Årsredovisning 2001
Innehåll
Castellum 2001...1
VDs kommentar...2
Verksamhet...4
Fastighetsbestånd...9
Storgöteborg...12
Öresundsområdet...16
Storstockholm...20
Västra Småland...24
Mälardalen...28
Projekt och byggrätter...32
Värderingsmodell...37
Substansvärde...38
Ansvarsfullt företagande...40
Styrelse, företagsledning och revisorer...46
Castellumaktien...49
Ekonomisk översikt...54
Möjligheter och risker...63
Nyckeltal och flerårsöversikt...64
Resultaträkning...66
Balansräkning...67
Förändring av eget kapital...68
Kassaflödesanalys...69
Nothänvisningar och redovisningsprinciper...70
Förslag till vinstdisposition ...74
Revisionsberättelse ...75
Fastighetsbeståndet i sammandrag...76
Fastighetsförteckning...78
Sålda fastigheter under 2001...96
Definitioner...97 Adresser
Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 4 – 65 samt sidan 74.
Bolagsstämma
Castellum ABs ordinarie bolagsstämma äger rum torsdagen den 21 mars 2002 kl 17.00 i Stenhammarsalen, Konserthuset vid Götaplatsen i Göteborg.
Aktieägare som vill delta i stämman skall måndagen den 11 mars 2002 vara registrerad i aktieboken, som förs av VPC AB.
Anmälan om deltagande i stämman skall göras till Castellum AB senast fredagen den 15 mars 2002 kl 16.00 antingen skriftligen eller per telefon 031-60 74 00, alternativt per fax 031-13 17 55 eller via E-post info@castellum.se.Vid anmälan uppges namn, person-/ organisationsnummer, adress och telefonnummer.
Aktieägare som har sina aktier förvaltarregistrerade måste för att äga rätt att delta i stämman tillfälligt låta registrera sina aktier i eget namn hos VPC AB. Sådan registrering skall vara verkställd måndagen den 11 mars 2002.
Styrelsen föreslår tisdagen den 26 mars 2002 som avstämnings- dag för utdelning. Beslutar stämman i enlighet med förslaget, beräknas utdelningen komma att utbetalas av VPC AB tisdagen den 2 april 2002.
Ekonomisk rapportering
Delårsrapport januari–mars 2002...22 april 2002 Halvårsrapport januari–juni 2002...14 augusti 2002 Delårsrapport januari–september 2002...21 oktober 2002 Bokslutskommuniké 2002...28 januari 2003 Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Lars-Erik Jansson eller ekonomi- och finansdirektör/vice VD Håkan Hellström, telefon 031-60 74 00, samt på www.castellum.se
Castellum
Årsredovisning 2001
Castellum är ett av de större renodlade, börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastighetsbeståndet, som till större delen innehåller kommersiella lokaler, är koncentrerat till fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresunds- området, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen.
Marknad och kundstruktur ser olika ut på olika platser varför det krävs god lokal kännedom för att rätt förstå kundernas behov. Castellum fastigheter ägs och förvaltas därför av lokalt förankrade dotterbolag under egna namn och med tillgänglighet, vardaglig omtanke och kundanpassad service som främsta ledstjärnor.
• Resultat efter skatt uppgick till 426 Mkr, motsvarande en vinst om 10,39 kronor per aktie – en ökning med 22 % jämfört med föregående år.
• Förvaltningsresultatet per aktie förbättrades med 24 % till 10,68 kronor.
• Substansvärdet per aktie uppgick vid årets slut till 171 kronor.
• Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 6,50 kronor per aktie.
Data per aktie
Kronor 2001 2000 1999 1998 1997
Resultat efter
skatt 10,39 8,49 6,56 5,24 4,20
Förändring +22% +29% +25% +25%
Förvaltnings-
resultat 10,68 8,60 6,92 5,50 4,74
Förändring +24% +24% +26% +16%
Kassaflöde
förvaltning 13,32 10,72 8,70 7,14 6,30
Förändring +24% +23% +22% +13%
Utdelning 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75
Förändring +18% +22% +29% +27%
Fortsatt resultat- förbättring
Det gångna året kom att präglas av de omskakande händelser som ägde rum i vår omvärld. Naturligtvis påverkade detta också oss i Sverige på olika sätt. Konjunkturen däm- pades av den internationella osäker- heten och den förväntade återhämt- ningen kommer troligen att förse- nas. Många branscher har drabbats av minskad orderingång och vi har sett ett ökat antal varsel.
Mot den bakgrunden är det natur- ligtvis extra glädjande att vi även för 2001 kan redovisa en positiv resul- tatutveckling. Förvaltningsresultatet per aktie ökade med 24 % till 10,68 kronor. Det var fjärde året i rad med en förbättring större än 20 %. Det redovisade resultatet, inklusive vins- ter från fastighetsförsäljningar och efter skatt, steg till 426 miljoner, vil- ket gav en vinst per aktie om 10,39 kronor, en ökning med 22 %.
Den främsta förklaringen är ett framgångrikt uthyrnings- och om- förhandlingsarbete i våra dotterbolag, vilket har gett ökade hyresintäkter men också de förvärv och investe- ringar som vi genomfört under de senaste två åren. Resultatet per aktie har också påverkats positivt av det inlösen- och återköpsprogram som vi genomförde under 2000.
Vi kan konstatera att vår strategi, som innebär att resultatet skall bestå av såväl överskott i den löpande för- valtningen som vinster från fastig- hetsförsäljningar, är hållbar. Omfatt- ningen av våra förvärv och försälj- ningar av fastigheter kan dock variera från tid till annan beroende på de förutsättningar som just då råder på marknaden.
Stabil efterfrågan
Generellt sett kan man säga att efter- frågan i samtliga våra regioner har fortsatt att vara stabil och att den negativa utvecklingen för framför- allt IT- och telekombranschen endast har märkts på enstaka lokala mark- nader. Vi har dock kunnat märka att en del kunder blivit försiktigare, vil- ket fört med sig att uthyrningsarbe- tet tagit längre tid.
Alla våra regioner är tillväxtom- råden. Tillväxten har dock, som tidi- gare, varit störst i storstadsområdena.
Den avmattning som ägt rum i stockholmsregionen har naturligtvis dämpat efterfrågan, men eftersom nedgången främst berört IT- och finanssektorerna har effekten på Castellums delmarknader varit begränsad. Uppbromsningen i Stockholm är säkerligen temporär, men den ger samtidigt ökat utrym- me för de båda andra storstadsregio- nerna att under de närmaste åren spela en större roll som tillväxtmo- torer i den svenska ekonomin vid sidan av stockholmsregionen.
God avkastning på Castellumaktien
Castellumaktiens kursutveckling har varit stabil. Inklusive utdelning var aktiens totalavkastning 9,6 %, vilket var klart bättre än totalavkastningen för såväl hela Stockholmsbörsen som den svenska fastighetssektorn.
Inklusive utdelningar och inlösenrätt har aktiens totalavkastning varit i genomsnitt 22 % per år om vi utgår från introduktionspriset 51 kronor vid börsintroduktionen 1997.
Stora investeringar Under 2001 har vi investerat för sammanlagt 1,7 miljarder, varav 674 miljoner avser förvärv i samtliga våra regioner. I befintliga fastigheter
har vi investerat drygt en miljard, huvudsakligen ett stort antal mindre investeringar i syfte att anpassa fastigheterna till efterfrågan. I detta belopp ingår också ett antal nybygg- nadsprojekt, där vi under året fär- digställt bland annat ett fullt uthyrt kontorshus om 8 000 kvm i centrala Göteborg och det första huset i pro- jektet Edison Park i Lund, där hela den första etappen om fyra hus eller 20 000 kvm är uthyrd till bland annat hightech-företag med omfat- tande forskning.
Castellum fortsätter att förvärva kommersiella fastigheter med ut- vecklingspotential. Samtidigt säljer vi mogna fastigheter där värdepo- tentialen har upparbetats. Utveck- lingen har visat att detta är en fram- gångsrik strategi, inte minst tack vare våra lokala bolags goda uthyr- ningsförmåga. Som jag antydde tidi- gare, kan det dock vara affärsmäs- sigt riktigt att över tiden variera tak- ten när det gäller hur stora förvärv eller försäljningar som skall genom- föras, bland annat på grund av skift- ningar i marknadsläget.
God riskspridning
Vi har sagt det förut, men det är värt att upprepas: Riskspridningen i Castellums verksamhet är mycket god. Inte bara mot bakgrund av att vi arbetar på flera olika tillväxt- marknader som sinsemellan är av olika karaktär. Vi har också en stor riskspridning i kontraktsportföljen.
Det finns inget enskilt kontrakt eller någon enskild hyresgäst som svarar för mer än en mycket liten del av det totala hyresvärdet. Riskspridningen är också mycket god när det gäller hyresgästsammansättningen. Våra hyresgäster består av många företag av olika karaktär som representerar
VDs kommentar
ett stort antal branscher. Den allvar- ligaste risken på kort sikt är därför inte att enskilda hyresgäster eller branscher får problem utan att det inträffar en allmän nedgång i ekono- min, som blir så kraftig att den leder till obestånd för många olika före- tag. Några som helst tecken på en sådan utveckling har vi dock inte kunnat se i vår verksamhet.
Ekonomisk uthållighet Castellums kapitalstruktur skall vara sådan att vi har både ekonomisk uthållighet i dåliga tider och finan- siell kapacitet för kraftfulla investe- ringar i goda tider. Dessa krav kan vi uppfylla med en soliditetsnivå om minst 30 %. Vi har nu stabiliserat soliditeten på denna långsiktiga nivå, främst genom den inlösen av egna aktier som vi genomförde under 2000. Vi skall också ha en räntetäck- ningsgrad om minst 200 %, något som vi hittills uppfyllt med råge.
Stort förtroende för Castellum
Under 2001 har vi återigen mätt atti- tyderna till Castellum, både som hyresvärd och som arbetsgivare.
Årets fastighetsbarometer visade att vi behåller positionen som ett av de bolag som har högst förtroende från kontorshyresgästernas sida. Vi arbe- tar dock vidare med att förbättra vår service på grundval av de nyttiga indikationer, som vi får genom dessa mätningar. Också bland de anställda är förtroendet stort och mätvärdena ligger överlag på en mycket hög nivå. Vår decentraliserade organisa- tion och medarbetarnas delaktighet i uppnådda resultat är säkert en viktig förklaring till den entydiga bilden.
Det kommande året Trots osäkerhet om den kommande ekonomiska utvecklingen i landet bedöms fastighetsmarknaden fort- sätta att vara stabil även under år 2002. Vi tror därför att det finns förutsättningar att öka uthyrningen ytterligare även om kunderna blivit mera försiktiga. Vi tror också att hyresnivåerna på den kommersiella marknaden kommer att vara stabila.
Dessutom bör möjligheterna att uppnå reala hyreshöjningar i sam- band med omförhandlingar vara goda även fortsättningsvis. Under 2002 kommer vi dessutom att se den fulla resultateffekten av förra årets uthyrningar, omförhandlingar och färdigställanden, vilket kommer att påverka hyresintäkterna positivt.
Nyproduktionen av kommersiella fastigheter i främst storstadsområdena har mattats av och byggandet blir nu allt mer inriktat på infrastrukturella projekt, offentlig sektor och bostä- der. Tillförseln av nyproducerade kommersiella lokaler kommer där- för att successivt minska. Det byg- gande som skett har heller inte
i någon större utsträckning varit spekulativt, varför jag ser det som ytterst osannolikt att det på nytt skulle kunna uppstå någon påtaglig obalans i utbud och efterfrågan.
Som helhet är jag oförändrat opti- mistisk när det gäller Castellums utsikter inför 2002. Det är när efter- frågan inte längre är lika stark, som vårt lokala arbetssätt med närhet till marknader och hyresgäster borde vara som mest framgångsrikt. Vi kan på ett tidigt stadium läsa av tenden- serna och agera därefter. Det är också min övertygelse att den som bäst kan möta kundernas olika behov och förväntningar, är den som blir vinnare i längden. Därför är till- gänglighet, vardaglig omtanke och kundanpassad service några av våra främsta ledstjärnor.
Göteborg den 12 februari 2002
Lars-Erik Jansson Verkställande direktör Förvaltningsresultatet per aktie
ökade med 24 % till 10,68 kronor.
Det var fjärde året i rad med en förbättring större än 20 %.
’’
’’
Verksamhet
Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighets- beståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med lokal närvaro på utvalda
marknader i Sverige erbjuda lokaler och bostäder anpassade till hyresgästernas behov.
Övergripande mål och strategier
Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden och resultat vilket ger förutsättningar för en lång- siktigt god värdetillväxt i bolaget, samtidigt som aktieägarna kan er- bjudas en konkurrenskraftig utdel- ning. Castellums övergripande stra- tegi för värdetillväxt bygger på:
• Förvärv och nyproduktion av fastig- heter med utvecklingsmöjligheter.
• Förbättrat driftsöverskott genom förädling av fastigheter, ökade hyresintäkter och kostnadseffektiv förvaltning.
• Försäljning av fastigheter som inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen.
Castellums resultat skall därför be- stå både av överskott i den löpande verksamheten och av vinster från
fastighetsförsäljningar genom vilka skapade mervärden synliggörs.
Effektiviteten i bolaget mäts på förvaltningsresultat per aktie. Resul- tatmålet skall årligen fastställas av styrelsen och avse närmast följande treårsperiod. Underlaget för upp- rättande av resultatmål skall vara bolagets affärsplaner.
Målsättningen är att årligen redo- visa vinster från fastighetsförsälj- ningar om minst 80–100 Mkr.
Castellums affärsidé innebär att hyresgästernas behov skall tillgodo- ses. Nöjda kunder med god betal- ningsvilja är förutsättningen för att kunna åstadkomma tillväxt i bolagets kassaflöden. Castellum skall därför, genom en decentraliserad förvalt- ningsorganisation, leverera och ut- veckla sådan service som är efter- frågad och som innebär mervärden för kunderna i deras verksamhet eller boende, samt affärsmässigt till- godogöra sig detta.
Planeringen av soliditeten skall vara sådan att utrymme fortlöpande säkras för att kunna genomföra in- vesteringar. Castellums kapitalstruk- tur skall vara sådan att långsiktigt skall den synliga soliditeten uppgå till minst 30 % och räntetäcknings- graden ej understiga 200 %.
Återköp av egna aktier skall kunna användas som ett instrument att reglera bolagets kapitalstruktur.
Castellum har en stabil utdelnings- politik med en hög utdelningsandel.
Målet är att Castellum långsiktigt skall dela ut minst 50 % av räken- skapsårets redovisade resultat, dock med hänsyn tagen till Castellums investeringsplaner, konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt.
Castellum skall verka för att aktien får en stabil och positiv kursutveck- ling och en hög likviditet. Bolagets agerande utgår dock alltid från ett långsiktigt perspektiv.
Castellum skall fortlöpande ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning av bolagets fastighets- portfölj, resultat och ställning till aktieägare, kapitalmarknad och media, dock utan att exponera en- skild affärsrelation.
Förvaltningsresultat per aktie, kronor
8 7 6 5 4 3 2 1 0
5,50 4,50 3,50 2,75
6,50
1997 1998 1999 2000 2001
(Föreslagen)
Utdelning per aktie, kronor
3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00
14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00
Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4
1997 1998 1999 2000 2001
Rullande årsvärde, kurva Isolerat kvartal, staplar
VERKSAMHET
Strategi för
fastighetsbeståndet
Castellums fastighetsbestånd består enbart av svenska fastigheter i utval- da geografiska områden med god utvecklingspotential där tillräcklig volym kan uppnås för rationell för- valtning med hög närvaro. Koncern- ens prioriterade marknadsområden uppfyller väl dessa krav. En viss fortsatt koncentration av fastighets- beståndet inom varje region efter- strävas dock, grundad på fortlöpande bedömningar av de framtida utveck- lingsmöjligheterna för enskilda verk- samhetsorter.
Fastighetsbeståndet skall till större delen bestå av kommersiella fastig- heter med lokaler för kontor/butiker och flexibla lager/industriytor, kon- centrerade till utvalda orter och lägen. Fördelningen mellan olika fastighetskategorier i beståndet skall vara väl avvägd med hänsyn till löpande kassaflöden, värdetillväxt, avkastningskrav och riskexponering.
Bostadsfastigheternas andel av be- ståndet beräknas successivt minska, eftersom deras potential ur ett kassa- flödesperspektiv bedöms vara mindre än de kommersiella fastigheternas.
Kontraktsportföljen skall känne- tecknas av god riskspridning med ett stort antal hyresgäster inom många branscher.
Investeringar, d v s såväl förädling och utveckling av befintliga fastig- heter som förvärv av nya fastigheter och nyproduktion, skall främst in- riktas på kommersiella fastigheter.
Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att till- varata värdepotentialen. Investering- ar skall genomföras där åtgärderna möjliggör ökad uthyrningsgrad, ökade hyror och förbättrade kassa- flöden.
Ny utvecklingspotential skall till- föras genom förvärv av utvalda fastigheter, som kan utvecklas av den egna organisationen och som uppfyller bolagets resultatkrav samt utgör logiska tillskott till det befint- liga beståndet.
I de fall nyproduktion utgör ett konkurrenskraftigt och funktionellt alternativ, skall Castellum delta i ny- produktion av kommersiella fastig- heter i den takt som efterfrågan medger. Bolaget förfogar över väl- belägna byggrätter och förvärv av ytterligare byggrätter med attraktiva lägen ingår i bolagets strategi.
Castellum kommer inte att genom- föra större projekt på spekulation, men lika väl som icke fullt uthyrda fastigheter förvärvas, kan också projekt med kontrollerbara vakanser startas.
Alla investeringar, oavsett om det gäller åtgärder i befintliga fastigheter, nyförvärv eller nyproduktion, skall efter kalkylmässig full räntebelast- ning och avskrivningar ge positivt resultat och kassaflöde senast inom 1–2 år, med potential för framtida värdetillväxt.
I Castellums strategi ingår också, att när rätt pris kan erhållas, sälja sådana fastigheter, som inte längre kan tillföras ytterligare mervärden av bolagets organisation eller när det bedömda framtida avkastningsvärdet kan erhållas vid en försäljning. På detta sätt kan värdetillväxten i fastig- hetsportföljen kontinuerligt synlig- göras.
Organisation
Castellums strategiska val är att för- valta fastigheterna i en småskalig organisation med lokala förvaltande dotterbolag i syfte att uppnå närhet till och kunskap om de lokala fastig- hets- och hyresmarknaderna. För att förstärka den lokala identiteten verkar bolagen under egna namn.
Den nuvarande bolagsstrukturen med sex lokala dotterbolag ger en kapacitet som väl svarar mot både det rådande behovet och Castellums projektportfölj.
Genom den småskaliga organisa- tionsstrukturen uppnås bland annat följande fördelar:
• God kunskap om de egna fastig- heterna.
• God inblick i de lokala hyres- och fastighetsmarknaderna.
• God kännedom om hyresgästernas position och framtida behov.
• Effektiv kundbearbetning och uthyrning.
• Deltagande i lokala nätverk.
• Tidiga indikationer om affärsmöj- ligheter på de lokala fastighets- marknaderna.
• Möjlighet att mäta och jämföra dotterbolag.
De lokala bolagen skall ha goda kunskaper om såväl de egna fastig- heterna och hyresgästerna, som den lokala samhällsutvecklingen samt ha en väl definierad strategi för marknadsuppträdande och kundkon- takter. Detta underlättas genom en platt organisation med nivåerna VD, fastighetschef och fastighetsansva- rig samt att förvaltningen i huvud- sak sköts med egen personal.
De fastighetsansvariga som har ansvaret för den dagliga skötseln och driften av fastigheterna måste ha både yrkesmässig kompetens och personlig förmåga till ordning och samarbete. Den fastighetsansvarige har de flesta kontakterna med hyres- gästerna och blir därmed en naturlig företrädare för hyresvärden. Följakt- ligen är inte bara de praktiska arbets- uppgifterna utan också kraven på uppträdande, tillgänglighet och ser- vicekänsla tydligt definierade.
I de fall externa tjänster upphand- las ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljö- tänkande.
Den lokala förankringen är en stor fördel i uthyrningsarbetet.
Dotterbolagen är alltid uppdaterade vad gäller det lokala näringslivets aktuella och kommande behov och genom att fungera som samarbets-
partners för företag som söker eller hyr lokaler hos bolaget, kan man redan från början skapa förtroende och goda relationer.
Vid genomförandet av ny-, till- eller ombyggnadsprojekt finns de- centraliserad beställarkompetens för upphandlingar. Koncernen har där- emot ingen egen organisation för genomförande av entreprenader.
Det tillhör dotterbolagens uppgif- ter att fortlöpande sondera förekom- sten av möjliga fastighetsaffärer på de lokala fastighetsmarknaderna.
Den lokala närvaron gör det möjligt att identifiera och initiera sådana affärsmöjligheter på ett tidigt sta- dium vilket gör det lättare att bevaka den aktuella utvecklingen.
Dotterbolagen styrs aktivt bland annat genom att mäta och jämföra effektiviteten i förvaltningen och värdetillväxten i fastighetsbeståndet.
Erfarenheter och metoder kan tas tillvara mellan bolagen och speciella kompetenser kan göras tillgängliga i hela organisationen.
Moderbolaget kontrollerar, ge- nom styrelsearbete i dotterbolagen, i beslut om större investeringar, förvärv och avyttringar. Dessutom ansvarar moderbolaget för finansie- ring, koncernredovisning, informa- tionsgivning, övergripande IT/IS- strategier och personalfrågor.
Centrala och östra Göteborg samt
Hisingen
Sydvästra Göteborg, Mölndal och Borås
Malmö, Lund och Helsingborg
Stockholms närförorter
Värnamo, Jönköping och Växjö
Örebro, Uppsala och Västerås
VERKSAMHET
Kunder
Castellums möjligheter att förverk- liga de ekonomiska målen är i första hand beroende av att de lokala dot- terbolagen har nöjda kunder, som anser sig få valuta för sina pengar.
Detta uppnås genom att tillhanda- hålla effektiva och välbelägna loka- ler, som på olika sätt svarar mot kundernas behov och genom att erbjuda olika former av service och tilläggstjänster som skapar mervärde för kunderna. Det senare kan vara tjänster eller produkter, vilka nor- malt inte ingår i hyresavtalet men som blir till nytta för kunderna i deras verksamhet. Ett par exempel är tillgång till bredband eller olika former av samordnad kontorsservice.
Castellum har fastställda strate- gier för hur arbetet med såväl Facility Management som IT skall bedrivas i förvaltningen.
Till underlag för det fortsatta för- bättringsarbetet undersöks kunder- nas attityder fortlöpande genom olika interna och externa mätningar.
Castellum har bland annat under flera år deltagit i Fastighetsbarome- tern Nöjd Kund Index (NKI). Baro- metern mäter flera olika attitydom- råden där kontorshyresgästerna fått redovisa sin uppfattning om lokal, läge, hyra, service, felanmälan med mera. Vidare mäts hyresgästernas lojalitet mot bolaget som hyresvärd.
Mätningen visar att kundernas för- troende för Castellum är genom- gående högt, vilket placerar bolaget på en delad tredjeplats bland 15 deltagande bolag i Fastighetsbaro- metern 2001.
Personal
Koncernen har under året haft i medeltal 180 anställda, varav 136 tjänstemän och 44 kollektivanställ- da. Andelen kvinnor i organisationen uppgick vid årsskiftet till 31 %.
Castellum skall vara en attraktiv koncern att arbeta i, vilket ger bola- gen förutsättningar att på alla poster ha kunniga och engagerade med- arbetare. För att vidmakthålla och utveckla medarbetarnas kompetens skall bolaget driva en fortlöpande vidareutbildning av personalen.
Vidare skall förutsättningar skapas för ett frekvent internt erfarenhets- utbyte då detta utgör en viktig förut- sättning för medarbetarnas vidare- utveckling inom organisationen.
Det utvecklingsprogram, som under tre år genomförts för ett 60-tal ledande personer i koncernen, av- slutades under hösten med en upp- satstävling. Några av uppsatserna kommer att ligga till grund för nya utvecklingsprojekt inom koncernen.
Som helhet har utvecklingsprogram- met, förutom ökade kunskaper, gett deltagarna nya impulser till fortsatt utvecklingsarbete och förbättrade tvärkontakter genom hela koncernen.
I likhet med tidigare år samlades under våren all personal i koncernen till en gemensam konferens, där koncernledningen och cheferna för dotterbolagen informerade om verk- samheten och där medarbetarna fick möjligheter till ömsesidigt erfaren- hetsutbyte. Bland annat redovisade medarbetare från samtliga dotter- bolag en rad olika erfarenheter, praktikfall och arbetsmodeller, som gett goda resultat i den egna förvalt- ningen.
Vartannat år genomförs en intern undersökning av personalens attity- der till bolaget och dess ledning. Det kan konstateras att medarbetarnas förtroende dels är genomgående mycket högt, dels har förbättrats ytterligare i flera avseenden framför allt beträffande affärsidé, mål och strategier. I årets mätning har främst upplevelsen av den egna arbetssitua- tionen förbättrats, till exempel vad gäller inflytande över arbetet, utveck- lingsmöjligheter och arbetskrav.
I syfte att ytterligare stimulera de anställda i dotterbolagen tillämpas ett bonusprogram som ger varje fast anställd medarbetare möjlighet att få del i respektive bolags uppnådda resultatförbättringar. Bonusen utgår vid en viss procentuell förbättring av resultatet utöver budget samt om vissa på förhand uppsatta mål av- seende intäkter, kostnader, miljö- förbättrande åtgärder och kundupp- levelse har uppfyllts.
IT/IS-strategi
Användningen av IT/IS (Informa- tionsteknologi/Informationssystem) inom koncernen skall stödja verk- samhetens affärsmål och möjliggöra en effektiv rapportering och uppfölj- ning av verksamheten. Tekniken är fokuserad kring ett begränsat antal standardprodukter, vilket i längden ger lägre underhållskostnader.
Castellum har stabila och effek- tiva system på en flexibel teknisk plattform med möjlighet till anpass- ningar allt eftersom verksamhets- kraven och tekniken ändrar sig.
Castellums IT/IS-policy syftar till samordning av informationssyste- men och gemensam teknikhantering inom koncernen.
Med en ökande användning av IT/IS ställs också större krav på informationssäkerheten. Under det gångna året har arbetet fokuserats på kontinuitetsplanering, informa- tionssäkerhetspolicy samt en rad säkerhetshöjande åtgärder.
Antal
30 50
10 20 40
20–29 30–39 40–49 50–59 60+
0
Åldersfördelning – antal anställda
Högskola 25 %
Gymnasium 63 % Grundskola 12 %
Utbildningsnivå
Kundvård/
Förvaltning
57 % Marknad/
Uthyrning 15 % Ledning/Ekonomi/
Administration 28 %
Arbetsfördelning
FASTIGHETSBESTÅND
Fastighetsbestånd
Fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2001 omfattade 526 fastigheter (547) med ett sam- manlagt hyresvärde om 1 698 Mkr (1 595) och ett bokfört värde om 12 176 Mkr (11 044). Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta var 2 338 tkvm (2 309).
Fastighetsbeståndet, som består enbart av svenska fastigheter i 33 (35) av landets totalt 289 kommuner, är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen.
Tyngdpunkten i beståndet, motsva-
rande ca 75 % av fastigheternas hyresvärde vid årsskiftet, finns i de tre storstadsregionerna.
Det kommersiella beståndet be- står av såväl kontors- och butiks- fastigheter som lager- och industri- fastigheter, huvudsakligen koncen- trerade till välbelägna arbetsområ- den med goda kommunikationer och utbyggd service i de större orterna.
Castellums bostadsfastigheter är lokaliserade till centrala och attrak- tiva lägen i främst Göteborg och Helsingborg som tillsammans står för ca 88 % av bostadsbeståndet.
Castellums fastighetsbestånd 2001-12-31
Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. ut- Hyres- Fastighets- Fastighets- Drifts- Direkt- Antal Yta värde värde värde värde hyrnings- intäkter kostnader kostnader överskott avkast-
fastigheter tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr ning
Kontor/butik
Storgöteborg 62 258 2 062 7 996 259 1 003 95,3% 247 60 231 187 9,1%
Öresundsområdet 35 193 1 452 7 543 196 1 018 93,2% 182 52 271 130 9,0%
Storstockholm 36 230 1 481 6 443 252 1 096 93,9% 237 81 348 156 10,6%
Västra Småland 29 147 714 4 845 109 741 89,8% 98 33 225 65 9,1%
Mälardalen 41 179 976 5 452 144 804 91,9% 132 39 220 93 9,5%
Summa kontor/butik 203 1 007 6 685 6 641 960 954 93,4% 896 265 263 631 9,4%
Lager/industri
Storgöteborg 79 392 1 490 3 797 207 528 92,5% 192 45 113 147 9,9%
Öresundsområdet 32 205 591 2 884 108 526 88,4% 95 25 125 70 11,8%
Storstockholm 29 165 625 3 794 117 710 94,4% 110 35 213 75 12,0%
Västra Småland 37 199 425 2 132 81 405 85,2% 69 14 71 55 12,9%
Mälardalen 24 121 356 2 947 67 556 92,3% 62 16 130 46 13,0%
Summa lager/industri 201 1 082 3 487 3 222 580 536 91,1% 528 135 125 393 11,3%
Bostäder
Göteborg 45 68 426 6 282 59 868 99,5% 59 22 320 37 8,7%
Helsingborg 23 68 472 6 917 58 852 98,3% 57 18 268 39 8,2%
Lund, Värnamo, Köping 6 15 117 7 784 15 1 018 94,0% 15 5 313 10 8,3%
Summa bostäder 74 151 1 015 6 718 132 876 98,3% 131 45 296 86 8,4%
Summa 478 2 240 11 187 4 994 1 672 747 93,0% 1 555 445 198 1 110 9,9%
Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 86 39 –86 –0,8%
Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 531 237 1 024 9,1%
Projekt 16 98 829 — 26 — — 18 6 — 12 —
Obebyggd mark 32 — 160 — — — — — — — — —
Totalt 526 2 338 12 176 — 1 698 — — 1 573 537 — 1 036 —
I fastighetsförteckningen på sidorna 78–95 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter.
Storstockholm Mälardalen
Storgöteborg
Västra Småland Öresundsområdet
Efter räkenskapsårets utgång har 10 fastigheter samt 2 byggrätter avyttrats för 245 Mkr med en vinst om 104 Mkr.
Castellums fastigheter är väl under- hållna och till stor del nya eller sent ombyggda. Av efterföljande dia- gram, som visar hyresvärdet fördelat efter ny- eller ombyggnadsår, i de fall omfattande ombyggnader skett, framgår att merparten är ny- eller ombyggda under 1980- och 1990- talen.
Fastighets- och hyresmarknaden
Den svenska fastighetsmarknaden kännetecknas av ett stort antal, i de flesta fall små aktörer med begrän- sade marknadsandelar. Castellums andel av den totala hyresmarknaden kan uppskattas till cirka en procent, men fastighetsbeståndet är koncen- trerat till ett fåtal utvalda delmark- nader där de lokala dotterbolagen har en stark ställning.
Sveriges tillväxt koncentreras allt- mer till ett fåtal kommuner i landet.
De tre storstadsregionerna växer snabbast medan det i övriga landet endast finns ett begränsat antal orter med god utveckling. Det är främst Investeringar och
försäljningar
Fastighetsbeståndet har under året förändrats på följande sätt.
Bokfört värde, Mkr Antal Bestånd 2001-01-01 11 044 547
+ Förvärv 674 22
+ Investeringar i befintliga
fastigheter 1 067 —
– Försäljningar – 506 – 43
– Avskrivningar – 103 —
Bestånd 2001-12-31 12 176 526
Under 2001 investerades för totalt 1 741 Mkr (1 352), varav 674 Mkr (801) avser förvärv och 1 067 Mkr (551) avser investeringar i befintliga fastigheter. Av de totala investering- arna avser 561 Mkr Öresunds- området, 453 Mkr Storstockholm, 290 Mkr Mälardalen, 286 Mkr Storgöteborg och 151 Mkr västra Småland.
Under året har 43 (43) fastigheter avyttrats. Försäljningspriset efter avdrag för försäljningskostnader uppgick till 635 Mkr (598), vilket innebar en vinst om 129 Mkr (142).
Av de sålda fastigheterna avsåg 26 (25) bostadsfastigheter vilka såldes för totalt 392 Mkr (447) med en vinst om 72 Mkr (94). Under året
har 17 (18) kommersiella fastigheter sålts för totalt 243 Mkr (151) med en vinst om 57 Mkr (48).
I Storgöteborg har under 2001 förvärvats 6 tkvm för totalt 35 Mkr.
Investeringar i befintliga fastigheter har i uppgått till 251 Mkr. Försälj- ning har skett av 7 fastigheter för 213 Mkr med en vinst om 64 Mkr.
I Öresundsområdet har 18 tkvm förvärvats för totalt 91 Mkr. Investe- ringar i befintliga fastigheter har uppgått till 470 Mkr. Försäljning har skett av 14 fastigheter för 130 Mkr med en vinst om 26 Mkr.
I Storstockholm har 35 tkvm för- värvats för totalt 239 Mkr. Investe- ringar i befintliga fastigheter har uppgått till 214 Mkr.
I västra Småland har förvärvats 13 tkvm för totalt 67 Mkr. Investe- ringar i befintliga fastigheter har uppgått till 84 Mkr. Försäljning har skett av 11 fastigheter för 187 Mkr med en vinst om 34 Mkr.
I Mälardalen har under året för- värvats 43 tkvm för 242 Mkr. Investe- ringar i befintliga fastigheter har uppgått till 48 Mkr. Försäljning har skett av 11 fastigheter för 105 Mkr med en vinst om 5 Mkr.
Lager/industri 35%
Bostäder 8%
Kontor/butik 57%
Öresunds- området 20%
Storstockholm 24%
Storgöteborg 30%
Mälardalen 14%
Västra Småland
12% Helsingborg 44 %
938 lägenheter Centrala Göteborg 31 % 492 lägenheter
Östra Göteborg 13 % 287 lägenheter Övriga orter 12 % 154 lägenheter
Hyresvärde per kategori exkl projekt
Hyresvärde per region, kommersiellt
Hyresvärde per ort, bostäder
FASTIGHETSBESTÅND
universitets- och högskoleregioner och vissa större regionala centra. Med den nuvarande trenden fortsätter folk- mängden att minska i flertalet län.
Fastighetsmarknaden är starkt beroende av tillväxten i landet och i respektive region. Korrelationen mellan BNP-tillväxten i landet och hyresnivåer och fastighetspriser är följaktligen stark. Därför blir de regionala skillnaderna i tillväxt tyd- ligare i perioder med svag utveck- ling av landets BNP. Regioner med täta lokala produktionsmiljöer som ger sporrande konkurrens, nyutveck- ling, nyföretagande och avknopp- ningsföretag, ofta kopplade till hög- teknologi, kommer att klara sig bättre än övriga regioner. Sådana miljöer finns i de regioner där Castellum är verksamt.
Fastighetsmarknaden i storstads- regionerna och i regionstäderna har med vissa undantag utvecklats sta- bilt under 2001. Vakansgraderna har i de flesta fall minskat och hyres- nivåerna för kommersiella lokaler har varit stabila. Nybyggnationen har på vissa lokala marknader ökat något men bedöms även i fortsätt- ningen ligga på en låg nivå.
Castellums geografiska delmark- nader kan betecknas som stabila och har goda förutsättningar för en fort- satt positiv utveckling. De priorite- rade orterna har under de senaste åren haft en gynnsam befolknings- utveckling och en god sysselsätt- ningstillväxt. De lokala marknads- förutsättningarna uppvisar dock betydande skillnader, även inom en och samma region. Såväl efterfrågan som hyresnivåer varierar beroende på bland annat ort, läge i orten, hyres- ändamål och lokalernas standard.
Hyresutvecklingen under 2001 har generellt sett varit stabil. Castel- lums uthyrning har ökat mot före- gående år och förväntade hyres- nivåer har erhållits. Mot slutet av året kunde dock en viss nedgång i aktivitetsnivån noteras, vilket fått till följd att uthyrningsprocessen, från visning till kontraktsskrivning, i allmänhet blivit mera tidskrävande.
Under inledningen av det nya året finns det dock tecken på att aktivi- tetsnivån återigen ökat.
Redogörelser för utvecklingen på de lokala marknaderna finns i res- pektive områdesöversikt.
600
–400 –200 200 400 Mkr
0
Stor-
göteborgÖresund Stor- stock- holm
Västra Småland Mälar-
dalen
Förvärv
Investeringar i befintliga fastigheter
Fastighetsförsäljningar
2 000 1 500 1 000 500 0 -500 -1000
1997 1998 1999 2000 2001
Mkr
Förvärv
Investeringar i befintliga fastigheter Fastighetsförsäljningar
Investeringar och försäljningar per region
Investeringar och försäljningar per år
Före 1960 1960-
talet 1970- talet 1980-
talet 1990- talet
Bostäder Kommersiellt
Bygg-/ombyggnadsår
2000- talet 600
100 200 300 400 500 Mkr
0 700
Fastighetsbeståndets åldersstruktur, hyresvärde
E 6
E 20
40
E 6 E 20
Alingsås
Borås
Mölndal Göteborg
Kungälv
Kungsbacka Partille
Storgöteborg är Castellums volymmässigt största verk- samhetsområde. Det samlade fastighetsbeståndet per 31 december 2001 omfattade 208 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 526 Mkr och ett bokfört värde om 4 079 Mkr. Fastighetsbeståndet i Storgöteborg svarar för 31 % av Castellums totala hyresvärde. Direkt- avkastningen uppgick under 2001 till 8,6 %.
Storgöteborg
Marknad
I Castellums region Storgöteborg ingår Göteborg med kranskommu- nerna Mölndal, Partille, Kungälv, Kungsbacka, Härryda samt Alingsås och Borås.
Det centrala läget mitt emellan Köpenhamn, Oslo och Stockholm, gör Göteborgsområdet till en natur- lig knutpunkt i Skandinavien. Inom en radie av cirka 30 mil finns hälf- ten av Skandinaviens industrikapaci- tet och cirka hälften av Skandinaviens befolkning. Närheten till olika mark- nader, i kombination med en väl fungerande infrastruktur, lockar många inhemska och utländska in- vesterare. Storgöteborgs officiella befolkning inklusive Alingsås och Borås uppgår till knappt en miljon.
Göteborg
Göteborgs näringslivsstruktur har förändrats från traditionell basindu- stri till en hög och växande andel kunskapsintensiva och hög- teknologiska företag.
Göteborg har en väl utbyggd in- frastruktur. Göteborgs hamn är Skandinaviens största export- och importhamn. Stora vägar som E20 och E6 löper samman i Göteborg och staden har omfattande järnvägs- förbindelser samt den internationella flygplatsen Landvetter.
Av tradition finns ett väl utvecklat samarbete mellan näringslivet, Uni- versitetet och Chalmers Tekniska Högskola, ett samarbete som blivit allt viktigare i takt med näringslivets förändring under senare tid. Befolk- ningen i Göteborgs kommun uppgår till drygt 470 000. Andelen arbets- lösa uppgick i december 2001 till 4,4 %, vilket kan jämföras med 3,5 % för hela landet.
Mölndal
Mölndals kommun är belägen söder om Göteborg och centralorten är sammanvuxen med Göteborg. Åbro- området är tillsammans med Högsbo/
Sisjön i Göteborgs kommun region- ens största och mest dynamiska industri- och verksamhetsområde.
Mölndal har ett expansivt näringsliv med fler än 3 500 företag med sprid- ning från små enmansföretag till spe- cialiserade världskoncerner inom många olika näringsgrenar. Kom- munen har cirka 57 000 invånare. An- delen arbetslösa uppgick i december 2001 till 2,4 %.
Fördelning efter hyresvärde.
Marknadshyror (inklusive värme) och direktavkastning vid försäljning
Göteborg Mölndal Borås
Kontor kr/kvm direktavkastning kr/kvm direktavkastning kr/kvm direktavkastning
Centrala lägen 1 200–2 200 5,0%–7,0% 900–1 400 6,5%–8,0% 700–900 8,0%–9,0%
Mindre centrala lägen 700–1 800 7,5%–10,0% 400–1 000 7,0%–11,0% 400–750 9,0%–12,0%
Butik
Centrala lägen 3 000–7 000 5,0%–7,5% 1 200–3 000 6,0%–8,0% 1 300–2 500 7,0%–7,5%
Mindre centrala lägen 800–1 800 7,5%–10,0% 400–1 500 7,0%–11,0% 400–1 200 8,0%–12,0%
Lager/industri
Välbelägna 400–750 8,0%–10,5% 400–850 7,0%–9,5% 300–500 9,0%–11,0%
Lager/industri 40%
Bostäder 11%
Kontor/butik 49%
STORGÖTEBORG
Borås
Borås dominerades tidigare av textil- industri. Efter textilkrisen under 1970-talet har stadens näringsliv förändrats i grunden. Tjänsteproduk- tion och handel, framför allt inom postorder, har tagit över men indu- strisektorn är fortfarande betydande.
Borås ligger cirka sex mil från Göteborg och är Västsveriges näst största kommun. Cirka 1 500 företag bedriver export och import och många av landets agenturer, post- order- och kedjeföretag har sina huvudkontor i Borås.
Borås är befolkningsmässigt landets trettonde kommun i storlek.
Antalet invånare uppgår till knappt 100 000. Andelen arbetslösa upp- gick i december 2001 till 3,5 %.
Castellums fastighetsbestånd
För kontors- och butiksfastigheter i Castellums bestånd uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyres- nivån till 1 003 kr/kvm, motsvarande en ökning för jämförbara enheter med ca 3 % jämfört med föregående år. För lager- och industrifastigheter var den genomsnittliga hyresnivån 528 kr/kvm, vilket motsvarar en ökning med ca 6 %, medan den för bostäder var 868 kr/kvm – en ökning i jämförbara enheter med ca 2 %.
Den ekonomiska uthyrningsgra- den uppgick för kontor och butik till 95,3 %, en ökning för jämförbara enheter med ca 1,2 procentenheter.
För lager och industri uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 92,5 %, motsvarande en ökning i jämförbara enheter om ca 0,7 pro- centenheter, medan den för bostäder uppgick till 99,5 % – en ökning i jämförbara enheter med ca 0,2 pro- centenheter.
Direktavkastningen uppgick per den 31 december 2001 till 8,6 %, vilket är en ökning mot föregående år med 0,4 procentenheter.
I Göteborgs kommun, främst i cen- trala och östra Göteborg, Hisingen samt Högsbo/Sisjön, äger Castellum 131 fastigheter med en sammanlagd yta om 454 tkvm och ett bokfört värde om 2 682 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 48 % kontor och butik, 35
% lager och industri samt 17 % bostäder. I centrala och östra Göte- borg finns kommersiella fastigheter samt ett större bostadsbestånd. På Hisingen och i Högsbo/Sisjön finns främst kontorsfastigheter samt lager- och industrifastigheter.
I Mölndals kommun, främst i Åbro och Lackarebäck, äger Castellum 27 fastigheter, med en sammanlagd yta om 129 tkvm och ett bokfört värde om 654 Mkr.
700 600 500 400 300 200 100 0
1997 1998 1999 2000 2001 Hyresvärde, Mkr (staplar) Direktavkastning, % (kurva)
8,8 8,6 8,4 8,2 8,0 7,8 7,6 7,4
Hyresvärde per kategori Hyresvärde och direktavkastning
Av hyresvärdet utgör ca 28 % kontor och butik samt 72 % lager och industri.
I Borås kommun äger Castellum 10 fastigheter med en sammanlagd yta om 71 tkvm och ett bokfört värde om 360 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 81 % kontor och butik samt 19 % lager och industri.
Vidare finns ett mindre bestånd i Alingsås, Partille, Kungälv, Kungs- backa och Härryda.
Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet uppgick under året till 59 tkvm motsvarande ett hyresvärde om 41 Mkr.
Totalt i regionen har hyresvärdet under den senaste femårsperioden stigit med i genomsnitt 4,5 % per år och uthyrningsgraden med 0,6 pro- centenheter. Direktavkastningen har under samma period stigit med i ge- nomsnitt 0,2 procentenheter per år.
Investeringar och försäljningar
I Storgöteborg har Castellum under 2001 förvärvat fastigheter för sam- manlagt 35 Mkr. Under året har det lokala dotterbolaget Harry Sjögren AB förvärvat en obebyggd tomt be- lägen vid Viaredsmotet utmed riks-
väg 40 i Borås, i syfte att uppföra en ny lager- och kontorsfastighet. Hyres- kontrakt har tecknats och byggna- tionen påbörjats. Vidare har en obe- byggd tomt förvärvats nära E6 i Kungsbacka, på vilken uppförs en ny kontors- och lagerbyggnad om ca 1 800 kvm för en ny hyresgäst med vilken ett 10-årigt hyreskon- trakt tecknats. Harry Sjögren AB har även förvärvat en kombinerad lager- och kontorsfastighet om 2 228 kvm i Sisjöns industriområde i Göte- borg. En del utgörs av ett höglager med goda in- och utlastningsmöjlig- heter och en annan del av nybyggda
Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg 2001-12-31
Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. ut- Hyres- Fastighets- Fastighets- Drifts- Direkt- Antal Yta värde värde värde värde hyrnings- intäkter kostnader kostnader överskott avkast- Orter/områden efter hyresvärde fastigheter tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr ning
Kontor/butik
Centrala Göteborg 21 80 1 017 12 684 117 1 456 96,4% 113 21 257 92 9,0%
Borås 7 45 303 6 698 39 859 94,0% 37 12 267 25 8,1%
Mölndal 5 24 208 8 683 22 929 97,3% 22 4 159 18 8,6%
Högsbo/Sisjön 6 25 130 5 273 19 786 95,7% 18 4 175 14 11,0%
Hisingen 9 23 88 3 892 16 684 89,7% 14 6 252 8 9,3%
Övriga orter 14 61 316 5 164 46 752 94,6% 43 13 214 30 9,6%
Summa kontor/butik 62 258 2 062 7 996 259 1 003 95,3% 247 60 231 187 9,1%
Lager/industri
Hisingen 30 135 469 3 477 66 494 94,3% 63 14 99 49 10,5%
Mölndal 22 105 446 4 273 57 547 98,7% 56 8 81 48 10,7%
Högsbo/Sisjön 16 62 294 4 741 38 614 94,7% 36 9 143 27 9,2%
Östra Göteborg 2 33 135 4 041 22 652 68,5% 15 6 181 9 6,6%
Alingsås 2 22 65 2 913 11 478 88,2% 9 3 145 6 9,5%
Övriga orter 7 35 81 2 292 13 371 92,8% 13 5 128 8 9,4%
Summa lager/industri 79 392 1 490 3 797 207 528 92,5% 192 45 113 147 9,9%
Bostäder
Centrala Göteborg 32 49 294 6 016 42 857 99,5% 42 15 308 27 9,1%
Östra Göteborg 13 19 132 6 970 17 896 99,3% 17 7 351 10 7,7%
Summa bostäder 45 68 426 6 282 59 868 99,5% 59 22 320 37 8,7%
Summa 186 718 3 978 5 540 525 731 94,7% 498 127 175 371 9,3%
Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 28 40 –28 –0,7%
Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 155 215 343 8,6%
Projekt 4 3 49 — 1 — — 0 0 — 0 —
Obebyggd mark 18 — 52 — — — — — — — — —
Totalt 208 721 4 079 — 526 — — 498 155 — 343 —
I fastighetsförteckningen på sidorna 78–83 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Storgöteborg.
STORGÖTEBORG
kontor i två plan. Till fastigheten hör även en outnyttjad byggrätt om ca 4 000 kvm. Dotterbolaget Eklandia Fastighets AB förvärvade under året en kombinerad lager- och kontors- fastighet om 3 990 kvm intill E6 på Hisingen, i ett område där bolaget sedan tidigare äger fastigheter. Fas- tigheten är avsedd för logistikända- mål och har en tomtareal om 10 000 kvm, med möjligheter till framtida utbyggnad.
Investeringar i befintliga fastig- heter har under året genomförts med 251 Mkr. Bland projekten kan näm- nas färdigställandet av det fullt ut- hyrda kontorshuset ”Guldet” vid Lilla Bommen i centrala Göteborg för totalt ca 160 Mkr, varav 138 Mkr nedlagts under 2001. I Högsbo indu- striområde färdigställdes ombygg- naden av fastigheten Högsbo 8:8.
Investeringen uppgick till 10 Mkr varav allt nedlades under 2001.
(Se även avsnittet Projekt och byggrätter, sid 32).
Under året har sju fastigheter i Storgöteborg sålts för ett samman- lagt försäljningspris om 213 Mkr och med en vinst om 64 Mkr. Av försäljningarna utgjorde fyra bo- stadsfastigheter, vilka såldes för 147 Mkr med en vinst om 54 Mkr.
Tre av bostadsfastigheterna såldes till lokala bostadsrättsföreningar.
Vidare har en kontorsfastighet i Kungälv samt två lager- och indu- strifastigheter i Göteborg avyttrats för ett sammanlagt försäljningspris om 66 Mkr med en vinst om 10 Mkr.
Lokala fastighetsbolag Castellums fastigheter i Storgöte- borg ägs och förvaltas av de helägda dotterbolagen Eklandia Fastighets AB med huvudkontor i Göteborg och Harry Sjögren AB med huvud- kontor i Mölndal. Eklandias fastig- hetsbestånd är huvudsakligen kon- centrerat till centrala och östra Göte- borg samt Hisingen medan Harry Sjögren ABs fastigheter främst är lokaliserade till Högsbo/Sisjön i sydvästra Göteborg, Mölndal och Borås.
Eklandia hade vid årsskiftet 34 anställda medan Harry Sjögren AB hade 25 anställda. Harry Sjögren AB har lokala förvaltningskontor i Borås och Alingsås.
1000 800 600 400 200 0 -200 -400
1997 1998 1999 2000 2001
Mkr
Förvärv
Investeringar i befintliga fastigheter Fastighetsförsäljningar
Under 2001 har nästan 9 000 kvm lager och kontor hyrts ut i Kallebäck 3:4 vid E6/E20 i södra Göteborg, vilken förvärvades under 2000.
Under året färdigställdes det nya, fullt uthyrda kontorshuset
"Guldet" vid Lilla Bommen i centrala Göteborg, där de första hyresgästerna flyttade in under sommaren.
Under året har samtliga ytor hyrts ut i den tidigare vakanta fastigheten Kärra 94:1 i Orrekulla industriområde på Hisingen.
I Sisjöns industriområde förvärvades i slutet av året Kobbegården 6:360, som är en rationell lager- och kontorsfastighet om totalt ca 2 228 kvm.
Investeringar och försäljningar
Castellums fastigheter i Öresundsområdet svarar för 22 % av koncernens totala hyresvärde och är främst belägna i Malmö, Helsingborg och Lund.Vid utgången av 2001 uppgick inne- havet till 100 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 396 Mkr och ett bokfört värde om 3 130 Mkr. Direkt- avkastningen uppgick under 2001 till 8,8 %.
Öresundsområdet
Marknad
En dynamisk och sammanhållen region runt Öresund är en avgörande framtidsfråga för Sydsverige. I och med tillkomsten av bron över Öre- sund öppnar sig nya möjligheter att öka samordningen och integrationen i regionen.
Öresundsregionen med över tre miljoner invånare har en enorm potential. Sydsvenska företag har mycket att vinna på ökade kontakter och fler affärsförbindelser med danskt näringsliv. Öresundsregionen blir också ett attraktivt alternativ för utländska investerare och internatio- nella företag som söker en nord- europeisk etablering.
I Malmö och framförallt i Lund samlas högteknologisk industri medan Helsingborg kan utvecklas som ett handels- och transport- centrum i nordöstra Öresund.
Efterfrågan på lokaler i Öresunds- området har ökat kraftigt under de senaste åren.
Malmö
Malmö är en internationell stad. Det märks inte minst på att det bland drygt 260 000 invånare talas ett hun- dratal språk som representerar cirka 160 olika nationaliteter. Malmö är också en stad i förvandling, från industri- till kunskapsstad. I Stor- malmö uppgår folkmängden till drygt en halv miljon. Andelen arbets- lösa uppgick i december 2001 till 6,4 %, vilket kan jämföras med 3,5 % för hela landet.
Näringslivet karaktäriseras inte längre av ett fåtal stora företag utan av många små. Starka sektorer är logistik, detalj- och partihandel samt bygg- och fastighetsbolag.
Hyresmarknaden i Malmö är i balans, vilket medfört att ett
E 6 E 20 E 6 E 4
E 22 Helsingborg
Lund
Malmö
begränsat antal nya projekt för ombyggnad, förädling och viss nyproduktion påbörjats under året.
Helsingborg
Helsingborg är befolkningsmässigt landets nionde kommun i storlek och utgör med sitt strategiska läge en knutpunkt mellan sjö- och land- förbindelser. Hamnen är Sveriges näst största och en av de modernaste när det gäller fullservice.
Antalet invånare är knappt 120 000 och befolkningsutveck- lingen har under en följd av år varit positiv. Andelen arbetslösa uppgick i december 2001 till 5,9 %.
Lund
Lund är befolkningsmässigt landets tolfte kommun i storlek och spelar en betydande roll i den expansiva Öresundsregionen, ekonomiskt, utbildningsmässigt, historiskt och
Marknadshyror (inklusive värme) och direktavkastning vid försäljning
Malmö Helsingborg Lund
Kontor kr/kvm direktavkastning kr/kvm direktavkastning kr/kvm direktavkastning
Centrala lägen 1 200–2 200 5,5%–7,0% 900–1 600 5,5%–7,0% 1 000–1 800 5,0%–6,5%
Mindre centrala lägen 800–1 250 6,5%–9,0% 700–1 200 8,0%–10,0% 800–1 400 7,0%–10,0%
Butik
Centrala lägen 2 000–6 000 5,5%–7,0% 2 000–3 500 5,5%–7,5% 2 500–4 000 5,5%–6,5%
Mindre centrala lägen 800–2 500 6,5%–9,5% 700–1 600 8,0%–10,0% 800–2 200 8,0%–10,0%
Lager/industri
Välbelägna 400–750 8,0%–11,0% 400–700 8,5%–11,0% 450–750 8,0%–9,0%
Fördelning efter hyresvärde.
