TECHNICKÁ UNIVERZITA V LIBERCI

TECHNICKÁ UNIVERZITA V LIBERCI

Ekonomická fakulta

DIPLOMOVÁ PRÁCE

2011 Bc. Sandra Baţantová

TECHNICKÁ UNIVERZITA V LIBERCI

Ekonomická fakulta

Studijní program: N 6208 Ekonomika a management Studijní obor: Podniková ekonomika

Moţnosti financování bytových potřeb fyzických osob v České republice

Funding options for housing needs of individuals in the Czech Republic

DP-EF-KFÚ-2011-04

Bc. Sandra Baţantová

Vedoucí práce: PhDr. Ing. Helena Jáčová, Ph.D., Katedra financí a účetnictví Konzultant: Ing. Vladimír Barčík, Česká Spořitelna, a. s.

Počet stran: 114 Počet příloh: 13

Datum odevzdání práce: 04. 01. 2011

Prohlášení

Byla jsem seznámena tím, ţe na mou diplomovou práci se plně vztahuje zákon č.

121/2000 Sb. o právu autorském, zejména § 60 – školní dílo.

Beru na vědomí, ţe Technická univerzita v Liberci (TUL) nezasahuje do mých autorských práv uţitím mé diplomové práce pro vnitřní potřebu TUL.

Uţiji-li diplomovou práci nebo poskytnu-li licenci k jejímu vyuţití, jsem si vědoma povinnosti informovat o této skutečnosti TUL; v tomto případě má TUL právo ode mne poţadovat úhradu nákladů, které vynaloţila na vytvoření díla, aţ do jejich skutečné výše.

Diplomovou práci jsem vypracovala samostatně s pouţitím uvedené literatury a na základě konzultací s vedoucím diplomové práce a konzultantem.

V Liberci, 28.12.2010

Podpis:

Poděkování

Na tomto místě bych ráda poděkovala PhDr. Ing. Heleně Jáčové, Ph.D. za vedení diplomové práce a také za její podporu, trpělivost a rady.

Anotace

Má diplomová práce se zabývá moţnostmi financování bytových potřeb fyzických osob v České republice. Z větší části je zaměřena na řešení financování bydlení formou hypotečního úvěru. Předmětem této práce je porovnání výhodnosti produktů hypotečních bank na českém trhu a vyvrácení faktu, ţe největší finanční instituce jsou pro klienta vţdy těmi nejlepšími. První část je věnována současné situaci bydlení v České republice, historii a charakteristice hypotečního úvěru. Ve druhé části jsou podrobně rozepsány jednotlivé produkty všech hypotečních bank a dvou stavebních spořitelen. V poslední části je řešen modelový případ pomocí konkrétních produktů vybraných finančních institucí.

Klíčová slova

Bytové potřeby, hypoteční úvěr, stavební spoření, právní úprava, úroková sazba, doba splatnosti, zajištění, anuita, splátka, jistina.

Annotation

My thesis deals with the possibilities of financing the housing needs of individuals in the Czech Republic. The most part is focused on solutions to financing the housing through mortgage credit. The subject of this thesis is to compare the profitability of mortgage products on the Czech market and refute the fact that most financial institutions are always the best for client. The first part is devoted to the current housing situation in the Czech Republic, the history and characteristics of the mortgage credit. In the second part are detailing the various products of all mortgage banks and of two building societies. In the last part of the diploma thesis is solved the test case through specific products of selected financial institutions.

Keywords

Housing needs, mortgage credit, building savings, legal regulation, interest rate, time maturity, reinsurance, annuity, installment, principal.

OBSAH

OBSAH ...8

SEZNAM OBRÁZKŮ ... 11

SEZNAM TABULEK ... 12

SEZNAM POUŢITÝCH ZKRATEK, ZNAČEK A SYMBOLŮ ... 13

ÚVOD ... 15

1 SOUČASNÁ SITUACE BYDLENÍ V ČESKÉ REPUBLICE ... 17

1.1 BYTOVÁ POLITIKA STÁTU ... 17

1.1.1 Ministerstvo pro místní rozvoj ... 18

1.1.2 Státní fond rozvoje bydlení ... 19

1.1.3 Bytový fond ... 20

1.1.4 Bytová výstavba v ČR ... 21

1.2 CENY NEMOVITOSTÍ... 22

1.2.1 Výhled pro Českou republiku ... 24

1.3 DLUH ČESKÝCH DOMÁCNOSTÍ ... 24

2 HYPOTEČNÍ ÚVĚR JAKO JEDEN Z MOŢNÝCH ZDROJŮ FINANCOVÁNÍ BYTOVÝCH POTŘEB ... 25

2.1 PRÁVNÍ ÚPRAVA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ... 25

2.2 HISTORIE HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ ... 27

2.3 OBECNÁ CHARAKTERISTIKA HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ... 29

2.4 DRUHY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ... 29

2.5 TYPY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ... 31

2.6 ZÁKLADNÍ ZPŮSOBY ČERPÁNÍ A SPLÁCENÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ... 33

2.7 ZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRU ... 36

3 PŘEDSTAVENÍ HYPOTEČNÍCH BANK A JEJICH PRODUKTŮ V ČESKÉ REPUBLICE ... 38

3.1 ČESKÁ SPOŘITELNA, A. S. ... 39

3.2 ČESKOSLOVENSKÁ OBCHODNÍ BANKA A. S... 40

3.3 GEMONEY BANK A. S. ... 43

3.4 HYPOTEČNÍ BANKA A. S. ... 44

3.5 KOMERČNÍ BANKA A. S. ... 47

3.6 LBBWBANK CZ A. S ... 49

3.7 MBANK (BREBANK S.A.) ... 51

3.8 OBERBANK AG ... 52

3.9 RAIFFEISENBANK A. S. ... 54

3.10 UNICREDIT BANK CZECH REPUBLIC A. S. ... 56

3.11 VOLKSBANK CZ A. S... 57

3.12 WÜSTENROT HYPOTEČNÍ BANKA A. S. ... 59

4 CHARAKTERISTIKA DALŠÍCH VYBRANÝCH FINANČNÍCH INSTITUCÍ ZABÝVAJÍCÍCH SE FINANCOVÁNÍM BYTOVÝCH POTŘEB A PŘEDSTAVENÍ JEJICH PRODUKTŮ ... 62

4.1 NOVELA ZÁKONA O STAVEBNÍM SPOŘENÍ ... 62

4.2 POROVNÁNÍ STAVEBNÍCH SPOŘITELEN A JEJICH PRODUKTŮ ... 63

4.2.1 Úvěr ze stavebního spoření od Českomoravské stavební spořitelny ... 63

4.2.2 Překlenovací úvěr od Českomoravské stavební spořitelny... 65

4.2.3 Úvěr ze stavebního spoření od Raiffeisen stavební spořitelny ... 66

4.2.4 Překlenovací úvěr od Raiffeisen stavební spořitelny ... 68

5 KOMPARACE VYBRANÝCH PRODUKTŮ A ZPRACOVÁNÍ MODELOVÝCH SITUACÍ ... 71

5.1 CHARAKTERISTIKA PODMÍNEK PRO POSKYTNUTÍ ÚVĚRU ... 71

5.1.1 Obecné podmínky ... 71

5.1.2 Specifické podmínky pro žadatele ... 72

5.1.3 Posuzování příjmů ... 72

5.2 PORTFOLIO HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ... 73

5.2.1 Parametry pro hypotéku s variabilní úrokovou sazbou ... 75

5.3 POPLATKY SPOJENÉ SHYPOTEČNÍM ÚVĚREM ... 77

5.4 ZPRACOVÁNÍ MODELOVÝCH SITUACÍ VRÁMCI SBBANK ... 78

5.4.1 Hypoteční úvěr účelový rezidenční, 90 % LTV a pohyblivá úroková sazba (varianta č. 1)... 79

5.4.2 Hypoteční úvěr účelový rezidenční, 90 % LTV a pohyblivá úroková sazba

(varianta č. 2)... 81

5.4.3 Hypoteční úvěr účelový rezidenční, 90 % LTV a pevná úroková sazba (varianta č. 3)... 82

5.4.4 Hypoteční úvěr účelový rezidenční, 90 % LTV a pohyblivá úroková sazba (varianta č. 4)... 83

5.5 ZPRACOVÁNÍ MODELOVÝCH SITUACÍ VRÁMCI VYBRANÝCH OSTATNÍCH FINANČNÍCH INSTITUCÍ ... 84

5.5.1 Hypoteční banka a její produkt Hypotéka do 100% ... 85

5.5.2 Komerční banka a její produkt Hypoteční úvěr Plus ... 86

6 ZHODNOCENÍ SITUACÍ ... 88

ZÁVĚR ... 90

SEZNAM LITERATURY ... 92

SEZNAM PŘÍLOH ... 94

PŘÍLOHY ... 95

Seznam obrázků

Obrázek 1: Struktura bytového fondu z hlediska základních forem bydlení za rok 2001 ... 21 Obrázek 2: Druhy hypotečních úvěrů ... 31 Obrázek 3: Typy hypotečních úvěrů ... 33

Seznam tabulek

Tabulka 1: Bytová výstavba v ČR v letech 1993 - 2008... 21

Tabulka 2: Průměrná pořizovací hodnota bytů dokončených v letech 1997 – 2007 podle druhu budov ... 22

Tabulka 3: Průměrná pořizovací hodnota 1 bytu dokončeného v rodinném a v bytovém domě (bez nástavby a přístavby) v letech 2004 - 2007 podle krajů ... 23

Tabulka 4: Porovnání standardních variant úvěrů ze stavebního spoření od ČMSS ... 64

Tabulka 5: Parametry překlenovacích úvěrů od ČMSS ... 66

Tabulka 6: Varianty úvěrů ze stavebního spoření od RB ... 67

Tabulka 7: Porovnání překlenovacích úvěrů Helios, Spektrum a Nízká hyposplátka od RSTS ... 69

Tabulka 8: Porovnání překlenovacích úvěrů Bez čekání, Horizont a Dobrý známý od RSTS ... 70

Tabulka 9: Porovnání minimálních úrokových sazeb nabízených bankou a skutečných úrokových sazeb v modelovém případě. ... 89

Tabulka 10: Celková částka zaplacená za dobu splatnosti dle typu hypotečního úvěru... 89

Seznam pouţitých zkratek, značek a symbolů

a. s. akciová společnost

BMR (Base Mortgage Rate) základní úroková sazba

CČ cílová částka

CM (Commercial Margin) komerční marţe

ČMSS Českomoravská stavební spořitelna

ČNB Česká národní banka

ČR Česká republika

ČSOB Československá obchodní banka

ČSÚ Český statistický úřad

DP daňové přiznání

DPH daň z přidané hodnoty

EU Evropská unie

GE General Electric

HÚ hypoteční úvěr

LBBW Landesbank Baden-Württemberg

LTV (Loan to Value) maximální úvěrový limit

max. maximální, maximálně

měs. měsíc

min. minimální, minimálně

odst. odstavec

p. a. (per annum) roční úroková sazba

p. m. (per mensem) měsíční úroková sazba

PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate) praţská mezibankovní nabídková sazba (Jedná se o úrokovou sazbu, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu.)

RM (Risk Margin) riziková marţe

RSTS Raiffeisen stavební spořitelna

RUM (Retail Underwriting Mortgage) Oddělení schvalování hypotečních úvěrů v oblasti maloobchodu

Sb. Sbírka

SFŢP Státní fond ţivotního prostředí

SJM společné jmění manţelů

SRS (Special Refinancing Spread) speciální marţe pro případ refinancování hypotéky k jiné bance

SS stavební spoření

tzn. to znamená

% procento

Úvod

Pořízení nemovitosti je pro většinu z nás největší investicí v ţivotě. Moţností jak financovat bydlení je hned několik. V případě, ţe nemáme dostatek vlastních prostředků, nabízejí se nám hypoteční úvěry či stavební spoření, v neposlední řadě pak, úvěry a dotace od Státního fondu rozvoje bydlení.

Ve své práci se z větší části zaměřuji na řešení financování bydlení formou hypotečního úvěru. Vzhledem k obsáhlosti tohoto tématu a předepsanému rozsahu diplomové práce zmiňuji ostatní moţnosti financování bytových potřeb pouze okrajově.

Otázka pořízení nemovitosti se v dohledné době bude zcela jistě týkat i mě. To byl jeden z hlavních důvodů pro výběr tématu mé diplomové práce. Zpracováním modelových situací jsem získala řadu cenných poznatků z oblasti úvěrového financování, které mi do budoucna umoţní lépe se rozhodovat o volbě své vlastní hypotéky.

První kapitola se týká nastínění minulé a současné situace na trhu s nemovitostmi v České republice. Zmiňuji zde podpůrné programy v rámci bytové politiky poskytované Ministerstvem pro místní rozvoj, dále pak moţnost financování bydlení úvěry a dotacemi od Státního fondu rozvoje bydlení.

Druhá kapitola je věnována hypotečnímu úvěru, jeho právní úpravě, historii, charakteristice a rozdělení. V další části této kapitoly řeším otázky zajištění, čerpání a splácení úvěru.

Představení hypotečních bank a jejich produktů popisuji v kapitole tři. Při rozhodování o volbě správného hypotečního úvěru hraje roli několik kritérií, např. výše úrokové sazby, výše bankovních poplatků či maximální hranice úvěru. Dle těchto měřítek jsou rozděleny veškeré produkty určené k financování bydlení od všech hypotečních bank působících na našem trhu.

Ve čtvrté kapitole jsou zmíněny další moţnosti financování bydlení nabízené stavebními spořitelnami. Jsou jimi: úvěr ze stavebního spoření a překlenovací úvěr od Českomoravské stavební spořitelny a Raiffeisen stavební spořitelny. Také zde popisuji novelu zákona o stavebním spoření, který Ministerstvo financí dokončilo v první polovině roku 2010.

Pátá kapitola se zaměřuje na řešení modelové situace pomocí všech produktů určených k financování bydlení konkrétní hypoteční bankou. Nejvhodnější varianta pro klienta je na závěr porovnána s produkty Komerční banky a Hypoteční banky.

Cíl mé diplomové práce je shrnut v poslední, šesté kapitole. Záměrem práce bylo vyvrátit fakt, ţe největší hypoteční banky musí být také těmi nejvýhodnějšími. I banky, které V České republice nemají tak velký objem poskytnutých úvěrů, mohou klientovi nabídnout výhodnější podmínky neţ velké finanční instituce.

1 Současná situace bydlení v České republice

Vývoj trhu s nemovitostmi po několik let směřoval téměř vţdy vzhůru. Po finanční krizi v roce 2008, která způsobila pád největších světových bank, byl rok 2009 ve znamení stagnace. V současné době zaznamenal český trh s nemovitostmi pokles poptávky po novém bydlení. Nákup domu či bytu je pro většinu domácností největší investicí v ţivotě.

Vývoj cen nemovitostí ovlivňuje přímo či nepřímo potencionální investory, developerské společnosti, banky, orgány státní správy a především občany.

1.1 Bytová politika státu

Za princip a cíl bytové politiky státu můţeme označit vytváření vhodného právního, institucionálního a fiskálního prostředí pro aktivity všech aktérů na trhu s byty. Stát by neměl bránit ekonomickému fungování trhu s byty. Na druhé straně však musí uskutečňovat podpůrné kroky, které jsou zaměřeny na ty skupiny domácností, jeţ se samy o své bydlení nemohou postarat. Koncepce bytové politiky je schválena vládou a pro jednotlivé úřady znamená závazný strategický dokument, v němţ jsou stanoveny základní směry vývoje i konkrétní cíle v oblasti bydlení.

Cíle bytové politiky dle Ministerstva pro místní rozvoj jsou:

fungování trhu s byty včetně odpovídající právní úpravy pro vlastnické, nájemní i druţstevní bydlení a včetně vymahatelnosti práva; součástí tohoto cíle je i odstranění cenových a právních deformací v segmentu nájemního bydlení,

zvyšování finanční dostupnosti bydlení pro domácnosti včetně sociálních dávek v oblasti bydlení kompenzujících celkové výdaje na bydlení domácností s niţšími příjmy,

zvyšování nabídky bydlení, a to i prostřednictvím podpory nové výstavby včetně výstavby bytů se sociálním určením,

zvyšování kvality bydlení, včetně podpory vlastníků při správě, údrţbě opravách a modernizaci jejich bytového fondu,

průběţný monitoring trhu s byty i monitoring účinnosti a efektivity jednotlivých podpůrných nástrojů a jejich korekce,

aplikace nediskriminačních pravidel společného trhu Evropské unie včetně podmínek hospodářské soutěţe a slučitelnosti veřejných podpor s komunitárním právem.¹

Tyto cíle jsou uskutečňovány právními předpisy a také pomocí podpůrných nástrojů v oblasti bydlení. Programy na podporu cílů bytové politiky jsou financované ze státního rozpočtu prostřednictvím Ministerstva pro místní rozvoj ČR a z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení prostřednictvím jednotlivých nařízení vlády, obsahujících podmínky a rozsah jednotlivých forem podpory.

1.1.1 Ministerstvo pro místní rozvoj

V této podkapitole jsou uvedeny některé podpůrné programy a dotační tituly poskytované Ministerstvem pro místní rozvoj v rámci bytové politiky.

Programy podpory bydlení pro rok 2010:

Podpora regenerace panelových sídlišť, zaměřená na revitalizaci veřejných prostranství v panelových sídlištích s více neţ 150 byty.

Podpora výstavby technické infrastruktury, pro následnou výstavbu bytových a rodinných domů, zaměřená na zainvestování prázdných stavebních pozemků pro následnou bytovou výstavbu.

Podpora výstavby podporovaných bytů, zaměřená na výstavbu sociálních nájemních obecních bytů pro osoby, které jsou znevýhodněny v přístupu k bydlení z důvodu svého věku, zdravotního stavu nebo z dalších důvodů, z nichţ vyplývají zvláštní potřeby v této oblasti.

Podpora oprav domovních olověných rozvodů, zaměřená na výměnu rozvodů v domech s cílem zvýšení kvality pitné vody.

Podpora výstavby podporovaných bytů pro rok 2009 ve znění dodatku č. 2, pro obce, kterým v souvislosti s pravidlem de minimis nebylo v roce 2009 umoţněno financování dle schváleného „Českého dočasného rámce“.²

1 Ministerstvo pro místní rozvoj: Cíle bytové politiky [online] <www.mmr.cz/Bytova-politika>

Podpora hypoték:

Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty.

Cílem této podpory je zvýšit mladým lidem dostupnost staršího vlastnického bydlení a napomoci jim tak k získání svého vlastního bytu. Podpora je určena mladým lidem, kteří v roce podání ţádosti nedovršili 36 let. V případě, ţe je ţadatel o tuto podporu ţenatý nebo vdaná, musí tuto věkovou podmínku splňovat i partner.

Podpora hypotečního úvěrování bytové výstavby.

1.1.2 Státní fond rozvoje bydlení

Státní fond rozvoje bydlení je právnickou osobou a byl zřízen zákonem č. 211/2000 Sb. ze dne 21. června 2000. Majetek Fondu je součástí majetku státu. Fond je jedním z nástrojů realizace státní bytové politiky a mezi jeho hlavní úkoly patří vytváření, shromaţďování a rozšiřování finančních prostředků, které jsou určené na podporu investic do bydlení.

Jejich pouţití je v souladu se zákonem určeno na podporu především v následujících oblastech:

na podporu výstavby bytů (především bytů nájemních),

na podporu oprav bytového fondu (především na podporu oprav domů vystavěných panelovou technologií),

na podporu výstavby technické infrastruktury v obcích (tedy na zainvestování pozemků, které jsou vhodné pro budoucí bytovou výstavbu).

Státní fond rozvoje bydlení umoţňuje předem stanovit mnoţství finančních prostředků na konkrétní cíle. Tyto prostředky se navíc vţdy přesouvají do dalšího kalendářního roku, tudíţ nemusí být ke konci roku vráceny do rozpočtu. Tento fakt je skoro důleţitější neţ celkové mnoţství prostředků. Zabraňuje nesnázím, které jsou spojeny s poskytováním dotací ze státního rozpočtu, a jeţ vedou k určitým nehospodárnostem a niţšímu efektu vyuţití státních peněz.

2 Ministerstvo pro místní rozvoj: Programy podpory bydlení pro rok 2010 [online] <www.mmr.cz/Bytova- politika/Programy-Dotace>

Podpory a programy v rámci Státního fondu rozvoje bydlení:

Bytové domy (Program NOVÝ PANEL, Dotace na opravy).

Podpora mladých (Úvěr 300, Úvěr 200, Úvěr 150).

Podpora obcí (Dotace na výstavbu nájemních bytů, Dotace na výstavbu sociálních bytů, Úvěry na modernizaci bytů).

Podpora druţstev (Podpora výstavby druţstevních bytů).

Sociální byty (Výstavba sociálních bytů).

Povodně (Úvěr na opravy, Úvěr na pořízení bydlení, Úvěry obcím).

Záruky (Záruky za splácení úvěrů na výstavbu nájemních bytů - nařízení vlády č. 370/2004 Sb. ve znění novely č. 438/2009 Sb. umoţňuje poskytnout záruku Fondu za splácení investičních úvěrů na výstavbu nájemních bytů s dlouhodobou splatností (aţ do 40 let). Fond ručí úvěrující bance nejvýše za 70 % nesplacené části jistiny úvěru. Smyslem dělby rizika, při níţ část rizika zůstává bance, je zachování potřebné obezřetnosti při rozhodování o poskytnutí úvěru.³

1.1.3 Bytový fond

V České republice můţeme bytový fond rozdělit z hlediska forem bydlení do čtyř sektorů:

nájemní sektor, druţstevní sektor, vlastnický sektor, ostatní.

V roce 2001 obsahoval nájemní sektor 1 150 tis. bytů, druţstevní 710 tis. bytů, vlastnický 1 720 tis. bytů a ostatní formy zahrnovaly 150 tis. bytů (viz obrázek 1)

3 Státní fond rozvoje bydlení: Podpory a programy v rámci Státního fondu rozvoje bydlení [online]

<http://www.sfrb.cz/>

družstevní sektor

19%

nájemní sektor 31%

ostatní 4%

vlastnický sektor

46%

Obrázek 1: Struktura bytového fondu z hlediska základních forem bydlení za rok 2001 Zdroj: Český statistický úřad (ČSÚ)

1.1.4 Bytová výstavba v ČR

Rozdělení bytové výstavby v České republice v letech 1993 aţ 2008 na dokončené, zahájené a rozestavěné byty zachycuje tabulka 1.

Tabulka 1: Bytová výstavba v ČR v letech 1993 - 2008

Zdroj: ČSÚ, vlastní zpracování

Období Dokončené byty Zahájené byty Rozestavěné byty

1993 31 509 7 454 72 356

1994 18 162 10 964 62 117

1995 12 662 16 548 66 172

1996 14 482 22 680 74 726

1997 16 757 33 152 90 552

1998 22 183 35 027 103 191

1999 23 734 32 900 112 530

2000 25 207 32 377 118 785

2001 24 759 28 983 121 705

2002 27 292 33 606 129 609

2003 27 127 36 496 139 132

2004 32 268 39 037 146 801

2005 32 863 40 381 155 202

2006 30 190 43 747 168 825

2007 41 649 43 796 170 972

2008 38 380 43 531 176 123

1.2 Ceny nemovitostí

V České republice během roku 2006 a 2007 zaznamenaly ceny nemovitostí obrovský růst.

Příčinou tohoto neobvyklého růstu bylo např. pořizování bydlení silnými ročníky, konkurenční boj mezi hypotečními bankami a tedy levné a dobře dostupné hypoteční úvěry, růst příjmů a hospodářství, deregulace nájemného, hrozby zvýšení DPH, daňová reforma, ale také pozdní reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení.

Tabulka 2: Průměrná pořizovací hodnota bytů dokončených v letech 1997 – 2007 podle druhu budov

Zdroj: ČSÚ, vlastní zpracování

V polovině roku 2007 se však situace změnila. Na domácnosti začala doléhat negativní očekávání v podobě hrozící recese, poklesu příjmů a růstu nezaměstnanosti. Banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby.

Rok Počet bytů Průměrná hodnota 1

bytu (v tis. Kč) Počet bytů Průměrná hodnota 1 bytu (v tis. Kč)

RODINNÉ DOMY NÁSTAVBY A PŘÍSTAVBY K

RODINNÝM DOMŮM

1997 6 509 2 144 2 073 684

1998 8 336 2 305 2 334 729

1999 9 238 2 403 2 539 766

2000 10 466 2 388 2 911 795

2001 10 693 2 406 2 948 836

2002 11 716 2 516 2 957 877

2003 11 397 2 613 2 486 890

2004 13 302 2 713 2 453 906

2005 13 472 2 742 2 270 979

2006 13 230 2 849 1 687 1 062

2007 16 988 2 906 1 735 1 101

BYTOVÉ DOMY NÁSTAVBY A PŘÍSTAVBY K

BYTOVÝM DOMŮM

1997 4 568 1 083 2 009 950

1998 6 827 1 464 2 530 935

1999 6 598 1 373 2 506 1 060

2000 5 926 1 285 2 339 1 026

2001 5 912 1 422 1 874 1 155

2002 6 393 1 234 1 737 1 201

2003 7 720 1 459 1 454 1 135

2004 10 722 1 424 2 070 1 184

2005 11 526 1 575 1 569 1 319

2006 10 070 1 664 1 770 1 350

2007 18 171 1 646 1 847 1 468

Všechny tyto aspekty mají za následek pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. Od roku 2008 dochází k poklesu cen nemovitostí i ve všech vyspělých zemích. Mezi země, které zaznamenávají největší korekci cen bytů, patří Španělsko, Irsko, Velká Británie a USA ⁴. V tabulce 2 je zachycen nárůst počtu bytů a jejich průměrných hodnot v letech 1997 – 2007. Byty jsou zde členěny do čtyř kategorií:

rodinné domy, nástavby a přístavby k rodinným domům, bytové domy a nástavby a přístavby k bytovým domů.

Tabulka 3: Průměrná pořizovací hodnota 1 bytu dokončeného v rodinném a v bytovém domě (bez nástavby a přístavby) v letech 2004 - 2007 podle krajů

Průměrná pořizovací hodnota (v tis. Kč)

Kraj

jednoho bytu dokončeného v rodinném domě

jednoho bytu dokončeného v bytovém domě

2004 2005 2006 2007 2004 2005 2006 2007

Hl.m. Praha 3 981 4 237 4 117 4 205 1 677 1 845 2 092 1 693 Středočeský 3 022 2 996 3 187 3 094 1 126 1 760 1 759 1 648

Jihočeský 2 458 2 497 2 601 2 585 1 107 1 191 1 250 1 411

Plzeňský 2 514 2 563 2 684 2 881 1 297 1 256 1 343 1 444

Karlovarský 2 786 2 821 3 133 3 085 1 576 1 166 1 452 2 583

Ústecký 2 468 2 679 2 563 2 928 1 177 1 595 1 104 1 046

Liberecký 2 470 2 649 2 664 2 782 1 538 1 418 1 429 1 786

Královéhradecký 2 448 2 478 2 573 2 645 1 201 1 602 1 415 1 476 Pardubický 2 393 2 327 2 592 2 497 1 047 1 085 1 491 1 433

Vysočina 2 383 2 501 2 558 2 743 1 119 1 340 1 259 1 811

Jihomoravský 2 608 2 746 2 803 2 828 1 240 1 189 1 310 1 589

Olomoucký 2 375 2 373 2 373 2 652 1 520 1 080 1 343 1 636

Zlínský 2 406 2 390 2 518 2 694 2 290 1 232 1 298 1 793

Moravskoslezský 2 415 2 517 2 597 2 648 1 435 1 317 1 892 1 788

ČR celkem 2 713 2 742 2 849 2 906 1 424 1 575 1 664 1 646

Zdroj: ČSÚ, vlastní zpracování

Rozdělení průměrných pořizovacích hodnot na jeden byt v dokončeném rodinném domě a bytovém domě dle krajů za období 2004 – 2007 ukazuje tabulka 3. Pořizovací hodnota rodinných domů a bytů je počítána bez nástaveb a přístaveb.

4IDNES/Finance: Ceny nemovitostí mohou klesat až do roku 2014 [online] <www.finance.idnes.cz/ceny- nemovitosti-mohou-klesat-az-do-roku-2014-fky-/uver.asp?c=A090309_115838_uver_bab>

1.2.1 Výhled pro Českou republiku

Hloubka poklesu cen nemovitostí záleţí na hloubce ekonomické recese. Dle Martina Luxe, Oddělení socioekonomie bydlení Sociologického ústavu Akademie věd ČR, je v případě recese v České republice odhadován pokles cen bytů v letech 2010 – 2011 o 25 – 35 %.

Jestliţe však dojde k mírnému růstu či stagnaci české ekonomiky, očekává se pokles cen do 25 %. V tomto případě by se ceny nemovitostí mohly vrátit na původní úroveň v roce 2012 aţ 2013. Jestliţe by ale česká ekonomika vstoupila do recese, návrat cen na původní úroveň je očekáván nejdříve v roce 2013, spíše však 2014.⁵

1.3 Dluh českých domácností

České domácnosti se rok od roku více zadluţují. Ve srovnání se země, kde se platí eurem, je však zadluţení poloviční. Během deseti let vzrostl dluh domácností čtrnáctinásobně.

Lidé si nejčastěji půjčují právě na bydlení. Objem úvěrů na bydlení vzrostl dokonce čtrnáctinásobně, zatímco výkon české ekonomiky narostl pouze dvojnásobně. Při rozhodování o úvěrech uţ nehraje roli strach ze splácení nýbrţ touha po vyšší ţivotní úrovni.

Česká populace byla aţ do poloviny 90. let velmi konzervativní a měla sklon k úsporám.

V roce 2005 byl poměr celkového dluhu k disponibilním příjmům domácností 34 %, v roce 2007 vzrostl na 45 % a v roce 2008 uţ činil téměř 50 %. Znamená to, ţe domácnosti jiţ dluţí polovinu toho, co vydělají. V roce 2009 ukazatelé zadluţování domácností stagnovali či zaznamenali jen velmi mírný růst. Celkový dluh obyvatelstva u finančních institucí se v roce 2008 zvýšil přibliţně na 950 miliard korun. Na této sumě se nejvíce podílejí úvěry na bydlení (65%), pětinu tvoří bankovní spotřebitelské úvěry a zbytek nebankovní úvěry.

5 Sociologický ústav Akademie věd ČR: Pokles cen bytů [online] <www.soc.cas.cz>

2 Hypoteční úvěr jako jeden z moţných zdrojů financování bytových potřeb

Hypoteční úvěr můţeme označit za jeden z nejčastěji pouţívaných zdrojů k financování bydlení v České republice, ať se jiţ jedná o koupi bytu či rodinného domu, výstavbu či rekonstrukci nebo modernizaci stávající nemovitost.

2.1 Právní úprava hypotečních úvěrů

V České republice je hypoteční úvěr definován zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech ve znění pozdějších předpisů a zákonem č. 21/1992 Sb., o bankách ve znění pozdějších předpisů, které definují:

hypoteční úvěr, zdroje jeho krytí,

všeobecný rámec jeho poskytování.

Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech definuje hypoteční úvěr takto: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splácení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví (§ 28 odst. 3).“ ⁶ Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, který tvoří Evropský hospodářský prostor.

Hlavní význam oproti dřívějším úpravám spočívá v účelovosti poskytnutého úvěru. Dříve se hypoteční úvěry mohly poskytovat pouze na investice do nemovitostí na území České republiky, na jejich výstavbu nebo pořízení. Splácení bylo zajištěno zástavním právem

6 Ministerstvo financí ČR: Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech [online]

<www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1039.html>

k nemovitosti. Nyní jiţ nejsou hypoteční úvěry omezeny z hlediska účelu. Nejvíce jsou ale v praxi hypoteční úvěry poskytované jako účelové na financování bytových potřeb.

Další zásadní změnou, kterou přineslo nové znění zákona, je moţnost poskytování hypotečních úvěrů i na zajištění potřeb, které nebylo moţno financovat klasickým hypotečním úvěrem (koupě druţstevního bytu, sloţení členského podílu do bytového druţstva, zaplacení odstupného dosavadnímu uţivateli druţstevního bytu apod.)

Zákon dále rozšiřuje moţnosti náhradního krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů o cenné papíry, které vydaly členské státy Evropské unie nebo jiné státy tvořící Evropský hospodářský prostor a Evropská centrální banka, a o dluhopisy vydané finančními institucemi zaloţenými mezinárodní smlouvou, ve které je Česká republika smluvní stranou. Nebo finančními institucemi, se kterými Česká republika uzavřela mezinárodní smlouvu.

Rozdíl oproti předešlé úpravě je i v moţnosti pouţití ke krytí závazků z hypotečních zástavních listů pouze části pohledávky z hypotečního úvěru. Do této doby emitent nemohl zařadit do řádného krytí úvěr přesahující 70 % zástavní hodnoty. Zákon umoţňuje emitentovi zařadit do řádného krytí limitovanou část pohledávky z úvěru také v případech, kdy je jiţ na nemovitosti zaregistrováno zástavní právo zajišťující úvěr ze stavebního spoření nebo úvěr na druţstevní bytovou výstavbu.

Dalšími důleţitými pojmy, které zákon č. 190/2004 Sb. definuje, jsou:

Hypoteční zástavní listy – v § 28, odst. 1: Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, jejichţ jmenovitá hodnota a poměrný výnos (dále jen "závazky z hypotečních zástavních listů") jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě téţ náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). Součástí názvu tohoto dluhopisu je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat.

Hypoteční banka – v § 28, odst. 2: Hypoteční zástavní listy můţe vydávat pouze banka podle zvláštního právního předpisu upravujícího činnost bank se sídlem v České republice.

Výše úvěru - v § 30, odst. 1: Pro řádné krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem mohou slouţit pouze ty jeho pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejich části, které plní podmínky § 28 odst. 3 a 4.

Tyto pohledávky nebo jejich části nesmí po dobu, kdy k takovému krytí slouţí, převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky.

Náhradní krytí - v § 31, odst. 1: Náhradní krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem je moţné pouze do výše 10 % této jmenovité hodnoty, a to jen: hotovostí, vklady u České národní banky (ČNB), vklady u centrální banky členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor nebo Evropské centrální banky, státními dluhopisy nebo cennými papíry vydanými Českou národní bankou podle zvláštního právního předpisu, státními dluhopisy nebo cennými papíry vydanými členskými státy Evropské unie nebo jinými státy tvořícími Evropský hospodářský prostor, jejich centrálními bankami a Evropskou centrální bankou, dluhopisy vydanými finančními institucemi zaloţenými mezinárodní smlouvou, jejíţ smluvní stranou je Česká republika, nebo finančními institucemi, s nimiţ Česká republika uzavřela mezinárodní smlouvu.⁷

2.2 Historie hypotečního bankovnictví

Úvěrové vztahy se poprvé začaly objevovat jiţ ve středověku a raném novověku. Lichva a úvěr zde byly na denním pořádku. Avšak s negativním postojem vůči úrokům, které byly vybírány z těchto operací, se setkáváme jiţ v období antiky. Základní podmínkou poskytnutí úvěru bylo, ţe věřitel nebude poţadovat ţádný úrok. Někteří věřitelé však toto nařízení porušovali a za svoji půjčku poţadovali nadměrně vysoký úrok. Takovéto chování bylo povaţováno za neetické a nemorální a tudíţ se tak lichva zařadila mezi hříchy.

Co se týče úvěrových operací, převládaly v Čechách ve 14. století renty jako forma obchodů. Velkou roli ve vývoji půjček a obchodů s nimi spojených hrála středověká města.

7Business center: Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách [online]

<http://business.center.cz/business/pravo/zakony/banky/>

Ve druhé polovině 15. století se objevuje snaha centrálně regulovat úrokové vztahy.

V tomto období vydal zemský soud rozhodnutí stanovující zákonný limit pro úrokovou míru – maximálně deset procent. Tato norma měla aţ tak obrovský význam, ţe se v roce 1500 stala součástí Vladislavského zřízení zemského.⁸

Významnou roli hráli v historii bankovnictví Ţidé. Ti nemuseli respektovat křesťanské etické normy, a tudíţ nahlíţeli na uzavření půjčky pouze jako na smluvní akt. Tento fakt vedl k mimořádnému postavení ţidovského etnika v oblasti finančních transakcí. Aţ do poloviny 17. století bylo Ţidům dovoleno poţadovat vyšší úrok, neţ si mohli nárokovat křesťané. Zásadní změna nastala v druhé polovině 17. století, kdy díky Obnovenému zřízení zemskému došlo ke zrovnoprávnění zisků plynoucích z ţidovského a křesťanského úvěru.

Věřitelé se při poskytování úvěrů jistili různými způsoby, aby se jim půjčka vrátila i s dohodnutým úrokem. Nejčastěji byl dluh jištěn zástavou nemovitostí, klenotů a dalšího movitého majetku. Na počátku 18. století se jako způsob jištění dluhů začaly pouţívat směnky, později zástavní listy. Obrovský význam mělo hypoteční bankovnictví v první polovině 19. století v době rozvoje zemědělství obchodu a průmyslu. Za první velkou hypoteční banku můţeme povaţovat Hypoteční banku Království českého, která byla zaloţena v roce 1865.⁹

V období mezi světovými válkami fungovalo hypoteční bankovnictví formou veřejnoprávních ústavů, které podléhaly dozoru zemských správních orgánů. Hypoteční úvěr byl vţdy zajištěn nemovitostí a zástava k této nemovitosti byla zapsána do pozemkové knihy. V době okupace byl vývoj hypotečního bankovnictví zastaven a v důsledku dalších událostí v Československu v roce 1948 vymizela oblast hypotečních úvěrů z vědomí občanů. K obnově hypotečního bankovnictví u nás došlo aţ v devadesátých letech dvacátého století. Ovšem kvůli nedostatečnému právnímu zázemí a nefunkčnosti kapitálového trhu byly hypoteční úvěry poskytnuty teprve v roce 1995.

8 VENCOVSKÝ, F. Dějiny bankovnictví v Českých zemích, s. 24

9 VENCOVSKÝ, F. Dějiny bankovnictví v Českých zemích, s. 42

V současné době je hypoteční bankovnictví v České republice upraveno zákonem o dluhopisech 190/2004 Sb. ve znění pozdějších předpisů.

2.3 Obecná charakteristika hypotečního úvěru

Pod pojmem hypoteční úvěr si kaţdý ve většině případů představí úvěr na investice do nemovitostí, jehoţ splácení je zajištěno zástavním právem k této nemovitosti. Hypoteční úvěr můţeme pouţít na pořízení nemovitosti, jak za účelem bydlení, rekreace tak i podnikání, ale i na pořízení pozemku. Investice se dá pouţít nejenom na koupi, modernizaci, údrţbu a výstavbu nemovitosti, ale i na zakoupení stavebního pozemku a vypořádání dědictví. Hypoteční úvěr však můţe být poskytnut pouze do výše hodnoty nemovitosti, které slouţí jako zástava. V případě, ţe by byl poskytnut na vyšší částku, nebyla by zajištěna jeho celá návratnost. Některé hypoteční banky neposkytují úvěry ani ve výši 100 % ceny nemovitosti. Ve světě se za bezpečnou výši krytí hypotečního úvěru povaţuje rozmezí mezi 60 aţ 80% trţní ceny nemovitosti.¹⁰

2.4 Druhy hypotečních úvěrů

Pro vymezení druhů hypotečních úvěrů je rozhodující účel, na který jsou poskytovány, ne doba jejich splatnosti, jak je tomu u komerčních úvěrů. Nejběţnější je rozdělení na hypoteční úvěry pro fyzické osoby (rodiny) – tzv. nepodnikatelské úvěry a hypoteční úvěry podnikatelského charakteru.

Základní rozdíl mezi těmito druhy hypotečních úvěrů je v podmínkách poskytnutí.

Hypoteční úvěry poskytované na bydlení rodin jsou oproti podnikatelským úvěrům zvýhodněny ve výši úvěrových a úrokových sazeb.

10 BARDOVÁ, D.; OPLOVÁ, R.; PAVELKA, F Jak správně na hypotéky, s. 14

Vedle klasických hypotečních úvěrů existují ještě tzv. doplňkové úvěry. V České republice jsou, jak je jiţ označeno v jejich názvu, pouţívány jako doplněk k úvěrům hypotečním.

„Většinou je banky poskytují do 20 procent ceny zastavované nemovitosti při zajišťování zástavním právem ve druhém pořadí k zastavované nemovitosti a dozajištění dalšími zajišťovacími nástroji (např. bankovní zárukou, směnkou, ručení třetí osobou, apod.)“ ¹¹

Zvláštní skupinu také představují:

úvěry předhypoteční (stavební), hypoteční úvěry na výstavbu.

Tyto druhy úvěrů jsou poskytovány klientům, kteří chtějí nemovitost pořídit výstavbou a nemají jinou nemovitost, kterou by mohli dát do zástavy. Jedná se o profinancování nemovitosti, která ještě nevznikla.

Předhypoteční (stavební) úvěry je výhodné pouţít především v situaci, kdy klient nemá k dispozici ţádnou nemovitost. Stavební úvěr je poskytnut do doby, neţ se nemovitost dokončí a zkolauduje. Jakmile kolaudační rozhodnutí nabude právní moci, dané nemovitosti je přiděleno číslo popisné a dojde k vloţení zástavního práva do katastru nemovitostí, splatí se stávající stavební úvěr úvěrem hypotečním.

Hypoteční úvěr na výstavbu je pouţit v situaci, kdy klient disponuje dostatkem vlastních finančních prostředků, aby mohl zakoupit stavební pozemek a postavit zde alespoň takovou stavbu, jeţ by mohla být zanesena např. do katastru nemovitostí jako stavba rozestavěná. Na dokončení stavby je pak klientovi poskytnut hypoteční úvěr, který čerpá postupně podle toho, jak roste hodnota stavby.

Rozdělení druhů hypotečních úvěrů názorně zobrazuje obrázek 2.

11 SŮVOVÁ, H. a kol. Specializované bankovnictví, s. 163

Obrázek 2: Druhy hypotečních úvěrů Zdroj: Vlastní zpracování

2.5 Typy hypotečních úvěrů

Hypoteční úvěry můţeme rozlišit podle účelu vyuţití úvěru na dva základní typy:

účelové,

neúčelové (tzv. americká hypotéka).

Účelové hypoteční úvěry musí být pouţity na předem stanovené účely. Proto je označujeme jako zajištění potřeb bydlení. Účelovou hypotéku můţeme získat na tyto záměry:

koupě nemovitosti, stavebního pozemku, výstavba nemovitosti,

rekonstrukce, modernizace či opravy nemovitosti,

splacení úvěru či půjčky pouţité na investice do nemovitosti,

případně získání vlastnického podílu na nemovitosti (např. vypořádání společného jmění manţelů, vypořádání dědictví atd.).¹²

12SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení, s. 64 DRUHY HYPOTEČNÍCH

ÚVĚRŮ

Klasické Doplňkové Zvláštní druhy

Pro fyzické osoby (rodiny)

„nepodnikatelské“

Podnikatelské Předhypoteční Hypoteční úvěr na výstavbu

Neúčelový hypoteční úvěr (tzv. americká hypotéka) můţe klient vyuţít bez omezení, např.

i na financování movitých věcí (automobil, zájezd kolem světa nebo studium dětí).

Úroková míra u tohoto hypotečního úvěru se však pohybuje cca o 2 % výše neţ u účelového úvěru.

Dále můţeme hypoteční úvěry rozlišovat dle doby splatnosti:

krátkodobé (splatnost do 1 roku),

střednědobé (splatnost v rozmezí 1 aţ 4 let), dlouhodobé (splatnost delší neţ 5 let).

V České republice převaţují v celkovém počtu dlouhodobé úvěry. Jejich splatnost se pohybuje mezi 5 aţ 30 lety. Krátkodobé a střednědobé hypoteční úvěry jsou vyuţívány spíše při opravách a rekonstrukcí jiţ existujících nemovitostí.¹³

Hypoteční úvěry můţeme dále rozdělit dle způsobu splácení:

jednorázově splacené, postupně splácené,

popřípadě kombinace obou metod.

Problematice splácení hypotečních úvěrů je věnována podkapitola 2.4.2

13 SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení, s. 68

Obrázek 3: Typy hypotečních úvěrů Zdroj: Vlastní zpracování

2.6 Základní způsoby čerpání a splácení hypotečních úvěrů

Základními způsoby čerpání hypotečního úvěr můţeme být buďto jednorázové nebo postupné čerpání.

Jednorázové čerpání úvěrů se pouţívá v případě, ţe jde o koupi nemovitosti jiţ existující.

Dále ho můţeme uţít tehdy, chceme-li splatit jiný úvěr, který byl pouţit na financování investic do nemovitostí nebo např. při vypořádání dědického podílu.

Postupné čerpání hypotečního úvěru je vyuţíváno především při vytváření nové nemovitosti (formou výstavby) nebo při zvětšování hodnoty jiţ existující nemovitosti (rekonstrukce, opravy apod.) Postupné čerpání však můţe být zkomplikováno zákonem stanovenou maximální moţnou výší krytí hypotečního úvěru nemovitostí.¹⁴

14 SŮVOVÁ, H a kol. Specializované bankovnictví, s. 164-168 TYPY HYPOTEČNÍCH

ÚVĚRŮ

PODLE ÚČELU DLE DOBY

SPLATNOSTI

DLE ZPŮSOBU SPLÁCENÍ

účelové

neúčelové

krátkodobé

střednědobé

dlouhodobé

jednorázové

postupné

kombinované

Hypoteční úvěry můţe splácet, podobně jak je tomu u čerpání těmito způsoby:

jednorázově, postupně,

popřípadě kombinace obou metod.

Jednorázové splácení úvěrů se pouţívá pouze u specifických typů hypotečních úvěrů:

termínované (s pevnou dobou splatnosti) v podobě odkladu splátek aţ na konec doby splatnosti,

s neurčitou dobou splatnosti, splatné na viděnou.

Termínované hypoteční úvěry obvykle probíhá v kombinaci s ţivotním pojištěním nebo stavebním spořením. Základní princip termínovaného hypotečního úvěru spočívá v mechanizmu, kdy dluţník platí po celou dobu splatnosti jen úroky z úvěru a zároveň odkládá částku do fondů (např. do ţivotního pojištění nebo pravidelného stavebního spoření), ze kterých ve chvíli splatnosti hypotečního úvěru doplatí dluţnou částku. Za největší výhody těchto hypotečních úvěrů můţeme povaţovat skutečnost, ţe tvorba fondů je výhodně úročena a moţnost odepisování zaplacených úroků od základu daně nebo přímo z daní. Z těchto dvou moţností tvorby fondů hypoteční banka upřednostňuje placení ţivotního pojištění. Banka tak má větší jistotu splacení úvěru i v případě úmrtí dluţníka před dobou splatnosti.

Základní princip hypotečních úvěrů s neurčitou dobou splatnosti spočívá v placení pouze úroků. Klient nesplácí jistinu z důvodu, ţe po úmrtí dluţníka u tohoto typu úvěru přechází povinnost splácet úvěr na dědice, nebo se jistina splatí z prodeje zadluţené nemovitosti.

V tomto případě je hypoteční úvěr pro banku jakousi věčnou rentou – investicí typu získání věčného úroku. Pro dluţníka pak úrok znamená formu nájemného.

Úvěry splatné na viděnou má klient moţnost splatit doposud nesplacenou jistinu kdykoli.

Postupné splácení můţe být prováděno v pravidelných nebo nepravidelných splátkách.

Nejrozšířenější metodou je však splácení hypotečních úvěrů v pravidelných (anuitních) splátkách. Nepravidelnému splácení se banky raději vyhýbají.

Pravidelné splácení můţe být realizováno:

degresivními, konstantními,

progresivními splátkami.

Za splátku zde budeme povaţovat součet úmoru a úroku. Úmor je splacená část dosud nesplaceného dluhu (tzv. jistiny) a úrokem budeme označovat částku, která se rovná násobku úrokové sazby a jistiny za stanovené období.

Hlavní podstatou degresivního splácení jsou trvale klesající splátky. Dluţník pravidelně splácí konstantní částku úmoru a k tomu postupně sniţující se částku úroku. Tyto metody jsou vhodné především u hypotečních úvěrů pro podnikatele z důvodu zahrnutí úroků do nákladů.

Při konstantní formě splácení platí dluţník neměnnou částku zvanou anuitu, která je tvořena úmorem a odpovídajícím úrokem. V době splácení úvěru zůstává anuita stejná.

Ovšem dochází v ní ke změně podílu úmoru a úroku. Nejprve převaţuje podíl úroků a ke konci splácení úvěru pak podíl úmoru. Tato forma splácení je vhodná pro dluţníky, kteří nemohou zahrnout úroky do svých nákladů. Především se jedná o nepodnikatelské úvěry, kdy je dluh splácen z pravidelných příjmů dluţníka.

Při progresivní formě dochází ke splácení rostoucího úmoru a klesající částky úroku, která je způsobena sniţující se jistinou. Progresivní splácení se téměř nepouţívá. Výhodné jsou například u podnikatelských hypotečních úvěrů, kdy je očekáván postupný nárůst zisku v průběhu čerpání úvěru.

2.7 Zajištění úvěru

Kaţdá banka se snaţí zabezpečit proti riziku při poskytování úvěrů. Stanovuje si vlastní pravidla pro poskytování, čerpání a splácení hypotečních úvěrů. Tato pravidla jsou obsaţena ve všeobecných obchodních podmínkách a v úvěrových smlouvách. Všeobecné obchodní podmínky jsou určeny pro všechny ţadatele o hypoteční úvěr. Obsahují základní pravidla a podmínky pro poskytnutí úvěru, práva a povinnosti klienta i banky, postupy při prodlení dluţníka se splátkami a výši poplatků za sluţby poskytované bankou.

Úvěrová smlouva je individuální dokument, který je vţdy zpracován na základě konkrétní situace klienta. Jsou v něm popsány podmínky čerpání a splácení úvěru, poskytnutá výše úvěru, doba splatnosti a sankce při nedodrţení podmínek.

Mezi základní povinnosti banky patří poskytnutí hypotečního úvěru ve sjednaný čas a v domluvené výši. Klientovou základní povinností je dodrţení účelu, na který byl úvěr poskytnut. Dále je povinen čerpat úvěr dle stanovených podmínek a splácet jej ve sjednané výši. Nedodrţení splátek úvěru a úroku je povaţováno za závaţné porušení úvěrové smlouvy a následují ostré sankce. Pro případ, ţe by klient nebyl schopen splácet hypoteční úvěr klientem, vyţaduje banka určitou garanci návratnosti úvěru.

Podmínkou pro poskytnutí hypotečního úvěru je zajištění zástavním právem k nemovitosti zapsané ve prospěch hypoteční banky do katastru nemovitostí. Zástavní právo dává bance jistotu, ţe pokud klient nebude včas a řádně plnit své závazky vůči bance, můţe se banka domáhat své pohledávky za klientem ze zastavené věci. Banky poskytující hypoteční úvěry poţadují, aby hodnota zastavené nemovitosti překračovala výši poskytnutého úvěru, protoţe zástavní právo k nemovitosti kryje nejenom poskytnutý hypoteční úvěr, ale také úroky z úvěru, úroky z prodlení, poplatky z prodlení a náklady spojené s uplatněním zástavního práva. V případě financování hypotečního úvěru prodejem hypotečních zástavních listů můţe banka poskytnout úvěr v maximální výši 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Hodnota zastavované nemovitosti tedy musí být minimálně 1,43 krát větší, neţ výše poskytovaného úvěru. Pokud banka zajistí náhradní krytí, můţe výše poskytnutého úvěru dosáhnout 100 % hodnoty nemovitosti. Pro hodnocení nemovitostí neexistují ţádné ceníky, nemovitosti se oceňují za pomoci specialistů

a většinou formou odhadu. Odhadovaná cena nemovitosti vychází z trţních cen, tedy cen, za které lze nemovitost prodat.

Aby se nemovitost mohla stát zástavou pro hypoteční úvěr, je nutné prokázat, ţe nemovitost existuje (prokazuje se výpisem z katastru nemovitostí), ţe je funkční a prodejná. Zástavou můţou být stavební pozemky, rodinné domy, bytové domy, nebytové domy, rekreační domy a chalupy, chaty pro rekreaci, nebytové prostory ve vlastnictví osob a byty ve vlastnictví osob. Jako zástavu je moţné vyuţít i rozestavěnou nemovitost, ale aţ v okamţiku, kdy ji lze zapsat do katastru nemovitostí (taková nemovitost musí mít postaveno alespoň jedno nadzemní podlaţí). Zastavovaná nemovitost můţe být objektem úvěru, není to však podmínkou. Jako zástavu lze pouţít i jinou nemovitost, musí se však nacházet na území České republiky, jiného členského státu EU nebo státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Jako zástava se pouţívá pouze celá nemovitost, není přijatelná např. polovina domu. Na zastavovanou nemovitost nesmí být vyuţíváno zástavní právo třetí osoby.

Zástavní právo vychází ze smlouvy mezi hypoteční bankou a zástavcem. Zástavní smlouva musí obsahovat výši úvěru a číslo úvěrové smlouvy, popis nemovitosti, která je dávána do zástavy, atd. Zástavní právo k nemovitosti musí být uvedeno v katastru nemovitostí, kam se zapisuje formou vkladu. Návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí podává vlastník. Katastrální úřad o vkladu rozhoduje ve správním řízení, které z pravidla trvá 60 dní.

Hypotéka se stává platnou aţ rozhodnutím katastrálního úřadu o vkladu zástavního práva.

V tomto momentě můţe klient začít čerpat hypoteční úvěr. V určitých případech banky vyţadují kromě zástavního práva k nemovitosti také například uzavření ţivotního pojištění, nebo úvěrového pojištění či pojištění zastavované nemovitosti s vinkulací ve prospěch banky.

3 Představení hypotečních bank a jejich produktů v České republice

Na území ČR působí několik hypotečních bank, které mají licenci ČNB na vydávání zástavních listů. Jsou jimi:

Česká spořitelna a. s.

Československá obchodní banka a. s.

GE Money Bank a. s.

Hypoteční banka a. s.

Komerční banka a. s.

LBBW Bank CZ a. s mBank (BRE Bank S. A.) Oberbank AG

Raiffeisenbank a. s.

UniCredit Bank Czech Republic a. s.

Volksbank CZ a. s.

Wüstenrot hypoteční banka a. s.

Při výběru vhodné hypoteční banky existuje několik srovnávacích kritérií:

- výše úrokové sazby, - výše bankovních poplatků, - rychlost poskytnutí úvěru, - maximální hranice úvěru, - renomé banky.

Hypoteční banky odvozují úrokovou sazbu zejména od bonity klienta, uváděné sazby jsou minimální a na takové mají nárok jen nejlepší klienti. Pro získání lepší sazby je výhodné zjistit si podmínky v bance, která klienta určitým způsobem zná, např. vede mu běţný účet, v minulosti mu jiţ poskytla úvěr, který řádně splácel atd. Banka takovému klientovi většinou poskytne výhodnější podmínky neţ zcela neznámému klientovi.

Dalším kritériem při výběru banky je výše bankovních poplatků. Do těchto poplatků spadá například poplatek za schválení úvěru (odvozen od výše hypotéky a pohybuje se v řádech tisíců korun), poplatek za vedení účtu (ten se pohybuje v řádu stokorun), nebo poplatek za mimořádné poţadavky a úkony (např. změny smlouvy).

Výše hypotéky bývá často zdola omezena. Maximální hranice úvěru je pak stanovena procentní výší hodnoty nemovitosti podle rozhodnutí banky.

Dobré jméno finanční instituce je pro většinu klientů jednou z nejdůleţitějších faktorů při výběru vhodné banky.

3.1 Česká spořitelna, a. s.

Česká spořitelna je moderní banka orientovaná na drobné klienty, malé a střední firmy a na města a obce. Nezastupitelnou roli hraje také ve financování velkých korporací a v poskytování sluţeb v oblasti finančních trhů. Finanční skupina České spořitelny je počtem 5,3 milionu klientů největší bankou na našem trhu.

Nabídka České spořitelny v oblasti hypoték:

Ideální hypotéka.

Hypotéka v hotovosti.

Hypotéka na investice.

Ideální hypotéka

Ideální hypotéka je určena fyzickým osobám pro financování nemovitostí k bydlení. Za specifickou vlastnost tohoto produktu můţeme označit sestavení hypotéky a výběr sluţeb dle klientových představ. Klient platí pouze za zvolené sluţby, neplatí tedy za nic, co nevyuţije. V průběhu splácení je moţno hypotéku jakkoliv přizpůsobit dle aktuálních potřeb. Výše úvěru můţe dosahovat 100 % ceny nemovitosti. Výhodou je i delší doba splatnosti, 30 let.

Hypotéka v hotovosti

Hypotéka v hotovosti je nabízena soukromé klientele-občanům starších 18 let. Slouţí především k financování zboţí a sluţeb osobní potřeby (např. nákup nového i ojetého automobilu, studium v zahraničí atd.), vypořádání společného jmění manţelů při rozvodovém řízení, úhrada notářských a soudních poplatků. Samozřejmě je moţné vyuţít i hotovostní varianty hypotéky, kdy finanční prostředky z úvěru jsou převedeny přímo na účet klienta či vyplaceny v hotovosti bez dokládání účelu úvěru. Tento typ hypotéky je poskytován od 150.000,- Kč, ale pouze do 80% ceny nemovitosti. Doba splatnosti je oproti předcházející variantě kratší, a to 20 let.

Hypotéka na investice

Hypotéku na investice banka poskytuje fyzickým osobám pro financování nemovitostí, které nejsou (nebo jen částečně) určeny k bydlení, zejména: nemovitostí s prostory k podnikání (např. rodinný dům s kanceláří, ordinací apod.), činţovních domů, ubytovacích a stravovacích zařízení, drobných provozoven, pozemků pro další investici apod. Minimální výše tohoto typu úvěru není stanovena, maximálně je klientovi poskytnut úvěr na 20 mil. Kč nebo 90 % ceny nemovitosti. Splatit lze po 5letech, maximální doba je však 20 let.

Porovnání parametrů produktů České spořitelny zachycuje příloha TAB. A1.

Česká spořitelna poskytuje také doprovodné financování v dotačním programu Státního fondu ţivotního prostředí (SFŢP) – Zelená úsporám. Dotace je určena majitelům rodinných a bytových domů, kteří nemovitost vyuţívají k vlastnímu bydlení nebo poskytují bydlení třetím osobám. Lze ji pouţít ke komplexnímu i dílčímu zateplení budovy, k vyuţívání obnovitelných zdrojů energie pro vytápění a ohřev teplé vody a k výstavbě domů v pasivním standardu.

3.2 Československá obchodní banka a. s.

Československá obchodní banka působí jako univerzální banka na dvou národních trzích, a to českém a slovenském (prostřednictvím své zahraniční pobočky). V retailovém

bankovnictví v ČR působí pod dvěma obchodními značkami – ČSOB a Poštovní spořitelna. Zaměřuje se především na klientelu v oblasti fyzických osob, malých a středních podniků a středně velkých korporací.

Moţnosti financování bydlení u ČSOB:

ČSOB Hypotéka.

ČSOB Hypotéka 2 v 1.

ČSOB Hypotéka s garantovanou výší splátky.

ČSOB Hypotéka bez dokládání příjmů.

ČSOB Hypotéka na druţstevní bydlení.

ČSOB Americká hypotéka.

ČSOB Hypotéka

Tento druh hypotéky klientovi nabízí úvěr do výše 100 % ceny nemovitosti. Lze ji pouţít na koupi nemovitosti do osobního vlastnictví (i spoluvlastnického podílu), výstavbu nemovitosti, rekonstrukci, modernizace a opravy nemovitosti, refinancování dříve poskytnutých úvěrů na bydlení popřípadě ke kombinaci výše uvedených účelů. Úvěr je poskytnut pouze osobám starším 18let, ale zároveň ke dni konečné splatnosti úvěru věk nesmí přesáhnout 70 let.

ČSOB Hypotéka 2 v 1

ČSOB Hypotéka 2 v 1 představuje kombinaci standardní účelové ČSOB Hypotéky a neúčelové části úvěru. 20 % z výše celé hypotéky můţe klient vyuţít na cokoli (např.

pořízení automobilu, dovolenou, vybavení domácnosti) za stejnou úrokovou sazbu hypotéky. Banka poskytuje ČSOB Hypotéku 2 v 1 od 200.000,- Kč na dobu od 5 do 40 let.

Podmínkou, stejně jako u standardní ČSOB Hypotéky, je věk nad 18 let, ale zároveň ke dni konečné splatnosti úvěru nesmí klient přesáhnout 70 let.