Medlemskap & 2:a hand

Medlemskap &

2:a hand

Ronneby 26 maj 2016 Camilla Alm-Eriksson Chef juridik

*Medlemskap



Vem beslutar om medlemskap?



Hur går medlemskapsprövningen till?



Har stadgarna någon betydelse för prövningen?



Vad gör man om man inte vet något om den som ansöker om medlemskap?

2

Medlemskap vid övergång av BR



Medlemskap får inte vägras om

• stadgevillkoren för medlemskap är uppfyllda, och

• föreningen skäligen bör godta förvärvaren som medlem.

Särskilda regler gäller för juridiska personer och kommun och landsting



Skäl att neka (”skäligen bör godta”)

• Bristande ekonomi

- Kan botas med borgen eller annan säkerhet

• Personliga kvalifikationer



Skäl att neka (stadgevillkor)

• Ej permanentboende

• 55+

• …

Medlemskap vid övergång av BR…

Olaga diskriminering brottsbalken



ras



hudfärg



nationella eller etniska ursprung



trosbekännelse



sexuell läggning

Böter eller fängelse högst ett år

Medlemskap vid övergång av BR…

Diskrimineringslagen



kön



könsöverskridande identitet eller uttryck



etnisk tillhörighet*



religion eller annan trosuppfattning*



funktionsnedsättning



sexuell läggning*



ålder

*även brottsligt enligt brottsbalken

Medlemskap vid övergång av BR…



Övergång BR (bostad + lokal) till make / registrerade partner

• Kan endast nekas vid villkor i stadgarna om att tillhöra viss sammanslutning eller uppfylla liknande villkor och det skäligen kan krävas att förvärvaren uppfyller villkoret



Övergång BR (bostad) till annan närstående som varaktigt sammanbott med BRH.

• Se ovan

Medlemskap vid övergång…

Förvärv av andel



Den som förvärvar andel i bostadsrätt får vägras inträde i föreningen om inte annat anges i stadgarna.



Undantag. Makar, registrerade partners och sambor enligt sambolagen

OBS

Har medlemskap en gång beviljats kan man inte neka

ytterligare förvärv eftersom ingen medlemskapsprövning då ska ske!

Medlemskap vid övergång av BR…

Hyresnämndens prövning



Nekat medlemskap kan överprövas av

hyresnämnden på ansökan av den som nekats



HN:s beslut kan överklagas till Svea hovrätt



Överlåtelsekontraktet kan innehålla bestämmelse som hindrar rättslig prövning – måste åberopas i processen. HN trots det tagit upp till prövning!

Medlemskapsprövningen



Att inte besluta kan jämställas med att neka



Seriös och objektiv bedömning av förvärvarens personliga kvalifikationer och förmåga att fullgöra ekonomiska

förpliktelser mot föreningen

• Ej ok att neka för att man t.ex. vill ha viss mix av olika åldrar i föreningen eller pga. att någon har många barn

• Ej ok neka pga. inte svenskt medborgarskap/personnummer

• Ej ok att neka pga. att överlåtaren inte fullgjort sina förpliktelser mot föreningen – endast förvärvaren ska bedömas

• m.m.

Neka medlemskap - skadestånd



Föreningen/styrelsen kan bli skadeståndsskyldig



Två typsituationer

Grund för nekande saknas

o Exempelvis att inte överlåtaren fullgjort vissa förpliktelser mot föreningen (Svea hovrätts dom i mål T 6624-10)

Grund för nekande bedömningsfråga

o ”Skäligen bör godta”

o Vida ramar i skälighetsbedömningen

”För att en bostadsrättsförenings beslut att vägra förvärvaren

medlemskap skall kunna föranleda skadeståndsansvar gentemot den medlem som överlåtit bostadsrätten måste det .//. krävas att föreningen i avsevärd grad har åsidosatt sin skyldighet att iakttaga objektivitet vid prövningen.” (RH 2000:22)

10

*Andrahandsupplåtelse?

Anna har en bostadsrätt i Göteborg som hon under lång tid hyrt ut i andra hand med föreningens tillstånd. Nu har tillståndet löpt ut och hyresgästen flyttat.

Annas dotter ska börja studera i Göteborg. Anna vill hjälpa dottern genom att låta henne bo gratis i

lägenheten under studietiden.



Är ovan fråga om en andrahandsupplåtelse?

11

Andrahandsupplåtelser



Självständigt brukande (jfr inneboende)



Särskilda regler för juridiska personer samt kommun &

landsting



Styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd

• Nämndens beslut kan inte överklagas



Otillåten andrahandsupplåtelse grund för förverkande



Intresseavvägning

• Skäl (BRH)

• Befogad anledning att vägra (Föreningen)



Hyresnämndens tillstånd ska tidsbegränsas



Kan förenas med villkor

Andrahandsupplåtelser…

Skäl (exempel – andra skäl kan vara ok)

 Tillfälligt arbete eller studier på annan ort

 Sambo på prov (normalt 1 år)

 Ålder eller sjukdom som gör att lägenhet ej kan nyttjas

 Bereda närstående bostad (tidigare endast barn)

 Förvärv av lägenhet för bosättning vid pensionering – ok med andrahandsupplåtelse begränsad tid

 Avvakta bättre marknadsförutsättningar för försäljning (kortare tid)

Ej beaktansvärda skäl

 Enbart ekonomiska skäl

 Rent spekulativa köp

Andrahandsupplåtelse…

Övrigt / befogad anledning att vägra samtycke



Föreskrifter i stadgarna om medlemskap



Föreningens intresse av att lägenheterna inte i för stor utsträckning nyttjas av andra än BRH (styrelsearbetet)



Föreningens storlek (styrelsearbetet)



Tidsfaktorn (ju längre andrahandsuppl. desto lättare väger skälen)



Vaga skäl väger lätt



Behov av uthyrning lång tid (t.ex. i avvaktan på att unga barn växer till sig eller pensionering långt fram i tiden)



Föreningens skatterättsliga status



Kan neka pga. hyresgästens personliga kvalifikationer

(ej pga. betalningsförmåga)

Andrahandsupplåtelser…

”Airbnb”, bostadsbyten och liknande upplåtelser



Korttidsupplåtelser

• Ibland många efter varandra till olika hyresgäster



Med eller utan hyra

• Utan hyra t.ex. bostadsbyten under semestern

15

Andrahandsupplåtelser…

Avgift för andrahandsupplåtelse (infördes 1 juli 2014)



Kräver reglering i stadgarna



Max 10 procent av prisbasbeloppet



Om upplåtelse endast del av år beräknas maxavgiften utifrån det antal månader lägenheten är upplåten



Inga särregler för bostadsrätter som innehas av kommunen

16

Riksbyggen utvecklar, förvaltar och förbättrar rummen som du bor och arbetar i.

Kontaktuppgifter Camilla Alm-Eriksson Chef juridik