VärderingsInstitutet
VÄRDEUTLÅTANDE
avseende fastigheten
Malung-Sälen, Västra Sälen 5:656
VÄRDEUTLÅTANDE
Värderingsobjekt: Malung-Sälen, Västra Sälen 5:656, W-län
Adress: Högfjällsutsikten 1, 780 67 Sälen
Typ: Småhusenhet, typkod 220
Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per juli 2020
Uppdragsgivare: Kronofogden försäljning Mellersta
Lagfaren ägare: F-1030-20-20
Besiktning: Torsdag den 9 juli 2020 av Rolf Danö
___________________________________________________________________________
Allmän beskrivning
Värderingsobjektet utgörs av fastigheten Västra Sälen 5:656 belägen på adressen
Högfjällsutsikten 1 ca 700 m norr om Högfjällshotellet och 1 mil nordväst om Sälenbyn.
Fastigheten omfattar 1 441 m² markareal, vars obebyggda del utgörs av grusade körytor, parkeringar och naturmark. Omgivningen utgörs av fritidshus och kalfjäll.
Fastigheten är bebyggd med ett bostadshus från 2019 - 2020 uppförd i 1,5 våningsplan utan vind och källare. Byggnaden är inte helt färdigställd. Den taxerade boytan saknas. Enligt ritningar uppgår den till 224,9 m² och biytan till 12,6 m². Byggnaden innefattar 3 lägenheter, vilka samtliga har hög standard. Det finns även ett fristående garage med förråd.
Värderingsresultat
Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till
13 500 000 kronor
Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 10 %.
Jämförelsetal:
Kr/m² BOA (ca 224,9 m²) 60 026 kr/m²
Marknadsvärde/taxeringsvärde (2 476 tkr 2018) 5,5 (taxering är ej komplett) (Med bedömt taxeringsvärde 5 514 tkr 2019) 2,4
Gävle 2020-07-16
Rolf Danö Peter Karlsson
Fastighetsvärderare av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare
Bilaga 1: Foton och kartor mm Bilaga 2: Utdrag ur fastighetsregister
1. VÄRDERINGSUNDERLAG
1.1. Uppdraget
Undertecknad värderare har av Kronofogden försäljning Mellersta erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser fastigheten i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta fastighetens marknadsvärde i befintligt skick. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning.
1.2. Besiktning/Underlag
Okulärbesiktning av fastigheten har skett av Rolf Danö i närvaro av fastighetsägaren.
Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken.
Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken.
Besiktningen utgörs av en enklare okulär syn av värderingsobjektet och kan mer jämställas med den syn som en spekulant utan speciell byggteknisk kunskap utför inför ett förvärv.
Information om fastigheten har erhållits från okulärbesiktning på plats, från fastighetsägaren samt har inhämtats från offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i sakuppgifter lämnade av fastighetsägaren eller hämtade ur myndighetsregister.
1.3. Värderingsmetoder
Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid.
Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom boarea eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt.
1.4. Fastighetsbeskrivning Planbestämmelser
Detaljplan. Högfjällsområdet (Västra Sälen 5:543) Akt: 2023-P562. Beslutsdatum: 2011-02- 21
Ändring av DP Högfjällsområdet (Västra Sälen 5:543) Akt: 2023-P630. Beslutsdatum: 2015- 12-16
Belägenhet
Objektet är beläget på adressen Högfjällsutsikten 1 i Sälen, ca 700 m norr om
Högfjällshotellet och 1 mil nordväst om Sälenbyn. Omgivningen utgörs av större fritidshus, fjällnatur, med utsikt över Högfjällshotellets anläggning och fjälltoppar.
Sälen är en ort i Malung-Sälens kommun. Området väster om Sälen by består till största del av fritidsanläggningar med fjällterräng, skogsmark och mindre sjöar. I fritidsanläggningen Högfjället finns matbutik och viss kommersiell service som till exempel reaturang. Övrig service, skola, förskola och hälsocentral finns i Sälenbyn
Mark
Fastigheten omfattar 1 441 m² markareal vars obebyggda del utgörs av grusade körytor, parkeringar och naturmark.
Småhus i 1,5 plan utan vind och källare, fördelat på tre lägenheter BOA 227,9 m2 Byggnadsår: 2019 under byggnation (enligt taxeringen)
Grundläggning: Isolerad betongplatta
Stomme: Betong med ryggåstak
Fasader: Träpanel stående obehandlad av cederträ, solskydd (saknas) Fönster: 3-glas. (ett mindre fönster har spräckt glas)
Yttertak: Bandtäckt plåt
Övrigt utvändigt: Altan med bubbelpool (räcke saknas till viss del) Värme: Bergvärme vattenburen via golvvärme. Öppen spis och
braskaminer.
Ventilation: Mekanisk till/frånluft, FXT.
Anslutningar: El ansluten till allmänt nät. Kommunalt vatten och avlopp.
Bredband, fiber.
Planlösning: Lägenhet 1 Bv: Entré med torkskåp och skotorkar och trappa till övervåning, hall, wc, tvättstuga, bastuavdelning med dusch, wc, relax med öppenspis, samt utgång till altan med bubbelpool, öppen planlösning med kök, matplats och vardagsrum med braskamin, tre sovrum varav ett med dusch och wc. BOA 113,5 m2
Öv plan; två lägenheter med gemensam trapphall.
Lägenhet 2, Öv; Öppen planlösning med hall, kök och
vardagsrum, badrum med wc, dusch, bastu och tvättmaskin, två sovrum och wc med dusch. BOA 77,0 m2
Lägenhet 3, Öv; Öppen planlösning med kök, matplats och vardagsrum, badrum med wc och dusch, sovrum. BOA 37,4 m2
Kök:
Lägenhet 1 Bv; Kök med bänkskivor i granit, spishäll (märke Miele), köksfläkt, ugn, kyl, frys, mikrovågsugnar, diskmaskin och vinkyl. Samtliga snickerier och vitvaror är nya och vitvaror av märket Miele. Köket har hög standard.
Lägenhet 2 Öv; Kök med diskbänk och bänkskivor i granit, spishäll med inbyggd köksfläkt, kyl/frys, ugn, mikrovågsugn, diskmaskin,
Samtliga snickerier och vitvaror är nya och vitvaror av märket Miele. Köket har hög standard.
Lägenhet 3 Öv; Kök med bänkskivor i granit, spishäll med inbyggd köksfläkt, kyl/frys, ugn, mikrovågsugn, diskmaskin, samtliga snickerier och vitvaror är nya och vitvaror av märket Miele.
Köket har hög standard.
Hygienrum: Lägenhet 1; Wc med handfat, bastuavdelning med wc, dusch Bastun är utrustad med Harvia bastuaggregat.
Relax med öppenspis.
Badrum med dusch wc och handfat.
Lägenhet 2; Badrum med wc, handfat, dusch och bastu med Harvia bastuaggregat.
Badrum med wc, handfat och dusch.
Lägenhet 3; Badrum med wc, handfat, dusch
Samtliga hygienutrymmen har vitvaror av märket Miele och med hög standard
Tvätt: Lägenhet 1, Utrustat med arbetsbänkar med skivor av sten med infälld tvättho, tvättmaskin, torktumlare.
Lägenhet 2; tvättmaskin i badrum Lägenhet 3; saknar tvättmöjlighet
Samtliga maskinerna är av märket Miele.
Invändiga ytskikt: Golv: stenplattor, ekgolv
Vägg: målade, sten, ekträpanel, putsat Tak: ekträpanel
Standard och skick: Modern byggnad med genomgående hög standard och gott skick.
Area lägenhet 1: Boyta 113,5 m² och biyta 12,6 m².
Area lägenhet 2 Boyta 77,0 m² Area lägenhet 3 Boyta 37,4 m²
Area summa Boyta 224,9 m² och biyta 12,6 m².
(enligt ritningar):
Övrigt Lägenheterna är utrustade med wifi och har högtalarsystem i samtliga rum. Via separat ingång under trapphuset finns ett teknikrum för bergvärme och Wifi.
Ett mindre fönster på plan två har spräckt glas och i trapphuset har ett steg en mindre skada. Altan har uppvärmd bubbelpool, golv av nonwood (konstträ) och saknar delvis räcke.
Övriga byggnader
Garage/förråd
Isolerad byggnad, med trästomme, fasad av stående cederpanel och bandtäckt plåttak grundlagd på isolerad betongplatta, innefattande fyra förrådsbodar med separata dörrar Ett garage för en bil med eldriven garageport av overhead typ och uppvärmning via
direktverkande elradiator.
Ansluten till el. Byggnad med hög standard Byggnadsarea: ca 30 m²
1.5. Ekonomiska data
Taxeringsvärde
2019 års taxeringsvärde uppgår till 2 476 000 kr varav mark 976 000 kr och byggnad 1 500 000 kr. Typkod 220, småhusenhet, bebyggd. Under byggnad.
Ett beräknat taxeringsvärde enligt skatteverkets modell för fastigheten med värdeår 2019 och med standardpoäng 35, visar ett totalt taxeringsvärde på 5 514 000 kr varav mark 1 106 000 kr och byggnad 4 408 000 kr.
Pantbrev
Fastigheten belastas av 3 st pantbrevsinteckning om totalt 11 750 000 kr.
Någon särskild utredning har inte utförts.
Inskrivna rättigheter, servitut och gemensamhetsanläggningar Inga servitut hittades
Gemensamhetsanläggning Malung-Sälen, Västra Sälen GA:57, vägar med belysning Malung-Sälen, Västra Sälen GA:58, naturområde och sopuppsamling
Någon särskild utredning har inte utförts.
Energideklaration
Fastigheten saknar giltig energideklaration. Det är säljaren av en byggnad eller en andel i en byggnad som i vissa fall är skyldig att låta upprätta energideklaration inför en försäljning. Om säljaren, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra en sådan skyldighet, får köparen senast sex månader efter sitt tillträde till byggnaden låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad (6 och 14 §§ lag om energideklaration för byggnader).
1.6 Information om ev handräckning
Om den tidigare ägaren inte har flyttat ut när du som köpare har rätt att tillträda egendomen kan du vända dig till Kronofogden och begära hjälp med handräckning (avhysning). En sådan handräckning är kostnadsfri för köparen när den behövs för tillträde till bostad på fastighet eller till lös egendom (t.ex. bostadsrätt eller annan nyttjanderätt). Med bostad menas alla utrymmen som används för ett normalt boende och även biutrymmen som t.ex. vind, källare och garage för privatbil. Köparen kan däremot få betala för handräckning som behövs för tillträde till annat t.ex. särskilda förrådsbyggnader, industri- eller hyresfastighet eller för bortforsling av miljöfarligt avfall, maskiner eller bilar på tomten. Kontakta Kronofogden för mer information om handräckning.
2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING
2.1. Ortsprisjämförelse
Ett antal försäljningar av friliggande småhus (typkod 220) av varierande ålder, skick etc. har gjorts i området Lindvallen, Högfjället, Tandådalen från 2018-12-11 och framåt med en boarea större än 160 m². Materialet har gallrats från fastigheter med strand/strandnära lägen samt försäljningar med K/T-värden <1,0). Efter gallring återstår 12 objekt med standardpoäng från 29 och däröver.
Köpeskillingarna varierar mellan 4 250 000 – 16 100 000 kr, motsvarande ca 26 900 till 78 200 kr/m2 i relation till boarean med ett medelvärde på ca 44 900 kr/m2 och medianvärde på ca 39 500 kr/m2 enligt punkter i nedanstående diagram. I relation till taxeringsvärdet K/T återfinns försäljningarna i intervallet ca 1,5 – 2,9, med en medel- och mediannivå på ca 2,0.
Köpesumma/boarea. Försäljningar småhus från 2018-12 och framåt. Källa UC Bostadsvärdringar.
Den högsta köpeskillingen 16 100 000 kr, återfanns för en fastighet såld 2020-01-25 på adressen Wasaåsen 1, motsvarande 62 403 kr/m2. På Frostflingan 13 såldes en fastighet 2019- 10-18 för 14 850 000 kr, motsvarande 78 157 kr/m2. Lägsta värdet hade en försäljning på Jossivägen 49 i Tandådalen, som såldes för 4 250 000 kr, motsvarande 23 234 kr/m2. Försäljningar jämförbara med värderingsobjektet huvudsakligen återfinns i intervallet
ca 12 500 000 – 16 000 000 kronor, motsvarande ca 52 000 - 62 000 kr/m² och K/T 2,2 – 2,7.
Inget jämförelseobjekt har dock hittats i värderingsobjektets direkta närhet
Byggnaderna på värderingsobjektet är moderna och nybyggda och har ett bra läge.
Mot bakgrund av de försäljningar som har gjorts och i övrigt på erfarenhetsmässiga grunder samt objektets skick görs bedömningen att objektets värde återfinns i intervallet 12 100 000 – 14 800 000 kr, motsvarande ca 54 000 – 66 000 kr/m² BOA och K/T 2,2 – 2,7 (bedömt taxeringsvärde utifrån skatteverkets modell).
2.2 Värdebedömning
Mot bakgrund av objektets utformning med två lägenheter som kan hyras ut separat, läge, standard, skick och i övrigt vad som angetts ovan bedöms fastighetens marknadsvärde till
13 500 000 kronor
Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 10 %.
FOTON OCH KARTOR MM Bilaga 1
Fastighetskarta. Källa: Lantmäteriet genom Infotrader.
Lägeskarta. Källa: Eniro.se.
Lägeskarta översikt. Källa: Eniro.se.
FASTIGHETSUTDRAG Bilaga 2
FASTIGHET
MALUNG-SÄLEN VÄSTRA SÄLEN 5:656
Aktualitet FR: 2017-08-23
Objektid: 575252a0-0878-3b8b-e053-7e44ed8f7756
Nyckel (fnr): 200384893
Län: Kommun: Distrikt:
20, DALARNA 23, MALUNG-SÄLEN 217047, TRANSTRAND
Lantmäterikontor LANTMÄTERIET BOX 1962 791 19 FALUN
Kontor: WL60 Tel: 0771-636363
Övriga noteringar:
Socken: Transtrand
URSPRUNG
MALUNG-SÄLEN VÄSTRA SÄLEN 5:622
AREAL
Totalareal: Varav land: Varav vatten:
1 441 kvm 1 441 kvm 0 kvm
0,1441 ha 0,1441 ha 0 ha
LÄGE, KARTA
Område: N: E: Gå till:
1. 6782414.635
(RT90: 6786017,853)
398507.036 (RT90: 1355146,358)
ÅTGÄRDER
Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt:
Avstyckning 2017-08-23 2023-3693
ANDEL I SAMF.
Inga delägande fastigheter hittades.
ANDEL I GA Ev. andelstal inom parantes
MALUNG-SÄLEN VÄSTRA SÄLEN GA:57 MALUNG-SÄLEN VÄSTRA SÄLEN GA:58
ADRESS
Adress: Postnr: Postort: Kommundel:
Högfjällsutsikten 1 780 67 Sälen Malung-Sälen
PLANER OCH MARKREGLERINGAR Planer
HÖGFJÄLLSOMRÅDET(VÄSTRA SÄLEN 5:543) FÖR HÖGFJÄLLSOMRÅDET, VÄSTRA SÄLEN 5:543
Detaljplan
Akt: 2023-P562
Status: Beslut
Beslutsdatum: 2011-02-21
Senaste ändring: 2016-02-10
Laga kraft: 2011-03-22
Genomförande: 2011-03-23 - 2019-12-31
Berörd kommun: MALUNG-SÄLEN
Ändring av DP
Akt: 2023-P630
Status: Beslut
Beslutsdatum: 2015-12-16
Senaste ändring: --
Laga kraft: 2016-02-02
Berörd kommun: MALUNG-SÄLEN
INSKRIVNING ALLMÄNT
Aktualitet: 2020-06-12
Senaste ändring för fastigheten: 2020-05-07 11:05:38.376
Inskrivningskontor
LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: WI72
761 80 NORRTÄLJE Tel: 0771-636363
LAGFART
Akt: D-2017-00518270:1
Inskrivningsdag: 2017-10-10 Beslut: Beviljad Fång: Köp 2017-08-21
Köp normalfall Köpeskilling: SEK 2 500 000
Avser hela fastigheten
Andel: 1/1
TIDIGARE ÄGARE
Akt: 06/18013
Inskrivningsdag: 2006-06-21 Beslut: Beviljad Fång: Gåva 2006-05-01 Överlåten andel: 1/3
Anmärkning:
Akt: 11/238 Beslut: Beviljad Namn
Akt: 03/33033
Inskrivningsdag: 2003-12-08 Beslut: Beviljad Fång: Gåva 2003-11-25 Överlåten andel: 1/3
INTECKNINGAR
Antal inteckningar: 3st Summa: 11 750 000
Datapantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: 2017-10-10
Akt: D-2017-00518270:2 Belopp: SEK 1 250 000
Datapantbrev Företrädesordning 2 Inskr.dag: 2019-02-25
Akt: D-2019-00110509:1 Belopp: SEK 2 000 000
Datapantbrev Företrädesordning 3
Belopp: SEK 8 500 000
INSKRIVNINGAR / AVTALSRÄTTIGHETER
Inga inskrivningar/avtalsrättigheter hittades.
ANTECKNING Anteckning:
Inskrivningsdag: 2020-05-05
Akt: D-2020-00175683:1
Beslut: Beviljad
Utmätning 2020-05-05, 8 531 251 SEK jämte ränta och kostnader (T 200-20)
MER INFORMATION
Det finns 2 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg.
Du kan datavärdera småhus (villor/fritidshus). Värdera fastigheten.
TAXERING
Taxeringsenhet: 747925-5 (220 Småhusenhet, bebyggd)
Taxeringsår: 2019
Taxeringsvärde i tkr: 2 476
Tax.enhet avser:
MALUNG-SÄLEN VÄSTRA SÄLEN 5:656 (Hel registerfastighet)
Taxerad ägare:
Värderingsenhet: Småhusbyggnad Tillhör tax.enhet 747925-5 220 Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: 301442907
Tax.värde i tkr: 1 500 Riktvärdeområde: 2023006 Summa standardpoäng: 0 Fastighetsrättsliga förh.: Självständig Under byggnad: Ja
Placerad på värdeenhet: 301411545 (Skatteverkets id)
Värderingsenhet: Småhusmark
Tillhör tax.enhet 747925-5 220 Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: 301411545
Tax.värde i tkr: 976
Justeringsorsak: TRÄDGÅRDSANLÄGGNING SAKNAS HELT.
Areal i kvm: 1 441 Typ av bebyggelse: Friliggande Fastighetsrättsliga
förh.:
Självständig
Belägenhet: Ej strand (eller strandnära mer än 150m) VA: Kommunalt vatten året om, Kommunalt
avlopp
Källa: Lantmäteriet, Skatteverket och InfoTrader . Sökt 2020-06-15
