Parterna Sollentuna kommun (org.nr 212000–0134) 191 86 Sollentuna, nedan kallad Kommunen, och Sollentuna Stinsen Property 1 AB (org.nr. 556706-9678) c/o Magnolia Bostad AB, Box 5853, 102 40 Stockholm nedan kallat Bolaget, har träffat följande
INTENTIONSAVTAL
Avseende exploatering av fastigheterna Stinsen 2, Tidskrivaren 14 mfl,
samtliga belägna i Sollentuna kommun
1. Bakgrund
Sollentuna kommuns stadsbyggnadsnämnd beslutade 2016-10-23 om direktiv för ett programarbete avseende fastigheten Stinsen 2 mfl. Ett programsamråd genomfördes år 2017 och 2018 (Program för detaljplan dnr 2016–0152 KS). Av nämndbeslutet och programsamrådshandlingarna framgår att området med köpcentrumet Stinsen, ska utvecklas med en förlängning av Turebergs allé och bostäder i en tät stadsmiljö med blandade funktioner samt en grundskola med idrottshall, för ca.
900–1000 elever. Skolan ska uppföras för att möta det ökade behovet av skolplatser som uppstår när kvarteret Stinsen och övriga delar av Södra Häggvik bebyggs med bostäder. Avsikten är att en ny detaljplan (”Detaljplanen”) ska tas fram som stödjer denna utveckling.
Det aktuella området är markerat med kantlinje i Bilaga 1 (”Utbyggnadsområdet”) och omfattar Bolagets fastighet Stinsen 2 och Kommunens fastigheter Tidskrivaren 14 och del av Tureberg 28:67 samt del av Häggvik 2:3.
Detaljplanen ändrar gatu- och kvartersstrukturen varför mark inom Utbyggnadsområdet behöver överföras mellan parternas fastigheter. I det sammanhanget har parterna enats om en gemensam intention som klarlägger vilken part som ska äga och utveckla respektive kvarter.
2. Syfte
Detta intentionsavtal syftar till att lägga fast huvudprinciper för marköverlåtelser och fördelning av gatukostnader inom Utbyggnadsområdet mellan parterna. De fastlagda huvudprinciperna ska bekräftas i och bli en del av Detaljplanens exploateringsavtal.
3. Planändring – ny detaljplan
Bolaget och Kommunen ska tillsammans verka för att Utbyggnadsområdet planläggs för ny
bebyggelse med bostäder, lokaler samt en skola och att planläggning får en inriktning och struktur som står i överensstämmande med Program för detaljplan dnr 2016–0152 KS. Parterna är i egenskap av fastighetsägare överens om att fortsätta arbetet med Detaljplanen enligt programmet men med den ändring som innebär att kvartersmark för bostäder respektive skola har bytt plats, se illustration från pågående planarbete, Bilaga 2.
Kostnader för framtagande av Detaljplanen regleras i en separat överenskommelse avseende detaljplaneändring av Stinsen 2 (dnr 2016/0152 KS. 203). Kommunen bekostar de utredningar som specifikt avser skolan med idrottshall och det blivande skolkvarteret. Bolaget bekostar övriga utredningar.
4. Marköverföringar - fördelning av byggrätter
Parternas intention är att Bolaget ska äga kvarteret B för bostäder (”Bostadskvarteret”) samt att Kommunen ska äga kvarteret S för Skola (”Skolkvarteret”). Kvarteren är avgränsade med blå streckad linje i illustrationen, Bilaga 2. Kommunen ska även bli ägare till de markområden som till följd av Detaljplanen blir allmän plats, Figur 3 i Bilaga 3.
För att genomföra intentionen avser parterna att sinsemellan överföra blivande kvartersmark genom fastighetsreglering inom Utbyggnadsområdet. Det innebär att markområdet redovisat i Figur 1 i Bilaga 3 överförs till en av Bolaget ägd fastighet och att markområdet redovisat i Figur 2 i Bilaga 3 överförs till en av Kommunen ägd fastighet.
En gata mellan Bostadskvarteret och Skolkvarteret i Bilaga 2 ska inrymmas med målsättningen att den delas lika till ytan mellan kvarteren. En gångförbindelse som finns illustrerad i Bilaga 3 kan komma att belasta Figur 1, alternativt utgå ur Figur 1 tillsammans med ett kuperat markområde väster om gångförbindelsen.
Överföringen av markområden enligt denna punkt 4 ska gälla med de justeringar av gränser som eventuellt kan komma att vidtas på grund av utformningen av Detaljplanen.
5. Ersättning
Mark som till följd av Detaljplanen blir allmän plats ska överföras till kommunens fastighet utan ersättning mellan parterna.
Mark som till följd av Detaljplanen blir kvartersmark och som ska överföras mellan parterna (följaktligen Figur 1 och Figur 2 i Bilaga 3), ska marknadsvärderas och ersättas enligt
genomsnittsvärdesprincipen för respektive marköverföring.
Marknadsvärdena ska bestämmas av medelvärdet från två värderingar, vardera utförd av en auktoriserad värderingsman vilka parterna gemensamt utser. Värderingsman ska vara en av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare med stor erfarenhet av byggrättsvärdering i Stockholmsregionen. Värderingarna ska genomföras i nära anslutning till att exploateringsavtal tecknas.
Värderingen ska utgå från de användningsområden och byggrättsvolymer ljus BTA som Detaljplanen medger i Bostadskvarteret respektive Skolkvarteret. Definition av ljus BTA i Bilaga 4 ska tillämpas.
Värdet av Figur 1 och Figur 2 bestäms utifrån hur stor procentuell andel som arealen av
markområdet i Figur 1 respektive Figur 2 utgör av Bostadskvarterets areal respektive Skolkvarterets areal.
Intentionen är att bostäder inom Bostadskvarteret ska upplåtas för hyresrätt. För det fall
Bostadskvarteret istället upplåts för bostadsrätt eller äganderätt ska tilläggsköpeskilling erläggas motsvarande det ökade genomsnittsvärdet. Om endast en del av byggrätten i Bostadskvarteret får ändrad upplåtelseform ska beräkning av tilläggsköpeskilling ske motsvarande sådan andel.
Kravet på att erlägga tilläggsköpeskilling ska gälla i 10 år räknat från att Detaljplanen vunnit laga kraft. Tilläggsköpeskillingen ska indexeras med Konsumentprisindex (KPI) räknat från
värdetidpunkten.
6. Nyttjanderätt
Under Detaljplanens genomförandetid ska Bolaget erbjudas att på marknadsmässiga villkor för nedan angivna ändamål arrendera markområdet i Figur 2 i Bilaga 3 (”Nyttjandeområdet”), för ändamålen: byggetablering, upplag och byggparkering till Bolagets byggnation inom
Utbyggnadsområdet samt tillfällig väg. Med tillfällig väg menas ersättningsfunktion till befintlig gata (Glimmervägen) eller planerad gata (blivande Turebergs allé) när de behöver stängas för exempelvis gatubyggnad eller ledningsarbeten. Parterna ska i samråd och med beaktande av Bolagets möjlighet att använda området enligt ovan, diskutera hur sträckningen av tillfällig väg inom Nyttjandeområdet blir mest lämpligt lokaliserad.
Bolaget ska följa Sollentuna kommuns vid var tid gällande riktlinjer för etablering på byggarbetsplatser och verka för att områdets påverkan på omgivningen, givet syftet med
användningen av platsen, blir så liten som möjligt, utifrån exempelvis buller och estetiska aspekter.
Om Kommunen ska använda Nyttjandeområdet i enlighet med detaljplanens bestämmelser ska Kommunen ges rätt att med 6 månaders uppsägningstid och utan krav på ersättning till Bolaget säga upp Bolagets nyttjanderätt. Om Kommunen bara ska använda en del av Nyttjandeområdet för detta syfte, äger Kommunen endast rätt att säga upp Bolagets nyttjanderätt för den avsedda delen av Nyttjandeområdet.
Vidare ska Kommunen ges rätt att med ovannämnda villkor avseende uppsägningstid och ersättning säga upp Bolagets nyttjanderätt, om bygg- och anläggningsarbeten inom Utbyggnadsområdet inte har påbörjats inom 9 månader räknat från arrendets påbörjande, alternativt om bygg- och
anläggningsarbeten har påbörjats men i allt väsentligt upphört under en period om minst 9 månader i följd. Har nyttjanderätten sagts upp på detta sätt ska Bolaget vid återupptagna bygg- och
anläggningsarbeten ges möjlighet att åter arrendera Nyttjandeområdet.
Kommunen eller av Kommunen anlitad entreprenör ska ges möjlighet att i samråd med Bolaget, använda del av Nyttjandeområdet för byggetablering i samband med utbyggnad av allmän plats.
Sådan eventuell begränsning i Bolagets nyttjanderätt ska reducera arrendeavgiften i motsvarande mån.
Vid frånträde av del eller hela Nyttjandeområdet ska Bolaget överlämna detta i avrivet och avstädat skick. Bolaget ansvarar för att Nyttjandeområdet vid överlämnandet är avhjälpt från
markföroreningar i den grad att det går att använda enligt Detaljplanens bestämmelser i enlighet med vad som anges i punkt 7 nedan och Bolaget ska vid överlämnandet redovisa en markteknisk miljöundersökning som visar att kravet är uppfyllt.
Parterna är medvetna om att villkoren för uppsägning m.m. kan behöva anpassas utifrån överenskommen tidpunkt och form för efterbehandling enligt punkt 7 nedan.
7. Markföroreningar
Inom respektive Markområde bekostar respektive tillträdande part den normala schaktning, fyllning och transport av massor som behövs för att genomföra detaljplanen. Part som överlåter ett
markområde ansvarar för de merkostnader som avser utredning, schaktning, fyllning, transport och deponi som uppkommer på grund av eventuella efterbehandlingsåtgärder orsakade av föroreningar inom markområdet och i den omfattning som krävs för att markområdet ska kunna användas i enlighet med Detaljplanens bestämmelser. Parterna ska senare, i Detaljplanens exploateringsavtal, överenskomma om formen och tidpunkten för efterbehandling av respektive parts markområden.
8. Gatukostnader
Som en följd av marköverföringar av den blivande kvartersmarken enligt punkt 4 är parterna överens om att gatukostnader ska fördelas så att respektive part bekostar en andel enligt följande: Bolaget 80
% och Kommunen 20 % av gatukostnaderna. Om marköverföringarna inte genomförs i enlighet med vad som anges i punkt 4 är parterna överens om att gatukostnaderna ska fördelas på rättvist och skäligt sätt utifrån tillskapad byggrätt på respektive parts fastigheter.
Gatukostnader omfattar kostnader för detaljprojektering och utbyggnad av allmän plats inom eller i anslutning till Utbyggnadsområdet. Samtliga gatukostnader ska fördelas mellan parterna, med undantag av eventuell tillkommande allmän plats som ligger öster om blivande huvudgatan
”Turebergs allé” och som inte är utsatt som allmän plats i Bilaga 1. Gatukostnader för sådan tillkommande allmän plats ska bekostas av Bolaget.
Part skall svara för och bekosta projektering samt genomförande av de återställande- och
anslutningsarbeten, som måste göras i allmän platsmark invid parts blivande kvartersmark, till följd av parts bygg- och anläggningsarbeten inom egen kvartersmark.
9. Giltighet
Detta intentionsavtals giltighet förutsätter att kommunfullmäktige i Sollentuna, genom beslut som senare vinner laga kraft godkänner detta avtal.
Detta intentionsavtal är till alla delar förfallet utan ersättningsrätt från någondera parten om arbetet med Detaljplanen avbryts genom beslut av kommunens Samhällsbyggnadsnämnd.
~
Detta avtal har upprättats i två (2) exemplar av vilka parterna tagit varsitt.
Sollentuna den ………
För Sollentuna Kommun
……….
……….
……….den ………
Sollentuna Stinsen Property 1 AB
……….
……….
BILAGOR
1. Utbyggnadsområdet
2. Illustration skolkvarter och anslutande bostadskvarter 3. Marköverföringar mellan parterna
4. Definition ljus BTA
Blivande huvudgata
"Turebergs allé"
Bakgrundskarta från samrådshandling (2017-11-13) Program för detaljplan Kvarteret Stinsen i Södra Häggvik, sidan 45.
Bilaga 1
Utbyggnadsområdet
Illustration Skolkvarter, Bostadskvarter Väster om Turebergs allé
B
S
Bilaga 2
Illustration från detaljplanearbetet, med
Bilaga 3
Planerade marköverföringar intentionsavtal Stinsen
Figur 1 överförs till Bolaget (fig 1) Figur 2 överförs till Kommunen (fig 2) Figur 3 överförs till Kommunens gata- parkfastighet (fig 3)
fig 3
fig 1
fig 2
Bakgrund från kommunens
baskarta med illustrerade kvarter samt gator från detaljplanearbetets pågående förprojektering med
status september 2019.
Stinsen 2
Tureberg 28:67
Tidskrivaren 14 Häggvik
2:3
Fig 3 redovisar en preliminär avgränsning. De områden av fastigheten Stinsen 2 som ska utgöra allmän plats avgörs i planarbetet.
Blivande huvudgata:
"Turebergs allé"
> 1,5 meter
marknivå
Ljus bruttoarea
Ljus BTA i våningsplan ovan mark
Ljus BTA i bostadshus omfattar i normalfallet samtliga areor förutom teknikutrymmen (utrymmen för fläkt, hissmaskin, el, tele, värme, kyla) på vind.
Teknikutrymmen på ljust våningsplan under vind ska exkluderas om vind och källare saknas eller om dessa utrymmen av skälig anledning inte går att förläggas på vind eller i källare.
Ljus BTA som medges enligt detaljplan men som inte utnyttjas ska medräknas (exempelvis oinredda vindar, bjälklagsöppning till förmån för dubbla våningshöjder (undantaget traditionella ljusgårdar)).
Utrymmen för bostadskomplement (förråd, soprum, garage) i fristående byggnader räknas inte som ljus BTA, undantaget tvättstugor och gemensamhetslokaler som alltid ska medräknas.
Indragna balkonger som är inglasade och klimatskyddade räknas som ljus BTA. Balkonger/loftgångar i övrigt omfattas inte.
Vid snedtak räknas bruttoarean enligt figuren ovan.
Ljus BTA i suterrängvåning
En våning ska betraktas som en suterängvåning om ‐ utefter minst en vägg ‐ golvets översida i våningen närmast ovanför ligger mer än 1,5 meter över markens medelnivå invid byggnaden. Är avståndet mindre är våningsplanet att betrakta som källare.
All area inom lägenheter räknas som ljus BTA liksom i förekommande fall innanförliggande förbindelsekorridor.
Som ljus BTA för bostadskomplement (förråd, tvättstugor, soprum och gemensamhetslokaler) och i
förekommande fall teknikutrymmen räknas arean fram till närmaste vägg i den ljusa delen av vånings‐planet dock högst till halva husdjupet. Avskiljs mörk och ljus del av en förbindelsekorridor ska hela korridoren räknas som ljus BTA (se fig).
1) Exempel på teknikutrymme som av skälig anledning inte kan förläggas mörkt
För kommersiella eller övriga lokaler räknas ljus BTA till ett husdjup om 10 meter. För bruttoareor inom husdjup 1 ,9 meters takhöjd
x
x + 2*0,6 meter
Ljus BTA = huslängden * (x + 2*0,6)
21)
