KANDIDATUPPSATS VID FÖRETAGSEKONOMISKA INSTITUTET
HANDELSHÖGSKOLAN GÖTEBORG
Kopplingen mellan skolinvesteringar och
affärsmässighet för fastighetsbolag i utsatta
områden
En fallstudie om Bostads AB Poseidons investering i Hjällboskolan
FÖRFATTARE: KRISTIAN EHRENDAHL & MAX TJÄDER HANDLEDARE: CONNY OVERLAND
2014-05-28
1 Sammanfattning
Titel: Kopplingen mellan skolinvesteringar och affärsmässighet för fastighetsbolag i utsatta områden - En fallstudie om Bostads AB Poseidons investering i Hjällboskolan
Kurs: FEK, Kandidatuppsats, 15 HP
Författare: Kristian Ehrendahl & Max Tjäder Handledare: Conny Overland, Universitetslektor
Nyckelord: Kommunala fastighetsbolag, företagsekonomiska fördelar, affärsmässighet, social hållbarhet, skolinvesteringar, områdesattraktivitet, fastighetsvärden
Bakgrund: Sedan en lagändring 2011 till följd av EU direktiv måste kommunala fastighetsbolag motivera sina investeringar som affärsmässiga. Detta innebär att alla investeringar man gör skall uppvisa långsiktig lönsamhet. Detta komplicerar investeringar i social hållbarhet för kommunala fastighetsbolag.
Syfte: Syftet med denna uppsats är att öka förståelsen för hur förbättrad skolkvalitet i den lokala grundskolan och fastighetsbolags företagsekonomi i samma område hänger ihop. Vi skall undersöka huruvida fastighetsbolag kan uppnå företagsekonomiska fördelar genom att ekonomiskt stödja insatser för att förbättra skolkvaliten, och på så vis motivera investeringen som affärsmässig.
Metod: Tillvägagångssättet i uppsatsen är en kvalitativ fallstudie. Det empiriska materialet består främst av intervjuer med för studien relevanta respondenter. Analysmodellen vi har använt bygger på sambandskedjan: Leder skolprojektet i Hjällbo till förbättrad skolkvalitet? Leder förbättrad skolkvalitet till ökad attraktiviteten i området? Leder skolprojektet till företagsekonomiska fördelar för fastighetsbolaget?
Slutsats: Då skolprojektet i Hjällbo pågått en kort tid är det omöjligt att med säkerhet säga hur
projektet kommer att påverka Poseidon ekonomiskt. Det är troligt att skolprojektet kommer ha
positiv inverkan på såväl skolkvaliteten som närvarostatistiken. Hur stor inverkan det kommer få på
områdets attraktivitet är svårt att säga. Eftersom andra sociala projekt bedrivs parallellt med
skolprojektet i Hjällbo, är uppnådda effekter svåra att särskilja. Det är rimligt att anta att
skolprojektet kommer generera företagsekonomiska fördelar för Poseidon. Då de
företagsekonomiska fördelarna till följd av skolprojektet är svåra att urskilja, precis som med
områdesattraktiviteten, är det svårt att säga om investeringen kan bedömas som affärsmässig. Ser
man skolprojektet som ett enskilt kortsiktigt projekt är det tveksamt om investeringen kan ses som
affärsmässig. Om man däremot ser projektet som en del av Poseidons totala sociala
hållbarhetsarbete i Hjällbo, borde investeringen kunna ses som affärsmässig. Detta förutsätter att
det sammantagna sociala arbetet uppvisar företagsekonomiska fördelar som täcker kostnaderna.
2
Innehåll
1. Inledning ... 4
1.1 Bakgrund ... 4
1.2 Projektunderlag ... 5
1.2.1 Företagsbeskrivning ... 5
1.2.2 Områdesbeskrivning - Hjällbo ... 6
1.2.3 Projektbeskrivning ... 6
1.3 Problemdiskussion ... 7
1.3.1 Begreppsförtydliganden ... 7
1.3.2 Sambandskedjan ... 9
1.4 Syfte ... 10
1.5 Frågeställning ... 10
2. Metod ... 11
2.1 Tillvägagångssätt ... 11
2.1.1 Analysmodell ... 12
2.2 Materialinsamling ... 13
2.2.1 Litteraturinsamling ... 13
2.2.2 Intervjuer – insamling av primärdata ... 13
2.3 Kritisk granskning av materialinsamling ... 15
3. Teoretiska utgångspunkter ... 16
3.1 Business improvement districts i tidigare internationella studier ... 16
3.2 BID-konceptet under svenska förhållanden... 17
3.3 Skolkvalitetens påverkan på huspriser ... 19
3.4 Sociala insatsers påverkan på resultaträkningen ... 21
3.5 Sammanfattning av teoretiska utgångspunkter ... 24
4. Empiri ... 25
4.1. Hur kan Poseidons investering i Hjällboskolan komma att påverka bolagets företagsekonomi? – Empiriskt stöd ... 25
4.1.1 Kan skolprojektet i Hjällbo leda till förbättrad skolkvalitet? ... 25
4.1.2 Kan förbättrad skolkvalitet leda till ökad attraktivitet i området? ... 26
4.1.3 Vilka företagsekonomiska fördelar kan skolprojektet generera för Poseidon? ... 27
4.2. Kan investeringen rimligen motiveras som affärsmässig? – Empiriskt stöd ... 29
5. Analys och diskussion ... 31
5.1 Kan skolprojektet i Hjällbo leda till förbättrad skolkvalitet? ... 31
3
5.2 Kan förbättrad skolkvalitet leda till ökad attraktivitet i området?... 31
5.3 Vilka företagsekonomiska fördelar kan skolprojektet generera för Poseidon? ... 32
5.4 Kan investeringen rimligen motiveras som affärsmässig? ... 35
6. Studiens slutsatser och bidrag ... 38
6.1 Studiens bidrag ... 39
6.2 Vidare studier ... 39
4 1. Inledning
Bakgrunden ger en övergripande beskrivning om det problem som uppsatsen behandlar och förklarar varför och för vilka problemet är intressant. Projektunderlaget ger en mer detaljerad beskrivning av den fallstudie som ligger till grund för uppsatsen och de specifika karaktärsdrag som kännetecknar det aktuella projektet. I Syftet förklaras vad uppsatsen skall besvara i slutsatsen. Frågeställningen bryter ner syftet i delfrågor som används för att besvara uppsatsens problemställning.
1.1 Bakgrund
Det finns idag många bostadsområden i Sverige som är socialt utsatta och förföljs av dåligt rykte. Vissa områden är nedgångna och brottas med sociala problem. Allmän skadegörelse, hög kriminalitet och dålig skolkvalitet är några av de karaktärsdrag som återfinns i dessa områden. Detta får ekonomiska konsekvenser för de fastighetsbolag som äger fastigheterna i de berörda stadsdelarna (Blomé 2010). Två negativa ekonomiska konsekvenser som tenderar att uppstå i dessa områden är nedskräpning samt skadegörelse. Fastighetsvärdena påverkas då också negativt vilket leder till att nybyggnation och försäljning av fastigheter i området försvåras. Ett lokalt exempel på detta finner vi i stadsdelen Hammarkullen där byggbolagens intresse är svalt för nybyggnation trots att färdiga planer om att bygga 1000 bostäder ligger redo (GP 2014). Det finns en lång tradition av att fastighetsbolag i utsatta områden arbetar med hållbarhetsfrågor för att förbättra situationen och attraktiviteten i de aktuella bostadsområdena (Bilaga 1).
Ett annat exempel på en ovan beskriven stadsdel är Hjällbo i nordöstra Göteborg. I Hjällbo äger och förvaltar kommunala Bostads AB Poseidon (hädanefter omnämnts som Poseidon) alla flerfamiljshus och har därför stort intresse i stadsdelens utveckling. Under lång tid har fastighetsbolaget engagerat sig i sociala aktiviteter för att lyfta områdets attraktivitet (Bilaga 1). Från och med år 2011 är det lagstadgat att kommunala fastighetsbolag måste agera affärsmässigt i sin förvaltning och därför måste investeringar underbyggas av framtida ekonomiska vinster (Lind & Lundström 2011). Detta har komplicerat investeringar i hållbarhet, såväl sociala som miljömässiga. För att skapa social hållbarhet har Poseidon sedan början på år 2014, via ett tre års projekt, valt att gå in och stötta Hjällboskolan.
Genom att göra detta vill man öka områdets attraktivitet, minska sina förvaltningskostnader och på sikt kunna öka sina fastighetsvärden (Bilaga 1).
Med bakgrund av detta är det specifika området som den här uppsatsen behandlar
sambandet mellan förbättrad skolkvalitet i den lokala skolan och de företagsekonomiska
effekter det får för fastighetsbolag i området. Dessa effekter kan både vara direkt
ekonomiska, som exempelvis mindre skadegörelse, och indirekt ekonomiska som förbättrat
rykte. Detta kan på sikt leda till ökad områdesattraktivitet vilket kan generera ökade
fastighetsvärden i ett område. Ämnet går också att koppla till samhällsekonomiska vinster
generellt även om det inte behandlas i denna uppsats. Studien är relevant främst ur ett
fastighetsförvaltningsperspektiv, såväl kommunalt som privat. Kommunalt av det naturliga
skälet att uppsatsen behandlar affärsmässighet i ett kommunalt bolag. Privat då uppsatsen
undersöker företagsekonomiska fördelar vilket också är av intresse för privata
5 fastighetsbolag. Uppsatsen är även av intresse för politiker i beslutsfattande positioner då kommunala fastighetsbolag ägs av kommunen och dess styrelser utgörs av politiker.
1.2 Projektunderlag 1.2.1 Företagsbeskrivning
Förvaltnings AB Framtiden (hädanefter omnämnts som Framtiden) är en fastighetskoncern som är kommunalt helägd av Göteborgs Stad. Framtiden är ett moderbolag och koncernen utgör alla allmännyttiga bostadsföretag i Göteborg Stad. Framtidskoncernen förvaltar 70 600 hyreslägenheter i Göteborg genom dotterbolagen Poseidon, Bostadsbolaget, Familjebostäder och Gårdstensbostäder (Framtiden a 2014). Dotterbolagen har samtliga egen styrelse och VD som ansvarar för organisation, verksamhet och administration. I koncernen ingår även Rysåsen Fastighets AB, Egnahemsbolaget och Störningsjouren som bedriver annan verksamhet (Framtiden b 2014). Det bolag som berörs av projektet är Poseidon, vilket utgör basen för fallstudien i detta arbete.
Figur 1: Framtidskoncernen (Författarna 2014)
Samtliga av dotterbolagen till Framtiden använder samma modell när de värderar sina fastigheter. Tanken är att det beräknade värdet skall överensstämma med marknadsvärdet på fastigheten om den skulle säljas på den öppna marknaden. Värderingen sker internt varje år och underbyggs av en extern värdering av ett representativt urval av fastighetsbeståndet.
Modellen bygger på en kassaflödesanalys för tio år framåt samt restvärdet. För varje års kassaflöde uppskattas hyresintäkter med avdrag för hyresbortfall, drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. För att uppskatta dessa värden tar man hänsyn
Förvaltnings AB Framtiden
Egnahems bolaget
Bostads AB Poseidon
Bostads bolaget
Familjebostäd er i Göteborg Gårdstens
bostäder Störnings
jouren Rysåsen Fastighets AB