datum Detaljplan för Marknadsplatsen 4, 5 och 6 i Hyllie i Malmö

(1)

datum

2012-05-30 diarienummer

2011-01235

Dp 5230

ANTAGANDEHANDLING

PLANBESKRIVNING

Detaljplan för Marknadsplatsen 4, 5 och 6 i Hyllie i Malmö ____________________________________________________

PLANFÖRFARANDE

Detaljplanen handläggs enligt PBL 2010:900 och har bedömts vara av den karaktären att den kan hanteras med förenklat planförfarande enligt 5 kap 7§

och kan antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäktiges ställe.

HANDLINGAR

Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser, fastighetsförteckning (finns tillgänglig på Stadsbyggnadskontoret) och denna planbeskrivning.

PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG

Syftet med planen är att göra det möjligt med ytterligare en bostadsvåning längs Hyllie Boulevard utöver vad som ryms i gällande plan. Planområdet kommer att kunna inrymma ca 150 lgh med en blandnig av bostadsrätter och

hyresrätter.

Gällande detaljplan anger BC2, ”Bostäder och centrum. Handel endast i

bottenvåning”, vilket är avsett att fortsatt gälla. Byggnadshöjden är satt till 22,5 meter (7 våningar) i gällande plan.

Byggherre är Peab respektive JM.

(2)

PLANDATA

Planområdet ligger väster om Malmö Arena, intill köpcentret Emporias östra fasad. I norr begränsas planområdet av Marknadsplatsen 3, i öster av Hyllie boulevard, i söder och väster av köpcentret Emporia (fastigheten

Marknadsplatsen 2).

Områdets area är knappt 1 ha. Marken består av fastigheterna Marknadsplatsen 4, 5 och 6. Fastigheterna ägs av Malmö stad Fastighetskontoret.

BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN

Graden av miljöpåverkan som genomförandet av en detaljplan kan komma att medföra ska alltid bedömas. Vid behov ska nödvändiga utredningar samt konsekvens- och åtgärdsanalyser göras.

Planen bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan såsom avses i

miljöbalken 6 kap 11§. Planen bedöms dock medföra viss miljöpåverkan varför följande utredningar har gjorts och utgjort beslutsunderlag till olika

ställningstaganden: exempelvis bullerberäkning och luftkvalitetsnormer. Dessa finns sammanfattade i slutet av planbeskrivningen, under rubriken

MILJÖKONSEKVENSER.

TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN

RIKSINTRESSEN

Planområdet berörs inte av område av riksintresse.

ÖVERSIKTSPLAN

I översiktsplanen anges att området är avsett för boende och service.

GÄLLANDE DETALJPLANER OCH OMRÅDESBESTÄMMELSER

För planområdet gäller Dp 4827. Den gällande detaljplanen anger Bostäder och Centrum för fastigheten.

(3)

ÖVRIGA PROGRAM OCH UTREDNINGAR

BOSTADSPOLITISKA MÅL

Bostadspolitiska mål för Malmö antogs av kommunfullmäktige 2009-04-27. Målen är indelade enligt hållbarhetsprincipen i mål för en socialt hållbar

bostadsförsörjning, mål för en ekonomiskt hållbar bostadsförsörjning samt mål för ett ekologiskt långsiktigt hållbart byggande.

ÖVRIGA

Miljöprogram för Malmö stad 2009-2020 fungerar som en gemensam utgångspunkt för miljöarbetet i Malmö stad. För att nå miljöprogrammets mål måste varje projekt i sitt genomförande bidra till den hållbara utveckling som eftersträvas.

Energistrategi för Malmö är Malmö stads handlingsprogram för energifrågor och är samordnat med miljöprogrammet. Såväl miljöprogram som energistrategi har antagits av kommunfullmäktige.

Miljöbyggprogram Syd är kommunens program för hållbart byggande och ska följas vid nybyggnation på mark som kommunen säljer eller upplåter. På övrig mark är programmet vägledande vid nybyggnation och gäller för både bostäder och lokaler. Inom planområdet är all mark kommunägd varför

miljöbyggprogrammet kommer att tillämpas.

Behov av bil- och cykelparkering för olika verksamheter regleras i

Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, antagen av KF september 2010. Parkeringsnormen gäller som vägledning vid

detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning.

Avfallsplan 2011-2015 för Malmö stad och Burlövs kommun innehåller mål och strategier för avfallshanteringen.

FÖRUTSÄTTNINGAR

BAKGRUND

Fastighetskontoret avser att sälja fastigheten till Peab (Marknadsplatsen 5 och 6) respektive JM (Marknadsplatsen 4) som ett led i att, i ett tidigt skede i Hyllies fortsatta utveckling, färdigställa gaturummet längs Hyllie boulevard.

Bebyggelsen kommer att ha en stor betydelse för attraktionsvärdet för Hyllie centrumområde.

BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN

Planområdet består av mark delvis förberedd för byggnation. Hyllie Boulevard, som ingår i planområdet, är delvis färdigställd utmed gatans östra sida och trädplantering är utförd utmed hela gatan på båda sidor.

TRAFIK

Öster om planområdet finns Hyllie boulevard som mot söder leder till Hyllie stationstorg och mot norr leder till Holma/Kroksbäck och Annetorpsvägen.

(4)

LEDNINGAR

Direkt utanför planområdets östra kant finns ett flertal ledningar nedlagda i cykel- och körbana.

PLANFÖRSLAGET

Planområdet är en del i den bebyggelse som omgärdar det kommande köpcentret. Avsikten är att uppnå en attraktiv och välfungerande bebyggelse längs med Hyllie boulevard. Genom denna bebyggelse tillförs Hyllie boulevard flöden av människor som antingen bor eller arbetar här.

Vy från Arenans arkad mot bebyggelse på södra delen av planområdet.

Planförslaget avser att få en bebyggelse med blandat innehåll i form av bostäder och service. Service kommer att finnas främst i bebyggelsens bottenvåning mot Hyllie boulevard.

Gestaltningen grundar sig på byggnadsvolymer med ca 8 våningars höjd.

Bottenvåningarna ska upplevas som offentliga och välkomnande mot Hyllie boulevard och Vattenparksgatan. Mot Hyllie Boulevard finns en arkad i två våningar som tillgodoser boulevardens behov av gångytor.

Byggnaderna ska förses med vegetationsklädda tak.

Fastigheternas respektive innergårdar är upplyfta ett våningsplan och innehåller uteplatser och närlek. Respektive gård ska förses med rumsskapande vegetation och gräsytor.

Parkering för boende och arbetande inom fastigheten sker i garage i markplan under den upplyfta innergården. Även cykelparkering finns i garaget i

anslutning till bilparkeringen.

(5)

Situationsplan

DAGVATTENHANTERING

Fördröjning av dagvatten ska hanteras inom fastigheten. Fördröjning ska dimensioneras så att 50 % av dagvattnet från ett 5-årsregn med 10 minuters varaktighet kan hanteras inom fastigheten.

HÖJDSÄTTNING

Plushöjder för planerad marknivå anges på plankartan.

ÖVERENSSTÄMMELSE MED ÖVERSIKTSPLANEN

Förslaget följer översiktsplanen.

Emporia (Marknadsplatsen 1 och 2)

JM PEAB

Hyllie Boulevard

TRAFIK

GÅNG- OCH CYKELTRAFIK

Då Hyllie boulevard är färdigställd kommer det att finnas gång- och cykelbanor på bägge sidor av gatan.

KOLLEKTIVTRAFIK

Fastigheten ligger ca 300 meter från Hyllie station vilket ger tillgång till både tåg- och lokal/regional busstrafik. Linjetätheten generellt är mycket hög.

BILTRAFIK

Fastigheten är belägen inom Hyllie centrumområdes befintliga gatunät.

PARKERING

Malmö stads parkeringsnorm för bil och cykel ska följas vilket innebär att ett behov av ca 100 bilplatser för bostadsdelen ska tillgodoses. Detta innebär ett p- tal på 0,6 vilket motiveras med den absoluta närheten till kollektivtrafik och kommersiell service.

Parkeringsnormen för cykel är satt till 2,5 cyklar/lägenhet vilket motsvarar ca 390 cyklar för i dagsläget bedömt lägenhetsantal.

Enligt redovisade skisser finns möjlighet till ca 90 p-platser vilket betyder ett smärre underskott av p-platser för bostäder. Till detta underskott kommer parkeringsbehov för verksamheter i bottenvåningar. Verksamheternas

(6)

parkeringsbehov ska redovisas i bygglovsskedet. Underskott i parkeringsbehovet får lösas genom p-avtal eller p-köp.

ANGÖRINGSTRAFIK

Personbilsangöring och hkp-angöring sker på kvartersmark, sop- och varutransporter sker via Hyllie boulevard. Endast två infarter till

parkeringsgarage får anläggas med anslutning till Hyllie boulevard. Placering av utfart ska ske så att Hyllie Boulevards alléträd står opåverkade.

Räddningstjänst har tillgänglighet till byggnadernas östra del via Hyllie boulevard. Uppställningsplats för räddningstjänstens höjdfordon ska säkerställas alternativt ska byggnaderna dimensioneras för utrymning utan räddningstjänstens medverkan.

TEKNISK FÖRSÖRJNING

VA

Fastigheten ansluts till befintligt VA-nät.

AVFALLSHANTERING

Avfallshanteringen skall lösas i enlighet med Avfallsplan 2011-2015 för Malmö stad och Burlövs kommun vilket innebär att utrymme för sorterat avfall ska finnas i byggnadernas bottenvåning. Avfallsutrymmena ska placeras så att det blir kortast möjliga avstånd till uppställningsplats för hämtnings fordon, samtidigt som det ska vara en säker transportväg för alla parter. I byggnader med flera olika verksamheter bör respektive verksamhet få tillgång till åtskilda låsta utrymmen för sitt avfall.

EL

Fastigheten ansluts till befintligt elnät via en ny nätstation som placeras i norra delen av fastigheten Marknadsplatsen 3.

VÄRME

Fastigheten har möjlighet att anslutas till befintligt fjärrvärmenät.

EKONOMISKA OCH SOCIALA KONSEKVENSER

BOSTADSPOLITISKA MÅL

Bostadspolitiska mål för Malmö, antogs av kommunfullmäktige 2009-04-27. Målen är indelade i mål för en socialt hållbar bostadsförsörjning, mål för en

ekonomiskt hållbar bostadsförsörjning samt mål för ett ekologiskt långsiktigt hållbart byggande. Dessa övergripande mål är indelade i 13 delmål –

föreliggande detaljplan uppfyller många utav dem i och med att fastigheten är en del av den blandade bebyggelsen längs Hyllie boulevard. Bebyggelsen är indelad i flera fastigheter med både hyresrätt och bostadsrätt.

Fastigheten kommer också att innefattas av Miljöbyggprogram Syd, vilket borgar för en hög kvalitet vad gäller energihushållning, innemiljökvalitet, fuktskydd och urban biologisk mångfald.

(7)

I en detaljplan kan inte upplåtelseformer regleras.

BARNPERSPEKTIV

Enligt FN:s barnkonvention ska barns bästa sättas i främsta rummet. Plan- området har goda förutsättningar att bli en bra miljö för både barn och vuxna genom ytor för närlek, samt till ett säkert och utvecklat gång- och cykelnät.

Hänsyn har tagits till barns behov av utemiljö genom en väl avgränsad

gårdsmiljö samt närhet till Vattenparken ca 300 meter öster om fastigheten. Ett väl utvecklat gång- och cykelvägnät är etablerat inom Hyllie och korsning mellan gång- och cykelbanor och gator är hastighetssäkrade.

KOMMUNAL SERVICE

Befintliga förskolor och skolor finns inom Kroksbäck och Holma. Förskola kommer att etableras i området intill Hyllie allé. Avståndet till förskolorna är mellan 500 – 1000 m.

Detaljplanen medger möjlighet till LSS-boende.

KOMMERSIELL SERVICE

Utbudet av kommersiell service är mycket god genom närheten till köpcentret Emporia och Hyllie stationstorg.

MILJÖKONSEKVENSER

RISKHÄNSYN

SAMMANFATTNING AV RISKANALYS

FSD, Fire Safety Design, har genomfört en utredning, daterad 2011-11-24, för att belysa eventuell riskhantering. Utredningen är genomförd i samband med planarbetet för Dp 5224, Marknadsplatsen 3, och har sammanställt sedan tidigare utförda riskanalyser för området för att beskriva förutsättningarna för att bostäder skall tillåtas enligt detaljplanen efter revidering. I tidigare analyser har konstaterats att byggnader enligt klass D, känslig bebyggelse kan uppföras upp till avstånd om 42 m från Annetorpsvägen. De generella riktlinjerna från Länsstyrelsen är med andra ord inte helt aktuella för situationen i Hyllie då Annetorpsvägen inte ger ett lika stort bidrag till individrisken som de vägar man förutsätter i riktlinjerna. Området som är aktuellt för detta PM ligger mer än 42 m från Annetorpsvägen varför risken från denna bedöms som

acceptabel.

Inte heller de övriga riskerna som listas i detta PM ger betydande bidrag till riskbilden. Samtliga riskkällor bedöms vara små och den totala riskbilden bedöms som acceptabel med grund i tidigare utförda analyser samt

resonemang i detta PM. Det bedöms därför ej föreligga hinder för att ändra aktuell detaljplan för att tillåta byggnation av bostäder.

Stadsbyggnadskontoret bedömer att utredningen är relevant även för aktuell detaljplan.

(8)

HÄLSA OCH SÄKERHET

MILJÖKVALITETSNORMER FÖR LUFT

En luftkvalitetsutredning daterad 2011-11-16, är genomförd av Ramböll Sverige AB genom Susanna Gustafsson. Uppdraget omfattar en

luftkvalitetsutredning för Hyllie Marknadsplatsen 3 i Malmö för år 2025. Den intressanta luftföroreningen att beskriva är kvävedioxid, då det är för denna som man kan förvänta sig problem. Utredning görs också för ozon, enligt Miljöprogram syds regelverk. Syftet med utredningen är att beskriva hur den allmänna luftsituationen kommer att se ut vid och intill Marknadsplatsen 3.

Beräkningar av luftkvalitet har gjorts för tre olika miljöer av kvävedioxid år 2025 och man kan konstatera att de beräknade kvävedioxidhalter klara miljökvalitetsnormerna med god marginal i alla miljöer kring Kv.

Marknadsplatsen 3 i Hyllie. Beräkningarna har alltid en osäkerhet och för en utredning i framtiden ökar osäkerheten, genom att många av ingående parametrar inte kan exakt förutsägas, ca 20 år i framtiden.

MILJÖKVALITETSNORMER FÖR VATTEN

Enligt vattenkartan, www.vattenkartan.se, är planområdet berört av miljö- kvalitetsnorm för grundvatten men inte för vattendrag, sjöar eller kustvatten.

År 2015 ska grundvattnet i området vara av god kvantitativ status.

Denna detaljplan påverkar troligen inte vattensituationen för grundvattnet genom att området redan är urschaktat ca 2 meter under omgivande marknivå.

Utbyggnaden av området kan däremot påverka dagvattensituationen men detta hanterar detaljplanen genom fördröjningskrav som anger att minst 50 % av dagvattnet från ett 5-årsregn med 10 minuters varaktighet ska kunna hanteras inom fastigheten.

BULLER

EnligtInfrastrukturproposition 1996/97:53 ska följande riktvärden hållas vid nybyggnad av bostäder:

Utomhus 55 dBA ekvivalent ljudnivå vid uteplats Utomhus 70 dBA maximal ljudnivå vid uteplats Inomhus 30 dBA ekvivalent ljudnivå

Inomhus 45 dBA maximal ljudnivå nattetid

Tyréns, genom Eva Sjödahl, har genomfört en bullerutredning, daterad 2011- 11-22, avsedd för Marknadsplatsen 3 belägen direkt norr om planområdet.

Innehållet i utredningen har varit kontroll av förekommande ljudnivåer orsakat av trafiken i Emporias garage liksom installationsbuller från Emporia.

Utredningen har även innehållit kontroll av att gällande riktvärden avseende trafikbuller innehålls och vid behov framtagande av åtgärdsförslag.

(9)

Följande är en sammanfattning av bullerutredningen i de delar som berör Marknadsplatsen 4, 5 och 6.

Vägtrafikbuller

Den planerade bebyggelsen påverkas av vägtrafikbuller från Hyllieboulevarden.

Ut mot gatan erhålls höga bullernivåer på upp mot Leq 63 dBA. Detta medför krav på genomgående lägenheter med hälften av bostadsrummen och

uteplatser lokaliserade mot sk tyst sida (Leq 45 dBA). Vägtrafiken orsakar lägre nivåer än 45 dBA på gårdssidan.

Emporias installationer

Emporias installationer på tak har ännu ej tagits i drift. Här kommer att

placeras 8 st kylmedelkylare. Ljudnivån från dessa har kontrollerats av Emporia under projekteringen och beräkningar visar att Naturvårdsverkets riktvärden generellt kommer att innehållas utanför planerat bostadshus. Under större delen av året kommer ljudnivån såväl dag, kväll som natt att underskrida Leq 40 dBA. Mellan kylmedelkylarna och bostadshuset är byggt en skärm. Visar det sig efter idrifttagandet av installationerna behov av kompletterande åtgärder kan skärmen kompletteras med ljudabsorberande material.

Varutransporter

Varutransporterna som är att betrakta som industribuller kommer att ske dagtid. Bedömd mängd är 200 lastbilar per dag till Emporia. Rampen ligger nedsänkt 6 – 11 m. vilket medför en bra avskärmning mot större delen av bostadshusen. Utmed fasader som vetter mot rampen innehålls generellt Leq 45 dBA med god marginal. Beräknade nivåer förutsätter att reflexer ej medför förhöjning av värdena. Detta undviks genom ljudabsorbenter på delar av betongväggen.

Ramper i garage

Intill planerad bebyggelse finns Emporias p-hus. Bedömd mängd besökare är 6000 personbilar/dag. Närmst tomtgräns finns ramper för transport av bilar i höjdled. Dessa ramper är endast i begränsad omfattning skärmade, mot bostadshuset, av väggen mellan varutransportrampen och marknivån vid bostadshusets gård. Ramperna i p-huset är dock inglasade och försedda med ett tak av TRP-plåt. Glasfasaden är ej helt tät utan har springor. Även med springor medför denna fasad en dämpning på minst 10 dB. Då trafikrörelserna sker inne på Emporias område är detta ljud att betrakta som industribuller.

Med öppettider dag och kväll blir det riktvärdet Leq 45 dBA som skall innehållas. Detta riktvärde innehålls generellt.

MARKFÖRORENINGAR

Planområdet innehåller ingen förorenad mark.

(10)

GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN

ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR

Kommunen ansvarar genom gatukontoret för genomförandet (utbyggnaden) av de delar av Hyllie boulevard som utgör allmän platsmark. Respektive fastighetsägare ansvarar för utbyggnaden inom de delar som utgörs av

kvartersmark. Kommunen, genom Gatukontoret, ansvarar för samordning av markgestaltning som berör Hyllie boulevard.

Kommunen ansvarar genom fastighetskontoret för att tillsammans med exploatör samordna frågor om markköp, fastighetsbildning, ledningsrätter och avtal.

Exploatören samt Fastighetskontoret samordnar genomförandefrågorna angående markköp, fastighetsbildning ledningsrätter och avtal.

TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR

Nödvändig grundundersökning förutsätts att bli framtagen av byggherren i samband med bebyggandet av området.

För att säkerställa adekvat skydd för Hyllie boulevards alléträd ska

Gatukontoret medverka vid placering och utformning av in- och utfart till fastigheternas garage

VA SYD ska medverka vid höjdsättningen av området för att säkerställa att spillvatten och dagvatten kan avledas med självfall.

I samband med fortsatt markprojektering bör behovet av ledningsrätter för el och VA utredas.

Räddningstjänstens tillgänglighet till området är inom normal insatstid.

Brandvattenförsörjning ska anordnas i området i samråd med VA SYD. Flödet i brandposterna ska dimensioneras enligt VAV-normen p-83, tabell 2.3.

Avståndet mellan brandposterna ska vara max 150 meter. Byggherren ska redovisa att brandvattenförsörjningen är säkerställd i samband med bygganmälan. Tillträde för räddningstjänstens fordon ska anordnas inom området. Avståndet mellan körbar väg och husens entré får inte överstiga 50 meter. Byggherren ska redovisa att åtkomligheten är säkerställd i samband med bygglovansökan. Byggherren ska också redovisa åtkomlighet för

räddningstjänstens höjdfordon alternativt att byggnad är dimensionerad för utrymning utan räddningstjänstens medverkan.

Miljöbyggprogram SYD ska följas vid projektering, byggnation och uppföljning. Se programmet för vilka redovisningskrav som gäller.

I samband med bygganmälan ska byggherren redovisa mer detaljerade bullerberäkningar för att säkerställa att tillämpliga riktvärden följs.

EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR

Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för stadsbyggnads- nämndens verksamhet, antagen av kommunfullmäktige 2011-04-20. Kostnaden

(11)

består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i startavtal respektive planavtal.

Eventuell nödvändig flytt eller ombyggnad av fjärrvärme-, gas-, tele- eller elledningar bekostas av exploatören.

FASTIGHETSRÄTTSLIGA GENOMFÖRANDEFRÅGOR OCH KONSEKVENSER

FASTIGHETSINDELNINGSBESTÄMMELSER

Fastighetsindelningsbestämmelser bedöms inte nödvändiga i detta skede men kan vid behov komma att införas för att styra fastighetsindelningen i detalj.

FASTIGHETSBILDNING OCH ÖVRIGA FÖRRÄTTNINGAR

Detaljplanen berör fastigheterna Marknadsplatsen 4, 5 och 6 vilka ägs av Malmö Stad.

Kvartersmarken är indelad i tre fastigheter mellan vilka samverkan eventuellt måste ske. Om exploateringen sker successivt eller etappvis måste finansiering av de gemensamma anläggningarna uppmärksammas.

Gemensamhetsanläggningar bör bildas för körytor inom kvartersmark i

planområdets norra del. Ska exploateringen ske successivt måste andelarna i de olika gemensamhetsanläggningarna utredas i ett tidigt skede.

Initiativ till att ansöka om anläggningsförrättning/gemensamhetsanläggning tas av fastighetsägare eller av kommunen.

Ledningar som kommer att finnas eller finns kvar inom kvartersmark ska lämpligen tryggas genom att ett servitut eller ledningsrätt bildas för dess ändamål. Initiativ till bildande av servitut eller ledningsrätt tas av berörd rättighets- eller ledningshavare.

KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETEN MARKNADSPLATSEN 4

Fastigheten berörs av skötselavtal vad avser yta som ska vara tillgänglig för allmän gångtrafik.

Samverkan mellan Marknadsplatsen 3 respektive 4 ska ske kring gemensam infart.

Infart ska tryggas genom gemensamhetsanläggning eller servitut.

(12)

ADMINISTRATIVA FRÅGOR

Genomförandetiden för detaljplanen är fem år från det datum planen vunnit laga kraft.

MEDVERKANDE

Detaljplanen har handlagts av stadsbyggnadskontoret. Under arbetet med att ta fram detaljplanen har dessutom tjänstemän från fastighetskontoret,

gatukontoret, miljöförvaltningen och stadsdelsförvaltningen deltagit.

Illustrationer till planbeskrivningen är framtagna av Chroma Arkitekter, Malmö, respektive Plan & Byggnadskonst, Lund.

Ingemar Gråhamn Åke Hesslekrans