Bokslutskommuniké 1997
• Resultatet efter skatt för 1997 uppgår till 250 Mkr vilket motsvarar en vinst per aktie om 5,00 kronor.
• Kassaflödet uppgår till 305 Mkr motsvarande 6,11 kronor per aktie.
• Direktavkastningen uppgår till 7,5 % jämfört med 6,7 % i proforma 1996.
• Styrelsen avser att föreslå en utdelning om 2,75 kronor per aktie.
Verksamhet
Castellum är ett av de större renodlade fastighetsbola- gen i Sverige. Fastighetsbeståndet innehåller enbart svenska fastigheter och är geografiskt koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet motsvarande ca 73 % av hyresvärdet finns i de tre stor- stadsområdena.
Fastighetsbeståndet, vilket innehåller såväl bostäder som lokaler, ägs och förvaltas av sex lokala dotterbolag med egna identiteter.
Castellums strategi är dels att fokusera verksamheten på ökad uthyrning och kostnadseffektiv förvaltning, dels att genomföra förvärv som tillför ny tillväxtpoten- tial och försäljningar som realiserar skapade mervär- den.
Castellumaktien är noterad på Stockholms Fondbörs O- lista.
Intäkter och resultat
Årets resultat uppgick till 250 Mkr, vilket ger ett resultat per aktie om 5,00 kronor. Resultatet per aktie efter juste- ring för fastighetsförsäljningar och jämförelsestörande poster uppgick till 4,03 kronor. Årets kassaflöde uppgick till 305 Mkr motsvarande 6,11 kronor per aktie.
Koncernens hyresintäkter uppgick under 1997 till 1 131 Mkr (1 108). Den ekonomiska uthyrningsgraden under året var 89 % (87). I Castellums strategi för tillväxt ingår bland annat att förvärva fastigheter med vakanser och sälja
”mogna” fullt uthyrda fastigheter. Detta innebär att förän- dringen av uthyrningsgraden i koncernen inte på ett rättvi- sande sätt återspeglar årets uthyrning. Fortsättningsvis kommer därför även uthyrningsgraden i jämförbart bestånd att redovisas.
Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 601 Mkr.
Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fas-
tighetsadministration var 7,5 % (6,7). Efter avskrivningar var bruttoresultatet 482 Mkr. De centrala administrations- kostnaderna uppgick till 47 Mkr.
Under året har fastigheter sålts med ett sammanlagt för- säljningspris, efter avdrag för omkostnader, om 389 Mkr.
Fastigheterna var bokförda till 325 Mkr vilket innebar en realisationsvinst om 64 Mkr.
Årets resultat innehåller jämförelsestörande poster i form av dels börsnoteringskostnader om 10 Mkr, dels avsättning för aktierelaterat incitamentsprogram för företagsledning- en om 5 Mkr. Den senare reserveringen har gjorts med hänsyn till såväl aktiekursen vid årets utgång som upplu- pen tid av den tvååriga bonusperioden.
Årets rörelseresultat före finansnetto uppgick till 484 Mkr.
Finansnettot var – 234 Mkr. På grund av underskottsav- drag uppstår ingen skattekostnad.
De omfattande förändringar av Castellums fastighetsbe- stånd och finansiering som genomfördes under fjolåret omöjliggör relevanta jämförelser mellan utfallen för 1996 och 1997. Förändringarna utgörs bland annat av att fastig- heter såldes för 2 200 Mkr och förvärvades för 900 Mkr, samt att finansieringen omförhandlades. Jämförelser, vilka anges inom parentes, görs därför i tillämpliga fall mot den proforma helår 1996, som redovisades i noteringsprospek- tet.
Investeringar och försäljningar
Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt ned- anstående uppställning.
Bokfört värde Antal
Bokfört värde 1997.01.01 8 158 582
+ Förvärv + 756 + 47
+ Investeringar i befintliga fastigheter + 111 –
- Försäljningar – 325 – 46
- Avskrivningar – 114 –
Bokfört värde 1997.12.31 8 586 583
Under året har 47 fastigheter förvärvats för totalt 756 Mkr.
40 % av köpeskillingen avser förvärv i västra Småland, 31 % i Storstockholm, 14 % i Öresundsområdet, 10 % i Mälardalen och 5 % i Storgöteborg. Förvärven ger redan första året ett positivt resultat efter full räntebelastning och avskrivningar.
Investeringarna i befintliga fastigheter har under året upp- gått till 111 Mkr. I beloppet ingår såväl ett antal mindre ny- och tillbyggnader som ombyggnader och färdigställan- den. Därutöver har beslut fattats om bland annat nypro- duktion av två byggnader i Uppsala och Örebro för totalt 53 Mkr.
Under 1997 har 46 fastigheter bokförda till 325 Mkr avytt- rats med en realisationsvinst om 64 Mkr. Den största affä- ren var försäljningen av bolagets samtliga fastigheter i Kristianstad. Affären avsåg 13 bostadsfastigheter om 37 000 kvm som avyttrades för 190 Mkr med en realisa- tionsvinst om 24 Mkr.
Efter räkenskapsårets utgång har, med tillträde den 1 april 1998, bolagets samtliga 28 bostadsfastigheter i Malmö
Castellum bokslutskommuniké 1997
med sammanlagt 585 lägenheter och 47 000 kvm yta avyttrats. Försäljningspriset uppgick till 281 Mkr, vilket innebär en realisationsvinst om 45 Mkr.
Finansiering
Castellum har långfristiga kreditavtal om sammanlagt 5 357 Mkr. Per den 31 december 1997 var 4 795 Mkr dis- ponerat under ovannämnda kreditavtal, innebärande ett kvarvarande disponibelt utrymme om 562 Mkr, varav 361 Mkr kan disponeras utan ställande av ytterligare pant i för närvarande ej pantsatta fastigheter. Netto räntebärande poster efter avdrag för likvida medel om 116 Mkr uppgick till 4 679 Mkr.
Under året uppgick den genomsnittliga räntekostnaden till 6,2 % medan den per den 31 december 1997 uppgick till 6,4 %. Den genomsnittliga räntebindningstiden per samma datum uppgick till 2,6 år. Ränteförfallostrukturen har upp- nåtts dels genom långa räntebindningar på underliggande lån, dels genom att lån med korta räntebindningstider har förlängts i tiden via ränteswapavtal.
Ränte- och låneförfallostruktur 1997.12.31
Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medelränta Lånebelopp Varav inkl amort. utnyttjat
Mkr % Mkr Mkr
0 – 1 år, inkl likviditet 1 326 5,5 85 – 47
1 – 2 år 505 7,1 1 520 1) 1 205
2 – 3 år 840 6,3 117 0
3 – 4 år 635 6,7 280 166
4 – 5 år 822 6,9 115 115
5 – 6 år 351 6,8 3 240 2) 3 240
6 – 7 år 200 6,7 – –
Totalt 4 679 6,4 5 357 4 679
1) Option att förlänga 1 392 Mkr till år 2001 2) Option att förlänga 3 125 Mkr till år 2006
Eget kapital uppgick vid årets utgång till 3 553 Mkr inne- bärande en soliditet om 40 % (39).
Moderbolaget
(Jämförelser i följande två stycken avser januari–december 1996 respektive ställningen vid 1996 års utgång).
Resultatet före dispositioner för moderbolaget, som inne- håller endast koncerngemensamma funktioner, uppgick till 13 Mkr (1 685). Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 7 Mkr (7).
Likviditeten uppgick per 31 december 1997 till 73 Mkr (105), medan långfristiga skulder uppgick till 4 310 Mkr (4 060). Det egna kapitalet var 3 246 Mkr (5 033) efter utdelning om 1 800 Mkr till det tidigare moderbolaget Securum AB.
Castellumaktien
Castellum AB noterades på Stockholms Fondbörs O-lista den 23 maj 1997. Noteringen föregicks av ett teckningser- bjudande som rönte stort intresse i såväl Sverige som utlandet. Försäljningspriset fastställdes den 14 maj till 51 kr och aktiekursen första noteringsdagen var 56 kr.
Efter notering uppgick Securum ABs ägarandel av kapital och röster till 30 %. I samband med Securum ABs avveck- ling överfördes dessa aktier till det av staten genom Civitas Holding AB ägda Agilia Holding AB.
Vid årets slut hade Castellum ca 4 900 aktieägare. Andelen aktier registrerade i utlandet uppgick till nära 46 % av det totala kapitalet. De största svenska aktieägarna per den 31 december 1997 var Agilia Holding AB med 30 % ägaran- del, Fjärde AP-fonden och Försäkringsbolaget SPP Ömse- sidigt med ägarandelar om 8,0 % respektive 1,9 %.
Den 30 december 1997 var aktiekursen 79 kr vilket mot- svarar ett börsvärde om 3 950 Mkr. Under perioden 23 maj till 30 december omsattes nära 28 miljoner aktier, vil- ket motsvarar ca 55 % av det totala antalet aktier i bolaget.
Kursutvecklingen till och med den 23 januari framgår av nedanstående diagram.
Förslag till utdelning
Styrelsen avser att föreslå bolagsstämman en utdelning om kronor 2,75 per aktie.
Göteborg den 2 februari 1998 Thomas Alexandersson Verkställande direktör
Ekonomiska rapporteringstillfällen 1998
Årsredovisningen 1997 kommer att finnas tillgänglig på bolagets huvudkontor från slutet av februari och distribue- ras till aktieägarna under första veckan i mars 1998.
Beräknad distribution av årsredovisningen 2 mars 1998
Bolagsstämma 26 mars 1998
Delårsrapport januari-mars 1998 28 april 1998 Halvårsrapport januari-juni 1998 20 augusti 1998 Delårsrapport januari-september 1998 22 oktober 1998 Ytterligare information kan erhållas av bolagets ekonomi- och finansdirektör Håkan Hellström, tel 031-60 74 56.
Kronor 85 80 75 70 65 60
50
Fastighets- och byggindex Castellumaktien
Maj Juni Juli Augusti Sept.. Okt. Nov. Dec. Jan
Bostäder 24 % Kontor/butiker 47 %
Lager/industri 28 % Projekt 1 %
Storgöteborg 32 %
Mälardalen 12 %
Ovanstående driftsöverskott avser de fastigheter som Castellum ägde per 31 december 1997, varvid de fastigheter som förvärvats under perioden omräknats såsom de ägts under hela perioden medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 635 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 601 Mkr förklaras dels av att driftsöverskottet i sålda fastigheter frånräknats (21 Mkr), dels av uppräknat driftsöverskott i förvärvade fastigheter (55 Mkr).
På grund av försäljningar kvarstår endast Alingsås och Borås av vad som tidigare definierades som ”Övriga orter ”. Båda dessa orter har stark anknytning till göteborgsregionen och redovisas därför fortsättningsvis under Storgöteborg.
Fördelning per geografiskt område
Antal Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drifts- Bokf. Direkt- Ränte-
fastigheter tkvm värde uthyrn. intäkter överskott värde avkastning bidrag
Mkr grad % Mkr Mkr Mkr % Mkr
Storgöteborg 191 646 423 91 386 242 2 923 8,3 15
Öresundsområdet 121 445 278 89 248 152 1 862 8,2 15
Storstockholm 64 356 268 81 218 118 1 540 7,7 0
Västra Småland 109 409 202 92 186 116 1 194 9,7 9
Mälardalen 64 250 155 88 137 86 967 8,9 2
Obebyggd mark och dyl. 34 – – – – – 100 – –
Totalt 583 2 106 1 326 89 1 175 714 8 586 8,4 41
Driftsöverskott efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 635 7,5
Fastighetsbestånd per 31 december 1997
Fördelning per fastighetskategori (huvudsakligt ändamål)
Antal Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drifts- Bokf. Direkt- Ränte-
fastigheter tkvm värde uthyrn. intäkter överskott värde avkastning bidrag
Mkr grad % Mkr Mkr Mkr % Mkr
Bostäder 193 404 314 96 300 171 2 280 7,5 39
Kontor/butiker 181 777 619 87 536 315 4 068 7,8 2
Lager/industri 168 858 374 86 322 218 2 020 10,8 –
Projekt 7 67 19 91 17 10 118 7,9 –
Obebyggd mark och dyl. 34 – – – – – 100 – –
Totalt 583 2 106 1 326 89 1 175 714 8 586 8,4 41
Driftsöverskott efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 635 7,5
Hyresvärdeper geografiskt område Hyresvärde per kategori
Öresundsområdet 21 %
Västra Småland 15 %
Storstockholm 20 %
Resultaträkning
1997 1996 1996
Mkr jan-dec proforma jan-dec
Hyresintäkter 1 131 1 108 1 130
Driftskostnader – 255 – 254 – 259
Underhåll – 97 – 115 – 115
Hyresgästanpassningar – 32 – 52 – 52
Tomträttsavgäld – 15 – 15 – 15
Fastighetsskatt – 52 – 45 – 46
Uthyrning och fastighetsadm. – 79 – 90 – 92 Driftsöverskott före avskrivningar 601 537 551
Avskrivningar – 119 – 117 – 118
Bruttoresultat 482 420 433
Centrala adm. kostnader – 47 – 54 – 61
Försäljning fastigheter Försäljningsintäkter
efter avdrag för omkostn. 389 – 2 254
Bokfört värde – 325 – – 2 293
Resultat fastighetsförsäljning 64 – – 39
Jämförelsestörande poster – 15 – – 47
Rörelseresultat 484 366 286
Räntebidrag 45 64 64
Finansiella intäkter 2 1) 45
Finansiella kostnader – 281 1) – 442
Resultat efter finansnetto 250 1) – 47
Erhållet koncernbidrag – – 1 800
Skatt – – – 6
Årets resultat 250 1) 1 747
Balansräkning
1997 1996 1996
Mkr 31 dec. 31 dec.2) 31 dec.
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 8 586 8 158 8 158
Övriga anläggningstillgångar 22 16 16
Kortfristiga fordringar 59 85 1 885
Likvida medel 116 125 125
Summa tillgångar 8 783 8 384 10 184
Eget kapital och skulder
Eget kapital 3 553 3 303 5 103
Räntebärande skulder 4 795 4 588 4 588
Ej räntebärande skulder 435 493 493
Summa eget kapital
och skulder 8 783 8 384 10 184
1) Anges ej i proformaredovisningen
2) Efter utdelning om 1 800 Mkr till Securum AB.
Finansieringsanalys
1997 1996 1996
Mkr jan–dec2)proforma jan–dec2)
Rörelseresultat exkl. avskrivningar
och fastighetsförsäljning 539 483 443
Finansnetto – 234 1) – 333
Betald skatt – – – 6
Kassaflöde före förändring rörelsekapital och
investeringar 305 1) 104
Förändring rörelsekapital – 32 1) 38
Kassaflöde före investeringar 273 1) 142 Investeringar, fastigheter – 867 1) – 1 077
Försäljning, fastigheter 389 1) 2 254
Investeringar, övrigt netto – 11 1) 41 Kassaflöde efter investeringar –216 1) 1 360 Förändring långfristiga skulder 207 1) – 855
Utdelning – 1) – 443
Förändring likvida medel – 9 1) 62
Nyckeltal
1997 1996
jan-dec proforma
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 87 Ytmässig uthyrningsgrad, % 86 85 Direktavkastning, %
Exkl. uthyrning och fast.adm. 8,4 7,8 Inkl. uthyrning och fast.adm. 7,5 6,7 Hyresvärde, kr/kvm och år 630 629 Driftsöverskott före uthyrning och
fastighetsadm., kr/kvm och år 339 311 Bokfört värde (exkl. mark), kr/kvm 4 029 4 000 Finansiella nyckeltal
Kassaflöde, Mkr 305 1)
Investeringar i fastigheter, Mkr 867 1)
Räntetäckningsgrad, % 207 1)
Belåningsgrad, % 56 56
Soliditet, % 40 392)
Avkastning eget kapital, % 7,3 1) Avkastning totalt kapital, % 5,7 1) Data per aktie(50 000 000 aktier)
Resultat efter skatt, kr 5,00 1)
Resultat efter skatt med justering för fastighetsförsäljningar och
jämförelsestörande poster, kr 4,03 1)
Kassaflöde, kr 6,11 1)
Eget kapital, kr 71,05 66,05
Fastigheternas bokförda värde, kr 171,72 162,29
Definitioner
Avkastning på eget kapital
Resultat efter finansnetto minus betald skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på totalt kapital
Resultat före finansnetto minus betald skatt i förhållande till genomsnittliga tillgångar.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bok- förda värde vid årets utgång.
Direktavkastning
Driftsöverskottet på fastigheter ägda vid årets utgång (under året förvärvade fastigheter har uppräknats såsom de hade ägts under hela perioden) i procent av bokförda värdet vid bokslutstillfället. Bokfört värde på obebyggd mark och dylikt har exkluderats. Direktavkastningen redo- visas dels på fastighetsnivå, exkl ej fastighetsspecifika kostnader för uthyrning och fastighetsadministration, dels på portföljnivå, inkl sådana kostnader.
Drift, underhåll m m
I posten ingår direkta fastighetskostnader d v s driftskost- nader, underhåll, hyresgästanpassningar, tomrättsavgäld och fastighetsskatt.
Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter i procent av hyresvärde.
Fastighetskategori
Fastighetens huvudsakliga ytmässiga användning med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan där- för förekomma mindre ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen.
Hyresintäkter
Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt.
Hyresvärde
Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.
Kassaflöde
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital och före investeringar.
Räntetäckningsgrad
Resultat före finansnetto i förhållande till finansnetto.
Soliditet
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar vid årets utgång.
Ytmässig uthyrningsgrad
Kontrakterade ej uppsagda ytor i förhållande till totalt uthyrbar yta vid årets utgång.
Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55
Org nr 556475-5550 Lokala fastighetsbolag
Aspholmen Fastigheter AB Fastighets AB Briggen Fastighets AB Brostaden Fastighets AB Corallen Eklandia Fastighets AB Harry Sjögren AB
Elementvägen 14 Fredriksbergsgatan 1 Veterinärgränd 6 Flanaden 3 Ringögatan 12 Flöjelbergsgatan 7 B
702 27 Örebro Box 3158 Box 5013 Box 148 Box 8725 431 37 Mölndal
Telefon 019-27 86 10 200 22 Malmö 121 05 Johanneshov 331 21 Värnamo 402 75 Göteborg Telefon 031-706 65 00
Telefax 019-27 42 50 Telefon 040-38 37 20 Telefon 08-602 33 00 Telefon 0370-69 49 00 Telefon 031 23 38 00 Telefax 031-706 65 29 Telefax 040-29 28 92 Telefax 08-602 33 30 Telefax 0370-475 90 Telefax 031-51 88 08
