januari – juni 1997 Halvårsrapport

(1)

Halvårsrapport

januari – juni 1997

(2)

Verksamhet

Castellum är ett av de större renodlade fastighetsbola- gen i Sverige. Fastighetsbeståndet innehåller enbart svenska fastigheter och är geografiskt koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet motsvarande ca 70 % av fastigheternas bokförda värde finns i de tre storstadsområdena.

Fastigheterna, vilka innehåller såväl bostäder som loka- ler, ägs och förvaltas av sex lokala dotterbolag med egna identiteter. Den decentraliserade förvaltningen med lokal närvaro ger såväl goda kunskaper om mark- nader och kunder som ett effektivt uthyrningsarbete.

Castellums strategi är dels att fokusera verksamheten på ökad uthyrning och kostnadseffektiv förvaltning, dels att genomföra förvärv som tillför ny tillväxtpoten- tial och försäljningar som realiserar skapade mervärden.

Den 23 maj 1997 noterades Castellumaktien på Stock- holms Fondbörs O-lista. Teckningserbjudandet rönte stort intresse i såväl Sverige som utlandet.

Under juni månad har ett aktiekursrelaterat incitaments- program införts för koncernledningen och de verkstäl- lande direktörerna i dotterbolagen. Detta program om- fattar totalt 10 personer. Avstämningstidpunkter är maj/juni 1997 och maj/juni 1999. Har börskursen där- emellan ökat med 25 % utgår en bonus om en årslön.

Är ökningen 40 % utgår en maximerad bonus om två årslöner.

Intäkter och resultat

De omfattande förändringar av Castellums fastighets- bestånd och finansiering som genomförts omöjliggör relevanta jämförelser mellan utfallet för första halvåren 1996 och 1997. Förändringarna är bland annat att fastigheter sålts för ca 2 200 Mkr och förvärvats för 900 Mkr, samt att finansieringen har omförhandlats. Jämfö- relser, vilka nedan anges inom parentes, görs därför i tillämpliga fall mot den proforma helår 1996, som redovisades i noteringsprospektet.

Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 557 Mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden under perioden var 88 % (87). Nedanstående diagram, visar Castellums kontraktsförfallostruktur den 30 juni 1997.

Driftsöverskottet före kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick till 326 Mkr motsvaran-

de 8,2 % (7,8) direktavkastning. Inklusive kostnader för uthyrning och fastighetsadministration var direktavkastningen 7,1 % (6,7).

Efter avskrivningar var bruttoresultatet 222 Mkr. De centrala administrationskostnaderna uppgick till 21 Mkr.

Under perioden har nio fastigheter sålts med ett sammanlagt försäljningspris, efter avdrag för omkostnader, om 101 Mkr. Fastigheterna var bokförda till 75 Mkr, vilket innebar en realisationsvinst om 26 Mkr.

Rörelseresultatet uppgick till 217 Mkr. Finansnettot var –112 Mkr. På grund av förlustavdrag uppstår ingen skattekostnad. Detta innebar ett redovisat resultat för perioden om 105 Mkr, vilket ger ett resultat per aktie om 2,09 kronor. Resultatet per aktie efter justering för fastighetsförsäljningar och börsintroduktionskostnader uppgick till 1,78 kronor.

Periodens kassaflöde uppgick till 139 Mkr motsvarande 2,78 kronor per aktie.

Investeringar

Under perioden har investeringar uppgått till 62 Mkr, varav 25 Mkr avsett förvärv av två fastigheter och 37 Mkr investeringar i befintliga fastigheter. Ett av fastig- hetsförvärven avser obebyggd mark med stor byggrätt och ett attraktivt läge i stockholmsregionen.

Finansiering

Castellum har långfristiga kreditavtal om sammanlagt 5 293 Mkr. Per den 30 juni 1997 var 4 434 Mkr dispo- nerat under ovannämnda kreditavtal, innebärande ett kvarvarande disponibelt utrymme om 859 Mkr. Netto räntebärande poster efter avdrag för likviditet om 107 Mkr uppgick till 4 327 Mkr.

Under första halvåret uppgick den genomsnittliga rän- tekostnaden till 6,2 % medan den per 30 juni 1997 uppgick till 6,5 %. Den genomsnittliga räntebindnings- tiden vid samma datum uppgick till 2,5 år. Ränteför- fallostrukturen har uppnåtts dels genom långa ränte- bindningar på underliggande lån, dels genom att lån med korta räntebindningstider har förlängts i tiden via ränteswapavtal.

Ränte- och låneförfallostruktur 1997-06-30

Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medelränta Lånebelopp Varav inkl amort. utnyttjat

Mkr % Mkr Mkr

0 – 1 år, inkl likviditet 1 006 6,5 2 – 107

1 – 2 år 754 6,5 16 0

2 – 3 år 807 6,3 1 523 ¹⁾ 1 216

3 – 4 år 826 6,4 117 0

4 – 5 år 833 7,0 280 151

5 – 6 år 101 7,3 115 0

6 – 7 år 0 0 3 240 ²⁾ 3 067

Totalt 4 327 6,5 5 293 4 327

1) Option att förlänga 1 292 Mkr till år 2001 2) Option att förlänga 3 125 Mkr till år 2006 Helårsvärde Mkr

300 250 200 150 100 50 0

1997 1998 1999 2000 2001 2002+ Bostäder

Castellum halvårsrapport januari – juni 1997

(3)

Eget kapital uppgick vid periodens slut till 3 407 Mkr innebärande en soliditet om 41 % (40).

Moderbolaget

(Jämförelser i följande två stycken avser första halvåret 1996 respektive ställningen vid 1996 års utgång).

Resultatet för moderbolaget, som innehåller endast koncerngemensamma funktioner, uppgick till 5 Mkr (19) efter belastning med 10 Mkr avseende kostnader i samband med börsnoteringen. Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 3 Mkr (4). Nettoinvesteringar har under perioden upp- gått till 11 Mkr (– 662), vilka för den aktuella perioden utgörs av förändrad kapitalisering av dotterbolag.

Likviditeten uppgick per 30 juni 1997 till 78 Mkr (105), medan långfristiga skulder uppgick till 3 990 Mkr (4 060). Det egna kapitalet var 3 238 Mkr (5 033) efter utdelning om 1 800 Mkr till det tidigare moderbolaget Securum AB.

Utveckling under resten av året

På hyresmarknaden råder för närvarande hög aktivitet, både vad avser nyuthyrning och omflyttningar. Bolaget förväntas successivt förbättra nyuthyrningen under resten av året.

Bolagets kostnadsutveckling är stabil men traditionellt inom branschen är driftskostnaderna något lägre under andra halvåret. Kostnaderna för hyresgästanpassningar i samband med nyuthyrning kan dock öka något under resten av året.

Castellumaktien

Med anledning av Securum ABs beslut att notera Cas- tellum på Stockholms Fondbörs utarbetades under våren 1997 ett noteringsprospekt med erbjudande om teckning av aktier i Castellum AB. Erbjudandet över- tecknades tre gånger med stort intresse från utlandet.

Den 14 maj fastställdes det slutliga försäljningspriset till 51 kronor per aktie och den 23 maj 1997 noterades Castellumaktien på Stockholms Fondbörs O-lista.

Securum ABs ägarandel av kapital och röster uppgick därefter till 30 %. I samband med Securum ABs avveckling har dessa aktier överförts till det av staten ägda bolaget Civitas Holding AB.

Vid periodens utgång hade Castellum ca 6 300 aktieä- gare varav de större svenska framgår av nedanstående tabell.

Antal Andel av Aktieägare 1 000 aktier kapital och röster

Securum Lagerbolag 17 AB 15 000 30,0

4:e AP-fonden 4 000 8,0

Zenit Brummer & Partners 1 665 3,3

Försäkringsbolaget SPP 940 1,9

S-E Banken Fonder AB 625 1,3

Livförsäkringsaktiebolaget Skandia 340 0,7 Arbetsmarknadens Försäkrings AB 306 0,6

Carlson Småbolagsfond 263 0,5

S-E Banken Sverigefond 222 0,4

23 361 46,7

Utländska aktieägare 22 035 44,1

Övriga aktieägare 4 604 9,2

Totalt 50 000 100,0

Källa: VPC

Vid halvårsskiftet var kursen 58 kronor, vilket motsvarar ett börsvärde om 2 900 Mkr. Under perioden 23 maj till 30 juni omsattes nära 16 miljoner aktier, vilket motsvarar ca 32 % av det totala antalet aktier i bolaget. Kursutvecklingen till och med mitten av augusti framgår av nedanstående diagram.

Göteborg den 20 augusti 1997 Thomas Alexandersson Verkställande direktör

Revisorernas granskningsrapport

Vi har översiktligt granskat denna halvårsrapport och därvid följt rekommendation utfärdad av Föreningen Auktoriserade Revisorer FAR. En översiktlig gransk- ning är väsentligt begränsad i förhållande till en revi- sion. Det har inte framkommit något som tyder på att halvårsrapporten inte uppfyller kraven enligt börsla- gar och lagen om årsredovisning.

Göteborg den 20 augusti 1997

Caj Nackstad Ulf Egenäs

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Ekonomiska informationstillfällen Delårsrapport januari-september 23 okt 1997

Bokslutskommuniké 2 feb 1998

Årsredovisning 1997 febr 1998

Bolagsstämma 26 mars 1998

Castellumaktien

Omräknat fastighets- och byggindex Kronor

70

65

60

55

50

97.05.23 – 97.06.03 – 97.06.12 – 97.06.24 – 97.07.03 – 97.06.14 – 97.06.23 – 97.08.01 – 97.08.12 –

(4)

Fastighetsbestånd

Fördelning per fastighetskategori (huvudsakligt ändamål)

Antal Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drifts- Ränte- Bokf. Direkt-

fastigheter tkvm värde uthyrn. intäkter överskott bidrag värde avkastning

Mkr grad % Mkr Mkr Mkr Mkr %

Bostäder 220 443 171 96 164 90 24 2 472 7,3

Kontor/butiker¹⁾ 163 685 277 86 237 136 1 3 572 7,6

Lager/industri 154 780 172 85 146 96 – 1 797 10,7

Projekt 5 65 10 78 8 5 – 100 9,7

Obebyggd mark och dyl. 33 – – – – – – 102 –

Totalt 575 1 973 630 88 555 327 25 8 043 8,2

Driftsöverskott efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 283 7,1

Bokf.värde per kategori Yta per kategori Hyresintäkter per kategori

Fördelning per geografiskt område

Antal Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drifts- Ränte- Bokf. Direkt-

fastigheter tkvm värde uthyrn. intäkter överskott bidrag värde avkastning

Mkr grad % Mkr Mkr Mkr Mkr %

Storgöteborg 178 523 181 92 166 102 8 2 482 8,2

Öresundsområdet 118 425 134 89 119 69 8 1 750 7,9

Storstockholm 59 318 117 79 93 47 0 1 335 7,1

Västra Småland 90 309 77 94 72 43 5 930 9,3

Mälardalen 63 232 74 88 64 42 1 892 9,4

Övriga orter¹⁾ 34 166 47 88 41 24 3 552 7,9

Obebyggd mark och dyl. 33 – – – – – – 102 –

Totalt 575 1 973 630 88 555 327 25 8 043 8,2

Driftsöverskott efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 283 7,1

Bokf.värde Yta Hyresintäkter

per geografiskt område per geografiskt område per geografiskt område

Ovanstående driftsöverskott avser de fastigheter som Castellum ägde per 30 juni 1997, varvid de fastigheter som förvärvats under perioden omräknats såsom de ägts under hela perioden medan fastigheter som sålts helt har exkluderats.

1)I driftsöverskottet ingår en fastighet om 7 500 kvm, som förvaltas enligt ett sale/lease-back-avtal. Driftsöverskottet första halvåret 1997 uppgick till 1,7 Mkr och fastigheten har vid beräkning av nyckeltal, i avsaknad av bokfört värde, åsatts ett värde om 42 Mkr.

Bostäder 31 % Kontor/butiker 45 %

Lager/industri 22 % Projekt 1 %

Obebyggd mark och dyl. 1 %

Storgöteborg 30 % Öresundsområdet 22 % Storstockholm

17 % Västra Småland Mälardalen 11 % 12 %

Övriga orter 7 % Obebyggd mark och dyl 1 %

Övriga orter 8 %

Övriga orter 7 %

(5)

Resultaträkning

Första 1996 Första

halvåret proforma halvåret

Mkr 1997 (12 mån.) 1996

Hyresintäkter 557 1 100 564

Driftskostnader – 134 – 246 – 140

Underhåll – 46 – 115 – 51

Hyresgästanpassningar – 16 – 52 – 20

Tomträttsavgäld – 9 – 15 – 9

Fastighetsskatt – 26 – 45 – 23

Uthyrning och fastighetsadm. – 44 – 90 – 47 Driftsöverskott före avskrivningar 282 537 274

Avskrivningar – 60 – 117 – 59

Bruttoresultat 222 420 215

Centrala adm. kostnader – 21 – 54 – 25

Försäljning fastigheter Försäljn.intäkter

efter avdrag för omkostn. 101 – 2 219

Bokfört värde – 75 – – 2 257

Resultat fastighetsförsäljning 26 – – 38

Omstruktureringskostnader – – – 32

Kostnader för börsnotering – 10 – –

Rörelseresultat 217 366 120

Räntebidrag 25 64 33

Finansiella intäkter 1 ¹⁾ 39

Finansiella kostnader – 138 ¹⁾ – 241

Resultat efter finansnetto 105 ¹⁾ – 49

Skatt – – –

Periodens resultat 105 ¹⁾ – 49

Balansräkning

30 juni 31 dec. 30 juni

Mkr 1997 1996²⁾ 1996

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter 8 043 8 114 8 064

Övriga anläggningstillgångar 26 16 20

Övriga kortfristiga fordringar 88 85 151

Likvida medel 107 125 130

Summa tillgångar 8 264 8 340 8 365

Eget kapital och skulder

Eget kapital 3 407 3 303 3 750

Räntebärande skulder 4 434 4 522 4 208

Ej räntebärande skulder 423 515 407

Summa eget kapital

och skulder 8 264 8 340 8 365

11Anges ej i proformaredovisningen

2) Efter utdelning om 1 800 Mkr till Securum AB.

Finansieringsanalys

Första 1996 Första

halvåret proforma halvåret

Mkr 1997²⁾ (12 mån.) 1996

Rörelseresultat exkl. avskrivningar

och fastighetsförsäljning 250 483 217

Finansnetto – 111 ¹⁾ – 169

Betald skatt – – –

Kassaflöde före förändring rörelsekapital och

investeringar 139 ¹⁾ 48

Förändring rörelsekapital – 95 ¹⁾ – 136 Kassaflöde före investeringar 44 ¹⁾ – 88 Investeringar, fastigheter – 62 ¹⁾ – 917

Försäljning, fastigheter 101 ¹⁾ 2 219

Investeringar, övrigt netto – 13 ¹⁾ 22 Kassaflöde efter investeringar 70 ¹⁾ 1 236

Förändring långfristiga skulder – 88 ¹⁾ – 1 169 Förändring likvida medel – 18 ¹⁾ 67

Nyckeltal

Första

halvåret 1996 1997 proforma

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 88 87 Ytmässig uthyrningsgrad, % 86 85 Direktavkastning, %

Exkl. uthyrning och fast.adm. 8,2 7,8 Inkl. uthyrning och fast.adm. 7,1 6,7 Hyresvärde kr/kvm och år 639 629 Driftsöverskott före uthyrning

och fast. adm. kr/kvm och år 331 311 Bokfört värde kr/kvm 4 046 4 000 Finansiella nyckeltal

Kassaflöde, Mkr 139 ¹⁾

Investeringar i fastigheter, Mkr 62 ¹⁾

Räntetäckningsgrad, % 194 ¹⁾

Belåningsgrad, % 55 56

Soliditet, % 41 40 ²⁾

Avkastning eget kapital, % 5,8 ¹⁾ Avkastning totalt kapital, % 5,1 ¹⁾ Data per aktie(50 000 000 aktier)

Resultat efter skatt, kr 2:09 ¹⁾ Resultat efter skatt med justering

för fastighetsförsäljningar och

jämförelsestörande poster, kr 1:78 ¹⁾

Kassaflöde, kr 2:78 ¹⁾

Eget kapital, kr 68:14 66:05

Fastigheternas bokförda värde, kr 160:85 162:29

(6)

Definitioner

Lokala fastighetsbolag

Aspholmen Fastigheter AB Fastighets AB Briggen Fastighets AB Brostaden

Elementvägen 14 Fredriksbergsgatan 1 Veterinärgränd 6

702 27 Örebro Box 3158 Box 5013

Telefon 019-27 86 10 200 22 Malmö 121 05 Johanneshov

Telefax 019-27 42 50 Telefon 040-38 37 20 Telefon 08-602 33 00

Telefax 040-29 28 92 Telefax 08-602 33 30

Fastighets AB Corallen Eklandia Fastighets AB Harry Sjögren AB

Flanaden 3 Ringögatan 12 Flöjelbergsgatan 7 B

Box 148 Box 8725 431 37 Mölndal

331 21 Värnamo 402 75 Göteborg Telefon 031-706 65 00

Telefon 0370-69 49 00 Telefon 031 23 38 00 Telefax 031-706 65 29

Telefax 0370-475 90 Telefax 031-51 88 08

Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55

Org nr 556475-5550 Avkastning på eget kapital

Resultat efter finansnetto minus betald skatt i förhållan- de till genomsnittligt eget kapital. Avkastningen har omräknats till helårsbasis, dock med undantag för realisationsvinster och jämförelsestörande poster.

Avkastning på totalt kapital

Resultat efter finansnetto plus räntekostnader minus räntebidrag i förhållande till genomsnittliga tillgångar.

Avkastningen har omräknats till helårsbasis, dock med undantag för realisationsvinster och jämförelsestörande poster.

Direktavkastning

Driftsöverskottet i procent av fastigheternas bokförda värde vid bokslutstillfället. Bokfört värde på obebyggd mark och dylikt har exkluderats. Direktavkastningen har omräknats till helårsbasis.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Hyresintäkter plus hyresförluster i procent av hyres- värde.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.

Hyresintäkter

Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt, minus hyresförluster.

Hyresvärde

Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyr- da ytor och hyresförluster.

Räntetäckningsgrad

Resultat före finansnetto i förhållande till finansnetto.

Soliditet

Eget kapital vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar.

Ytmässig uthyrningsgrad

Kontrakterade ej uppsagda ytor i förhållande till totalt uthyrbar yta.