Detaljplan för
VISBY SNÄCKGÄRDET 1:28 M FL Gotlands kommun
Stadsarkitektkontoret i Visby 2006-04-26
UTSTÄLLNING
Dnr 32041-21
Innehåller:
Planbeskrivning
Genomförandebeskrivning Miljökonsekvensbeskrivning Arkeologisk utredning
PLANBESKRIVNING
Handlingar Plankarta, planbeskrivning, genomförandebeskrivning, miljökonsekvens- beskrivning och en arkeologisk utredning daterad februari 2006
Planens syfte och huvuddrag
Planen görs för att ge möjlighet till en kraftig utökning av antalet turist- bäddar på Gotland i form av stugor, tält och husvagnar. I dag finns det ett fåtal stugor på campingplatsen, som under lågsäsong har karaktären av ett naturområde. När planen är fullt utbyggd kommer området att mer likna ett industriområde för turism. Denna omvandling är nödvändig för att kunna driva campingen med god ekonomi och få till stånd ett så stort antal bäddar så att besöksnäringen på Gotland kan fortsätta att utvecklas.
Avvägning enligt miljöbalken
Omedelbart norr om planområdet finns ett riksintresse för kulturmiljövår- den. Inom delar av planområdet gäller strandskydd med naturreservat (100 m från stranden). Hela planområdet omfattas av riksintressen för naturvår- den, det rörliga friluftslivet och ”Gotlandskusten”. Ett antal rödlistade väx- ter finns inom området. Planen innebär att naturvårdens riksintresse (strand- vallarna) kan komma att påverkas. Även de rödlistade arterna kan påverkas av en ovarsam exploatering. Landskapsbilden förändras och allmänhetens möjligheter att vistas i området kommer att minska. Trots detta läggs plan- förslaget fram med tanke på det stora allmänna intresset att kunna utveckla turistnäringen på Gotland. Turismen står för ca 10% av Gotlands BRP (summan av regionens totala produktion av varor och tjänster motsvarande BNP).
Turismen har ökat under senare år och fortsätter att öka i betydelse som ekonomisk faktor för Gotlands utveckling med fortsatt ökande besökssiffror samtidigt som en strukturomvandling sker med minskad sysselsättning inom industrin. En camping som ökar sin mottagningskapacitet med betydligt högre standard än idag bidrar till att förstärka och säkra en positiv utveck- ling inom turistnäringen.
Länsstyrelsen har beviljat strandskyddsdispens och tillstånd enligt före- skrifterna i det förordnade naturreservatet Gotlandskusten för uppförande av 45 st villavagnar. Skälen var följande: Den aktuella fastigheten används i dag främst för campingändamål. I anslutning till campingplatsen finns en badplats. På anläggningen, inom strandskyddat område och det förordnade naturreservatet Gotlandskusten, finns en restaurangbyggnad etablerad.
Området som helhet är ett populärt strövområde för allmänheten. Eftersom fastigheten utnyttjas för campingändamål är området av marginell betydelse från naturvårdssynpunkt. Fastigheten kan enligt länsstyrelsens mening med hänsyn till friluftslivets intressen anses som lämplig för den föreslagna an- läggningen.
Den föreslagna exploateringen bedöms inte heller orsaka någon påtaglig skada på riksintresset Visby flygplats. Se under rubriken störningar.
___________________________________________________________________________________________________
PLANDATA
Lägesbestämning Snäcks camping ligger ca 5 km norr Visby innerstad. Planen har avgränsats i huvudsak enligt gällande arrendekontrakt mellan kommunen och företaget som driver campingen och för att få en koppling till Snäck och säkra de naturområden som finns mellan campingen och bostadsområdet Snäck.
Areal Planområdets totala areal är på ca 27 hektar.
Markägoförhållanden Kommunen äger marken.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
Översiktliga planer Kommunfullmäktige antog 1995-09-18 en fördjupad översiktsplan för norra Visby. I denna anges Snäcks camping som rekreationsområde.
Campingplatsen föreslås kunna expandera. En utökning bör ske i samarbete med antikvariska myndigheter på grund av den stora fornrikedomen. Läns- styrelsen skriver i sitt granskningsyttrande att i samband med eventuell expansion av Snäcks campingplats förutsättes samråd ske med länsstyrelsen varvid såväl kulturmiljö- som naturvårdsfrågor bör behandlas på grund av de höga värden som finns i området. Delar av det ingår också i ett natur- vårdsområde (numera naturreservat)
Detaljplaner Söder om området finns en detaljplan som medger hotell och bostäder.
Strandskydd med naturreservat gäller i en 100 meter bred zon.
Näringslivsprogram I Näringsutvecklingsprogrammet för Gotland, som kommunfullmäktige antog i april 2003, anges bland de strategiska satsningarna för näringslivet - kommunal planering – att ett policydokument ska upprättas som fastställer ett antal besöks- (turist) zoner vid kusterna inklusive befintliga camping- och stugbyanläggningar och hur dessa zoner ska utnyttjas. Zonerna ska ge ramarna för turismen och näringen själv utveckla innehållet. I zonerna ska strandskyddet kunna upphävas och beslut om markanvändning fattas av kommunen. Snäcks camping är ett exempel på en sådan zon men frågan avseende strandskyddet måste lösas inom gällande regelverk. Ett PM har upprättats och plan- och bostadskommittén har beslutat att promemorian ska utgöra underlag i arbetet med översiktsplan Gotland.
Miljökonsekvens- beskrivning
En miljökonsekvensbeskrivning, MKB daterad 2006-04-26 har upprättats.
Kommunala beslut i övrigt
Kommunstyrelsen beslöt 2003-10-30, § 250 att godkänna ett mellan kommunen och bolaget Snäck Camping AB upprättat arrendeavtal med markoption och att ge byggnadsnämnden i uppdrag att upprätta en detaljplan för området. Byggnadsnämnden har lämnat bygglov (tillfällig åtgärd t o m 2010-04-30) för 45 st så kallade villavagnar nere vid stranden.
Lovet har överklagats till länsstyrelsen av Luftfartsverket och ett antal privatpersoner. Länsstyrelsen avslog överklagandet 2006-04-06.
FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR
De första nya husen på Snäck. Foto: Gunnar Britse.
Natur
Mark och vegetation Området kännetecknas av den höga klintkusten där klinten ofta är utbildad i avsatser med hyllor på olika nivåer. En lång serie av strandvallar finns.
Strax norr om vändplatsen vid Snäckgärdsbaden har ett stort berggrunds- parti rasat ut från klinten. Bäckraviner och källor finns vid Kohlens kvarn.
Där växer bl. a den rödlistade arten dikesskräppa. I området växer också floristiskt intressanta arter som vitoxel, gotlandshaverrot och rönnoxel. De tallar som finns i området växer relativt glest. Området utgör ett mycket flitigt utnyttjat närrekreationsområde men har under många år använts som campingplats, med affär, restaurang minigolfbana och vattenrutschbana ner vid stranden som utgör en populär badplats.
Naturmiljön och landskapet kommer att förändras när ett stort antal uthyr- ningsstugor uppförs på strandvallarna. Den stora parkeringsplats som före- slås nere vid stranden kommer att delvis påverka upplevelsen av det nuva- rande badet. Klinten och bäckravinerna vid Kohlens kvarn berörs inte av planförslaget. För att säkra naturområdet mellan bostadsområdet vid Snäck och Snäcks camping föreslås detta utgöra naturområde för all framtid.
Geotekniska förhållanden
Området består av sand och grus direkt på kalkstensberget eller på ett mo- ränlager på berg. Bedömd bergnivå varierar mellan nivåerna ca +32 meter i öster och ca +4 meter i väster (på lågplatån mot Östersjön). Rasrisk från klinten föreligger. Tre geotekniska utredningar finns. En är gjord av VIAK 1982, en av SGI 2004 och en av PentaCon 2005. VIAKs och SGIs utred- ningar visar att det finns så stora rasrisker att någon form av åtgärder behö- ver göras. Inom kommunen har tre alternativ diskuterats. 1.Sprängning.
2.Förstärkning med hjälp av stödmurar, bultning och skrotning. 3. Flyttning av vattenrutschkanan och gångvägen i den södra delen och en permanent
___________________________________________________________________________________________________
avspärrning av det farliga området. Tekniska nämnden ska vidtaga nödvändiga åtgärder så att riskerna försvinner.
Fornlämningar I skogen öster om infarten till campingen finns en kalkugnsruin som är en lagskyddad fornlämning.
Nere på stranden vid minigolfbanan och ett område norr och öster därom finns ett lagskyddat fornlämningsområde, Visby 30 i Riksantikvarie- ämbetets fornminnesregister. Områdets nu kända utbredning har markerats på plankartan och fått bestämmelsen att inga bygglov eller marklov får ges förrän en arkeologisk undersökning har gjorts. En arkeologisk utredning från februari 2006 bifogas planhandlingarna.
Eftersom platsen är ett känt fornlämningsområde kan fler idag icke kända fornlämningar påträffas. Inför en exploatering eller grävningsarbeten i an- slutning till fornlämningarna krävs arkeologisk medverkan.
Bebyggelseområden
Kommunen och Snäck Camping AB, SCAB har träffat ett arrendeavtal som bland annat innebär att SCAB skall genomföra och svara för investeringar så att campingens standard höjs till nivån 4 stjärnor enligt svensk camping- standard och därtill innehålla 420 bäddar i stugor varav 110 skall kunna utnyttjas vintertid. Huvudinriktningen för campinganläggningen ska vara familjecamping. Hela strand- och badplatsområdet skall avsättas som ett område dit allmänheten har fritt tillträde. SCAB svarar för skötseln av hela området. Särskilt betydelsefullt är att allmänheten ges tillgång till toaletter och att badplatsområdet görs tillgängligt för rullstolsbundna. Strand- och badplatsområdet samt toaletter skall iordningställas efter de kriterier som gäller för Blå Flagg.
Planen har utformats så att största möjliga flexibilitet ges. En byggbar bruttoarea på 14000 kvm i max 2 våningar tillåts inom stora delar av områ- det. Planen medger byggande av stugor servicebyggnader, minigolfbana, restaurang affär för campingens och badgästernas behov och parkering för bad- och campinggäster.
Bebyggelsen inom campingområdet är av yngre datum och utan något kul- turhistoriskt intresse. Ett undantag är en samling kvarstående badhytter (ursprungligen bad- och omklädningshytter för herrar), som är en ensam rest av en i övrigt försvunnen äldre anläggning. Hytterna är ett spår från en intressant epok i öns turisthistoria. Länsstyrelsens har på fråga bedömt att hytterna inte kan skyddas med hjälp av kulturminneslagen. Då arrendatorn vill riva hytterna och kommunen saknar ekonomiska medel att renovera införs inget skydd för hytterna i denna plan.
Friytor
Grönplan Söder och norr om campingplatsen finns stora friytor. Den stig som går igenom campingen i den övre östra delen och som förbinder naturreservatet Bergbetningen med Muramaris och naturreservatet Själsö ska också i fort- sättningen hållas öppen för allmänheten. Badplatsen har lagts ut som allmän plats. Passage för allmänheten ska hållas öppen norrut längs stranden ge- nom området där villavagnarna är byggda. Strandskyddet föreslås upphävas inom planområdet.
Vattenområden Snäckviken hålls öppen för allmänt bad med de bryggor som erfordras för detta. Den rullstolsramp som går ut i vattnet kompletteras med en hårdgjord rullstolsväg upp mot restaurangen. Badviken kommer att stängas av med rep och bojar ut mot havet så att båttrafik inte kan blandas med badande.
Gator och trafik
Snäcks camping nås med bil från öster på befintlig väg som ansluter till länsvägen. Badplatsen nås dels över campingen dels längs stranden från Snäckgärdsvägen. Sommartid går det bussar till vändplatsen i slutet av Snäckgärdsvägen.
Parkering för de badande kommer att anordnas på campingen bredvid da- gens badhytter. Denna parkering kommer att vara avgiftsbelagd. Fri par- kering på kommunal mark finns vid Snäckgärdsvägens slut och uppe vid länsvägen.
Störningar Campingplatsen är lokaliserad till ett område, som är påverkat av flygtra- fikbuller. Stora delar av området ligger inom ekvivalentnivån 55 dB(A) och delvis inom ekvivalentnivån 60 dB(A). Maximalnivån 70 dB(A) berör delar av området. Enligt Naturvårdverkets rapport till Regeringen 2003-08-14 bör riktvärdena för buller ses som långsiktiga mål. Riktvärdena är inga rättsligt bindande normer, utan ska vara vägledande för bedömningar med hänsyn till lokala faktorer och särskilda omständigheter i det enskilda fallet.
Skillnader i tillämpningen av riktvärdena kommer därför till en början att förekomma. En utgångspunkt bör emellertid vara att riktvärdena bör klaras när ett nytt friluftsområde eller parkområde ska etableras samt vid nybygg- nad av arbetslokaler. Vid nybyggnad och väsentlig ombyggnad av trafik- infrastruktur bör riktvärdena innehållas så långt det är tekniskt och ekono- miskt rimligt
Då Snäcks camping redan är etablerad, riktvärdena endast är vägledande, Riksdagen inte har antagit riktvärdena och campingen med stugbyn inte är någon av de områdestyper som Naturvårdsverket nämner i sin rapport (arbetslokaler, friluftsområde eller parker och andra rekreationsytor i tät- orter) bör Snäcks camping kunna utvecklas.
Riksdagen antog i mars 1997, i anslutning till behandling av propositionen
”Infrastrukturinriktning för framtida transporter” (prop. 1996/97:53), lång- siktiga riktvärden för trafikbuller. Dessa riktvärden gäller för nybyggnation av bostadsbebyggelse (ej uthyrningsstugor) eller vid nybyggnation eller väsentlig ombyggnad av infrastruktur.
___________________________________________________________________________________________________
I syfte att konkretisera riktvärdena har Naturvårdsverket fått Regeringens uppdrag att i samråd med trafikverken och Boverket utveckla definitionerna av riktvärden för buller av de olika trafikslagen så att de blir mer jämför- bara. Uppdraget redovisades i december 2001 i rapporten ”Riktvärden för trafikbuller vid nyanläggning eller väsentlig ombyggnad av infrastruktur- förslag till utveckling av definitioner”. I denna rapport föreslår Naturvård- verket riktlinjer för bostäder för permanentboende, fritidshus, vård- och undervisningslokaler. Uthyrningsstugor nämns inte.
Teknisk försörjning
Vatten och avlopp Vatten- och avloppet är anslutet till det kommunala nätet.
Värme Stugorna kommer att värmas upp med direktverkande el. De stugor som ska användas vintertid måste vinterisoleras enligt Boverkets byggregler, BBR.
Administrativa frågor
För att ge verksamhetsutövaren möjlighet att variera innehållet på cam- pingen efter säsong och efterfrågan föreslås bygglovfrihet på byggnader som inte överskrider en bruttoarea på 40 kvm. Skyldigheten att göra bygg- anmälan kvarstår.
Genomförandetiden är satt till fem år med tanke på möjligheten att ändra detaljplanen då blir större om behov uppkommer.
Övrigt Medverkande tjänste-
män
Lars Gunnar Wedin, TF, mark och avtalsfrågor Sverker Lindberg, TF, geoteknik (ras och skredrisk) Sten Svensson, SAK, miljökonsekvensbeskrivning Håkan Othberg, SAK, grundkarta
Inga-Britt Nilsson, SAK, fastighetsförteckning
Stadsarkitektkontoret i Visby 2006-04-26
Carin Johanson Björn Andersson
stadsarkitekt planarkitekt
