ÅRSREDOVISNING Uppsala kommun Sport- och rekreationsfastigheter AB

(1)

ÅRSREDOVISNING 2020

Uppsala kommun Sport- och rekreationsfastigheter AB

(2)

Uppsala friidrottsarena

bild omslag; Studenternas fotbollsarena

(3)

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Årsredovisning 2020 3

Att ställa om utan att ställa in

...5

Förvaltningsberättelse

... 6

Snabba fakta ... 8

Organisationen ... 9

Vår främsta tillgång ...10

Relationer byggs på Studenternas ... 12

(ingår ej i förvaltningsberättelsen) Vad är Sportfastigheter? ...14

Uppföljning av ägardirektiv ...18

Uppföljning av mål ...20

Uppföljning av resultat ... 22

Marknad och branschutveckling ...24

Hållbarhet på Sportfastigheter ...28

Gränby sportfält – attraktivast i Sverige ... 32

(ingår ej i förvaltningsberättelsen) Utveckling av verksamheten och bolaget ...34

Uppsalas issporter kan växa med nya isarenan! ...39

(ingår ej i förvaltningsberättelsen) Framtiden inklusive väsentliga risker och osäkerheter ... 40

Finansiella fakta

...42

Resultaträkning ... 44

Balansräkning ...45

Kassaflödesanalys ... 47

Noter ...48

Revisionsrapport Öhrlings PricewaterhouseCoopers Revisionsrapport lekmannarevisorer

Foto/text artiklar UNT: foto Samir Hadj, text Hannah Runsten och Amanda Ahlin

Foto: Anders Tukler, Samir Hadj, Göran Ekeberg/Add Light, Adam Troy, Stewen Q, Sportfastigheter (medverkande personer har givit sitt godkännande till fotograf)

INNEHÅLL

(4)

(5)

2020 HAR VARIT ETT PRÖVANDE ÅR för hela samhället. Pandemin tvingade oss att tänka om och tänka nytt, att ställa om utan att ställa in.

Vår uppgift är att uppföra, utveckla och förvalta hållbara idrotts- och rekreationsanläggningar för att främja folkhälsan i Uppsala. Ett hedersamt uppdrag som alla medarbetare tar sig an med stort engagemang och med hög kompetens. Vi vill skapa goda förutsättningar med anläggningar av hög kvalitet för den organiserade idrotten, spon- tanidrotten och det alltmer växande friluftslivet.

Under detta speciella år har friluftsintresset ökat och det är en trend jag tror kommer att fortsätta.

Att sammanfatta ett år som präglats av en pandemi är svårt och vissa menar att 2020 är ett förlorat år. Jag menar att det förtar alla goda insatser som gjorts för att klara oss igenom denna kris. Vi har gått till jobbet (eller jobbat på dis- tans när arbetet tillåtit) när vi varit friska, vi har utvecklat digitala färdigheter, effektiviserat hur vi använder vår tid från resande till likvärdiga digitala sammankomster och vi har samtidigt gjort allt vi kunnat för att möjliggöra en arbetsmiljö där vi ser och uppmärksammar varandra. Att vi flyttat till nya gemensamma lokaler på Studenternas ger möjlig- het till fortsatt utveckling.

2020 var året då Studenternas fotbollsarena stod klar. Det är vår hittills största bedrift att bygga en arena samtidigt som byggindustrin gått på högvarv med höga byggpriser som följd och allsvensk fotboll spelades samtidigt som arenan uppfördes. Jag längtar tills vi kan öppna upp dörrarna till de 10 000 publikplatserna för allsvensk fotboll av högsta kvalitet samt evenemang och musikkonserter att njuta av. Kultur och idrott hänger ihop och är kommunicerande kärl.

Att ställa om utan att ställa in har varit en pröv- ning, men vi har lyckats avseende idrotten då såväl seriematcher som utomhusträningar ända in i december har varit möjliga. Nu väntar vi på kulturens intåg.

Vi har under året välkomnat nya kommersiella hyresgäster till Studenternas. Senast Danske Bank och företaget Relation. Läget är oslagbart och vi ser fram emot att erbjuda fler företag möjligheter till högkvalitativa lokaler.

I slutet av året fick vi ett nytt spännande uppdrag att bygga Uppsala isarena i Gränby. Den nya arenan för issporter kommer när den är klar våren 2025 kunna ta emot 5 000 besökare. Då har Uppsala arenor och anläggningar för att ta emot nästan alla typer av evenemang.

Årets Nöjd Kund mätning (NKI) visade på en kraftfull ökning av kundnöjdheten. Det samlade omdömet ökade från 50 till 56 och nu ligger vi snart i den övre percentilen i Sverige. Detta kunde inte skett utan våra engagerade, kompetenta tekniker och förvaltare som varje dag gör skillnad i att möta kunder och hålla hög kvalitet på det löpande och planerade underhållet.

Att arbeta med fastigheter och uppvärmda idrottsanläggningar utomhus ställer stora krav på ett genomtänkt och effektivt hållbarhetsarbete.

Vårt mål är liksom tidigare att, så fort möjlighet ges, vara testbädd för ny teknik. Vi samarbetar därför nära med STUNS kring bl.a. energiprojekt och att studenter kommer och skriver kandidatarbeten och projektrapporter åt oss. Uppsala kommun har högt ställda målsättningar att bidra till minskad koldioxidanvändning och energieffektiviseringar, något som vi som kommunalt bolag tar oss an med högsta prioritet.

I september 2021 ska vi fusioneras in i Uppsala kommun Arenor och fastigheter AB. Det samlade bolaget kommer att bli en stark utvecklingskraft för hela Uppsala inom sitt ansvarsområde. Fusionen genomförs, trots rådande pandemi. Jag är överty- gad om att vi även här kommer att lyckas att ställa om utan att ställa in. Det får bli vår kraftsamling 2021!

Ett varmt tack till alla medarbetare, styrelse- ledamöter, samarbetspartner, hyresgäster, ägar- representanter, revisorer och framförallt alla uppsalabor som dagligen utöver sina idrotts- och fritidsverksamheter på våra anläggningar. Det är för er vi vill göra skillnad och vi är stolta, men ännu inte nöjda. Mer kommer och vi lovar att vi kommer att göra vårt yttersta för att ni ska trivas hos oss och känna er trygga på våra anläggningar.

Joakim Palestro

Tillförordnad vd på Sportfastigheter

ATT STÄLLA OM UTAN ATT STÄLLA IN

5

(6)

Bolagets verksamhet

Uppsala kommun Sport- och rekreationsfastigheter AB utvecklar och förvaltar hållbara och attraktiva idrotts- och rekreationsanläggningar där uppsalabor, besökare och verksamheter möts.

Bolaget äger vid årsskiftet, efter regleringar, förvärv och försäljningar, totalt 46 fastigheter som motsvarar 76 615 kvadratmeter lokalarea (LOA) varav 10 841 är nyproduktion kommersiella lokaler och 23 047 nyproduktion idrott och 272 hektar mark.

Bolaget bygger, utvecklar och förvaltar därmed Uppsalas största utbud av arenor och platser för idrott, fritid, rekreation och evenemang. Anläggning- arna finns på attraktiva platser i Uppsala samt i natur- sköna områden inom hela Uppsala kommun. Vissa tilläggsköp respektive återförsäljningar till Uppsala kommun pågår fortfarande för att renodla beståndet.

Sportfastigheter ska genom nytänkande och ett klimatsmart arbete förbättra standarden i fastighets- beståndet och bidra till bästa möjliga tillgänglighet och nyttjande av mark och lokaler. I fastighetsbestån- det ingår bl.a. Gränby sportfält och Studenternas, liksom rekreationsområdena i Ulva och Fjällnora.

Bolaget ägs till 100 procent av Uppsala Stadshus AB (helägt av Uppsala kommun).

Året som gick

Förstärkningar i en stark tillväxtperiod

Bolaget är fortsatt inne i en stark produktionsfas.

Investeringarna de gångna åren, och i den kommande treårsperioden om närmare 1 mrd, medför en 100%

ökning av bolagets omsättning och fastighetsbestånd jämfört med 2019.

Under 2020 har bolaget fortsatt utvecklats vad gäller kompetens och bemanning. Arbetet med utveckling av systemstöd har gått vidare med för- beredelser för byte av fastighetssystem m.m. Håll- barhetsarbetet har utvecklats genom att en strateg för hållbarhetsfrågor anställdes 2019. För att vidare utveckla bolagets system och processer har projekt- teamet förstärkts med en projektcontroller/process- utvecklare. Organisationen består av fyra avdelningar;

fastighet, projekt, ekonomi/admin samt marknad/

affärsutveckling.

Bolaget har vid årets slut 29 anställda, varav 14 kvinnor och 15 män. Därutöver finns 0,5 köpta tjänster för HR och lönehantering. Styrelsen består av 12 leda- möter och har inom sig utsett ett planeringsutskott.

De ekonomiska förutsättningarna 2020 har fortsatt inneburit ett digert underhållsarbete, vilket tar oss närmare målet att åtgärda 70% av det eftersatta

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

STYRELSEN OCH VERKSTÄLLANDE direktören för Uppsala kommun Sport- och rekreationsfastigheter AB (Sportfastigheter), med säte i Uppsala och org. nr. 556911-0744, avger härmed redovisning för bolagets verksamhet 2020-01-01 – 2020-12-31, vilket är bolagets åttonde verksamhetsår.

Fjällnora

(7)

underhåll som var ett av kommunens syften att åtgärda genom bolagiseringen.

Pandemin har påverkat bolaget i genomföran- det av planerade åtgärder men generellt sett har arbetet flutit på enligt plan och endast ca 15% av verksamhetsplanens aktiviteter har ställts in p.g.a.

pandemin. Arbetet har i möjligaste mån skett från hemarbetsplatser sedan mars och trots detta har verksamheten löpt på.

Verksamhetsutveckling via bl.a. digitalisering sker samtidigt som organisation och affärsmodell ska han- tera stora nya investeringar och kommersiella hyres- gäster. Vår största kund, Uppsala kommun, har en komplex stor organisation och beslutsprocess. Arbe- tet med att förstärka kundrelationen är viktig och har utvecklats. Ett stigande NKI-värde (NöjdKundIndex), där mätningen 2020 lägger oss i det övre spannet av landets kommuner, visar även nyttjarnas uppskattning av det gemensamma arbetet. Bolagets varumärke är starkt och tydligt.

Under 2021 kommer bolaget att fusioneras in i ett nytt, större, kommunalt fastighetsbolag i syfte att ytterligare stärka och utveckla förvaltning, drift och uthyrning av de kommunala fastigheterna. Målet är att detta sker per 1 september 2021. Affärsplanen för Sportfastigheter kommer då att arbetas in i det nya bolagets affärsplan. Med anledning av ombildningen kommer företagets verksamhetsfokus vara att på bästa sätt förvalta, utveckla och förbereda för pågå- ende uppdrag gällande ekonomi, marknad, projekt och fastighetsförvaltning för att underlätta förestå- ende samgående med systerbolagen.

Leverans och nya projekt

Under 2020 har den nya fotbollsarenan på Studen- ternas, med 10 000 åskådare färdigställts. Invigning för uppsalaborna är dock skjuten på framtiden på grund av covid-19, digital invigning är genomförd.

Under året har Studenternas tagits i drift och de kommersiella lokalerna är vid årsskiftet belagda till 60%. Uthyrningen avstannade drastiskt då pandemin träffade Sverige i februari/mars. Bolaget har enligt koncerndirektiv samt av marknadsmässiga skäl stöttat drabbade kommersiella hyresgäster med hyreslättnader. Restaurangen Brasserie21 öppnades i juni och kom under sommaren igång men har under hösten haft samma problem som branschen i övrigt p.g.a. pandemin.

Planeringen av en ny bro söder om Studenternas, Tullgarnsbron, har lett till att bangolfen måste flytta.

Föreningen har haft tillfälliga banor under sommaren, de räknar med att till sommaren 2021 ha banor och nytt klubbhus i drift.

I januari 2021 fick bolaget på nytt uppdrag av kom- munstyrelsen (KS) att planera för och uppföra en ny isarena på Gränby sportfält med utrymme för 5 000 åskådare. Budgeten har höjts under årets beredning och nytt beslut i december landade på en budget om 489 mkr och beräknat färdigställande våren 2025.

Bolaget fick också förtroendet att utreda en multihall i Rosendal. Utredningen resulterade i fortsatt programarbete och byggstart sker 2022 med inflytt 2024. Byggnaden kommer att innehålla två idrotts- hallar, bibliotek och kulturskola och med höga gestaltnings- och hållbarhetskrav. Markanvisnings- avtal för att förvärva fastigheter i Rosendal för multi- hallen samt en aktivitetspark har träffats under 2020.

En av bolagets rekreationsanläggningar, Ulva kvarn, ska utvecklas med ett välbehövligt besöks- center och café. Programarbetet är i slutfasen och invigning är planerad till 2023.

Underhåll och hållbarhet

Under året har alla våra anläggningar statusinven- terats avseende underhållsbehov i samarbete med konsult. Bolaget har också deltagit aktivt i ett flertal upphandlingar och har nu ramavtal klara och tillde- lade för el, byggservice, byggentreprenad, ventila- tion, vs, golv m.fl.

Pandemin har medfört stora utmaningar för underhållsarbetet och fått oss att prova nya arbets- sätt. Trots detta har vi utfört mer underhåll 2020 än något år tidigare, en negativ effekt har dock varit att utvecklings- och innovationsarbete till viss del har fått stå åt sidan under denna period.

Bolaget arbetar, trots pandemin, fortsatt med att möjliggöra testbäddar för innovativ teknik inom vårt verksamhetsområde. Under året har en solenergistrategi beslutats och utredning om placering av solceller på bolagets olika takytor utretts. Vinnova och Region Uppsala utvecklar tillsammans en maskininlärnings- baserad mjukvara som kan automatisera tekniska installationer i en fastighet och på så sätt spara energi och tid för driftspersonal. Sportfastigheter medverkar i projektet som testbädd. Vi provinstalle- rar tekniken på en av våra uppvärmda fotbollsplaner, där energibehovet och därmed sparmarginalen är stor.

I december tecknades också ett samverkansavtal mellan fastighetsägarna på Gränby sportfält. Avta- let har tillkommit på Sportfastigheters initiativ med målet att utveckla området, stärka trygghet och till- gänglighet och underlätta för föreningsverksamhet.

(8)

Resultat och ställning, koncern (Tkr)

2020 2019 2018 2017 2016

Totala intäkter 151 792* 118 799* 83 890 66 706 91 845

Nettoomsättning 136 135 95 631 72 662 56 945 71 902**

Resultat efter finansiella poster 8 767 261 2 036 -3 132 15 679

Balansomslutning 1 722 370 1 614 052 1 025 570 735 957 551 873

Antal anställda (medeltal) 25 21 18 14 12

Rörelseresultat 28 026 16 652 14 047 5 350 21 380

Direktavkastning 6,2% 6,3% 8,1% 6,7% 8,7%

Soliditet 3,4% 2,8% 3,8% 6,3% 7,7%

Uthyrningsbar yta 76 600 m² 51 600 m² 48 600 m² 45 500 m² 42 600 m²

Definitioner se sid 42.

* Rörelsens totala intäkter 2020 blev 151,8 mkr jämfört med 118,8 mkr 2019. Den huvudsakliga intäktsökningen på ca 33 mkr beror på helårseffekten av intäkter från nya och tillbyggda anläggningar.

** I nettoomsättningen 2016 ingår kostnad för verksamhetsdriften med 20 864 mkr. Från och med 2017 har inte bolaget ansvar för verksamhetsdriften.

SNABBA FAKTA

Nettoomsättning (Tkr)

Antal anställda (medeltal)

Rörelseresultat (Tkr)

0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000

2016 2017 2018 2019 2020

- 5 10 15 20 25 30

2016 2017 2018 2019 2020

0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000

2016 2017 2018 2019 2020

(9)

ORGANISATIONEN BESTÅR AV FYRA avdelningar:

förvaltning, projekt, ekonomi/administration samt marknad/affärsutveckling. Under 2020 har sex tjänster rekryterats, varav tre är tidsbegränsade. En projektledare har sagt upp sig för annan anställning.

Utökning har skett inom förvaltning, konferens/

marknad och ekonomi. Bolaget har vid årets slut 29 anställda, varav 14 kvinnor och 15 män. Därutöver finns 0,5 köpta tjänster för HR och lönehantering.

Sedan i maj 2016 finns fastighetsskötsel i egen regi.

Ledningsgruppen består vid årets slut av följande personer: Joakim Palestro (tillförordnad vd), Kurt Geschwindt (fastighetschef), Conny Niklasson (pro- jektchef), Karin Buzzi-Donato (ekonomi och admi- nistrativ chef) och Magnus Lohe (chef marknad och affärsutveckling).

Bolaget är anslutet till arbetsgivarorganisationen Sobona.

Styrelsen består av 12 ledamöter och har inom sig utsett ett planeringsutskott.

Under året har vd Eva Sterte gått i pension per 30 september. Den 1 oktober tillträdde Joakim Palestro som tillförordnad vd.

ORGANISATIONEN

STYRELSEARBETE – Styrelsen har under året haft 11 protokollförda sammanträden. Årsstämman hölls den 3 april.

Styrelsens arbete bedrivs utifrån aktiebolagsla- gens krav och av styrelsen fastställd arbetsordning.

En särskild instruktion reglerar arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören samt formerna för den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Styrelsen utses av kommunfullmäktige och speglar de politiska partiernas representation i kommunfullmäktige. Även ersättning till styrelsen beslutas av kommunfullmäktige. Styrelsen har under 2020 bestått av:

Ordförande: Vice ordförande:

Mats Dafnäs (L) Curt Malmenstedt (C) Ledamöter:

Birgitta Svenson (S) Peter Eklund (M) Lars Göransson (KD) Jenny Jansson (V) Joakim Palestro (S) 2020-01-01 – 2020-09-30 Erik Björkman (S) 2020-10-01 –

Suppleanter:

Emilia Elming (S) Lena Wallheim (MP) Inger Söderberg (M) Kenny Jonsson (C) Tobias Nordquist (V)

STYRELSE VD

MARKNAD/

AFFÄRSUTV

EKONOMI/

ADMIN

FÖRVALTNING PROJEKT

affärsutveckling marknad kommunikation samverkansprojekt hållbarhet

redovisning bokslut administration IT

HR

fakturering löner

avtal drift kundservice underhållsplaner hyresavtal

myndighetsfrågor energiförbrukning

investeringar ny- och ombyggnad upphandling projektledning projektutveckling

(10)

DEN I SÄRKLASS VIKTIGASTE anledningen till att bolaget har lyckats uppfylla de stora åtagandena och utmaningarna under detta pandemiår är det enastående ansvarstagande, engagemang och kompetenta samarbete som våra medarbetare representerar. Personalom- sättningen har varit låg under de gångna åtta åren, totalt har sex personer lämnat bolaget, samtidigt som vi vuxit både i verksamhet och antal medarbetare.

Under 2020 har sex tjänster rekryterats, varav tre är tidsbegränsade. En projektledare har sagt upp sig för annan anställning. Utökning har skett inom förvaltning, konferens/marknad och ekonomi. Bolaget har vid årets slut 29 anställda, varav 14 kvinnor och 15 män. Därutöver finns 0,5 köpta tjänster för HR och lönehantering.

Medeltalet anställda under året var 25.

Sportfastigheter kännetecknas av en stark laganda som vilar på ett löpande gemensamt arbete med bolagets värdegrund där engagemang, inkludering, laganda, ansvarstagande och ledarskap utgör basen. Under ett så utmanande år som 2020 med pandemi och hemarbete, anpassningar av projekt och underhåll m.m. så har denna laganda prövats och bestått provet med glans. Flytten till bolagets nya lokaler på Studenterna blev en positiv slutkläm på året.

Engagemanget att driva och leda utvecklingen gemensamt med både kollegor och hyresgäster, har manifesterat sig i ett program-

arbete för en ny isarena som varit utmanande och viktigt, angelägna utvecklingsplaner för våra rekreationsområden och ett slutförande av Studenternas som nu är färdigt men inte invigt, av kända skäl. Vi bjuder in de vi samarbetar med, våra kunder, leverantörer och brukare – tillsammans gör vi skillnad i Uppsala.

Medarbetarnas hårda arbete med vår verksamhet, utvecklingen och underhållet har märkts. Under hösten 2020 genomförde vi återigen en Nöjd Kund-mätning och erhöll ett nytt indextal NKI. Sammanvägt ligger vi nu på index 56 jämfört med 50 vid mätningen 2018. En mycket stark utveckling som placerar oss på gränsen till den övre percentilen bland alla kommunägda fastighetsbolag i Sverige med likvärdig verksamhet. Vi ligger därmed mycket nära målet att vara bland de bästa i Sverige.

Medarbetarsamtal är självfallet genomförda och kreativiteten hos alla medarbetare fångas systematiskt upp i regelbundna kontorsmöten och arbetsplatsträffar.

Fastighetsdrift finns sedan 2016 i egen regi medan grönyteskötseln sköts på avtal med stadsbyggnadsförvaltningen (SBF).

Bolaget är anslutet till extern företags- hälsovård.

Intern utbildning har skett under året inom respektive kompetensområden samt inpira- tionsföreläsningar inom t.ex. hållbarhets- området.

VÅR FRÄMSTA TILLGÅNG

(11)

11

Ulva kvarn

(12)

RELATIONER BYGGS PÅ STUDENTERNAS

ATT HÅLLA FYSISKA MÖTEN i dessa tider är i många fall inte ett förstahandsalternativ. Men ibland krävs det, och vikten av att kunna hålla säkra avstånd mellan varandra är då central, för att inte säga avgö- rande. På Uppsalas nya mötesplats Studenternas har man under rådande omständigheter sett över möjlig- heterna att kunna erbjuda en säker miljö att mötas – i sprillans nya lokaler, med den senaste tekniken och med tillgång till scen vid behov.

— Som konferensanläggning är Studenternas väldigt luftig, tillräckligt för att vi ska kunna erbjuda mötesmöjligheten i nuläget, även om det är med specifika restriktioner, säger Johanna Norrestam från Sportfastigheter, projektansvarig för konferensverk- samheten på Studenternas.

Samtidigt som stor tillförsikt visas inför samman- komster i dagsläget blickar Johanna tillsammans med Magnus och Helena Axelid, från affärsnätverket Relation, framåt och ser stora möjligheter till olika typer av möten och evenemang. Relation flyttade in på Studenternas vid årsskiftet och kommer genom- föra och arrangera konferenser själva, i samverkan eller på uppdrag för kunder på Studenternas.

— Flexibiliteten att göra allt möjligt här är enorm.

Inte nog med atmosfären i och kring hela byggnaden och arenan, här har man också Uppsalas Central Park – Stadsträdgården – och Fyrisån i direkt anslutning.

Här ser jag framför mig att man kan arrangera möten kombinerat med aktiviteter utomhus som sätter fart på kreativiteten, säger Magnus.

Allt från födelsedags- och bröllopsfester till mässor är sådant Johanna ser kommer att hållas på Studenternas längre fram.

— Använder man sig av den rymliga foajén i kombination med den stora VIP-lokalen med direkt utsikt över arenan skulle dessa ytor tillsammans passa ypperligt för mässor kring exempelvis inredning, dryck eller trädgård, funderar Johanna.

Hon konstaterar också att de stora torgen utanför arenan är som gjorda för utomhusevent som kräver utrymme.

— Som en releasefest för en ny bilmodell eller dylikt. Det skulle kunna bli riktigt häftigt, resonerar hon.

Helena och Magnus på Relation ser sig mer som en upplevelseaktör än konferensarrangör, och ser fram emot att få göra det lilla extra för de som väljer att boka in sina gruppaktiviteter på Studenternas via dem.

— Vi vill utgå från kundens behov och hjälpa till att skapa innehållet för att nå önskat resultat av konferensen. Vi har gärna huvudfokus på det vi kallar plus- menyn, som att hitta och boka in allt från föreläsare till aktiviteter, förklarar Helena.

Och Magnus spinner vidare:

— Vi skulle kunna samarbeta med Aktivt Uteliv i Sunnersta, dit går ju åpromenaden hela vägen från Studenternas, och ordna exempelvis en mountain- bikeaktivitet i anslutning till konferensen. Eller ha en after work-konferens här, med utsikt över arenan eller stan.

Både Sportfastigheter och Relation ser fram emot att utveckla Studenternas till Uppsalas största mötes- plats. ¶

Med svårslagen utsikt och ett läge som är lika centralt som naturnära öppnar nu Studenternas med sina rymliga lokaler upp för konferensverksamhet – med gott om utrymme och möjligheter att hålla avstånd.

FLEXIBILITETEN ATT GÖRA ALLT

MÖJLIGT HÄR ÄR ENORM.

Magnus Axelid, Relation

(13)

HELENA AXELID Relation

13 ARTIKEL FRÅN UNT Årsredovisning 2020

MAGNUS AXELID Relation

(14)

EN DEL AV Uppsala kommuns verksamhet bedrivs i bolagsform, genom hel- och delägda bolag. De hel- ägda bolagen finns i en aktiebolagsrättslig koncern, där Uppsala Stadshus AB är moderbolag.

Sportfastigheter har nu avslutat sitt åttonde verksamhetsår som helägt (100%) dotterbolag till Uppsala Stadshus AB, org nr 556500-0642 med säte i Uppsala, som i sin tur ägs av Uppsala kommun, org nr 212000-3005 med säte i Uppsala. Från 1 januari 2021 ägs 100% av aktierna i bolaget av det nya bolaget Uppsala kommun Arenor och fastigheter AB inför fusioneringen av aktuella bolag och

förvaltningar 1 september 2021.

Sportfastigheter

ska enligt bolagsordningen

• tillhandahålla ändamålsenliga lokaler och mark för de fritids-, sport-, evenemangs- och rekreations- verksamheter och anläggningar som bedrivs inom Uppsala kommun, samt därmed jämförlig verksamhet.

• förvärva, avyttra, äga, i egen regi bebygga och förvalta fastigheter och tomträtter för uthyrning av lokaler och mark huvudsakligen för fritids-, sport-, evenemangs- och rekreationsverksamhet. Bolaget kan därvid bidra till bästa möjliga nyttjande av den samlade fasta egendomen, tomträtter och lokaler som används i alla de verksamheter som Uppsala kommun bedriver.

• bedriva verksamheten, med beaktande av de kommunalrättsliga principerna i kommunallagen (2017:725), i syfte att uppfylla verksamhetsmålet.

Den kommunala verksamheten som bedrivs i bolagsform regleras i årliga ägardirektiv, avkastningskrav och utdelningsprinciper fastställda av kommunfull- mäktige, som beslutade om följande ägardirektiv inför 2020.

Allmänna ägardirektiv

Respektive bolag ska genom affärsplanen synlig- göra sina bidrag till uppfyllelse av fullmäktiges inriktningsmål, uppdrag och prioriteringar uttryckta i styrdokument samt generella och bolagsspecifika

ägardirektiv. Samråd och dialog mellan bolag och ägare ska ske inför styrelsens fastställande av affärsplan.

Bolagen ska

• hos Uppsala stadshus AB (USAB) söka igångsätt- ningstillstånd för investeringar över 50 miljoner kronor. Vid ändrade förutsättningar kan Uppsala Stadshus AB dra tillbaka ett beviljat igångsätt- ningstillstånd.

• verka för värdeskapande samarbeten inom bolags- och kommunkoncernen.

• arbeta med klimatdriven affärsutveckling och energieffektiviseringar.

• stödja systematisk tillämpning av ny energiteknik, energisnåla uppvärmningslösningar, klimatneutrala transporter samt materialval med hög miljö- prestanda.

• bidra till en hållbar utveckling genom grön och social finansiering där så är tillämpligt.

• sträva mot att ha godkänd miljöcertifiering.

• följa fastställda redovisningsprinciper för koncer- nen. Särskilda värderingsfrågor ska lösas i samråd med USAB.

Bolagsspecifika ägardirektiv

Sportfastigheter ska

• tillsammans med idrotts- och fritidsnämnden (IFN) och gatu- och samhällsbyggnadsnämnden (GSN) planera för en flerfunktionell användning av lokaler, mark och anläggningar.

• fokusera på att genom underhåll och erforderliga investeringar förbättra standarden på fastighets- beståndet.

• verka för att erbjuda bra och kostnadseffektiva lokaler och anläggningar.

• vid uppförande eller tillbyggnation av anläggning, eftersträva att fritids-, sport-, evenemangs- och rekreationsanläggningar kan kombineras med kommersiella lokaler och verksamhetslokaler och/

eller bostäder genom lämplig fastighetsbildning.

• verka för att ytterligare förbättra tillgängligheten.

VAD ÄR

SPORTFASTIGHETER?

(15)

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Årsredovisning 2020 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Årsredovisning 2020 15

VISION

Vi visar vägen i utvecklingen av hållbara idrotts- och rekreations- anläggningar — vi vill överträffa dina

förväntningar!

Studenternas

(16)

Avkastningskrav

Bolagets avkastningskrav uttrycks i en kombination av investeringsnivå i absoluta tal samt i nyckeltalet resultat före finansnetto/omsättning.

Politiska inriktningsmål

Uppsala kommunfullmäktige har antagit en rad policier som ett verksamhetsövergripande styrverk- tyg i kommunens arbete. I Mål och Budget 2020–

2022 finns Uppsala kommuns omvärldsanalys 2019 (inför 2020) som sammanfattas i tre viktiga slutsatser. Dessa tre är tongivande och ger de övergripande tendenserna inom omvärlden som bolaget har att förhålla sig till.

• Stärka framtidstron och öka inkluderingen

• Säkerställa en hållbar samhällsbyggnad med ekonomin i balans

• Våga tänka nytt och vara nyskapande

Därtill är en rent branschrelaterad omvärldssituation relevant. Mer om detta under ”Marknad och

branschutveckling” sid 24.

De nio inriktningsmålen baserat på förutsättningarna 1. Uppsala kommun ska ha en jämställd och hållbar

ekonomi.

2. Uppsala ska vara tryggt och attraktivt att leva, verka och vistas i.

3. Uppsalas stad och landsbygd ska växa genom ett hållbart samhällsbyggande.

4. Uppsala ska vara jämlikt och inkluderande med goda förutsättningar för folkhälsa och livskvalitet.

5. Uppsalas invånare ska ha bostad och arbete.

6. Uppsalas alla barn och elever ska klara sin utbildning, nå sin gymnasieexamen och utmanas i sitt lärande.

7. Uppsala ska vara en äldrevänlig kommun och invånare med funktionsnedsättning ska uppleva trygghet, frihet och tillgänglighet.

8. Uppsalas invånare, organisationer och näringsliv ska vara delaktiga i att utforma samhället.

9. Uppsala kommuns medarbetare ska ha bra arbets- villkor och kan med hög kompetens möta Uppsala.

Därutöver riktar kommunfullmäktige ett antal uppdrag till bolagen, vissa generella för alla, andra bolagsspecifika.

Sportfastigheter har i sin affärsplan och verksam- hetsplan för 2020 på olika sätt sökt möta den politiska ambitionen i dessa delar och bolagets tolkning uttrycks i affärsplanen 2020-2022. Affärsplanen omsätts i årsvisa verksamhetsplaner.

Bolagsstyrelsens prioriteringar och strategiska vägval

Baserat på ägardirektiven och de uppdrag som lagts generellt samt direkt till bolaget har styrelsen gjort följande prioriteringar:

• Inriktningsmål 5, 6 och 7 bedöms inte vara centralt inom bolagets uppdrag.

• Bolagets affärsplan ska innefatta hållbarhets- områdena – ekonomisk, social samt miljömässig hållbarhet.

Strategiska vägval inför planperioden

• Inre fastighetsskötsel och beredskap sker i egen regi medan yttre skötsel upphandlas och utvärderas löpande för bästa effekt.

• Ett fortsatt tydligt fokus på planerat underhåll går före att redovisa bättre årsresultat och avkastning än ägarkraven.

• Underhållsplanerna ska ha en konsekvent hållbar- hetsinriktning som leder till reducerad miljöpåverkan kombinerat med social och ekonomisk hållbarhet.

• De kommersiella lokalerna på Studenternas byggs, förvaltas och hyrs ut av bolaget i egen regi inom ett särskilt resultatområde, långsiktig form för detta ska utredas.

• En konsekvent medverkan i nationella fokusgrupper/

nätverk/samverkan inom miljöteknik och energi i syfte att tidigt fånga de senaste rönen samt dela på utvecklingskostnader/erfarenheter med andra kommuner.

• För de större projekten ska styrelsen mer aktivt analysera de strategiska nyckelbesluten som sker under programskede, systemhandlingsskede samt upphandling av produktion.

• Bolaget ska än mer aktivt driva samverkan i och kring sina anläggningar, i syfte att öka tryggheten och erbjuda attraktiva anläggningar. I detta ska arbetet på Gränby sportfält stå modell.

(17)

Kap

AFFÄRSIDÉ

Vi utvecklar och förvaltar hållbara och attraktiva idrotts-

och rekreationsanläggningar där uppsalabor, besökare och

verksamheter möts.

17

(18)

UPPFÖLJNING

AV ÄGARDIREKTIV

Sammanfattande uppföljning av gemensamma och specifika direktiv

Värdeskapande samarbeten inom bolags- och kommunkoncernen

Bolaget har under 2020 vidareutvecklat samverkans- avtalet med GSN, kulturnämnden (KTN), Destination Uppsala (DUAB) samt IFN vad gäller utveckling av Ulva kvarn och bolagets andra rekreationsområden.

Arbetet med att utveckla Ulva kvarn med högre fast- ighetskvalitet samt större attraktivitet genom utbud och upplevelser kopplat till det fina naturområdet har fortsatt även under rådande pandemi avseende det fysiska utvecklingsarbetet. Aktivitetsutvecklingen har inte varit möjlig att fortsätta p.g.a. åtgärderna för att minska smittspridningen i samhället.

Bolaget har även under 2020 ett strukturerat samarbete med Uppsala parkering och Uppsala bostads- förmedling om samfinansiering av en anställning som HR-strateg (som formellt är placerad på kommunled- ningskontoret) för de tre bolagen. Samarbetet funge-

rar mycket bra och är värdeskapande för samtliga tre bolag.

Genom ett nytt samverkansavtal kring Gränby sportfält har ett aktivt utvecklingsarbete inletts kring trygghet och praktisk destinationsutveckling där IFN är en aktiv part tillsammans med Sportfastigheter och fastighetsägarna på området.

Systematisk tillämpning av ny energiteknik – klimatdriven affärsutveckling och energi- effektivisering

Bolaget jobbar med energieffektiviseringsåtgärder i samband med varje större underhållsprojekt. I bered- ningsarbetet för den nya isarenan på Gränby sportfält (Uppsala isarena) har ett hållbarhetsprogram med specifika hållbarhetsansvisningar tagits fram som ska verka normativt för bolagets totala verksamhet. Inom hållbarhetsområdet har också arbete med att bygga mer i trä framför betong utvärderats.

Sedan 2018 medverkar bolaget i ett Vinnovapro- jekt inom utlysningsområdet – ”Testbäddar inom mil-

Lurbo ridanläggning

(19)

jöteknikområdet”, i samarbete med Stiftelsen för uni- versitet, näringsliv och samhälle (STUNS) och några systerbolag. Projektet – Live-in Smartgrid – syftar till att skapa testbäddar där olika typer av förbrukare får tillgång till teknik som styr och samordnar förbrukning och effektuttag i syfte att t.ex. minska effekttoppar.

Sportfastigheter är en aktiv aktör inom ramen för STUNS arbete med Uppsala kommun och dess kommunala bolag. Under 2020 har arbete bedrivits för att söka möjliga lösningar kring solenergi, energilagring och passivhus. Vinnova och Region Uppsala utvecklar tillsammans en maskininlärningsbaserad mjukvara som kan automatisera tekniska installationer i en fastighet och på så sätt spara energi och tid för driftspersonal. Bolaget utgör här testbädd för arbetet.

Bolaget har under året fastställt en solenergistrategi för att ytterligare effektivisera energianvänd- ningen – bolagets anläggningar är ideala för att ta emot solenergi och en stegvis uppbyggnad utreds nu där Studenternas är första utbyggnadssteg.

Miljöcertifiering och gröna obligationer

I samtliga större nybyggnadsprojekt arbetar bolaget mot att byggnaden ska certifieras enligt Miljöbygg- nad där så är möjligt. Denna certifiering förutsätter dock att personer stadigvarande vistas i byggnaden, vilket ofta inte är fallet med t.ex. läktarbyggnader. På Studenternas har CEEQUAL – Very Good använts för att säkra processerna i arbetet med själva fotbollsarenan, och Miljöbyggnad Silver för de kommersiella lokalerna. Hittills har inga gröna obligationer givits ut.

Oavsett om certifiering kan uppnås eller inte omfat- tas alla projekt av ett systematiskt hållbarhetsarbete.

Exempelvis prövas allt material enligt Byggvarube- dömningen, och framöver kommer hållbarhetsanvis- ningarna genomsyra hållbarhetsarbetet.

Flerfunktionell och samordnad användning av mark, lokaler och anläggningar

De nödvändiga processerna är etablerade i samverkan med SBF för att i tidigt skede vid nyproduktion identifiera möjlig flerfunktionell användning av mark, lokaler och anläggningar. Bolaget har fått i uppdrag att utveckla en multihall i Rosendal med tillhörande aktivitetsyta. Fastigheten kommer att innehålla bibliotek, kulturlokaler, idrottshall samt en aktivitetsyta som samnyttjas med skolgård. På Kap-området (Södra Åstråket) har en utvecklingsplan beslutats i samarbete med både IFN och GSN för vilken programarbete pågår och markarbeten startar 2021.

Förbättring av standard och kostnadseffektivitet Genom det systematiska förbättringsarbete som pågår ökar både standard, ändamålsenlighet och kostnadseffektivitet. Takten i det planerade under- hållsarbetet har ökat under 2020 och trots pandemi har alla planerade underhållsåtgärder upphandlats och genomförts. Merparten av alla fastigheter har berörts av årets underhållsinsats.

Standardförbättring kan delvis avläsas i kvoten mellan felavhjälpande underhåll/reparationer och den totala drift- och underhållskostnaden. Den kvoten har minskat från 47% 2013, till 5% 2020.

Förbättrad tillgänglighet

Underhållsplanen innehåller åtgärder för att förbättra tillgängligheten både utanför och intill anläggning- arna. Under året har de identifierade otrygga miljö- erna, såsom svag belysning och buskage vid entréer, ytterligare följts upp och åtgärdats. En trygghetsun- dersökning av Gränby sportfält är genomförd under hösten 2020 och kommer att användas i det fortsatta förbättringsarbetet.

Avkastningskrav

Bolaget uppfyller 2020 kommunfullmäktiges ägar- direktiv och avkastningskrav vad gäller resultat före finansnetto och finansnetto/omsättning med god marginal.

Investeringsnivån blev 269 mkr, något lägre än bedömningen vid inlämnande av avkastningskravet.

Det positiva resultatet beror bland annat på en engångsintäkt för avyttring av mark på Kronåsen 2:1 (9,5 mkr), då bolagskoncernen inte budgeterar med extraordinära poster. Denna intäkt möjliggjorde den fortsatta satsningen på underhållsarbetet på bolagets fastigheter som startades under 2019.

Investeringar i projektet Studenternas fotbollsarena överskred budget medan flera andra projekt som Österängen och nya isarenan försenats.

Orsakerna till fördyringen i arenaprojektet är flera:

beslutade programändringar, tillkommande flytt av vattenledning, dyrare markentreprenad, byggnation under matchsäsong, priskostnadsökning.

Utfall Mål Utfall

Nettoomsättning 130 136

Resultat före finansnetto 17 28

Resultat före finansnetto/

nettoomsättning 13% 21%

Investeringar 284 mkr 269 mkr

(20)

DE POLITISKA INRIKTNINGSMÅLEN och uppdra- gen i Mål och Budget 2020-2022 som riktades mot Sportfastigheter arbetades in i bolagets 5-åriga affärsplan för perioden, där de kompletterades med styrelsens strategiska mål.

Hållbar ekonomisk utveckling, effektivt nyttjande av mark och lokaler

Under 2020 har såväl fastighetsförvaltningen som projektavdelningen tagit nya verktyg i drift för bättre kostnadskontroll och projektstyrning. Kalkylerna ska medge att hållbara system-, material-, produkt- och energival kan ske i samband med såväl varje större underhållsjobb liksom vid nybyggnation. Ett omfattande arbete med ett kommungemensamt fastighetssystem har pågått under 2020 och beräknas införas under 2021. Implementeringen av fastig- hetssystemet kommer dock att påverkas av den pågående fusionen till Uppsala kommun Arenor och fastigheter AB som planeras till 1 september 2021.

Vi har nu närmat oss det strategiska målet att inom 3–4 år ha åtgärdat 70% av eftersatt underhåll i det ursprungliga beståndet. Det planerade underhål- let i år uppgick till 28,5 mkr. Trots pandemin kunde allt planerat underhåll genomföras. Förvaltarna har trots pandemin upphandlat och lett en stor mängd underhållsprojekt av varierande innehåll och storlek.

Därmed har bolaget hanterat och minimerat behov av reparationer och oplanerade åtgärder. Kvoten mellan kostnader för reparationer och underhåll har sjunkit ytterligare och är nu bara 5%, se diagram till höger.

Statusinventeringen som genomförts av bolagets alla fastigheter under 2020 ligger nu till grund för det löpande underhållsarbetet som nu kan ske än mer målinriktat och effektivt.

Ett mycket omfattande slutarbete har skett kring Studenternas isanläggning där de sista delarna kommit på plats under 2020 med bl.a. komplett byte av kylanläggning, ispister, ny teknikbyggnad, ismaskins- garage och högspänningsanläggning.

Bland de politiska uppdragen finns målet att samordna användning och marknadsföring av lokaler, mark och anläggningar för ökad tillgänglighet för föreningar och andra grupper med behov och däri- genom öka nyttjandegraden och intäkterna. En viktig

del i detta är att löpande mäta nyttjarnas (kundernas) nöjdhet genom en NKI-mätning (NöjdKundIndex).

Denna genomförs vartannat år och 2020 resulterade i ett sammanvägt index på 56 – en ökning med sex procentenheter sedan 2018. I och med detta ligger bolaget nära den översta percentilen av kommunala bolag i Sverige med samma inriktning.

Strategiska samarbeten, där bolagets planering för nya idrotts-, fritids- och evenemangslokaler kan kombineras med kommersiella lokaler och verksamhetslokaler och/eller bostäder, pågår. Framförallt finns dessa möjligheter i dagsläget på Gränby sportfält.

Utveckling av rekreationsområden samt färdig- ställande och nystart av idrottsområden

Under 2020 har koordinationsarbetet kring rekrea- tionsanläggningarna operationaliserats och utvecklingsplanen för Ulva kvarn är under förverkligande, inflytt i det nya besökscentret beräknas till 2023.

Arbetet med Björklinge/Sandvikenbadets utvecklingsplan färdigställdes och går upp för första beslut i GSN i februari 2021. Utvecklingsplanen för Hammar- skog, ett rekreationsområde som Sportfastigheter inte äger, är också på väg fram i koordination med detta och bolaget har kunnat stötta med kompetens i framtagningen.

Bolaget har fortsatt samordnat arbetet efter bolagets modell för hur en utvecklingsplan med vision och målsättningar kan tas fram, förankras och säkras

UPPFÖLJNING AV MÅL

53%

71% 79%

95%

47%

29% 21%

5%

0%

50%

100%

2014 2016 2018 2020

Planerat underhåll Reparationer

(21)

ekonomiskt med alla berörda parter i kommunkoncernen såväl som berörda externa intressenter.

Ett mål har varit att färdigställa arbetet med Södra Åstråket, där bolaget är en part. För bolaget har fokus legat på den södra delen av Studenternas fastighet fram till Kungsängsbron – Kap.

Under 2020 har programarbete pågått och de första markarbe- tena inleds 2021.

Studenternas togs i drift fullt ut under året och invigningen skedde digitalt på grund av pandemin. Tre elitfotbollslag har spelat sina matcher på arenan;

Sirius fotboll, IK Uppsala samt Dalkurd. Att få välkomna ett herr- och ett damlag i Allsvenskan och ytterligare ett lag i Superettan gav första säsongen guldkant trots pandemin.

Inflyttning av kommersiella hyresgäster skedde och Brasse- rie21, områdets eget café och res- taurang, öppnande under sommaren. Även dessa påverkades av pandemin och fick en jobbig start. Uthyrningen av de kommersiella lokalerna avstannade precis som i fastighetsbranschen i övrigt.

På Gränby sportfält inleddes ett viktigt samverkansarbete mellan områdets fastighetsägare och föreningar och ett samverkansavtal tecknades i december.

Under året har också programarbetet för upprustningen av de befintliga ishallarna pågått och i slutet av året beslutades, efter ett grundligt beredningsarbete, även om start av arbetet med den nya isarenan på sportfältet.

Digitalisering, innovation, energieffektivisering

Bolaget jobbar fortsatt med energieffektivisering och digitalisering i form av effektivare styrsystem i samband med varje större under- hållsprojekt.

Under 2020 blev bolaget med- lemsföretag i Klimatprotokollet och har synkroniserat det arbetet med bolagets strategiska mål.

Under året fastställdes också en solenergistrategi för att ytterligare effektivisera energianvänd- ningen – bolagets anläggningar är ideala för solenergi och en stegvis uppbyggnad sker nu. Vikten av effektivisering är stor då bolagets anläggningar hör till de mest energikrävande inom kommunen.

Särskilt kan uppvärmda konst- gräsplaner samt isanläggningar nämnas här.

Tillsammans med STUNS har ett aktivt arbete bedrivits för att söka möjliga lösningar kring solenergi, energilagring och passivhus. Dessutom har ett samarbete skett där studenter undersökt tryggheten på Gränby sportfält vilket resulterat i en rapport som nu ska användas i det kommande utvecklingsarbetet.

Digitaliseringen har genom pandemin accelererats och flera olika verktyg har tagits i bruk och nyttjats allt flitigare. Teamsmöten är numera standard.

Kompetens, jämställdhet och informationshantering

Den fortgående tillväxten liksom ägarens mål och uppdrag kräver förstärkning av strategisk kompetens. Under 2020 har en ny tjänst som projektcontroller tillsatts för att ytterligare stärka utvecklingen av styrsystem och uppföljning.

Fokus har också legat på att starta och implementera Studen- ternas konferensavdelning där bokningssystem samt rutiner för koordination med idrottens behov arbetats fram.

För att utveckla och bredda kompetensen inom hållbarhet har bland annat fem inspirations- föreläsningar inom hållbarhet genomförts fysiskt/digitalt för alla medarbetare, vilket genererat

Rörken motorsportområde

Gränby ishall

Uppsala friidrottsarena ytterligare punkter för verksam- hetsutvecklingen.

Bolaget har medverkat i en jämställdhetskartläggning av kommunens investeringar och stöttat kommunens hållbarhets- avdelning i detta arbete.

Under året har också ett ingå- ende arbete kring den framtida organisationen av kommunens hela fastighetsägande, arenadrift m.m. genomförts där bolaget deltagit mycket aktivt och bidragit.

Ett annat mål har varit att fastställa och implementera en IH-plan (informationshanterings- plan). På grund av kommande organisationsförändring har dock arbetet bromsats.

(22)

Ekonomiskt resultat

Rörelsens totala intäkter 2020 blev ca 152 mkr jäm- fört med 119 mkr 2019. Intäktsökningen på ca 33 mkr beror huvudsakligen på helårseffekten av hyresin- täkter från nya och tillbyggda anläggningar, fram- för allt projekten på Studenternas där vi har ökade intäkter från både kommersiella lokaler och fotbolls- och bandyarenan.

Bolaget har även avyttrat en del av marken på fastigheten Kronåsen 2:1 då Uppsala kommun är i behov av marken för byggandet av nya Tullgarnsbron över Fyrisån, strax söder om Studenternas. Den totala köpeskillingen är 22,8 mkr och avyttringen har skett i två steg koordinerat med tillträdet för marken. Under 2019 erhölls köpeskillingen för den första etappen vilket uppgick till 12,8 mkr och resterande belopp har erlagts under 2020 med 10 mkr, varav nettot på 9,5 mkr gått till resultatet.

Intäkten från markavyttringen har även under 2020 medfört att bolaget kunnat satsa på utökat fastighetsunderhåll jämfört med tidigare år, drift och underhållskostnaderna landade för året på 35,7 mkr.

Under året har en konditionsbesiktning genom- förts i samarbete med konsult, som medfört att bolaget nu har en uppdaterad och kvalitetsfylld bas för bedömning och prioritering av underhållsinsatser kommande år. I slutet av året har Studenternas fot-

bollsarena och stora delar av kommersiella lokaler färdigställts och aktiverats i bokföringen. Avskriv- ningarna har därmed ökat till 52 mkr jämfört med föregående års 32 mkr.

Under övriga kostnader i år på ca 7 mkr finns förgäveskostnader för bl.a. kommersiella lokaler.

Här ser vi delvis effekten av pandemins inverkan på minskad efterfrågan av kontorslokaler. Planen att bygga ytterligare ett kommersiellt hus på torget vid arenan är vilande. Resultat före finansnetto uppgick till 28 mkr 2020 jämfört med 17 mkr 2019.

Investeringar 2020

Bolagets investeringsvolymer är baserade på kommunens lokalförsörjningsplaner och landade på 269 mkr jämfört med 615 mkr 2019. P.g.a. pandemin gjordes omprioriteringar av kommunens resurser tidigt på våren och några av de kommande årens planerade investeringar sköts fram i tiden, dock har det inte påverkat 2020 nämnvärt.

Den största av bolagets investeringar är projektet Studenternas som uppgick till närmare 82 mkr under 2020 för fotbollsarenan och ca 85 mkr för de kommersiella lokalerna. Under uppförandetiden har både fotbollsspel och bandyspel arrangerats men p.g.a.

pandemin dessvärre utan publik.

UPPFÖLJNING AV RESULTAT

Uppsala friidrottsarena

(23)

0 200 000 400 000 600 000 800 000 1 000 000 1 200 000 1 400 000 1 600 000 1 800 000

2015 2016 2017 2018 2019 2020

Förändring låneskuld och investeringsvolym (Tkr) Investering/år

Låneskuld

Investeringar ackumulerat

81%

4%

14% 1%

Fastighetsbeståndet Idrottsanläggningar Rekreationsanläggningar Kommersiella lokaler Övrig markyta

Finansiell ställning

Bolagets lån om totalt 1 502 mkr ligger hos Kommun- invest via Uppsala kommuns internbank och har en genomsnittlig räntebindningstid på 3,32 år. Av den totala portföljen ligger 100 mkr på rörlig ränta, övriga lån har bunden ränta och förfaller mellan åren 2021 och 2026. På balansdagen var snitträntan (senaste 12 mån, 30/360 bas) 1,25% på den utestående nettoskulden 1 502 mkr. Soliditeten enligt angiven beräkningsgrund uppgår till 2% (föregående år 2%).

Bolaget följer kommunkoncernens finanspolicy och finansiella riktlinjer.

Fastighetsbestånd och fastighetsvärde

Bolaget äger vid årets slut 46 fastigheter med totalt 50 anläggningsobjekt och den uthyrningsbara ytan uppgick till 76 615 m² LOA och 272 ha mark. Vakans- graden är i dagsläget 6,1%. Processen med lantmäte- riförrättningar (pågår alltjämt) efter bolagiseringen 2013 och sammanslagning via fastighetsreglering har minskat antalet fastigheter med 17.

Absoluta merparten, 80,5%, av våra fastigheters yta utgörs av idrottsanläggningar, den kommersiella ytan utgör 14,2% medan rekreationsanläggningar svarar för 4,2% och övrigt 1,1%. Se figur nedan. Anläggning- arna finns geografiskt utspridda inom hela Uppsala kommun.

Det bokförda värdet av bolagets materiella anlägg- ningstillgångar uppgick vid årets slut till 1 691 mkr varav 287 mkr var pågående ny- och ombyggnatio- ner. Försäkringsvärdet för samtliga fastigheter uppgick på balansdagen till ca 2 400 mkr och genomsnittlig direktavkastning hamnade 2020 på 6% i likhet med föregående år.

Försäljningar och förvärv

Under räkenskapsåret har mark på fastigheten Kron- åsen 2:1 sålts till Uppsala kommun till förmån för byggandet av Tullgarnsbron. En överlåtelse i två etapper, där en första delöverlåtelse genomfördes 2019. Total köpeskilling 22,8 mkr för totalt 14 400 m² mark, varav 6 400 m² mark överläts 2020 till en köpeskilling av 10 mkr.

Vidare överläts under året 841 m² mark på fastigheten Backa 1:11 i Vattholma till privatpersoner genom fastighetsreglering. Köpeskilling 25 tkr.

(24)

olagets geografiska marknad är Uppsala kommun där Sportfastig- heter är den största sport- och fri- tidsanläggningsaktören och siktar på att nyttja bredden i fastighets- beståndet. Inom sektorn samhälls- fastigheter har volymen transak- tioner ökat och större institutio- nella investerare har förvärvat viss del av kommunala fastigheter inom vård och skola. Samhälls- byggnadsbolaget har t.ex.

investerat i Uppsala. När det gäller idrotts- och fritidslokaler är omsättningen mindre och få affärer har skett. De nya anlägg- ningar/arenor som tillkommit under det senaste decenniet ägs i ungefär samma grad av privata konsortier som av föreningar och kommuner.

Marknad

Inom segmentet idrottsanlägg- ningar finns nu ett antal privat genomförda projekt i Uppsala och kopplat till lokalförsörjningspla- nen är det angeläget att klarlägga

strategin för bolagets framtida roll i förhållande till marknaden.

Behovet av arenor och mötesplat- ser för idrott och fritidsaktiviteter av skilda slag kan också mötas genom ett utökat och bättre nyttjande av redan befintliga anläggningar. Detta möjlig- görs genom en aktiv och nära dialog med våra hyresgäster.

Grönytor för såväl idrott som rekreation och fritid/cam- ping är i Uppsala till övervägande del kommunala, här handlar det främst om att konceptutveckla och synliggöra de områ- den som finns. I Uppsalas större rekreationsanläggningar är flera kommunala förvaltningar, liksom externa aktörer, intressenter.

Genom bolagets ledarskap har en modell utvecklats för att forma en gemensam vision för dessa områden tillsammans med berörda intressenter. Modellen har med bas i arbetet med Ulva kvarn och Kap-området tagits vidare kring Sandvikenbadet i Björklinge samt Hammarskog.

I all utveckling av anläggning- arna tillförs nu också det bredare perspektivet av att tillföra fler- funktionalitet med bland annat mötesplatser för äldre och yngre samt kulturella funktioner. Detta innebär att fler förvaltningar blir intressenter i bolagets anlägg- ningar över tid.

I och med Studenternas kommersiella ytor på 10 841 m²

MARKNAD OCH

BRANSCHUTVECKLING

är bolaget inne på ett nytt mark- nadssegment som fram till 2019 var i stark tillväxt. Sedan mars 2020 har covid-19-pandemin påverkat företaget negativt, på samma sätt som samhället i övrigt, och efterfrå- gan på att hyra lokaler på Studen-

ternas har kraftigt minskat på grund av att intresserade

företag dragit sig ur samt inte vågat satsa

på att flytta till nya lokaler. Studenternas centrala och unika läge i anslutning till en fotbollsarena skapar förhoppningar om att när pandemin avtar så kommer efterfrågan att hyra lokaler på Stu- denternas att öka.

En stor förändring i kundernas förhållande till lokalförhyrning har därför kunnat konstateras i branschen. Samtidigt har flera aktörer lanserat nya centrala kontors/

affärsbyggnader – Castellum med Kungspassagen, Vasakronan med Magasin X i trä, Juvelen vid ban- gårdsområdet är fortfarande inte fullt uthyrd och Bonnier fastigheter arbetar med en utbyggnad av Muninfastigheten. Därutöver färdigställs det nya stadshuset 2021 där ett betydande antal kommunala tjänstemän kommer att ha sin arbetsplats och därmed flytta ut från de nu inhyrda kon- torsplatserna runt om i Uppsala.

Pandemin har dessutom starkt påverkat butikerna i centrum liksom existerande kontorsytor där vakansgraden ökar och därmed prisutvecklingen stagnerar.

Konceptutveckla och synliggöra befintliga områden

(25)

Trender

I Uppsala kommuns framtidsana- lys lyfts tre trender som särskilt viktiga att utgå från vid planeringen, och de kommunala inrikt- ningsmålen (nio stycken) utgår från att möta dessa:

1. Stärka framtidstron och öka inkluderingen

Uppsala liksom i många andra kommuner ökar den sociala oron och utanförskapet växer.

Trygghets- och säkerhetsaspek- terna påverkar starkt de lokala prioriteringarna på grund av vad som utspelas i samhället både på och utanför arenor. Som fastig- hetsägare av stora och många anläggningar liksom ytor behöver bolaget aktivt medverka till kommunkoncernens ansträngningar att vända utvecklingen och söka gemensamma goda lösningar. En utmaning ligger i att samtidigt erbjuda både trygghet/säkerhet och öppna tillgängliga ytor och lokaler. Bolaget har därmed en viktig roll även i den sociala håll- barhetsaspekten genom att medverka och driva samverkan inom de egna anläggningarna och

tillsammans med angränsande aktörer och fastighetsägare.

2. Säkerställa en hållbar sam- hällsbyggnad med ekonomin i balans

Utbudet av hållbara material och byggsystem ökar liksom intres- santa system och produkter som stödjer energieffektiviseringen.

Att arbeta klimatsmart är fortsatt centralt och både samhällsmäs- sigt och affärsmässigt ett krav.

Uppsala har ett starkt behov av att bli energieffektivare då effekt- kapaciteten i nätet sätter gränser för utbyggnaden. Där finns en direkt påverkan på Sportfastig- heter med de energikrävande an- läggningar som finns i beståndet.

3. Våga tänka nytt och vara nyskapande

Den demografiska utvecklingen med en åldrande befolkning krä- ver fortsatt fokus på den starka trenden vad gäller hälsa, fritid och motion och ett längre hälsosamt liv. Äldres möjligheter och prefe- renser vad gäller fritidsaktiviteter måste påverka anläggningarnas utformning vad gäller fysisk utformning, teknik och utrustning.

Nya stadsdelar och bostads- områden kommer att behöva aktivitetsytor, liksom idrotts- och fritidslokaler. Behovet av att tänka i termer av samnyttjande av an- läggningar för olika ändamål, t.ex.

idrott, fritid och kultur ökar, både när det gäller befintliga och nya lokaler. Mötesplatserna integreras allt mer där man efterfrågar inte bara fritids- och idrottsutbud utan även tillgång till annan service som restauranger och andra verksamheter. Vikten av att man på anläggningarna har tillgång till wifi är påtaglig och också en trygg- hetsfaktor.

Utöver detta kommer bransch- specifika förutsättningar Bostadsbyggandet bromsar in i regionen men samhällsinveste- ringarna och investeringar i verksamhetslokaler kopplat till redan beslutade bostadsprojekt är fortsatt omfattande. Regionens lång- siktiga expansion och kommande investeringar i det så kallade Uppsalapaketet, med fyrspår mellan Stockholm och Uppsala, en planerad spårvägsutbyggnad och helt nya stadsdelar – Södra staden, gör att entreprenadsektorn kommer att vara hårt efterfrågad även under svagare konjunkturer, vilket bedöms göra det svårt att generellt hålla nere kostnader i ny- och ombyggnadsprojekt. Hur pandemin påverkar detta under 2021 är svårt att sia om. Bostadspriserna har dock utvecklats starkt under 2020.

Samtidigt har vattenfrågan kommit allt mer i fokus och innovativa lösningar för att spara på dricksvatten i dessa stora anlägg- ningar är också viktigt för den långsiktiga hållbarheten. Förmå- gan att nyttja och applicera tekniska landvinningar för en hållbarare förvaltning kommer att vara viktig för att kunna möta den allt mer avancerade efterfrågan på idrott och rekreation som växer fram.

(26)

Sunnerstaåsen

Ekebyboda skyttecentrum

Den ökande digitaliseringen och krav på interaktivitet från såväl idrottsförbund som media och besökare sätter en ny nivå på standard i nya anläggningar, som också förväntas överföras i befintliga anläggningar.

Trygghets- och säkerhets- aspekterna påverkar också starkt de lokala prioriteringarna på grund av vad som utspelas i sam- hället både på och utanför arenor.

Som fastighetsägare behöver bolaget aktivt medverka till kommunkoncernens ansträngningar att vända utvecklingen och söka gemensamma goda lösningar. En utmaning ligger i att samtidigt erbjuda både trygghet, säkerhet och öppna tillgängliga ytor och lokaler.

Generellt ställer brukarna allt högre krav på tillgänglighet. Tren- derna inom hälsa, friskvård och idrott kombinerat med den starka digitala utvecklingen (t.ex. inom e-sport) skapar också nya utmaningar i hur de kommunala facili- teterna ska utvecklas. Idrottsför- bunden ställer allt högre krav såsom t.ex. belysning som möjlig- gör högupplösta tv-sändningar på anläggningar som ska nyttjas för elitidrott av olika slag. Balan- sen mellan hur kommunen tillgo- doser allmänhetens intresse för spontanaktiviteter och de fören- ingsdrivna lagidrotternas och elit- idrottens behov av anläggningar kan också komma att påverka de typer av investeringar som ska göras.

Att möta alla dessa utmaningar med dagens metoder och teknik räcker inte. Att nyttja ny och hållbar teknik, digitalisering, effektivare arbetssätt och metoder, liksom intensivare samordning mellan verksamheters behov, blir avgörande för hur sport-, fritids- och rekreationsutbudet ska kunna hålla jämn takt med utvecklingen för ett hållbart samhälle.

Kundstruktur

Bolagets huvuddel av fastigheter hyrs ut till Uppsala kommun.

Sedan 1 juli 2017 finns separata hyresavtal per fastighet. Uppsala kommun hyr i sin tur ut till före- ningar. Avtalen har kompletterats med en principöverenskommelse mellan bolaget och SBF som beskriver principerna gällande såväl hyressättning som processen vid nybyggnation.

På Studenternas, där bolaget byggt 10 841 m² kommersiella lokaler, har en ny och stor kom- mersiell kundgrupp tillkommit.

Enligt ägardirektiven ska bolaget eftersträva att kombinera anläggningar med kommersiella

lokaler, verksamhetslokaler och/

eller bostäder genom lämplig fastighetsbildning och partner- skap.

Kunder

Bolagets största hyresgäst är Uppsala kommun. 95% av bolagets anläggningar hyrs ut till Uppsala kommun som sedan hyr ut dem till föreningar och förbätt- rar förutsättningarna för allmän- heten att bedriva idrotts- och fritidsverksamhet. Därutöver finns tolv mindre externa hyresgäster, nio på Ulva kvarn samt sju externa hyresgäster på Studenternas.

Studenternas, med det första stegets 10 841 m² kommersiella lokaler i anslutning till fotbollsarenan, har från 2020 medfört en ny kategori externa hyresgäster, där både handel, kontor och friskvård är representerade.

Intressenter

Väsentliga intressenter är de föreningar och medborgare som nyttjar lokaler/anläggningar, såsom andrahandshyresgäster.

För dem är gränsen mellan fastig- hetsägare och hyresvärd i kommunen många gånger svår att identifiera och dialogen måste tas av den som blir kontaktad. Övriga intressenter är de fastighetsägare samt verksamheter som är etablerade i de olika anläggningarnas direkta närhet vilka är särskilt viktiga att föra dialog med inför och i samband med anläggnings- utveckling.

Underleverantörer

Uppsala kommun via GSN, samt ett stort antal privata företag.

Samarbetspartners

är bl.a. DUAB, övriga arenor, event- arrangörer, näringslivet, intresseor- ganisationer m.fl.

Lurbo ridanläggning

(27)

27

Entrétorget, Studenternas

(28)

HÅLLBARHET PÅ SPORTFASTIGHETER

SPORTFASTIGHETER ARBETAR MED etappmålen enligt ägardirektiven genom uppdrag i kommunens Mål och Budget. 2020 har fokus legat bland annat på solenergi, hållbart byggande samt social hållbarhet.

Miljö och klimat

Den första oktober 2020 blev Sportfast- igheter medlem i Uppsala Klimatproto- koll, vilket är mycket glädjande. Klimat- protokollet bedriver ett samarbete för klimatdriven affärs- och verksamhetsutveckling. Under åren har Klimatproto- kollet växt till en viktig del i Uppsalas arbete mot klimatmålen – klimatneutralitet 2030 och klimatpositivitet 2050. Bolaget har i samarbetet åtagit sig fem klimatutmaningar.

Testbäddsverksamhet och STUNS-arbete

Där de största klimatutsläppen finns, finns även möjligheterna för innovatörer att påverka. Tack vare universiteten i Uppsala finns det en visionär innovationshöjd i Uppsala. Enligt ägardirektiven ska bolaget ”stödja systematisk tillämpning av ny energiteknik, energisnåla uppvärmningslösningar, klimatneutrala transporter samt materialval med hög miljöprestanda”. Sportfastigheter har sedan 2017 ett samarbetsavtal med STUNS.

STUNS matchar behov av innovativa lösningar bland annat inom energi och hållbart samhällsbyg- gande med studenter från universiteten i Uppsala och startup-företag. Projekten som Sportfastigheter har genomfört tillsammans med STUNS har efter utvärderat resultat förverkligats i bolagets verksamhet, helt eller delvis. Under 2020 har STUNS-samarbetet breddats till att utöver energitekniklösningar handla om social hållbarhet och problematik med dricksvattenbrist.

Solenergi

Uppsala kommun har målet om 100 MW installerad teffekt solel till 2030. Sportfastigheter har tagit fram en solenergistrategi för att uppnå 7 MW installerad

effekt solel till 2030. Det motsvarar ungefär 5% av det totala elbehovet för Sportfastigheter, vilket är målet i en av fem antagna klimatutmaningar inom Klimatprotokollet.

Under våren 2020 skrev en studentgrupp från Uppsala universitets civilingenjörslinje sitt kandidatarbete om optimeringen av sol-

energi på Sportfastigheter och kom fram till generella slutsatser om t.ex. lönsam toppeffekt i solcellsanläggningarna.

Senare har arbetet med solenergi fortsatt med hjälp av studentmedarbetare som har arbetat för Sportfastigheter genom STUNS Academy. Studentmedar- betarna har fördjupat sig i förhållandena vid Studenternas fotbollsarena avseende taklutningar och optimering av solceller inför kommande solcells- upphandling. Studentmedarbetarna har undersökt olika typer av solcellstekniker, fördjupat sig i sol- cellernas klimatavtryck vid produktionen och räknat på vilken typ av solceller som är det ekonomiskt mest hållbara för taken på Studenternas.

Dricksvattensituationen i våra rekreationsanläggningar

Det råder brist på dricksvatten i våra rekreations- anläggningar, bland annat i Fjällnora, som ligger utanför det kommunala VA-nätet. 2020 var inget undantag. För att klara av att driva verksamheten med café, badgäster och andra besökare, har dricksvatten fraktats till Fjällnora med tankbilar under sommarmånaderna. Under hösten arbetade därför en studentgrupp från Sveriges lantbruksuniversitet (SLU), genom samarbetet med STUNS, med att ta fram kommunikationsmaterial avseende dricksvat- tenbristproblematiken i Fjällnora. Materialet är avsett att underlätta beslutstagande om åtgärder i Fjällnora för att få en långsiktigt hållbar situation.

Hållbart byggande

Vid nybyggnation är det alltid en avvägning mellan behov, ekonomisk hållbarhet och klimatutsläpp. En nybyggd idrottsanläggning, som Lindbacken som guldcertifierades enligt standarden Miljöbyggnad, Samverkan för

trygga och säkra mötesplatser