Medlemskap &
2:a hand
Ronneby 26 maj 2016 Camilla Alm-Eriksson Chef juridik
*Medlemskap
Vem beslutar om medlemskap?
Hur går medlemskapsprövningen till?
Har stadgarna någon betydelse för prövningen?
Vad gör man om man inte vet något om den som ansöker om medlemskap?2
Medlemskap vid övergång av BR
Medlemskap får inte vägras om• stadgevillkoren för medlemskap är uppfyllda, och
• föreningen skäligen bör godta förvärvaren som medlem.
Särskilda regler gäller för juridiska personer och kommun och landsting
Skäl att neka (”skäligen bör godta”)• Bristande ekonomi
- Kan botas med borgen eller annan säkerhet
• Personliga kvalifikationer
Skäl att neka (stadgevillkor)• Ej permanentboende
• 55+
• …
Medlemskap vid övergång av BR…
Olaga diskriminering brottsbalken
ras
hudfärg
nationella eller etniska ursprung
trosbekännelse
sexuell läggningBöter eller fängelse högst ett år
Medlemskap vid övergång av BR…
Diskrimineringslagen
kön
könsöverskridande identitet eller uttryck
etnisk tillhörighet*
religion eller annan trosuppfattning*
funktionsnedsättning
sexuell läggning*
ålder*även brottsligt enligt brottsbalken
Medlemskap vid övergång av BR…
Övergång BR (bostad + lokal) till make / registrerade partner• Kan endast nekas vid villkor i stadgarna om att tillhöra viss sammanslutning eller uppfylla liknande villkor och det skäligen kan krävas att förvärvaren uppfyller villkoret
Övergång BR (bostad) till annan närstående som varaktigt sammanbott med BRH.• Se ovan
Medlemskap vid övergång…
Förvärv av andel
Den som förvärvar andel i bostadsrätt får vägras inträde i föreningen om inte annat anges i stadgarna.
Undantag. Makar, registrerade partners och sambor enligt sambolagenOBS
Har medlemskap en gång beviljats kan man inte neka
ytterligare förvärv eftersom ingen medlemskapsprövning då ska ske!
Medlemskap vid övergång av BR…
Hyresnämndens prövning
Nekat medlemskap kan överprövas avhyresnämnden på ansökan av den som nekats
HN:s beslut kan överklagas till Svea hovrätt
Överlåtelsekontraktet kan innehålla bestämmelse som hindrar rättslig prövning – måste åberopas i processen. HN trots det tagit upp till prövning!Medlemskapsprövningen
Att inte besluta kan jämställas med att neka
Seriös och objektiv bedömning av förvärvarens personliga kvalifikationer och förmåga att fullgöra ekonomiskaförpliktelser mot föreningen
• Ej ok att neka för att man t.ex. vill ha viss mix av olika åldrar i föreningen eller pga. att någon har många barn
• Ej ok neka pga. inte svenskt medborgarskap/personnummer
• Ej ok att neka pga. att överlåtaren inte fullgjort sina förpliktelser mot föreningen – endast förvärvaren ska bedömas
• m.m.
Neka medlemskap - skadestånd
Föreningen/styrelsen kan bli skadeståndsskyldig
Två typsituationerGrund för nekande saknas
o Exempelvis att inte överlåtaren fullgjort vissa förpliktelser mot föreningen (Svea hovrätts dom i mål T 6624-10)
Grund för nekande bedömningsfråga
o ”Skäligen bör godta”
o Vida ramar i skälighetsbedömningen
”För att en bostadsrättsförenings beslut att vägra förvärvaren
medlemskap skall kunna föranleda skadeståndsansvar gentemot den medlem som överlåtit bostadsrätten måste det .//. krävas att föreningen i avsevärd grad har åsidosatt sin skyldighet att iakttaga objektivitet vid prövningen.” (RH 2000:22)
10
*Andrahandsupplåtelse?
Anna har en bostadsrätt i Göteborg som hon under lång tid hyrt ut i andra hand med föreningens tillstånd. Nu har tillståndet löpt ut och hyresgästen flyttat.
Annas dotter ska börja studera i Göteborg. Anna vill hjälpa dottern genom att låta henne bo gratis i
lägenheten under studietiden.
Är ovan fråga om en andrahandsupplåtelse?11
Andrahandsupplåtelser
Självständigt brukande (jfr inneboende)
Särskilda regler för juridiska personer samt kommun &landsting
Styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd• Nämndens beslut kan inte överklagas
Otillåten andrahandsupplåtelse grund för förverkande
Intresseavvägning• Skäl (BRH)
• Befogad anledning att vägra (Föreningen)
Hyresnämndens tillstånd ska tidsbegränsas
Kan förenas med villkorAndrahandsupplåtelser…
Skäl (exempel – andra skäl kan vara ok)
Tillfälligt arbete eller studier på annan ort
Sambo på prov (normalt 1 år)
Ålder eller sjukdom som gör att lägenhet ej kan nyttjas
Bereda närstående bostad (tidigare endast barn)
Förvärv av lägenhet för bosättning vid pensionering – ok med andrahandsupplåtelse begränsad tid
Avvakta bättre marknadsförutsättningar för försäljning (kortare tid)
Ej beaktansvärda skäl
Enbart ekonomiska skäl
Rent spekulativa köp
Andrahandsupplåtelse…
Övrigt / befogad anledning att vägra samtycke
Föreskrifter i stadgarna om medlemskap
Föreningens intresse av att lägenheterna inte i för stor utsträckning nyttjas av andra än BRH (styrelsearbetet)
Föreningens storlek (styrelsearbetet)
Tidsfaktorn (ju längre andrahandsuppl. desto lättare väger skälen)
Vaga skäl väger lätt
Behov av uthyrning lång tid (t.ex. i avvaktan på att unga barn växer till sig eller pensionering långt fram i tiden)
Föreningens skatterättsliga status
Kan neka pga. hyresgästens personliga kvalifikationer(ej pga. betalningsförmåga)
Andrahandsupplåtelser…
”Airbnb”, bostadsbyten och liknande upplåtelser
Korttidsupplåtelser• Ibland många efter varandra till olika hyresgäster
Med eller utan hyra• Utan hyra t.ex. bostadsbyten under semestern
15
Andrahandsupplåtelser…
Avgift för andrahandsupplåtelse (infördes 1 juli 2014)
Kräver reglering i stadgarna
Max 10 procent av prisbasbeloppet
Om upplåtelse endast del av år beräknas maxavgiften utifrån det antal månader lägenheten är upplåten
Inga särregler för bostadsrätter som innehas av kommunen16
Riksbyggen utvecklar, förvaltar och förbättrar rummen som du bor och arbetar i.
Kontaktuppgifter Camilla Alm-Eriksson Chef juridik