• MKB erbjuder, i hela Malmö, ett brett utbud av bo- städer som tillgodoser behovet av trygghet, trivsel och service i boendet.

Vår affärside

• MKB erbjuder, i hela Malmö, ett brett utbud av bo- städer som tillgodoser behovet av trygghet, trivsel och service i boendet.

a MKB erbjuder kunden valmöjlighet i form av bo- städer med varierande läge, standard, pris och flexibel servicegrad utan krav på kapitalinsats.

• MKB:s verksamhet baseras på affärsmässighet och långsiktighet.

Våra mål

• MKB:s uppgift

MKB ska vara en ledande aktör på bostadsmarknaden i Malmö med målet att erbjuda ett attraktivt boende.

a MKB:s ekonomi

MKB ska ha en stark kapitalbas med en redovisad soliditet på minst 30%. (Justerad soliditet: minst 50 %.)

MKB:s kunder

MKB:s kunder ska trivas i MKB:s bostäder och områ- den. MKB:s kunder ska bo kvar länge. MKB:s kunder ska känna sig trygga och ha goda grannrelationer.

• MKB:s förvaltning

MKB:s områden ska vara rena och snygga med trev- liga utemiljöer.

• MKB:s medarbetare

MKB:s medarbetare ska agera affärsmässig t och vara

stolta över att arbeta inom företaget.

MKB Fastighets AB

MKB Fastighets AB bildades 1946 och är den största ägaren av bostadsfastigheter i Malmö. Bolaget är hel- ägt av Malmö stad. Antalet lägenheter uppgår till 18.700 och antalet lokaler till 1.000. Alla objekt är upplåtna med hyresrätt. Förvaltningsytan uppgår till 1,4 milj. kvm varav 10% utgör lokaler. Samtliga 200 fastigheter är belägna i Malmö och är friköpta.

Fastigheternas bokförda värde uppgår till 3,3 Mdr och det bedömda verkliga värdet till storleksordning- en 4,2-5,1 Mdr.

Året i sammandrag

• Bland årets viktigaste uppgifter hörde omstruk- turering av det i december 1994 frän Malmö stad för- värvade förlustbolaget AB Bunkeflobyggen. Bolaget fusionerades under året med moderbolaget, MKB Fastighets AB.

• Resultatet efter finansnetto ökade till 97 Mkr (för- lust 1994, -144 Mkr). Oräknat föregående års ned- skrivning av Bunkeflobyggens fastigheter, -152 Mkr, innebar resultatet en vinstökning med 89 Mkr.

• Det operativa kassaflödet från rörelsen ökade med 93 Mkr till177 Mkr (84).

• Investeringarna uppgick till100 Mkr (302)- huvud- sakligen avseende Potatisåkern.

• Den finansiella nettoskulden minskade med 207 Mkr till2.183 Mkr.

a Andelen vakanta lägenheter minskade till2,4% vid utgången av året (3,7%).

• Utdelningen föreslås höjd till14,6 Mkr (1,8).

; , 3

l -

Resultat i sammandrag

<Bllnl\eflobyggen

l;orl~ohderal

l

r

o m

911.{)

l ·O

1 )

1995 19.94

lntlikter 900 851\

Resultat fö· re avskrivningar 311

^]<Ii)

Avskrivningar - 80 - 76

Nedskrivning fastigheter

eunlceflobyggc!n - 1. 52

Finansnetto ink l räntebidrag -l35 -1171

R~ultat

e.ftt!r finilnsnotto 97 - 144

Salansomslutning 3 .593 3.o58

Saliditet, % 27 25

Bokfort fnstighQtsvtirde kr/kvrn 2 .355 2.340

lnvestedngar 100 302

Förvaltad

yt~.

lO(H)-tal kvm 1.403

l.•li8

Antal läg(!nhete r 18.632 \8.791

Utsikter 1996

Resultatet efter finansnetto beräknas bli i nivå med 1995.

!aJ Hyrorna höjs med i genomsnitt 3,1 % vilket be räk- nas balansera höjd fastighetsskatt, minskade ränte- bidrag och sjunkande räntekostnader.

• Potatisåkern (162 lägenheter)

färdigställs under 1996. Inga andra

nybyggnadsproje kt eller väsent-

liga ombyggnader är p lanerade.

MKB ska i sin information och öppenhet lik- na ett bra börsföretag, eftersom det är offentligt ägt. På senare år har MKB också marknadsanpassats, så att en ägarspridning kan genomföras om ägaren i Malmö stad så önskar, säger Allan Karlsson, verkställande direktör i MKB.

Men den socialdemokratiska majoriteten är ju emot försäljning av MKB?

-Ja, för närvarande. Men om Malmö stad behöver pengar i framtiden, så är det ju inte uteslutet att man vill bredda ägandet i MKB.

Är det en belastning för företaget med kommunalt ägande?

-Nej, trots att den politiska majoriteten har växlat fler gånger i Malmö än på andra håll de senaste åren, så har vi varit mindre utsatta för politiska svängningar än många andra kommunägda bostadsföretag.

Är det bra med en företagsstyrelse som består av enbart socialdemokratiska och moderata politiker?

-Vår styrelse har bred kompetens. I styrelsen disku-

teras hur bolaget ska arbeta som ett professionellt fas-

tighetsbolag och hur vår affärside ska utvecklas. Och i

affärsiden ingår t ex inte att svara för sociala uppgifter som politiska instanser har ansvaret för.

Vad är då ett kommunägt fastighetsbolags mål?

- Det är att vara en av många aktörer på en fungeran- de, konkurrensutsatt marknad. Det är att köpa, sälja och förädla fastigheter. Bolaget och dess fastigheter skall vara ständigt säljbart, det är det bästa betyget.

Vilka finansiella mål har MKB?

- En redovisad soliditet, alltså andelen eget kapital, som uppgår till30 procent. 1995 ökade den från 25 till 27 procent och den justerade soliditeten ligger någon- stans vid 40- 50 procent.

Om ni gör över 100 miljoner i vinst i år 1996, sA kommer ni upp i 30 procent. Vad gör ni de kommande åren om vinsterna fortsätter pA den nivån och soliditeten närmar sig 40 procent?

- Ja, det kan bli aktuellt att köpa en del kvalitetsfastig- heter i centrala Malmö, d et s k A-området. Däremot behöver vi knappast bygga om så mycket mer, efter- som fastigheterna nu är i gott skick. Därför kan ägaren Malmö stad kanske göra anspråk på högre årliga utdelningar än de 15 miljonerna i år.

Varför inte lAta hyresgästerna få del av vinsterna i form av lägre hyror?

- Med fortsatt goda vinster kan vi garantera en lu gn hyresutveckling.

Ni har på senaste år differentierat hyrorna, kommer skillnaderna i hyra mellan olika hus att fortsätta öka?

- Vi h ar t ex inte höjt hyrorna alls i vissa områden på

fyra år, vilket är en real sänkning (efter inflation) med 15 procent, samtidigt h ar vi höjt med 25 procent på några håll, vilket är realt 10 procent högre h yror. Vi kanske kan fortsätta en bit på den vägen, men mer sofistikerat med t ex h ögre höjningar för dem som har en trevlig utsikt eller h ar andra kvaliteer.

Men varför ska ett kommunalt fastighets- bolag bygga lyxkåkar som PotatisAkern och dessutom köpa centrala fastigheter?

- Vi vill bli ett komplett fastighetsbolag med hus i oli- ka delar av staden, så att vi alltid kan erbjuda våra hyresgäster attraktiva alternativ. MKB ska inte bara vara hänvisat till ytterområden.

MKB:s kostnader för underhAll har minskat frAn 22 procent av hyrorna ti/117 procent förra Aret?

-Siffrorna är inte riktigt jämförbara, en del av förkla- ringen ligger i den stora hyreshöjningen i samband med skattereformen . Dessutom, för några år sedan var vi tvungna att ordentligt rusta upp en hel del hus.

Nu behövs inte längre lika kostnadskrävande åtgä r-

der. Folk eftersträvar inte i första hand lyxiga fasader.

Hyresgästerna vill ha rena och ljusa trapphus, välan- sade rabatter och ordning på gårdarna, så att de kan bjuda hem folk utan att skämmas. Sädant kostar inte så mycket.

Hyresrabatter-har de kommit för att stanna?

-Ja, för våra trogna hyresgäster. För några är sedan när vi stod med mänga tomma lägenheter var vi tvungna att ge rabatt till dem som ville flytta in. Men det är egentligen ett felaktigt system. Den stora kost- naden för oss uppstår när någon flyttar, nya hyresgäs- ter vill ha andra tapeter och nytt golv, vi drabbas ofta av en eller två tappade månadshyror. Det kostar oss ca 25.000 kronor för varje avflyttning. Därför vill vi istäl- let premiera dem som bor kvar.

Kommer ni att bygga nytt?

-Nej, inte under resten av 90-talet trots att bara 2,4 procent av våra lägenheter stod tomma vid årsskiftet mot 7 procent under 1994. Ä ven om Malmö expande- rar till följd av Öresundsbron tror jag knappast att det blir bostadsbrist förrän en bit in på 2000-talet. Folk har det fortsatt kärvt med pengar, det gör att många flyttar till mindre lägenheter.

Ni har drabbats av bakslag från skattemyn- digheten när det gäller hyresgästernas själv- förvaltning, de tvingas inkomstskatta för den lägre hyran när de sköter en del sysslor i fastigheten. Kommer ni att överklaga skatte- besluten till sista insats?

- Detta är principiellt mycket viktigt för hyresrättens framtid. Det är självklart att den som själv uträttar något i sin lägenhet som vi egentligen har utfäst att göra, den ska också slippa betala för den ljänsten. Där- med kan den inte vara skattepliktig att utföra.

Överklaganden kan medföra moinga oir utan beslut?

-Ja, men vi h åller våra hyresgäster skadelösa. s katte- tvisten gäller åren 1994-95. För 1996 hoppas vi riksda- gen hinner fa tta beslut om ändring av skattelagen, om det behövs, eftersom alla tycker att vi hittat ett bra system för större trev nad, mindre skadegörelse, -ja, bara fördelar för oss alla.

Vad kommer att hända med MKB i framtiden?

Vi kommer att fortsätta på den inslagna vägen. Det innebär att vi fortsätter vår jakt på att bli kostnadsef- fektiva, vi fortsätter att utveckla husvärdsrollen, och framförallt, vi fortsätter att satsa på kundemas med- verkan och engagemang i våra bostadsområden.

MKB är hett stoff i massmedia idag.

Hur känns det ?

-Oerhört positivt och stimulerande.

Holma- en framtidsmodell

Med prunkande rabatter och formklippta träd har MKB:s bostadsområde Holma blivit en symbol för framtiden. I Holma har de boende fått ta över ansvaret för utemiljö och trappstädning. De har därmed inte bara fått det grönt och fint utan även kunnat minska sina hyror.

Självförvaltning med egen budget och eget ansvar har visat sig vara en framgångsrik modell. I det tidi-

gare anonyma och utsatta Holma har trenden vänt.

Problemen med vandalise- ring och vantrivsel är ett minne blott. Omflyttningen har minskat och området har stabiliserats. Nu känner de boende varann. De planerar områdets skötsel tillsam- mans. De gräver, planterar och rensar ogräs. Emellan- åt blir det också tid för avkoppling och nöjen. Gemen- skapen blomstrar i kapp med rosorna i rabatterna. Till Holrna strömmar studiebesöken från hela Sverige.

Hyresgästernas engagemang i boendet är en viktig del av MKB:s verksamhet. Genom det sk Hylliepro- jektet har vi satsat hårt på att vända den negativa utvecklingen i Malmös södra stadsdelar. Inom Holrna och Kroksbäck omfattas drygt 1.500 hushåll av själv- förvaltning. Efter framgångarna i Hyllie har intresset vuxit inom vårt övriga bestånd. Idag förvaltas totalt ca 5.000 lägenheter av MKB:s hyresgäster.

Hyresgästernas engagemang har emellertid satt fingret på en annan fråga: ska de boende betala skatt för hyresreduktionen? Det hävdar länsskattekontoret i Malmö. Utredning pågår. Vi hävdar emellertid mot- satsen. Hyresgästernas insatser motsvarar till exempel

det arbete som en villaägare lägger ned på sitt område.

I vår har vi fått stöd från två av regeringen tillsatta kommitteer, som engagerat sig i fallet Holma. De menar att trappstädning och gräsklippning ska järn- ställas med skattebefrielsen för bärplockare.

Den ena- demokratiutvecklingskomrnitten- före- slår att hyresgästerna ska slippa beskattning för hyres- minskningar upp till18.100 kronor, d v s ett halvt bas- belopp. Det motsvarar ca 1.500 kronor i månaden. Den andra - storstadskornmitten-vill motverka segrega- tionen i samhället och upplever Holma som ett posi- tivt exempel på hur människor kan förändra ett utsatt område. Holma föreslås bli ett försöksprojekt. Kom- mitten menar också att minskade hyror är en viktig förutsättning för de boendes engagemang.

Självförvaltning i storstadsområden kan bli en ny

och livgivande verksamhet. Holrna är en framtids-

modell, som vi är mycket stolta över.

Nya tiderför Malmö

Malmö är Sveriges tredje stad med 245.699 in- vånare, 9.000 företag och ca 134.000 bostäder.

Efter en period av utflyttning under-1970-talet.

och ekonomisk kris under slutet av 1980-talet.

har trenden vänt.

Ökad inflyttning och byggandet av den fasta Öre- sundsförbindelsen borgar för en positiv utveckling.

Befolkningstillväxten och den låga bostadsproduktio- nen kan leda till ett uppdämt behov av nya bostäder.

Som bostadsregion har Malmö många fördelar. Med milt klimat, vackra parker och långsträckta badsträn-

Malmös folkmängd 1990-1996 (1/1)

Förändring:

1990 1994

232.908 237.438

1990-94

+ 4.530

1994-95

+ 5.268

1995 1996

242.706 245.699

1995-96 1990-96

+ 2.993 + 12.791

Kommentar: Malmös befolkning har ökat kraftigt sedan 1990. Den stora ökningen 1994 beror till största delen på sekundåri nvandring från andra svens- ka kommuner.

Källor: Malmö statistisk årsbok1994 (1990-94} samt Stadskontoret, Malmö stad 1995-96.

der ger staden de boende en behaglig omgivning. Den medeltida stadskärnan har ett rikt utbud av kultur- och nöjesetablissemang samt ett blandat utbud av bostäder i fastigheter från olika epoker. Merparten av Malmös bostadsbestånd är dock ungt - de flesta bo- städerna är byggda efter 1940. Malmö har en öppen stadsstruktur och goda kommunikationer. Man cyklar genom staden på en halvtimme.

stark region

Läget vid Öresund, med pendelavstånd till Köpen- hamn och närhet till kontinenten, är en stor tillgång.

Befolkning jämfört med övriga kommuner

Barn 0-15 år, 16%

Malmö har lite barn. Jämfört med de andra kranskommu- nernas 19-20% är Malmös 16% lägst i regionen. Även bland landets st örsta kommuner ligger Malmö lägst.

Ensamstående, 50%

Andelen ensamhushåll i Malmö är hög. Siffran är högst bland de sydvästra kommunerna i Skåne och näst högst bland landets största kommuner efter stockhol m som har 55%.

Äldrehushåll, 31%

Även andelen äldre är hög, 31%. Här ligger Malmö också högst bland kommunerna i sydvästra Skåne. Bland landets största kommuner har endast Stockholm högre andel med 55%.

Källa: Malmö statistisk årsbok 1 994.

Med Öresundsbron som förbindelselänk knyts Skåne och Själland samman till en av Europas starkaste regioner. Starkare än Stockholms och större än Brys- sels. Öresundsregionen, som omfattar 3,2 miljoner invånare, har en betydande potential som gemensam bostads- och arbetsmarknad.

Som kunskapsregion rankas Öresund som nummer fem i Europa. Utmed universitetsaxeln Lund-Malmö- Köpenhamn-Roskilde finns det 100.000 studenter.

Enligt regeringens tillväxtproposition kommer Malmö att få en egen högskola till hösten 1997 med 10.000 nya högskoleplatser. Med ökat antal studenter i staden växer även behovet av smålägenheter. Antalet små- hushåll- med en eller två personer- ökar stadigt och uppgår nu till 80 procent av befolkningen. Andelen äldre personer, 65 år eller mer, är stor och andelen

Antal 70.000

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

o

Hushållsstorlekar

t boende 2 boende 3 boende 4 boende 5+ boende Antal boende per hushåll

~

l -

l !

barn och tonåringar är lägre än riksgenomsnittet. Mal- möbons medelålder är 41 år medan motsvarande genomsnitt för riket är 39,5 år. Malmö är en mångkul- turell stad med ett 40-tal olika nationaliteter. Var fjärde malmöbo har utländsk bakgrund.

Malmöväxer

Efter utflyttningen till grannkommunema under 1970- talet ökar åter Malmös befolkning. Från 1990 till1996 omfattar ökningen 12.791 personer. Merparten består av sekundärinvandring från andra svenska kommu- ner. Enligt en befolkningsprognos från Malmö stads- kontor beräknas Malmö ha en folkmängd på drygt 259.000 personer år 2000. Siffran lär dock öka när den nya högskolan tas i bruk med preliminär start 1997.

Högskolan är ett välkommet tillskott. Utbildningsni-

Sysselsättning

Antal arbetslösa

Ålder, kön 1995

1995 1995

1996

jan nov dec jan

Samtliga 16-64 år 12.975 12.574 13.612 13.222 18- 24 år 2.888 3.117 2.840 2.812 25 - 54 år 9.064 8.644 9.467 9.226

Män 7.566 6.993 7.401 7.367

Kvinnor 5.409 5.581 6.211 5.855

Kommentar: Malmös arbetsmarknad har törbättrats något sedan årets början (1996), men praglas fortfarande av en hög arbetslöshetsnivå. 9.400 personer var i januari 1996 placerade i arbetsmarknadsåtgärder. Tillsammans med den öppna arbetslösheten. omfattande 13. 200 personer, innebär det att 22.600 personer (21, 7%) stä r utanför den ordinarie arbetsmarknaden.

K/illa: Arbetsmarknaden i Malmö. januari 1996. Planerings- och statistlkavdel·

n Ingen, Stadskontoret. Malmö stad.

vån i Malmö är låg. Endast 22 procent av invånarna har eftergymnasial utbildning jämfört med 31 procent i Stockholm och 25 procent i Göteborg.

Med tanke på brobygget och dess kringtjänster kommer Malmö under de närmaste åren att få en väl- be hövlig tillväxt i sysselsättningen. Medan den offent- liga sektorn stod för tillväxten från 1970-talet och fram till 1990-talet finns det idag en stark utvecklingspo- tential inom livsmedelsindustrin, delar av d en kemis- ka industrin samt inom uppdrags- och tjänstesektorn.

Enligt många bedömare står den tidigare starka indus- tristaden Malmö inför nya möjligheter att dra till sig arbetskraft, kapital och investeringar.

Malmö har ett varierat näringsliv samt forskning och utve ckling i samarbete med universitetet i Lund och forskningsbyn Ideon. Malmö stad är fortfarande

Andel arbetslösa

% 18 16 14 12 10 8 6 4 2

o

jan mars maj juli se p nov jan

- Malmö - Riket

den största arbetsgivaren med 23.400 personer anställ- da inom den kommunala servicen. Men en h ögre an- del arbetar inom bank och försäkring, samfärdsel och handel, restauranger och hotell.

Sjunkande arbetslöshet

Arbetslösheten i Malmö är fortfarande hög men sjun- ker långsamt från 13,1 procent i december 1995 till 12,7 procent i januari 1996. Motsvarande riksgenom- snitt uppgick i januari 1996 till 8,2 procent. En av anledningarna till den minskade arbetslösheten är en ökad satsning på arbetsmarknad såtgärder. Inom den- na sektor är 9.400 personer placerade medan 13.200 är öppet arbetslösa. Detta innebär a tt t otalt 22.600 perso- n er står utanför den ordinarie arbetsmarknaden, 21,7 procent. Länsarbetsnämnden förutspår dock ett till-

Arbetstillfällen i Matmö kommun

Offentlig förvaltning 5%

...

Personliga, - kulturella

Omsorg22% /

Utbildning och forskning 5%

Flnans och konsult 14%

/

- Tillverknings- Industri 15%

'-.... Energi, avfall, vatten lo/o

Jordbruk 0,3%

Handel, restaurang kommunikationer 24%

skott av 2.700 arbetstillfällen i Malmö under 1996 vil- ket motsvarar en ökning med 2,2 procent.

Den l januari 1996 fanns det 134.432 bostäder i Mal- mö. Bostadsbeståndet domineras av flerbostadshus.

Det är ett relativt ungt bestånd med en kraftig utbygg- nad från 1940-talet och framåt. Såhär fördelar sig Mal- mös bostäder i olika boendeformer:

Den privatägda hyressektorn är störst med 36 pro- cent. Det kommunala bolaget MKB Fastighets AB har 14 procent. Andelen bostadsrätter i flerbostadshus är större än i övriga riket och uppgår till 35 procent.

Äganderätten har 15 procent.

Bygga nytt och rusta upp

Hyressektorn, som omfattar 50 procent av Malmös bostäder, är rikt representerad i centrala Malmö samt

De 10 största arbetsgivarna 1995

Företag

Antal anställda

Verksamhet

Malmö stad 23.400 kommunal service Postverket 2.700 posthantering Skanska AB 2.300 bygg- och anläggning SydkraftAB 1.700 distribution av el

Telia 1.900 telekommunikationer

SJ/Banverket 1.700 transporter KF/Konsum Syd/B&W 1.500 partihandel Rikspolisstyrelsen 1.500 polis Pileprodukter

(Sam hall) 1.300 mek prod samt tjänster Partena seeuritas 1.000 säkerhet m m

Källa: Stadskontoret. Malmö stad, januari 1996.

Kommentar: Bland de tio största företagen har Malmö stad minskat antalet anstAlida med 1.200 personer sedan januari 1995. Även postverket har minskat med 100 personer. samt sydkraft (1 00 pers) och KF/l<onsum (100 pers). Toll de företag som ökat antalet anställda hör: Skanska AB (+100), Telia (+100) och Pile- produkter(+ 100). Cirka 97 procent av Malmös företag är småföretag, d vs har färre An 1 O anställda, vilket ska jämföras med 94 procent för riket i övrigt.

Källa: Stadskontoret, Malmö stad.

i stadens ytterområden. Inom hyressektorn har MKB

Fastighets AB stärkt sin position genom nyförvärv och

upprustning av äldre och centralt belägna fastigheter

samt genom nybyggnation med hög kvalitet. Genom

upprustningen av kvarteret Klostret i centrala Malmö

har MKB Fastighets AB även medverkat till en om-

vandling av kontor till bostäder i en mycket attraktiv

del av staden. Nybyggnationen på Potatisåkern vid

Ribersborgsstranden hör till de mest exklusiva pro-

jekten i Malmö. MKB Fastighets AB står även välrustat

med en stor andel av lägenheter omfattande 2 rum

och kök. Det är en lägenhetsstorlek som efterfrågas av

många av dagens hushåll.

satsa på smålägenheter!

l Sammanfattning av bostadsanalys av SVEFA Svensk Fastighetsvärdering AB, på uppdrag av MKB

Malmö växer. Prognosen pekar på en b efolknings- ökning med 3.000 hushåll år 2000. Mot bakgrund av åldersstruktur och hushållsbildning kommer framför allt mindre och centralt belägna lägenheter att efter- frågas mest. Med nuvarande låga bostadsproduktion är befintliga bostäder uthyrda 1999.

Den planerade bostadsproduktionen i flerbostads- hus för 1996-1999 uppgår till ca 2.800, enligt Malmö stad. Under samma period planeras ca 2.150 bostäder i småhus. Det innebär sammantaget 4. 950 lägenheter.

Det är en optimistisk bedömning. Med hänsyn till

Malmö stadsbyggn adskontors försik tiga "Utbygg- nadsplan 1996 -2000" bedöms 3.200 lägenheter vara en mer realistisk siffra .

Det höga ränteläget, kombinerat med minskade subventioner, minskade hushållsinkomster samt en höjning av fa st ighetsskatten, kommer troligen gene- rellt sett att h ålla bostadsproduktionen nere under de närmaste åren.

Den förändra de synen på Malmö som en f d indus- tristad i omvandling till etableringsort för högtek- nologi, forskning och avancerad utbildning, borgar dock för en positiv utveckling. Utbyggnaden av Öre- sundsförbindelsen med en förväntad tillväxt för un- derentreprenörer och andra verksamheter innebär många potentiella möjligheter. En gynnsam syssel- sättningsutveckling bedöms leda till en ökad efter- frågan på bostäder.

Löneutrymmet är b egränsat, men med en bedömd positiv realinkomstutveckling på 0,8 procent, kan den teoretiska efterfrågan på bostäder öka med 0,33 pro- cent. Det motsvarar 450 läg enheter i Malmö. Den tota- la tE;!Oretiska efterfrågan blir då 3.450 lägenheter år 1999. Oin befolkningen ökar med 3.000 hushåll under denna period bedöms vakansen uppgå till mellan 50 och 450 lägenheter. Det är i praktiken lika med fullt uth yrt.

Med hänsyn till hushållens åldersstruktur och till det bedömda positiva inflyttningsnettot till kommu- nen, kommer de mindre och centralt belägna lägen- heterna att vara mest efterfrågade även framöver.

När det gäller hyre ssättningen bedöms utrymmet

för hyreshöjningar v ara begränsade. Detta gäller

främst i stadens ytterområden. Hushållen bet al ar

redan i dagsläget en stor procent av sin inkomst till hyra och h yresnivån i Malmö är i förhållande till andra kommuner i länet tämligen hög.

Samtidigt pågår en marknadsanpassning av hyror- na. Det kommunala bostadsbolaget MKB Fastighets AB, som har en prisledande ställning, har tecknat ett treårsavtal med differentierade hyror (1994-96). Det innebär i praktiken en lägesjustering av hyrorna. De boende är uppenbarligen beredda att betala mer för ett attraktivt läge. Differentieringen på hyresmarknaden torde också leda till en mins- kad omflyttning och där- med bli lönsam för fastig- hetsägare.

Framtidens boende kom- mer troligen också att ställa högre krav p å fastighets- ägaren. Tendensen inom bo- stadsmarknaden visar på ökad valfrihet och ett större inflytande för de boende - framför allt när det gäller tjänster som påverkar boendekostnaderna. Detta är något att tänka på för den som vill driva en attraktiv fastighetsrörelse.

När det gäller fastighetsmarknaden är prisnivån på äldre hyreshus låg jämfört med nyproduktionskost- naden. För bostadsdominerade hyreshus har pris- nivän legat kring 3.000 kronor per kvadratmeter under 1995. För fastigheter med bostäder och lokaler har prisnivån uppgått till4.000 kronor per kvadratmeter.

Prisnivån har varit tämligen stabil de senaste åren och en placering i centralt belägna fastigheter kan därför betraktas som tämligen riskfri. Nyproduktionen i Mal- mö kommer att ske kring brofästet och i hamnen.

Mycket tyder därför på att centrala stadenkan utveck-

las till en mycket attraktiv boendemiljö.

God arkitektur på Potatisåkern

Med satsningen på bostadsprojektet "Potatisåkern"

har MKB lyckats förverkliga den stolta ambitionen att bygga sunt, vackert och med hög kvalitet.

Potatisåkern är MKB:s stora utmaning under 90-.

talet. Medan bostadsproduktionen nästan avstannat i Sverige, bygger vi 162 lägenheter med villakvalitet Det kostar, men det har också visat sig vara en klok satsning. Efterfrågan bland framför allt äldre villa- ägare, som funnit tiden mogen för ett bekvämare alter- nativ, har varit stor.

Kvalitetstänkandet löper som en röd tråd genom husen. Husen har projekterats och byggts efter ett långsiktigt förvaltningsekonomiskt tänkande. Vi har följt de upprättade kvalitetsplanerna med detaljerad kravspecifikation ytterst noga.

På paradläget vid Ribersborg syns nu de första delarna av den ståndsmässiga och eleganta arkitektu- ren ritad av den amerikanske arkitekten Charles Moo- re. Där reser sig en klassisk crescent ovanför slänten ned mot Limhamnsfältet och Ribersborgsstranden.

Det är en mäktig uppenbarelse. Bakom crescenten byggs ett tornhus och strax intill byggs en flerfamiljsvil- la som utformats efter patri- ciervillorna i Fridhem. Det är ett spännande bostads- område. I höst är verket full- bordat. De första hyresgäs- terna har flyttat in och de andra kommer under våren och mot slutet av sommaren.

Potatisåkern genomsyras av kreativitet och nytän- kande in i minsta detalj. Eftersom kunderna har erbju- dits att medverka redan från början i projektet, har de

också fått bostä derna utformade efter eget tycke och smak. Tillsammans med MKB:s experter h ar de kun- nat välja mellan olika inredningsmateria l, färgsätt- ningar och planlösningar.

Förutom de ljusa och mångfacetterade l ägenheterna

i ett plan finns det också fantasieggande entresol- våningar. Att satsa på lägenhetsboende i flera plan hör till Potatisåkerns stora attraktioner. Det är de stör- sta lägenheterna som lockat mest. Men även de min- dre har varitlätta att hyra ut. Tvårumslägenheterna är de mest efterfrågade inom den

gruppen.

Att bygga med sunda mate- rial har också visat sig ha en stor betydelse för vår kund- krets. Husen på Potatisåkern har ägnats ett minutiöst intres-

se därvidlag. Stommen består till exempel av djupa och gedigna ytterväggar av platsgjuten betong . Ytter- väggarna till de stora husen har ett fas adtegel i varma och ljusa färger. Villan putsas. Precis som de gamla vil- lorna i området.

l

¹⁵

Inne i husen har vi valt naturmaterial som sten och trä.

Fönster och innerdörrar har profilerade snickerier. Det är viktiga detaljer för ljusinfall och trivsel. Alla dörrar har vackra handtag. Fönsterbänkarna är av sten med generöst utrymme för växter. En liten detalj som de nya hyresgästerna

särskilt värdesätter är entre- dörrarnas ovanfönster. Vid varje entre finns det dess- utom en vacker lampett samt ett praktiskt ställ för tid- ningar.

Utemiljön ägnas stor om-

sorg. Den gamla åkern vid

havet är på väg att omvand-

las till ett paradis.

ÖVERSIKTLIG FÖRETAGSSTRUKTUR

Organisation

Företaget har ca 215 helårsanställda varav 100 tjänstemän.

Organisationen är indelad i huvudkontor, fyra geografiskt indelade fastighetsområden samt MKB Service. Huvudkon- toret, med 20 medarbetare, är indelat i VD-stab och adminis- tration. De fyra fastighetsområdena leds av fastighetschefer som rapporterar direkt till VD. MKB Service organiserar verk- städer, förråd och gemensam upphandling. Verksamhet som bedrivs i egen regi har koncentrerats till kundnära aktiviteter såsom husvärdarbete och försäljning samt på olika specia- listfunktioner som är viktiga ur strategisk synvinkel.

De 85 husvärdarna är basen i organisationen. Husvärdarna svarar för samtliga kontakter med befintliga kunder och har eget resultatansvar.

Merparten av behovet av teknisk: service som städning, målning och övrigt underhållsarbete upphandlas av entre- prenörer.

Fastighetsbeståndet

MKB:s marknadsandel av samtliga bostäder i Malmö är 14%.

Av kommunens relativt låga andel av bostadshyreshus har MKB 28%. Runt en sjättedel av M KB-beståndet är beläget i s k A-läge (västra och centrala Malmö). Resten av beståndet delas lika mellan B- och C-lägen. Fastigheternas ålder (ny- resp om byggnadsår) är väl spridd från 50-tal till 80-tal. Den vägda medelfärdigställandetidpunkten är ca 1965 (räknat utifrån v ä rdeå r /förva l t n i n gsyta).

MKB har relativt hög andel smålägenheter, vilket har visat sig vara en styrka på dagens marknad (hög andel en- och två- personshushåll samt fallande inkomster).

lokalytan utgör ca 1 O% av beståndet och består uteslu- tande av i bostadsbeståndet integrerade ytor, huvudsakli- gen uthyrda till företag med verksamheter som kompletterar boendet. En mycket stor del av lokalhyrorna (40%) avser för- hyrningar till kommunen för olika serviceändamåL Den genomsnittliga löptiden för hyreskontrakten är relativt lång, 3,5 år. Generellt sett kan lokalverksamheten anses vara av lågriskkaraktär.

De flesta av MKB:s fastigheter är koncentrerade till väl sammanhållna bostadsområden vilket skapar goda förutsätt- ningar för rationell förvaltning och marknadssegmentering.

Samtliga bolagets fastigheter är friköpta.

MKB:s kunder

Med hänsyn tilllägesstrukturen på beståndet. med hög andel bostäder i miljonprogramområden, förstärks, genomsnitt- ligt sett, de karaktäristika som gäller för hela Malmö Stad.

Andelen socialbidragstagare och personer med utländsk bak- grund är i genomsnitt högre i MKB (medelvärdet för staden var 1995 15% resp 26%). Likaså är den genomsnittliga dispo- nibla inkomsten och förvärvsfrekvensen lägre i MKB än i sta- den (förvärvsfrekvens 1995 var 62% i staden). Omsättningen på hyresgäster, som under senare år legat i intervallet 16-25%, har ungefär följt rikssnittet för de kommunägda företagen. Den höga siffran, 25%, är extrem och avser 1993, då effekterna av relativprischocken 1991 i samband med skat- tereformen kunde avläsas. Avskrivna hyresfordringar har

16

under flera år legat i intervallet 0,5-1,0%. Spridningen mel- lan olika M KB-områden är dock mycket stor avseende samt- liga ovannämnda variabler.

Hyresintäkter

Den genomsnittliga bostadshyran

i

januari 1996 är 670 kr/kvm. Under senare år har hyrorna spridits beroende på läge. Snitthyrorna i C-områdena ligger kring 590-640 k r/

kvm medan hus i A-läge (med värdeår 1950/60-t al) ligger kring 700-750 kr/kvm. Totalt sett bedöms hyrorna motsvara dagens mark:nadsbild. Ett begränsat efterfrågeöverskott bedöms dock finnas i A-lägena.

Vakanserna för bostäder har under senare år legat i inter- vallet 0,5-6,5%. Den lägsta siffran gäller 1987 och den högsta för 1994. situationen 1994 var till störst a delen hänförlig till problemen i då nyförvärvade Bunkeflobyggen som som mest hade 20% vakant det året. Dessa problem är idag åtgärdade - bl a har tidigare för höga hyresnivåer sänkts i Törnrosen.

Under första kvartalet 1996 låg vakansgraden i hela MKB strax över 2 o/o.

Driftkostnader

MKB:s driftkostnader (exkl underhåll och f astig hetsskatt) är relativt höga, 269 kr/kvm 1995, även om nivån har sju nkit med realt 10% de senaste åren. Nivån skall dock bedömas uti- från dels hyresgäststrukturen (hög andel barnfamiljer, hög flyttningsfrekvens i miljonprogramområden etc) och dels att kostnader för centraladministration, omstrukturering, affärs- utveckling och kabel-TV ingår. Det finns emellertid alltjämt en potential till fortsatt rationalisering av kostnaderna. Mål- sättningen är att dessa skall minska med realt 3% per år fram till sekelskiftet.

Underhållskostnader

Kostnader för unde rhå ll har varierat i intervallet 100-140 kr/kvm (räknat i 1995 års priser) under flera år. l underhållet ingår inte småreparationer (redovisas som driftkostnader).

Detta är en för branschen hög nivå som skall bedömas utifrån redovisningspolicyn som innebär kostnadsfäring med skat- temässigt högsta möjliga belopp. Vidare inverkar fastighe- ternas ålderstruktur, det int ervallstyrda lägenhetsunderhållet och den relativt höga flyttn ingfrek:vensen.

B-eståndets underhällsskick är gott. Eftersläpande under- håll har successivt åtgärdats under den sista 10-årsperioden utifrån en behovsanpassad strategi där såväl genomgripande ombyggnad som riktade insatser gjorts.

Fastighetsskatt

Fastighetsskatten uppgick 1995 till 43 Mkr (31 k r/kvm) och ökar 1996 till 53 Mkr (38 kr/kvm). Posit ivt är att bolagets

"latenta fastighetss katt" är mycket låg. Denna definieras som den återst ående skattereduktion som lämnas på f astig- heter med värdeår 1987 och yngre. Utan denna reduktion hade fastighetss katten ökat med 7 Mkr {5 kr/kvm).

Räntebidrag

MKB har ett lågt räntebidragsberoende och har ett positivt

• •

kassaflöde även oräknat räntebidragen. För 1996 beräknas bidragen uppgå till ca 75 kr/kvm eller 11% av bostadshyror- na. Vid en nivå på femårsräntan på runt 9% kommer ränte- bidragen att vara nere i ca 20 kr/kvm år 2000 (givet nuvaran- de regler).

Finansiering

Låneportföljen har omstrukturerats l grunden under senare år, från objektsfinansering med över 1000 smålån till före- tagslbeståndsbelåning. Låneportföljen är idag sammansatt av ett begränsat antal storlån och flexibla, långsiktiga låne- program. Bolagets finanspolicy är att begränsa den finansi- ella risken. Den genomsnittliga räntebindningstiden vid års- skiftet var 1,5 år och ligger nära det lägsta intervallet enligt policyn. Medelräntesatsen vid årsskiftet var 10,4% . Lånen är till71% säkerställda mot kommunal borgen och till29% mot pantbrev.

Det är fullt möjligt för bolaget att klara finansieringen på egna meriter. Om lånestocken på 2,3 Mdr säkerställdes helt mot pantbrev skulle belåningsgraden uppgå till 62% (räknat på taxeringsvärde) resp runt 50% (räknat på avkastningsvär- de). strategin är att möjliggöra flexibla säkerhetsarrange- mang-flera av låneprogrammen har därför konstruerats så att skifte av säkerheter kan ske. Kommunal borgen användes så länge detta innebär lägre kostnader. Policyn tillåter ingen valutaexponering.

soliditet. belåningsgrader och fastighetsvärden Bolagets redovisade egna kapital uppgår till 1,0 Mdr och soliditeten till 27%. De färd igställda fastigheterna är bok- förda till 3,3 M dr motsvarande 2.355 kr/kvm. Inga fastigheter är bokförda över sitt beräknade verkliga värde. Motsvarande siffror för taxeringsvärdena är 3,8 Mdr resp 2.700 kr/ kvm.

Detta betyder att det finns e n uppskrivningsmöjlighet på 0,5 Mdr (enligt 1995 års redovisnjngslag), vilket skulle innebära att den redovisade soliditeten ökade till ca 36%.

Någon aktuell extern värdering av fastigheterna har inte gjorts. Däremot kan följande grova kalkyl tjäna som utgångs- punkt för ett resonemang om häradsbestämning av fastig- heternas verkliga värde. Till de mest kritiska faktorerna vid en fastighetsvärdering hör valet av direktavkastningskrav samt bedömning av uthållig nivå på kostnader för drift- och underhåll. Givet ett vägt snitt på direktavkastningskravet i intervallet 8,0- 9,0% och drift- och underhållskostnader på mellan 350- 370 kr/kvm (1995 redovisades 377 kr/kvm*) ham- nar fastighetsvärdet i intervallet 4,0-4,8 Mdr**. Till beloppet skall läggas nuvärdet av förväntade framtida räntebidrag, runt 215- 280 Mkr, innebärande 2-3 ggr 1996 års räntebi- dragsnivå. Totalt erhålles då ett verkligt värde i storleksord- ningen 4,2-5,1 M dr vilket per kvadratmeter blir 3.020-3.650 kr. Enligt av Svefa gjord analys (se sid 12) har bostadsfastig- heter i Malmö under 1995 handlats i intervallet 3.000-4.000 kr/kvm beroende på bl a läge och lokalandeL Med utgångs- punkt från dessa beräkningar blir övervärdet 0,9-1 ,8 Mdr och det justerade egna kapitalet 1,9-2,8 M dr. Den justerade soliditeten skulle därmed hamna i intervallet 42- 52%. Den ovan redovisade överslagskalkylen avser enbart fastigheter-

17

na och tar inte hänsyn til l den speciella situation som gäller vid företagsöverlåtelser (skatteeffekter, introduktionsrabat- ter etc). De olika värdebegreppen kan sålunda sammanfattas:

Enligt bokföringen 1995-12-31 Taxeringsvärden

"Verkligt värde"

alt 9%/370 kr

"Verkligt värde

^u

alt 8%/350 kr

Fastighets- värde

Mdr

kr/kvm

3,3 2.355 3,8 2.700 4,2 3.020 5,1 3.650

Justerat soliditet egetkap

Mdr %

1,0 27

1,5 36

1,9 42

2,8 52

*

Inklusive centraladministration och affärsutveckling.

**

Beräkningen baseras på en s k direktavkastningskalkyl med utgångs- punkt frän ett normaliserat driftnetto med vardetidpunkt januari 1996.

Driftnettot har berliknats utifrän hyresnivån januari 1996 minskad med en schablonmassig vakansgrad på 2,5%. Från hyran har dragits vagt snitt för drift- och underhållskostnader (350-370 kr/kvm) samt 1996 års fastighets- skatt.

Följande siffror ligger till grund för värdeintervallen (siffror inom paren- tes avser utfall, enligt redovisningen 1995):

Bruttohyror Vakanser och rabatter Drift-och underhåll Fastighetsskatt Driftnetto

961

- 31

-491- 519 -53 358- 386

(930) (-50) (-529) (-43) (308)

RÄKENSKAPSSAMMANDRAG

Mkr 1991 1992 1993 1994 1995

RESULTATRÄKNING

Intäkter 680 716 749 854 900

Kostnader -521 -486 -496 -608 -588

Resultat före avskrivningar 151 231 253 246 311

Avskrivningar -64 -67 -72 -76 -80

Nedskrivningar fastigheter Bunkeflobyggen -152

Finansnetto -164 -198 -196 -282 -245

•

Resultat före räntebidrag -77 -34 -15 -265 -13

Räntebidrag 96 105 107 121 110

Resultat efter finansnetto 20 70 92 -144 97 ~)

Extraordinärt 26 67

Aktieägartillskott 36

Resultat före skatt och disp 45 137 92 -109 97

BALANSRÄKNING

Likvida medel 189 204 300 164 169

Kortfristiga fordringar 68 72 106 98 43

Anläggningstillgångar 2.032 2.128 2.300 3.397 3.382

Summa tillgångar 2.289 2.404 2.706 3.658 3.593

Kortfristiga skulder exkl lån 275 201 245 200 260

Lån 1.810 1.863 2.031 2.554 2.352

Obeskattade reserver 5 26

Eget kapital 204 340 430 899 955

Summa skulder och eget kapital 2.289 2.404 2.706 3.658 3.593

•

18

Resultat efter finansnetto

Mkr (1994 ingår nedskrivning av fastighet med 152 Mkr) 150

100

50

o -50

-100

-150

Mkr

350 300 250 200

150

100

50

o

;;

;;

- - -·

1991 1992 1993 1994 1995

- Resultat efter finansnetto

Resultat efter finansnetto med återläggning av räntebidrag

Direktavkastning bokfört värde

1991 1992 1993 1994

^1~95

- Driftnetto i procent av färdigställda fastigheter - Driftnetto plus räntebidrag i procent av

färdigställda fastigheter

Investeringar

l ^l

^l

^l

= ^l == l l

l

^l

^l l

-- === ;; T T ^l

- -

t t

- - ^--

^;;

1991 1992

1993

1994 1995

- Investeringar

19

Kassaflöde

Mkr (resultat efter finansnetto plusavskrivning ar) 200

150 l i= j_.- _

100

50

i= · l '

nl l ^{f - 1 - =----H} :=

- - = - -

o

-50

kr/

kvm 2.500

2.000

1.500

1.000

500

o

Mkr 1.250

1.000

750

50~

250

o

Il

1.51 - l ^~ I l

1991 1992 1~95

- Kassaflöde (result. efter finansnetto plus avskrivningar) Kassaflöde exkl. räntebidrag

Bokfört fastighetsvärde

i kr/kvm och direktavkastning

l l = ^{l ===}

~ == ~ ~ l ⁼

-1 - ,. - , - -

-t--~~

^!!!!!l

=- ;;

~ : -~ j_ ^{iii:! i:!! _ l_} ~ - ^{- -} ~ ^-

i

^l

^l

1991 1992 1993 1994

- Bokfört värde färdigställda fastigheter

c::::::J

Driftnetto i procent av bokfört värde

färdigställda fastigheter

1995

%

30

25

20

15

10

5

o

Redovisat eget kapital och soliditet

%

1991

1992 199~ 1994

Eget kapital, Mkr= synligt eget kapital inkl. del av obeskattade reserver

1995

c::::::J

Eget kapital i procent av balansomslutning 30

25

20

15

10

5

o

NYCKELTAL

(Bunkeflobyggen medraknat fr o m 94-01 -01)

1991 1992 1993 1994 1995

För lönsamhet

1 Direktavkastningpåbokförtvarde,% 9,2 11,9 11 ,1 8,0 9,3

2 ~--- "i)Trek1airl<as!nin~0nklrän!eiJicfra9[%- -·- ===--=---==-~---,~.3=:=-173-··-~-=-= _1 s:9 - - - ---,1.9---,2;_6 _

3 Räntabilitet på sysselsatt kapital, % 6,9 9,1 8,9 1.4 7,6

4 Räntabilitet på eget kapital,% 9,9 25,7

2~~

_ _ _ 12_ejl _ _ _

~~-

För riskbedömning

----~~~---

5 Nettomarginal,% 2,9 9,8 11,9 0,9 10,8

6 Nettomarginal exkl räntebidrag,_o/0 _ _ _ __ _ ___ _ ___ -11,1 -4,8 -2.4 ___ --:1}._2 _ _ _

-:-~~~--

7 Kassaflödesmarginal,% 15,2 19,2 21,6 9,8 19,6

~--- Und~!:!_~~~tgiftsgrad,% -- - ---~~- --- - 1_7~- ---~ - 18,6 16,9

9 Vakansgrad bostäder,% 1,7 2,4 4,0 6,5 3,1

10 Vakansgrad lokaler,%- --- - - - - -- - - - -

2,6----4~----3.5-

3,8 3,1 11

Flyttningfr':_k~~_ns

bostäder,% _ _ _____ _ _ __ 19,9 _ _ _

1~_.?-

24,7 21, 7 17,9

12 Räntetäckningsgrad, ggr 1,1 1,3 1,4 1,0 1,4

-,-3--·Rärrtebidra9,krtm' ___ _ _ _ - - - -- - - - 87 94 95 94 87

14 Räntebidragsexponering~~~---~-- --~---~---~-~.6 - För kapital och finansiering

15 Redovisad soliditet,% 8,9 14,1 15,9 24,7 27,1

16 BOkfört fastighetsvärde, kr/m

2

-·-- ---,--5-19-- ___ _ 1 __ _

5_8_8~---1-.81-2

_ _ _ __ _ 2.34ö - ---- ·i.3s5 - ·

17 Nettoskuldsättriing, kr/m' - ---- - - ---1,---_3""'3,..,6:- 1.343 - --,-_398 - -

----"-C;-::-;--- - - -

-···--·---~-=-=::--.:..:..::..::-::----_:_::_::_~

1.686 1 .556 18 Nettobelå_n

7

_in---"g'----s"'-g_ra-,-d__,_,_ 'V<_o_ __ _ _ _ _ _ _ 88 85 77 19

~kuldsättningsg,_r,--a_d'----',

g=g"----r____ _ _ _ __ _ _ _ ____ 8,0

--~·2

__ _

--~·~

72 66

2,6 2,2

- - - -- ·- --

20 Investeringar, Mkr 276 161 250

.----:'---:---: :--- ··- -··- -·- ---=-=--,---=-::---=-==- ^{302 100}

21 Kassaflöde före investeringar, Mkr 104 138 161

-~~~~---~---

84 177

22

Självfinansie:~~~g,__ra_d__,_,---'-'V<_o

______________ _ _ _ _ _ _ 3_8 ____ __ _ _ _ 8 _ 6 _ _____ _ _!;? _ ____ _ 28 177 För operativt resultat

23 Driftnetto, kr/m' 125 188 202 173 219

-

---- - - -- - - -

24 Driftnetto,

real Arlig förändring ---- - - -____ ~~~-___

____l,_8_ ___

::_1__6,5 --~!_9

__

25 Hyror bostäder, kr/m' 554 583 615 _ 630 650

26 Hyror bostäder,

real Arlig förändring 3,0 0,8 0,3 0,4

27 Drift .kostnader:krlm' ·- -- - - - 264 257 ---278 ___ _ - 276 ______ 269-

---~---·-·--··---·--·---·-··--··-·--·~---

28 Driftkostnader,

real.1rlig förändrin!L__ -4,9 3,5 -2,9 -5,3

29 Underhållskostnader, kr/m' 123 104 92 112 108

30 Total

d~itt-och

u.nde. rhållskostnad inkl - -- - -··---· - - - -- -- - ·- - - --- · fastighetsskatt o c h to

mträttsavg~~er,

-'-k -'- r/ _ m _' _ _ _ _ _ 416

31

Real ;jrlig förändring av ovanstående

386 401

-9,5 -0,8

407 -7,9 32---Medelantal.anställda -·-·--· - - - --- ---·---

^{- - - - -}

- - - -- -- - - -

^-·

429 4,8 281

- - - -

1 Resultat före avskrivning med återläggn 1ng av fastighets- försäjningar (driftnetta) i procent av bokfört värde på färdigsiiilida fastigheter

2 Resultnt före avskrivning med tillägg för räntebidrag i procent av bokfört värde på färdigställda fastigheter Resultat efter finansnetto plus räntekostnader minus räntebidrag i procent av under året genomsnittligt eget och rr'inteb~rande kapital

4 Resultat efter finansnetto i procent av genomsnittligt eget kapital

Resultat efter finansnetto (för 1994 med återläggning av fastighetsnedskrivning) i procent av intäkter 6 Resultat efter finansnetto (för 1994 med återläggning av

fastighetsnedskrivning) minus räntebidrag i pro[ent av inta k ter

7 Resultat efter finansnetto med Merlaggning av avskriv- ningar i procent av intäkter

8 Underhållsutgifter i procent av intäkter 9 Bruksvärdeshyra för vakanta lägenheter i procent av

bruttohyror (årsmedel)

394 331 290 236

Definitioner

1 O Bedömd marknadshyra för vakanta lokaler i procent av bruttolokalhyror (arsmedel)

11 Anta l avflyttningar under året i procent av totalantalet lägenheter

12 Resultat efter finansnetto (för 1994 med återläggning av fastighetsnedskrivn1ng) med tillägg för bruttoräntekost- nader i procent av bruttoräntekostnader

13 Räntebidrag per kvm bostadslägenhetsyta 14 Räntebidrag i procent av nettohyror för bostäder och

garageplatser

15 Redovisat eget kapital ink l obeskattade reserver efter avdrag för jatent skatt minus bostadslåneposter i procent av balansomslutning

16 Färdigställda fastigheters bokförda värde delat med uthyrningsbar area av bostäder och lokaler

17 Lån minus räntebärande tillgångar delat med uthyrnings- bar area av bosti'lder och lokal€r

18 Nettoskuldsättning (lan minus räntebarande tillgångar) i procent av bokfört värde pil fastigheter

19 Nettoskuldsättning (lån minus räntebärande tillgångar)

20

delat med redovisat eget kapitnl ~usterat för obeskatta- de reserver och bastadslåneposter)

21 Resultat etter finansnetto med återläggning av avskriv- ningar plus/mi nus underhållsavsättningar/dispositioner 22 Kassaflöde (19) i procent av bruttoinvesteringar 23 Resultat före avskrivningar delat med uthyrningsbar area

av bast~ der och lokaler

24 Procentuell förändring minus KPI-förandring 25 Bruttohyror inkl vakanta lägenheter (årsmedel) 26 Procentuell förändring minus KPI-förändring 27 Driftkostnader (exkl tomträttsavgälder, fastighetsskatt

och planerat underhåH) minus övriga intäkter) delat med uthyrningsbar area

28 Procentuell förändring minus KPI-förandring 29 Underhållskostnader delat med uthyrningsbar a rea 30 Övriga rntäkter frånräknade

31 Procentuell förändring minus KPI-för~ndring

.

^\_.-.

•

KAPITALSTRUKTUR 95·12·31

Ägarkapital-...

979 Mkr

Icke räntebärande sk u l der 262 Mkr

-..._ Räntebärande lån 2.324 Mkr

Summa skulder och eget kapital: 3.593 Mkr

LÅNESTRUKTUR 95-12-31

Andel lån, med ränta bunden till

1998 -

2000 och senare '\

• Räntabindningstid

Ränta bunden till Medel ränta o/o

1996 9,7

1997 11,7

1998 10,7

1999 9,6

2000 och senare 9,8

Summa 10.4

Medelräntelöptid 1995-12-31 1,5 tJr.

Räntebidragsutveckling vid alternativ räntautveckling (Mkr)*

Subventionsränta

8%

9%

10%

1996

89,7 90,1 90,5

1997

67,2 70,6 74.5

*enligt nu gällande regler för avtrappning, beräknad på låneskuld 1995-12-31.

1998

40,9 48,8 57,7

1999

29,7 38,0 49,2

Mkr

899 611 415 347 80 2.352

2000

18,4 27,7 39,8

21

• Nettoräntekostnader vid alternativ räntautveckling (Mkr)*

Marknadsränta 1996 1997 1998 1999 2000

8%

9%

10%

150,7 150,6 155,3 158,7 167,0 152,9 159.4 165,3 172.4 180,5 155,2 167,7 174.4 183,1 191,3

• ränta på lttneskuld 1995-12-31 minus räntebidrag.

Lånaskuldens fördelning på säkerheter

Lån med pantbrev 682 Mkr \

Summa låneskuld: 2.352 Mkr

Lån med kommunal / borgen 1.670 Mkr

FASTIGHETSBESTÅNDET 96·01-01

• Årshyra och ytor

Årshyra Mkr Andel%

uthyrningsbar yta 1000-m' Andel%

Bostäder Lokaler

854 100 Garage- och p-platser 14

Summa 967

88 10

100

1.268 135

1.403

90 10

100

• Lägesfördelning (bostäder och lokaler)

Årshyra Uthyrningsbar yta Tax. värde Mkr Andel 1000·m' Andel Mkr Andel

% % %

A-läge 169 18 224 16 682 18

B-läge 405 42 579 41 1.53 6 41

C-läge 393 41 600 43 1.566 41

Summa 967 100 1.403 100 3.784 100

FORTS . NYCKElTAL

• Åldersfördelning (nybyggnads- resp. ombyggnadsår), uthyrningsbar yta

1980-tal 330.000

m' ._

1990-tal 107.000

m'

\

1970-tal / 228.000

m'

• Lägenhetsstorlekar

5 rk och större, 434 st '-.

4 rk, 2.286 st -

3 rk, 6.802 st -

__..- 1950-tal 382.000

m'

'-... 1960-tal 304.000

m'

1

rk, 2.145 st

..-2 rk, 6.965 st

• Bostäder, överenskomna hyreshöjningar 1996

Genomsnitt Spridning

o/o o/o

1996 3,1 0,0-5,5

• Lokaler årshyror och ytor

Arshyra Uthyrningsbar yta Mkr Andelo/o 1000-m' o/o

Kontor 22 22 29 21

Butiker 14 14 21 16

Kommunal service 43 43 41 30

Övriga 21 21 44 33

Summa 100 100 135 100

22

• Lokalhyreskontraktens löptider

2000 och senare.

32 Mkr

/ 1996, 14 Mkr

'---1997, 25 Mkr

1999,6 Mkr...-

1998, 23 Mkr

Medellöptid 3,3 år.

• Lokalhyreskontraktens årliga reglering

Fasta hyrest i Il ägg

4 Mkr ²> ""' / lndexreg lerade KPI 61 Mkr

Förhand Ii ngsklausu l 35 Mkr ¹>

'l Enligt överenskommelse Hyresgastföreningen Zl Avser hyresgastanpassningar

Lokalhyreskontraktens antal och fördelning på årshyra

Årshyraikontrakt (tkr) Antal Andelo/o

> 500 29 3

301-500 36 4

201-300 41 4

101-200 81 8

<100 825 82

Summa 1.012 100

Arshyra M.kr

37 13 13 13 24 100

Andelo/o

37 13 13 13 24 100

•

l

1 J

r

FÖRVALTN NGSBERÄTTELSE

styrelsen och verkställande direktören för MKB Fastighets AB (org.nr 556049-1432) avger härmed årsredovisning för verk- samheten 1995. MKB har Malmö Stad som enda aktieägare.

Företaget är anslutet till Fastiga Arbetsgivareorganisation samt SABO {Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag).

MKB Fastighets AB (MKB) är moderbolag i koncernen. För- utom MKB omfattade koncernen under redovisningsåret Emkåbe i Malmö AB (org.nr 556139-3629), vilket inte drivit någon rörelse.

MKB Fastighets AB förvärvade 1994-12-20 samtliga aktier i AB Bunkeflobyggen (org.nr 556104-4701) från Malmö Stad.

l september 1995 fusionerades Bunkeflobyggen genom s k absorption med MKB Fastighets AB. Eftersom AB Bunkeflo- byggen konsoliderades i koncernredovisningen fr o m 1994- 01-01 blir jämförelsesiffrorna från föregående år, som anges inom parentes i det följande, fullt relevanta mot 1995 års redovisningsvärden.

Fastighetsbestlmdet

Koncernens uthyrningsbara yta uppgick vid årets slut till 1.403.000 kvm (1.417.000). Antalet lägenheter uppgick till 18.632 {18.791).

Verksamheten

Bland de viktigare uppgifterna under året hörde struktur- arbetet med förlusttyngda Bunkeflobyggen såsom fusion med moderbolaget, försäljning av fastigheten Kronodirek- tören, övertagande av förvaltning och administration från tidigare entreprenör, fastläggande av ny förvaltningsstrate- gi för problemtyngda bostadsområdet Törnrosen (ca 1.000 lgh) samt refinansiering av bolaget.

l övrigt har ansträngningarna koncentrerats på att skapa en effektivare marknadsorganisation, t ex vidareutveckling av husvärdsrollen och förstärkning av säljorganisationen.

Marknad

Efterfrågan på hyreslägenheter förbättrades successivt under året. Antalet lediga lägenheter minskade med 252 till 439 (691 ). Förbättringen av uthyrningen inträffade huvudsakli- gen under första halvåret. De outhyrda lägenheterna utgjor- de vid årsskiftet 2,4% (3, 7%) av beståndet. Omsättningen på hyresgäster minskade kraftigt- från 22% 1994 till18%.

Uthyrningsgraden för lokaler- som utgör ca 1 O% av bola- gets samlade förvaltningsyta och hyresvärde - försämrades mot slutet av året. Vid årsskiftet var ca 10.600 kvm {7.000) lokaler vakanta av totalt 135.000 kvm. Den största delen av den vakanta arean var hänförlig till sekunda objekt vilket återspeglas i det låga genomsnittliga hyresvärdet per kvm för de vakanta lokalerna- ca 350 kr. Det bedömda hyresvärdet för de lediga lokalerna uppgick vid årsskiftet till ca 3,8 Mkr/år (2,0), vilket var ca 3,8% (2,2) av det totala hyresvärdet för lokalerna.

Resultatöversikt

Resultatet efter finansnetto uppgick till 97 Mkr (förra året förlust -144). Oräknat fjolårets nedskrivning av värdet på Bunkeflobyggens fastigheter, 152 Mkr, innebar1995 års resul-

23

tat en vinstökning med 89 Mkr. l resultatet ingår reavinster av fastighetsförsäljningar med 3,8 Mkr (3,4).

Vinstökningen beror på högre intäkter, lägre drift- och underhållskostnader samt förbät trat räntenetto.

Driftnettot {resultat f öre avskrivningar minus reavinster på fastighetsförsäljni ngar) ökade med 27% till 308 Mkr (242).

Direktavkastningen, definierat som driftnettot i procent av värdet på bokförda färdigställda fastigheter ökade till 9,3%

{8,0%).

Hyresintäkterna ökade med 5,7% eller 47 Mkr till 880 Mkr {832). Bostadshyrorna höjdes 95-01-01 med i genomsnitt 2,6%. Höjningen differentierades i intervallet O- 5,5% be- roende på läge och standard. Hyresförlusterna för bost äder minskade med över 50% till 25 M kr (53) vilket motsvarade 3,1% (6,5) av brutt ohyrorna för bost äder.

Den lägre flyttningf rekvensen 1995, 18%, har medverk at till sänkta kostnader. De totala drift- och underhållskostna- derna minskade med 1,7% till 545 Mkr. Underhållskostna- derna uppgick till 152 Mkr (159), vil ket motsvarade 108 kr/kvm (112). Driftkostnaderna har belastats med strukt ur- kostnader på 2,2 Mkr {4, 1) avseende uppsägningslön m m för tjänstemän som sagts upp under året i samband med organi- sati ansöversyn.

Avskrivningar på fastigheter har gjorts med 2, 0% (2,0) på anskaffningskostnaden {bokförd anskaffningskostnad just e- rad för upp- och nedskrivningar). Avs krivningarna överstiger högsta skattemässiga avskrivn ing med 3 Mkr.

Finansnettot exklusive ränt ebidrag minskade med 38 Mkr till -245 Mkr (-282). Minskn ingen är hänf örlig till minskad nettoskuldsättning och lägre låneränt o r. Försäljning av akti- er i stadshypotek AB resulterade i en reavinst om 3,4 Mkr.

Räntebidragen från staten minskade under året till 11 O Mkr {121), vilket utgjorde 13,6% av bost adshyrorna eller i genomsnitt 87 kr/kvm bostadsyta.

Kassaflöde

Det operativa kassaflödet från rörelsen (resultat efter finans- netto plus avskrivningar) ö kade med 93 Mkr till177 Mkr (84).

Även utan ränteb idrag var kassaflödet positivt, 67 Mkr.

Risk för eftertaxering av verksamhet med s k självförvaltning

sedan 1994 deltar h yres gäst er på vissa håll i företaget aktivt

i skötsel av utemiljö, städning av trapphus m m. Verksam-

heten har varit koncentrerad till bostadsområdena Holma

och Kroksbäck men även förekommit i mindre omfattning i

andra delar av beståndet. Hyresgästerna har fått återbetal-

ning på hyran för den service som företaget inte har levere-

rat. skattemyndigheterna har under året företagit särskild

taxeringsrevision och f råga har därvid uppkommit huruvida

verksamheten är at t anse som beskattningsbart uppdragsta-

garförhållande. skat temyndigheterna hade vid bokslutstill-

fället inte meddelat något beslut i ärendet. De totala kost-

naderna vid en event uell eftertaxering, in kl kostnader för att

hålla hyresgästerna skadeslösa, beräknas till storleksord-

ningen 5-6 Mkr. Två av regeringen utsedda kommitteer har

gett sitt stöd för behovet av anpassning av skattelagstift-

FOR"fS. FÖR\#\lTNINGSBERÄlTELSE

ningen. Bolaget anser sig ha underlag för att verksamheten inte

~r

skattepliktig och har därför inte reserverat skatte- kostnaderna i bokslutet.

Personal och organisation

förvaltningen av Bunkeflobyggens fastigheter, som tidigare var utlagd på entreprenad, har under året övertagits av MKB :s personal. Som ett led i strategin att utveckla hus- värdsorganisationen och koncentrera verksamheten på kundnära aktiviteter sades ca 40 fastighetsanställda upp under året. Efter omorganisationen uppgick antalet fastig- hetsanställda till ca 115 varav 85 husvärdar.

Under hösten slutfördes en översyn av administrationen i företaget. Projektet resulterade i reducering av antalet tjän- stemän med 20 till drygt 100.

Genom ovan nämnda om organ isationer ha r därmed anta- let

anst~llda

minskat med ca 250 sedan 1991, från 465 till21 5.

Av dagens anställda har ca 25% anställts under de senaste fyra åren. Under samma period har förvaltningsytan ökat med ca 14% till följd av fjolårets förvärv av Bunkeflobyggen.

Medelantalet helårsanställda har under året varit 236 (281) varav 80 (90) kvinnor. Löner och ersättningar under året har uppgått till (kkr):

Styrelsen och VD

u

Övriga anställda Summa

1995 856 53.392 54.248 u Lön och förmåner till VD specificeras i not 19 Investeringar

1994 763 60.662 61 .425

De totala investeringarna i koncernen uppgick under året till 100 Mkr (302). Huvuddelen av investeringarna avsåg Potatis- åkern.

De 162 lägenheterna på Potatisåkern kommer att färdig- ställas successivt under perioden januari-september 1996.

Vid årsskiftet var ca 75% av lägenheterna kontrakterade.

Försäljningar

Under året har två fastigheter avyttrats. Per 95-04-01 såldes Kronodirektören 3 i Rosengård (168lägenheter, köpeskilling 13,3 Mkr) och per 95-12-20 Blenda 1 O i Mällevängen (7 lägen- heter, köpeskilling 2,0 Mkr).

Vidare har bolaget avyttrat samtliga aktier i stadshypotek AB för 26 Mkr.

Upp- och nedskrivning av fastighetsvärden

En översyn av fastigheternas avkastningsvärden har gjorts.

Med denna värdering som grund har en fastighet (Potatiså- kern 6) nedskrivits med 60 Mkr och 23 fastigheter har skrivits upp med samma belopp. Efter dessa justeringar är inga fas- tigheter bokförda över sitt avkastningvärde. Ingen fastighet har skrivits upp till mer än det lägsta av 90% av taxerings- värdetalternativt 67,5% av avkastningsvärdet.

24

Likviditet och soliditet

Det synliga egna kap i talet (inkl del av obeskattade reserver) uppgick vid årsskiftet till 974 Mkr (902) vilket innebar en soliditet på 27% (25).

Under året genomfördes en fondemission 26:25 så att aktiekapitalet ökade till 725 Mkr (355).

De färdigställda fastigheterna var vid årsskiftet bok förd a till i genomsn i tt 2.355 kr/kvm (2 .340).

Den finansiella nettoskuldsättningen (lån minus likvida medel) minskade med 207 Mkr till 2.183 Mkr. De likvida med- len uppgick vid årsskiftet till169 Mkr (164). Likviditeten har inte in räknats tillgängl iga kreditlöften, ca 750 Mkr . Balans- likviditeten (förhållandet mellan omsättningstillgångar och kortfristiga sku lder) uppgick vid årets slut till 0,8 (1,2).

Utsikter för 1996

Resultatet efter finansnetto beräknas bli i nivå med 1995 års resultat.

Intäkterna beräknas öka p g a höjda hyror och lägre vakan- ser. Efterfrågan på bostäder har varit sta bil under de första månaderna 1996. Per 1 mars var vakansgraden (räknat på hyresvärd et) för bostäder 2,1% jämfört med den genom- snittliga vakansgraden under kalenderåret 1995 på 3,1 %.

Hyrorna höjdes från å rsskiftet med i genomsnitt 3,1 %. l syfte att efterfrågeanpassa hyrorna höjdes dessa i intervallet 0-5,5%.

På kostnadssidan ökar satsningarna på underhåll. Fastig- hetsskatten ökar med närmare 25% till ca 53 Mkr. Effekterna av det sänkta ränteläget och försämrade räntebidrag beräk- nas huvudsakligen ta ut varandra.

Sammantaget beräknas resultatnivån till storleksordning- en 90-100 Mkr för 1996. De föränd rade relationerna mellan räntekostnader och räntebidrag väntas få till res ultat att bolaget kan visa positivt resultat även oräknat räntebidra- gen.

•

)

{.

•