EN KREATIV ORT MED MYCKET PÅ GÅNG

EN KREATIV ORT MED MYCKET PÅ GÅNG

Oslo

Stockholm

Göteborg TROLLHÄTTAN

Trollhättan är redan idag en stark och attrak tiv kommun, men vi vill bli större. Vi har ambi tionen att växa från dagens 58 000 in vånare till 70 000 trollhättebor år 2030!

Nya bostadsområden planeras och med dubbelspår och fyrfältsväg är Göteborg bara 35  minuter bort. Här finns Högskolan Väst med drygt 15 000 studenter i fräscha lokaler och med ett av landets största söktryck.

Samtidigt fortsätter filmproduktionen att sätta sin prägel på staden och de mäktiga vattenfallen är en påminnelse om kraften som finns i Trollhättan.

Många kommuner strävar efter att hitta något unikt som lockar – i Trollhättan är det mångfalden och mixen mellan klassisk industri och högteknologi som är det unika.

Vi har som många vet turbo i våra gener och här är Rocket science business as usual.

Trollhättan har småstad i hjärtat men storstad i sinnet.

Vårt geografiska läge ger oss nära tillgång till både salta och söta bad och storstads- pulsen i Göteborg. Tack vare vår flyg- plats och linjen till Stockholm når vi även huvudstaden snabbt och enkelt. Norges huvudstad, Oslo, når vi inom 3 timmar med bil och Danmarks huvudstad inom 4 timmar.

De mäktiga vattenfallen, slussarna och Film i Väst är välkända landmärken hos oss, men det finns mycket mer. Har du frågor om vår stad eller bara är allmänt nyfiken ska du känna dig varmt välkommen att slå en signal eller skicka ett mail. Kontaktuppgifter hittar du på www.trollhattan.se

Vi delar gärna med oss av den kreativitet som skapat Sveriges filmmetropol!

Anna Nilsson,

Marknadskommunikatör,

Näringslivsenheten, Trollhättans Stad

FASTIGHETER

Kraften bakom Trollhättan . . . 4 2019 i korthet . . . 5 Kraftstadens VD har ordet . . . 6 Campusutveckling . . . 8–9 Ägardirektiv – verksamhetens ändamål . . . 10–11 Bakgrund . . . 10 Verksamhet . . . 11 Finansiella direktiv . . . 11 Investeringar, köp och försäljningar . . . 12–13 Finansiering och nyckeltal . . . 13 Fastighetsbestånd . . . 14–15 Flerårsöversikt . . . 15

Omsättning och resultat . . . 16–17 Framtidsutsikter . . . 18–19 Hållbara Kraftstaden . . . 20–23

Energi . . . 21 Energimål . . . 22 Social hållbarhet . . . 23 Organisation och medarbetare . . . 24–25 Vinstdisposition och koncernbidrag . . . 26 Resultaträkning . . . 27 Balansräkning . . . 28–29 Kassaflödesanalys . . . 30 Noter . . . 31–39 Revisionsberättelse . . . 40–41 Granskningsrapport . . . 42 Styrelse, VD, revisorer och lekmannarevisorer . . . 43 Förvaltningsfastigheter 2019-12-31 . . . 44–47

AFFÄRSIDÉ

Vi utvecklar, bygger och förvaltar verksamhets- miljöer som stärker våra kunders konkurrens- kraft.

VISION

Miljöer där alla får plats att växa.

KÄRNVÄRDEN

Lyssna – Goda relationer får vi genom dialog.

Vi har en nära kontakt med våra befintliga och framtida kunder. Vi är lyhörda för deras behov och önskemål. Vi lyssnar på våra samarbets- partners, på varandra i bolaget och är lyhörda för vad som händer i omvärlden. Att lyssna gör oss till ett bättre och effektivare bolag.

Våga – För att bli attraktiva och intressanta måste vi vara bra på det vi gör. Vi måste också våga testa nya lösningar, nya idéer, och nya samarbeten. Vi talar klarspråk, tar ställning och engagerar oss i framtidsfrågor. Genom att vi vågar satsa, och skapa hållbara och inno- vativa verksamhetsmiljöer, bidrar vi till att Trollhättan växer.

Leverera – Det vi säger att vi ska göra ser vi till att genomföra. Genom att alltid prestera på rätt nivå ser vi till att leverera på ett sätt som upp fyller och gärna överträffar förväntning- arna. Våra kunder, ägare och samarbetspartner ska känna sig trygga i att vi alltid lever erar vad vi lovar.

VÅRT LÖFTE

Fastighetsbeståndet 31 december 2019 36% privata företag

64% offentlig verksamhet

Kraftstaden Fastigheter Trollhättan AB är ett helägt kommunalt bolag i Trollhättan. Bolagets formella ägare är Trollhättan Stadshus AB (org.nr 556207–4699), vilket är moderbolag för samtliga helägda bolag i kommunkoncernen.

Bolaget har till uppgift att vara ett av kommunens starkaste näringslivsinstrument och har varit i kommunens ägo sedan 1965.

Dessförinnan var det ett privat bolag, som bildades 1909 under namnet Trollhättans Tomt AB, med uppgift att förvärva och exploatera mark för småhusbebyggelse inom vissa stadsdelar.

Numera äger, utvecklar och förvaltar bolaget fastigheter för både näringslivets och kommunens behov. Eftersom det tidigare namnet inte speglar den verksamhet bolaget bedriver idag, genomfördes ett namnbyte under första halvåret 2017 från Trollhättans Tomt AB till Kraftstaden Fastigheter Trollhättan AB, förkortat Kraftstaden.

I bolagets verksamhet ingår även att på uppdrag av kommunen förvalta centralt belägna parkeringsanläggningar på tomtmark samt leda kommunala investeringsprojekt som staden särskilt beställer.

Kraftstaden förvaltade under 2019 drygt 383 000  kvm lokalyta.

Av lokalytan vid årets utgång är cirka 138 000 kvm verksamhets - lokaler och kontor som hyrs ut till privata företag. Cirka 245 000  kvm nyttjas för offentlig verksamhet, företrädesvis utbildning och barn omsorg. Här ingår fastigheten för Högskolan Väst.

Trollhättan

Vinnare av Trollhättans Arkitekturpris 2019

STÄMPORTENS FÖRSKOLA

2019 i korthet

”I utkanten av Hjortmosseparken och rund till formen för att på bästa sätt integreras i den kuperade miljön. Även utemiljön är sammansmält med om- givningen. Känslan att den alltid har hört hemma där är oundviklig. Bygg- naden har stora härliga fönster med mycket ljusinsläpp där vissa sticker ut lite från fasaden. Dessa fönster ger barnen stora möjligheter att utforska

miljön utanför även från insidan”.

INVIGNINGAR

• Lindåsen Förskola

• Förskolan Vällingklockan

BYGGSTART

• Förskolan Loket (Innovatum)

• Ombyggnad av Magnus Åberg Gymnasiet (MÅG) hus R och T

• "Framtidens fabrik" byggnad 73 på Innovatumområdet

• Ombyggnad Lextorpsskolan

• Ombyggnad Karlstorpsskolan

ÖVRIGT

• Försäljning av fastighet Källstorp 4:6 till Trollhättan Exploatering

• Försäljning av del av Nohab 2 till Eidar

• Ränteförlängning genom förinlösen av ränteswapar och upptag av nya swapar

Samhällsbyggnads- nämnden delar årligen ut

ett arkitekturpris för ett byggnadsverk med skönhet

och duglighet. Priset ska väcka intresse för och öka medvetandet om värdet av

god byggnadskonst i kommunen.

Kraftstaden växer och vi har under året gjort en organisa- tionsöversyn och som resultat justerat arbetsupp gifter mellan vissa personer samt tillsatt en ny tjänst (fastighets- utvecklare). Sedan jag började i Kraftstaden för cirka nio år sedan har det blivit ett annat fokus på vissa frågor och arbets- sätt som kring till exempel kommunikation, hållbarhet och digitalisering. Denna utveckling är spännande men ställer samtidigt krav på en organisation i ständig förändring att anpassa sig till nuläge och framtid.

Högskolan Väst utvecklas mycket posi- tivt. Där finns det i nuläget cirka 15 000 inskrivna studenter. 83 % av student- erna får jobb efter sin utbildning vilket är bland de bästa resultaten i Sverige.

Kompetensförsörjning är en av de viktiga- re frågorna för att klara av närings livets konkurrenskraft in i framtiden.

Högskolan har under 2019 genomfört ett utvecklingsarbete kring framtidens Campus. Vision, strategier och effektmål har sammanställts i en Campusutvecklingsplan. Kraft staden har varit delaktig i detta arbete och kommer jobba vidare tillsammans med Högskolan och Trollhättans Stad för att realisera planerna för Campus.

I byggnad 73 på Innovatum har en lokal iordningställts för

"Framtidens fabrik". Detta är en samverkan mellan Innova- tum, GKN Aerospace, Swerim, RISE Sicomp och Kraft staden.

En forskningsbudget på cirka 20  Mkr har skapats för att utveckla produktionsmetoder som Additive Manufacturing och digitalisering.

Investeringar i nya och ombyggda lokaler har varit cirka 490  Mkr vilket är den högsta siffran i bolaget historia sedan verksamhetsfastigheterna för vär- v ades 2008/2009. Investeringarn har för delat sig på 272 Mkr för kommunal verk samhet och 218 Mkr för näringslivet.

Vår vakansgrad 2019-12-31 är 2,7 % vilket är en sänkning med 0,7 %. Detta indikerar att våra lokaler är attraktiva för våra be fintliga och nya kunder.

Samman fattningsvis har det varit ett bra år för Kraft staden och vi går in i nästa år med en försiktig optimism om att 2020 också skall bli ett bra år.

Anders Torslid, VD

VD har ordet

Året startade med en händelse som vi inte kunde förutse. Taket på byggnad 20 på Innovatumområdet blåste av natten mellan nyårsafton och nyårsdagen. Lyckligt- vis fanns det inga människor i närheten när det hände. Orsaken var att infästningen mellan två takkonstruktioner var undermåligt utfört. Detta blev en påminnelse att det osannolika faktiskt kan inträffa.

en stolt del av

Kraftstaden Fastigheter

Vi utvecklar, bygger och förvaltar lokaler som företag kan växa i. Vi driver projekt med omtanke och hjärta med fokus att skapa en stad med personlighet och engagemang. Vi är kraften bakom tusentals

människors ambitioner och drömmar. Vi är kraften bakom Trollhättan.

CAMPUSPLANENS 9 STRATEGIER

Campusplanens strategier utgör grunden för campusutvecklingen och anger vilka åtgärder som behövs för att uppnå campusvision och effektmål.

1. Skapa inspirerande och produktiva samverkansmiljöer på campus.

2. Skapa kreativa och flexibla lärmiljöer – i fysisk och digital miljö.

3. Utveckla attraktiva och flexibla arbets- och mötesplatser.

4. Göra campus lättorienterat och välkomnande.

5. Bygga bostäder på campus.

6. Skapa gröna miljöer – ute och inne.

7. Skapa plats för aktivitet, service och umgänge.

8. Utveckla ett hållbart campus.

9. Hållbara kommunikations- och parkeringsmöjligheter.

Högskolan Väst har som ambition att vara en aktiv samhällsaktör som tillsammans med omvärlden skapar kunskap och gör den tillgänglig för fler. För att möta de utmaningar som står framför oss krävs nya insikter och kunskaper. Dessa skapas bäst i samverkan. Samverkan på flera olika nivåer och där spelar hög skolans campus en viktig roll. Tanken är att skapa ännu bättre förutsättningar för samverkan. Att utveckla ett campus där möten skapas. Möten mellan kunskaper, idéer, kulturer och människor. Här ska man vilja vara och alla ska känna sig välkomna.

Det har tagits fram en campusplan som ska fungera som en vägvisare för utveckligen av området. Planen är ett resultat av samverkan mellan Högskolan Väst, Trollhättan Stad, Eidar och Kraftstaden, med syfte att stärka högskolans attraktivitet och Trollhättans fortsatta utveckling som student- och kunskapsstad.

Campusutveckling

Vision:

Ett campus där möten skapas. Möten mellan kunskaper, idéer, kulturer

och människor.

MÅLBILDER

För att få med flera olika perspektiv på campus- utvecklingen utarbetades tre olika teman/mål- bilder. Dessa teman beskriver viktiga aspekter som är förutsättningar för att högskolan ska kunna förverkliga den övergripande campus- visionen.

Teman/målbilderna är:

Kreativt och integrerat campus Grönt och hållbart campus Levande och tillgängligt campus

LANDETS LEDANDE

Högskolan Väst är landets ledande AIL- högskola och detta ska nu även återspelas i hög- skolans campus. Arbetsintegrerat lärande (AIL) är beroende av att vi är öppna, inkluderande och samverkar med omgivande samhälle. Ett lärosäte där akademi, arbetsliv och samhälle möts. Det är i detta möte vi, i ömsesidig sam- verkan, skapar insikter, kunskap och utveck- ling. Detta ska högskolans framtida campus underlätta och stärka. AIL förutsätter samver- kan. Samverkan förutsätter möten. Och därför är det möten campusvisionen handlar om.

ETT VIKTIGT KONKURRENSMEDEL

Sveriges universitet och högskolor möter en allt tuffare konkurrens om studenter, medarbetare och finansiering. Ett attraktivt campus är därför ett viktigt konkurrensmedel. Idag förlägger allt fler lärosäten student- bostäder medvetet på eller i anslutning till campus eller i centrum av staden, för att skapa rörelse, attraktiva campus och vitalisera området.

Inte minst i konkurrensen om de internationella studenterna spelar bo städerna en viktig roll.

Kraftstaden kommer att vara en stor del kring många av de nio strate - gierna i campusplanen. Bland annat kring punkten Bostäder, Hållbara kommunikations- och parkeringsmöjligheter, Ett lättorienterat och väl- komnande campus samt detaljplanearbete och projektplanering för att skapa gröna miljöer, ute som inne. Det är ett spännande arbete som kommer att utveckla och skapa ytter ligare intresse för högskolan och för Trollhättan.

Trollhättans Stad anger i gällande bolagsordning § 3 att bolaget ska tillhandahålla lokaler för kommunala verksamheter med iakttagande av den kommunala lokaliseringsprincipen och utan vinstsyfte. Bolaget ska även tillhandahålla lokaler till befintliga och blivande näringsverksamheter på affärsmässig grund och med iakttagande av den kommunala lokaliseringsprincipen. Syftet är att främja näringslivets utveckling inom kommunen.

Bakgrund

Samtliga aktier i Kraftstaden Fastigheter Troll- hättan AB org.nr 556008-8535 ägs av Trollhättan Stadshus AB, som fungerar som moderbolag för samtliga helägda kommunala bolag i Trollhättan.

Gällande bolagsordning har beslutats av kommun- fullmäktige 2019-03-04 § 48. Ägardirektiv har beslutats av kommunfullmäktige 2019-03-04 § 49.

Kraftstaden Fastigheter Trollhättan AB har inga dotterbolag.

Sten-Åke Kjell – Ordförande Ulf Rörstad – Vice ordförande Paul Öhman

Simon Jonsson Pia Fogelberg Erik Wallin Kent Hörnlund Annika Ebenholm Lisa Thornadtsson Gunilla Karlsson Tore Hult

Johanna Wallin Nylander KRAFTSTADENS STYRELSE

Kraftstaden har under de senaste 10 åren haft en snabb utveckling där omsättning och balansom- slutning stadigt ökat. Underlag för denna utveck- ling är dels bolagets investeringar i Innovatum- området, där den uthyrbara lokalytan hela tiden kunnat utökas och antalet företag på området växer. Dels beror ökningen på de fortlöpande invest eringar bolaget gjort i kommunala verksam- hetslokaler efter det inledande stora förvärvet från Trollhättans stad vid årsskiftet 2008/2009.

Utvecklingen har kunnat ske under mycket ordnade ekonomiska former med tillfredsställande resultat.

De i särklass väsentligaste kostnaderna att följa i ett fastighetsbolag är de finansiella kostnaderna. Dessa frågor är och har genom åren varit mycket viktiga för styrelsen och bolagsledningen att följa upp på ett professionellt sätt. Bolaget har därför avtal med ett, från bankerna fristående, rådgivningsföretag (Entropi AB, Göteborg), som ger oss möjlighet att dagligen få en heltäckande uppföljning och ett bra besluts- underlag i dessa frågor. Dessutom har styrelsen antagit en finanspolicy, som de finansiella frågorna löpande avstäms mot.

Ägardirektiv –

verksamhetens ändamål

Verksamhet

I ägardirektiv och bolagsordning förtydligar staden de mål och riktlinjer som gäller för bolaget. Kraftstaden ska främja sysselsättning och ekonomisk tillväxt i Trollhättan genom att möta näringslivets efterfrågan på lokaler, främst genom uthyrning till små, nya eller expansiva företag. Kraftstadens roll som ett av stadens viktigaste näringslivsinstrument har gällt sedan början av 1980-talet. Under åren har bolaget bidragit till näringslivsutvecklingen och sysselsättningen i kommunen genom att utveckla och förvalta lokaler för företagens behov på ett sätt som varit framgångsrikt.

Enligt direktiv ska Kraftstaden tillhandahålla ända- målsenliga lokaler för de kom-

munala verksamheterna, främst för utbildningsförvaltningen. Det största pågående projektet är nya Sylteskolan som kommer att stå klar 2022. Projektbudgeten är 550  Mkr, vilket gör detta till bo la- gets största projekt någonsin. Lind - åsens förskola i Upphärad färdig- ställdes under året. Bland övriga projekt finns bland  annat nybygg- nad av Vällingklockans förskola.

Utveckling av Innovatumområdet är också ett sär- skilt uppdrag enligt ägardirek tiven. Genom åren har stora investeringar gjorts här och området är nu mycket attraktivt på lokalmarknaden. Vakans - graden för området var vid årsskiftet endast 1,6 %.

Under 2018 påbörjades byggnad 103 på Innovatum- området med 8 109 kvm ny lokalyta för näringslivets behov och inflyttning av de första hyresgästerna ska ske till sommaren 2020.

Kraftstaden har också i uppdrag att förvalta kommunal parkering på tomtmark. Under året har inga förändring- ar skett i denna verksamhet, men utredningar pågår inom Trollhättans Stad och troligen kommer Kraft- staden få uppdrag att bygga ytterligare parkerings- anläggningar.

Finansiella direktiv

Bolaget ska årligen redovisa budget och en löpande treårig investeringsplan till moderbolaget. Invester- ingar över 15 Mkr ska godkännas av moderbolaget innan de påbörjas. Under 2019 har moderbolagets god- kännande krävts för två ärenden. Det gäller nybyggnad av förskolan Loket på Innovatum och ombyggnad av MÅG hus RT.

Soliditeten ska långsiktigt vara lägst 10 %. Denna nivå har aldrig uppnåtts på grund av den stora invester- ingsvolymen. Se vidare avsnittet om finansiering.

De kommunala verksamhetsfastigheterna ska redo- visas för ägaren som ett sär- skilt affärsområde med intern resultat- och balansräkning samt kassaflödesanalys. Detta redo visas för moderbolaget efter delårs- och årsbokslut. Kapital- behov, utöver vad som frigörs genom avskrivningar eller för- säljningar, ska finansieras av Trollhättans Stad via hyrorna.

Per 2019-12-31 finns inga till - gängliga medel för kommande investeringar enligt intern balans räkning, utan istället ett underskott. Detta kommer att täckas genom nyupp låning under 2020.

Det anges också i ägardirektiven att bolaget ska nyttja Svensk Kommunförsäkring, som är delägt av staden.

Avkastning på eget kapital ska vara lägst 3 %, vilket uppnåtts med god marginal under 2019 då avkast- ningen uppgick till 10,9 %.

KONCERNPERSPEKTIV

Det uttalas även i ägardirektiv att ett koncern- perspektiv ska tillämpas och att samordning för skydds-, säkerhets- och försäkringsfrågor ska ske.

Bolaget omfattas av Trollhättans Stads antagna rikt- linjer för sociala krav i upphandlingar. Samarbetet har ökat mellan staden och systerföretagen i flera frågor de senaste åren.

Investeringar, köp och försäljningar

På Innovatumområdet har byggnationen av det nya kontorshuset Byggnad 103 fortsatt, och under året har det investerats 145,9 Mkr. Projektet beräknas bli klart under sommaren/hösten 2020 och det är också då de första hyresgästerna börjar flytta in.

Under året har det även påbörjats en byggnation av en ny förskola på området – Loket, där det hittills i projektet har investerats 23,7 Mkr. Förskolan beräk- nas stå klar under hösten 2020.

Även under 2019 görs det investeringar som inne- bär mindre omfattande ombyggnader och anpass- ningar för befintliga eller nya hyresgäster. På Inno- vatumområdet har sådana investeringar om totalt 19,6 Mkr gjorts. Till de lite mer omfattande anpass- ningarna hör Fysiocenter som har fått en utökning

Under 2019 uppgick Kraftstadens bruttoinvesteringar till 490,3 Mkr vilket är den högsta nivån i bolagets historia, om man bortser från övertaget av de kommunala verksamhetsfastigheterna under 2008. 189,2 Mkr har lagts på Innovatumområdet, 29,1 Mkr på övrigt näringslivsbestånd, och 272 Mkr på kommunala verksamhetsfastigheter.

av sina lokaler, en investering om 2 Mkr. Kalasboden har flyttat in i en av våra lokaler, där en ombyggnation gjordes för att tillgodose verksamhetens behov, en investering om 3,7 Mkr. För hyresgästen Else AB har det gjorts ombyggnationer för 3,3 Mkr.

STÖRSTA INVESTERINGEN

Den största investeringen i det kommunala fastighetsbeståndet 2019 står arbetet med Nya Sylteskolan för. Det har under året lagts ned kostnader om 158,6 Mkr i projektet som i sin helhet beräk- nas stå klar i början av 2022. Under året färdigställdes Lindåsens förskola i Upphärad där det under året har investerats 7,1 Mkr.

Arbetet med Vällingklockans förskola har pågått under hela året.

Den gamla byggnaden har rivits och en ny förskola byggts upp.

I slutet av året hade verksamheten kommit igång och kvar är nu en del markarbeten innan projektet är slutfört. Årets investeringar i den nya förskolan har varit 36,4 Mkr och den beräknas stå klar under sommaren 2020.

På gymnasieskolan Magnus Åberg har det genomförts omfattande renoveringar och ombyggnationer i ett flertal hus för 37,4 Mkr. Fort- satt arbete för att minska energianvändning har även pågått under detta år, och det har bytts ut gamla armaturer och ventilations- system på flertalet skolor och förskolor till förmån för ny och mer energisnål utrustning.

I näringslivsbeståndet gjordes det en investering om 13,8 Mkr för ett fasadbyte på Högskolan under året. På Drottningtorget byggs en ny torgbyggnad som beräknas stå klar under hösten 2020. Här har det under 2019 gjorts investeringar om 1,2 Mkr. Fastigheten Grundstenen 7 har fått ett nytt ventilationsaggregat, en investering om 1,3 Mkr.

FÖRSÄLJNINGAR

Under året har Fastigheten Trollhättan Källstorp 4:6 (Fil fabriken) sålts till systerbolaget Trollhättan Exploatering AB för 80 Tkr. Även mark har sålts under året och då en del av Nohab 2 till ett pris av 6,3  Mkr till AB Eidar Trollhättans bostadsbolag som planerar att

Finansiering och nyckeltal

Kassaflödesanalysen visar att kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till drygt 44 Mkr, vilket är en minsk- ning med nästan 100 Mkr sedan föregående år. Minskningen beror dels på att saldot på koncernkontot, vilket räknas som fordran på Trollhättans Stad, har ökat betydligt. En annan faktor är att räntekostnaderna är betydligt högre 2019, vilket i sin tur beror på kostnaden för stängda swapar. Detta beskrivs i avsnittet om ”Investeringar och upplåning”.

Nettoinvesteringarna, som uppgick till 464,4 Mkr, har till största delen finansierats via upplåning. Upptagna lån uppgår till 420 Mkr. Likvida medel har minskat med 884 kkr. Fordran på koncernkonto klassificeras som fordran på Trollhättans Stad, istället för likvida medel, men det är genom koncernkontot som dagliga in- och utbetalningar sker.

Koncernens upplåning vad gäller ränte- och kapitalbindning regleras enligt en finanspolicy som fastställs av styrelsen.

En avvägning görs mellan kort räntebindning för att sänka räntekostnaden och lång räntebindning för att uppnå en stabil räntekostnadsutveckling. Denna avvägning bestäms av finansiell styrka, kassaflöde och bedömd ränteutveckling. För att öka räntebindningstiden skall, i finanspolicyn definierade finansiella instrument, främst ränteswapar användas. Nya lån tas däremot upp till rörlig eller kort ränta. Säkringsredovisning tillämpas och specifikation på säkrade poster och säk- ringsinstrument framgår av not 22 och 24.

Sedan finanskrisen har krav enligt finanspolicyn på kapitalbindning och förfalloprofil för lånen inte tillämpats. Mot bak- grund av stadens medlemskap i Kommuninvest bedöms risken med att frångå finanspolicyn på denna punkt som mycket låg. Enligt gällande redovisningsprinciper (K3) måste lån som förfaller inom ett år från bokslutsdatum ändå klassificeras som kortfristiga. Kortfristig del av långfristig skuld uppgår per 2019-12-31 till 1 080,8 Mkr (150 Mkr).

Som säkerhet för all upplåning tecknas borgen av Trollhättans Stad. Borgensramen höjdes av kommunfullmäktige 2018- 11-05 § 150 med 600 Mkr för att täcka investeringsbehoven fram till 2021. Den totala borgensramen uppgår därefter till 3 084,1 Mkr. Utnyttjad borgen uppgår till 2 493,8 Mkr vid årets utgång.

Räntekostnaden är en mycket väsentlig post för ett fastighetsbolag med låg soliditet. För att kunna hantera föränd- ringar i räntenivån är det viktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande räntekostnad med en viss marginal. Bolagets mål är att ha en kassaflödesbaserad räntetäckningsgrad på 2,0 och som inte vid något tillfälle bör understiga 1,5. För 2019 uppgick räntetäckningsgraden till 3,6 gånger (5,2).

Avkastning på justerat eget kapital inkluderar både driftöverskott och resultat från fastighetsförsäljningar. I och med att bolaget tidigare valt att kostnadsföra verksamhetsanpassningar i hög utsträckning har avkast- ningen varit låg, men i och med övergången till redovisning enligt K3 från år 2014 kan inte längre verksamhetsanpassningarna kostnadsföras och avkastningen har därmed varit högre de senaste åren. Avkastningen 2019 blev 10,9 % (17,9 %). De låga räntekostnaderna är också en betydande orsak till den höga avkastningen.

Soliditetsmålet är satt mot bakgrund av att fastighetsförvaltning är en kapitalkrävande verksamhet. Det krävs en finansiell styrka för att klara stora investeringar och de cykliska inslag som finns i branschen. Den synliga soliditeten i ett fastighetsbolag av Kraftstadens storlek bör lång- siktigt uppgå till lägst 30 %. Mot bakgrund av kommunens borgens - åtagande för bolagets lånestock, bör det räcka att soliditeten långsiktigt uppgår till minst 10  %, vilket också anges i ägardirektiven. Soliditeten uppgick per den 31 december 2019 till 8,8 % (9,6 %). Det är årets höga investerings volym som är orsak till att soliditeten minskat.

UTVECKLING OCH PROJEKT

Under året har flera renoverings- och utvecklingsprojekt hanterats. På Innovatumområdet fick Projekt 103 sin fasad och gångstråket fick en facelift samtidigt som det nya torget utanför N3 började växa fram. Vi välkomnade områdets andra restaurang då Kalasboden slog upp dörrarna i Gunnar W Anderssons passage. Prima Fysiocenter ökade antalet behandlingsrum och med några få rum som undantag är kontorshotellet fullt uthyrt. Trenden med att marknaden efterfrågar flexibla lokaler och flexibla hyresperioder är tydlig även i Trollhättan.

I december anordnades stadens första näringslivsgala och flera av Kraftstadens hyresgäster var nominerade till galans priser. Årets etablering gick till Spectra Premium AB efter att de under hösten slagit ner sina bopålar i fastigheten Handbromsen 1 på Kardanvägen.

Utanför Innovatumområdet har Sylteskolan tagit flera kliv närmare ett totalt färdigställande. Renoveringen av Magnus Åbergsgymnasiets lokaler fortsatte och Slättbergsskolan började användas. Till kommunens, och även dess besökan- de, längdskidsentusiasters belåtenhet invigdes konstsnö- anläggningen, som Kraftstaden projektlett åt staden.

2019 var annars ett år då det var ett högt fokus på barnens tillvaro. Projektet för Lindåsens förskola i Upphärad fär- digställdes, Norra Björkes förskola renoverades, det första spadtaget togs för förskolan på Innovatumområdet och ett energi- och underhållsprojekt genomfördes på för skolan Kvarnen. Som grädde på moset gick Trollhättans Stads Arkitekturpris 2019 till förskolan Stämporten!

Fastighetsbestånd

Kraftstadens samlade fastighetsbestånd är till övervägande del fortsatt bestående av lokaler för offentliga verksamheter (64%).

Intresset för näringslivslokaler anses fortsatt högt, både från expanderande företag och från företag som vill etablera sig i Trollhättan. Detta medför att befintligt bestånd av näringslivsfastigheter utvecklas för att vara en attraktiv produkt på marknaden.

Under året har företagets sammanlagda antal kvadratmeter bruksarea minskat med ca 19 000 kvadratmeter jämfört med 2018.

Anledningen till att ett färre antal kvadratmeter bruksarea rapporteras 2019 är på grund av avyttring av ytor på fastigheten Källstorp 4:3 samt på grund av en kontrollmätning som genomförts av företagets näringslivsfastigheter.

VAKANS

För att kunna erbjuda möjligheter till företag som växer och utvecklas finns det en målsättning att ha en viss del lediga lokaler tillgängliga för sådana ändamål. De senaste åren har det höga trycket på lokaler resulterat i att byggnader med ej ändamålsenliga ytor planerats till att bli iordningställda för att möta den standard som efterfrågas.

Vid årets utgång låg den totala vakansnivån i bolaget på 2,7 % (1,9 %). På kort sikt ett trendbrott uppåt men i det längre perspek- tivet (över 5 år) så är det en fortsatt minskning av antalet tillgängliga lokaler. De tillgängliga ytorna är främst kontorslokaler belägna utanför Innovatumområdet.

UTHYRNING

Vid årsskiftet 2019/2020 hade bolaget totalt 334 (360) lokalhyreskontrakt, 17 (17) markarrendekontrakt och 895 parkeringar uthyrda genom avtal:

Markarrenden

Antal avtal 17

Parkering Uthyrda platser

Parkeringsplatser 771

Husvagnsplatser 124

Lokaler

Antal kontrakt 334

NYCKELTALSDEFINITIONER

Balansomslutning Summa tillgångar vid årets utgång.

Bokfört värde fastigheter Totala anläggningstillgångar exklusive dels egna inventarier i verk samheten, dels pågående nyanläggningar som inte kommer att aktiveras som anläggningstillgångar efter att de avslutats.

Investeringsvolym Bruttoinvesteringar i byggnader, mark, markanläggningar och inventarier.

Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster exkl finansiella kostnader, ned skrivningar och försäljnings- vinster i förhållande till finansiella kostnader.

Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster exkl finansiella kostnader, avskrivningar, nedskrivningar och kassaflödesbaserad försäljningsvinster i förhållande till finansiella kostnader.

Justerat eget kapital Eget kapital inkl 78,6 % av obeskattade reserver.

Soliditet Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen.

Avkastning på eget kapital Resultat efter finansnetto dividerat med justerat eget kapital vidårets ingång.

* Vakansgrad beräknad på direkt uthyrbart bestånd exklusive kommunala verksamhetsfastigheter.

Flerårsöversikt

Belopp i kkr 2019 2018 2017 2016 2015 2014

Total omsättning 330 249 321 159 297 666 282 077 271 792 255 331

Hyresintäkter, lokaler 296 752 285 889 271 979 255 365 245 641 228 620

Resultat efter finansiella poster 25 763 36 920 27 596 12 829 27 272 9 543

Balansomslutning 2 896 890 2 461 236 2 207 278 2 089 290 1 984 852 1 919 033

Bokfört värde fastigheter 2 664 596 2 312 049 2 083 416 1 981 246 1 828 369 1 767 424

Investeringsvolym 490 374 359 729 214 426 257 208 162 332 190 310

Total bruksarea (kvm BRA) 382 760 401 696 399 624 392 444 386 020 383 619

Justerat eget kapital 254 283 237 419 205 798 185 308 178 507 158 642

Vakansgrad vid årets utgång (%)* 2,7 1,9 3,1 4,0 3,3 3,8

Räntetäckningsgrad (ggr) 1,4 2,1 1,7 1,5 1,8 1,2

Räntetäckningsgrad kassaflödesbaserad (ggr) 3,6 5,2 4,5 3,6 4,0 2,6

Soliditet vid årets utgång (%) 8,8 9,6 9,3 8,9 9,0 8,3

Avkastning på eget kapital (%) 10,9 17,9 14,9 7,2 17,2 6,4

Omsättning & resultat

Under 2019 har bolagets totala omsättning ökat med 9 090 kkr till 330 249 kkr. (321 159 kkr). I detta ingår vinst vid försäljning av del av fastigheten Nohab 2 samt fastigheten Källstorp 4:6 med totalt 6 014 kkr. I övrigt beror ökningen bland annat på att både nya Syltehallen och förskolan Stämporten ingår hela året 2019. Det är även nya kontrakt med ökade hyresintäkter som följd på MÅG, bl.a. för nya Slättbergsskolan som togs i bruk hösttermi- nen 2019. Totalt har det blivit ökade intäkter för de kommunala verksamhetsfastigheterna med totalt 6 894 kkr.

På Innovatum tillkom lokaler för Friskis & Svettis hösten 2018 och ingår hela året 2019. I byggnad 73 har det tillkommit en del nya kontrakt bland annat för Framtidens fabrik, vilket är ett projekt som Inno- vatum AB och GKN Aerospace driver gemensamt med stöd från bl.a. Kraftstaden och Västra Göta- landsregionen. Totalt sett visar Innovatumområdet på en ökning med 4 692 kkr.

Övriga näringslivsfastigheterna visar på en minsk- ning med 1 315 kkr (exkl. vinst vid försäljning). Det beror framförallt på att fastigheten Dovhjorten 4 såldes i slutet av 2018. Även intäkterna från Strids- bergsområdet har minskat efter att lokalerna tom- ställts och till stor del rivits som ett första steg i anläggandet av en ny stadsdel, Vårvik. Detta projekt hanteras av systerbolaget Trollhättan Exploatering AB.

Kraftstadens resultat efter finansiella poster visar på ett överskott om 25 763 kkr (36 920 kkr). Minsk- ningen beror framförallt på att resultatet 2019 belastas med kostnad för stängning av två ränte- swapar, vilket uppgick till 14 570 kkr. Se vidare avsnitt om investeringar och upplåning.

De kommunala verksamhetsfastigheterna redovi- sas särskilt och har separat finansiering som avgörs i nära samarbete med staden. Hyressättningen för dessa fastigheter följer räntekostnaden. Redovisad vinst efter bokslutsdispositioner och skatt uppgår till 4 031 kkr (5 791 kkr).

KOSTNADERNA

Vad gäller kostnadssidan kan konstateras en dynamisk ökning eftersom lokalytan och omsättningen ökat.

Personalkostnaderna har ökat eftersom flera ny- rekryteringar gjorts. Se vidare under avsnittet om Organisation och medarbetare.

Avskrivningarna för 2019 uppgår till 112 175 kkr, vilket är en ökning med 2 585 kkr jämfört med föregående år, vilket gäller de nya objekten. Utöver avskrivningarna redovisas kostnad för utrangering som uppgår till 2 396 kkr under 2019 (8 754 kkr). Detta beror på att kvarvarande värden på komponenter utrangeras vid ombyggnader. Det gäller bl.a. utbytta fasader på Högskolan. Under året har även rivna byggnader på Stridsbergsområdet utrange- rats, och kostnaden för detta uppgick till 153 kkr.

Räntekostnaderna är den enskilt viktigaste faktorn för resultatpåverkan. All upplåning sker till tre månaders Stibor och för räntesäkring används ränteswapar. På grund av den negativa räntan har samtliga lån tagits hos Kommuninvest de senaste åren, eftersom det är den enda bank som fullt ut accepterar negativ ränta som alltså be- talas ut. Detta pågick under flera år tills räntan steg något i början av 2019. Kommuninvest har även en konkurrens- fördel mot övriga banker genom lägre marginaler mot Stibor.

Bolagets totala

omsättning

ökade under 2019.

SKATTEN

Fastighetsskatten 2019 har uppgått till 3 103 kkr (2 121 kkr). Ökningen beror på att flera fastigheter hade tillkommit eller fått ändrad användning vid taxeringen 2019. Det gäller bland annat Genombrottet på Innovatum som omtaxerats från industri till kontor. Huvuddelen av kostnaderna för fastighetsskatt fördelas ut på respektive hyresgäster i fastigheterna.

Den sammantagna skatten i resultaträkningen uppgår till -4 006 kkr (+2 680 kkr). Se vidare not 10. Temporära skillnader i bok- förda och skattemässiga värden påverkar beräkningen av uppskjuten skatt. I balansräkningen redovisas avsättning till upp- skjuten skatteskuld på 3 492 kkr på temporära skillnader samt underskottsavdrag (föregående år fordran på 514 kkr).

INVESTERINGAR OCH UPPLÅNING

Lånen för de kommunala verksamhetsfastigheterna uppgår till totalt 1 260 Mkr vid årsskiftet. För att finansiera pågående investeringar har under året nyupplåning skett med 190 Mkr under året. För 2019 uppgick räntekostnaden för de kommunala verksamhetsfastigheterna till 1,46 % inklusive 0,3 % borgensavgift (1,31 %).

För finansiering av investeringar inom näringslivsfastigheterna har nyupplåning skett med 230 Mkr under året och den utgående skulden är 1 234 Mkr. Den genomsnittliga räntenivån under 2019 för bolagets näringslivsfastigheter inklusive borgensavgift, uppgick till 1,81 % (2,23 %). Inklusive realiserat resultat för stängda swapar uppgick genomsnittsräntan till 3,07 %. Swaparna som hade en åter- stående löptid på omkring två år stängdes och ersattes därefter med nya ränteswapar på en lägre nivå i syfte att säkra räntan på längre tid. Det realiserade resultatet vid swapstängningen uppgick till 14,6 Mkr och hade annars betalats under återstående löptid.

Sammantaget har bolaget säkrat större delen av lånevolymen. Den genomsnittliga räntebindningstiden för bolagets samtliga lån upp- gick till 7,09 år och genomsnittsräntan till 1,28 % vid årsskiftet.

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

I eget kapital ingår ett aktieägartillskott från Trollhättan Stadshus AB på totalt 75 000 000 kr som även ligger under finansiella anläggningstillgångar som fordran på koncernföretag. Se vidare not 14.

Bundet eget kapital: Fritt eget kapital:

Aktie-

kapital Reservfond Balanserat

resultat Årets

resultat Ingående balans 2018-01-01 75 500 000 11 500 000 68 404 217 4 031 740

Överföring resultat föregående år 4 031 740 -4 031 740

Årets resultat 0 5 790 596

Utgående balans 2018-12-31 75 500 000 11 500 000 72 435 957 5 790 596

Överföring resultat föregående år 5 790 596 -5 790 596

Årets resultat 0 4 030 831

Utgående balans 2019-12-31 75 500 000 11 500 000 78 226 553 4 030 831

Framtidsutsikter

De planerade investeringarna för 2020 kommer att vara på samma nivå som för 2019, cirka 500 Mkr. Det vi kan se i ett längre perspektiv är att investeringarna kommer att minska. Detta beror på kommunernas sämre ekonomi och en trolig avmattning i konjunkturen.

Vi bedömer att vår räntenivå kommer att vara på samma nivå för 2020, detta grundar sig på att Riksbankens räntebana troligtvis inte kommer att justeras stort.

Större delen av vår upplåning är också bunden vilket gör att vi har en genomsnittlig räntebildning på 7,09 år.

En spännande 2020

fortsättning för kraften bakom

Trollhättan.

CAMPUSUTVECKLING

Högskolan Väst beslutade Campusutvecklingsplan 2019 skall börja att genomföras. En del av projekten kräver en ändring av detaljplanen. Detta arbete kommer påbörjas under 2020. De första synliga effekterna blir att förbättra stråket mellan Högskolans entré och torget (framgången).

En attraktiv Högskola är viktig för både näringslivets och det offentligas kompetensförsörjning. Vi tror också att den fortsatta utvecklingen av Campus kommer att bidra till att

VÅRVIK

Vårvik är Trollhättans nästa stadsdel med ca 1 600 nya bostäder och cirka 20 000 kvm verksamhetsyta. Kraft- staden äger den gamla industrin Stridsberg men kommer att överlåta huvuddelen av fastigheterna till Trollhättan Exploatering AB, som kommer hantera Vårviks utveck- ling. Vilket engagemang som Kraftstaden ska ha i den nya stadsdelen Vårvik kommer att diskuteras och utredas under året.

DROTTNINGTORGET

Trollhättans Stad invigde, efter ombyggnad, det nya Drottningtorget på nyårsafton. För att ytterligare öka attraktions- kraften så kommer vi att bygga ett hus på torget som kommer stå färdigt i oktober. Huset ska innehålla turistbyrå (Visit), City Trollhättan, mat och kaffeservering samt allmänna toaletter.

Energi– och Miljöavdelningens arbete har fortsatt i samma anda och med samma fokus på att göra Kraftstaden Fastig- heter och dess verksamheter mer hållbara. Under året har Anders Jansson anslutit som miljösamordnare då Frida Stolt är föräldraledig.

HÅLLBAR NYPRODUKTION

Under 2019 har beståndet av färdigställda byggnader, med preliminär certifiering enligt Miljöbyggnad Silver, ökat ytterligare – förskolan Lindåsen (Upphärad) och förskolan Vällingklockan (Kronogården) stod klara i maj respektive december 2019.

Byggnad 104/20 på Innovatumområdet är den första byggnad som nu även verifierats^[1] enligt Miljöbyggnad Silver. Bygg- naden klarade samtliga på förhand uppsatta mål (vissa med väldigt god marginal). Verifieringarna av Hälltorpskolan (Mioäpplet), förskolan Stämporten och Syltehallen har fort- löpt under 2019 och beräknas vara klara under våren 2020.

MER I KRAFTSTADENS REGI

Arbetet med att verifiera byggnader som blivit preliminärt certifierade enligt Miljöbyggnad Silver har mer och mer gått över i Kraftstadens egen regi under 2019, vilket har skapat

[1] Verifiering av Miljöbyggnad innebär uppföljning av hur byggnaden presterar i praktiken; kontroller och mätningar av bland annat energiför- ökad kontroll över processen och givit oss större kännedom om byggnaderna.

Förskolan Lindåsen kommer att bli den första byggnad som vi till störst del verifierar själva. Arbetet påbörjades under sista kvar- talet av 2019.

Hållbara Kraftstaden

Energi

2019 är förbi och vi kan lägga ytterligare ett Belok-projekt med energirenoveringar, i samarbete med Reilers Energi- projekt, till handlingarna. Energiprojekten är en viktig del för att uppnå de energibesparingar som Kraftstaden har som energimål fram till 2020. Årets projekt har rört sig om Kvarnens förskola i Strömslund där vi har bytt ut ventilationen till nya effektiva FTX-aggregat. I samband med detta har vi även bytt fönster, tilläggsisolerat vindarna, bytt yttertak och haft möjlighet att göra anpassningar för verksamheten. Årets projekt har haft lite större utmaningar än vanligt men vi har förhoppningar på goda resultat i statistiken framöver.

För Belok-projekten på Åsaka skola 2017 och på Lillegårdens förskola 2018 kan det nu vara på sin plats att redovisa hur energi- statistiken påverkats av dessa projekt. Jämförelsen är mellan ett snitt av energianvändningen åren före projekten och energi- användningen året efter projekten.

När vi överblickar resultatet av projektet kan vi konstatera att vi uppnått en energibesparing på 72 %.

Om vi tittar utifrån ett ekonomiskt perspektiv visar det sig att hela projektet har en rak payoff på 18 år. Om man bara tittar på de rena energiåtgärderna blir payoff-tiden i stället 4,4 år.

Här har projektet uppnått en energibesparing på 33 % vilket är 13 % bättre än prognosen. Detta projekt har en lite annan potential vad det gäller payoff-tid på investeringarna. Men vi hamnar i alla fall på nedåt 15 år vilket får sägas vara accepta- belt när vi samtidigt får in en del planerat underhåll.

ENERGIOPTIMERING

I samband med ovanstående energiprojekt har vi genomfört energioptimering på de två förskolorna som i sin tur ger oss de sista procenten i besparingar av energianvändningen.

ÅSAKA SKOLA

• Byte av isolering på vinden i hus A och komplettering med isolering upp till 400 mm

• Installation av ny styr- och övervakning

• Ny värmeproduktion i form av bergvärmepump med elspets

• Byte av ventilation till nya effektiva FTX-aggregat

• LED-belysning ersatte gamla lysrör i stora delar av skolan

LILLEGÅRDENS FÖRSKOLA

• Byte av ventilation

• Tilläggsisolering

• All belysning byttes ut till LED-belysning

• Takbyte

• Anpassningar för verksamheten

Diagram: Jämförelse energianvändning 2015–2017 och 2019

Diagram:

554 524

154 341

0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 600 000

Snitt 2015/2016 2019

kWh per år

Jämförelse energianvändning Åsaka skola

197 108

131 825

0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000

Snitt 2015-2017 år 2019

kWh per år

Jämförelse energianvändning Lillegården fsk

Diagram:

554 524

154 341

0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 600 000

Snitt 2015/2016 2019

kWh per år

Jämförelse energianvändning Åsaka skola

197 108

131 825

0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000

Snitt 2015-2017 år 2019

kWh per år

Jämförelse energianvändning Lillegården fsk

Diagram: Jämförelse energianvändning 2015/2016 och 2019

SYNERGIEFFEKT

Under 2018 genomförde vi ett underhållsprojekt på Norra Björke skola. Fönster och ytterpanel byttes ut samtidigt som det även gjordes en del anpassningar på avdelningarna. Under arbetet passade vi även på att tilläggsisolera fasaden. Åtgärderna har inneburit en besparing på 18%.

Energimål

Kraftstaden Fastigheter har som målsättning med sitt energiarbete att år 2020 använda 20 % mindre energi i vårt kommunala fastighetsbestånd (räknat i kWh/m²) jämfört med 2008. Varje nybyggnation och energirenovering tar oss en bit närmare det målet. Vikten av ett ökat fokus på energioptimeringar i befintliga fastigheter är betydande för att nå våra energimål och är något vi kommer att fortsätta arbeta med de kommande åren.

0% 1%

6% 5%

12% 12% 14% 14% 15% 16%

19%

0%

20%

0%

5%

10%

15%

20%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Status mål 2020

%Besparing Mål

97222

79 747

0 20000 40000 60000 80000 100000 120000

medel 2016/2017 år 2019

kWh per år

Jämförelse energianvändning Norra Björke

Status mål 2020

% Besparing Mål

ÖVER TRENDLINJEN

Vi kan konstatera att vi för 2019 ligger något över trendlinjen för våra energimål och att prognosen för att vi skall klara energi- målet med 20% besparingar på våra kommunala fastigheter under 2020 ser bra ut.

0% 1%

6% 5%

12% 12% 14% 14% 15% 16%

19%

0%

20%

0%

5%

10%

15%

20%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Status mål 2020

%Besparing Mål

97222

79 747

0 20000 40000 60000 80000 100000 120000

medel 2016/2017 år 2019

kWh per år

Jämförelse energianvändning Norra Björke

GRÖNA LÅN

Kraftstaden har under senare år tagit ett flertal gröna lån, för närvarande cirka 32 % av den totala belån ingen. Ett grönt lån kan fås för projekt som minskar klimatförändringar, främjar hållbar miljö eller som skapar klimatanpassningsåtgärder. Vår belåning har främst finansierat de nya miljöbyggnaderna. Det glädjer oss att vi har så många projekt som kvalificerar sig för gröna lån vilket uppmuntrar investerare att välja hållbara investeringar. Att det för oss även innebär en något lägre ränta är bara positivt.

Social hållbarhet

Kraftstaden arbetar för en hållbar framtid och vår filosofi är att vi alla kan bidra med det lilla för att påverka i det stora. Vi vill vara en attraktiv arbetsplats med god förståelse för varan- dras olikheter och olika förutsättningar. Perspektivet social hållbarhet skall finnas med i allt vi gör och tar oss för.

Som exempel på hur Kraftstaden ger tillbaka till samhället och bidrar till bättre sociala förutsättningar i Trollhättan kan nämnas utvecklingen av vår sponsring. Sedan en tid tillbaka har strategin varit att vrida över en tyngdpunkt från idrott till samhälle, näringsliv och kultur. Exempel på detta är stöd till Aktiv Skola som arbetar för ett narkotikafritt Sverige med fokus på skolungdomar eller vårt stöd till Ung Företagsamhet Fyrbodal och deras arbete med att ge ungdomar möjligheten att utforska sin kreativitet och företagsamhet.

Under 2019 har Kraftstaden även fortsatt att bidra till Missing

Kvinnojouren och Fritidsbanken vilka samtliga har en stor på- verkan på att alla i samhället skall ha bättre förutsättningar.

Även när det gäller sponsring av idrottsföreningar och eve- nemang, som i sig har en viktig social samhällsfunktion, har vi lagt ned energi för att få ut så mycket samhällsvärde som möjligt. FC Trollhättan har på vårt uppdrag erbjudit grund- skolor i Trollhättan föreläsningar om kommunikation och socialt samspel samt hållit i rastaktiviteter. Till Gripen har vi bidragit med ekonomiska medel så att de har kunnat bjuda in alla skolor till skridskoskola med instruktörer och möjlighet att låna utrustning.

I samband med Alliansloppet Action Week har människor på äldreboenden i Trollhättan erbjudits skjuts till Båberg där de fått fika, underhållning samt haft möjlighet att följa rullskids- loppet live.

ENERGIÅTGÅNG PER ELEV

I skolornas och förskolornas värld har man under åren optimerat sina utrymmen och har nu fler elever per yta än tidigare. Det medför ett ökat tryck på våra tekniska installationer och ofta längre drifttider. Det i sin tur innebär att om inget annat görs vad det gäller energi- optimeringar eller energirenoveringar med mera, skulle energianvändningen per kvadratmeter öka.

Kraftstadens energimål står fast men det kan ändå vara intressant att titta på hur energiutvecklingen varit utifrån skolornas och förskolornas elevantal.

Besparingen har varit 23,2% sedan 2008 räknat på kWh/elev i grundskola och förskola.

0,0% 1,2%

-3,1%

3,0%

-2,7%

12,3% 13,4%

18,4% 19,5% 19,0% 21,0%

23,2%

-5,0%

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Minskad energiåtgång kWh/elev

Organisation & medarbetare

Under det gångna året har det skett ett flertal förändringar i personalstyrkan. Det har nyanställts personer till ett antal olika positioner och några har valt att avsluta sin anställning. Det har även skett några förändringar i organisationen i form av att det har tillkommit nya arbetsroller samt att vissa roller har bytt avdelning och därmed närmaste chef.

Hos underhållsgruppen valde en av snickarna att avsluta sin anställning efter att han vidareutbildat sig på sin fritid. Han kom tillbaka till Kraftstaden igen efter en kort tid men då i en annan roll som förvaltare.

Totalt fyra nya snickare rekryterades under året för att täcka de behov som fanns på byggavdelningen. Drift- avdelningen har fått ett nytt tillskott i form av en drift- tekniker. Timanställningar har under året använts dels för tillfälliga arbeten inom underhållsgruppen under sommarmånaderna men även som ett tillfälligt extra tillskott på förvaltarsidan i samband med implemente- ringen av nytt IT-system.

Vid slutet av året var totalt 62 personer anställda hos Kraftstaden, varav en tillfälligt anställd vikarie samt en tillfälligt timanställd. När det kommer till könsför- delningen var det vid årets slut 14 kvinnor (22,5 %) och 48 män (77,5 %) anställda. Genomsnittsåldern på all anställd personal har ökat något till 46 år vid årets utgång mot föregående år 45,5 år.

En stadsdelsutvecklare, två projektledare och en ekonom tog under året tjänstledigt från Kraftstaden och arbetar istället på systerbolaget Trollhättan Exploatering AB med den nya stadsdelen Vårvik.

KOMPETENSUTVECKLING

Att arbeta med kontinuerlig kompetensutveckling för personalen är en viktig del hos Kraftstaden. Genom årliga av stäm ningar såsom vid medarbetarsamtal undersöks vilka kompetensutvecklande insatser som behöver planeras in för de anställda.

Återkommande uppdatering och fortbildning inom respektive yrkesområde är en självklar del i kompetensutvecklingen och flera medarbetare deltar i olika typer av nätverk inom respektive yrkesområden för att på så vis få ett erfarenhets- utbyte. Även gemensamma satsningar görs, till exempel vid årliga företagsdagar med olika teman. Enligt gällande PERSONALOMSÄTTNING

Det har tillkommit en ny roll som fastighetsutvecklare inom bolaget där en del av rollen handlar om att avlasta VD. Rollen tillsattes med en intern rekrytering av en tidigare förvaltare. För att ta dennes plats som förval- tare rekryterades en person som tidigare hade varit an- ställd hos Kraftstaden på underhållsavdelningen. En annan roll som är ny för organisationen är att det numera finns en biträdande arbetsledare som har en stöttande funktion till byggchefen. Rollen tillsattes genom en intern rekrytering av en tidigare snickare.

IT-ansvarig samt upphandlare har bytt avdelning inom organisationen och tillhör nu ekonomiavdelningen, dessa roller bytte i samma läge chef och har nu ekonomi- chefen som närmast ansvarig. Det har under året anställts en kommunikatör till Tillväxtavdelningen där även en marknadsassistent avslutade sitt vikariat då or- dinarie marknadsansvarig kom tillbaka från sin föräld- raledighet. En vikarie anställdes som miljösamordnare inom energi och miljö för att tillfälligt ersätta föräldrale- dig med samma roll. Under året förlorade vi olyckligtvis en kollega som gick bort efter en tids sjukdom. I hennes ställe anställdes en ny ekonomiassistent som innan hade varit inhyrd som vikarie i samma roll.Personen som ar- betade som HR-ansvarig/ekonom valde att avsluta sin anställning och gå vidare till annat arbete och i hennes ställe rekryterades det en ny medarbetare som tog över hennes roll.

ARBETSMILJÖ OCH FRISKVÅRD

Medarbetarnas trivsel och arbetsmiljö följs upp regelbundet dels genom arbetsmiljöenkät som diskuteras på arbetsplatsträffar, dels genom medarbetarsamtal. Bolaget har också aktivt satsat på friskvård för all personal bland annat genom att erbjuda ett friskvårdsbidrag. Friskvårdsbidraget kan lösas in på en mängd olika tränings- och friskvårdsanläggningar. Köpen registreras direkt i applikationen vilket gör att inga privata utlägg behöver göras för den anställde.

Kraftstaden har under alla de år bolaget varit verksamt i nuvarande form haft en relativt låg sjukfrånvaro, särskilt bland tjänstemännen, men då antalet anställda är förhål- landevis litet har enstaka fall av allvarlig sjukdom och frånvaro stort genomslag i statistiken. Totalt har sjukfrånvaron för 2019 uppgått till 4,9 % vilket är en ökning med 1,1 procentenheter från föregående år. Ökningen har sin förklaring i långtids- frånvaron för flera anställda. Korttidsfrånvaron uppgick till 2,2 % (2,1 %) och lång- tidsfrånvaron till 2,7 % (1,7 %).

Kraftstaden är ansluten till arbetsgivarorganisationen Sobona och gällande kollektivavtal tillämpas. Avtal om företagshälsovård finns med Hälsan, Trollhättans Stad och vår anslutning till Krisjouren gör att det vid krisläge snabbt finns tillgång till professionell hjälp.

ENERGI

& MILJÖ Sven Nielsen Energiansvarig Jan Andersson Energi & Miljö Frida Stolt Miljösamordnare Anders Jansson Miljösamordnare FÖRVALTNING

Daniel Nordström Förvaltare Sophie Storm Förvaltare Magnus Elfving Förvaltare Joakim Forsberg Förvaltare Pär Dahl Förvaltare Kristian Carlsson Förvaltare Martin Andreasson Fastighetsutvecklare Abdelraheem Auf Administratör/AutoCAD Tanja Pekkanen

Förvaltningsadministratör

DRIFT Fredrik A Cesar·Fredrik Johansson Staffan Gustafsson·Mattias Topp Krister Olsson ·Kenneth Eriksson Reine Persson·Linus Gustavsson Jörgen Johansson Lars Ebenholm BYGGSERVICE Per Karlsson·Bengt-Åke Eriksson·Hans Frisk Kenneth Severinsson·Kent Johansson Michael Norén·Frank Zandhoff·Mikael Back Jakob Lindblom·Jari Sova ·Henrik Rohdén Frank Colliander·Henrik Meivert Martin Wernby·Tobias Tobiasson

Joachim Olofsson UNDERHÅLL Anders Gustavsson–Driftchef Ronny Näslund –Byggservicechef PROJEKT

Jan Mattsson Projektledare Tobias Björk Projektledare Andreas Danielsson Projektledare Lars-Erik Brag*

Projektledare Julia Larsson*

Projektledare Malin Nyberg*

Stadsdelsutvecklare

EKONOMI Gunilla Bogren Ekonomichef Ellinor Halldan HR/Ekonom Britt Fransson Ekonom Dag Vintersten*

Ekonom Kristina Hermansson Ekonomiassistent Åsa Zakrisson Walter Ekonomiassistent Dennis Nyström IT-ansvarig Sirja Nikkanen Upphandling TILLVÄXT

Jonas Stjernqvist Utvecklingsstrateg Katja Weyhing Marknadsansvarig Maritha D'Aria Kommunikatör Viktor Johansson Uthyrningsansvarig

FASTIGHET Eddie Dunkel – Fastighetschef VD Anders Torslid

Det har beslutats i moderbolaget, Trollhättan Stadshus AB, att Kraftstaden Fastigheter Trollhättan AB ska lämna koncern- bidrag med 1,4 Mkr per år.

Bolaget har under åren 2003–2018 lämnat koncernbidrag med totalt 26,3 Mkr, vilket minskat det fria egna kapitalet i motsvarande mån.

Under 2019 har koncernbidrag – under förutsättning av årsstämmans godkännande – lämnats med 1,4 Mkr.

Den föreslagna värdeöverföringen i form av koncern- bidrag reducerar bolagets soliditet med 0,04 procentenheter.

Soliditeten bedöms tillfredställande mot bakgrund av att bolagets verksamhet bedrivs med lönsamhet samt att kom- munfullmäktige beviljat en borgensram för investeringar.

Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå.

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen i form av koncernbidrag ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt och ej heller från att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdel- ningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 § 2–3 st.

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står följande medel:

Balanserad vinst 78 226 553

Årets vinst 4 030 831

82 257 384

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinst- medlen behandlas så att:

I ny räkning överförs 82 257 384

Beträffande bolagets redovisade resultat för räkenskapsåret och ställningen per 2019-12-31 samt finansiering och kapital- användning under räkenskapsåret hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalys och noter.

Vinstdisposition och koncernbidrag

Jämförelseåren 2004–2013 är inte omräknade efter K3.

0 kr 25 000 kr 50 000 kr 75 000 kr 100 000 kr 125 000 kr 150 000 kr 175 000 kr 200 000 kr 225 000 kr 250 000 kr 275 000 kr

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2019

138 956 145 269 146 793 149 264 151 423 158 642

178 507 185 308

205 798

237 419

254 283

Tioårsöversikt justerat eget kapital

26 | KRAFTSTADEN FASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2019

Not 2019-12-31 2018-12-31 Rörelsens intäkter m m

Nettoomsättning 2,3,4 313 113 166 302 205 223

Aktiverat arbete för egen räkning 4 517 075 5 309 488

Vinst av avyttring av fastigheter och inventarier 6 013 900 7 288 182

Övriga rörelseintäkter 5 6 604 724 6 356 155

330 248 865 321 159 048

Rörelsens kostnader

Fastighetskostnader -88 733 521 -85 700 078

Övriga externa kostnader 6 -13 276 194 -11 228 307

Personalkostnader 7 -35 681 972 -33 513 826

Av- och nedskrivningar av materiella och

immateriella anläggningstillgångar -112 175 074 -109 589 979

Resultat vid försäljning och utrangering av fastigheter -2 396 087 -8 754 359 -252 262 848 -248 786 549

Rörelseresultat 77 986 017 72 372 499

Resultat från finansiella poster

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 8 5 375 77 344

Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -52 228 077 -35 529 599

-52 222 702 -35 452 255

Resultat efter finansiella poster 25 763 315 36 920 244

Bokslutsdispositioner

Förändring av avskrivningar utöver plan -16 326 485 -32 409 971

Lämnade koncernbidrag -1 400 000 -1 400 000

-17 726 485 -33 809 971

Resultat före skatt 8 036 830 3 110 273

Skatt på årets resultat 10 -4 005 999 2 680 323

ÅRETS RESULTAT 4 030 831 5 790 596

Resultaträkning

(I KRONOR)

Balansräkning

(I KRONOR)

TILLGÅNGAR Not 2019-12-31 2018-12-31

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och mark 11 1 594 696 738 1 530 810 248

Inventarier, verktyg och installationer 12 416 128 432 422 717 225

Pågående nyanläggningar 13        654 668 273 359 762 622

2 665 493 443 2 313 290 095

Finansiella anläggningstillgångar

Fordringar hos koncernföretag 14 75 000 000 75 000 000

Uppskjuten skattefordran 15 0 513 723

75 000 000 75 513 723

Summa anläggningstillgångar 2 740 493 443 2 388 803 818

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 3 075 925 2 957 281

Fordringar hos Trollhättans Stad 16 111 484 368 45 170 948

Fordringar hos koncernföretag 17 6 751 376 0

Aktuell skattefordran 189 995 1 197 092

Övriga fordringar 32 899 740 16 840 223

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18        1 980 280 5 367 242 156 381 684 71 532 786

Kassa och bank

Kassa och bank 14 519 898 911

14 519 898 911

Summa omsättningstillgångar 156 396 203 72 431 697

SUMMA TILLGÅNGAR 2 896 889 646 2 461 235 515