Skillnader mellan kalkylerade och verkliga byggkostnader
Analys av orsaker till avvikelser i produktionskalkyler
Difference between calculated and actual cost
Analysis of the causes of deviations in the production calculations
Godkännandedatum: 2012-06-19 Författare: Johan Blomqvist
Camilla Grönnå
Uppdragsgivare: Einar Mattsson Byggnads AB
Handledare: Aneta Mattsson, Einar Mattsson Byggnads AB Peter Sillén, KTH ABE
Examinator: Per Roald, KTH ABE
Examensarbete: 15 högskolepoäng inom Byggteknik och Design
Serienr: 2012;23
Sammanfattning
Detta examensarbete är det avslutande momentet för programmet ”Byggteknik och Design” på
”Kungliga Tekniska Högskolan” i Haninge. Arbetet utfördes för byggföretaget Einar Mattsson Byggnads AB. Uppgiften var att ta reda på varför kalkylerade och verkliga kostnader för nybyggnadsprojekt skiljer sig. Studien baserades på produktionskalkylerna för fyra projekt och intervjuer med minst en inblandad från varje projekt.
De fyra poster som påvisade de största negativa avvikelserna i produktionskalkylerna för respektive projekt identifierades och orsaker till att dessa projektspecifika poster avvek utreddes.
Utöver detta jämfördes, mellan projekten, vanligt förekommande poster med negativa differenser.
Orsakerna till avvikelserna för dessa gemensamt avvikande poster utreddes även.
Det slags fel som låg till grund för största delen av avvikelserna på de projektspecifika posterna var kalkyleringsfel. Undersökningen visar även att många enhetstider generellt är mer eller mindre felaktiga för företaget och att erfarenhetsåterföring därför är viktigt. Därför rekommenderas företaget t.ex. att lägga mer fokus på erfarenhetsåterföringen.
Nyckelord: Kalkylering, produktionskalkyl, avvikelse, verkliga kostnader, kalkylerade kostnader
Abstract
This thesis is the final moment for the program “Byggteknik och Design” on ”Kungliga Tekniska Högskolan” in Haninge. The work was done for the construction company “Einar Mattsson Byggnads AB”. The task is to find out why the calculated and actual costs for building projects differ. The study is based on production estimates of four projects and interviews with at least one involved from each project.
The four entries that showed the largest negative deviations in the production estimates for each project were identified and the reasons why these project specific entries differed were
investigated. In addition comparisons were made, among the given projects, of common entries with negative differences. The reasons for the deviations of these common deviating entries were
investigated as well.
The kind of error that was the basis for most of the deviations in the project specific entries were errors in calculus. The survey also shows that the calculated times that are invested per unit of element are generally wrong for the company and that therefore feedback of experience is
important. The company is therefore recommended, for instance, to put more focus on feedback of experience.
Keywords: Calculation, production calculation, deviation, actual costs, calculated costs
Förord
Detta examensarbete har utförts som ett sista moment i utbildningen Byggteknik och Design med inriktningen husproduktion på Kungliga Tekniska Högskolan (KTH). Denna rapport, med namnet
”Skillnader mellan kalkylerade och verkliga byggkostnader; Analys av orsaker till avvikelser i produktionskalkyler”, är slutresultatet av examensarbetet.
Vi vill rikta ett stort tack till vår handledare på KTH, Peter Sillén, som har gjort ett bra jobb med att vägleda oss och har varit till stor hjälp med sina synpunkter och förslag. Vi vill även rikta ett lika stort tack till vår handledare på Einar Mattsson Byggnads AB, Aneta Mattsson, som har varit till stor hjälp när det gäller idéer, synpunkter och faktainsamling.
Ytterligare tack vill vi rikta till Hanna Björkman, Joakim Lindberg, Tom Forsström, Eva Åhrberg, Bengt Bondestad, Thomas Lindholm, Göran Skotte och Martin Michalski som har varit hjälpsamma med information och intervjuer.
Tack till Annelie Grönnå, Jan Blomqvist, Marc Benjaro och Pedram Adjamloo som tog sig tiden att läsa igenom rapporten och komma med värdefulla synpunkter.
Stockholm, maj 2012.
Johan Blomqvist Camilla Grönnå
Innehållsförteckning
1. Inledning ... 1
1.1 Bakgrund ... 1
1.2 Målformulering och syfte ... 1
1.3 Avgränsningar ... 1
1.4 Lösningsmetoder ... 1
2. Nulägesbeskrivning... 3
2.1 Företagsbeskrivning ... 3
2.2 Examensarbetets roll ... 3
3. Teoretisk referensram ... 5
3.1 Varför slår kalkyler fel? ... 5
3.2 När blir det fel? ... 5
3.3 Anbudskalkylering ... 6
3.4 Produktionsplanering och produktionskalkyl ... 7
3.5 Uppföljning av verkliga kostnader ... 8
4. Projektpresentationer ... 9
4.1 Projekt 1 - Rinkeby - (Rinkeby) ... 9
4.2 Projekt 2 – Snabelskon och Tigerögat – (Älvsjö) ... 9
4.3 Projekt 3 – Fallbrickan – (Rågsved)... 9
4.4 Projekt 4 – Fägnaden – (Stockholm)... 10
5. Faktainsamling ... 11
5.1 Litteraturstudie ... 11
5.2 Besök på arbetsplats ... 11
5.3 Intervjuer ... 11
5.4 Produktionskalkyler ... 11
5.5 Avvikelserapporter ... 11
6. Genomförandet ... 12
6.1 Insamling och granskning av information ... 12
6.2 Avvikelserapporter och analys ... 12
6.3 Rapportskrivning ... 12
7. Faktapresentation ... 13
7.1 Projekt 1 - Rinkeby ... 13
7.1.1 Intervju med platschef ... 13
7.1.2 Produktionskalkylen ... 15
7.2 Projekt 2 - Snabelskon ... 16
7.2.1 Intervju med platschef ... 16
7.2.2 Produktionskalkylen ... 18
7.3 Projekt 3 - Fallbrickan ... 18
7.3.1 Intervju med arbetsledare ... 18
7.3.2 Produktionskalkylen och avvikelserapporter ... 20
7.4 Projekt 4 - Fägnaden ... 21
7.4.1 Intervju med platschef och arbetschef... 21
7.4.2 Produktionskalkylen och avvikelserapport ... 22
7.5 Allmänt ... 23
7.5.1 Intervju med kalkylator ... 23
7.5.2 Poster med negativa differenser gemensamt för de fyra projekten ... 24
8. Analyser och postspecifika slutsatser ... 25
8.1 Projekt 1 - Rinkeby ... 25
8.2 Projekt 2 - Snabelskon ... 26
8.3 Projekt 3 - Fallbrickan ... 27
8.4 Projekt 4 - Fägnaden ... 28
8.5 Poster med negativa differenser gemensamt för de fyra projekten ... 28
9. Allmänna slutsatser ... 31
10. Åtgärdsförslag ... 34
11. Rekommendationer ... 35
12. Källförteckning ... 36
Bilagor
1. Kopia av de elektroniska källorna
2. Produktionskalkyler från projekt 1 - Rinkeby 3. Produktionskalkyl från projekt 2 - Snabelskon 4. Produktionskalkyl från projekt 3 - Fallbrickan 5. Produktionskalkyl från projekt 4 - Fägnaden 6. Ordlista
1
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Idén om att skriva ett examensarbete inom kalkylering grundar sig i ett äldre examensarbete på KTH i Haninge från 2009 med en liknande frågeställning. Ursprungligen fanns tre olika idéer inom
produktion, men Einar Mattsson Byggnads AB (EMB) var mest intresserade av att genomföra en analys inom kalkylering. EMB vill gärna ha svar på varför den kalkylerade kostanden och det verkliga utfallet skiljer sig, då detta innebär försämrad eller utebliven vinst för företaget. Detta
examensarbete skall visa på anledningen till denna differens.
1.2 Målformulering och syfte
Syftet är att hjälpa företaget minska gapet mellan kalkylerad och verklig kostnad. Detta kan delas upp i fyra delmål:
• Identifiera vilka poster som avviker mest negativt i projekten
• Hitta de poster som ofta avviker negativt
• Urskilja varför posterna avviker
• Komma med förslag för att lösa problemen 1.3 Avgränsningar
De avgränsningar som har dragits är:
• Att titta på fyra medelstora projekt, hos EMB, som är jämförbara
• Storleken på projekten ska inte vara över 130 Mkr
• Fokus läggs på de ekonomiska poster som har påvisat negativa avvikelser
• Djupare studier görs för de poster som påvisat negativa avvikelser i minst tre projekt
• Ytterligare djupare studier i orsaker görs på de fyra poster som avviker mest för varje projekt
• Enkätstudier och kontrollberäkningar kommer inte användas
• Åtgärdsförslagen grundar sig på resultatet av examensarbetet 1.4 Lösningsmetoder
Den analytiska metoden som kan användas för att nå målen är litteraturstudie. De empiriska metoderna som kan användas är kontrollberäkningar, företagsbesök, intervjuer och
enkätundersökningar. De metoderna som har valts i detta arbete är litteraturstudie, företagsbesök och intervjuer.
Fördelen med att göra en litteraturstudie är att fakta från experter inom ämnet kan erhållas medan nackdelen är att det kanske inte finns någon variation i vad experterna säger. Företagsbesök är bra för att få en helhetsinsyn i det arbete som ska granskas. Dock ger inte företagsbesök mycket användbar information för just den här studien.
Det positiva med att intervjua personer är att de har specifik kunskap för just det projekt de arbetar med och man kan lätt lyfta fram exakta frågor man vill ha svar på. Det är också lättare att föra en diskussion och ställa följdfrågor. Nackdelen med att intervjua en person som bara arbetar med ett skede i byggprocessen är att de har lättare att se fel i andras arbeten och processer än sin egen, vilket inte är speciellt varierande om de flesta intervjuande har liknande roller. Detta kan dock lätt undvikas genom att intervjua flera människor som har olika roller inom företaget.
2
Anledningen till att enkätundersökning inte har valts som en arbetsmetod är att det verkade lämpligare att bara hålla intervjuer med de parter som var inblandade i de projekt som behandlas i arbetet. Fördelen med enkätundersökning är att man kan få in många synpunkter på kort tid. Det är dock svårt att ställa följdfrågor och svaren blir oftast inte lika utförliga som i en intervju.
Kontrollberäkningar har inte gjorts då tidsramen och antalet projekt inte tillåter
kontrollberäkningar. Dessutom ger kontrollberäkningar inte mycket extra information. Om detta ska utföras kommer beräkningarna grundas på samma information som företaget redan har gjort sina beräkningar på. Några exempel på sådan information är mängder och enhetstider.
3
2. Nulägesbeskrivning
2.1 Företagsbeskrivning
Einar Mattsson AB grundades 1935 av byggmästaren Einar Mattsson då han blev erbjuden att bygga en villa i Södra Ängby. I början byggde de mindre bostäder som enfamiljshus men 1940 började de även bygga flerfamiljshus vilket på senare tid har blivit tyngdpunkten i deras produktion. I nuläget har koncernen cirka 350 medarbetare och bygger flerbostadshus i bl.a. Annedal, Mariehäll och på
Kungsholmen. (Einar Mattsson AB, elektronisk källa)
Företaget Einar Mattsson AB är organiserat i fyra bolag. Dessa bolag är Einar Mattsson Fastighets AB, Heirloom Asset Management AB, Einar Mattsson Projekt AB och Einar Mattsson Byggnads AB. Organisationen är uppbyggd enligt figur 1. Det är med den sistnämnda organisationen som samarbetet har ägt rum. Einar Mattsson Byggnads AB erbjuder nyproduktion, renovering och ombyggnad av bostäder, samt fastighetsförvaltningstjänster. Hela företaget omsätter 864 Mkr varav 532 Mkr står EMB för. (Einar Mattsson i Ord och Bild 2010, Einar Mattsson)
2.2 Examensarbetets roll
Detta examensarbete är det sista momentet på utbildningen Byggteknik och design på Kungliga Tekniska Högskolan (KTH). Examensarbetet utmynnar i denna rapport som ska vara ett hjälpmedel för företaget och för framtida examensarbeten. I nuläget anser företaget att de har haft några projekt där den kalkylerade kostnaden och den verkliga kostnaden inte stämmer överens, därför har detta examensarbete uppstått.
Tanken är att när arbetet är klart och företaget har handhållit denna rapport ska de kunna vidta vissa åtgärder, som föreslås i denna rapport, för att minska gapet mellan kalkylerad och verklig kostnad. Rapporten och åtgärderna kommer att presenteras för företaget.
4
Figur 1 Organisationsschema för företaget
AO = Arbetsområdeschef AC = Arbetschef
5
3. Teoretisk referensram
3.1 Varför slår kalkyler fel?
När man kalkylerar ett jobb måste man ta hänsyn till riskerna och osäkerheterna som finns i varje moment. Riskerna för en entreprenör hänvisar till risken för att momentet inte ger någon vinst i slutändan. Osäkerheterna kan röra sig om mängd och kostnad per enhet. Dessa osäkerheter gäller för både beräknade och verkliga mängder och enhetskostnader. För att minska på osäkerheterna och därmed risken, kan entreprenören välja att anlita en underentreprenör som utför ett visst jobb. Det är vanligt att man lejer bort t.ex. markarbeten, VVS, el, ventilation. (Hansson, Olander, Persson 2009)
I boken ”Kalkylering vid bygg- och fastighetsutveckling” skriver Bengt Hansson åtta orsaker till varför det kan uppkomma negativa avvikelser:
• Beslutsunderlagen avspeglar inte alla viktiga konsekvenser av beslut som fattas. Ofta saknas det t.ex. ekonomiska och förvaltningstekniska
utredningar.
• Avtalen med engagerade konsulter och entreprenörer är bristfälliga.
• Byggnadens eller anläggningens (produktionsutformningen) utformning förändras utan att motsvarande kostnadsramar revideras.
• Bristande information om ingående kostnadsposter (kostnadsslag, mängder, kvaliteter, kostnadsläge, inaktuella kalkyldata och säkerhet).
• Olämpligt vald kalkylmetod (glömda kostnadsposter).
• Olämpligt vald organisation med ansvarsfördelning som inte stödjer målet.
• Bristande insikt i kalkylskedet om behov av tid för genomförandet.
• Bristande insikt i kalkylskedet om svårigheter i beslutsprocessen.
3.2 När blir det fel?
Det är i tidiga skeden som kostnaden ökar som mest, för att senare i byggskedet plana ut eller till och med att minska (figur 2). I de tidiga skedena sticker kostnaden ofta iväg pga. att för få tekniska detaljer är kända. Självfallet finns det även projekt där kostnaderna ökat kraftigt under byggskedet.
Figur 2 visar ett generellt diagram som gäller för infrastruktur. Siffrorna baserar sig på 15 projekt som beställdes av Vägverket och Banverket (nuvarande Trafikverket). Diagrammet skulle mycket väl även kunna gälla för byggnadsprojekt. Siffrorna anger den procentuella differensen av den kalkylerade kostnaden, som görs i planskedet, i olika skeden. (Hansson, Olander, Persson 2009)
Figur 2 Diagram över kostnadsutvecklingen i olika skeden. Tagen ur boken ”kalkylering vid bygg- och fastighetsutveckling”.
0
26 37 37 32
0 20 40 60 80 100
Planering Utredning Budget Byggstart Slut
Procent
Skede
6 3.3 Anbudskalkylering
Informationen i detta avsnitt bygger på Nordstrand och Révais bok ”Byggstyrning” och Hansson, Olander och Perssons bok ”Kalkylering vid bygg- och fastighetsutveckling”.
Vid generalentreprenad och delad entreprenad erhåller entreprenören, från byggherren, ett förfrågningsunderlag bestående av ritningar, beskrivningar och administrativa föreskrifter (AF). Vid en totalentreprenad tar entreprenören själv fram förfrågningsunderlaget. Utifrån
förfrågningsunderlaget ska entreprenören beräkna den förväntade kostnaden för projektet.
I figur 3 visas en illustration över anbudskalkyleringen.
Anbudsberedning
För att kunna beräkna kostnaderna måste först en byggmetod bestämmas och hur arbetsplatsen ska utformas eller som Nordstrand och Révai skriver i sin bok ”… hur den så kallade tillfälliga fabriken ska utformas”.
För att välja byggmetod och utformningen av arbetsplatsen måste förfrågningsunderlaget begrundas. Om företaget bestämmer sig att ”räkna på jobbet” måste förberedande åtgärder vidtas, t.ex. hur många som skall ingå i kalkylgruppen och om en tidplan för kalkylering behöver upprättas.
Samtidigt som förfrågningsunderlaget begrundas sker det en s.k. ’okulärbesiktning’. I denna besiktning ingår att kontrollera att verkligheten stämmer med förfrågningsunderlaget och att undersöka hur arbetsplatsen kan utformas. Samtidigt som underlaget läses igenom, påbörjas framtagning av alternativkalkyler för att undersöka vilka metoder som är mest lönsamma och tidseffektiva.
Mängdförteckning
Nästa steg är att göra en mängdavtagning som man använder för att göra en mängdberäkning.
Denna resulterar i sin tur i en mängdförteckning vilken används för att beräkna de direkta
byggkostnaderna. Utifrån mängdförteckningen och enhetstider beräknas den teoretiska byggtiden.
Direkta byggkostnader
Byggentreprenören skickar ett förfrågningsunderlag till en eller flera leverantörer, och begär i sin tur en offert tillbaka med materialpriser. Offerterna nollställs och jämförs sinsemellan för att hitta det billigaste alternativet. En liknande process sker mellan byggentreprenören och eventuella
underentreprenörer där istället för en offert, ett anbud överlämnas. De direkta byggkostnaderna består av kostnader för material, underentreprenörer och yrkesarbetare.
Produktionsplanering
Parallellt med offert och anbudsinfordran gör man en produktionsplanering där man bl.a. tar fram en grov tidplan över hur arbetet ska genomföras, bestämmer var kranar ska stå, hur de tillfälliga vägarna ska gå och hur arbetskraften ska disponeras.
Gemensamma kostnader
Utifrån de framtagna produktionsplanerna och AF-delen från förfrågningsunderlaget beräknas de gemensamma kostnaderna. I de gemensamma kostnaderna ingår drift och underhåll av den tillfälliga fabriken, etablering, avveckling, maskinhyror, arbetsledning etc.
7 Anbud
Alla kostnader sammanställs på en slutsida, utifrån vilken man får fram den totala
arbetsplatskostnaden. På denna kostnad läggs ett täckningsbidrag på för att täcka företagets centrala administrativa ledning och för att ha en vinstmarginal. Efter att täckningsbidraget har lagts på erhålls det kalkylerade anbudspriset, varpå en genomgång av anbudskalkylen utförs. Under denna
genomgången skall kalkylansvarig och resultatsansvarig diskutera bakgrund och väsentlig information med beställaren. Under genomgången jämför man även liknande tidigare projekt hos entreprenören för att ha en verklig referens för kostnaderna.
Efter eventuella ändringar på det kalkylerade anbudspriset kan anbudsskrivelsen påbörjas. I innehållet av anbudsskrivelsen ska det tydligt framgå vad anbudet täcker.
När detta är gjort gör beställaren en anbudsprövning där förhandlingar ofta äger rum mellan beställaren och de potentiella anbudsgivarna. Efter detta väljer byggherren den mest lämpliga entreprenören.
3.4 Produktionsplanering och produktionskalkyl Produktionsplanering
Om entreprenören vinner anbudsgivningen påbörjas produktionsplaneringen och upprättandet av produktionskalkylen och därmed initieras byggstarten. Planeringsarbetet inleds med ett startmöte där de som var med i anbudskalkyleringen informerar produktionslaget om anbudets olika delar och kalkyler samt de eventuella förändringar som kan ha uppstått i beställningsskedet.
Planeringsgruppen skall sedan gå igenom all samlad information, bestående av AF, ritningar, beskrivningar, tekniska utredningar m.m. (Nordstrand, Révai 2011)
För att tillhandahålla detaljinformation kontaktas beställaren där exempelvis
Figur 3 Strukturplan över anbudsarbetet. Bilden är taget ur Nordstrand och Révais bok Byggstyrning.
8
kvalitetssäkring, besiktningsbehov, krav och önskemål diskuteras. Myndigheter ska även kontaktas för att erhålla en postadress, sophämtning och olika tillstånd. När projektgruppen har tillräckligt mycket information bör detta redovisas i en strukturplan och eventuellt i en tid- och resursplan.
Samtidigt bör även alternativa lösningsmetoder begrundas, som t.ex. användning av annat material eller andra byggmetoder. (Nordstrand, Révai 2011)
Produktionskalkyl
Produktionskalkylen bygger på anbudskalkylen men man brukar fördela om kostnaderna så att det ska bli lättare att stämma av verkliga kostnader under byggtiden. För att se en uppbyggnad av kalkylen se bilaga 2. I kolumnen ”Avstämningsdel” anges momentet eller posten i fråga. Här ska alla moment av bygget vara med och antalet poster varierar beroende på hur stort och omfattande projektet är. I kolumn ”1. Budget” redovisas den ursprungliga budgeten, alltså innan det kommer några extrabeställningar, avbeställningar etc.
I kolumnen ”2. Budgetförstärkning” redovisas vilka förändringar som har varit
budgetförstärkande, dvs. de förändringar som beställaren kommer ge betalt för eller på något annat sätt stärka budgeten. Kolumnen ”3. Prognosjustering” anger de förändringar som inte förstärker budgeten t.ex. att ett material går upp i pris eller det tar längre tid att utföra ett jobb än vad som beräknades. I kolumnen ”4. Justerad budget” redovisas en summa av den ursprungliga budgeten och de budgetförstärkande förändringarna. I kolumn ”5. Nedlagda kostnader” förs alla nedlagda
kostnader in. Där ingår alla arbetsplatskostnader såsom allas löner, maskiner, material etc. Utifrån de nedlagda kostnaderna beräknas kolumnen ”6. Beräknade återstående kostnader”. Denna kolumn visar bara teoretiskt hur stor kostnad som borde vara kvar.
Platschefen måste sedan uppskatta hur stor kostnad han tror återstår och redovisar detta i kolumnen ”7. Bedömd återstående kostnad”. Om kalkyleringsarbetet är utfört bra och inga större avvikelser uppstått kommer kolumn ”6. Beräknade återstående kostnader” och ”7. Bedömd
återstående kostnad” ligga väldigt nära varandra. I kolumnen ”8. Ny total slutkostnad” redovisas en summa av de verkligt nedlagda och bedömda återstående kostnaderna. Om projektet går bra kommer kolumn ”9. Differens” och ”4. Justerad budget” att bli lika stora.
3.5 Uppföljning av verkliga kostnader
För att ständigt kontrollera att produktionskalkylen är uppdaterad ska de verkliga kostnaderna och intäkterna följas upp genom registrering och sammanställning. Man registrerar bl.a. fakturor och lönelistor genom att tilldela dessa en kod. Arbeten som medför ändringar, tillägg och avgående måste noga registreras eftersom dessa påverkar intäkterna och kostnaderna. Efter uppföljningen kan en avstämning göras utav de data som samlats in. I avstämningen beräknas en slutprognos för att uppskatta vad den totala kostnaden kommer att bli för projektet. Detta görs utifrån verkligt nedlagda kostnader och bedömda återstående kostnader. Avstämningen görs oftast en gång i månaden och syftet är att så snabbt som möjligt få besked om eventuella avvikelser för att kunna vidta eventuella åtgärder. (Nordstrand, Révai 2011)
När projektet är klart är det viktigt att undersöka vilka poster i produktionskalkylen som påvisat negativa och positiva differenser. Detta görs genom att dra av slutkostnaden från de
beräknade kostnaderna. Om ett negativt resultat erhålls har kostnaden för den posten blivit högre än vad som kalkylerades innan byggstarten och om resultatet blir positivt har posten en positiv
avvikelse. För att få den procentuella avvikelsen dividerar man differensen med den totala kalkylerade kostnaden.
9
4. Projektpresentationer
4.1 Projekt 1 - Rinkeby - (Rinkeby)
På Vimmerbyplan i Rinkeby har det skett en totalrenovering av kvarteret kvarnseglet 5. Dessa hus ingår i miljonprogrammet och var i stort behov av renovering. I renoveringen ingår det också en nybyggnation av ett hus med tvättstuga, grovsoprum, miljöstuga och festlokal som kommer finnas för gemensamt bruk för flera fastigheter. Projektet utförs som en generalentreprenad.
Nybyggnationsprojektet kallas ”Rinkeby” och är ett pågående projekt. (Rinkeby 2:8) 4.2 Projekt 2 – Snabelskon och Tigerögat – (Älvsjö)
Projektet Snabelskon bestod av en nybyggnation av 16 nya lägenheter fördelade på fyra våningar i ett lamellhus (Figur 4). Denna fastighet byggdes i Solberga som ligger i Älvsjö och blev klart för inflyttning hösten 2008. Projektet utfördes som en totalentreprenad med samarbetsformen partnering. (Bofakta Snabelskon)
Tigerögat byggdes under samma tid som Snabelskon. Detta projekt ingår egentligen inte i de fyra projekt som behandlas i rapporten men den hade en gemensam produktionskalkyl som Snabelskon och därför nämns den här. (Bofakta Tigerögat)
4.3 Projekt 3 – Fallbrickan – (Rågsved)
I Rågsved nyproducerades tre punkthus på vardera åtta våningar och totalt 88 lägenheter (Figur 5).
Inflyttningen för detta projekt skedde våren 2008. Även det här projektet utfördes som en totalentreprenad med samarbetsformen partnering. (Bofakta Fallbrickan)
Figur 4 – Illustration av Snabelskon. Bilden är tagen från Stockholmshem.
3D-grafik av 3DHouse
Figur 5 – Illustration av Fallbrickan. Bilden är tagen från Stockholmshem.
3D-grafik av 3DHouse
10 4.4 Projekt 4 – Fägnaden – (Stockholm)
Nybyggnationen av kvarteret Fägnaden utfördes som ett egen-regi projekt åt en av EM´s ägare.
Fastigheten ligger i Hornsbergs strand på Kungsholmen. Byggnaden är på sju våningar och innehåller 64 lägenheter och 4 lokaler (Figur 6). Inflyttningen skedde i januari till februari 2010. (Bofakta Fägnaden)
Figur 6 – Illustration av Fägnaden. Bilden är tagen från Bergkrantz Arkitekter Foto av Michael Perlmutter
11
5. Faktainsamling
5.1 Litteraturstudie
För att fördjupa kunskaperna introducerades arbetet med att studera två böcker och granska två gamla examensarbeten som hade liknande frågeställningar. Det första examensarbetet skrevs av Gustaf Karlsson och Emil Uleander 2009 under rubriken ”Kalkyl mot verkligt utfall; en studie av de direkta produktionskostnaderna” och det andra examensarbetet skrevs av Malin Gustafsson Östberg 2011 under rubriken ”Kostnadsuppföljning av produktionskalkyler”. Under granskningen undersöktes hur de hade gått tillväga och om det fanns tips och idéer att hitta.
De två böckerna som studerades var Uno Nordstrand och Ervin Révais bok ”Byggstyrning”
samt Hansson, Olander och Perssons bok ”Kalkylering vid bygg- och fastighetsutveckling”. Ur båda böckerna inhämtades fakta som utgör den teoretiska referensramen i denna rapport.
5.2 Besök på arbetsplats
För att få bättre insikt i hur det pågående projektet Rinkeby styrs, gjordes ett besök på arbetsplatsen.
Under besöket utfördes en rundvandring och intervju. Här framgick information angående både det direkta projektet samt kalkyleringen bakom projektet.
5.3 Intervjuer
Intervjuer hölls med platschefer från Rinkeby, Snabelskon och Fägnaden samt med en arbetsledare från Fallbrickan. Under intervjuerna diskuterades information om varje enskilt projekt och
förutsättningarna för dessa samt för att genomföra en djupare diskussion om de poster som avvek negativt i produktionskalkylen.
För att få information om och förutsättningar för varje projekt, genomfördes intervjuer med platschefer från Rinkeby, Snabelskon och Fägnaden samt en arbetsledare från Fallbricka. Under intervjuerna diskuterades huvudsakligen de poster som avvek mest negativt från kalkylerade kostnader i respektive projekt. Under tre av intervjuerna diskuterades även de poster som avvek gemensamt negativt i minst tre projekt. Det gjordes även en intervju med en arbetsledare med goda kunskaper inom kalkylering för att få hans perspektiv om varför beräknad och verklig kostnad skiljer sig och hur kalkyleringsprocessen går till i korta drag.
5.4 Produktionskalkyler
Produktionskalkyler för alla fyra projekt samlades in för att undersöka vilka fyra poster som avvikit mest negativt för varje projekt och för att undersöka vilka poster som avvikit negativt i minst två projekt. För projektet Rinkeby insamlades två olika kalkyler då det kom en uppdaterad kalkyl under arbetets gång. Att samla in produktionskalkyler gjordes för att kunna identifiera vilka poster som påvisat negativ avvikelse i respektive projekt.
5.5 Avvikelserapporter
Avvikelserapporter för tre av de fyra projekten samlades in. Det sista projektet hade
avvikelserapporter kunde inte hittas av de ansvariga på företaget. Rapporterna från Rinkeby var mest hjälpsamma då de innehöll kostnader för de flesta avvikelser och kunde lätt kopplas till en post i produktionskalkylen med hjälp av ett program som företaget använder till avstämningar. För Fägnaden fanns det inga kostnader för avvikelserna, men frågor kunde ställas till platschefen och arbetschefen vid en intervju. Fallbrickans avvikelserapporter handlade bara om markarbeten och var upprättade av en underentreprenör till företaget.
12
6. Genomförandet
6.1 Insamling och granskning av information
Arbetet inleddes med att bestämma vilka projekt som skulle undersökas och att samla in handlingar, kalkyler och ett fåtal ritningar från projekten. Handlingar och ritningar togs in för att få mer
kunskaper om förutsättningarna för projekten. Det gjordes också ett studiebesök på det projekt som fortfarande var i produktionsskedet.
Under inledningsskedet av examensarbetet har också två intervjuer hållits. Den första intervjun var med platschefen för Rinkeby, den intervjun skedde i samband med studiebesöket. Efter det intervjuades en kalkylator1
6.2 Avvikelserapporter och analys
för företaget, vilket gjordes för att få en större inblick i hur processen vid kalkylering går till och vilka synpunkter han hade om skillnaden mellan verklig och kalkylerad kostnad. Under intervjun med kalkylatorn satt också en arbetschef med.
Parallellt med alla intervjuer har informationen som framkommit noterats och presenterats i denna rapport. Kalkylerna från projekten har också analyserats och granskas. Under granskningen av kalkylerna har först de mest negativt avvikande kontona i kalkylerna identifierats genom att undersöka vilka konton som avviker mest kostnadsmässigt och procentuellt. Dessa poster fördes sedan in i fem tabeller (Tabell 1-5), ett för varje avslutat projekt och två för det pågående. I tabellerna kan man avläsa kalkylerad kostnad, slutprognos, differens och procentuell avvikelse.
Efter att de mest negativt avvikande kontorna identifierats lästes avvikelserapporter för tre av projekten. För de flesta fanns det dock inga kostnader kopplade till avvikelserna. Av denna anledning var det svårt att koppla avvikelsen till ett specifikt konto och få en uppfattning om hur stor del av den totala differensen avvikelsen utgjorde.
För att få större insikt i vad som generellt brukar gå fel i projekten upprättades en tabell (Tabell 6) över poster som gick back i minst två projekt. Det hölls även nya intervjuer med
platscheferna för tre av projekten och en arbetsledare för det sista projektet där det diskuterades mer ingående vad som hänt under byggtiden. Under tre av mötena diskuterades det även allmänt om de poster som avvikit i flera projekt. I intervjun med platschefen för Fägnaden deltog även en arbetschef som hade jobbat med projektet från början, det hade nämligen inte platschefen gjort.
Under dessa intervjuer ställdes det även frågor om avvikelserapporterna.
6.3 Rapportskrivning
Efter intervjuerna påbörjades analysdelen av rapporten. När analyserna var klara i stora drag började slutsatser dras samt åtgärdsförslag och rekommendationer började formuleras. För att veta om åtgärdsförslagen var rimliga och genomtänkta diskuterades dem under en sista intervju med handledaren för företaget. Under slutsatsskedet gjordes det en tabell (tabell 7) som innehåller de poster som avvek mest negativt för varje projekt, typ av fel och differens. Det gjordes även två cirkeldiagram över hur stor del av avvikelserna som utgjordes av en viss feltyp. Cirkeldiagrammen (Figur 7 och 8) baserades på tabellen. I ”typ av fel” ingår ”projekteringsfel”, ”planeringsfel”,
”kalkyleringsfel” och ”övrigt fel”. Om tillräcklig information inte finns eller om informationen är oklar benämns avvikelsen som ”osäker”. Examensarbetet avslutades med färdigställande av rapporten och muntliga redovisningar för företaget och skolan utfördes.
1 Kalkylatorn har egentligen befattningen arbetsledare men har arbetat mycket med kalkyler tidigare, därför refereras han som kalkylator
13
7. Faktapresentation
7.1 Projekt 1 - Rinkeby 7.1.1 Intervju med platschef Intervju 1
Det viktigaste som framgick under intervjun var hur dåligt planeringen av projektet var. För det första hade projekteringen från beställaren utförts av en extern konsult som inte hade kommunicerat med beställaren under projekteringsprocessen. För det andra hade produktionsplaneringen inte gjorts tillsammans med en arbetsledare eller en platschef. Detta ledde till många avvikelser som påverkar den slutgiltiga kostnaden och att bygget inte blev klart i tid. Två andra orsaker till att bygget blev sent var att handlingarna från beställaren blev försenade och att EM hade organisationsproblem pga. att två arbetsledare och en arbetschef sade upp sig samt att de bytte platschef under byggtiden. För att ta igen tiden som man har förlorat i arbetstid använde man forcering, t.ex. jobba kvällar eller helger.
Ett av felen berodde på att fel betongkvalité hade valts, vilket ledde till att betongen inte hann torka tillräckligt fort. Detta löstes genom att köpa in ett specialmaterial, Florosil, som ska binda merparten av fukten, medan resten av fukten vandrar neråt.
De två poster i kalkylen som platschefen tyckte ofta differerade var innerväggar och beslag.
Han bedömde att anledningen till att kostnaden för beslagen skilde sig var att man inte tog hänsyn till att det tar tid att packa ihop, förflytta sig och packa upp alla verktyg igen. Varför innerväggarna skilde sig trodde han berodde på att enhetstiden är högre än vad man räknar med. Efter intervjun framgick det också att arbetsledningskostnaden brukade differera, men någon anledning till detta visste han inte.
Intervju 2
Projektspecifika poster Väggar
Under posten väggar hade man räknat med för få timmar för genomförandet, enligt platschefen. Han anser att kalkylatorn inte hade räknat med hinder som t.ex. fönster, dörrar, foder osv., utan enbart en platt och rak vägg. Detta medförde en dubblering av antalet timmar nedlagda på väggar. Under posten väggar fanns det avvikelser för foder och knutar för 20 000 kr samt fästmaterial för 50 000 kr.
De hade även kalkylerat fel antal timmar för läkten, påpekar han. När leverantören skulle montera upp läkten fattades det även läkt, som behövdes spikas dit i efterhand.
Bjälklag
Platschefen anser att anledningen till att posten bjälklag påvisade negativ differens var först och främst pga. en omfördelning av kostnader mellan olika poster, samt förändringar som det ännu inte har gjorts avvikelser på. Platschefen observerar även att posten balkar gått plus med 83 236 kr och de båda posterna är kopplade till stominköpet som gjordes.
Taklagskomplettering
Den tredje posten med störst negativ differens var taklagskomplettering. Enligt platschefen hade man inte räknat med takluckor, huvar för ventilation, avväxlingar för fönster samt fästmaterial. Detta utgjorde en avvikelse på 75 000 kr. Den som upprättade kalkylen hade inte tagit hänsyn till att det var olika taklutningar på huset. Lutar taket mer tar det längre tid att arbeta. Kalkylatorn hade även glömt att ta hänsyn till hinder som fanns på taket, anser platschefen.
14 Undergolv
Under posten undergolv hade man inte räknat med att plattan inte hunnit torka när man skulle flytspackla, vilket krävde ett utbyte av flytspackel till en mer snabbtorkande variant, enligt platschefen. Denna avvikelse var på 50 000 kr. Florosilen hade även medbringat en avvikelse på 80 000 kr. Utöver dessa extra direkta materialkostnader behövdes vitvaru-utrustning förvaras i EM’s förråd pga. det torkande flytspacklet, vilket utgjorde en avvikelse på 15 000 kr för transport och lagerplats.
Allmänt Arbetsledning
Platschefen tror att arbetsledning är en post som ofta påvisar en negativ differens pga. att man inte budgeterar med tillräckligt mycket arbetsledning för varje enskilt projekt. Projektet hade troligtvis även gått bättre om fler arbetsledare hade tillsatts i början av projektet påpekar han.
Efterbeslagning
Enligt platschefen är efterbeslagning en ständigt återkommande post med negativa differenser. Han fortsätter säga att detta dels beror på att man räknar med för få timmar för varje moment, vilket ger stort utslag då posten ofta består av många moment. Posten används dessutom som en ”slaskpost”
där småsaker hamnar för att man inte vet var man ska lägga dem. Platschefen tror alltså att det är timmarna som ”rinner iväg”.
Fogning
Anledningen till att fogning också ofta förekommer är att man har otillräcklig erfarenhet med kalkylering av fogning, vilket resulterar i att man glömmer mycket fogning, enligt platschefen.
Problem löses även i slutet av projekttiden med fogning, s.k. ”efterfogning”, vilket är svårt att kalkylera i förväg, påpekar han.
Grundläggning
Varför grundläggning generellt avviker har platschefen svårt att svara på. Han vet inte vad det beror på.
Innerväggar
Innerväggar är en av de mest förekommande posterna som påvisar negativ differens genom många projekt. Enligt platschefen är anledningen till detta att dagens stora variation på typer av innerväggar gör det svårare att arbeta effektivt där övergångar mellan olika typer av innerväggar sker. För 10- 15 år sedan användes det bara 2-3 olika sorters väggar, men idag användes upp mot 20 olika typer i ett projekt, anser platschefen. Han tror att enhetstiderna stämmer men att de inte räknar med att det finns olika väggar.
Schakt och sprängning
Den har platschefen också svårt att förklara. Momentet schakt och sprängning brukar de ofta leja ut till underentreprenörer. Han tror att man inte lyckas med inköpen. Företaget köper in till ett annat pris än i budget, menar han.
15 Undertak
Anledningen till att undertak har påvisat negativ avvikelse är platschefen osäker om. Det beror på vilket undertak det är frågan om. Sen kan man lägga undertaket på en annan aktivitet t.ex. om det är gipsundertak kanske man lägger den på gipsposten istället.
Utfackningspartier
Denna post har platschefen erfarenhet om att det beror på dålig planering. Det beror också på om det köps färdigmonterade utfackningsväggar eller om man måste utföra arbetet själv.
7.1.2 Produktionskalkylen
I tabellerna nedan listas de fyra poster som påvisat störst negativ differens vid två olika avstämningstillfällen. Tabell 1 är tagen ur en kalkyl som är daterad 2012-03-15 och visar att
grovschakt, fyllning är den post som har den största differensen hittills. Det är dock ett annat konto som har den största procentuella avvikelsen, nämligen undergolv. Kalkylen som tabellen bygger på finns i bilaga 2.
Tabell 1 Del av produktionskalkyl för projekt 1 - De största differenserna
Avstämningsdel Justerad
budget
Ny total slutkostnad
Differens Procentuell avvikelse 12. Grovschakt, fyllning2 1 041 860 kr 1 202 640 kr -160 780 kr -15 %
62. Undergolv 87 600 kr 167 600 kr -80 000 kr -91 %
31. Väggar 72 285 kr 134 485 kr -62 200 kr -86 %
91. Platsledning och platskontor
222 250 kr 272 250 kr -50 000 kr -22 %
Tabell 2 är tagen ur en kalkyl som är daterad 2012-04-15 och visar att bjälklag är den post som har påvisat störst differens fram till det datumet. Den största procentuella avvikelsen har dock
taklagskomplettering. Kalkylen som tabellen bygger på kan beskådas i bilaga 2.
Tabell 2 Del av produktionskalkyl för projekt 1 - De största differenserna
Avstämningsdel Justerad
budget
Ny total slutkostnad
Differens Procentuell avvikelse
34. Bjälklag 72 576 kr 276 281 kr -203 705 kr -281 %
42. Taklagskomplettering 26 840 kr 172 698 kr -145 858 kr -543 %
62. Undergolv 87 600 kr 232 600 kr -145 000 kr -166 %
31. Väggar 72 285 kr 154 485 kr -82 200 kr -114 %
Posten grovschakt, fyllning finns bara med i tabell 1 då en omfördelning av vissa kostnader gjordes innan tabell 2 upprättades. Denna omfördelning resulterade i att posten fick en differens på 0 kr.
Anledningen till att platsledning och platskontor inte finns i tabell 2 är för att bjälklag och taklagskomplettering gick om platsledningen med en större differens.
2 I posten grovschakt, fyllning ingår även arbetet för gjutning av plattan.
16 7.2 Projekt 2 - Snabelskon
7.2.1 Intervju med platschef
Projektspecifika poster Schakt och sprängning
Posten schakt och sprängning trodde platschefen berodde på att den geotekniska undersökningen inte genomfördes tillräckligt grundligt. Dessutom stötte man på mer berg än vad som var förväntat.
Det kostar också ganska mycket att göra en undersökning, menar han. Ibland kan det alltså vara bättre att gissa hur mycket pengar som kommer behöva läggas ner istället för att utföra
undersökningen.
Fasadbeklädnad
Anledningen till att fasadbeklädnaden påvisat negativ avvikelse trodde platschefen berodde på en felkalkylering. Han tyckte nämligen att den biten av projektet flöt på bra under hela byggtiden.
Innerväggar
Vad gäller innerväggar kan avvikelsen bero både på felkalkylering och på dåligt utfört arbete, enligt platschefen. Han tror dock att det huvudsakliga felet är kalkyleringsfel.
Skåpsnickerier och diskbänkar
Anledningen till att posten påvisar negativ avvikelse är platschefen återigen inne på kalkyleringsfel.
Möjligen beror differensen på att har kalkylerat med en billigare lucka än vad som sedan köptes in, påpekar han. Skåpsnickerier och diskbänkar upplever platschefen inte som en post som brukar gå back.
Allmänt Arbetsledning
Orsaken till arbetsledningens avvikelse tror platschefen beror på ett feltänk i kalkylen. Man missbedömer helt enkelt mängden av den arbetsledning som behövs. Enligt platschefen krävs det dessutom mycket mer administrativt arbete idag än vad det krävdes för 10-15 år sen, vilket gör att arbetsledaren har mindre tid till att leda arbetet.
Efterbeslagning
Platschefen anser att posten efterbeslagning brukar vara känt som ett ”slaskkonto”. Där läggs kostnader som man inte vet var de skall hänföras. Posten brukar öka ju längre projektet framskrider, eftersom man läggar efterarbeten där, menar han.
Fogning
Posten fogning kan, enligt platschefen, gå back pga. att man fogar mer nuförtiden än vad man gjorde förr. Detta gör i sin tur att kalkylatorn lägger in en för låg kostnad i kalkylen. Platschefen kan även tänka sig att det inte fanns tillräckligt bra arbetsdatablad för fogning vid tiden för det här projektet.
17 Fönster
När posten fönster togs upp lät platschefen förvånad och kunde inte tänka sig någon anledning till att posten ofta påvisar negativa avvikelser. Han ansåg att den posten borde gå runt. Han kan tänka sig att man gömmer lite kostnader för fogning här.
Grundläggning
Anledning till att grundläggning har högre kostnad tror platschefen beror på bristande erfarenhet av grundläggningsarbete. Detta gör att man har dålig kunskap att utföra arbetet på rätt sätt. Dessutom behöver grundplattan ha en betongkvalitet som är dyrare än standardbetong vilket man inte tagit höjd för i kalkylen. Han nämner också att för det här projektet göts plattorna mitt i vintern och då tillkommer kostnader för skottning av snö och det inte alltid är så lätt förutspå hur mycket snö som kommer och när.
Innerväggar
Enligt platschefen påvisar innerväggar negativ avvikelse pga. att företaget är dåliga på att kalkylera kostnaden. Han nämner att det borde vara lättare att kalkylera om väggarna anpassades till t.ex.
standard-gipsbredder.
Schakt och sprängning
Anledning till att schakt och sprängning påvisar avvikelse tror platschefen är att man aldrig är hundra procent säker på vad som finns i marken och detta gör att det blir svårt att förutspå den exakta kostnaden. Han nämner också att om det skulle finnas en post med bara schakt skulle inte den gå lika dåligt som sprängningen.
Undertak
Varför undertak ofta påvisar negativa avvikelser hade platschefen inte någon bra gissning på, men han tycker att kalkylatorn inte brukar ”träffa rätt” i kalkylen. Han spekulerar också om att
projektörerna inte ritar in undertak från början, men väljer att lägga till det under projektets gång.
Utfackningspartier
Utfackningspartierna trodde platschefen borde vara ett kalkyleringsproblem, speciellt om företaget byggde den på plats istället för att köpa in färdigmonterade. För de färdiga utfackningspartierna får man dessutom se upp för fuktproblem.
Allmänt om projektet
Allmänt berättar han också att detta projekt var ett samarbete med beställaren, vilket hade fungerat bra eftersom de hade projekterat byggnaden tillsammans och hade löst alla problem snabb och enigt. Men företaget har inte följt upp kostnaderna ordentligt efter att entreprenaden var utförd. Det kan även nämnas att tidplanen hölls. De poster han tycker brukar gå back är innerväggar, fogning, schakt och grundläggning samt efterbeslagning.
18 7.2.2 Produktionskalkylen
Tabell 3 är hämtad ur en kalkyl med datum 2009-08-26. I tabellen framgår det att fasadbeklädnad har den största avvikelsen kostnadsmässigt men procentuellt är det skåpsnickerier, diskbänkar och innerväggar. Kalkylen som tabellen bygger på finns i bilaga 3.
Tabell 3 Del av produktionskalkyl för projekt 2 - De största differenserna
Avstämningsdel Budget Slutkostnad Differens Procentuell
avvikelse 3060, Fasadbeklädnad 1 900 000 kr 2 536 679 kr -636 679 kr -34 % 3350, Innerväggar (ej bärande) 1 350 000 kr 1 870 599 kr -520 599 kr -39 % 3020, Schakt och sprängning 3 490 000 kr 3 931 823 kr -441 823 kr -13 % 2040, Skåpsnickerier, diskbänkar 850 000 kr 1 181 441 kr -331 441 kr -39 %
7.3 Projekt 3 - Fallbrickan 7.3.1 Intervju med arbetsledare
Projektspecifika poster Schakt och sprängning
Arbetsledaren ansåg att företaget hade fått in ett pris på sprängningen och schaktarbetena som låg betydligt högre än normalt. Istället för att gå in med det angivna priset använde man ett
schablonvärde. Senare fick de spränga betydligt mer än vad man var förberedd på, påpekar han.
Enligt arbetsledaren är det mer lönt att göra en noggrann geoteknisk undersökning i alla projekt, men extra viktigt är det för just stora projekt. Alltså, ju större yta man bygger på desto med grundlig geoteknisk undersökning krävs, menar arbetsledaren.
Grundläggning
Varför denna post avvek var arbetsledaren inte säker på. Arbetsledaren började på projektet efter att grundläggningen var klar och kunde inte hitta information om det. Han tyckte dock att differensen var för stor för att enbart ha med grundläggningen att göra, och att en del av schakt och
sprängningskostnaden borde ligga under grundläggning.
Utfackningspartier
Den negativa avvikelsen berodde på att man hade missat att kalkylera med rätt brandisolering, enligt arbetsledaren. Brandkraven på det som täcker stålet är EI60 och detta uppfylls inte av enbart en gipsskiva. Därför köpte man in promatect-skivor för att klara brandkraven, och dessa kostar mer än gipsskivor, menar han.
Dessutom behövde man bila bort betong som hade runnit över vid gjutning av ett valv.
Partierna var även otroligt dyra då projektet ägde rum. Man fick montera dem själva för att inte kostnaden skulle dragit iväg ännu mer, påpekade han.
19 Ställning/väderskydd
Anledningen till att denna post avvek var att inköpet var dyrare än kalkylerat. Detta berodde på att ställningen behövde hyras under en längre period än kalkylerat för att pustningen förmodligen drog över på tiden, enligt arbetsledaren. Dessutom var intagsbrygga för åtkomst av balkongdörr och brant tak inte medräknat i kalkylen.
Allmänt Arbetsledning
Spontant håller arbetsledaren inte riktigt med om att den brukar gå dåligt. Han anser att man brukar
”gå tunt” på arbetsledning och att det är svårt att få personal.
Efterbeslagning
Enhetstiderna för montaget är, enligt arbetsledaren, designade som om man skulle göra dem på ett löpande band. Detta stämmer dock inte med verkligheten, fortsätter han. Man måste omplacera sig, använda olika verktyg för olika beslag, osv. Genom att räkna med tiden för ometablering i
enhetstiderna och att planera arbetsgången bra, kommer efterbeslag kunna bli en bra post, anser arbetsledaren.
Fogning
Man vet inte hur mycket man egentligen behöver foga, menar arbetsledaren. Detta är just en erfarenhetsfråga. Detta blir även en post där efterfogning tilläggs. Det kan också vara så att man konterar fel saker t.ex. brandtätning, anser han.
Fönster
Varför fönster påvisade negativa avvikelser hade arbetsledaren ingen förklaring till.
Grundläggning
Enligt arbetsledaren beror avvikelsen generellt på oförutsedda åtgärder. Ett exempel som han frambringar är att man planerar att påla men man är tvungen att välja plintar istället. Han fortsätter med att avvikelsen grundar sig i dålig geoteknisk undersökning, där man inte vet vad som finns under marken.
Innerväggar
Anledningen till att innerväggar generellt påvisar negativa avvikelser är, enligt arbetsledaren, troligen för att man använder fler väggtyper än vad man gjorde förr i tiden. Fler antal väggtyper på en viss area tar längre tid att montera än vad en och samma väggtyp skulle ta för samma area, påpekar han.
Men han tycker att de nya verktygen borde väga upp väggtyperna.
Schakt och sprängning
Anledningen till denna avvikelse tror arbetsledaren beror på att man inte har gjort en tillräckligt noggrann geoteknisk undersökning för att veta t.ex. hur mycket berg man förväntas stöta på.
Företaget får in en offert och behöver bli bättre på att utvärdera vad offerten innehåller och om det är ett rimligt pris eller om man ska gå in med ett eget värde, nämner arbetsledaren.
20 Undertak
Anledningen till att denna post generellt påvisar negativa avvikelser är enligt arbetsledaren ”galna enhetstider”. Enhetstiderna för denna post gäller för stora montage av undertaken, fortsätter han.
Monterar man undertak i en 5 m2 i ett litet rum tar detta längre tid per areaenhet än vad montage i ett 50 m2 rum tar. Man bör kanske dela upp olika rumsstorlekar för enhetstiderna, menar
arbetsledaren.
Utfackningspartier
Enligt arbetsledaren beror de negativa avvikelserna på att det är olika prisbilder när man kalkylerar jämfört med när man köper in. Konjunkturen för utfackningspartier varierar och vissa typer av hus kan vara tvungna att ha en viss väggtyp. Priset kan dvs. vara högre än vad man kalkylerade för t.ex.
ett år sedan, menar han.
7.3.2 Produktionskalkylen och avvikelserapporter Produktionskalkyl
Tabell 4 är upprättad utifrån en kalkyl som är daterat 2008-11-19. Här framgår det att grundläggning har störst negativ differens men schakt och sprängning har den största procentuella avvikelsen.
Kalkylen som tabellen bygger på finns i bilaga 4.
Tabell 4 Del av produktionskalkyl från projekt 3 - De största differenserna
Avstämningsdel Budget Slutkostnad Differens Procentuell
avvikelse 3330, Grundläggning (inkl
återfyll, drän, spont, ledningar i mark)
1 732 500 kr 7 415 149 kr -5 682 649 kr -328 %
2160, Utfackningspartier (ej bärande)
3 919 788 kr 4 947 328 kr -1 027 540 kr -26 % 3020, Schakt och sprängning 400 000 kr 1 278 696 kr -878 696 kr -220 % 3050, Ställning/väderskydd 939 750 kr 1 723 498 kr -783 748 kr -83 %
Följande är kommentarer från produktionskalkylen:
Grundläggning:
”Betongplattor 3st Hus, markentreprenör på löpande räkning. Sprängningskostnader mer än i kalkyl.”
Utfackningspartier:
”Brandtätningar runt pelare, köp av promatectskivor, utv plywood samt cellplast vid balkonger. Infästningsvirke för belysningar, klädkrok balkonger”.
Ställning/Väderskydd:
”Inköp överskridet med 161000. Ställnings hyra ej medräknat. Extra ställningar för väggfront på tak.”
Avvikelserapporter
7 av de 10 avvikelserna som fanns tillgängliga inkluderade extra kostnader för hyrning av en mellanstor grävmaskin. Sammanlagt blev det 66 extra timmar som grävmaskinen behövde hyras.
Förutom grävmaskin behövdes det också hyras en hammare i 10,5 timmar och en 3-axlad lastbil i 23
21
timmar. De extra material som behövdes köpas in var 2 betong-ringar, Isodrän, 42 m3 fukthållande fyllning, 105 m3 förstärkningsmaterial och hämtning av 4 ton singel. För allt extra arbete behövdes anläggningsarbetare och maskinförare arbeta i 145 timmar vilket motsvarar cirka 18 dagars arbete.
Av dessa avvikelser framgår det en total kostnad på cirka 190 000 kr. Dessa arbeten utfördes av företaget som gjorde finplaneringen och påverkar därför inte något av de fyra kontona i tabell 4.
7.4 Projekt 4 - Fägnaden
7.4.1 Intervju med platschef och arbetschef
Projektspecifika poster Bjälklag
Med utgångspunkt från att kalkylen är rätt tror platschefen att anledning till den stora kostnadsdifferensen för bjälklag är stor spillmängd. Husets form och den valda metoden av
plattbelag resulterar nämligen i att ”man betalar för luft”, säger han. Spillkostnaden uppskattades till cirka 1 Mkr plus att marknadsläget på stommarna medförde 1 Mkr extra i materialkostnader. Den största orsaken trodde han berodde på stämpningen och tillfälliga anordningar för bjälklaget. Dessa arbeten utfördes av en underentreprenör som betalades med löpande räkning och hade vid vissa tillfällen 12 arbetare på plats. Dessutom misstänker platschefen att underentreprenören blev
”dubbelbetalad” eftersom man inte hade koll på vad som ingick i det fasta priset.
Stommontage
Anledningen till de stora differenserna i stommontage är troligen beroende av en kalkylmiss men utförandet var det inget fel på, antyder platschefen,
Maskinhyror
I maskinhyror ska det enbart ingå handhållna maskiner, men detta blir en post där det t.ex. i detta specifika projekt lades kablar och etablering på posten, enligt platschefen. Arbetschefen pratar också om att etableringskontot borde gått back pga. de behövde ometablera sig, men det gjorde inte den posten då kostnader för etablering lades på maskinhyror. I övrigt tas maskiner ofta i bruk vid ett skede och används igen efter ett par veckors tidspaus och posten maskinhyror blir därmed mer kostsam, nämner platschefen. Egentligen borde maskinen skickas tillbaka till maskindepån under de veckorna den inte används.
Arbetsledning bygg
Anledningen till att arbetsledning bygg påvisade negativ avvikelse var enligt platschefen man i projektstarten behövde hyra in en konsult som arbetsledare, pga. att företaget inte hade egna resurser att tillsätta. Konsulten kostade lika mycket som två egna tjänstemän. Differensen beror till största delen på detta oplanerade tvång men man behövde också tillsätta mer arbetskraft i slutet för att arbeta ikapp förseningen som uppstått, menar platschefen.
22 Allmänt
Detta var ett projekt från en tid då Einar Mattsson Byggnads AB och Projekt AB var ett och samma team. Detta resulterade i att när beställaren kommer med synpunkter utfördes ÄTA-arbetena utan att ifrågasätta pris.
Projektet blev cirka 8 veckor försenat, vilket berodde på förseningar i stommontaget, och i sin tur försenar i princip alla efterliggande aktiviteter. Stommontaget är en kritisk aktivitet som om den går dåligt, kommer troligtvis hela projektet gå dåligt.
Poster som normalt brukar gå dåligt togs även upp i intervjun, och där framgick det att innerväggar alltid brukar ha en stor negativ differens. Försök att inkludera detta i kalkylen har visserligen hjälpt, men posten får ändå i slutändan en negativ differens.
7.4.2 Produktionskalkylen och avvikelserapport Produktionskalkyl
Informationen i tabell 5 är tagen ur en kalkyl med datum 2010-04-30. Ur denna tabell kan man läsa ur att bjälklag gav den största differensen kostnadsmässigt men maskinhyror gav den största procentuella avvikelsen. Kalkylen som tabellen bygger på finns i bilaga 5.
Tabell 5 Del av produktionskalkyl från projekt 4 - De största differenserna
Avstämningsdel Budget Prognos Differens Procentuell
avvikelse 3031, Bjälklag 9 812 096 kr 15 675 185 kr -5 863 089 kr -60 % 3037, Stommontage 1 648 976 kr 4 241 933 kr -2 592 957 kr -157 % 4100, Maskinhyror 1 000 000 kr 2 679 812 kr -1 679 812 kr -168 % 4270, Arbetsledare bygg 2 849 408 kr 4 220 424 kr -1 371 016 kr -48 %
Följande är kommentarer från produktionskalkylen:
Bjälklag:
” Kalkylmissar, tankevurpa i kalkylen samt dåliga köp och tvång till UE montage och samordningsproblem”.
Stommontage:
” Tankevurpa med montage av stomme, Tvingades köpa montage av stomme i extrem högkonjunktur, mycket äta samordningsproblem”.
Arbetsledare bygg:
” Merkostnader pga av konsult PC”.
Avvikelserapporter
Bland avvikelserapporterna fanns det hinder- och väntetidsanmälningar. Nio väntetidsanmälningar hittades som uppskattades kosta cirka 57 000 kr sammanlagt, dock hade en av dessa ingen inskriven kostnad. 15 hinderanmälningar påträffades och uppskattades kosta cirka 64 000 kr totalt.
23 7.5 Allmänt
7.5.1 Intervju med kalkylator3
En stor anledning till att den beräknade och verkliga kostnaden skiljer sig är enligt kalkylatorn att det oftast avläggs för lite tid till att göra anbudskalkylen, produktionskalkylen och övrig
produktionsplanering. Kalkylatorn är övertygad om att om mer tid läggs på dessa punkter skulle både projekttiden och kostnaderna för hela projektet att minska. En annan anledning kan vara att
entreprenören inte får bygghandlingarna i tid eller att beställaren har reviderat bygghandlingarna innan entreprenören har fått dem och beställaren inte har notifierat entreprenören.
En tredje orsak kan ha med besiktningar att göra. Dels att det uppstår anmärkningar som måste åtgärdas på entreprenörens bekostnad innan byggnaden får tas i bruk och dels fel som uppstår och måste åtgärdas under garantitiden. Kalkylatorn nämnde att måleriskador var en vanlig
besiktningsanmärkning och kräver att målaren måste gå tillbaka och måla över medförda skador vilket målaren måste få extra betalt för.
Under intervjun framgick det att innerväggar och arbetsplatsomkostnader är de konton som oftast blir dyrare än kalkylerat. Anledningen till att innerväggar ofta blir dyrare än beräknat var att det ofta tar längre tid än beräknat och arbetsplatsomkostnaderna har företaget aldrig följt upp varför de avviker. En anledning till att arbetsplatsomkostnaderna kan skilja sig är om bygget inte hålls rent, dvs. om arbetarna behöver avsätta onödig tid för städning istället för att hålla rent från början.
Ett bra exempel är om man sågar till gips och lägger spillbitarna i en återvinningskasse direkt istället för att lägga dem på golvet och sortera senare.
Det är värt att ta upp spilltid med sina yrkesarbetare. Att få dem att inse hur mycket det kostar om alla ska ringa t.ex. tre privata telefonsamtal per dag och att man kan göra annat för dessa pengar istället. Man kommer heller aldrig kunna få bort spilltiden helt, t.ex. det kommer alltid vara någon som behöver gå tidigare, gå till tandläkaren eller vårda sitt barn. Detta ska räknas med i kalkylen.
Övriga ämnen som togs upp under intervjun var bl.a. att företaget nyligen gjort en processbild som visade hur processtegen ser ut över ett vanligt projekt och att avvikelser inte har följts upp noggrant tidigare, men företaget har nyligen börjat med det. För att inte behöva förvara material på arbetsplatsen brukar allt material levereras till en maskindepå och sedan transporteras därifrån till arbetsplatsen den dag då materialet behövs.
3 Kalkylatorn har egentligen befattningen arbetsledare men har arbetat mycket med kalkyler tidigare, därför refereras han som kalkylator
24
7.5.2 Poster med negativa differenser gemensamt för de fyra projekten
Följande tabell visar de poster som har en negativ differens för minst två av projekten. (En negativ differens markeras som ett x. De fetmarkerade posterna är de poster som har undersökts.)
Exempel: Balkongplattor här nedanför går back för projekten Fallbrickan och Fägnaden, medan den är oförändrad eller gått plus i Snabelskon och Rinkeby. Rutornas fyllning är enbart för att få en bättre överblick över tabellen.
Tabell 6 Överblick över förekomsten av negativa differenser för projektens respektive poster
Post Snabelskon Fallbrickan Fägnaden (Rinkeby)
Arbetsledning x x x
Balkongplattor x x
Bjälklag x x
Efterbeslagning x x x
Fasadbeklädnad x x
Fogning x x x
Fönster x x x
Grundläggning x x x
Gård och finplanering x x
Hiss x x
Innerväggar (ej bärande) x x x
Låssystem x x
Marknadsföring x x
Målning x x
Pelare x x
Plattsättning (kakel, klinker) x x
Portar, partier x x
Schakt och sprängning x x x
Skåpsnickerier, diskbänkar x x
Slutstädning x x
Taklag x x
Undertak x x x
Utfackningspartier x x x
VVS inkl. styr x x
(Rinkebys produktionskalkyl har betydligt färre poster än de övriga projekten, vilket gjorde det svårt att jämföra denna med de övriga projektens produktionskalkyler. Därav parentesen runt Rinkeby.
Störst vikt bör alltså läggas vid de tre första projekten: Snabelskon, Fallbrickan och Fägnaden.)
25
8. Analyser och postspecifika slutsatser
Definitioner
Nedan följer definitioner av olika fel som kan uppstå under ett byggprojekt. De olika felen klassificeras som antingen projekteringsfel, planeringsfel, kalkyleringsfel eller övriga fel.
Projekteringsfel
Fel som uppstår pga. felaktig ofullständig handling från beställarens sida. Exempel: Brandsäkerheten kräver ett brandmotstånd på EI 60, men handlingen specificerar enbart en vägg med en gipsskiva (EI 15).
Planeringsfel
Fel som uppstår pga. felaktig planering från entreprenörens sida. Exempel: En grävmaskin hyrs för en viss tid, men andra arbeten hindrar grävmaskinen från att utföra sitt arbete i tid. Därav blir det en försening och extra kostnader för grävmaskinen.
Kalkyleringsfel
Fel som uppstår pga. beräkningsfel under kalkyleringstiden. Exempel: En vägg ska beräknas, men väggytan felberäknas och fästmaterial för gipsskivorna beräknas ej.
Övriga fel
Fel som inte uppstår pga. ovanstående kategorier. Exempel på övriga fel: Förändrad konjunktur, efterfrågan av ett material förändras, omfördelning av kostnader mellan olika poster och användning av fel enhetstider.
8.1 Projekt 1 - Rinkeby Väggar
Posten hade en negativ differens på 82 200 kr och det finns avvikelserapporter för samma summa.
50 000 kr av detta är avvikelser för fästmaterial som inte fanns inräknade i kalkylen. 20 000 kr av summan är avvikelser för foder och knutar som inte heller fanns i kalkylen. Orsaken till att timmarna inte stämmer kan antingen vara för att de kalkylerades fel eller för att yrkesarbetarna arbetade för långsamt. Detta har inte undersökts närmare.
Anledningen till att väggarna påvisade negativa differenser var ett kalkyleringsfel då kalkylen varken innehöll fästmaterial eller foder och knutar.
Bjälklag
Här var det svårt att ta reda på vilka orsaker som ligger till grund för den stora negativa differensen på 203 705 kr. Under intervjun med platschefen pratade han om att det var svårt att veta var kalkylatorn hade lagt pengarna för stominköpet. Posten balkar, som också är kopplat till
stominköpet, har gått 83 236 kr plus och man skulle kunna tänka sig att en del av kostnaden i bjälklag egentligen skulle ligga i balkar.
Att dra en exakt slutsats om varför bjälklaget påvisade negativ avvikelse är svårt att göra med den information som har samlats in under arbetet. Om det rör sig om en omfördelning av pengar klassas det som ett övrigt fel.
Taklagskomplettering
Den totala negativa differensen låg på 145 858 kr. I denna differens ingår en avvikelse på 75 000 kr som står för avsaknaden av takhuvar, takluckor, avväxlingar för fönster och fästmaterial i kalkylen.
26
Den resterande summan har inte platschefen hunnit skriva avvikelser på.
En stor del av den negativa avvikelsen berodde på ett kalkyleringsfel där kalkylatorn har glömt att inkludera många viktiga delar.
Undergolv
Den totala negativa avvikelsen ligger på 145 000 kr. I denna avvikelse ingår snabbtorkande flytspackel för 50 000 kr, Florosil för 80 000 kr samt transporter och lagerplats för 15 000 kr.
Alla dessa avvikelser beror på ett planeringsfel från företagets sida. Gjutningen av plattan påbörjades för sent och hann därför inte torka när man skulle flytspackla.
Allmänt
Först och främst hade beställaren anlitat en extern konsult för att ta fram alla handlingar. Denna konsult hade inte kommunicerat tillräckligt bra med beställaren vilket resulterade i dåliga handlingar.
Handlingarna hade dessutom vid vissa tillfällen blivit försenade och ibland tog det lång tid att få svar från beställaren.
Det var inte bara beställaren som hade gjort misstag i början av projektet.
Produktionsplaneringen hade inte gjorts tillsammans med arbetsledare eller platschef. Detta resulterade att det inte var tillräckligt många som räknade på jobbet i kalkyleringsskedet, vilket innebar en tidspress och därav sämre kvalitet på kalkylen.
8.2 Projekt 2 - Snabelskon Fasadbeklädnad
Den totala negativa avvikelsen för denna post är 636 679 kr. Den enda grunden till varför posten avvek är platschefens chansning på att det är ett kalkyleringsfel. Vad kalkyleringsfelet i så fall beror på eller om det verkligen är ett kalkyleringsfel har inte framgått i undersökningen.
Innerväggar
Den negativa avvikelsen för denna post var 520 599 kr. Den informationen som finns till denna post pekar på att tiden företaget räknar med vid kalkyleringen inte stämmer med den verkliga tiden det tar att utföra arbetet. Om detta beror på en ren felkalkylering eller om det händer saker under byggskedet framgår inte av undersökningen.
Denna avvikelse är svår att koppla till ett specifikt fel då den exakta anledningen till avvikelsen inte har framgått.
Schakt och sprängning
Posten påvisade en negativ avvikelse på 441 823 kr. Under sprängningsarbetet påträffades det mer berg än vad den geotekniska undersökningen visade.
Att man stöter på mer berg än vad den geotekniska undersökningen visade är ett typiskt projekteringsfel.
Skåpsnickerier, diskbänkar
Posten påvisade en negativ avvikelse på 331 441 kr. Den information som finns här är intervjun med platschefen där det framgick att en dyrare lucka köptes in jämfört med vad som kalkylerades.
Detta är antingen ett kalkyleringsfel eller ett övrigt fel. Det framgår inte i undersökningen om företaget kalkylerat på fel pris, köpt in en annan lucka än vad som beräknats eller om priset ändrades innan produkten köptes in. Då anledningen är väldigt osäker räknas det som ett övrigt fel.
