Kopplingen mellan skolinvesteringar och

KANDIDATUPPSATS VID FÖRETAGSEKONOMISKA INSTITUTET

HANDELSHÖGSKOLAN GÖTEBORG

Kopplingen mellan skolinvesteringar och

affärsmässighet för fastighetsbolag i utsatta

områden

En fallstudie om Bostads AB Poseidons investering i Hjällboskolan

FÖRFATTARE: KRISTIAN EHRENDAHL & MAX TJÄDER HANDLEDARE: CONNY OVERLAND

2014-05-28

1 Sammanfattning

Titel: Kopplingen mellan skolinvesteringar och affärsmässighet för fastighetsbolag i utsatta områden - En fallstudie om Bostads AB Poseidons investering i Hjällboskolan

Kurs: FEK, Kandidatuppsats, 15 HP

Författare: Kristian Ehrendahl & Max Tjäder Handledare: Conny Overland, Universitetslektor

Nyckelord: Kommunala fastighetsbolag, företagsekonomiska fördelar, affärsmässighet, social hållbarhet, skolinvesteringar, områdesattraktivitet, fastighetsvärden

Bakgrund: Sedan en lagändring 2011 till följd av EU direktiv måste kommunala fastighetsbolag motivera sina investeringar som affärsmässiga. Detta innebär att alla investeringar man gör skall uppvisa långsiktig lönsamhet. Detta komplicerar investeringar i social hållbarhet för kommunala fastighetsbolag.

Syfte: Syftet med denna uppsats är att öka förståelsen för hur förbättrad skolkvalitet i den lokala grundskolan och fastighetsbolags företagsekonomi i samma område hänger ihop. Vi skall undersöka huruvida fastighetsbolag kan uppnå företagsekonomiska fördelar genom att ekonomiskt stödja insatser för att förbättra skolkvaliten, och på så vis motivera investeringen som affärsmässig.

Metod: Tillvägagångssättet i uppsatsen är en kvalitativ fallstudie. Det empiriska materialet består främst av intervjuer med för studien relevanta respondenter. Analysmodellen vi har använt bygger på sambandskedjan: Leder skolprojektet i Hjällbo till förbättrad skolkvalitet? Leder förbättrad skolkvalitet till ökad attraktiviteten i området? Leder skolprojektet till företagsekonomiska fördelar för fastighetsbolaget?

Slutsats: Då skolprojektet i Hjällbo pågått en kort tid är det omöjligt att med säkerhet säga hur

projektet kommer att påverka Poseidon ekonomiskt. Det är troligt att skolprojektet kommer ha

positiv inverkan på såväl skolkvaliteten som närvarostatistiken. Hur stor inverkan det kommer få på

områdets attraktivitet är svårt att säga. Eftersom andra sociala projekt bedrivs parallellt med

skolprojektet i Hjällbo, är uppnådda effekter svåra att särskilja. Det är rimligt att anta att

skolprojektet kommer generera företagsekonomiska fördelar för Poseidon. Då de

företagsekonomiska fördelarna till följd av skolprojektet är svåra att urskilja, precis som med

områdesattraktiviteten, är det svårt att säga om investeringen kan bedömas som affärsmässig. Ser

man skolprojektet som ett enskilt kortsiktigt projekt är det tveksamt om investeringen kan ses som

affärsmässig. Om man däremot ser projektet som en del av Poseidons totala sociala

hållbarhetsarbete i Hjällbo, borde investeringen kunna ses som affärsmässig. Detta förutsätter att

det sammantagna sociala arbetet uppvisar företagsekonomiska fördelar som täcker kostnaderna.

2

Innehåll

1. Inledning ... 4

1.1 Bakgrund ... 4

1.2 Projektunderlag ... 5

1.2.1 Företagsbeskrivning ... 5

1.2.2 Områdesbeskrivning - Hjällbo ... 6

1.2.3 Projektbeskrivning ... 6

1.3 Problemdiskussion ... 7

1.3.1 Begreppsförtydliganden ... 7

1.3.2 Sambandskedjan ... 9

1.4 Syfte ... 10

1.5 Frågeställning ... 10

2. Metod ... 11

2.1 Tillvägagångssätt ... 11

2.1.1 Analysmodell ... 12

2.2 Materialinsamling ... 13

2.2.1 Litteraturinsamling ... 13

2.2.2 Intervjuer – insamling av primärdata ... 13

2.3 Kritisk granskning av materialinsamling ... 15

3. Teoretiska utgångspunkter ... 16

3.1 Business improvement districts i tidigare internationella studier ... 16

3.2 BID-konceptet under svenska förhållanden... 17

3.3 Skolkvalitetens påverkan på huspriser ... 19

3.4 Sociala insatsers påverkan på resultaträkningen ... 21

3.5 Sammanfattning av teoretiska utgångspunkter ... 24

4. Empiri ... 25

4.1. Hur kan Poseidons investering i Hjällboskolan komma att påverka bolagets företagsekonomi? – Empiriskt stöd ... 25

4.1.1 Kan skolprojektet i Hjällbo leda till förbättrad skolkvalitet? ... 25

4.1.2 Kan förbättrad skolkvalitet leda till ökad attraktivitet i området? ... 26

4.1.3 Vilka företagsekonomiska fördelar kan skolprojektet generera för Poseidon? ... 27

4.2. Kan investeringen rimligen motiveras som affärsmässig? – Empiriskt stöd ... 29

5. Analys och diskussion ... 31

5.1 Kan skolprojektet i Hjällbo leda till förbättrad skolkvalitet? ... 31

3

5.2 Kan förbättrad skolkvalitet leda till ökad attraktivitet i området?... 31

5.3 Vilka företagsekonomiska fördelar kan skolprojektet generera för Poseidon? ... 32

5.4 Kan investeringen rimligen motiveras som affärsmässig? ... 35

6. Studiens slutsatser och bidrag ... 38

6.1 Studiens bidrag ... 39

6.2 Vidare studier ... 39

4 1. Inledning

Bakgrunden ger en övergripande beskrivning om det problem som uppsatsen behandlar och förklarar varför och för vilka problemet är intressant. Projektunderlaget ger en mer detaljerad beskrivning av den fallstudie som ligger till grund för uppsatsen och de specifika karaktärsdrag som kännetecknar det aktuella projektet. I Syftet förklaras vad uppsatsen skall besvara i slutsatsen. Frågeställningen bryter ner syftet i delfrågor som används för att besvara uppsatsens problemställning.

1.1 Bakgrund

Det finns idag många bostadsområden i Sverige som är socialt utsatta och förföljs av dåligt rykte. Vissa områden är nedgångna och brottas med sociala problem. Allmän skadegörelse, hög kriminalitet och dålig skolkvalitet är några av de karaktärsdrag som återfinns i dessa områden. Detta får ekonomiska konsekvenser för de fastighetsbolag som äger fastigheterna i de berörda stadsdelarna (Blomé 2010). Två negativa ekonomiska konsekvenser som tenderar att uppstå i dessa områden är nedskräpning samt skadegörelse. Fastighetsvärdena påverkas då också negativt vilket leder till att nybyggnation och försäljning av fastigheter i området försvåras. Ett lokalt exempel på detta finner vi i stadsdelen Hammarkullen där byggbolagens intresse är svalt för nybyggnation trots att färdiga planer om att bygga 1000 bostäder ligger redo (GP 2014). Det finns en lång tradition av att fastighetsbolag i utsatta områden arbetar med hållbarhetsfrågor för att förbättra situationen och attraktiviteten i de aktuella bostadsområdena (Bilaga 1).

Ett annat exempel på en ovan beskriven stadsdel är Hjällbo i nordöstra Göteborg. I Hjällbo äger och förvaltar kommunala Bostads AB Poseidon (hädanefter omnämnts som Poseidon) alla flerfamiljshus och har därför stort intresse i stadsdelens utveckling. Under lång tid har fastighetsbolaget engagerat sig i sociala aktiviteter för att lyfta områdets attraktivitet (Bilaga 1). Från och med år 2011 är det lagstadgat att kommunala fastighetsbolag måste agera affärsmässigt i sin förvaltning och därför måste investeringar underbyggas av framtida ekonomiska vinster (Lind & Lundström 2011). Detta har komplicerat investeringar i hållbarhet, såväl sociala som miljömässiga. För att skapa social hållbarhet har Poseidon sedan början på år 2014, via ett tre års projekt, valt att gå in och stötta Hjällboskolan.

Genom att göra detta vill man öka områdets attraktivitet, minska sina förvaltningskostnader och på sikt kunna öka sina fastighetsvärden (Bilaga 1).

Med bakgrund av detta är det specifika området som den här uppsatsen behandlar

sambandet mellan förbättrad skolkvalitet i den lokala skolan och de företagsekonomiska

effekter det får för fastighetsbolag i området. Dessa effekter kan både vara direkt

ekonomiska, som exempelvis mindre skadegörelse, och indirekt ekonomiska som förbättrat

rykte. Detta kan på sikt leda till ökad områdesattraktivitet vilket kan generera ökade

fastighetsvärden i ett område. Ämnet går också att koppla till samhällsekonomiska vinster

generellt även om det inte behandlas i denna uppsats. Studien är relevant främst ur ett

fastighetsförvaltningsperspektiv, såväl kommunalt som privat. Kommunalt av det naturliga

skälet att uppsatsen behandlar affärsmässighet i ett kommunalt bolag. Privat då uppsatsen

undersöker företagsekonomiska fördelar vilket också är av intresse för privata

5 fastighetsbolag. Uppsatsen är även av intresse för politiker i beslutsfattande positioner då kommunala fastighetsbolag ägs av kommunen och dess styrelser utgörs av politiker.

1.2 Projektunderlag 1.2.1 Företagsbeskrivning

Förvaltnings AB Framtiden (hädanefter omnämnts som Framtiden) är en fastighetskoncern som är kommunalt helägd av Göteborgs Stad. Framtiden är ett moderbolag och koncernen utgör alla allmännyttiga bostadsföretag i Göteborg Stad. Framtidskoncernen förvaltar 70 600 hyreslägenheter i Göteborg genom dotterbolagen Poseidon, Bostadsbolaget, Familjebostäder och Gårdstensbostäder (Framtiden a 2014). Dotterbolagen har samtliga egen styrelse och VD som ansvarar för organisation, verksamhet och administration. I koncernen ingår även Rysåsen Fastighets AB, Egnahemsbolaget och Störningsjouren som bedriver annan verksamhet (Framtiden b 2014). Det bolag som berörs av projektet är Poseidon, vilket utgör basen för fallstudien i detta arbete.

Figur 1: Framtidskoncernen (Författarna 2014)

Samtliga av dotterbolagen till Framtiden använder samma modell när de värderar sina fastigheter. Tanken är att det beräknade värdet skall överensstämma med marknadsvärdet på fastigheten om den skulle säljas på den öppna marknaden. Värderingen sker internt varje år och underbyggs av en extern värdering av ett representativt urval av fastighetsbeståndet.

Modellen bygger på en kassaflödesanalys för tio år framåt samt restvärdet. För varje års kassaflöde uppskattas hyresintäkter med avdrag för hyresbortfall, drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. För att uppskatta dessa värden tar man hänsyn

Förvaltnings AB Framtiden

Egnahems bolaget

Bostads AB Poseidon

Bostads bolaget

Familjebostäd er i Göteborg Gårdstens

bostäder Störnings

jouren Rysåsen Fastighets AB

6 till fastighetens ålder och läge. Läget påverkar också vilken kalkylränta man använder för diskontering, om läget är mindre attraktivt är kalkylräntan högre. Framtiden använder ett system där fastigheters läge värderas på en skala mellan A1 och C3, där A1 är det mest attraktiva läget och C3 det minst attraktiva läget (Poseidon a 2013).

1.2.2 Områdesbeskrivning - Hjällbo

Hjällbo är en stadsdel i nordöstra Göteborg inom stadsdelsnämnden Angered. Området består till största del av flerfamiljshus med hyreslägenheter där Poseidon är den enda fastighetsägaren och förvaltaren. Området uppfördes i sin helhet under slutet på 60-talet och var en del av det statliga miljonprojektet (Poseidon b 2013). Idag bor det i området 88,9

% med utländsk bakgrund, att jämföra med genomsnittet i Göteborg på 30,6 %.

Medelinkomsten i Hjällbo ligger långt under Göteborgs genomsnitt, i Hjällbo är den 132 700 SEK och i Göteborg 246 200 SEK. En starkt bidragande faktor till detta är att arbetslösheten är högre i Hjällbo, 14,5 % att jämföra med snittet i hela Göteborg på 6,7 %. Att arbetslösheten är hög kan delvis förklaras av att endast 68,4 % av de som går ut grundskolan får gymnasiebehörighet, vilket kan jämföras med 83,6 % för hela Göteborg (Göteborgsbladet a+b 2012). Om man bortser från de ungdomar som går på skolor i andra delar av staden och bara ser till Hjällboskolan är andelen ännu lägre, endast 51 % av eleverna på skolan uppnår gymnasiebehörighet. Det faktum att majoriteten av eleverna är bosatta i området, och att Hjällboskolan är den enda högstadieskolan i området, innebär att flertalet av eleverna är hyresgäster hos Poseidon (Bilaga 1). Samtliga av Poseidons fastigheter i Hjällbo är värderade som C2 fastigheter enligt Framtidens värderingsmodell. C2 är den näst lägsta lägesvärderingen en fastighet kan ha (Poseidon b 2013). Detta, tillsammans med det tidiga byggnadsåret, leder till att fastigheterna har ett lågt beräknat marknadsvärde vilket försvårar en eventuell försäljning och minskar intresset för att bygga nya lägenheter i området.

1.2.3 Projektbeskrivning

Treårsprojektet, som ligger till grund för uppsatsen, initierades vid ett möte mellan SDF Angered, Framtiden, Poseidon och Gårdstensbostäder. Mötet ledde fram till att projektet som riktar sig till insatser i Hjällboskolan via pengar från Poseidon utvecklades. Projektet är ett samarbete mellan Poseidon i Hjällbo och Hjällboskolan. Historiskt sett har samverkan mellan stadsdelen Hjällbo och fastighetsägaren Poseidon varit påtaglig. Poseidon har alltid sett en stor fördel i ett gemensamt samarbete för att utveckla Hjällbo till ett attraktivare område i Göteborg (Bilaga 1). Enligt Gunilla Eriksson, som arbetar på Poseidon i Hjällbo, arbetar bolaget med flera sociala insatser utöver skolprojektet. På somrarna sysselsätter Poseidon ungdomar genom feriearbetet RoS, Rent och Snyggt i Hjällbo, och genom sommarvärdar. Poseidon tar även emot praktikanter från SDF Angered där personer som är långt ifrån arbetsmarknaden ges arbetsträning. De arbetar också med trygghetsfrågor tillsammans med andra aktörer i Hjällbo i form av social mobilisering.

Det aktuella projektets avtalstid är tre år och löper från 2014-01-01 till 2016-12-31. Under

avtalstiden bidrar Poseidon med 810 000 SEK per år. Pengarna går i huvudsak till en

7 anställning av en integrationsvärd på Hjällboskolan där Poseidon finansierar lönen (Bilaga 1).

Integrationsvärdens arbetsuppgift är inte att ge stöd till elever som är i behov av socialpedagogiskt stöd eller skolhälsovård utan till elever som har andra typer av problem.

Enligt rektorn på Hjällboskolan, Nils Kaiser, är arbetet tänkt att fungerar i förebyggande syfte för att de elever som insatsen är riktad mot inte skall hamna utanför samhället i tidig ålder utan istället fullfölja skolgången. I övrigt finansieras konferens- och utbildningstillfällen för lärare, en skolresa för eleverna, stipendium och läxhjälp. Syftet med projektet är bland annat att minska frånvaron i skolan och att öka antalet elever med behörighet till gymnasiet (Bilaga 1).

1.3 Problemdiskussion

Denna studie adresserar ett problem som tidigare inte har utforskats. Efter lagförändringen 2011 måste kommunala bostadsbolag motivera sina investeringar som affärsmässiga, något man tidigare inte har varit tvungna att göra. Detta ställer högre krav på de kommunala bostadsbolagen. Denna studie ämnar att undersöka hur ett kommunalt bostadsbolag kan resonera för att bedöma om en investering är affärsmässig. Då tidigare forskning på det specifika området inte existerar underbyggs resonemanget av vetenskapliga artiklar och rapporter som behandlar liknande problematik kopplade till investeringar i social hållbarhet.

För att öka förståelsen för problemet behöver ett antal begrepp förtydligas.

1.3.1 Begreppsförtydliganden Skolkvalitet

För att avgöra om förbättrad skolkvalitet har någon effekt på ett fastighetsbolags företagsekonomi måste man kunna mäta skolkvaliten. Många aspekter kan spela in, både subjektiva i form av personlig attityd till skolan och objektiva som exempelvis betyg och gymnasiebehörighet. Vi har i denna rapport valt att använda gymnasiebehörighet som mått på skolkvalitet. Det finns flera argument för att vi har valt denna avgränsning av begreppet.

Ett argument är att detta är en av de indikatorer som Sveriges Kommuner och Landsting använder i sina bedömningar av skolkvalitet (SKL, 2014). Ett annat argument är att gymnasiebehörighet är en väldokumenterad och lättfunnen statistisk källa. Även det faktum att gymnasiebehörigheten är jämförelsevis låg i Hjällbo gör att vi ser en ökad gymnasiebehörighet som en viktigare uppgift för skolan att uppnå. Detta är bättre än exempelvis högre snittbetyg, vilket gör gymnasiebehörighet till ett lämpligt estimat av skolkvaliten. Enligt Hjällboskolans rektor Nils Kaiser används även detta mått på skolkvalitet av Hjällboskolans administration vilket också är ett starkt argument för valet av definition.

Nils beskriver vidare att det finns en tydlig koppling mellan hög frånvaro i skolan och dåliga

studieresultat, vilket leder till lägre gymnasiebehörighet. Därför är frånvaro en indikator som

är central i denna uppsats. Det finns även ett samband mellan ungdomars uppehälle på

dagtid och kostnader för skadegörelse och allmänt slitage i ett område, enligt Gunilla

Eriksson på Poseidon i Hjällbo.

8 Områdesattraktivitet

Det finns olika indikatorer på hur attraktivt ett bostadsområde är. Fastighetsvärden är en sådan. Detta kan beskrivas med faktiska försäljningspriser eller genom fastighetsvärdering, vilket Poseidon använder. Ett annat sätt att mäta ett områdes attraktivitet är söktryck på lägenheter vilket visar hur många som vill flytta in i området. Ytterligare en statistisk indikator är hur lång kötid det är för att få en hyresrätt i ett område. Dessa indikatorer används för att beskriva områdesattraktivitet av Holmberg (2012), Ellen, Schwartz och Voicu (2007) och Brasington och Haurin (1996) vilket gör att även vi i denna uppsats använder samma indikatorer.

Affärsmässighet

Affärsmässighet är ett begrepp som är svårt att tolka. Bakgrunden till begreppet är lagändringen i Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag där det står att kommunala bostadsbolag måste bedriva sin verksamhet så att inte konkurrensen med privata aktörer snedvrids. Lagen vilar på EU:s regler om lika villkor för aktörer på den gemensamma marknaden. I den nya lagen introduceras begreppet affärsmässighet. En övergripande förklaring av begreppet affärsmässighet är att ett kommunalt bostadsbolag skall agera på samma sätt som ett privat bolag skulle agera på lång sikt. Detta gäller vid såväl hyressättning som vid investeringar (Lind & Lundström 2011). Detta är den definition av affärsmässighet som vi använder i uppsatsen.

Med denna definition i åtanke skall ett kommunalt bolag bara genomföra en investering om den på sikt kommer generera en ekonomisk vinst. Med andra ord skall en investering inte genomföras om den inte genererar en företagsekonomisk vinst trots att den skapar en samhällsekonomisk vinst. Lind och Lundström (2011) beskriver kopplingen mellan kommunala bostadsbolags investeringar i Corporate social responsibility (CSR) och affärsmässighet på följande sätt: ”Det krav som kan ställas utifrån principen om affärsmässighet är att företaget kan presentera åtminstone en hypotetisk kalkyl med trovärdiga siffror som pekar på att de aktuella åtgärderna är långsiktigt lönsamma.

Möjligheten till exakta mätningar är begränsade så det måste accepteras att dessa kalkyler

bygger på en hel del bedömningar”(s.17). Det finns alltså ingen rakt igenom ekonomisk

modell för att bedöma investeringar i social hållbarhet utan uppskattningar utgör en central

del i bedömningen av investeringen. Denna syn på investeringar ur ett affärsmässigt

perspektiv får stöd av Sveriges Allmännyttiga bostadsföretag (SABO 2011) som menar att

samhällsansvar kan ge företagsekonomiska vinster om de görs på rätt sätt. Man förtydligar

också svårigheten i att omsätta mjuka värden, som hållbarhetsåtgärder, till ekonomiska

vinster och vikten av att investeringar skall föregås av någon form av kalkyl där långsiktig

vinst måste uppvisas.

9 Social hållbarhet

Innan man diskutera om sociala hållbarhetsprojekt är affärsmässiga ur ett fastighetsbolags perspektiv bör man klargöra vad som menas med social hållbarhet.

Sören Olsson (2012) beskriver social hållbarhet som ett tvådelat begrepp där de två halvorna kompletterar varandra. Det första är välfärdsperspektivet som innebär att alla skall kunna leva ett drägligt liv och att samhällets resurser skall delas i största möjliga utsträckning. Det andra är problemlösningskapacitet vilket innebär att när olika problem uppstår skall samhället ha en inbyggd kapacitet att lösa problemet, alltså ett socialt skyddsnät.

I fastighetsbranschen har miljömässig hållbarhet länge varit den dominerande dimensionen av hållbarhetsbegreppet. Detta har sin naturliga förklaring i den stora miljöpåverkan som byggnation och därefter fastighetsdrift innebär. Idag har fokus ändrats och de flesta fastighetsbolag jobbar även aktivt med social hållbarhet. De områden där fastighetsbolag arbetar med social hållbarhet är främst integration och trygghet. Integration kan vara att skapa möjligheter till möten och att stödja utbildning. Trygghet kan innefatta att man som fastighetsbolag arbetar aktivt för att stävja kriminalitet, exempelvis genom nattvandrare (Fastighetsnytt 2014).

Bostadsområden ser olika ut och har därför olika behov av sociala insatser. Som processägare för integration i Göteborg bedriver Poseidon sociala projekt riktat mot skolan samt att skapa jobb i nordöstra Göteborg (Poseidon b 2013).

1.3.2 Sambandskedjan

För att kunna undersöka det problemet som denna uppsats har för avsikt att studera har vi utgått från en sambandskedja, som beskrivs i figur 2. Detta för att kunna härleda de företagsekonomiska fördelarna för Poseidon från den investering man gjort i Hjällboskolan.

Sambandskedjan mellan Poseidons investering i Hjällboskolan och de företagsekonomiska fördelar det genererar för bolaget är en komplex fråga som inte har ett enkelt svar. För att kunna studera detta samband är det nödvändigt att bryta ner sambandskedjan i olika delar.

Om investeringen överhuvudtaget skall kunna påverka bolagets ekonomi positivt måste

investeringen leda till att skolkvaliten förbättras eller att närvaron i skolan ökar. Nästa steg i

kedjan är att studera hur en förbättrad skolkvalité i den lokala grundskolan påverkar

områdets attraktivitet. Slutligen måste sambandet mellan ett områdes ökade attraktivitet

och företagsekonomiska fördelar hos fastighetsbolaget i samma område härledas. Först då

kan man motivera om investeringen är affärsmässig.

10 Figur 2: Hur vi tänker angripa studien - Sambandskedja (Författarna 2014)

1.4 Syfte

Syftet med denna uppsats är att öka förståelsen för hur förbättrad skolkvalitet i den lokala grundskolan och fastighetsbolags företagsekonomi i samma område hänger ihop. Vi skall undersöka huruvida fastighetsbolag kan uppnå företagsekonomiska fördelar genom att ekonomiskt stödja insatser för att förbättra skolkvaliten, och på så vis motivera investeringen som affärsmässig.

1.5 Frågeställning

För att kunna uppnå syftet med vår uppsats studerar vi Poseidons skolprojekt. Detta för att kunna härleda om effekten av ekonomiskt stöd till den lokala grundskolan leder till företagsekonomiska fördelar för fastighetsbolaget. Våra frågor är:

1. Hur kan Poseidons investering i Hjällboskolan komma att påverka bolagets företagsekonomi?

2. Kan investeringen rimligen motiveras som affärsmässig?

Förbättrad skolkvalitet

Ökad attraktivitet i området

Företagsekonomiska fördelar för fastighetsbolag i

området

11 2. Metod

Kapitlet ger en inblick i de metodval uppsatsen bygger på. Metodavsnittet behandlar inledningsvis vårt ämnesval och hur idén föddes. Vidare beskrivs vilka metoder som valts, bakgrund till valen och hur materialinsamlingen genomfördes och analyserades. Materialinsamlingen har delats upp i två stycken, intervjuer och litteraturinsamling, för att enklare redovisa hur vi gick till väga.

2.1 Tillvägagångssätt

Initialt såddes fröet till denna uppsats i en diskussion med vår handledare kring stadsutveckling och fastighetsbranschen. Uppsatsförslaget om att skriva en uppsats mot Framtiden presenterades vilket vi ansåg intressant och sedermera arrangerades ett möte med representanter från bolaget. Anledningen till att vi senare accepterade uppsatsförslaget som presenterades på mötet var att vi är intresserade av fastighetsbranschen och således har förkunskaper inom området. Extra intressant är uppsatsämnet då det har lokal anknytning och har varit möjligt att studera på nära håll. Då uppsatsförslaget involverade att undersöka ett kommunalt bolag steg intresset från vår sida ytterligare på grund av dess avvikande karaktärsdrag från privata bolag. Ett exempel på det är att Framtidens ägare, Göteborgs Stad, har gett Framtiden och dess dotterbolag projektledarskap för att driva integration i staden. De har till uppgift att arbeta med social hållbarhet vilket knyter an till vår utbildning inom uthålligt företagande. Det skall tydliggöras att uppsatsen i sig inte är ett beställningsjobb från Framtidens sida utan utformningen av uppsatsen har vi själva arbetat fram.

Två metoder som kan användas vid uppsatsskrivning är kvantitativa och kvalitativa metoder (Backman 2008). Vi har valt att inte använda ett kvantitativt arbetssätt i denna studie.

Anledningen till att vi valde bort det kvantitativa arbetssättet grundar sig i att projektet startade den första januari 2014 och har således drivits för kort tid för att kunna utmynna i något trovärdigt dataunderlag. Detta innebär att en eventuell förändring av företagsekonomin i fastighetsbolaget inte kan härledas till skolprojektet på ett trovärdigt sätt, om ens någon effekt har hunnit uppstå. En kvantitativ ansats hade sålunda inte kunnat uppfylla syftet med uppsatsen. Hade denna studie gjorts efter projektet avslutats eller något år senare hade en kvantitativ metod varit möjlig att använda.

För att undersöka kopplingen mellan sociala investeringar i skolan och företagsekonomiska

fördelar för Poseidon har vi valt att använda oss av en kvalitativ metod. Den kvalitativa

metoden kan kopplas till det perspektivet där man studerar hur människan uppfattar och

tolkar den omgivande verkligheten. Detta innebär att verkligheten är en individuell, social

konstruktion och omvärlden ses således som subjektiv. Fokus är riktat mot hur individen

tolkar och formar sin egen verklighet (Backman 2008). Då det enligt vår vetskap inte gjorts

någon tidigare undersökning av den specifika kopplingen mellan skolkvalitet och

företagsekonomiska fördelar för fastighetsbolag i samma område har vi använt oss av en

induktiv ansats. En induktiv ansats innebär att ett fenomen observeras och data samlas in

kring fenomenet för att sedan generalisera informationen inom en teoretisk referensram

(Backman 2008).

12 Vid tillämpning av det kvalitativa perspektivet kan fallstudier användas i det vetenskapliga arbetet. En definition av en fallstudie ges av Backman (2008) som menar att en fallstudie är

”en empirisk studie som undersöker ett samtida fenomen i sin verkliga kontext och i vilken olika metoder oftast kombineras” (s.55). Definitionen understryker att en fallstudie undersöker ett fenomen i sin realistiska miljö eller sin kontext, där gränserna inte är givna (Backman 2008). Vår uppsats bygger på en fallstudie av Poseidons skolprojekt i Hjällboskolan. Anledningen till att vi valde att utföra studien som en fallstudie baseras på att fallstudier anses vara lämpliga att använda då fenomenet som undersöks är komplext. Som tidigare nämnts är kopplingen vi undersöker ett outforskat område. Detta innebär att avsikten med studien har ett undersökande syfte, alltså förhåller vi oss till en explorativ ansats (Backman 2008).

För att öka vår förståelse vill vi sätta fenomenet i en kontext genom att titta på snarlika fall, framförallt från områden i Sverige där karaktärsdragen liknar Hjällbos. Vi tror att denna avgränsning kommer ge oss ett bättre utfall i slutsatsen än om vi jämför med områden som till karaktären är olika Hjällbo. Det har tidigare gjorts undersökningar i områden med liknande kännetecken som Hjällbo där man har tittat mer övergripande på kopplingen mellan social hållbarhet och företagsekonomiska effekter för fastighetsbolag. Dessa har använts för att försöka svara på om det finns någon koppling mellan Poseidons investeringar i Hjällboskolan och företagsekonomiska fördelar för Poseidon.

2.1.1 Analysmodell

Sättet vi har gått tillväga på när vi analyserat vårt resultat är kategoriserat utifrån sambandskedjan som presenteras i figur 2. I analyskapitlet har vi ställt det empiriska resultatet mot våra teoretiska utgångspunkter för att försöka beskriva det komplexa samband som studien undersöker. I studien har vi använt oss av samma uppdelning av kapitlen teori och empiri för att underlätta analys och diskussionsarbetet och göra det lätt för läsaren att förstå argumentationen i slutsatsen. Den modell som vi använt oss av för att analysera sambandet mellan skolprojektet och företagsekonomiska fördelar för Poseidon är:

Kan skolprojektet i Hjällbo leda till förbättrad skolkvalitet?

Kan förbättrad skolkvalitet leda till ökad attraktiviteten i området?

Vilka företagsekonomiska fördelar kan skolprojektet generera för Poseidon?

Kan investeringen rimligen motiveras som affärsmässig?

Då Poseidon inte framställt någon hypotetisk kalkyl för att mäta affärsmässigheten av

skolprojektet på har vi sammanställt en egen hypotetisk kalkyl. Detta gjorde vi för att

underlätta bedömningen huruvida projektet kan ses som affärsmässigt eller inte.

13 2.2 Materialinsamling

2.2.1 Litteraturinsamling

Under arbetets gång har vi använt oss av olika former av textmaterial till vår uppsats.

Insamlad litteratur är dels akademiska publikationer som presenteras under kapitlet teoretiska utgångspunkter, samt sekundärdata som presenteras under kapitlet empiri. Detta för att underbygga och öka validiteten i de resultat som vår primärdata uppvisar.

Sekundärdata har vi funnit på olika sätt. En stor del av datan har vi funnit genom snöbollsmetoden då vi fått rekommendationer från respondenter vid intervjutillfällen.

Vi har även använt oss av internetsökning för att finna relevant litteratur. De två referensdatabaser vi har använt är Göteborgs universitets egen sökfunktion Supersök samt Googles akademiska sökfunktion Google Scholar. De sökord som vi använde oss av var fastighetsbolag, affärsmässighet, social hållbarhet, attraktivt bostadsområde, skolkvalitet och hyresrätter. Oftast satte vi orden i kombination för att specificera sökresultat.

Exempelvis när vi sökte på affärsmässighet och fastigheter ihop i Google Scholar gav det oss 1580 träffar. Den översta träffen var Hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar av Lind och Lundström (2011) vilken vi senare använde i uppsatsen. En annan metod vi använde oss av för att söka litteratur var att vi granskade referenslistorna på den litteratur som vi använt oss av. På detta vis fann vi publikationen av Lloyd, McCarthy, McGreal, och Berry (2003).

Ytterligare en metod vi använde oss av var att vi tittade på hur ofta publikationerna var citerade på Google Scholar. Exempelvis såg vi att publikation School Quality and Real House Prices: Inter- and Intrametropolitan Effects av Brasington och Haurin (1996) var citerad 192 gånger. En av publikationerna som citerat Brasington och Haurin var publikationen av Clapp, Nanda och Ross (2008) som vi använt oss av i uppsatsen.

2.2.2 Intervjuer – insamling av primärdata

Vi har även samlat in data genom intervjuer med personer som är direkt kopplade till skolprojektet i Hjällbo. Vi har dessutom intervjuat personer som vi bedömer har relevant kunskap inom det område vi har undersökt för att bredda vårt kunskapsunderlag ytterligare.

De flesta av intervjuerna skedde i en tidig fas av uppsatsperioden då vi bedömde det viktigt att tidigt få in primärdata om projektet. Bedömningen byggde på att vi behövde öka vår förståelse för det komplexa området som vi studerat och för att underlätta sökning av sekundärdata och teoretiskt stöd enligt den induktiva ansatsen (Backman 2008).

Samtliga intervjuer har skett på ett semistrukturerat tillvägagångssätt. Detta innebär att man utgår från ett par på förhand skrivna frågor men man tillåter intervjun att ta en annan riktning om intressanta följdfrågor och ämnen dyker upp under intervjuns gång (Ekholm &

Fransson, 2002). Anledningen till att vi valde denna intervjumetod var för att inte låsa oss vid

en förbestämd dagordning utan öppna upp för så stor informationsinsamling som möjligt. Vi

avslutade även samtliga intervjuer med att fråga respondenten om denne hade några

personer eller textmaterial av relevans för vår uppsats att rekommendera. Denna metod

kallas snöbollstekniken och bygger på att informationsmängden ökar då man får

14 rekommendationer och tips från andra personer (Ekholm & Fransson, 2002). Tekniken ledde bland annat till att vi fick tips av Gunilla Eriksson att intervjua Susanne Dahl.

Under intervjuerna ställde en av författarna frågorna och ledde samtalet. Den andra författaren kompletterade med följdfrågor, om sådana dök upp, samt antecknade nyckelord under samtalet. Samtliga intervjuer spelades även in och transkriberades utifrån frågorna.

Längden på intervjuerna varierade mellan 30 - 60 minuter. Intervjuerna presenteras inte i sin helhet i uppsatsen utan primärdatan kategoriseras i empirikapitlet efter vilken del av frågeställningen den bidrar till att besvara. Detta för att behålla den röda tråden genom uppsatsen.

Nedan presenteras de respondenter som har intervjuats:

Nils Kaiser, Rektor, Hjällboskolan.

Nils intervjuade vi då han är den person som är mest lämpad att svara på frågan om det skett någon förbättring av skolkvaliteten efter införandet av projektet, samt vilka effekter han tror projektet kommer att leda till. Nils var en av personerna som var med och bestämde hur pengarna som Poseidon investerar i Hjällboskolan skulle fördelas. På så vis ansåg vi att vår uppfattning om projektet skulle öka genom att intervjua Nils. Vi var även intresserade av hur Nils definierade skolkvalitet och om det matchade vår definition. Sammantaget ville vi med den här intervjun öka vår förståelse angående hur projektet uppfattades från skolans sida.

Gunilla Eriksson, Chef hyresgästservice, Poseidon distrikt Hjällbo.

Under vårt första möte med Framtiden blev vi tipsade att intervjua Gunilla Eriksson för att få en tydligare bild av hur Poseidon arbetar med sociala insatser. Vi ville även ta reda på hur fastighetsbeståndet i Hjällbo var fördelat. Precis som vi tidigare ville veta hur Nils Kaiser såg på projektet från skolans sida ville vi med denna intervju ta reda på hur Poseidon såg på projektet. Vi undrade bland annat vad Poseidon kunde vinna med skolprojektet och vilka för- och nackdelar de ansåg finnas.

Helena Holmberg, Processledare, Trygga Gamlestaden.

Idén att intervjua Helena Holmberg fick vi under en föreläsning om områdesutveckling.

Helenas erfarenhet av områdesutvecklingen i Gamlestaden, vilket är en stadsdel nära

Hjällbo, och den positiva utveckling området haft de senaste tio åren gjorde oss intresserade

av att diskutera skolprojektet med Helena. Då fastighetsägarna i Gamlestaden är en

blandning av privata och kommunala aktörer såg vi möjligheten att diskutera

affärsmässigheten i sociala investeringar. Vi ville också ta reda på hur förändringen i

Gamlestaden gått till och vilka som var nycklarna till framgången. Vi ville även höra hennes

personliga åsikter om skolprojektet och om hon, ur en annan infallsvinkel, kunde urskilja

några alternativ till skolprojektet.

15 Jennie Grafström, Fastighetsanalytiker, Framtiden.

Anledningen till att vi valde att intervjua Jennie Grafström var främst att vi ville få bättre förståelse för hur värderingen av fastigheter på Framtiden går till. Dessutom var vi intresserade om det fanns någon ekonomisk kalkyl över projektet för att mäta affärsmässigheten.

Susanne Dahl, Ekonom, Poseidon distrikt Hjällbo

När vi intervjuade Gunilla Eriksson hade vi funderingar kring hur Poseidons driftkostnader för distriktet Hjällbo såg ut. Gunilla tipsade oss då om att intervjua Susanne Dahl vilket vi senare gjorde. Anledningen till denna intervju var med andra ord att ta reda på hur kostnadsposterna för Poseidon i Hjällbo såg ut för att senare kunna jämföra dem med andra bostadsområden och skapa underlag för framtida jämförelser.

2.3 Kritisk granskning av materialinsamling

Då vår studie är kvalitativ och empirin till stor del bygger på intervjubaserad datainsamling skall tillförlitligheten diskuteras. Enligt Jacobsen (2002) kan den kritiska granskningen av data delas upp i reliabilitet och validitet.

Reliabilitet kan förklaras som tillförlitligheten av den insamlade datan. Vi bedömer tillförlitligheten i det empiriska materialet som hög. Detta då de flesta av respondenterna vi intervjuade är direkt kopplade till projektet och bedöms ha trovärdiga uppgifter och underbyggda argument gällande sina svar vid intervjuerna. För att den litteratur vi har använt i studien skall hålla så hög kvalitet och tillförlitlighet som möjligt har vi vidtagit vissa åtgärder. En sådan åtgärd är att vi har använt referensdatabaser som rekommenderas av universitetsbiblioteket på Göteborgs universitet.

Validitet beskriver giltigheten av slutsatser och kan delas upp i intern och extern validitet.

Med intern validitet menas om slutsatsen är trovärdig. Extern validitet är huruvida slutsatsen

går att generalisera. När det kommer till trovärdigheten av den slutsats vi presenterar är vi i

stora drag nöjda. Vi är dock medvetna om att de respondenter som arbetat inom

Framtidskoncernen kan ha vägt in bolagets intressen i sina svar. Objektiviteten i studien blir

således något snedvriden. För att öka objektiviteten hade vi kunnat intervjua fler

respondenter utan egenintresse i projektet. Det är svårt att generalisera vår slutsats då

bostadsområden ser olika ut och därför skulle inte utfallet av samma studie i något annat

område ge samma resultat. Däremot skulle liknade projekt i områden med samma

övergripande karaktärsdrag som Hjällbo med största sannolikhet ge liknade resultat som vår

studie.

16 3. Teoretiska utgångspunkter

I detta kapitel presenteras tidigare forskning som är relevant för att analysera och förstå de resultat vår studie uppvisar.

3.1 Business improvement districts i tidigare internationella studier

En första ansats för att förklara kopplingen mellan ekonomiskt stöd till skolan och affärsmässighet för fastighetsbolaget är att mer allmänt studera sociala insatser och affärsmässighet. Ett exempel på detta är Business improvement districts (hädanefter omnämnt som BID).

Ett BID är en ideell förening som bildas av fastighetsbolag i ett område genom att en majoritet av bolagen röstar för en bildning av föreningen. Alla fastighetsägare i området blir vid ett bildande förpliktigade att betala en områdesspecifik skatt till föreningen. Pengarna används sedan för att främja områdets angelägenheter. Tanken med BID är att pengarna som föreningen samlar in från sina medlemmar skall användas till allmännyttiga tjänster som staten eller kommersiella krafter inte bidrar med. Det kan gälla säkerhetsfrågor, utemiljöer och marknadsföring av området. Olika områden har olika behov och här kan ett BID fylla den lucka som uppstår. Vanligtvis bildas BID i utsatta områden där behovet för allmännyttiga tjänster är stort. Genom bildandet av ett BID kan områdets attraktionskraft öka och på sikt attrahera nya människor och investeringar. År 2007 fanns det uppskattningsvis 800 BID i världen varav hälften i USA. En förutsättning för skapandet av BID är att landet där det sker har en lagstiftning som förpliktigar alla fastighetsägare att delta (Ellen, Schwartz & Voicu 2007).

Vidare undersöker Ellen et al. (2007) kopplingen mellan bildandet av ett BID och vilka effekter det får på fastighetsvärdena i området. Deras forskning fokuserar främst på kommersiella fastigheter men berör även bostadsfastigheter. I undersökningen jämförs försäljningspriser på fastigheter inom ett BID och priser på fastigheter i liknande områden men som saknar en BID-förening. Sedan såg man på om eventuellt högre försäljningspriser gick att härleda till effekten av BID bildandet. Datainsamlingen bestod av de 44 BID som grundades mellan 1984 och 2002 i New York och närliggande områden som inte hade BID- föreningar. BID-föreningarna i studien investerade framförallt i fyra kategorier av allmännyttiga tjänster: Säkerhet (privat bevakning), städning (städ och klottersanering), marknadsföring (events, traditionell marknadsföring, dekorationer och att locka turism) och kapital investeringar (mindre investeringar som gatubelysning, blomrabatter och soptunnor).

Mindre BID-föreningar i ytterområden av staden sticker ut genom att spendera mindre på

säkerhet och mer på administration, områdesservice och sociala projekt. De satsar även mer

på marknadsföring än ett genomsnittligt BID.

17 Resultatet visade att när det kommer till kommersiella fastigheters prisutveckling kan man se en tydlig uppgång i anknytning till formationen av ett BID.

Figur 3: Prisutveckling på kommersiella fastigheter (Ellen, Schwartz & Voicu 2007).

När det gäller bostadshus är resultatet annorlunda och mer svårtolkat. Det skedde en uppgång av försäljningspriserna innan bildandet av BID, en effekt av ökade förväntningar på ökat fastighetsvärde. Denna effekt gick sedan ner efter bildandet av BID, något som kan förklaras av en övervärdering innan bildandet av BID. Fastighetsvärdena var dock 28,3 % högre än i områdena utan BID som man jämförde med. Störst effekt på fastighetsvärdet hade stora BID där den största delen av fastigheterna bestod av kontor. I mindre BID- föreningar i ytterområden var effekten mindre. Detta berodde till stor del på att budgeten i stora BID var större och därmed fanns det mer pengar att spendera på allmännyttiga tjänster (Ellen et al. 2007).

Det finns även tidigare forskning där man enbart tittar på BID effekt på bostadshus. En kvalitativ studie utförd på BID i Los Angeles och i Storbritannien visar på att fastighetsägare av bostadshus upplever att BID har positiv effekt på deras fastighetsvärden. Detta underbygger Ellen et al. (2007) resultat ytterligare (Lloyd et al. 2003).

Det finns mätproblem när det gäller att mäta effekten av ett BID. BID bildas oftast i utsatta områden. I dessa områden verkar även vanligtvis andra ideella organisationer och staten med olika projekt som också kan påverka fastighetsvärdet. Det blir alltså svårt att härleda hela effekten till BID (Ellen et al. 2007).

3.2 BID-konceptet under svenska förhållanden

I Sverige ser inte förutsättningarna likadana ut då det inte finns samma lagstiftning gällande

BID som det gör i USA. BID fyller många av de funktioner som kommuner ansvarar för i

Sverige, alltså är behovet av BID för att förbättra allmännyttiga tjänster inte lika påtagligt i

18 Sverige. Därför är det förståeligt att det inte finns några tidigare svenska akademiska publikationer inom området. Trots att BID inte existerar i Sverige finns det snarlika exempel på hur fastighetsägare går samman för att utveckla lokala områden. Detta går under benämningen fastighetsägarpartnerskap. Inom detta område finns ingen forskning men likväl har det gjorts undersökningar där det dras intressanta slutsatser, relevanta för vår studie.

I Helena Holmbergs (2012) rapport behandlas detta ämne. I rapporten tas två exempel upp, Fastighetsägare i Gamlestaden och Fastighetsägare Centrala Hisingen, som är de lokala fastighetsföreningarna i de två olika stadsdelarna i Göteborg. Båda föreningarna är ideella.

Syftet med rapporten är att utreda om det är affärsmässigt motiverat att arbeta med områdesutveckling för fastighetsägare genom lokala fastighetsägarpartnerskap.

Det som kännetecknar lokalt fastighetsägarpartnerskap är att fastighetsägare inom det lokala området, både privata och kommunala, går samman för att långsiktigt utveckla området. Då privata fastighetsägare har en affärsmässig grund i sin verksamhet anses samarbetet leda till affärsmässighet även för de kommunala fastighetsägarna. Det är inte helt ovanligt att stadsutveckling stöds av projekt som endast pågår i ett par år, något som inte är optimalt. För att skapa verklig stadsutveckling krävs, precis som i båda fallen rapporten berör, att det inte finns något slutdatum. Verklig stadsutveckling kräver långsiktighet och uthållighet. Vidare krävs det att parterna jobbar nära varandra för att kunna ta del av varandras starka sidor och på så vis utveckla sin förvaltning, vilket i slutändan förhoppningsvis leder till ökad attraktivitet i det lokala området (Holmberg 2012).

Vikten av att arbeta långsiktigt påvisar även Blomé (2010). I flera svenska projekt under 1990-talet, med syftet att förbättra skolan och den fysiska miljön i storskaliga bostadsområden, beskriver Blomé att projektens tidsbegränsningar påverkade resultaten negativt. Projekten i bostadsområdena gav snarare en ökning av utanförskap och problematik vilket genererade i kostnader för samhället och fastighetsbolagen (Blomé 2010).

Vidare påpekar Holmberg (2012) att utvecklingen av stadsdelar är högst beroende av sina fastighetsägare och deras ambitionsnivå. Detta gäller framför allt i utsatta områden där utvecklingen inte går framåt automatiskt. För att på bästa sätt kunna utveckla stadsdelar i en positiv riktning krävs institutionaliserat samarbete mellan fastighetsägarna, det vill säga att aktörer arbetar tillsammans med gemensamt satsade resurser och på så vis undviker dilemmat att låta några få göra grovjobbet.

I de två fastighetsägarpartnerskapen, som tas upp i rapporten, är affärsmässighet en central

punkt som måste uppfyllas. Detta uppnås genom att stärka fastighetsvärdena, även om

fastighetsägarna inte alltid har som mål att sälja. Genom att engagera sig i

fastighetsägarpartnerskap och utveckla det lokala området ökar chansen för att öka värdena

på fastigheterna, vilket lockar allt fler aktörer till att ingå i samarbetet (Holmberg 2012).

19 Precis som Holmberg förespråkar även Blomé (2010) vikten av ett brett samarbete för att lyckas med att utveckla bostadsområden. Om utvecklingsarbetet involverar samtliga fastighetsägare inom området ökar förståelsen för problem och lösningar. Att involvera samtliga fastighetsägare bör inte vara något problem enligt Blomé, då det finns goda grunder för att gemensamma satsningar leder till ökade fastighetsvärden (Blomé 2010).

Holmbergs (2012) rapport visar att arbetet med den lokala utvecklingen i de två fallen har gett effekter som till exempel ökad trygghet i Gamlestaden och minskad brottslighet på centrala Hisingen. Attraktiviteten i båda stadsdelarna har ökat sedan föreningarna startade i början av 2000-talet. Dock har varken Gamlestaden eller Centrala Hisingen förändrats enligt Framtidens värderingsmodell. Båda stadsdelarna har sedan år 1998 varit klassade som B2 läge. Detta betyder att varken utvecklingen i Gamlestaden eller på Centrala Hisingen har lett till ökade fastighetsvärden enligt Framtidens värderingsmodell.

Däremot finns det andra grunder som tyder på att fastighetsvärdena i Gamlestaden har ökat sedan införandet av fastighetsägarpartnerskapet. År 2007 fastställdes en karta över stadsdelarna i Göteborg, framtagen av allmännyttan, privata fastighetsägare och Hyresgästföreningen, där stadsdelarnas hyrespotential bedömdes. Gamlestaden fick betyget 6 av 10. Det framgår dock att om kartan fastställts under tidigt 2000-tal så hade Gamlestaden endast fått betyget 5 av 10. Detta innebär att hyresintäkter i Gamlestaden har ökat vilket är en indikator på ökade fastighetsvärden. En tydlig indikator som påvisar ett områdes attraktivitet är dess söktryck på Boplats. Denna indikator var framför allt tydlig i Gamlestaden där söktrycket år 2007 var 895 sökande per lägenhet jämfört med år 2011 då det var 1412 sökande per lägenhet. Ytterligare en indikator är prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden där utvecklingen på centrala Hisingen ökade jämfört med prisutvecklingen i hela Göteborg.

Teorin visar att BID har positiv effekt på fastighetsvärden. Föreningarna arbetar brett med områdesutveckling men lite fokus läggs på insatser i skolan. Något som också skiljer sig från vår studie är att BID består av flera aktörer som går samman i en förening. I Hjällbo är Poseidon den enda fastighetsägaren och därför finns inget behov av att bilda en förening för att arbeta med social hållbarhet.

3.3 Skolkvalitetens påverkan på huspriser

För att öka förståelsen hur skolkvalitet påverkar attraktiviteten i ett område kan man studera sambandet mellan skolkvalitet och huspriser, där huspris kan ses som ett estimat för attraktivitet.

Brasington och Haurin (1996) beskriver detta samband i sin artikel. Studien behandlar

sambandet mellan skolkvalitet i ett område och vilka effekter det får på reala huspriser I

samma område. Författarna använder en hedonistisk prismodell vilket karaktäriseras av att

beskrivande variabler kan vara av intern karaktär, exempelvis kvadratmeter, och extern

karaktär, exempelvis skolkvalitet. Detta för att urskilja de viktigaste variablerna som driver

20 huspriser, den beroende variabeln. Utöver skolkvalitet ingår även byggår, antal kvadratmeter, tillgång till garage och andra husspecifika egenskaper i modellen. Även närhet till det lokala centrumet, tillväxten i området, kriminalitet, medelinkomst, andel ”icke vita”

hushåll och tillgänglighet ingick som beskrivande variabler i modellen. Skolkvaliteten definieras som andelen niondeklassare i skolan som klarar alla färdighetstest. Dessa utförs på samma sätt i alla grundskolor i delstaten. Det krävs att man klarar alla färdighetstesterna för att få börja på high school. Studien är utförd på 134 bostadsområden i sex olika tätbefolkade områden i Ohio, USA. Studien är begränsad till enfamiljshus.

Resultatet av regressionen visade att huspriserna i de olika bostadsområdena varierade mycket, från 30 % under referensområdet till 70 % över. Undersökningen visade även att de husspecifika egenskaperna hade påverkan på huspriserna, men den variabel som hade mest påverkan på huspriser var skolkvaliteten i områdets grundskola. Resultatet av studien visar att en förbättring av en skolas färdighetstest med 1 % innebär en ökning av huspriserna i området med 0,5 % (Brasington & Haurin 1996).

En nyare studie av Clapp, Nanda och Ross (2008) visar på liknade samband mellan huspriser och skolkvalitet. Studien är utförd i Conneticut, USA och undersöker vilken effekt demografin på befolkningen och skolresultat har på huspriser. Resultatet visar att bra skolresultat har positiv effekt på huspriser. Detta underbygger Brasington och Haurins (1996) slutsats om kopplingen mellan skolkvalitet och fastighetsvärde.

I Sverige har Luthström (2007) gjort om samma studie som den tidigare nämnda amerikanska studien angående hur skolkvalitet påverkar huspriser i Sverige. Mer specifikt handlar studien om hur skolkvalitet på högstadieskolor i Uppsala kommun kan påverka huspriserna i det tillhörande skoldistriktet. I detta fall definieras skolkvalitet som skolbetyg, vilket beräknas fram genom elevernas genomsnittliga slutbetyg. Huspriserna i denna studie beräknas endast på småhus som sålts under perioden år 2004-2005 och exkluderar med andra ord bostadsrätter och hyresrätter.

De variabler som ingår i studien för att beräkna den beroende variabeln, huspriset, är distans till centrum, skolbetyg, standardvärde (husspecifika egenskaper), bostadsyta och byggnadens ålder. I studien delas variabeln skolbetyg upp i tre klasser, där en högre klass visar ett högre medelbetyg för eleverna på respektive skola. Alltså innebär en högre klass att skolan har en bättre kvalitet än en skola med en lägre klass.

Sambandet mellan skolkvalitet och huspriser visade sig enligt studien vara mindre påtaglig

jämfört med den amerikanska studien. Detta tros främst bero på att klasskillnaden är mycket

tydligare i USA jämfört med i Sverige vilket leder till att huspriserna inte påverkas lika mycket

av skolkvaliteten. Dessutom är skolorna i Sverige mer lika varandra då de följer samma

riktlinjer och läroplaner och det fria skolvalet ger elever möjligheten att gå i skolan i ett

område de inte är bosatta i. En tydlig slutsats kunde dock dras från den svenska studien

21 vilket var att skolkvaliteten av den högsta klassen, klass 3, hade en positiv påverkan på huspriser jämfört med klass 1 och klass 2 (Luthström 2007).

De tre ovan nämnda studierna är inte utförda i områden som till karaktären liknar Hjällbo.

Studierna behandlar enfamiljshus och prisen på dessa medan vi i vår studie undersöker flerfamiljshus med hyresrätter. Resultatet indikerar dock på att skolkvalitet har påverkan på ett områdes attraktivitet, såväl i Sverige som i USA.

3.4 Sociala insatsers påverkan på resultaträkningen

För ett förvaltande fastighetsbolag med hyresrätter är inte enbart fastighetsvärden av intresse. Då Poseidon inte har för avsikt att sälja sina fastigheter i Hjällbo utan har ett långsiktigt förvaltnings perspektiv är det även av intresse att titta på intäkter och kostnader kopplade till förvaltningen.

Gunnar Blomé (2012) behandlar bland annat den ekonomiska effekten till följd av sociala insatser i fastighetsbranschen. I artikeln studeras två bostadsområden som är av miljonprogramskaraktär och har höga driftkostnader i form av vatten- och elkonsumtion samt kostnader för slitage. Bostadsområdena var tidigare kommunalt förvaltade men ägs nu av samma privata fastighetsbolag, Stena Fastigheter. Bostadsområdena påminner om varandra och jämförelsen blir därför träffsäker. Det skall dock nämnas att långt ifrån allt är lika mellan de båda områdena. I de båda studerade områdena investerade fastighetsbolaget pengar i social hållbarhet, med skillnaden att investeringen var avsevärt större i område A jämfört med område B. Detta gav effekter i område A i form av sänkta driftkostnader, goodwill och förbättrade affärsmöjligheter.

I det bostadsområdet där stora satsningar på sociala projekt utfördes kallades tillvägagångssättet relationsförvaltning där en av utgångspunkterna var långsiktigt lönsamhetstänk. De sociala projekten kategoriserades i tre områden: Ungdomsprojekt, boendemobilisering och nätverkande. I kategorin nätverkande ingick bland annat uppgiften att stimulera skolverksamheten då den ansågs vara en viktig lokal aktör. En person anställdes med uppgift att koordinera projekten. Målet var att öka tryggheten i området och förbättra de boendes attityd till fastighetsbolaget. Detta skulle delvis uppnås genom att involvera de boende i hållbarhetsarbetet. Ett konkret exempel var att de involverade ungdomar i att tvätta bort klotter och för det fick de möjligheten att åka på en skidresa. Även sommarjobb för områdets ungdomar erbjöds av fastighetsbolaget. Som en jämförelse lade man i område A 470 SEK per lägenhet och år på sociala projekt medan samma summa i område B var 86 SEK.

De förvaltningskostnader som Blomé (2012) använder sig av i artikeln för att analysera de företagsekonomiska kostnadsposterna mellan område A och B förklarar Blomé (2009) mer ingående i en tidigare rapport:

Reparationer vid flytt: Antal avflyttningar från området multiplicerat med en snittkostnad för

återställning på 15 000 SEK.

22 Grov misskötsamhet vid avflyttning: I vissa fall är lägenheter vid avflyttning i så pass dåligt skicka att de genererar stora kostnader för fastighetsägaren. Snittkostnaden för återställningen uppskattas vara 100 000 SEK per lägenhet.

Renhållning av utemiljö: När områden är smutsiga och nedskräpade krävs det att man köper städtjänster. Kostnaden är beräknad som antal städtimmar gånger en arbetskostnad på 250 SEK/timme.

Sophantering: Denna kostnad är baserad på hur många arbetstimmar personalen avsätter för egen hantering till städning av soprum. Alltså inte kostnaden för sophämtning.

Kostnaden är beräknad som antal städtimmar gånger en arbetskostnad på 250 SEK/timme.

Klottersanering: Kostnaden för köpta tjänster av klottersanering. Kostnaden är beräknad som antal saneringstimmar gånger en arbetskostnad på 250 SEK/timme.

Förstörda fönsterrutor: Kostnaden beräknas genom att multiplicera kostnaden för ett byte av fönsterruta, 2500 SEK, med antalet bytta rutor.

Mekaniskt sabotage: Förstörelse av förbrukningsmaterial som till exempel lysrör, dörrar och lås.

Städning: Städningen innefattar alla gemensamhetsutrymmen. Kostnaden baseras på avtalet med städfirman.

Hantering av störning: Personalkostnad för hantering av störningsärenden, både intern personal och inhyrd.

Hantering av obetalda hyror: Arbetskostnader för att driva in hyresskulder.

Obetalda hyror: Hyror som inte betalas in.

En kostnad som förekommer för fastighetsbolag som hyr ut lägenheter är kostnader i

samband med lägenhetsbyten. I ett område där invånarna är missnöjda och utflyttningarna

är många kan denna kostnad bli hög. Om området är väldigt oattraktivt kan

inflyttningstrycket vara så lågt att fastighetsbolaget måste göra reklam eller locka boende på

andra sätt och om det råder överskott på lägenheter i stort i samhället kan det leda till

outnyttjad kapacitet. Om lägenheter är i mycket dåligt skick vid överlämning kostar det stora

summor att renovera dem, vilket CSR kan ha en positiv inverkan på. I artikelns studie påvisas

även detta då kostnaden för grov misskötsamhet vid avflyttning var 0 SEK för område A och

792 SEK för område B. En kostnad som var avsevärt mycket högre i område B var skötsel av

utemiljön i området och även pengar man lade på att plocka skräp var mycket högre i

område B. Detta indikerar att invånarna i område A, där man satsar på CSR, känner större

ansvar inför sin närmiljö. Även städbolagens kostnader, som fastighetsbolaget betalar för,

var högre i B. Kostnader för krossade rutor är höga i utsatta områden och i område A kan

man se en tydlig minskning i denna summa efter att CSR arbetet inletts. Totalt sett hade

23 område B högre kostnader för posterna: grov misskötsamhet vid avflyttning, renhållning av utemiljö, sophantering, klottersanering, förstörda fönster, städning, hantering av störningar och obetalda hyror.

Förvaltningskostnader (SEK) Område A Område B

Reparation vid flytt 1674 1331

Grov misskötsamhet vid avflyttning 0 792

Renhållning av utemiljö 41 515

Sophantering 51 515

Klottersanering 31 41

Förstörda fönster 118 296

Mekaniskt sabotage 85 24

Städning 644 937

Hantering av störningar 172 423

Hantering av obetalda hyror 103 82

Obetalda hyror 102 455

Relationsförvaltning

Sociala projekt 470 86

Personal 116 60

Trappvärdar 28 0

Totalt 3635 5557

Alternativ kalkyl

Hyrestillägg 2 % 950 0

Totalt 2685 5557

Tabell 1: Sammanfattning av resultat - Kostnad per lägenhet (Blomé 2010).

Sammanfattningsvis var förvaltningskostnaderna nästan dubbelt så höga för område B än för område A. Det skall tillägas att en hyresökning på 2 % lagts till för område A då det ansågs rimligt att kompensera fastighetsägaren för de sociala insatserna. Detta ökar deras totala intäkter men även om man bortser från detta är förvaltningskostnaderna 4,5 % lägre per lägenhet i område A än B. Hyresrättsföreningen har uttalat sig om att de i större utsträckning skall ta hänsyn till om fastighetsägare arbetar med CSR när de sätter hyror, därför kan man anta att kalkylen med en hyresökning är rimlig (Blomé 2012).

Studien är utförd på ett privat bolag medan vår studie behandlar ett kommunalt bolag. Då

kommunala bolag sedan lagändringen 2011 skall drivas affärsmässigt, som ett privat bolag

på lång sikt, går studien ändå att appliceras på kommunala bolag. I de bostadsområden som

Blomé studerade, riktades de sociala insatserna inte enbart mot skolan vilket gör att vi inte

kan dra några direkta paralleller till vår studie. Däremot visar studien att de sociala

insatserna som Stena drev var affärsmässiga.

24 3.5 Sammanfattning av teoretiska utgångspunkter

För att skolprojektet skall leda till företagsekonomiska fördelar för Poseidon, måste

investeringen förbättra skolan. Andelen gymnasiebehöriga på Hjällboskolan är den främsta

indikatorn på om skolans kvalitet har förbättrats. Detta är ett vedertaget mått som används

såväl utomlands som i Sverige för att mäta skolkvalitet. Tidigare forskning på hur

skolkvaliteten påverkar attraktiviteten i ett område är inte omfattande. Det finns dock

forskning som visar på att huspriser är högre i områden där skolkvaliteten är hög. Det finns

desto mer forskning på kopplingen mellan övergripande sociala insatser i bostadsområden

och ökad områdesattraktivitet. Resultaten visar att sociala insatser ger positiva effekter på

både resultats- och balansräkningen för ett bolag. För att en investering skall bedömas som

affärsmässig bör den föregås av en ekonomisk kalkyl som uppvisar en vinst på lång sikt. Med

andra ord, ett kommunalt bolag skall agera på samma sätt som ett privat bolag gör på lång

sikt.

25 4. Empiri

Det empiriska materialet är kategoriserat utifrån den sambandskedja som presenteras i problemformuleringen. Den tar utgångspunkt i de centrala områdena i kapitlet teoretiska utgångspunkter och syftar till att besvara vår frågeställning.

4.1. Hur kan Poseidons investering i Hjällboskolan komma att påverka bolagets företagsekonomi? – Empiriskt stöd

För att besvara frågan på ett utförligt sätt måste den brytas ned. Sättet vi gjort detta på är genom att använda oss av sambandskedjan som presenteras i problemdiskussionen.

Kortfattat kan sambandskedjan beskrivas på följande sätt: Leder skolprojektet i Hjällbo till förbättrad skolkvalitet? Leder förbättrad skolkvalitet till ökad attraktivitet i området? Vad får detta för företagsekonomiska fördelar?

4.1.1 Kan skolprojektet i Hjällbo leda till förbättrad skolkvalitet?

Ett av de övergripande målen med Poseidons skolprojekt i Hjällboskolan är att öka andelen elever med gymnasiebehörighet, alltså öka skolkvalitén enligt den definitionen vi använder i denna studie. Ett annat är att minska slitage och skadegörelse i området (Bilaga 1).

Projektets påverkan på skolkvalitén

Det råder delade meningar om vilken effekt skolprojektet i Hjällbo kan få på skolkvaliteten.

De olika delområdena som projektpengarna är uppdelade på bedöms ge upphov till olika effekter.

Hjällboskolans rektor Nils Kaiser menar att vissa delområden ger effekt omgående och att andra tar längre tid, om de ens ger någon effekt på skolkvaliteten överhuvudtaget.

Läxhjälpen, som ingår i projektbudgeten, har redan gett positiv effekt på åttondeklassarnas betyg. Även de pengar som går till att finansiera en skolresa till Sälen, tror Nils Kaiser kan ge positiva effekter. Ökad klassgemenskap, som en följd av skolresan, kan få positiva effekter på studieresultaten. En annan fördel är att resan kan användas i marknadsföringssyfte, både för skolan och för Poseidon. Eleverna fick exempelvis med sig en kamera på resan från Poseidon så de kunde dokumentera resan. På detta sätt kan Poseidon kommunicera ut att man stöttar skolan i Hjällbo vilket kan förbättra området och fastighetsbolagets rykte. De pengar som man lägger på stipendium kommer knappast ge någon effekt på gymnasiebehörigheten menar Nils Kaiser. De elever som får stipendium har redan gymnasiebehörighet. Men, poängterar Nils Kaiser, ett av stipendierna går till den elev som

”sätter Hjällbo på kartan” på ett positivt sätt, och detta kan ha en positiv inverkan på områdets rykte.

Effekten av den största kostnaden i projektbudgeten, integrationsvärden, kommer ta längre

tid att utvärdera och se om det uppstår några märkbara effekter på skolkvaliteten. Nils

Kaiser menar att integrationsvärdens arbete givetvis kan få några elever som annars inte

hade klarat skolan, att bli gymnasiebehöriga till exempel genom att minska elevernas sociala