Telefonplan Stockholm Property AB (publ)
RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari – 31 mars 2015
Bild: Fastigheten Timotejen 19 och 28, Illustration ”Responsgatan” av White Arkitekter.
Sida 2 av 11
Telefonplan Stockholm Property AB (publ)
RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari – 31 mars 2015
1 JANUARI - 31 MARS 2015 JÄMFÖRT MED SAMMA PERIOD 2014
Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 719 tkr (2 483 tkr)
Driftnettot uppgick till -1 572 tkr (702 tkr)
Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till -3 535 tkr (-466 tkr)
Resultat efter skatt uppgick till –15 356 tkr (- 4 329 tkr)
VÄSENTLIGA HÄNDELSER OCH KOMMENTARER TILL UTVECKLINGEN Under rapportperioden (1 januari 2015 – 31 mars 2015)
Ett detaljplanearbete pågår tillsammans med White Arkitekter för fastigheterna Timotejen 19 och 28. Företaget överlämnade den 1 september 2014 ett komplett underlag för
samrådshandlingarna till Stockholms stad. Detaljplanearbetet har fram till februari 2015 följt tidplanen och då med ett förmodat antagande av detaljplanen i maj 2015 med en laga kraftvunnen detaljplan i juni 2015.
I februari meddelar Försvarsmaketen att fastigheten Timotejen 17, grannfastigheten till Timotejen 28 ägd av SSM-koncernen, inte får uppföras på föreslagen plats. Timotejen 17 är tänkt som ett 237 meter högt hus med 75 våningar och omfattas av samma detaljplan som Timotejen 19 och 28.
Försvarsmaktens beslut är oåterkalleligt och kommer att påverka det pågende
detaljplanearbetet vad gäller när den nya detaljplanen kan antas. Ny tänkbar tidpunkt för antagen detaljplan är våren 2016.
Internationella Engelska skolan tillträdde i samband med vårterminens start utökade ytor i Timotejen 19.
CrossFit Telefonplan är ny hyresgäst och öppnade i mars ett nytt gym i Timotejen 19 med öppettider dagligen från 05:00 till 23:00
FRAMTIDSUTSIKTER
Kassaflödet för den löpande verksamheten för det första halvåret förväntas vara i nivå med sista halvåret 2014. Allteftersom fastigheterna exploateras och avstyckas till säljbara enheter förväntas kassaflödet från den löpande verksamheten successivt förbättras.
Fördröjningen av den nya detaljplanen kommer att försämra koncernens kassaflöde på kort sikt.
VERKSAMHETSÖVERSIKT
Koncernens fastighetsbestånd utgörs i huvudsak av exploaterings- och utvecklingsfastigheter.
Fastigheterna är ursprungligt förvärvade i syfte att omvandlas till fastigheter med annat innehåll än dagens och som efterfrågas på fastighetsmarknaden i det aktuella området.
Omvandlingsprocessen drivs i samklang med kringliggande fastighetsägare och Stockholms stad.
Telefonplan är ett område i stadsdelen Midsommarkransen, i Stockholms söderort, endast ca 3 km från Hornstull. Området domineras till stor del av LM Ericssons tidigare telefonfabrik,
uppförd under 1940-talet. Telefonplan genomgår just nu den största förändringen i området på över 60 år. För den karaktäristiska Ericsson-byggnaden, Timotejen 19, på Tellusborgsvägen finns planer på ombyggnad och omvandling till bostäder, butiker och skola.
Sida 3 av 11
KOMMENTARER TILL DEN FINANSIELLA UTVECKLINGEN Nettoomsättning/Intäkter
Koncernens intäkter uppgick under första kvartalet till 1 719 tkr (2 483 tkr).
Under fastighetsbeståndets exploateringsprocess omvandlas successivt delar av
fastighetsbeståndet från tidigare verksamheter, gamla hyresgäster flyttar ut för att möjliggöra den planerade omdaningen av byggnaderna och området. I november 2013 lämnade den sista avdelningarna med personal från Ericssons verksamhet, samtidigt som det i del av fastigheten skapats utrymme för Internationella Engelska skolan att flytta in. Att hyresintäkterna under denna omvandlings-process minskar eller till och med upphör är enligt plan och är en naturlig del i exploateringsprocessen. Fastigheterna hålls dock alltjämt tillgängliga för tillfälliga
hyresgäster under exploateringsprocessen.
Resultat
Förvaltningsresultatet (EBITDA) för första kvartalet uppgick till -3 535 tkr (-466 tkr).
Resultatet efter skatt för första kvartalet uppgick till -15 356 tkr (-4 329 tkr).
Traditionella drift- och underhållskostnader avtar, i samma takt som fastigheterna tomställs för att nå en lägstanivå.
Eget kapital och skulder
Koncernens egna kapital uppgick vid första kvartalets slut den 31 mars 2015 till 87 488 tkr (144 299 tkr).
Soliditeten var den 31 mars 2015 12 %.
Kassaflöde och likvida medel
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick under första kvartalet till -13 477 tkr (-86 tkr).
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick under första kvartalet till -2 997 (-9 114 tkr).
Kassaflödet från finansieringsverksamheten var under första kvartalet 0 tkr (0 tkr).
Vid periodens utgång uppgick koncernens likvida med till 90 301 tkr (55 868 tkr).
Uppskjuten skatt
Koncernen redovisar ingen uppskjuten skatt då det inte anses föreligga några temporära skillnader som förväntas leda till beskattning i framtiden. Tidigare års bokförd uppskjuten skatt har i linje därmed återförts i kvartal 4 2014.
Investeringar och finansiering
Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har tagit upp ett obligationslån om 250 000 tkr.
Obligationen har en löptid på 24 månader från den 23 maj 2014 med en årlig ränta om 10 %.
Obligationens emissionskostnad, 7 500 tkr, har aktiverats som anläggningstillgång och skrivs av över obligationens löptid. Tillgångens restvärde nettoredovisas som långfristig skuld på raden
”Obligationslån”.
Koncernens räntebärande skulder avseende fastighetsförvärv uppgår till 500 000 tkr.
Per bokslutsdagen uppgick den genomsnittliga räntan för lån från kreditinstitut i koncernen till 10 426 tkr eller 4,17 % på årsbasis. Lånet avser 250 000 tkr och löper till 2016-03-31.
Personal
Koncernen har ingen anställd personal. Samtliga förvaltnings- och skötseltjänster hanteras via avtal med underleverantörer.
Sida 4 av 11 MODERFÖRETAGET
Moderföretagets intäkter uppgick under det första kvartalet till 1 639 tkr (2 483 tkr).
Resultatet efter finansiella poster uppgick under det första kvartalet till -14 413 tkr (4 329 tkr).
Kassa och likvida medel vid årets slut var 90 138 tkr (55 818 tkr).
I övrigt gäller ovanstående kommentarer om koncernens finansiella ställning även moderföretaget i tillämpliga delar.
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är genom sin verksamhet exponerad för risker och osäkerhetsfaktorer. Information om koncernens risker och osäkerhetsfaktorer återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på Nasdaq First North Bond Market.
FASTIGHETSVÄRDEN
Koncernens fastighetsbestånd har av extern professionell fastighetsvärderare värderats till 1 155 300 tkr efter erhållen detaljplan. Ytterligare information om fastighetsvärderingen återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på Nasdaq First North Bond Market.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Telefonplan Stockholm Property AB (publ) tillämpar från årsskiftet 2013/2014 K3-regelverket.
Denna rapport har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen.
Rapporten är oreviderad men framtagen i diskussion med bolagets revisor. Rapporten avser första kvartalet 2015 med jämförelse motsvarande period 2014 för såväl koncernen som moderföretaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ).
Koncernen består förutom av moderföretaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ), av helägda dotterföretagen Telefonplan Garage Holding AB som är ägare till Telefonplan Garage AB, Telefonplan Byggrätt AB, Scanprop Fastigheter 4 AB och Telefonplan Timotejen Holding AB som är ägare till åtta stycken vilande bolag. Samtliga bolag i koncernstrukturen är helägda.
Koncernens bolag äger inga andelar i intressebolag.
Moderföretaget är ägare till fastigheten Timotejen 19 och Telefonplan Garage AB är ägare till fastigheten Timotejen 28. Dessa båda fastigheter utgör koncernens totala fastighetsbestånd.
Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta omfattar ca 65 000 m2.
Då fastigheterna är utvecklingsfastigheter och till största delen är tomställda redovisar den löpande verksamheten underskott och utgörs av ej aktiverade kostnader för drift, skötsel och räntor.
Ombyggnadskostnader för nya hyresgäster aktiveras och skrivs av över hyreskontraktens längd.
Samtliga jämförelsetal för såväl koncern som moderföretag avser hel- och delår 2014.
Sida 5 av 11 KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN
Delårsrapport första halvåret 2015 31 augusti 2015 Delårsrapport tredje kvartalet 2015 30 november 2015 OM TELEFONPLAN STOCKHOLM PROPERTY AB (PUBL)
Telefonplan Stockholm Property AB (publ) äger inom koncernen de två fastigheterna Timotejen 19 och Timotejen 28 på Telefonplan i Stockholm, där telekombolaget Ericsson tidigare bedrev verksamhet. Telefonplan Property förädlar nu fastigheterna i enlighet med Stockholms stads intentioner i ett detaljplanearbete med syfte att göra området till en levande stadsdel med både kontor och bostäder som är väl integrerad med centrala Stockholm. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har inlett en process för att få fastigheterna omklassificerade bl.a. till bostadsfastigheter. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är ett helägt dotterföretag till Telefonplan Stockholm AB som i sin tur är helägt dotterföretag till Scanprop KB, ett privat riskkapitalföretag grundat 2011, inriktat på strategiska investeringar i fastighetssektorn.
Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har ställt ut obligationen TELEFONPLAN1 vilken är listad på Nasdaq First North Bond Market med Wildeco som Certified Adviser.
KONCERNENS RESULTATRÄKNING 2015-01-01 2015-01-01 2014-01-01
Belopp i tkr 2015-03-31 2015-03-31 2014-03-31
Intäkter
Nettoomsättning
Hyresintäkter 1 719 1 719 2 483
Summa Intäkter 1 719 1 719 2 483
Fastighetskostnader
Drift- och underhållskostnader -2 988 -2 988 -1 504
Fastighetsskatt -303 -303 -277
Driftnetto -1 572 -1 572 702
Förvaltningskostnader -1 964 -1 964 -1 168
Förvaltningsresultat -3 535 -3 535 -466
Avskrivningar
Avskrivning av anläggningstillgångar -2 061 -2 061 -1 491
-2 061 -2 061 -1 491
Finansiella poster
Finansiella intäkter 13 13 1
Finansiella kostnader -9 774 -9 774 -2 373
-9 760 -9 760 -2 372
Resultat före skatt -15 356 -15 356 -4 329
Skatt – – –
Resultat efter skatt -15 356 -15 356 -4 329
Sida 6 av 11
KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i tkr
Tillgångar 2015-03-31 2014-03-31
Materiella anläggningstillgångar
Fastigheter 577 225 472 415
Pågående arbeten 35 359 9 114
Summa Materiella anläggningstillgångar 612 584 481 529
Omsättningstillgångar
Hyres- och kundfordringar 3 415 875
Övriga kortfristiga fordringar 12 993 4 498
Likvida medel 90 301 55 868
Summa Omsättningstillgångar 106 709 61 241
Summa Tillgångar 719 293 542 770
Eget kapital och skulder 2015-03-31 2014-03-31
Eget kapital
Aktiekapital 500 117
Balanserat resultat 102 344 148 512
Periodens resultat -15 356 -4 330
Summa Eget kapital 87 488 144 299
Långfristiga skulder och avsättningar
Uppskjuten skatt – 6 011
Obligationslån 245 635 –
Långfristiga räntebärande skulder 250 000 299 862
Summa Långfristiga skulder och avsättningar 495 635 305 872
Kortfristiga skulder
Övriga skulder 136 170 92 598
Summa Kortfristiga skulder 136 170 92 598
Summa Eget kapital och skulder 719 293 542 770
FÖRÄNDRING I KONCERNENS EGET KAPITAL 2015-01-01 2015-01-01 2014-01-01
Belopp i tkr 2015-03-31 2015-03-31 2014-03-31
Ingående Eget kapital 102 844 102 844 148 629
Periodens resultat -15 356 -15 356 -4 330
Utgående Eget kapital 87 488 87 488 144 299
Sida 7 av 11
KONCERNENS KASSAFLÖDE 2015-01-01 2015-01-01 2014-01-01
Belopp i tkr 2015-03-31 2015-03-31 2014-03-31
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster -15 356 -15 356 -4 329
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 3 008 3 008 1 491 Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital -12 348 -12 348 -2 838
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital -1 129 -1 129 2 753
Kassaflöde från den löpande verksamheten -13 477 -13 477 -86
Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 997 -2 997 -9 114
Kassaflöde från finansieringsverksamheten – – –
Periodens kassaflöde -16 474 -16 474 -9 199
Likvida medel vid periodens början 106 775 106 775 65 068
Likvida medel vid periodens slut 90 301 90 301 55 868
Sida 8 av 11
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 2015-01-01 2015-01-01 2014-01-01
Belopp i tkr 2015-03-31 2015-03-31 2014-03-31
Intäkter
Nettoomsättning
Hyresintäkter 1 639 1 639 2 483
Summa Intäkter 1 639 1 639 2 483
Fastighetskostnader
Drift- och underhållskostnader -2 932 -2 932 -1 504
Fastighetsskatt -303 -303 -277
Driftnetto -1 596 -1 596 702
Förvaltningskostnader -1 569 -1 569 -1 168
Förvaltningsresultat -3 165 -3 165 -466
Avskrivningar
Avskrivning av anläggningstillgångar -1 491 -1 491 -1 491
-1 491 -1 491 -1 491
Finansiella poster
Finansiella intäkter 13 13 1
Finansiella kostnader -9 770 -9 770 -2 373
-9 757 -9 757 -2 372
Resultat före skatt -14 413 -14 413 -4 329
Skatt – – –
Resultat efter skatt -14 413 -14 413 -4 329
Sida 9 av 11
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i tkr
Tillgångar 2015-03-31 2014-03-31
Materiella anläggningstillgångar
Fastigheter 468 111 472 415
Pågående arbeten 35 359 9 114
Summa Materiella anläggningstillgångar 503 470 481 529
Finansiella tillgångar
Aktier i dotterbolag 200 100
Summa Finansiella tillgångar 200 100
Långfristiag fordring
Fordringar koncernbolag 91 823 –
Summa Långfristiga fordringar 91 823 –
Omsättningstillgångar
Hyres- och kundfordringar 3 316 875
Övriga kortfristiga fordringar 12 590 4 498
Likvida medel 90 138 55 818
Fordringar koncernbolag 21 358 –
Summa Omsättningstillgångar 127 402 61 191
Summa Tillgångar 722 896 542 820
Eget kapital och skulder 2015-03-31 2014-03-31
Eget kapital
Aktiekapital 500 117
Balanserat resultat 105 207 144 821
Periodens resultat -14 413 -4 330
Summa Eget kapital 91 294 140 607
Långfristiga skulder och avsättningar
Periodiseringsfond – 4 733
Uppskjuten skatt – 4 969
Obligationslån 245 635 –
Långfristiga räntebärande skulder 250 000 299 862
Summa Långfristiga skulder och avsättningar 495 635 309 564
Kortfristiga skulder
Skulder koncernbolag 92 50
Övriga skulder 135 874 92 598
Summa Kortfristiga skulder 135 966 92 648
Summa Eget kapital och skulder 722 896 542 820
FÖRÄNDRING I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL 2015-01-01 2015-01-01 2014-01-01
Belopp i tkr 2015-03-31 2015-03-31 2014-03-31
Ingående Eget kapital 105 707 105 707 144 937
Periodens resultat -14 413 -14 413 -4 330
Utgående Eget kapital 91 294 91 294 140 607
Sida 10 av 11
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE 2015-01-01 2015-01-01 2014-01-01
Belopp i tkr 2015-03-31 2015-03-31 2014-03-31
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster -14 413 -14 413 -4 329
Justering av poster som inte ingår i kassaflödet 2 439 2 439 1 491
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital -11 974 -11 974 -2 838
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital 3 453 3 453 2 753
Kassaflöde från den löpande verksamheten -8 521 -8 521 -86
Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 997 -2 997 -9 114
Kassaflöde från finansieringsverksamheten – – –
Periodens kassaflöde -11 518 -11 518 -9 199
Likvida medel vid periodens början 101 656 101 656 65 018
Likvida medel vid periodens slut 90 138 90 138 55 818
Stockholm den 29 Maj 2015
För styrelsen, Curt Ahnström, vd
För ytterligare information, kontakta Curt Ahnström, CEO
Telefon: +46 (0)708 186 770
Email: curt.ahnstrom@scanprop.com
Sida 11 av 11
