1
2020-02-24 KS/2020:86 Kommunstyrelsen
Start-PM
Planuppdrag för fastigheten Söderåsen 4, del 2 Stadsdelen Elfvik
Fastighetens lokalisering på Lidingö
Fastigheten Söderåsen 4 markerad med röd streckad linje
2 Bakgrund
Fastigheten Söderåsen 4 ligger på Elfvikslandet och innehåller en
konferensanläggning. I Lidingö stads grönplan ingår fastigheten i ett ESKO-område (ekologiskt särskilt känsligt område). Fastigheten gränsar till Stockholms inlopp som är av riksintresse för kulturmiljövården enligt 3 kap. 6 § miljöbalken. Kulturmiljön omfattar landskapsbilden sedd från vattnet. Nu aktuell detaljplan har aktualiserats av en bygglovsansökan på fastigheten med ett bebyggelseförslag som skulle orsaka stor påverkan på natur- och kulturvärden samt skada landskapsbilden. Den nu gällande detaljplanen från 2008 medger byggrätt norr och väster om befintlig anläggning.
Bild från bygglovsansökan med nybyggnation i fastighetens västra och norra del.
Genomförandetiden för den gällande detaljplanen gick ut 2013-05-06.
Bygglovsansökan inkom således efter det att genomförandetiden gått ut. Enligt 4 kap. 40 § PBL gäller att en kommun har möjlighet att ändra förutsättningarna inom ett planområde efter att planens genomförandetid har gått ut. Innebörden av 40 § är att rättigheter som har uppkommit till följd av detaljplanen inte behöver beaktas vid den intresseavvägning som ska göras när frågan om ändring eller upphävande av planen prövas. En planändring ska dock beakta den markanvändning som pågår.
Planen ska utformas med skälig hänsyn till befintliga bebyggelse-, äganderätts- och fastighetsförhållanden som kan inverka på planens genomförande (4 kap. 36 § PBL).
En planändring under genomförandetiden kan leda till ersättning medan en
planändring efter genomförandetidens utgång kan ske utan hänsyn till de rättigheter som uppkom genom detaljplanen. Ändringen kan innebära till exempel att byggrätten minskas eller helt försvinner. En ändring av aktuell detaljplan för Söderåsen 4
innebär inte att konferensverksamheten inte kommer kunna bedrivas på fastigheten eller att verksamheten i dess nuvarande omfattning måste inskränkas.
Syfte
Syftet med detaljplanen är att justera byggrätten på fastigheten för att skydda värdefull naturmiljö på fastigheten. Planens syfte är även att säkerställa att ingen skada uppkommer på landskapsbilden och riksintresset för kulturmiljövården.
3
Geografisk avgränsning och markägoförhållande
Planområdet är beläget vid Elfvikslandets södra strand i stadsdelen Elfvik och utgörs av fastigheten Söderåsen 4 som ägs av Brf Elfvik Strand/Alm Equity AB.
Fastighetens areal är 88 000 kvadratmeter. Planområdets exakta gräns kommer att fastställas under detaljplaneprocessen.
Fastighetens Söderåsen 4 markerad med röd streckad linje. Planområdets ungefärliga gräns markerad med svart streckad linje. Exakt gräns kommer att fastställas under detaljplaneprocessen.
Planförhållanden och riktlinjer Översiktsplan
I Översiktsplan 2012 redovisas aktuellt område som utvecklingsområde för besöksnäring och rekreation. Elfvikslandet är en av Lidingös största tillgångar för rekreation och bevarandet av området som besöksmål ska därför ske med stort beaktande av natur- och kulturvärden. Översiktsplanen anger följande förslag till utveckling:
Elfvikslandet ska bevaras som attraktiv målpunkt för rekreation och friluftsliv.
Konferensanläggningarna är betydelsefulla för besökare från hela regionen.
De kommersiella verksamheterna i kombination med naturområdet kan bidra till att göra området mer publikt. De ges därför möjlighet att utveckla sina verksamheter utifrån de förutsättningar som natur- och kulturvärdena ger.
Ett tydligt gång- och cykelstråk, med början i Ropsten och vidare genom Lidingö centrum, utvecklas längs med Kyrkvikens norra strand ut till Elfviks udde.
Riksintressen
Fastigheten gränsar till Stockholms inlopp som är av riksintresse för
kulturmiljövården enligt 3 kap. 6 § MB. Kulturmiljön omfattar landskapsbilden sedd från vattnet. Enligt miljöbalken ska mark- och vattenområden som har betydelse från allmän synpunkt på grund av deras natur- eller kulturvärden så långt möjligt skyddas mot åtgärder som kan påtagligt skada natur- eller kulturmiljön. Behovet av
grönområden i tätorter och i närheten av tätorter ska särskilt beaktas. Norr om
4
fastigheten finns det öppna landskapet vid Elfviks gård som också är av riksintresse för kulturmiljövården.
Gällande detaljplaner
För fastigheten Söderåsen 4 finns två gällande detaljplaner:
Detaljplan Skogshem del av kvarteret Söderåsen
Detaljplanen vann laga kraft 2008-05-06 (0186-P09/3-1). Aktuell fastighet är
planlagd för konferens- och samlingslokaler, hotell samt kontor (K). Tre delområden får bebyggas med högst 900, 3 200 respektive 1 900 kvadratmeter byggnadsarea.
Den befintliga konferensanläggningen ligger i det mittersta området (område med 3 200 byggnadsarea). Byggnadshöjden är reglerad till högst två våningar (II) med högsta taknockshöjd 1,2 meter över översta bjälklaget (f1). För befintliga huvud- byggnader gäller varsamhetsbestämmelse (k1). På punktprickad mark får byggnad eller plank inte uppföras. Genomförandetiden gick ut 2013-05-06.
Gällande detaljplan för delar av Söderåsen 4. Laga kraft 2008-05-06
För fastighetens östra del gäller detaljplan som vann laga kraft 2019-04-08 (0186- P2019/4-3). Syftet med planen är att justera byggrätten inom fastighetens östra del, inom det delområde som i den tidigare gällande detaljplanen medger en byggrätt om 1900 kvm. I detaljplanen från 2019 prickas en del av marken och träd skyddas.
Gällande detaljplan för den östra delen av fastigheten.
5
Utsnitt ur gällande detaljplan från 2008. Fastigheten Söderåsen 4 är markerad med röd streckad linje. Delen inom den vit streckade linjen är upphävd i och med detaljplanen från 2019. Nu aktuell detaljplans ungefärliga gräns är markerad med svart streckad linje.
Strandskyddsförordnande
Inom större delen av fastigheten finns i dag inget strandskydd eftersom området tidigare ingått i en stadsplan fastställd före 1975. Före 1975 upphörde strandskyddet automatiskt när en detaljplan (då stads- eller byggnadsplan) fastställdes av
länsstyrelsen. När det generella strandskyddet infördes 1975 undantogs sådana områden som dessförinnan hade fastställd detaljplan. Enligt nuvarande lagstiftning inträder strandskydd när en ny detaljplan upprättas, såvida det inte upphävs genom bestämmelse i den nya planen. I och med detaljplanen i fastighetens östra del som vann laga kraft 2019 återinträdde strandskyddet inom den del av planområdet som omfattas av 100 meter strandskydd. I och med aktuell detaljplan kommer
strandskyddet återinträda inom planområdet och under planarbetet behöver därför utredas om strandskyddet ska upphävas på nytt inom någon del av planområdet.
Blå markering visar var strandskyddet gäller inom fastigheten Söderåsen 4. Grönt område norr om fastigheten visar naturreservatet Långängen-Elfvik.
Naturreservat
Planområdet gränsar i norr mot naturreservatet Långängen-Elfvik. Inom
naturreservatet finns ett varierat landskap med sjöar, skogar och odlingsmarker.
6
Förutsättningar och förändringar
Stads- och landskapsbild
Landskapet i Elfvik är präglat av tusenårig odling och betesdrift. Det småkuperade, omväxlande landskapet är typiskt för det sena 1800-talets odlingslandskap i östra Sveriges kusttrakter. De intima landskapsrummen är beroende av att både odlingslandskapet behålls öppet och att höjderna av skog bevaras.
Herrgårdslandskapet runt Elfviks gård är från slutet av 1700-talet.
Elfvikslandets södra kustremsa ligger högt placerad på en höjd med utsikt över Hustegafjärden och Höggarnsfjärden. Denna del av Elfvik har under en lång tid utgjort plats för kursgårdar och andra institutioner. Många av byggnaderna har utformats i en modern och ibland djärv arkitektur.
Landskapet öppnar sig mot Hustegafjärden och inloppet till Stockholm.
Natur och grönområden
Området utgör en del av Elfvikslandet, ett stort sammanhängande rekreationsområde med levande jordbruk. Odlingsmarken norr om planområdet ligger i en dalbotten i östvästlig riktning omgiven av skog på höjdpartier. Detta ger en tydlig och värdefull landskapsbild. Inom planområdet finns stora höjdskillnader. Från de högsta
bergspartierna i norr sluttar marken ned mot Kyrkviken. Bebyggelsen i området ligger med skogen i ryggen och inom området har skogspartier sparats vilket ger en karaktär av hus i park med flera utblickar mot vattnet.
I norr har skogen kvar sin ursprungliga blandskogskaraktär med främst tall och inslag av gran, björk och ek. På söderslänterna har tallskogen gallrats ur och undervegetationen tagits bort, istället har ädellövträd gynnats så att fina ekbackar vuxit fram.
I Lidingö stads Grönplan ingår fastigheten i ett ESKO-område (ekologiskt särskilt känsligt område). Enligt miljöbalken ska mark- och vattenområden som är särskilt känsliga ur ekologisk synpunkt så långt som möjligt skyddas mot åtgärder som kan skada naturmiljön.
7
Bild från Lidingö stads Grönplan som visar områden som är ekologiskt särskilt känsliga. Fastigheten Söderåsen 4 ligger inom ESKO-område som är markerad med röd ring i bilden.
Enligt Lidingö stads Grönplan är naturen i fastighetens västra del klassad som
”påtagligt naturvärde”. Alla naturvärdesklassade områden har sådana värden att de i möjligaste mån bör undantas från exploatering och vårdas för att naturvärdena ska bestå och utvecklas. Många av de naturvärdesklassade områdena är även värdefulla ur rekreationssynpunkt.
Bilden visar naturvärdesklassning av naturen på fastigheten.
Enligt Lidingö stads Grönplan är området även utpekat som ett värdeområde och grönt samband. Värdeområdena ska bevaras och vårdas för att bibehålla och utveckla sina ekologiska och rekreativa värden. Exploateringsåtgärder får ske under
förutsättning att de inte påverkar möjligheten att bibehålla och utveckla områdenas specifika ekologiska och rekreativa värden.
8
Bilden visar att fastigheten ligger inom ett värdeområde och inom ett grönt samband.
Rekreation
Kulturlandskapet norr om planområdet är i översiktsplanen utmärkt som ett större obebyggt område av särskilt socialt värde med sammanhängande skogsområden och äldre odlingsmarker. Ett av syftena med att inrätta Långängen-Elfviks naturreservat var att bevara området för friluftslivet. Från Lidingö centrum finns en nio kilomters lång promenadled längs stranden, Elfviksleden, med allt från stad och lantbruk till skärgård. Längs promenadleden finns grillplatser, vindskydd flera bryggor och sittbänkar. Tillgängligheten till stråket är begränsad norrifrån då flera
konferensanläggningar ligger på rad efter varandra längs hela sträckan.
Bebyggelse
Bebyggelsen inom fastigheten Söderåsen 4 uppfördes i slutet av 1950-talet som kurs- och konferensanläggning för Svenska arbetsgivareföreningen, SAF. Anläggningen kallades då för Skogshem. Skogshem planerades och formades av några av tidens mest omtalade arkitekter inom respektive område: Anders Tengbom (byggnader), Sven Kai-Larsen (inredning) och Walter Bauer (trädgård). Kontorsbyggnaden som sluter anläggningen mot norr ingick i de ursprungliga planerna men uppfördes som en andra etapp 1964. Under perioden 1982-2002 har ett flertal bygglov beviljats för renovering och modernisering av byggnaderna. Konferensanläggningen har
moderniserats och restaurangdelen har byggts till på norra sidan.
Konferensanläggningen omfattar cirka 2 800 kvadratmeter byggnadsarea.
Befintlig bebyggelse påverkas inte av aktuellt planförslag. Planförslaget syfte är att justera byggrätten för obebyggd mark som bör bevaras som obebyggt naturområde.
Kulturmiljö
Elfvik har under en lång tid utgjort plats för kursgårdar och andra institutioner.
Området ingår i en kulturhistoriskt värdefull miljö (kulturinventering 1971-1986) och i en kulturhistorisk närmiljö (kulturmiljöprogram ”Lidingös kulturhistoriska
miljöer”, som antogs av kommunfullmäktige 1990). En antikvarisk förundersökning omfattande aktuellt planområde togs fram av Stockholms Byggnadsantikvarier 2007 i samband med arbetet med nu gällande plan från 2008. Enligt undersökningen har
9
Skogshem trots vissa förändringar av byggnader och landskap ett stort arkitektoniskt värde. Enligt den antikvariska förundersökningen är Skogshem, vars parkanläggning ritades av Walter Bauer och byggnaderna av arkitekt Anders Tengbom, ett
konsekvent genomfört exempel på den utbredda ambitionen att formge miljön som en sammanhållen helhet som fanns på mitten på 1900-talet. I förundersökningen anges att Söderåsens sammanhängande stråk av konferensanläggningar som helhet även utgör en samhällshistoriskt intressant miljö.
Konsekvenser av planens genomförande
Förslaget till detaljplan säkerställer och bevarar naturvärden, landskapsbild, kulturmiljö och riksintresse. I förslaget skyddas natur och kulturmiljön inom Söderåsen 4 i och med bestämmelser om begränsning av markens byggande. I förslaget skyddas också vegetation som är avgörande för platsens karaktär för att tydligare överensstämma med målen i översiktsplan, grönplan och miljöbalken. En begränsning av nu gällande byggrätt för konferensanläggningen innebär ett hinder till utbyggnad för konferensverksamheten. Konferensanläggningen bedöms ändå ha goda förutsättningar att fortsatt bedriva ändamålsenlig konferensverksamhet. I avvägning mellan det allmänna intresset av bevarad natur- och kulturmiljö samt landskapsbild och det enskilda intresset av att möjliggöra utbyggnad av
konferensverksamheten har staden gjort bedömningen att gällande detaljplan bör ersättas med en ny som tar bättre hänsyn till allmänhetens intresse och är förenlig med översiktsplanen, grönplanen och miljöbalken.
Frågor att utreda
Frågor som bland annat kommer behöva belysas och utredas under planarbetet är avvägning mellan allmänna och enskilda intressen, naturvärden, kulturvärden, strandskyddets återinträdande, riksintresse och landskapsbild.
Planprocess
Detaljplanen handläggs med standardförfarande enligt plan- och bygglagen (2010:900) i dess lydelse den 2 januari 2015.
Miljö- och stadsbyggnadskontorets sammanfattande bedömning
Den gällande detaljplanen tillåter en exploateringsnivå och intrång i naturen som inte är förenliga med en långsiktigt hållbar utveckling av Elfvikslandet enligt
översiktsplanens intentioner och Grönplanens riktlinjer. Byggrätten behöver därför begränsas för att förhindra negativ påverkan på naturvärden, landskapsbild,
kulturmiljö och riksintresse. Genomförandetiden för den gällande detaljplanen på fastigheten Söderåsen 4 har gått ut. Kommunen har därför möjlighet ändra detaljplanen enligt 4 kap. 40§ PBL. En ändring av detaljplanen innebär inte att konferensverksamheten inte kommer kunna bedrivas på fastigheten eller att verksamheten i dess nuvarande omfattning måste inskränkas.
Miljö- och stadsbyggnadskontoret
Sara Helmersson
Miljö- och stadsbyggnadschef
Ida Aronsson Planarkitekt, Sweco
