättens historiska bakgrund

Idag är fastighetsmäklaryrket strängt lagreglerat medan det längre tillbaka i tiden inte alls var lika strängt. Idag är grundkravet två års högskolestudier enligt svensk lagstiftning för att hjälpa privatpersoner att köpa och sälja fastigheter.⁶

Fastighetsmäklaryrket är en yrkesroll som är gammal. I Sverige tillkom under 1700- talet en allmän mäklarordning som gällde alla typer av mäklare.⁷ Denna mäklarordning kom att vara aktuell ända fram till mitten av 1800-talet och enligt denna mäklarordning skulle de som ville arbeta mäklare uppfylla en mängd krav som pålitlighet, nykterhet, skicklighet samt kunskap om handel och köpmanskap. Skulle någon mäklare utan tillstånd arbeta som mäklare blev denne bötfälld, något som skedde varje gång som mäklaren genomförde uppdraget utan tillstånd. I mäklarordningen fanns alla varor, kontrakt och penninglån med mera uppräknat som en mäklare kunde förmedla och som mäklaren också kunde ta emot ersättning för. Utöver detta fanns också bestämmelser om att mäklaren inte fick inblanda sig i någon form av illegal- eller ohederlig handelsverksamhet och inte heller fick mäklaren på ett svikligt sätt tjäna den ena parten till skada för den andre.⁸

Under 1800-talet åtskiljdes fastighetsmäklarna ifrån övriga mäklare⁹ och en ny grupp av privata fastighetsmäklare trädde fram, dess verksamhet reglerades inte av den offentliga förvaltningen och till skillnad ifrån den offentliga förvaltningen rådde här avtalsfrihet. Under året 1853 kom en ny mäklarordning att träda ikraft (SFS no.11), för att enligt denna bestämmelse godkännas som fastighetsmäklare var kraven svenskt medborgarskap, rådighet över sin egendom och över sig själv, att ha gjort sig känd för redlighet och kunde anses äga ”jemte kunskap och förfarenhet i handel och köpenskap, noggrann kännedom om de till Mäklare-yrket hörande åligganden”. Utöver detta fick fastighetsmäklaren inte heller vara försatt i konkurs eller arbeta med handelsverksamhet, vare sig i sitt eget namn eller i någon annans namn.

Under perioden 1872 till 1893 kom två nya mäklarförordningar att träda ikraft, men utan några större förändringar mot tidigare. Under flera decennier hade man tagit fram förslag och skapat utredningar gällande fastighetsmäklarinstitutionen och tillslut kom det under året 1947 en kungörelse om auktorisation av fastighetsmäklare. Kungörelsen var endast ett näringsrättsligt stadgande och någon civilrättslig reglering saknades helt.

Efter detta lades på 1950 och 60-talet flera motioner fram i riksdagen om förslag till både en civilrättslig- och en näringsrättsliglagstiftning för fastighetsmäklare. Under 1975 tillsattes en kommission, vilken fick namnet Småhusköpskommittén och denna kommitté hade till uppgift att utreda mäklarinstitutet samt att utarbeta förslag till en fastighetsmäklarlag.¹⁰

År 1984, infördes den första lagregleringen av fastighetsmäklarens yrkesförutsättningar, det vill säga registreringsskyldighet, utbildningskrav, regler gällande innebörden av

6 Mäklarsamfundets utbildning, s. 9

7 C Zacharias, Fastighetsmäklarlagen i praktisk tillämpning: En genomgång av lag motiv och praxis, upplaga 1:1, Fritzes Förlag AB, 1995, s. 15

8 C Ankarswed, Fastighetsmäklarens ansvar: Enligt 9-14 §§ I lagen (1984:81) om fastighetsmäklare, upplaga 1:1, Konsultförlaget AB, 1994, s. 11

9 C Zacharias, s. 15

10 C Ankarswed, s. 11-13

(6)

6

fastighetsmäklaruppdraget och ersättning för uppdraget. Hösten 1988 behandlade riksdagen en motion om en översyn av fastighetsmäklarlagen, i motionen framhölls att lagen tyvärr inte fått den effekt som eftersöktes.¹¹ Därefter omaformades fastighetsmäklarlagen eftersom att samhället och fastighetsmäklarrollen hade förändrats på ett sådant sätt att kraven som uppställdes för att vara en god fastighetsmäklare inte längre reglerades i tillräckligt utsträckning.¹²

År 1995 antog riksdagen en ny fastighetsmäklarlag (SFS 1995:400)¹³ som i sin tur kommer att få kliva åt sidan för den ”nya fastighetsmäklarlagen” som träder ikraft den 1 juli 2011.¹⁴

2.1 Historisk översikt

1700-talet Generell mäklarordning som gällde för alla typer av mäklare.

1800-talet Fastighetsmäklarna skiljdes från övriga mäklare.¹⁵

År 1853 SFS no. 11

År 1872-1893 Två nya mäklarförordningar tillkom, dock utan större förändring.

År 1947 Kungörelse om auktorisation

År 1984 Den första lagregleringen av fastighetsmäklarens yrkesförutsättningar.¹⁶

År 1988 Riksdagen antog ny lagstiftning om fastighetsmäklarens yrkesförutsättningar.

År 1995 Riksdagen antog ny lagstiftning om fastighetsmäklarens yrkesförutsättningar.¹⁷

År 2011 Riksdagen antog ny lagstiftning om fastighetsmäklarens yrkesförutsättningar som träder ikraft den 1 juli 2011.¹⁸

11 U, Cervin & U, Sallnäs, Fastighetsmäklaren: En kommentar till 1995 års fastighetsmäklarlag, upplaga 3:1, Liber-Hermods, 1995, s. 15-16

12 P H, Grauers, J Katzin, M Rosén & L Tegelberg, Fastighetsmäklaren: en vägledning, upplaga 2:2, Norstedts Juridik AB, 2007, s. 14

13 U, Cervin & U, Sallnäs, s. 17

14 Redovisning förslagspunkter 2010/11:CU12

16 C Ankarswed, s. 11-13

17 U, Cervin & U, Sallnäs, s. 16-17

18 Redovisning förslagspunkter 2010/11:CU12

(7)

7

3. Uppdraget som fastighetsmäklare

Den grundläggande kärnan i fastighetsmäklarens uppdrag är att sammanföra två parter, köpare och säljare, som önskar att sluta avtal med varandra. Fastighetsmäklaren handlar på uppdrag av huvudmannen och hans uppgift blir att vara en opartisk mellanman.¹⁹

3.1 Fastighetsmäklaren och dess yrkesroll

Längre tillbaka i tiden förmedlade fastighetsmäklaren enbart fast egendom men idag kan förmedlingsuppdraget sträcka på sig till att även röra lokaler och alla typer av bostäder, en utbredning av förmedlingsobjekten har alltså skett.²⁰ En fastighetsmäklare kan anlitas för att utföra enstaka handlingar vid en överlåtelse, detta utan att fastighetsmäklaren anlitas för själva förmedlingen i sig. Som exempel att ta fram överlåtelsehandlingar eller att värdera fastigheter.²¹ Enligt 1 § fastighetsmäklarlagen avses en fysisk person som i sitt yrkesliv förmedlar ”fastigheter, eller delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter”.²² Lagen uppställer tre punkter som skall vara uppfyllda för att kunna anses som fastighetsmäklare:

x personen i fråga skall vara en fysisk person, x personen i fråga skall vara yrkesverksam

x samt att det skall handla om förmedling av någon av ovanstående objekt.²³

Eftersom att lagen uppställer ett krav på att fastighetsmäklaren skall vara en fysisk person och ej en juridisk person, kan inte företag vara registrerade som fastighetsmäklare, istället måste varje fastighetsmäklaren på ett företag vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden för att få arbeta som fastighetsmäklare.²⁴ Förutom detta krävs även en godkänd fastighetsmäklarutbildning, en utbildning som skall ske på högskola eller universitet.²⁵ Det finns två olika typer av fastighetsmäklare, fastighetsmäklare och auktoriserad fastighetsmäklare. För att titulera sig som fastighetsmäklare krävs enligt lagen att man har registrerats hos Fastighetsmäklarnämnden och titel Auktoriserad fastighetsmäklare anger att fastighetsmäklaren är av en branschorganisation auktoriserad och där med har högre krav på kvalitet i tjänsten.²⁶

Fastighetsmäklaren tillhör i sin yrkesroll den tjänstproducerande delen,²⁷ vilket innebär att han inte säljer en produkt utan en tjänst, tjänsten kan exempelvis vara att hjälpa någon att sälja en bostad.²⁸ En utav huvuduppgifterna för fastighetsmäklaren är, som tidigare också angivits, att sammanföra två parter som har intresse av att sluta avtal med

19 C Iggstrand Larsson, Felansvaret vid fastighetsköp: Säljarens, köparens och mäklarens ansvar, andra utgåvan, AB Svensk Byggtjänst, 1992, s. 103 f.

21 Prop. 2010/11:15 s. 20

22 Prop. 2010/11:15 s. 44

23 Mäklarsamfundet, Handbok för fastighetsmäklare 1995, Sveriges fastighetsmäklarsamfund AB, 1995, s. 1

25 Mäklarsamfundet, Utbildning till fastighetsmäklare, (2011-04-29), http://www.maklarsamfundet.se/maklartemplates/Page.aspx?id=235

(8)

8

varandra.²⁹ Förutom detta utarbetar fastighetsmäklaren också särskild information om fastigheten och ger parterna råd i frågor av juridisk- ekonomisk- och teknisk karaktär.³⁰

3.2 Fastighetsmäklarens rättsliga ställning

Vanligtvis när två personer skall sluta avtal är de tvungna att utbyta viljeförklaringar mellan varandra för att en gällande rättshandling skall anses föreligga. Det är däremot inte ovanligt att en part är förhindrad eller inte själv vill agera och istället tar hjälp av någon. Den som handlar åt någon annan är ett så kallat mellanled och benämns som mellanman. Huvudmannen och mellanmannen har ett ”biavtal” och huvudmannen tillsammans med tredjeman har ett ”huvudavtal”. Ett kännetecken för mellanmannen är att han kan falla tillbaka på ett rättsfaktum, exempelvis en fullmakt eller ett avtal som ger honom behörighet att rättshandla.

³¹

Inom ramen för sitt uppdrag kan fastighetsmäklaren handla i flera olika egenskaper, främst att föra samman parter det vill säga att vara en kontaktperson mellan säljare och köpare. Mäklarrätten saknar i generellt sett reglering i lag men fastighetsmäklarens ställning har under 1980-talet lagreglerats.³² Dess uppgift är att vara en opartisk mellanman, vilket innebär att han skall tillvarata både köparens och säljarens intressen men också vara opartisk vid själva förmedlingsprocessen.³³ Utöver detta skall fastighetsmäklaren, till sina båda parter, arbeta som en förhandlare och på ett sådant sätt försöka sammanföra dem om pris och andra eventuella villkor. I de fall som ett skriftligt avtal upprättas mellan parterna hjälper fastighetsmäklaren även till med detta. Normalt sett saknar fastighetsmäklaren fullmakt och han får inte heller agera som ombud eller rättshandla för någon part.³⁴ Fastighetsmäklaren är i rättsligt avseende att betrakta som mellanman.³⁵

3.3 Uppdragets olika moment

Inom förmedlingsuppdraget ingår att fastighetsmäklaren skall utföra en mängd olika moment, det kan ske före eller i samband med en överlåtelse. Bland annat ingår det alltid att kontrollera vem som är ägare till objektet samt vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar objektet. Fastighetsmäklaren skall förutom detta upprätta en objektsbeskrivning och göra en beräkning av boendekostnaderna för köparen.

Normalt sett består fastighetsmäklarens uppgift av betydligt mer än detta och vanligtvis brukar följande moment också ingå bland uppgifterna: att besöka och värdera objektet, marknadsföra objektet, att genomföra visningar, ta emot bud och föra diskussioner med

29 C Iggstrand Larsson, s. 103

30 P H Grauers, J Katzin, M Rosén & L Tegelberg, s. 41

31 P H Grauers, Person och avtal: En kortfattad inledning till person och avtalsrätten, upplaga 1:1, Liber AB, 2001, sida 62 f.

32 H Tiberg & R Dotevall, Mellanmansrätt, upplaga 9:1, Norstedts Juridik AB, 1997. s. 141

34 P H Grauers, s. 76

35 C Iggstrand Larsson, s. 103

Tredjeman

Mellanman

Huvudman

(9)

9

spekulanter, upprätta köpehandlingar samt medverka vid kontraktsskrivning och hjälpa köparen att söka lagfart eller medlemskap i en bostadsrättsförening om köparen skulle önska hjälp med detta.³⁶

För att en fastighetsmäklare över huvudtaget skall vara provisionsberättigad är grundförutsättningen att det föreligger ett uppdrag mellan fastighetsmäklaren och uppdragsgivaren. Uppdragsgivaren kan vara antingen säljaren eller köparen. För att fastighetsmäklaren skall kunna bevisa att ett avtal om uppdraget finns krävs att avtalet har ingåtts i skriftlig form. Det är inte bara avtalet som skall vara skriftliga även eventuella villkor skall vara skriftliga.³⁷

För fastighetsmäklaruppdraget finns det två olika typer av uppdragsavtal nämligen uppdragsavtal med ensamrätt och övriga uppdragsavtal. Uppdragsavtal med ensamrätt innebär att en fastighetsmäklare har rätt till förmedlingsprovision, oavsett om objektet säljs under uppdragstiden eller vid ett senare tillfälle genom någon annans förmedling.

Vid övriga uppdragsavtal måste ett orsakssamband föreligga samt ett bindande köpeavtal finnas för att provisionsrätt skall föreligga.³⁸ Fastighetsmäklaren skall upplysa säljaren om att fastighetsmäklaren kan ha rätt till ersättning vid en senare överlåtelse om fastigheten inte överlåtits till någon i detta skede, 22 § fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklarens upplysningsskyldighet syftar främst till att tydliggöra för uppdragsgivaren att fastighetsmäklaren vid ett senare tillfälle har möjlighet att rikta ersättningsanspråk.³⁹

3.3.1 Inför förmedlingsuppdraget - Marknadsföring

Fastighetsmäklaryrket tillhör den del av näringslivet som säljer tjänster, detta medför i de flesta fall att fastighetsmäklaren är tvungen att marknadsföra sin tjänst eller sina tjänster men måste också kunna motivera till varför någon skall köpa tjänsten av denne.

Idag har fastighetsmarknaden har i stort sett flyttats över till Internet och det är därför mycket viktigt och faktiskt vanligt att ha en egen hemsida som riktar sig till framtida säljare. Andra vanliga former av marknadsföring är skyltningar på bankkontor, direktmarknadsföring och skyltningar på postkontor, kataloger och objektsannonsering.⁴⁰ När förmedlingsuppdraget startas upprättar uppdragsgivaren tillsammans med fastighetsmäklaren en så kallad marknadsplan, på detta sätt kan fastighetsmäklaren klarlägga vad uppdragsgivaren är ute efter och vilka önskemål som finns för exempelvis marknadsföring och tidsplan. Oavsett vilken form av marknadsföring som väljs är det viktigt att det sker på ett korrekt sätt.⁴¹ För marknadsföring av fastighetsmäklarens tjänster är marknadsföringslagen (SFS 2008:486) tillämpbar.⁴² Marknadsföringslagen är en konsumentlag, vilket betyder att den är tillkommen för att skydda konsument. I och med skyddandet av konsumenten är marknadsföringslagen också tillämplig på fastighetsmäklarens marknadsföring. Reklam får, som tidigare angivits; inte utformas hur som helst. Restriktioner om hur marknadsföringen får utformas och vad marknadsföringen får innehålla finns reglerade i

36 Fastighetsmäklarnämnden, Bra att veta om: Fastighetsförmedling när säljare och köpare är konsument, (2011-01-13), http://www.fastighetsmaklarnamnden.se/default.aspx?id=1965

39 Prop. 2010/11:14 s. 61 f.

40 Mäklarsamfundets utbildning, s. 47 f.

(10)

10

marknadsföringslagen. Den viktigaste regeln för fastighetsmäklaren är 2 § som reglerar så kallad ”otillbörlig marknadsföring”, det vill säga vilseledande marknadsföring. I denna paragraf anges vad som är tillåtet och vad som inte är tillåtet. Reklam eller annan handling, muntlig som skriftlig, som strider mot god affärssed kan komma att förbjudas av marknadsföringsdomstolen.⁴³

(11)

11

4. Fastighetsmäklarens plikter och skyldigheter

Det finns en mängd olika förpliktelser och skyldigheter som fastighetsmäklaren har genom lagar och förordningar, dessa finns reglerade i bland annat fastighetsmäklarlagen.⁴⁴

4.1 Introduktion till fastighetsmäklarlagen

Fastighetsmäklarlagen, proposition 2010/11:15, är avsnittsindelad i åtta olika avsnitt. (I) 1-3 §§ handlar om lagens tillämpningsområde och lagens avtalsvillkor, (II) 4 § om lagens tvingande verkan. Efter detta kommer ett avsnitt gällande registrering av fastighetsmäklare, (III) 5-7 §§. Bestämmelserna om god fastighetsmäklarsed regleras i (IV) 8-22 § och fastighetsmäklaren ersättning återfinns i (V) 23-24 §§.

Skadeståndsfrågor, upplysning om skadeståndskrav och preskription återfinns i (VI) 25- 27 §§. Stadganden om överklagande, tillsyn och straffansvar finns i (VII) 28-31 §§ och till sist avslutas fastighetsmäklarlagen med ett bemyndigande i (VIII) 32 §.

Ytterligare en sak som bör framhållas är att det som föreskrivs om fastigheter i fastighetsmäklarlagen också skall tillämpas på alla de övriga objekt som lagen reglerar.

Dock vad gäller arrenderätt eller hyresrätt tillämpas inte 18 §, 22 § och 23 § 1-4 st.⁴⁵

4.2 Registrering och återkallelse av registrering

Alla fastighetsmäklare är, 5§ fastighetsmäklarlagen, registreringsskyldiga hos Fastighetsmäklarnämnden, dock finns det särskilda grupper som är undantagna som till exempel advokater och fastighetsmäklare som enbart arbetar med:

x kostnadsfri förmedling av hyresrätter till personer som är inskrivna vid ett universitet eller en högskola,

x förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden maximalt uppgår till två veckor,

x kommunal förmedling av hyresrätter,

x förmedling av hyresrätter som är för fritidsändamål x samt förmedling av hyresrätter till lokaler .

Det finna två olika typer av registreringar för fastighetsmäklare, 5 § 3 st.

fastighetsmäklarlagen. En fullständig registrering och en registrering för hyresförmedlare. En fastighetsmäklare kan ha antingen en fullständig registrering, det vill säga en registrering som godkänner fastighetsmäklaren att förmedla alla de förmedlingsobjekt som fastighetsmäklarlagens 1 § reglerar. Eller en registrering för hyresförmedlare, vilket är en registrering som enbart godkänner förmedling av hyresrätter. Skulle en fastighetsmäklares registrering enbart omfatta förmedling av hyresrätter och fastighetsmäklaren trots detta förmedlar andra typer av objekt kan denne dömas till böter eller fängelse i enlighet med 31 § fastighetsmäklarlagen.

Villkoren som gäller angående registrering hittas i 6 § fastighetsmäklarlagen, dessa gäller för båda typer av förmedling. För att kunna vara fastighetsmäklare måste villkoren vara uppfyllda, nämligen: att inte vara försatt i konkurs, inte ha näringsförbud eller förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken (SFS 1949:381), att försäkring finns för skadeståndsskyldighet, tillfredsställande utbildning, att fastighetsmäklaren har för avsikt

45 Prop. 2010/11:15 s. 44

(12)

12

att vara yrkesverksam samt att han är pålitlig och i övrigt lämplig att arbeta som fastighetsmäklare.⁴⁶

Fastighetsmäklarnämnden kan enligt 29 § fastighetsmäklarlagen återkalla registrering, meddela varning eller erinran gentemot fastighetsmäklaren. Påföljden erinran är ett nytt straff och innebär en mildare påföljd än varning. Påföljden skall kunna meddelas i de fall där en varning är att anses som för sträng. Exempelvis att fastighetsmäklaren i ett rent förbiseende gjort en felaktig objektsbeskrivning men att uppgiften är så viktig att det inte är rimligt att fastighetsmäklaren går fri utan påföljd.⁴⁷

4.3 Omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed

Omsorgsplikten innebär att fastighetsmäklaren skall fullgöra alla de förpliktelser och skyldigheter som lagen uppställer på honom, 8 § fastighetsmäklarlagen. Dessa förpliktelser kan däremot variera beroende på uppdragets karaktär. Utöver detta innebär omsorgsplikten även att uppdraget skall utföras under skälig skyndsamhet, det vill säga att fastighetsmäklaren måste utföra uppdraget utan onödig fördröjning.⁴⁸

Begreppet god fastighetsmäklarsed tas både upp i fastighetsmäklarlagen samt utvecklas och preciseras i praxis⁴⁹ och innebär bland annat att fastighetsmäklaren skall tillgodose båda parters intressen, köparens och säljarens. Att precisera begreppet kan vara svårt och definitionen god fastighetsmäklarsed är diffust formulerat, detta för att innebörden skall kunna förändras genom tiden.⁵⁰ En fastighetsmäklare skall genom hela och i allt sitt arbete iaktta god fastighetsmäklarsed. Även för verksamhet som ligger utanför själva förmedlingsarbetet, som exempelvis vid marknadsföringsmoment.⁵¹ Begreppet har utvecklats och kommer förmodligen att fortsätta att utvecklas. Innebörden av begreppet är beroende av bland annat utvecklingen i branschen, organisationernas rekommendationer till sina medlemmar, fastighetsmäklarnämnden samt domstolspraxis.⁵² Varje fastighetsmäklare är på grund av detta under sin yrkesverksamhet ständigt tvungen att följa utvecklingen av god fastighetsmäklarsed, detta för att kunna arbeta inom lagens ramar. Fastighetsmäklarnämnden är den myndighet som står som ansvarig för att kontrollera att fastighetsmäklarna följer god fastighetsmäklarsed och att information om begreppet också sprids.⁵³

4.4 Överlämning av handpenning och redovisningsskyldighet

Vad gäller fastighetsmäklarens mottagande av kapital eller andra tillgångar finns även där specifika regler om hur detta skall skötas. I och med att fastighetsmäklaren har mottagit handpenningen skall den så snart som möjlighet finns överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits genom ett depositionsavtal, enligt 10 § fastighetsmäklarlagen. Ett depositionsavtal är en överenskommelse som reglerar förvaring av kapital eller annan egendom och skall innehålla villkor för hur och när de deponerade medlen skall betalas ut. Avtalet skall upprättas skriftligen och sedan undertecknas. I samband med mottagandet av egendom är fastighetsmäklaren skyldig

46 Prop. 2010/11:15 s. 47-48

47 Prop. 2010/11:15 s. 65

48 Mäklarsamfundet, s. 9

50 Proposition 1983/84:16 s. 36 f.

52 Mäklarsamfundet, s. 8

(13)

13

att redovisa för detta, det råder så kallad redovisningsskyldighet för medlen.⁵⁴ Fastighetsmäklaren är skyldig att separera medel som han får i sin hand för en annan persons räkning ifrån sina egna tillgångar. Ett särskiljande mellan fastighetsmäklarens egna tillgångar är en förutsättning för att ett skydd skall finnas i förhållande till fastighetsmäklarens borgenärer. Det finns däremot inte något krav på att medel från flera olika uppdragsgivare skall hållas separerade ifrån varandra. Förutom detta skall fastighetsmäklaren också göra medlen räntebärande och som huvudregel sätts de in på ett specifikt ”klientmedelskonto”. Fastighetsmäklaren har däremot inte någon rätt till den räntan utan räntan skall oavkortat utbetalas till den som får kapitalet utbetalt, ersättningen för detta arbete skall anses ingå i provisionen.⁵⁵

4.5 Handlings- och förmedlingsförbud med fastigheter

När försäljning av en fastighet skall ske så varken kan eller får fastighetsmäklaren stiga in som köpare, han får inte heller stiga in som köpare för fastigheter som han själv haft i uppdrag att förmedla, detta enligt 11 § fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklaren kan heller inte ta sig förbi förbudet vad gäller köp av fastigheter som fastighetsmäklaren haft i uppdrag att förmedla genom att avsäga sig ärendet. Förbudet att förvärva fastighet gäller enbart i samband till själva förmedlingsuppdraget vilket innebär att om fastigheten har överlåts efter att viss tid har gått är fastighetsmäklaren normalt sett inte förhindrad att förvärva fastigheten enligt 11§ fastighetsmäklarlagen.⁵⁶ Med andra ord kan en fastighetsmäklare som har erbjudits att förmedla ett objekt som han själv är intresserad av eller som någon närstående till honom är intresserad av inte åta sig uppdraget. Istället är fastighetsmäklaren är tvungen att omedelbart avböja det erbjudna uppdraget, eftersom att det strider mot god fastighetsmäklarsed. Även om fastighetsmäklaren vid en första anblick inte skulle tro sig ha något egenintresse av fastigheten kan det självklart inträffa företeelser som gör att fastighetsmäklaren får ett egenintresse av fastigheten. I en sådan situation har fastighetsmäklaren enbart två alternativ, han får antingen hålla tillbaka sitt eget intresse och fullfölja sitt uppdrag eller säga upp förmedlingsuppdraget och ange sina skäl för detta. I och med att fastighetsmäklaren avsäger sig sitt uppdrag accepteras det ändock inte att han omedelbart upptar förhandlingar med säljaren, eftersom att fastighetsmäklaren på ett sådant sätt kan utnyttja sin ställning. Fastighetsmäklaren måste därför ge säljaren ett så kallat ”rådrum” som att exempelvis anlita en annan fastighetsmäklare och därefter kunna konkurrera med andra eventuella köpare på samma premisser. Skulle förhandlingar leda till ett köpeavtal blir fastighetsmäklaren skyldig att anmäla detta förvärv till Fastighetsmäklarnämnden.⁵⁷

Fastighetsmäklaren får inte heller förmedla en fastighet till eller från någon närstående fysisk eller juridisk person, 12 § fastighetsmäklarlagen. Vad som menas med närstående regleras i 4 kap 3 § konkurslagen (SFS 1987:672). Bland annat får fastighetsmäklaren inte förmedla fastigheter till eller från sin make eller maka, sambo, sina syskon eller sin släkt i rakt upp- eller ned stigande led samt till någon som skulle ha ekonomiskt intresse av affären. Om fastighetsmäklaren i något annat fall än vad som regleras i 12 § fastighetsmäklarlagen kunna sägas ha ett personligt- eller ekonomiskt intresse av affären kan fastighetsmäklaren vara förhindrad att ta sig an förmedlingsuppdraget, detta på grund av att det strider mot god fastighetsmäklarsed, enligt 12 § fastighetsmäklarlagen.

54 Prop. 2010/11:15 s. 51

55 Proposition 1994/95:14 s. 75 f.

56 Prop. 2010/11:15 s. 51

57 U, Cervin & U, Sallnäs, s. 77 f.

(14)

14

Fastighetsmäklare får inte som tidigare angivits träda in som köpare av fastighet eller förmedla fastighet till eller från någon närstående, men förutom detta får han inte heller syssla med handel av fastigheter, enligt 13 § fastighetsmäklarlagen.⁵⁸ Grundtanken med detta är att bevara förtroendet för fastighetsmäklaren, att vara en opartisk mellanman.

Vad det gäller handel med fastigheter får fastighetsmäklaren inte för egen del förmedla fastigheter till försäljning, det spelar alltså inte någon roll om fastighetsmäklaren separerar verksamheterna ifrån varandra så att förmedlingsverksamheten bedrivs i en juridik person och sedan handel med de egna objekten i en annan. Detta får dock inte misstolkas fastighetsmäklaren har självklart rätt att sälja sin privata bostad under förutsättning att det inte sker som ett led i fastighetsmäklarverksamheten.⁵⁹

I rättsfallet RÅ 2008 ref. 63 hände följande: den 15 december 2004 beslutade Fastighetsmäklarnämnden att meddela en fastighetsmäklare varning för att ha förmedlat en bostadsrätt i en bostadsrättsförening, där fastighetsmäklaren själv var medlem.

Fastighetsmäklarnämnden anförde bland annat att det fanns en risk att som fastighetsmäklare påverkas i så hög grad att inte kunna agera som en oberoende mellanman. Hänvisningar till tidigare liknande fall gjordes där också varning hade meddelats. Regeringsrätten fastställde att förmedlingen av bostadsrätten, där fastighetsmäklaren själv var medlem, har ansetts strida mot god fastighetsmäklarsed.⁶⁰

4.6 Förtroenderubbande verksamhet

En fastighetsmäklare får inte bedriva sådan verksamhet som kan rubba hans förtroende som fastighetsmäklaren enligt 14 § fastighetsmäklarlagen. Att fastighetsmäklaren idkar annan verksamhet än förmedling av fastigheter skall i sig inte anses vara förtroenderubbande, men detta gäller endast om ersättningen är av obetydlig storlek.

För vad som är att anse vara ”obetydlig ersättning” skall en bedömning göras utifrån det enskilda fallet och generellt sett saknar provisionsstorleken helt betydelse. I vilken form som ersättningen utlämnas är utan betydelse, det är alltså inte enbart kontant betalning som räknas utan även rabatter och andra villkor räknas som ersättning enligt lagens mening. Detta eftersom att det kan rubba fastighetsmäklarens förtroende.

Fastighetsmäklaren är skyldig att upplysa tilltänkta säljare och köpare om den eventuella verksamheten och om den ersättning som fastighetsmäklaren får från denna, han skall således informera om vem som är dennes samarbetspartner eller uppdragsgivare. Det skulle exempelvis kunna röra sig om ett försäkringsbolag eller ett byggnadsföretag som fastighetsmäklaren har slutit avtal med men det skulle också kunna vara det företag som fastighetsmäklaren är anställd hos eller som han är delägare i. Förutom att upplysa om vilken samarbetspartner eller uppdragsgivare som fastighetsmäklaren har skall han också upplysa om den ersättning han får från verksamheten, det omfattar såväl fast ersättning som ersättning från sidoverksamhet.

Fastighetsmäklaren skall i den omfattning som krävs redovisa tillräckligt mycket information för att parterna skall kunna bedömda fastighetsmäklarens motiv till sidoverksamheten. Upplysningen om detta skall lämnas till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås, i praktiken sker detta till säljaren innan förmedlingsavtalet ingåtts och till köparen vanligtvis i samband med att fastighetsmäklaren informerar om fastigheten. Dessa upplysningar till uppdragsgivaren skulle kunna tas in i uppdragsavtalet och informationen till köparen exempelvis i en separat handling eller i

58 Prop. 2010/11:15 s. 51 f.

59 Prop. 1994/95:14 s. 79 f.

60 RÅ 2008 ref. 63

(15)

15

objektsbeskrivningen. Viktigt är det dock att upplysningarna ges på ett klart och tydligt sätt. Slutligen får fastighetsmäklarens utförande av annan verksamhet inte inkräkta på möjligheten att kunna fullfölja sina förpliktelser enligt fastighetsmäklarlagen.⁶¹

4.7 Förbud mot ombudsuppdrag

I 15 § fastighetsmäklarlagen finns en generell bestämmelse som stadgar att fastighetsmäklaren inte får representera köpare eller säljare som ombud. Det har tidigare konstaterats att fastighetsmäklarens roll är att vara en opartisk mellanman och att vara ombud för någon av parterna är inte att anses som förenligt med detta.

Förbudet mot ombudsuppdrag gäller i första hand rena så kallade ombudssituationer, det vill säga i sådana situationer där fastighetsmäklaren av uppdragsgivaren får fria händer att representera uppdragsgivaren i anslutning till förmedlingsuppdraget. Vad gäller enstaka och avgränsade delar i ett uppdrag är ombudsförbudet inte absolut, begränsade uppdrag är tillåtna i den utsträckning de är förenliga med god fastighetsmäklarsed. Vid bedömningen av vad som är god fastighetsmäklarsed så ligger utgångspunkten i att fastighetsmäklarens roll är att vara en opartisk mellanman. I vissa situationer kan dock fastighetsmäklaren vara i behov av att hjälpa parterna med att företräda en av dem i någon rättshandling som är nödvändig för att överlåtelsen skall kunna slutföras. Det skulle kunna vara kvittering av köpeskilling i samband med tillträdet om säljaren inte har möjlighet att vara närvarande vid detta tillfälle.

Förutsättningen för att fastighetsmäklaren skall kunna åta sig ett sådant ombudsuppdrag är förutsättningen att frågan inte är tvistig, det vill säga att partnerna måste vara överens om villkoren innan. Om en fastighetsmäklare utför en handling som strider mot detta kan fastighetsmäklaren komma att bli skadeståndsskyldig.⁶²

4.8 Rådgivnings- och upplysningsskyldighet

Fastighetsmäklaren har som skyldighet att till både den tilltänkta köparen och säljaren, inklusive uppdragsgivaren ge goda råd och upplysningar i enlighet med vad som gäller i 16 § fastighetsmäklarlagen. Med begreppet ”tilltänkta köpare” åsyftas alla de personer som funderar på att lägga ett bud på objektet och alltså inte enbart den slutgiltige köparen av objektet. Fastighetsmäklaren skall därutöver upplysa de tilltänkta köparna om hur säljaren har tänkt genomföra försäljningen, det vill säga upplysa om hur eventuella köpare skall gå till väga. Det kan vara exempelvis hur budgivningen kommer att ske eller när budgivningen kommer att äga rum. Säljaren har själv rätt att bestämma till vem han vill överlåta fastigheten och kan när som helst under försäljningsprocessens gång ändra sina instruktioner till fastighetsmäklaren, som att ställa in planerade visningar eller godta anbud från spekulanter innan andra erhållit möjlighet.

Fastighetsmäklarens skyldighet i ett sådant scenario är att så snart som möjlighet finns informera köpare om de ändrade planerna.

Fastighetsmäklaren har också ansvar att skriftligen meddela köparen om det ansvar han har att undersöka fastigheten, det vill säga köparens undersökningsplikt. Här finns en skillnad ifrån 1995 års fastighetsmäklarlag vilket innebär att fastighetsmäklaren inte enbart kan lämna denna upplysning muntligt utan är numera tvungen att inlämnas skriftligt. Grundtanken med denna lagändring är att förenkla för köparen att ta till sig upplysningen om undersökningsplikten. Informationen skall vara köparen tillhanda i så god tid som möjligt innan överlåtelseavtalet är klart att denne har möjlighet att hinna

61 Prop. 2010/11:15 s. 52-54

62 Prop. 1994/95:14 s. 80 f.

(16)

16

undersöka fastigheten på ett korrekt sätt. Skyldigheten för fastighetsmäklaren innebär att skriftligen klargöra för köparen om undersökningspliktens innebörd enligt jordabalkens bestämmelse i 4 kap. 19 § eller om det avser bostadsrätter,⁶³ arrende, hyresrätter, nyttjanderätter med mera⁶⁴ 20 § köplagen (1990:931). Fastighetsmäklaren behöver däremot inte i detalj förklara för köparen vad undersökningsplikten innebär utan det är tillräckligt med enbart en översiktlig förklaring.⁶⁵ Fastighetsmäklaren har som skyldighet att upplysa köparen om sådant som rör fastigheten och som kan presumeras vara av betydelse för honom. Upplysningsskyldigheten gäller saker som fastighetsmäklaren iakttagit eller har kännedom om, men den reglerar även omständigheter som det kan finnas anledning att misstänka, det skulle exempelvis kunna röra sig om fastighetens skick som han till exempel fått kännedom av genom tidigare försäljning av liknande hus.⁶⁶

I rättsfallet RÅ 2006 ref. 53 hände följande: en fastighetsmäklare förmedlade den 1 juli 2002 en villafastighet som var placerad ca 85 meter ifrån ett hamnområde och ca 200 meter ifrån en hamnbassäng. Hamnområdet hade enligt då gällande detaljplan varit avsett för industriändamål med inslag av mindre bodar. Under år 2000 hade ett antal fastighetsägare gemensamt lämnat in en begäran om ändring av den gällande detaljplanen vilket resulterade i ett program som godkändes av byggnadsnämnden.

Detta program innefattade bland annat förslag om bostäder och verksamheter inom det centrala hamnområdet. Säljarna av villafastigheten hade i ett formulär, tillhandahållet av fastighetsmäklaren, upplyst om dessa byggnadsplaner till fastighetsmäklaren.

Formuläret upprättades den 12 mars 2002 i samband med försäljningen, men överlämnades inte förrän den 7 juli 2002 i samband med kontraktsskrivningen till köparna. Enligt regeringsrätten omfattar fastighetsmäklarens upplysningsskyldighet samtliga uppgifter som kan vara av betydelse för köparen och som fastighetsmäklaren har tillgång till. Enligt regeringsrättens uppfattning kan denna information förmodas haft betydelse för köparen. Fastighetsmäklaren behöver inte på eget initiativ inhämta sådan information, men eftersom att fastighetsmäklaren har tillgång till informationen bör han vidarebefordra den till köparen. Trots att byggnadsplanerna inte direkt var aktuella för den berörda fastigheten ansåg regeringsrätten att eftersom det var ett relativt kort avstånd mellan villafastigheten och hamnområdet att detta skulle kunnat vara av betydelse för köparna. Genom detta har fastighetsmäklaren genom god fastighetsmäklarsed varit skyldig att vidarebefordra informationen som han fått från säljarna i ett tidigare skede. Köparna av villafastigheten har inte ansetts fått tillräckligt med tid för att kunna sätta sig in i planerna och kunna utvärdera detta. Enligt regeringsrätten ansågs detta förfaringssätt strida mot god fastighetsmäklarsed.⁶⁷

4.9 Förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden

Att kontrollera vem som bland annat har rätt att förfoga över egendomen ligger hos fastighetsmäklaren och regleras i 17 § fastighetsmäklarlagen. Skyldigheten innebär att fastighetsmäklaren skall kontrollera om fastigheten har del i en eller flera gemensamma anläggningar som exempelvis ett parkeringsområde eller en småbåtshamn. I och med andel i gemensamhetsanläggningar följer normalt även rättigheter men särskilt också förpliktelser för fastighetsägaren, det skulle kunna röra sig om rätt till väg och med rätt till väg kan skyldigheter följa som innebär för den som förvärvar fastigheten exempelvis

63 Prop. 2010/11:15 s. 55-56

64 C Iggstrand Larsson, s. 82-87

65 Prop. 2010/11:15 s. 56

66 Prop. 2010/11:15 s. 56-57

67 RÅ 2006 ref. 53

(17)

17

är tvungen att bistå med underhåll. Skulle förmedlingsobjektet röra sig om en bostadsrätt är fastighetsmäklaren skyldig att kontrollera vem som har förfoganderätt och om bostadsrätten skulle vara pantsatt. Dessa uppgifter får vanligtvis fastighetsmäklaren från någon person i bostadsrättsföreningens styrelse. Fastighetsmäklaren är däremot inte skyldig att kontrollera i vilken omfattning bostadsrättsföreningens fastighet är pantsatt.⁶⁸

Förutom att kontrollera förfoganderätts- och inskrivningsförhållandena är fastighetsmäklaren även skyldig att upplysa köparen om vem som har rätt att förfoga över fastigheten, 19 § fastighetsmäklarlagen. Innan en fastighet överlåts skall alltså fastighetsmäklaren upplysa köparen om vem som har rätt att förfoga över fastigheten i fråga och det är enbart den slutgiltiga köparen behöver få del av denna information.⁶⁹

4.10 Objektsbeskrivning

Fastighetsmäklaren skall, enligt 18 § fastighetsmäklarlagen, till en eventuell köpare erbjuda en skriftlig beskrivning av fastigheten. En sådan beskrivning kallas för objektsbeskrivning⁷⁰ och skall minst innehålla följande uppgifter:

x fastighetsbeteckning x lagfaren ägare x taxeringsvärde x begärt pris

x inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten x areal

x ålder på byggnaden

x storlek på byggnaden– boarea och antal rum x byggnads- och konstruktionssätt

x ventilation

x driftskostnader - exempelvis kostnader för uppvärmning, vatten och avlopp x planbestämmelser

x infrastruktur - det vill säga kommunikation, skolor, dagis, affärer osv.

x gemensamhetsanläggningar⁷¹

Alla dessa uppgifter är obligatoriska men utgör endast en grundstomme för vad som kan finnas med i beskrivningen, fastighetsmäklaren kan utöver dessa även ta in andra saker som undersökningsplikten. Fastighetsmäklaren har ansvaret att göra en bedömning av vilka driftskostnader som förmedlingsobjektet har, detta för att en köpare skall kunna göra en bedömning av hur deras ekonomiska situation kommer påverkas vid ett eventuellt köp. Det räcker att göra en bedömning utifrån nuvarande driftskostnader, en prognos för framtiden behöver alltså inte göras. Om fastighetsmäklaren har kännedom om någon omständighet som kommer kunna påverka driftskostnaderna kan han dock vara skyldig att berätta om dessa, det skulle kunna vara nya avgifter som kommer.

Objektsbeskrivningens krav avser samtliga förmedlingsobjekt som fastighetsmäklarlagen reglerar, med undantag av hyresrätter och arrenderätter. För bostadsrätter finns särskilda regler, fastighetsmäklarlagen 18 § 3 st. och där gäller följande krav: bostadsrättsföreningsnamn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal,

68 Prop. 2010/11:15 s. 57

69 Prop. 2010/11:15 s. 60

70 Prop. 2010/11:15 s. 58

(18)

18

upplåten mark, lägenhetens nummer, lägenhetens storlek, årsavgift och eventuella beslutade ändringar av årsavgifter samt driftskostnader. Förutom detta skall fastighetsmäklaren tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen samt föreningens stadgar, om någon årsredovisning inte finns skall föreningens ekonomiska plan bifogas. Fastighetsmäklaren är inte tvingad att i objektsbeskrivningen ange om bostadsrätten är belastad med obetalda avgifter, förfallna avgifter eller andra liknande skulder, som exempelvis skulder för insatser. Men om fastighetsmäklaren känner till sådana skulder har han en skyldighet att upplysa köparen om dessa enligt sin upplysningsskyldighet. Även föreslagna ändringar som ännu inte är beslutade har fastighetsmäklaren en skyldighet att upplysa som, om han har kännedom om dessa. I objektsbeskrivningen skall det också finnas lägenhetsnummer, storlek, driftskostnader, årsavgift och ändring av årsavgift som är beslutade samt eventuell upplåten mark, det skulle kunna vara frågan om en uteplats ingår eller inte.

4.11 Boendekostnadskalkyl

Fastighetsmäklaren är skyldig att enligt 18 § 4 st. fastighetsmäklarlagen erbjuda köparen av ett objekt en boendekostnadskalkyl, denna kalkyl skall utges i skriftligt format. En skillnad finns här jämförelsevis från 1995 års lag, enligt 1995 års lag var fastighetsmäklaren skyldig att tillhandahålla en boendekostnadskalkyl.⁷² Boendekostnadskalkylen skall vara individuellt upprättad till köparen och skall röra ett specifikt objekt samt innehålla alla de kostnader som är av betydelse. Avsikten är att göra köparen uppmärksam på om han kommer att klara av det ekonomiska åtagandet som han kommer att förvärva. Det är alltså viktigt att boendekostnadskalkylen innehåller tillräckliga säkerhetsmarginaler,⁷³ det får inte vara en ”glädje kalkyl” för att underlätta affären.⁷⁴ Uppgifter om hur kalkylen skall utformas saknas, men i prop.

1983/84:13 finns uttalanden om att kalkylen ”skall utformas efter mönster av de kalkyler som seriösa mäklare sedan flera år tillbaka tillhandahåller” och att ”Alla kostnader som är av någon betydelse bör beaktas.”.⁷⁵

Vanligt förekommande är att förmodade köpare erhåller en så kallad generellt beräknad boendekostnadskalkyl, denna kalkyl skall fungera som en fingervisning men uppfyller dock inte lagens krav på vad en kalkyl skall innehålla.⁷⁶

4.12 Dokumentation av förmedlingsuppdraget

Under hela förmedlingsuppdraget skall fastighetsmäklaren föra anteckningar över uppdraget samt upprätta en anbudsförteckning, enligt 20 § fastighetsmäklarlagen. Hela förmedlingsförloppet dokumenteras för att säljare och köpare skall kunna ta del av informationen men även för att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna ta del och se vilka åtgärder som har gjorts eller inte gjorts.

Dokumentationsskyldigheten omfattar anteckningar om när och hur uppdraget ingåtts, åtgärder samt när uppdraget skall upphöra. Särskilt viktiga är anteckningar om de förpliktelser som lagen uppställer, exempelvis rådgivningsskyldigheten och upplysningsskyldigheten, 16 § fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklaren är också skyldig att upprätta en särskild anbudsförteckning av alla de anbud som inlämnas på

72 Prop. 2010/11:15 s. 58 f.

73 P H, Grauers, J Katzin, M Rosén & L Tegelberg, s. 44 f.

74 C Zacharias, s. 231-242

75 Prop. 1983/84:16 s. 40

76 C Zacharias, s. 231 f.

(19)

19

fastigheten. I förteckningen skall fastighetsmäklaren uppge anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som utbjudits och vid vilken tidpunkt anbudet lämnades in men även eventuella villkor för anbudet från köparens sida. Om hur dessa förteckningar skall skötas finns inte någon reglering om, istället är det upp till varje enskild fastighetsmäklare att bestämma detta. Förteckningen skulle kunna ske genom handskrivna anteckningar men vanligast sker det genom journaler i någon form av datasystem. Hela dokumentationen skall vid uppdragets avslutande överlämnas till uppdragsgivaren och om ett överlåtelseavtal har ingåtts skall även dokumentationen överlämnas till köparen. Det bör ligga i fastighetsmäklarens intresse att försöka säkerställa att både köpare och säljare är överens om innehållet i dokumentationen och lämpligt kan det därför vara att låta båda parter läsa igenom och därefter underteckna den sammanställda dokumentationen över förmedlingen.⁷⁷

4.13 Medverkan i anknytning till överlåtelsen

I samband med en överlåtelse uppkommer en mängd olika frågor som skall lösas mellan parterna, många av dessa frågor är av praktisk innebörd och kan gälla själva överlåtelseavtalet, 21 § fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklaren skall i detta skede vara aktiv och observant på frågor som kommer fram och som behöver lösas parterna emellan. Därefter skall fastighetsmäklaren hjälpa säljaren och köparen att plocka fram alla nödvändiga handlingar som kommer att behövas, exempelvis köpekontrakt och köpebrev.⁷⁸ Med andra ord skall fastighetsmäklaren lägga fram förslag till överenskommelser som kan tillfredsställa båda parterna.⁷⁹

77 Prop. 2010/11:15 s. 60 f.

78 Prop. 1983/84:16 s. 41

79 U, Cervin & U, Sallnäs, s. 90 f.

(20)

20

5. Kontroll, tillsyn och ansvar

Fastighetsmäklarlagens huvudsakliga syfte är att sätta upp ett regelsystem för fastighetsmäklaren till förmån för att enskilda personer skall kunna känna sig trygga när de anlitar en fastighetsmäklare. Det har under årens lopp diskuterats om att låta branschen själv ta hand om all tillsyn men istället har det valts att göra på detta sätt.

Istället tog länsstyrelserna i Sverige detta uppdrag.⁸⁰men den 1 oktober 1995 överflyttades alla registreringsmyndigheter och tillsynsmyndigheter till Fastighetsmäklarnämnden.

5.1 Fastighetsmäklarnämnden

Från och med den 1 oktober 1995 förflyttades alla registrerings- och tillsynsmyndigheter i Sverige från länsstyrelserna till en förvaltningsmyndighet:

Fastighetsmäklarnämnden.⁸¹ Myndigheten Fastighetsmäklarnämnden, förkortas FMN, är en statlig myndighet som hanterar frågor som rör registrering, disciplinära åtgärder men även tillsyn över fastighetsmäklare.⁸² Alla fastighetsmäklare skall hos Fastighetsmäklarnämnden vara registrerad och nämnden skall kontrollera att fastighetsmäklarna upprätthåller sina skyldigheter enligt lag. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna kontrollera fastighetsmäklarna är de skyldiga att inlämna alla de handlingar som nämnden begär som exempelvis akter och bokföring.

I huvudsak skall Fastighetsmäklarnämnden se till att fastighetsmäklarna följer god fastighetsmäklarsed, att information sprids om vad god fastighetsmäklarsed innebär och se till att fastighetsmäklarna har utbildning för arbetet. I de fall som en fastighetsmäklare inte uppfyller kriterierna som lagen ställer på honom vad gäller registrering eller verksamhet i övrigt kan Fastighetsmäklarnämnden med omedelbar verkan återkalla fastighetsmäklarens registrering och på så vis kan fastighetsmäklaren komma att bli avregistrerad.⁸³

5.2 Mäklarsamfundet

Mäklarsamfundet driver frågor av intresse för fastighetsmäklarna men har även uppgifter som bland annat innebär kontakt med myndigheter och omvärlden, genomförande av analyser och utredningar. Samfundet jobbar med medlemsfrågor, rådgivning, auktorisation och försäkringar. Förutom detta erbjuder de också fort- och vidareutbildningsprogram för verksamma fastighetsmäklare. Mäklarsamfundet har en juristavdelning dit medlemmarna kan komma för att få stöd och hjälp med olika frågor.⁸⁴

5.2.1 Ansvarsnämnden, Disciplinnämnden och Auktorisationsnämnden Ansvarsnämnden är ett organ inom Mäklarsamfundet och har till uppgift att bedöma om en fastighetsmäklare har gått tillväga på ett felaktigt- eller korrekt sätt i sin professionella yrkesroll och yrkesutövning, men också att uttala sig om god fastighetsmäklarsed med mera. Som en medlem i Mäklarsamfundet är fastighetsmäklaren skyldig att följa Ansvarsnämndens beslut, när Ansvarsnämnden anser att fastighetsmäklaren misskött sig kan de överlämna frågan om påföljd till

80 Prop. 1994/95:14 s. 13-15

82 Fastighetsmäklarnämnden, Om FMN, 208-04-21 (2011-04-04), http://www.fastighetsmaklarnamnden.se/default.aspx?id=1651

84 Mäklarsamfundet, Branschorganisationen för fastighetsmäklare, (2011-04-04), http://www.maklarsamfundet.se/maklartemplates/Page.aspx?id=133

(21)

21

Mäklarsamfundets Disciplinnämnd och till Fastighetsmäklarnämnden.⁸⁵ Disciplinnämnden är ytterligare ett organ inom Mäklarsamfundet och nämnden har bland annat till uppgift att besluta i överklagningsärenden vad gäller antagning samt frågor beträffande disciplinära åtgärder som överlämnats från Ansvarsnämnden och Auktorisationsnämnden.⁸⁶ Disciplinnämnden kan också avregistrera en fastighetsmäklare om han inte iakttar god fastighetsmäklarsed eller utövar grov brottslighet.⁸⁷ Auktorisationsnämnden är ett annat organ inom Mäklarsamfundet och har bland annat till uppgift att auktorisera och anta fastighetsmäklare.⁸⁸

5.3 Fastighetsmäklarförbundet

Fastighetsmäklarförbundet, förkortas FMF och bildades 1957, men fick sitt nuvarande namn år 1993. Nämnden har cirka 1100 medlemmar som finns fördelade på ett antal orter runt om i Sverige. Medlemmar med minst tre års yrkeserfarenhet kan efter genomgång av kurser i fastighetsjuridik, plan- och byggnadsjuridik, ekonomi samt etik ansöka om auktorisation hos Fastighetsmäklarförbundets auktorisationsnämnd.

Medlemmar som har högskoleutbildning med ett års yrkeserfarenhet samt har genomgått etikkurs kan också ansöka om auktorisation hos Fastighetsmäklarförbundet.⁸⁹

5.3.1 Fastighetsmäklarförbundets Reklamationsnämnd

Fastighetsmäklarförbundet har en reklamationsnämnd för sina medlemmars kunder det vill säga för fastighetsmäklarnas kunder. Nämnden prövar tvister där fastighetsmäklaren är part, samt tvister som berör säljare och köpare. Om nämnden har fattat ett beslut är det bindande och kan heller inte överklagas. De som kan vända sig till Reklamationsnämnden är LRF Konsults kunder, fastighetsbyråns kunder och kunder till fastighetsmäklare om fastighetsmäklaren är ansluten till fastighetsmäklarförbundet. ⁹⁰

5.4 Konsumentverket och konsumentombudsmannen

Konsumentverket, förkortas KV, är en statlig myndighet som är till för konsumenten.⁹¹ Myndigheten arbetar utifrån ett förebyggande syfte⁹² och skall göra att det underlättar för konsumenter. Detta genom att Konsumentverket granskar reklam/marknadsföring och kontrollerar att den inte är missvisande. De skall bland annat också kontrollera avtal som företag använder sig av för att konsumenter inte skall kom att bli lurade eller orättvist behandlade, arbeta för att produkter och tjänster skall vara säkra, ge ekonomisk rådgivning för konsumenter samt informera i viktiga konsumentfrågor på Internet.⁹³ Konsumentverket arbetar för att företag skall följa de lagar och regler som finns på konsumentområdet.

85 Mäklarsamfundet, Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd, (2011-04-08), http://www.maklarsamfundet.se/maklartemplates/Page.aspx?id=192

87 Fastighetsmäklarnämnden, Avregistrering, 2010-04-06 (2011-04-11), http://www.fastighetsmaklarnamnden.se/default.aspx?id=1908

89 Fastighetsmäklarförbundet, Om FMF, (2011-04-08), http://www.fmf.se/fmf.html

90 Mäklare.se, Fastighetsmäklarförbundet, (2011-04-08), http://www.maklare.se/Artiklar/Fastighetsmaklarforbundet

91 Konsumentverket, Om oss, (2011-04-08), http://www.konsumentverket.se/omkonsumentverket/

92 Konsumentverket, Vad gör konsumentverket och KO?, 2011-04-08), http://www.konsumentverket.se/omkonsumentverket/Kontakt/

93 Konsumentverket, Om oss, (2011-04-08), http://www.konsumentverket.se/omkonsumentverket/

(22)

22

Årligen inkommer till Konsumentverket ett tusental anmälningar från konsumenter, anmälningar där konsumenter anser att företagen har felaktig marknadsföring eller felaktiga avtalsvillkor. Konsumenternas anmälningar tillsammans med Konsumentverkets egen bevakning av företagen gör att de tillsammans kan granska företagen. Förutom att granska företagen så tar Konsumentverkar också kontakt med de företag som bryter mot lagen. Skulle företaget och Konsumentverket inte komma fram till en lösning kan Konsumentverket dra ärendet till domstol.⁹⁴

Konsumentombudsmannen, förkortas KO, bedriver självständigt konsumenternas intressen gentemot företag i domstol han övervakar att företagen följer lagar som exempelvis marknadsföringslagen (SFS 2008:486), produktsäkerhetslagen (SFS 2004:451), avtalslagen (SFS 1915:218), distansavtalslagen (SFS 2005:59) och fastighetsmäklarlagen. Konsumentombudsmannen kan bland annat ingripa mot vilseledande reklam och vilseledande marknadsföring samt oskäliga avtalsvillkor.⁹⁵

5.5 Allmänna reklamationsnämnden

Allmänna reklamationsnämnden, förkortas ARN, är en statlig myndighet och dess huvuduppgift är att fungera som en ”domstol” samt att på ett opartiskt sett pröva oenigheter mellan konsumenter, företag och näringsidkare. Till Allmänna reklamationsnämnden är det alltid konsumenten som skall göra anmälan och parterna är själv tvungna att avgöra vilka uppgifter och vilken bevisning som skall anföras när nämnden skall pröva tvisten. Det beslutet som sedan tas baseras enbart på det underlag som parterna har inlämnat till ”domstolen”.⁹⁶

Det finns vissa undantag för vad Allmänna reklamationsnämnden inte får pröva, bland annat tvister mellan enskilda personer eller tvister mellan enskilda näringsidkare samt tvister som avser köp av fastigheter, bostadsrätter eller tomträtter. Om huvudregeln är att inte pröva tvister gällande köp av fastigheter, bostäder eller tomträtter ligger undantaget i att Allmänna reklamationsnämnden trots detta är behöriga att pröva följande:

x överlåtelser eller upplåtelser av en bostadsandel som omfattas av lagen (SFS 1997:218) om konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende,

x upplåtelse av fast egendom som inträffat för fritidsändamål och som i följd är kortare än nio månader

x samt tvister i mellan konsumenter och fastighetsmäklare.⁹⁷

Två gånger om året uppdaterar Råd & Rön den ”Svarta listan”, på listan hamnar de företag som inte följer Allmänna reklamationsnämnden beslut. Vid missnöje med en produkt eller tjänst skall konsument klaga där varan eller tjänsten är köpt i första hand.

Om företaget inte skulle försöka åtgärda de klagomål som då yttras kan konsumenten istället vända sig till den kommunala konsumentvägledaren och skulle problemet fortfarande inte vara löst finns möjlighet att vända sig till Allmänna

94 Konsumentverket, Vad gör konsumentverket och KO?, (2011-04-08), http://www.konsumentverket.se/omkonsumentverket/Kontakt/

95 Konsumentverket, KO, Konsumentombudsmannen, (2011-04-08), http://www.konsumentverket.se/omkonsumentverket/KO/

96 Allmänna reklamationsnämnden, Om ARN, 2010-05-21 (2011-04-08) http://www.arn.se/vadarARN/

97 Allmänna reklamationsnämnden, Undantag från nämndens prövning, 2010-02-25 (2011-04-08), http://www.arn.se/vadarARN/Undantag-fran-namndens-provning/

(23)

23

reklamationsnämnden. Allmänna reklamationsnämnden har tillkommit för att missnöjda kunder skall slippa att gå till domstol för att lösa en tvist som uppstått. När en tvist skall avgöras hos Allmänna reklamationsnämnden finns representanter för både branschen och konsumenter med vid sammanträdet. Besluten som fattas av Allmänna reklamationsnämnden är inte tvingande utan fungerar enbart som en vägledning och det tillhör så kallad god affärssed att följa dessa beslut. Det är på Råd & Röns ”Svarta lista”

som företagen finns som inte valt att följa besluten från Allmänna reklamationsnämnden. Innan en publicering på ”Svarta listan” skickar Råd & Rön ett brev till företagen för att ge dem en sista chans att rätta sig efter besluten och för att kunna reda ut eventuella missförstånd som uppstått.⁹⁸

98 Råd & Rön, Så gör vi Svarta listan, (2011-04-19), http://www.radron.se/templates/Artikel____62.aspx