ulricehamn.se
PLANBESKRIVNING
DETALJPLAN FÖR VERKSTADEN 1
Ulricehamns kommun, Västra Götalands län
Standard planförfarande enl. 5 kap. 7 § PBL (2010:900) Diarienummer: 2016/422
Upprättad/reviderad: 2020-09-17
Foto: Rasmus Karlsson
GRANSKNING 2
VAD ÄR EN DETALJPLAN?
En detaljplan regleras i Plan- och bygglagen (PBL) och omfattar ett större kvarter, några eller enstaka fastigheter. Detaljplanen är ett juridiskt bindande dokument och syftet är att göra avvägningar mellan olika intressen och ta ställning till hur ett område ska användas.
Detaljplanen reglerar till exempel om marken ska användas till bostäder, industri, handel, park eller kontor. Den reglerar också var gator ska anläggas, hur höga byggnaderna får vara och hur mycket av fastigheten som får användas för byggnader. Detaljplanearbetet tar olika lång tid från fall till fall men under 1 år eller över 2,5 år är sällsynt.
Ett detaljplanearbete kan inledas på olika sätt. Det kan initieras från politiskt håll för att till exempel lösa ett behov av detaljplanerad mark för verksamheter såsom skolor, vårdboenden etc., för att lösa frågor gällande vägar, VA-försörjning eller för att det finns ett behov av bostäder. En ansökan om att en detaljplan ska upprättas eller ändras kan också skickas in av en exploatör eller fastighetsägare. En sådan ansökan behandlas av kommunen och beslut tas i frågan om att påbörja detaljplanearbete eller inte. En detaljplan kan upprättas med tre olika förfaranden; standardförfarande, begränsat förfarande eller utökat förfarande. Skillnaderna gentemot standardförfarande är att begränsat förfarande inte har någon granskning och vid utökat förfarande tillkommer underrättelse samt längre granskningstid.
UNDERLAG
Detaljplanearbetet utgår från de riktlinjer som finns i kommunens översiktsplan. Översiktsplanen omfattar hela kommunen och är visionen för den framtida användningen av mark och vatten. Kommunen kan även besluta om att ta fram ett planprogram, fördjupad översiktsplan eller gestaltningsförslag som anger övergripande mål med ett större geografiskt avgränsat område. Översiktsplanen, eventuella planprogram och utredningar ligger sedan till grund för detaljplanearbetet. Det finns även tillfällen när föreslagen användning i detaljplanen strider mot översiktsplanen, då genomförs
detaljplanearbetet med ett utökat förfarande.
PLANARBETE OCH SAMRÅD
En detaljplan upprättas med hjälp av underlag från utredningar som kan röra frågor om exempelvis arkeologi, geotekniska förutsättningar och buller. När planhandlingarna och utredningarna är färdiga samråder kommunen med sakägare (till exempel grannar), statliga myndigheter, fastighetsägare, organisationer m.fl. Ett följebrev skickas ut till sakägarna där det meddelas hur länge detaljplanen är ute på samråd och var handlingarna finns tillgängliga.
Planhandlingar, som består av plankarta, planbeskrivning och andra eventuella dokument, läggs upp på kommunens hemsida. I vissa fall hålls ett samrådsmöte och vid utökat förfarande kungörs samrådet i lokaltidningen. Syftet med
SAMRÅD 3 samråd är att de som berörs av detaljplanen ska ha insyn och möjlighet att tycka till. De som har synpunkter ska skriftligen yttra sig under samrådstiden. När samrådstiden passerat sammanställs och
besvaras de inkomna synpunkterna i en samrådsredogörelse.
GRANSKNING
Efter samråd görs i regel vissa ändringar av planförslaget utifrån inkomna synpunkter. När förslaget omarbetats ställs planhandlingarna ut för granskning. Information om planhandlingarna inklusive samrådsredogörelse skickas återigen ut till berörda sakägare, myndigheter etc. och läggs ut på kommunens hemsida. Den som inte skriftligen framför sina synpunkter senast under granskningstiden kan förlora rätten att senare överklaga beslutet att anta detaljplanen. Efter granskningen sammanställs återigen inkomna synpunkter i vad som kallas granskningsutlåtande.
ANTAGANDE OCH LAGA KRAFT
Efter granskningstiden kan mindre ändringar göras utifrån de synpunkter som inkommit. Kommunstyrelsen tar i de flesta fall beslutet om att anta detaljplanen men vid exempelvis utökat förfarande så tas beslutet av kommunfullmäktige. Beslutet kan sedan överklagas av de som inte fått sina synpunkter tillgodosedda under samrådet eller granskningen. Om ingen överklagar beslutet att anta detaljplanen inom tre veckor så vinner detaljplanen laga kraft.
DETALJPLANEPROCESSEN FÖR STANDARDFÖRFARANDE
GRANSKNING 4
INNEHÅLL
UNDERLAG ... 2
PLANARBETE OCH SAMRÅD ... 2
GRANSKNING ... 3
ANTAGANDE OCH LAGA KRAFT ... 3
DETALJPLANEPROCESSEN FÖR STANDARDFÖRFARANDE ... 3
INNEHÅLL ...4
HANDLINGAR ...6
INLEDNING ...6
SYFTE OCH HUVUDDRAG ... 6
PROCESS ... 6
TIDPLAN ... 6
PLANDATA ... 6
PLANENS FÖRENLIGHET MED MILJÖBALKEN KAPITEL 3, 4, 5 ... 7
FÖRSLAG TILL FÖRÄNDRING ...7
PLANBESTÄMMELSER ... 7
ILLUSTRATION ... 9
NATUR OCH KULTUR ... 9
BEBYGGELSE OCH SERVICE ... 10
FRIYTOR ... 11
GATOR OCH TRAFIK ... 11
STÖRNINGAR ... 11
TEKNISK FÖRSÖRJNING ... 12
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN ... 13
ÖVERSIKTSPLAN ... 13
FÖRDJUPNING AV ÖVERSIKTSPLAN ... 13
DETALJPLAN ... 13
FÖRUTSÄTTNINGAR ... 13
NATUR OCH KULTUR ... 13
BEBYGGELSE OCH SERVICE ... 16
VATTENSKYDDSOMRÅDE ... 16
STRANDSKYDD ... 16
GATOR OCH TRAFIK ... 16
STÖRNINGAR ... 17
RIKSINTRESSEN ... 17
TEKNISK FÖRSÖRJNING ... 17
GRANSKNING 5
UNDERSÖKNING AV BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN ... 18
UNDERSÖKNING ... 18
ARTSKYDDSFÖRORDNING ... 18
KONSEKVENSBESKRIVNING ... 18
HUSHÅLLNING MED MARK, VATTEN OCH NATURRESURSER ... 18
MILJÖKVALITETSNORMER FÖR LUFT ... 18
MILJÖKVALITETSNORMER FÖR VATTEN ... 18
NATURVÄRDEN... 18
STRANDSKYDD ... 18
STADSBILD ... 18
DAGVATTENHANTERING OCH AVLOPP ... 18
TRAFIK ... 18
BULLER ... 19
FARLIGT GODS ... 19
HÖGA VATTENNIVÅER EFTER SKYFALL ... 19
PLANSTRIDIG BEBYGGELSE ... 19
NOLLALTERNATIV ... 19
PLANALTERNATIV ... 19
SAMMANVÄGD BEDÖMNING... 19
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING ... 20
INLEDNING ... 20
ORGANISATORISKA FRÅGOR ... 20
FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR ... 20
TEKNISKA OCH EKONOMISKA FRÅGOR ... 21
ARBETSGRUPP ... 22
LÄSANVISNING
Dispositionen i planbeskrivningen är till för att läsaren till en början ska få inblick i förslaget och därefter, vid behov, kan se på förutsättningarna som råder i planområdet. För att få en övergripande förståelse över planområdet inleds dokumentet med en introduktion som ger en inblick över platsens förutsättningar. Därefter följer förslaget på förändring. Efter förslaget framställs tidigare ställningstaganden rörande planområdet, dokumentet avslutas med en mer ingående förklaring över platsens förutsättningar. Om läsaren i förslagsdelen upplever något som oklart kan hen således bläddra framåt i dokumentet för att få mer bakgrundsinformation.
GRANSKNING 6
HANDLINGAR
Till detaljplaneförslaget hör följande handlingar:
• Plankarta med bestämmelser, skala 1:1000
• Planbeskrivning med konsekvensbeskrivning och genomförandebeskrivning Övriga handlingar/utredningar:
• Fastighetsförteckning
• Grundkarta
• Översiktlig riskanalys som underlag till riktlinjer för bebyggelseplanering intill transportleder för farligt gods (2019-01-31)
• Efterbehandling av förorenat område Ulricehamns Energi AB, Ulricehamns kommun (2011-10-24)
• PM – skyfallskartering Ulricehamn, med bilaga 1 och 3 (2019-09-11)
• Rapport geoteknisk undersökning RGeo (2005-04-20)
• Översiktligt PM över grundförhållanden (1973-04-18)
• Geoteknisk utredning för planerad verkstadsbyggnad (1984-12-07)
• Utlåtande över grundförhållanden för Karlsnäsområdet i Ulricehamn (1961-11- 28)
• Sammanfattning av diskussion vid sammanträde ang. grundförhållanden inom Karlsnäsområdet (1955-05-11)
INLEDNING
SYFTE OCH HUVUDDRAG
Syftet med planen är att möjliggöra för ytterligare kontor samt medge en högre nockhöjd inom planområdet som omfattar en del av fastigheten Verkstaden 1. I dagsläget finns det kommunala energibolaget
Ulricehamns Energi AB:s (UEAB:s)
verksamhet med lager, garage, ställverk och kontor på fastigheten. För att möjliggöra
kontorsverksamhet för andra verksamheter behövs en ny detaljplan som ersätter en del av detaljplanen för industriområdet Karlsnäs 73- 05-11. Användningen som ska tillåtas i
rubricerad detaljplan är industri- och kontorsverksamhet som kan uppföras till en nockhöjd på +193 meter över havet (möh).
Inom en mindre del av planområdet kommer tillåten totalhöjd vara maximalt +202 möh.
PROCESS
Planprocessen kommer att genomföras med ett standardförfarande. Enligt 5 kap. 7 § plan- och bygglagen (PBL) (2010:900) ska myndigheter, fastighetsägare, föreningar, enskilda, med flera, som har ett väsentligt intresse av planen beredas tillfälle till samråd. Synpunkter på planen kan lämnas flera gånger under planprocessen. Mellan de olika skedena redovisas de framförda synpunkterna.
Politiska beslut tas om ändringar och om hur det fortsatta arbetet ska bedrivas.
TIDPLAN
Följande översiktliga tidplan gäller för detaljplanen:
Samråd första kvartalet 2020 Granskning fjärde kvartalet 2020 Antagande första kvartalet 2021 Antagen lagakraftvunnen detaljplan beräknas till andra kvartalet 2021.
Genomförande av planen inleds andra kvartalet 2021.
PLANDATA Läge och areal
Fastigheten Verkstaden 1 ligger i norra delen av Ulricehamns tätort i industriområdet Karlsnäs. Totalytan är cirka 6,3 hektar och ytan för planområdet är cirka 4 hektar.
Planområdet ligger på Karlsnäsvägen 11, cirka 15 meter söder om riksväg 40 och angränsar i
GRANSKNING 7 väst till grönområdet Fotåsen. Söder om
planområdet ligger förskolan Vistaholm.
Bild 1. Ortofoto av planområdet.
Markägande
Fastigheten ägs av det kommunala energibolaget, UEAB.
PLANENS FÖRENLIGHET MED MILJÖBALKEN KAPITEL 3, 4, 5
Planen bedöms vara förenlig med 3 kap.
miljöbalken (MB) (1998:808), som rör grundläggande bestämmelser för hushållning med mark- och vattenområden.
MB 4 kap. behandlar ”Särskilda bestämmelser för hushållning med mark och vatten för vissa områden i landet”. Planområdet berör inte något av dessa områden. Detaljplaneområdet omfattas därmed inte av 4 kap.
Enligt MB 5 kap. ska kommuner och myndigheter säkerställa att uppställda miljökvalitetsnormer iakttas. Planområdet ligger inom ett område som är ianspråktaget för industriverksamhet och bedöms inte ha en negativ påverkan på miljökvalitetsnormerna.
FÖRSLAG TILL FÖRÄNDRING
PLANBESTÄMMELSER Allmänna platser
Allmänna platser inom planområdet utgörs av GATA, vilken omfattar en del av
Karlsnäsvägen samt en vändplan.
Kvartersmark
Kvartersmarken utgörs av två användningsytor. I större delen av
planområdet medges J, industri och K, kontor.
Inom kvartersmarken närmast riksväg 40 tillåts endast J1, industri där kontor inte får uppföras. Detta eftersom kontor räknas som normalkänslig verksamhet och bör undvikas inom 40 meter från riksväg 40 som är en primär led för farligt gods.
Egenskapsbestämmelser
Höjden regleras med högsta nockhöjd i möh och byggnader tillåts uppföras till +193 möh.
För kontorsbyggnaden finns även en bestämmelse om högsta totalhöjd på +202 möh.
Bestämmelserna e1 40 % och e1 35 % medger att största byggnadsarea av fastighetsarean inom egenskapsområdena är 40 % respektive 35 %. Bestämmelsen syftar till att skapa flexibilitet i planen och anger den
byggnadsarea som området bedöms tåla.
Marken betecknad med prickmark reglerar att den inte får förses med byggnad. Syftet med bestämmelsen är dels för att reglera vilken typ av bebyggelse som får uppföras inom 30 meter från riksväg 40 samt för att reglera att
byggnader inte uppförs direkt i fastighetsgräns.
Det finns även bestämmelser som reglerar utförande som gäller inom 150 meter från riksvägen. Bestämmelsen b1 medger att byggnader med stadigvarande vistelse ska ha friskluftsintag på tak så långt från riksvägen som möjligt. Utöver det ska det finnas möjlighet till nödstopp av
ventilationssystemet. Bestämmelsen b2
medger att utrymning ska vara möjlig bort från riksvägen.
GRANSKNING 8
Administrativa bestämmelser
a1 anger att bygglov inte får ges förrän markens lämplighet säkerställts genom sanering till en nivå motsvarande
Naturvårdsverkets generella riktvärden för mindre känslig markanvändning.
Bestämmelsen gäller för en byggnad i östra delen av planområdet. Detta då sanering inte anses behövas så länge markanvändningen inte förändras eller inga förändringar görs på byggnaden.
Genomförandetiden för detaljplanen är 5 år från den dagen detaljplanen får laga kraft.
Strandskyddet är upphävt inom planområdet.
GRANSKNING 9
ILLUSTRATION
Illustrationen visar den maximala byggrätten som tillåts i rubricerad detaljplan. Vit=befintliga byggnader, grå=ny bebyggelse grönt=grönyta.
Byggnaders läge och omfattning har inte beslutats.
GRANSKNING 10
NATUR OCH KULTUR Mark och vegetation
Rubricerad detaljplan bedöms inte innebära några större förändringar av mark och vegetation eftersom hela planområdet är ianspråktaget. En remsa prickmark som legat längs med Fotåsens brant kommer tas bort.
Detta då den tidigare syftat till att skydda en luftledning som senare har ersatts med en jordkabel.
Naturvärden
Fågelarten svart rödstjärt har noterats omkring planområdet. Dock bedöms arten inte
påverkas negativt då den trivs i stadsmiljöer och industriområden. Eftersom planområdet utgörs av ett industriområde bedöms i övrigt inga höga naturvärden finnas. Närliggande potentiella naturvärden finns troligtvis inom Fotåsens brant som angränsar till
planområdet. Dessa bedöms inte påverkas eftersom de ligger utanför planområdet.
Kulturmiljövärden
Det närliggande kulturmiljövärdet, Vistaholm, ligger utanför planområdet och bedöms inte påverkas av detaljplanens genomförande.
Markföroreningar
För en byggnad (se bild 2) rekommenderas kompletterande undersökningar under byggnaden vid eventuella förändringar av markanvändningen eller ombyggnation.
Rubricerad detaljplan anger att markens lämplighet ska säkerställas genom sanering motsvarande Naturvårdsverkets generella riktvärden för mindre känslig verksamhet om markanvändningen ändras eller vid
ombyggnation. I övrigt krävs inga åtgärder för att säkerställa markens lämplighet. Läs mer under ”Förutsättningar – Markföroreningar”.
Bild 2. Byggnad där sanering kan krävas.
BEBYGGELSE OCH SERVICE Placering och utformning
Byggnaders placering regleras av prickmark mot riksvägen, i övrigt reglerar bestämmelser byggnaders utförande så ventilation och utrymning ska kunna ske på ett säkert sätt.
Inom den norra delen av planområdet blir fyra byggnader planstridiga då de delvis kommer ligga inom ett område med prickmark. Det innebär att byggnaderna inte kommer ges bygglov för den delen av byggnaderna som ligger inom prickmark. Prickmark finns även i öster och i söder för att reglera att byggnader inte uppförs i fastighetsgräns där planområdet gränsar till annan bebyggelse.
Grundläggning
I gällande planbeskrivning beskrivs marken ha en förhållandevis god bärighet med en grund som utgörs av sand och lera. ”Översiktligt PM över grundförhållanden” från 1973-04-18 hänvisar till att Verkstaden 1 bör undersökas mer i detalj om det avses bli bebyggt. En geoteknisk utredning togs fram för
kontorsbyggnaden, daterad 2005-04-20 och finns att läsa i ”Rapport geoteknisk
undersökning (RGeo)”.
Flera äldre geotekniska utredningar finns över hela Karlsnäs och bör kunna läsas som en indikation på grundläggningsförutsättningar i området som stort. Enligt ”Geoteknisk
utredning för planerad verkstadsbyggnad”
GRANSKNING 11 (daterad 1984-12-29) föreslås grundläggning
kunna utföras med plattor för den bebyggelse som utredningen avser. I ”Sammanfattning av diskussion vid sammanträde angående
grundförhållanden inom Karlsnäsområdet”
(daterad 1955-05-11) framkommer att den södra delen av Karlsnäsområdet är mindre lämplig för industrier. Stora och tunga
byggnader måste grundläggas på pålar. Enligt
”Utlåtande över grundförhållandena för Karlsnäsområdet i Ulricehamn” (daterad 1961-11-28) borde grundläggning med platta kunna göras på flera ställen inom
Karlsnäsområdet.
Eftersom området är flackt och till största delen asfalterat och bebyggt bedöms
grundläggningsförutsättningarna som goda och ingen ytterligare geoteknisk utredning behövs. Läs mer under ”Geoteknik” och i bilagda geotekniska utredningar.
Verksamheter
Verksamheter inom planområdet utgörs av industri, lager och tillhörande kontor som används av det kommunala energibolaget UEAB. Rubricerad detaljplan kommer även möjliggöra för ytterligare kontorsverksamhet.
FRIYTOR Strandskydd
Fastigheten Verkstaden 1 ligger inom strandskyddsområde för Ätran, vilket är upphävt i gällande detaljplan. Enligt MB 7 kap.
18 g § gäller strandskyddet åter
om detaljplanen ersätts med en ny detaljplan.
Denna detaljplan föreslår att strandskyddet upphävs inom planområdet. Som särskilda skäl enligt MB 7 kap. 18 c-d § hänvisas till punkt 1.
1. Området har redan tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften.
GATOR OCH TRAFIK Gatunät och trafik
Området som i gällande detaljplan är planlagt som gata kommer att utökas något och även inkludera vändplanen norr om bebyggelsen.
Rubricerad detaljplan förväntas inte medföra en större mängd trafik som det ser ut idag.
Flyttar en annan verksamhet in på fastigheten finns dock en möjlighet att trafiken i området ökar. Den nya detaljplanen tillåter både kontor och industri och en beräkning av trafikalstring gjorts för 75 procent industri i en våning och 25 procent kontor i tre våningar.
Årsdygnstrafiken (ÅDT) beräknas i detta scenario öka med 800 fordon. Ökningen bedöms inte vara så stor att åtgärder för utbyggnad av befintlig infrastruktur behövs.
Gång- och cykelvägar
Ingen förändring av gång- eller cykelväg planeras inom planområdet. En cykelöverfart planeras där banvallen korsar Alängsgatan för att skapa säkrare passager för cyklister.
Således får cyklister en säkrare cykelväg mellan Verkstaden 1 och Ulricehamns busstation.
Parkering
Parkering sker dels inom Verkstaden 1 och dels inom en yta som tillhör Verkstaden 8. UEAB arrenderar marken men en fastighetsreglering kan bli aktuell för att parkering i framtiden ska ske inom fastigheten. Antalet parkeringsplatser ska följa Ulricehamns kommuns
parkeringsnorm.
Servitut
Det servitut för skogstransporter som belastar Verkstaden 1 och är till förmån för Härstorp 5:12 bedöms inte påverkas av rubricerad detaljplan.
STÖRNINGAR Buller
Planens genomförande bedöms inte innebära en ökning av buller då området ligger inom ett industriområde. Troligtvis kan planen
innebära en något ökad trafik då en del av syftet är att möjliggöra för ytterligare kontor, men det bedöms inte påverka bullernivåer.
Närmsta bostad ligger cirka 100 meter från planområdet och bedöms inte påverkas av buller. Kontorsverksamhet inom planområdet bedöms inte utsättas för trafikbuller som överskrider föreskrifter som nämns i
GRANSKNING 12 arbetsmiljöverkets författningssamling (AFS
2005:16) för buller.
Farligt gods
Planområdet ligger intill riksväg 40 som är en primär led för farligt gods. Rapporten
Översiktlig riskanalys som underlag till riktlinjer för bebyggelseplanering intill transportleder för farligt gods (daterad 2019- 01-31) har tagits fram.
Rapporten hänvisar till att
riskhanteringsområdet intill en transportled för farligt gods sträcker sig 150 meter från transportleden. Inom zon A tillåts ”ej känslig verksamhet” (trafik, odling, ytparkering, tekniska anläggningar). Inom zon B tillåts
”mindre känslig verksamhet” (industri, fordonsservice, lager, parkering med mera).
Inom zon C tillåts ”normalkänslig
verksamhet” (enstaka småhus, handel, kontor med mera). Detaljplanen reglerar att endast verksamheter som innefattas under industri (mindre känslig verksamhet) får uppföras inom 40 meter från vägområdet. Prickmark finns för att reglera att marken inom 30 meter från vägområdet inte får förses med byggnad.
Inom 150 meter från vägområdet finns bestämmelser om att byggnader måste utformas så att utrymning är möjlig bort från riksvägen och att friskluftsintag ska placeras på taket så långt från riksvägen som mjöligt. Detta eftersom giftiga gaser oftast är tyngre än omgivande luft och rör sig längs marken.
Utöver det ska det finnas möjlighet till nödstopp av ventilationssystemet. Läs mer under ”Förutsättningar – Farligt gods”.
Bild 3. Zon A-C, intill farligt gods-led.
Skyfall
En översiktlig skyfallskartering har gjorts över Ulricehamn. Karteringen visar att den
nordöstra delen av planområdet riskerar att efter skyfall utsättas för vattennivåer på 0,15–
0,5 meter. Dock planeras ingen ny bebyggelse i det utsatta området, som i dagsläget utgörs av hårdgjord yta. Utöver det är framkomligheten säkerställd. Inga åtgärder bedöms behövas. Läs mer under ”Förutsättningar – Skyfall”.
TEKNISK FÖRSÖRJNING Vatten och avlopp
Fastigheten är ansluten till vatten och avlopp och ingen utökad anslutning behövs.
El, tele, bredband och värme
Fastigheten är ansluten till el, tele, bredband och värme och ingen utökad anslutning behövs.
Dag- och dräneringsvatten
Den hantering och rening av dagvatten som finns idag bedöms klara av den exploatering som rubricerad detaljplan tillåter.
Dagvattenflödena i området beräknas inte öka som en konsekvens av den nya planen
eftersom en stor del av planområdet utgörs av hårdgjorda ytor. Läs mer om
GRANSKNING 13 dagvattenhantering under ”Förutsättningar –
Dagvatten”.
TIDIGARE
STÄLLNINGSTAGANDEN
ÖVERSIKTSPLAN
Gällande översiktsplan (antagen 2015-10-29) pekar på att området ska fortsätta fungera som industrimark. Verkstaden 1 ligger i gällande översiktsplan inom utredningsområde för stationsläge och stadsutveckling.
FÖRDJUPNING AV ÖVERSIKTSPLAN
Den fördjupade översiktsplanen, Växtplats Ulricehamn (antagen 2008) pekar ut Karlsnäs som ett industriområde med lager, logistik, service och handel med skrymmande varor.
DETALJPLAN
Den gällande detaljplanen för industriområde Karlsnäs 1973-05-11 säger att planområdet får användas för industri- och lagerändamål på ett sådant sätt att närboende inte drabbas av olägenheter. Högsta byggnadshöjd är 7 meter och en del av området omfattas av prickmark.
Med hänsyn till trevnad ska förgård mot gata hållas planterad. Del av gällande detaljplan upphävdes 2009-03-03, upphävande av del av detaljplan för industriområde vid Karlsnäs, Västra delen, antagen 1973-11-29 Ulricehamn, Karlsnäs, med anledning av att den var i strid med arbetsplanen för utveckling av riksväg 40.
Del av planlagt industriområde gick in på vägområdet för motorvägen och togs därmed bort från gällande detaljplan. En del av Verkstaden 1 ligger inom detaljplan för
område vid Vistaholm 1970-10-13 som medger industri med en byggnadshöjd på 7 meter.
Bild 4. Digitalisering av detaljplan för industriområde Karlsnäs 1973-05-11 och detaljplan för område vid Vistaholm 1970-10-13.
FÖRUTSÄTTNINGAR
NATUR OCH KULTUR Mark och vegetation
Planområdet ligger +175 möh, strax öster om Fotåsens branta sluttning. Marken har tidigare bestått av åker och är plan med en lutning på endast någon meter. Planområdet utgörs idag av hårdgjorda ytor och byggnader, endast en liten del består av klippt gräsmatta samt buskage och träd.
Naturvärden
Planområdet ligger inom ett större område som är utpekat som värdetrakter skog samt skyddsvärda träd i länsstyrelsens kartdatabas.
Att området är utpekat som värdetrakt innebär att landskapet är av en sådan karaktär att det sannolikt har höga ekologiska
bevarandevärden. Utpekandena är generella och omfattar vidsträckta områden. Fågelarten svart rödstjärt har noterats omkring
planområdet och intill planområdet ligger det större grönområdet Fotåsen, vars brant troligtvis innehar höga naturvärden.
Geoteknik
Marken består av blockighet, isälvsmaterial och lera. För kontorsbyggnaden finns en geoteknisk utredning från 2005-04-20. Ett
GRANSKNING 14 översiktligt PM över grundförhållanden för
Verkstaden 1 (daterad 1937-04-18) visade att jorden inom området består av fast moig lera med cirka 1–8 meters mäktighet. Den moiga leran underlagras troligen av mycket fast lagrad bottenmorän. Jordlagren inom området är i stort homogena. Av två borrhål framgår dock mindre fast lagring av jorden. Dessa borrhål är belägna inom den norra delen av det undersökta området intill den nederoderade bäckravinen och är utförda i en svag
erosionssvacka.
En geoteknisk utredning för planerad
verkstadsbyggnad utfördes 1984-12-29 för ett område väster om Karlsnäsvägen och öster om banvallen. Jordlagerförhållandena beskrivs som mycket växlande inom området. Marken beskrivs som uppfylld och fyllningshöjden varierar i huvudsak mellan 2,5 och 3 meter.
Fyllningsmaterialet har i provgroparna utgjorts av finkornig jord, lera, silt och sand men lokalt har även grenar, trärester, sten och mindre block påträffats. Materialet beskrivs som flytbenäget och svårschaktat. Läs bilagda utredningar för mer information.
Markföroreningar
Planområdet har tidigare utgjorts av
jordbruksmark (se bild 5). I detaljplanen från 1973 fastslogs att området skulle användas för industri- och lagerändamål. Det beslutades i samband med detaljplanen att stadens
centralförråd och ett elektriskt ställverk skulle anläggas invid Fotåsen. UEAB har haft sin verksamhet inom planområdet under hela tiden, därav har en sammanställning kunnat göras för vilka typer verksamheter som
historiskt funnits på platsen, vilket redovisas på sida 15.
Ett mindre upplag impregnerade stolpar har förekommit i sydöstra delen av fastigheten under en kortare period. En cistern för bränsle finns i byggnaden intill pumpanläggningen.
Cisternen har stått på samma ställe under hela tiden. Sedan 2005 är den intervallad så den tar upp hela sin volym vid läckage. Utöver det fanns en cistern som man fyllde sand ifrån till parkens fordon.
Det har funnits olika fat med oljor till de olika fordonen som funnits inom verksamheten.
Dessa har förvarats i oljerum och faten för spilloljan har stått på speciella ställ där
eventuella läckage tas upp i behållare och dessa har varit kopplade till oljeavskiljare. Kallasfalt finns i en ficka i västra delen av planområdet och innan dess fyllde man ”potthålen” med grus. Salt har inte hanterats i någon stor utsträckning, utan endast i säck i sandladan.
Innan dess hämtades salt i Timmele.
En upptäckt av petroleumföroreningar i
samband med ledningsgrävningar gjordes 2011 (se pumpanläggning på sida 15).
Efterbehandlingsåtgärder har vidtagits där de förorenade jordmassorna omhändertagits.
Enligt rapporten Efterbehandling av förorenat område Ulricehamns Energi AB, Ulricehamns kommun (daterad 2011-10-24) finns
kvarvarande restföroreningar som inte kan tas upp på grund av att byggnader är i vägen för fortsatt sanering. Kommunen anser att de vidtagna åtgärderna på fastigheten är
tillräckliga med tanke på att UEAB fortsätter att använda och bedriva verksamhet på fastigheten och i byggnaden. Läs bilagd rapport för mer information.
Öster om planområdet på fastigheten
Verkstaden 8 finns även ett potentiellt förorenat område i riskklass 4, enligt länsstyrelsens EBH- stöd. Inom fastigheten återvinns metall, bilar, tunga fordon, transformatorer och järnskrot.
Bild 5. Ortofoto 1975.
GRANSKNING 15
Förvaringsplatser för diverse material som finns eller har funnits på fastigheten Verkstaden 1.
GRANSKNING 16
Kulturmiljövärden och fornlämningar
Planområdet angränsar i nordöst till
riksintresse för kulturmiljövård. Strax söder om planområdet finns Vistaholm som utgörs av en väl sammanhållen gårdsmiljö från slutet av 1800-talet. Inga kända fornlämningar finns inom eller i närheten av planområdet.
Radon
Planområdet omfattas av högriskmark, normalriskområde och lågriskområde för radon eftersom marken består av
isälvsmaterial och lera. Arbetsgivaren har ett ansvar att kontrollera att det generella gränsvärdet inte överskrids.
BEBYGGELSE OCH SERVICE Bebyggelse
Inom fastigheten finns i dagsläget nio
byggnader som utgörs av en kontorsbyggnad, lager, garage och ett ställverk.
Service
I närhet till planområdet finns
lunchrestauranger och viss storskalig handel.
VATTENSKYDDSOMRÅDE
Planområdet ligger inom sekundär skyddszon för grundvattentäkter, kallat Ulricehamn vattenskyddsområde, enligt skyddsföreskrifter fastställda av kommunfullmäktige 2012-10-29
§ 142. Det innebär att vissa aktiviteter
kopplade till hantering av för vattnet skadliga ämnen inte får ske utan tillstånd från miljö- och byggnämnden om grundvattnet kan skadas genom arbetet. Exempel på sådana aktiviteter är hantering av växtnäringsämnen och
bekämpningsmedel, upplag, avloppsanläggningar, vägar och parkeringsplatser, materialtäkter och markarbeten samt energianläggningar.
STRANDSKYDD
Enligt MB 7 kap. råder generellt strandskydd 100 meter vid sjöar och vattendrag för att tillgodose allmänhetens tillgång till friluftsliv samt att bevara goda livsvillkor för växt och djurlivet. Planområdet ligger delvis inom strandskyddsområde för Ätran men är i
gällande detaljplan upphävt. Rubricerad detaljplan föreslår att strandskyddet som återinträder upphävs i enlighet med MB 7 kap.
18 c-d § p. 1.
GATOR OCH TRAFIK Gatunät och trafik
Planområdet nås från Karlsnäsvägen som har kommunalt huvudmannaskap. Den
huvudsakliga infarten ligger norr om
verksamheten, men en infart finns även öster om fastigheten. Dagens trafikalstring beräknas till en ÅDT på 1100 fordon.
Gång- och cykelvägar
Gamla banvallen, som idag är en cykelväg, går cirka 100 meter öster om Karlsnäsvägen.
Enligt en cykelpotentialstudie finns idag 20 potentiella passager längs Karlsnäsvägen.
Kollektivtrafik
Avståndet till närmsta busshållplats är cirka 1 kilometer och avståndet till Ulricehamns busstation är drygt 2 kilometer.
Ulricehamnsmotet och Ulricehamns busstation är de närmsta knutpunkterna i
kollektivtrafiken.
Parkering
Parkering sker främst inom den egna
fastigheten. En parkeringsyta finns också på intilliggande fastighet, Verkstaden 8, som arrenderas av Verkstaden 1.
Servitut
Inom planområdet finns ett servitut som belastar Verkstaden 1 med ändamål för väg och skogstransporter. Fastigheten Härstorp 5:12 har rätt att underhålla och förnya ett 5 meter brett vägområde i norra delen av planområdet för skogstransporter till Karlsnäsvägen.
Götalandsbanan
Området kan eventuellt beröras av de framtida sträckningarna av den tänkta Götalandsbanan.
Kommunen håller sig uppdaterad kring arbetet med ny höghastighetsjärnväg.
GRANSKNING 17
Tillgänglighet
Området nås från Karlsnäsvägen via två olika infarter och tillgängligheten för fordon bedöms som god. I övrigt är området flackt och består av stora asfalterade ytor.
STÖRNINGAR Buller
En trafikbullerkartering har gjorts för hela Ulricehamns kommun och i planområdet beräknas bullernivåer på omkring 55–65 dB(A) i norra delen av planområdet och 40–55 dB(A) i den södra delen av planområdet.
För verksamheter som har stora krav på stadigvarande koncentration eller behov av att kunna föra samtal obesvärat (gynnsamma möjligheter att erhålla relativt låg ljudnivå) ska bullerexponering under en normal arbetsdag inte vara högre än 40 dB(A). För verksamheter där det är betydelsefullt att kunna samtala eller stadigvarande krav på precision, snabbhet eller uppmärksamhet (endast mindre bullrande utrustning direkt knuten till arbetet) ska bullerexponering under en normal arbetsdag inte vara högre än 55 dB(A).
Farligt gods
Planområdet ligger 15 meter söder om riksväg 40 som är en primär led för farligt gods. Bron där riksväg 40 passerar området är utrustad med ett förstärkt räcke som förhindrar att fordon åker av vägen. Landskapet är öppet och det är fri sikt mellan planområdet och vägen.
Det finns en höjdskillnad på 14 meter då vägen ligger +189 möh medan planområdet ligger +175 möh. Industri och kontor finns inom planområdet, vilket räknas som mindre känslig verksamhet och normalkänslig verksamhet.
Inom planområdet finns fyra
industribyggnader som ligger närmre än det rekommenderade avståndet om 30 meter från riksvägen.
Risk för höga vattenstånd
Åsundens maxnivå för översvämning ligger på +166 möh och planområdet ligger +175 möh.
Enligt rapporten Översvämningskartering utmed Ätran (daterad 2015-10-21) ligger planområdet inte inom risk för påverkan av
höga vattenstånd utmed Ätran vid ett 100 årsflöde.
Risk för höga vattenstånd efter skyfall
Enligt en framtagen skyfallskartering riskerar den nordöstra delen av planområdet att utsättas för vattenstånd på 0,15–0,5 meter efter skyfall. Resultaten är inte exakta och bör endast ses som en indikation på varriskområden kan finnas. Inom delen som riskerar att utsättas för höga vattennivåer utgörs marken av hårdgjord yta.
Framkomligheten bedöms vara god i och med att området nås från två olika infarter, varav den östra infarten inte riskerar att
översvämmas.
RIKSINTRESSEN
Riksintresse kommunikationer
Planområdet omfattas av riksintresse för kommunikationer för åtgärdsvalsstudie för framtida höghastighetsbana mellan Stockholm och Göteborg. Planområdet ligger även delvis inom riksintresse för riksväg 40.TEKNISK FÖRSÖRJNING Vatten och avlopp
Planområdet är anslutet till kommunalt vatten och avlopp.
El, tele, opto, bredband och värme
De tekniska förutsättningarna för el, tele, opto, bredband och värme i området är goda.Dagvatten
Dagvattnet leds till två utsläppspunkter, båda belägna i växtbeklädda diken cirka 50–60 meter från Ätran. Det norra utloppet mynnar väster om banvallen, vilket medför en
betydande rinnväg innan vattnet når
recipienten. Om behov skulle uppstå finns det efter det södra utloppet möjlighet att plugga en kulvertering innan vattnet når Ätran och på så sätt låta det dämma i en skålformning i
terrängen. Vilket är en tillfällig åtgärd som begränsar utsläppet till Ätran för stunden.
Inom planområdet finns restriktioner gällande vilka ytor som får ledas till ledningsnätet för dagvatten. Ytor kopplade till garageplatser, tvätt, avspolning och tankning av fordon leds
GRANSKNING 18 via oljeavskiljare till ledningsnätet för
spillvatten.
Återvinningsstation
En återvinningsstation finns på Karlsnäsvägen cirka 200 meter från planområdet.
Återvinningscentralen Övreskog ligger cirka 3 kilometer från planområdet.
Brandvattenförsörjning
Det finns två brandposter i anslutning till fastigheten. En finns vid den östra infarten och en vid den norra.
UNDERSÖKNING AV BETYDANDE
MILJÖPÅVERKAN
UNDERSÖKNING
En undersökning om betydande miljöpåverkan har gjorts för området. Bedömningen är att genomförandet inte innebär en betydande miljöpåverkan i den betydelse som avses enligt PBL 4 kap. 34 § av miljö, hälsa, hushållning av mark och vatten och andra naturresurser.
Detta då planområdet är i anspråkstaget för industriändamål och inte bedöms inneha några höga naturvärden. Samråd med länsstyrelsen har skett 2020-03-31.
ARTSKYDDSFÖRORDNING
Det bedöms inte finnas miljöer som är lämpliga för arter som skyddas enligt artskyddsförordningen.
KONSEKVENSBESKRIVNING
HUSHÅLLNING MED MARK, VATTEN OCH NATURRESURSER
Området är sedan tidigare bebyggt. Rubricerad detaljplan medger att byggnader kan uppföras till en högre höjd än tidigare. Planen innebär därav ett högre utnyttjande av marken och en mer resurseffektiv hushållning med mark.
Området bedöms inte ha några höga naturresurser då det är ianspråktaget för industriändamål.
MILJÖKVALITETSNORMER FÖR LUFT
Kommunen bedömer att planens genomförande inte innebär att gällande miljökvalitetsnormer för luft kommer att överskridas.
MILJÖKVALITETSNORMER FÖR VATTEN
Grundvattenförekomsten Blidsberg-
Ulricehamn har god kvantitativ status och god kemisk grundvattenstatus. Förslag till
detaljplan bedöms inte ha en negativ påverkan på miljökvalitetsnormerna för vatten.
NATURVÄRDEN
Den fågelart som noterats omkring
planområdet bedöms inte påverkas negativt då arten trivs i industriområden och stadsmiljöer.
STRANDSKYDD
Planområdet ligger delvis inom
strandskyddsområde för Ätran, vilket föreslås upphävas eftersom området redan tagits i anspråk på ett sätt som gör att strandskyddet saknar syfte, enligt MB 7 kap. 18 c-d § p. 1.
STADSBILD
Planområdet ligger i angränsning till Fotåsens branta sluttning och en högre tillåten höjd på bebyggelse bedöms därför inte påverka stadsbilden.
DAGVATTENHANTERING OCH AVLOPP
Den dagvattenhantering som finns idag bedöms som tillräcklig då dagvattenflödena i området inne beräknas öka som en konsekvens av den nya planen. Detta då andelen tillåten hårdgjord yta redan idag är nästintill fullt utnyttjad. Ingen ökad anslutning behövs för att tillgodose planområdet.
TRAFIK
Dagens trafikalstring beräknas till en ÅDT på 1100 fordon. Då rubricerad detaljplan medger en ökad byggrätt beräknas en ökad ÅDT. En generell beräkning har gjorts för 75 procent industri i en våning och 25 procent kontor i tre våningar. ÅDT beräknas i ett sådant scenario
GRANSKNING 19 öka med 800 fordon. Ökningen bedöms inte
vara så stor att åtgärder för utbyggnad av befintlig infrastruktur behövs.
BULLER
Detaljplanens genomförande bedöms inte påverka befintliga bullernivåer.
FARLIGT GODS
Planområdet ligger intill en primär led för farligt gods. I detaljplanen regleras att det inom 150 meter från riksväg 40 ska vara möjligt med utrymning bort från riksvägen.
Utöver det ska friskluftsintag placeras på tak så långt från riksvägen som möjligt och det ska finnas möjlighet till nödstopp av
ventilationssystemet i byggnader med stadigvarande vistelse. Inom 40 meter från riksvägen får inte kontor uppföras och inom 30 meter från riksvägen får inga byggnader
uppföras. Dessa åtgärder bedöms som tillräckliga för att uppnå en god säkerhet i området.
HÖGA VATTENNIVÅER EFTER SKYFALL
Enligt en skyfallskartering riskerar den norra delen av planområdet att utsättas för
vattenstånd på 0,15–0,5 meter efter skyfall.
Eftersom området nås från två olika infarter varav den ena inte riskerar att utsättas för höga vattennivåer bedöms inga åtgärder behövas för att uppnå en god säkerhet i området.
PLANSTRIDIG BEBYGGELSE
Genom rubricerad detaljplan kommer fyra byggnader som ligger intill riksväg 40 bli planstridiga. Det innebär att byggnaderna inte kommer ges bygglov så länge de ligger inom prickmark. Skulle byggnaderna rivas kommer de inte kunna uppföras i samma läge, vilket gör att framtida byggnader kommer uppföras på ett säkert avstånd från riksväg 40.
NOLLALTERNATIV
Ett nollalternativ innebär att ingen ny detaljplan upprättas. Gällande detaljplan fortsätter gälla, vilket innebär att byggnader inte kan uppföras till en högre höjd än 7 meter.
Det innebär att vissa byggnader förblir planstridiga. Det skulle också innebära att ett externt kontor som inte hör till befintlig verksamhet inte kan uppföras. Ett
nollalternativ innebär också att detaljplanen inte reglerar vad som får uppföras intill riksväg 40.
PLANALTERNATIV
Planalternativet innebär att rubricerad detaljplan blir gällande, vilket möjliggör ett högre nyttjande av marken då byggnader kan uppföras till en högre höjd. Detaljplanen kommer också medge kontor som inte hör till befintlig verksamhet och bestämmelser som reglerar bebyggelsen intill riksväg 40 införs, vilket ökar säkerheten.
SAMMANVÄGD BEDÖMNING
Den sammanvägda bedömningen är att det är positivt att en ny detaljplan tas fram för området. En ny detaljplan bedöms inte innebära negativa konsekvenser då området redan är ianspråktaget. Genom att införa bestämmelser som reglerar bebyggelse intill riksväg 40 kan också säkerheten öka för tillkommande bebyggelse.
GRANSKNING 20
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING
INLEDNING
Genomförandebeskrivningen redovisar de organisatoriska, fastighetsrättsliga,
ekonomiska och tekniska åtgärder som
behöver vidtas för att genomföra detaljplanen.
Den ska redovisa vem som vidtar åtgärderna och när de ska vidtas.
Genomförandebeskrivningen har ingen självständig rättsverkan. Detaljplanens bindande föreskrifter framgår istället av plankartan och planbestämmelser.
Genomförandebeskrivningen förtydligar detaljplanens syfte ur genomförandesynpunkt och blir därigenom vägledande vid
genomförandet av detaljplanen.
ORGANISATORISKA FRÅGOR Genomförandetid
Planens genomförandetid är 5 år från den dag detaljplanen får laga kraft. Vald
genomförandetid ger skälig tid för utbyggnad av planområdet.
Under genomförandetiden har fastighetsägare rätt att efter ansökan om bygglov få bygga i enlighet med planen. Under
genomförandetiden får inte detaljplanen ändras utan synnerliga skäl. Detaljplanen gäller även efter genomförandetidens utgång men kan då ändras eller upphävas utan att de rättigheter som uppkommit genom planen kan beaktas.
Huvudmannaskap
Med huvudmannaskap avses bland annat ansvaret för iordningställande och underhåll av allmän platsmark inom planområdet.
Kommunen är huvudman för allmän plats.
Det innebär att kommunen ansvarar för utbyggnad samt för framtida drift och
underhåll av allmän plats inom planområdet.
Inom gällande detaljplan står kommunen som huvudman för GATA.
Ansvarsfördelning
Ansvaret för att genomföra planen fördelas enligt följande:
Ulricehamns Energi AB (UEAB):
• Det allmänna VA-ledningsnätet
• Elförsörjning
• Eventuell utbyggnad av optofiber
• Eventuell utbyggnad av fjärrvärme
• Dagvattenledningar Kommunen:
• Allmän plats Fastighetsägare:
• Egen byggrätt samt övriga anläggningar på kvartersmark
Servitut och arrende
Ett servitut belastar Verkstaden 1 där Härstorp 5:12 har rätt att underhålla och förnya ett 5 meter brett vägområde i norra delen av planområdet för skogstransporter till den kommunala gatan.
En yta inom fastigheten Verkstaden 8 som används som parkering arrenderas av UEAB.
FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Allmänt
Berörda fastighetsägare, kända
rättighetshavare och delägare i eventuella samfälligheter framgår av
fastighetsförteckningen.
Fastighetsbildning söks hos lantmäteriet och genomförs i första hand med stöd av avtal mellan fastighetsägarna. Kommunen tar initiativ till en eventuell fastighetsbildning och kostnader delas mellan berörda
fastighetsägare. Detsamma gäller vid bildande av gemensamhetsanläggningar och andra rättigheter.
Antagen detaljplan som får laga kraft ger kommunen rätt att lösa in mark som enligt planen ska användas för allmänna platser (allmän platsmark). Berörd fastighetsägare har rätt att kräva att kommunen löser in marken.
Kommunen är skyldig att betala ersättning för den mark som ska lösas in. Kommunen föreslår att kvartersmarken där den östra tillfartsvägen till Verkstaden 1 är belägen säljs till UEAB (fastighetsägare till Verkstaden 1).
GRANSKNING 21 Samtidigt köper kommunen det markområde
som planläggs som allmän plats, GATA. Det initieras av kommunen och söks hos
lantmäteriet med stöd av avtal mellan berörda fastighetsägare.
TEKNISKA OCH EKONOMISKA FRÅGOR Gator och trafik
Ingen förändring föreslås inom planområdet.
Vatten, avlopp och dagvatten
Det kommunala vatten- och spillvattennätet tillsammans med dagvatten är utbyggt i
anslutning till planområdet. UEAB tar ut avgift för eventuella anslutningar till VA-nätet enligt gällande taxa.
El, tele, bredband och fjärrvärme
Detaljprojektering av el, tele, bredband och fjärrvärme genomförs av ansvarigt bolag.Detaljplanekostnader
Kommunens kostnader för planen och dess genomförande regleras i avtal mellan kommunen och exploatör. Ett planavtal har upprättats, planavgift ska inte tas ut vid prövning av lovärenden.
Övriga avgifter
Den som bygger, får i normalfallet betala följande kommunala avgifter: planavgift, bygglovsavgift, avgift för nybyggnadskarta och utsättningsavgift.
GRANSKNING 22
ARBETSGRUPP
I arbetet med detaljplanen har medverkande tjänstemän varit:
Angelica Augustsson, mark- och exploateringsingenjör
Ann Stockzelius, planarkitekt Ebba Wisborg, planarkitekt Edward Isaksson, mark- och exploateringsingenjör
Fredrik Andreasson, trafikplanerare Hanna Hedin, planarkitekt
Henrik Wetterholm, bygglovsingenjör Lars Stokka, stadsarkitekt
Pär Norgren, stf. enhetschef
Sara Helmrot, vik. enhetschef planenheten Johan Lundström, sektionschef VA planering, Ulricehamns Energi AB
Thomas Brolin, ingenjör, Ulricehamns Energi AB
MILJÖ OCH SAMHÄLLSBYGGNAD
Sebastian Olofsson Samhällsbyggnadschef My Andreasson
Planarkitekt
GRANSKNING 23
Miljö och samhällsbyggnad
TELEFON0321-59 50 00 E-POSTmiljosamhallsbyggnad@ulricehamn.se BESÖKSADRESSHöjdgatan 3 POSTADRESS523 86 Ulricehamn WEBBulricehamn.se FACEBOOKfacebook.com/ulricehamnskommun
