Antagen av KF 2007-09-13 Laga kraft 2007-10-13
DETALJPLAN
för del av
KEBAL 2:97
Strömstads Kommun, Västra Götalands län
______________________
PLANBESKRIVNING
PLANHANDLINGAR
Till planen hör följande handlingar:
- Plankarta med bestämmelser - Planbeskrivning
- Genomförandebeskrivning - Redogörelse för programsamråd - Samrådsredogörelse
- Miljöbeskrivning
- Översiktlig väg- och va-utredning - Geoteknisk utredning
- Fastighetsförteckning
PLANENS BAKGRUND OCH SYFTE
Planområdet ingår i ett större markområde som genom fastighetsreglering tillförts Strömstad Golf- klubb. Det primära syftet med regleringen har varit att skapa förutsättningar för en utbyggnad av golf-
banan. Det område som ingår i denna detaljplan är dock inte lämpligt att utnyttja som del av golfbanan.
I pågående arbete med en fördjupad översiktsplan (FÖP) för Strömstad är planområdet redovisat som utvecklingsområde för bostäder. Ett planprogram har upprättats, där ett utnyttjande av delar av o m- rådet för småhusbebyggelse föreslås. I planpro- grammet redovisades också ett förslag till utbygg- nad med ett nytt golfhål öster om föreslagen bo- stadsbebyggelse. Denna del har dock utgått ur de- taljplanen. Planprogrammet har varit föremål för samråd enligt PBL 5 kap 20 §.
Norra Kebalområdet domineras idag av fritidsbo- ende. Efterfrågan på helårsbostäder är dock stor.
Genom en fortgående utbyggnad av det kommuna- la va- nätet har gamla fritidsplaner kunnat ges ut- ökade byggrätter. Många fritidshus har härvid kun- nat byggas till och omvandlats till helårsbostäder.
Den pågående förändringen av Norra Kebal- området från huvudsakligen fritidsboende till en ökande andel hel- eller delårsboende samt utbygg- naden av Kebalviken skapar bättre infrastrukturella förutsättningar för den nu aktuella planläggningen.
Planens primära syfte är att möjliggöra en utbygg- nad med 1 2 nya friliggande bostadshus med pe r- manentstandard. Det tidigare föreslagna golfhålet har utgått ur detaljplanen. Naturområdet omedel- bart öster om föreslagen bebyggelse och framförallt de fina utsiktspunkterna här säkerställs som grö n- område.
PLANDATA
LÄGE Området är beläget ca 2 km nordväst om Ström- stads centrum. Planområdet ligger insprängt i ett område med övervägande andel fritidshusbebyg- gelse. Området ligger söder om Sellätervägen, och omedelbart öster om Pölseviksvägen. En bit söder och öster om planområdet ligger Strömstads Golf- klubb. I norr gränsar området mot befintlig fritids- bebyggelse längs Sticksdvägen och Kuttervägen.
Läget redovisas närmare på kartan nedan.
MARKÄGO- Planområdet utgör en del av fastigheten Kebal FÖRHÅLLANDEN 2:97 som ägs av Strömstad Golfklubb. Ingen annan
fastighet ingår i planområdet. Golfklubben har tecknat avtal om försäljning av den mark som ingår i planområdet till blivande exploatör.
AREAL Planområdet omfattar totalt c:a 2,3 ha.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
PLANPROGRAM Detaljplanens intentioner har tidigare redovisats i ett planprogram . Detta har varit föremål för samråd med myndigheter och berörda sakägare. Miljö- och byggnadsnämnden beslutade 2006-01-12 att plan- programmet med vissa kompletteringar kunde läg- gas till grund för upprättande av en detaljplan för området.
ÖVERSIKTSPLANER Kommunen arbetar för närvarande med en fördju- pad översiktsplan (FÖP) för Strömstad-Skee- Planområdets läge öster om Pölseviksvä-
gen.
Översikts karta Strömstads kommun
Kebal 2:97
området. Denna är inte antagen ännu men kan ändå ses som ett uttryck kommunens övergripande intentioner för områdets utveckling.
Utdrag ur Fördjupad översiktsplan Strömstad-Skee, samrådshandling.
Det aktuella planområdet redovisas här som ”ut- redningsområde för bostäder”.
I översiktsplanen framhålls också att ”en god a n- passning av ny bebyggelse till landskapet och till områdets befintliga bebyggelse bör utgöra en grundläggande förutsättning, liksom att tillgänglig-
Aktuellt plan- område
heten till strövområden för boende och rörligt fri- luftsliv bibehålls”.
I översiktsp lanens markanvändningskarta över del- område Selläter redovisas närmare kommunens övergripande intentioner när det gäller att bevara grönstrukturen och de landskapliga värdena inom kustzonen i området omedelbart nordväst om Strömstads tätort. Den här aktuella detaljplanen bedöms inte strida mot dessa intentioner.
DETALJPLANER Det aktuella området är idag ej planlagt. Norr om planområdet finns en äldre fritidsplan. Omedelbart väster om planområdet, på andra sidan Pölseviks- vägen pågår ett detaljplanearbete.
MILJÖBEDÖMNING Enligt bestämmelserna i PBL 5 kap 18 § skall mil- jöbalkens krav på miljökonsekvensbeskrivning till- lämpas på detaljplaner vars genomförande kan a n- tas medföra ”betydande miljöpåverkan”.
Den här aktuella utbyggnaden bedöms inte innebä- ra en sådan betydande miljöpåverkan. Som under- lag för denna bedömning har framtagits en särskild miljöbeskrivning. Denna bifogas detaljplanen.
AVVÄGNINGAR ENLIGT MILJÖBALKEN
3 KAP. MILJÖBALKEN Planområdet ingår i större område av riksintresse för det rörliga friluftslivet. Det aktuella området be- döms för närvarande i första hand ha ett visst in- tresse som grönområde för angränsande bebyg- gelse. De i detta sammanhang mest värdefulla de- larna av området, utsiktsplatserna centralt i områ- det, bevaras orörda. Övriga delar av planområdet bedöms ha ett mycket begränsat värde ur rekrea - tionssynpunkt. Det finns ett par stigar i området som leder upp mot utsiktsplatsen från Kuttervägen och från Pölseviksvägen. Dessa stigar bibehålles.
Planerad bebyggelse bedöms inte påverka den övergripande grönstrukturen.
Genom att byggnadernas högsta tillåtna taknocks- höjd regleras så att taknockarna kommer några meter under utsiktsplatsens nivå kommer bebyg-
gelsen inte heller att påverka den fina utsikten ut över Kosterfjorden och Strömstad.
Den föreslagna bebyggelsen bedöms inte medföra någon påtaglig skada på riksintresset.
4 KAP. MILJÖBALKEN Hela norra Bohusläns kustområde är i sin helhet av riksintresse med hänsyn till områdets stora natur- och kulturvärden. Planområdet ingår i denna kus t- zon.
Bestämmelserna i miljöbalken 4 kap utgör inget hinder för utveckling av befintliga tätorter och b e- fintligt näringsliv. Denna detaljplan kan ses som en utveckling av Strömstads tätort.
Med hänsyn till kustområdets stora värden för na- turvård och friluftsliv är det viktigt att ny bebyggelse inplaneras i landskapet på ett sådant sätt att land- skapsbild och naturvärden inte skadas. För att sä- kerställa att bebyggelsen inom planområdet inte skall negativt påverka landskapsbilden inom kust- landskapet har i nförts bestämmelse om högsta taknockshöjd i detaljplanen. Bebyggelsen kommer därför att hållas nedanför de högsta bergstopparna, vilket gör att siluetteffekter kommer att undvikas.
Även byggnadernas färgsättning är viktig med hä n- syn till landskapsbilden. Det har dock inte bedömts nödvändigt att i detaljplanebestämmelserna låsa färgsättning. Byggnadsnämnden avser dock att i samband med bygglovprövningen, med stöd av 3 kap PBL, verka för att byggnaderna ges en mer
”dämpad” färgsättning som får byggnaderna att smälta in i naturen på ett bra sätt.
Detaljplanen bedöms inte strida mot bestämmel- serna i 4 kap miljöbalken.
MILJÖKVALITETS- Enligt miljöbalkens 5 kapitel skall säkerställas att NORMER föreslagna åtgärder inte medför att de regler som
meddelats i förordning om miljökvalitetsnormer i ut- omhusluft överskrids. Luftkvaliteten i det aktuella området bedöms som god och de tillkommande 13 bostadsfastigheterna bör inte påverka luftmiljön negativt i någon större omfattning. Föreslagen ut-
byggnad bedöms därför uppfylla kraven i miljöbal- kens 5 kapitel.
ÖVRIGT Planområdets nordvästra delar är relativt fuktigt.
Viss dränering kan behöva göras i samband med planens genomförande. Detta kan kräva tillstånd enligt MB 11 kap. Frågan utreds f.n. i samråd med länsstyrelsen. Om tillstånd krävs kommer detta att sökas innan planen genomförs i berörda delar.
FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR
LANDSKAP OCH Norra Kebal utgörs mest av berg som delvis är NATUR bevuxet med skog. Området domineras av bland-
skog men i skogsremsorna mot de öppna berghäl- larna växer även vindpinad tallskog. Större delen av planområdet utgörs av fastmark dvs berg i da- gen eller jord med ringa tjocklek (mindre än 0,5 me- ter). Vegetationen domineras av en och tall. I om- rådets nordvästra del finns ett område med något djupare jordlager.
Nivåskillnaderna inom norra Kebalområdet är stora.
Från planområdets högsta punkter har man vackra utblickar mot Kosterskärgården och Strömstad.
Närmast vägen och i norr finns några mindre o m- råden med något fuktig mark.
Genom planområdet går naturstigar som a nsluter till utsiktsplatser uppe på klipphällarna mitt i på den aktuella fastigheten. Utbyggnaden enligt planen kommer inte att påverka gångstråken och tillgäng- ligheten till utsiktsplatserna.
GEOTEKNIK Geoteknisk utredning har genomförts av B ohusgeo under hösten 2005. Resultatet av undersökningar- na redovisas i rapport 2006-01-13. Släntstabiliteten i området bedöms vara tillfre dställande.
De flesta byggnaderna kan grundläggas direkt på berg. I övrigt bedöms grundläggning kunna ske med kantförstyvade plattor direkt på mark.
Mätning av berggrundsstrålningen har skett med gammamätare. Mätningen indikerar att berggrun-
den ger för trakten normala gammavärden, c:a 35 µR/h och att marken därför bör klassas som
högriskmark. I planen har därför införts bestämmel- se om att byggnader skall utföras radonsäkert.
Någon risk för ras eller nedfallande stenar bedöms ej finnas i planområdet.
KULTURVÄRDEN Planområdet är inte upptaget i något bevarand e- program ur kulturlandskapshänseende eller bygg- nadsperspektiv.
Bohusläns museum har gjort bedömningen att det inte finns någon fast fornlämning i området och att därför inga ytterligare antikvariska åtgärder är nöd- vändiga.
LOKALKLIMAT Närheten till havet gör att det blåser mycket, sär- skilt under vinterhalvåret. Den karga naturen på framförallt de högsta punkterna inom norra Kebal- området ger inte mycket skydd mot vi ndarna.
Planområdet ligger till stora delar skyddat av den uppvuxna blandskogen, vilket skapar goda boe n- deförhå llanden.
BEBYGGELSE Inom planområdet finns idag ingen bebyggelse.
Den angränsande bebyggelsen, som huvudsakli- gen består av småskaliga fritidshus, är uppförd från ca 1930-talet och framåt och har en ganska blan- dad byggnadsstil.
Norra Kebal har byggts ut områdesvis i form av stugbyar kring mindre lokalgator. Varje bebyggel- seområde omfattar husgrupper om ca 10-20 hus.
Under de senaste decennierna har en del åretrunt- bebyggelse tillkommit.
I dagsläget pågår en strukturförändring då allt fler förändrar sitt fritidsboende i norra Kebal- området till hel- eller delårsboende.
Den varierande bebyggelsen hålls samman av den karga naturen. De flesta trädgårdar har inslag av naturmark. I anslutning till golfklubben finns andels- lägenheter och stuguthyrning i mindre skala.
Den befintliga bebyggelsen har inte sådan enhetlig karaktär att den skulle föranleda särskilda ut-
gångspunkter för det aktuella planområdet.
Utformningen av de nya byggnaderna föreslås istället utgå från de givna naturförutsättningarna inom planområdet. Bebyggelsen skall följa höjdva- riationerna inom planområdet och ta hänsyn till na- turmiljön samt allmänhetens och de boendes till- gänglighet.
Detaljplanen medger uppförande av 1 2 nya frilig- gande småhus på tomter som varierar i sto rlek från 800 till 1400 m2.
Byggrätterna är utformade med en bestämmelse om högsta taknockshöjd. Höjderna är satta så att siluetteffekter skall undvikas. Detta innebär att de högst belägna husen kan uppföras i endast ett vå- ningsplan och med relativt låg takvinkel.
Bestämmelse om diskret färgsättning (lägst 30%
svärta) har införts i bestämmelserna för att byg g- naderna skall smälta in bra i landskapet och inte bli för dominerande. Falurödfärg eller järnvitriol är lämpliga alternativ för byggnader som utförs med träpanel.
Den föreslagna förtätningen av norra Kebal-
området syftar till att tillskapa fler åretrunthus i om- rådet. Detaljplanen skall därför också utrymme för bostadshus med en utrymmesstandard som är rim- lig för helårsbebyggelse. Största tillåtna byggnads- yta per tomt, inklusive eventuella komplement- byggnader, har sats till 200 m2 per fas tighet.
VERKSAMHETER OCH Norra Kebal är ett utpräglat fritidsområde. Golf- SERVICE klubben är den verksamhet som pågår året runt.
Strömstads golfklubb är välbesökt och det finns ut- byggnadsplaner till 27-hålsbana. På golfklubben finns en restaurang. Det finns ingen dagligvaruaffär i området.
Allteftersom Kebalområdet byggs ut och omvandlas till att i högre utsträckning bli ett område med hel- årsboende förbättras också förutsättningarna för etablering av offentlig och kommersiell service i
området. Var sådan service skall lokaliseras kom- mer att studeras nä rmare i översiktsplanen.
Den pågående utbyggnaden av Kebalviken kan även ge ett ökat serviceutbud för norra Kebalområ- det. Närheten till centrum ökar för gående och cyk- lister genom föreslagen gångväg genom golfbanan.
Linfärjan vid Nötviken har inneburit en radikal för- bättring av gång- och cykelförbindelsen med cent- rum.
Närmaste skola är Bojarskolan, b elägen c:a 2 km öster om planområdet. Skolbussar trafikerar Sellä- tervägen c:a 500 m norr om plano mrådet.
REKREATION/ Planområdet ingår i ett större område som är av FRILUFTSLIV riksintresse för friluftslivet. Det aktuella planområ -
det har dock ur friluftslivets synpunkt ett mer be- gränsat lokalt intresse. Framförallt hällmarksområ- det med utsiktspunkter som har stor betydelse.
Genom området går ett par gångstigar. Dessa le- der från Pölseviksvägen respektive Kuttervägen fram till utsiktsplatserna på berget. Både utsikts- platserna och stigarna kommer att bevaras tillgäng- liga. Husens höjd har också begränsats så att ut- sikten ut över Strömstad och Kosterfjorden från ut- siktsplatserna inom planområdet inte skall påve r- kas av nybebyggelsen. Planområdet i övrigt be- döms vara av mycket marginell betydelse när det gäller den övergripande friluftsstrukturen inom Sel- lätersområdet. Stigarna i området utnyttjas främst av närboende och har inte heller någon funktion i det övergripande gång- och cykelvägssysteme t.
De nya bostadshusen kommer att få en god till- gång till natur- och strövområden. Dessutom finns havet tillgängligt inom gångavstånd.
Centralt i området anordnas en närlekplats för mindre barn.
Gång- och cykelvägar i området runt Kebal
TRAFIK Gång- och cykelväg finns till Strömstads centrum och till attraktiva strandområden med bad och båt- hamn. Avståndet in till centrum från planområdet är c:a två km. Vid Nötholmen finns linfärja mot cent- rum. Planerad gångväg söderut mot golfklubbens klubbhus kommer att ytterligare förbättra gångför- bindelserna mot centrum och mot havet.
Med bil nås centrum via Pölseviksvägen och Sellä- tersvägen. Avståndet är härvid c:a fyra km. Sellä - tersvägen trafikeras med reguljär busstrafik och det är c:a 500 meter till närmaste busshållplats vid Båt- viksvägen. Här stannar även skolbussarna.
Turen Strömstad – Selläter trafikeras med c:a 12 turer per dag i vardera riktningen. Resan in till cent- rum tar c:a 8 minuter.
Området bedöms generera en ökad trafikmängd i området om c:a 50 fordom per dygn. Befintligt tra- fiksystem bedöms ha god kapacitet att klara den relativt marginella trafikökning.
Gatunätet inom området skall utföras med den standard som redovisas i gatu- och VA-utredninen.
Gällande krav på handikappanpassning skall upp- fyllas.
BULLER Planområdet påverkas något av trafiken på Pölse- viksvägen. Trafiken på denna bedöms understiga 1000 fordon per årsmedeldygn. Vägen har en skyl- tad hastighet om 30 km/tim.
Någon bullerutredning har ej utförts men uppskatt- ningsvis kommer den ekvivalenta ljudnivån (dygns- ekvivalent) vid husliv för de närmast Pölseviksvä- gen liggande fastigheterna att understiga 50dBA utan att några skyddsåtgärder vidtas. (rekomme n- derat gränsvärde är 55dBA). Någon risk för oac- ceptabla störningsnivåer när det gäller trafikbuller synes ej föreligga.
PARKERING Parkeringsbehovet för nytillkommande bebyggelse kan tillgodoses inom tomtmark. Varje fastighet får möjlighet att uppföra garage eller carport.
TEKNISK Befintliga byggnader är idag anslutna till det kom- FÖRSÖRJNING munala vatten- och avloppsnätet. Ledningsnät
finns i direkt anknytning till planområdet i väster och i norr.
Strömstads kommun verkar för att vattenburen värme anordnas vid nybyggnation.
Avfallshanteringen inom bostadsområdet skall följa gällande normer inom Strömstads kommun.
LANDSKAPSBILD Den befintliga bebyggelsen i Norra Kebal-området är mycket varierad. Gemensamt för bebyggelsen är
hur de olikartade byggnaderna smälter in i skogs- landskapet. I planförslaget eftersträvas en liknande landskapsmiljö som den befintliga.
Väsentligt är att bebyggelsen inte sticker upp ova n- för befintliga bergstoppar och vegetation så att si- luetteffekter erhålles.
ANPASSNING TILL För att undvika att de nya byggnaderna skall BEF BEBYGGELSE upplevas som alltför påträngande för den befintliga
bebyggelsen har byggrätterna dragits in c:a 15 me- ter från den norra plangränsen. Härmed torde de nya husen knappast kommer att medföra någon besvärande insynsproblematik för fastigheterna vid Sticksvägen och Kuttervägen.
MEDVERKANDE I PLANARBETET
Planförslaget har upprättats av Bo-Hus-Plan AB genom arkitekt Boo Widén. Medverkande från kommunen har varit avdelningschef Elin Solvang .
Göteborg 2007-03-08 BO-HUS-PLAN AB
Boo Widén
REVIDERING
Efter utställning en har detaljplanen reviderats.
Revideringen innebär att.:
• Den östligaste tomten i det utställda förslaget (tomt nr 5 enligt planprogrammet) har utgått.
• Tomten omedelbart väster om den ovan nämn- da tomten (tomt 4 enligt planprogrammet) har beskurits något åt norr. Samtidigt har byggrät- ten förskjutits ytterligare fem meter åt söder.
Byggrätten på denna tomt kommer då att ligga c:a 40 meter från befintlig byggnad på fastighe- ten Kebal 2:161.
• Eftersom marken stiger något åt söder har högsta tillåten taknockshö jd för tomt 4 höjts från
+44,0 meter till +44,5 meter (avser tillåten höjd över kartans 0- plan).
Utöver ovan redovisade ändringar har några mind- re justeringer gjorts i genomförandebeskrivningen.
Dessa justeringar innebär att gatubelysningen i området förutsättes drivas av fastighetsägarna inom planområdet genom en egen samfällighetsfö- rening .
Berörda sakägare har godkänt revideringen.
Göteborg 2007-05-28
BO-HUS-PLAN AB
Boo Widén
