07.11 Sollentuna Markanvändning 121128

(1)

MARKANVÄNDNING LÄNGS E4:AN

SOLLENTUNA KOMMUN

VIKTORIA LÖÖF/SUSANNE HÖRNFELDT 2012-10-30

(2)

BAKGRUND

• Sollentuna kommun äger mark i anslutning till E4:an som idag är detaljplanelagd som

kontorsmark.

• Efterfrågan på kontorsmark i kommunen är i nuläget svag och enligt uppgifter från exploatörer är det byggrätter för handel och bostäder som efterfrågas för aktuella områden.

• Vårt uppdrag består av att besvara frågorna:

– Hur ser efterfrågan på kontor, handel och bostäder ut i Sollentuna ut idag?

– Hur ser efterfrågan ut på 5-10 års sikt?

– Hur kommer detta att förändras till följd av förstärkt kollektivtrafik?

– Vad händer om kommunen ej medverkar till nya

byggrätter för handel och bostäder? Hur länge kommer då de definierade markområdena att stå obebyggda?

(3)

FASTIGHETSMARKNADEN

(4)

KONTOR

• Bilden till höger visar Stockholms kontorsmarknad idag.

• För att illustrera och beskriva kontorsmarknaden i Stockholmsområdet redovisas diagram och bilder på kommande sidor.

(5)

VAKANSGRADER ÖVER TIDEN

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Vakansgrad Stockholm

CBD

CBD inkl. ombyggnation Innerstaden

Kista Prime Solna Solna/Sundbyberg Närförort Storstockholm

Källa: Newsec

En stabil och stark tjänstesektor avspeglas i sänkta vakansgrader.

(6)

VAKANSGRADER I ETABLERADE KONTOROMRÅDEN UTANFÖR CITY

Kista

Vakansgrad 13 %

Solna Station Vakansgrad 17 %

Solna Business Park Vakansgrad 10 %

Solna Strand Vakansgrad 16 % Sundbyberg Centrum Vakansgrad 13 %

Huvudsta

Vakansgrad 10 %

Norra Station/Nya Karolinska Vakansgrad 8 %

Värtahamnen Vakansgrad 6 %

Västra Kungsholmen Vakansgrad 6 % Frösunda Vakansgrad 9 %

(7)

HYRESNIVÅER OCH VAKANSGRADER I NORRA STORSTOCKHOLM

Arlandastad

Hyra 900 – 1 200 kr/kvm Vakansgrad 5 %

Märsta

Hyra 600 - 1 000 kr/kvm Vakansgrad 5 %

Kungsängen

Hyra 800 – 1 500 kr/kvm Vakansgrad 7 %

Veddesta

Hyra 700 - 1 000 kr/kvm Vakansgrad 10 % Sigtuna Centrum Hyra 700 - 1 000 kr/kvm Vakansgrad 5 %

Sollentuna Centrum Hyra 1 200 - 1 600 kr/kvm Vakansgrad 8 %

Upplands Väsby

Hyra 1 000 – 1 400 kr/kvm Vakansgrad > 25 %

Vallentuna Centrum Hyra 950 - 1 300 kr/kvm Vakansgrad 4 %

Rotebro

Rissne/Hallonbergen Hyra 1 400 - 1 800 kr/kvm Vakansgrad 5 %

Roslags Näsby

Täby Centrum

Hyra 1 200 - 1 700 kr/kvm Vakansgrad 4 %

Häggvik

(8)

KONTOR - SLUTSATSER

• Kontorsmarknaden i Stockholm är koncentrerad till innerstaden och etablerade lägen i närförort. Denna trend bedömer Newsec även för framtidens

kontorsmarknad.

• Nyproduktion utanför innerstaden sker i huvudsak i etablerade kontorslägen såsom Solna business park, Arenastaden och Frösunda. I dessa lägen finns infrastruktur och andra stödfunktioner för kontor redan utbyggt.

• Kontorsmarknaden i Stockholm har stora vakanser i etablerade kontorsområden i ytterstaden såsom Kista och Frösunda. Här ligger idag vakansnivåerna på cirka 10-15%.

• I vissa områden pågår konvertering av kontor till exempelvis bostäder för att minska vakanserna i mindre attraktiva kontorslägen exempelvis

Telefonplan.

• Kontorshyresgäster flyttar idag till mer yteffektiva kontor vilket bidrar till stabila/ökade vakanser i kontorsbeståndet.

• Vakanserna bedöms inte minska under kommande 5-10 årsperiod enligt Newsecs prognos.

• Efterfrågan på kontorslokaler i Sollentuna bedöms vara svag fram tills att vakanserna i mer etablerade kontorsområden mer nära Stockholms innerstad reduceras.

• Kontorsverksamhet är i behov av service i

närområdet såsom restauranger, kommunikationer etc. för att vara attraktivt.

• Projektrisken är hög för nya kontor i ej etablerade kontorslägen.

(9)

HANDEL - HANDELSDATA

• Handeln i Sollentuna är fokuserad till Häggvik och Sollentuna centrum.

• Viss nischad handel mot bilindustrin finns även i Kronåsen.

• Sollentuna har ett kraftigt inflöde av omsättning från närliggande kommuner avseende

dagligvaror. Denna inströmning beror på det

starka dagligvaruutbudet i Häggvik med fyra stora enheter.

• ICA Kvantum i Tureberg samt Coop Extra och Willys i Rotebro är två andra starka

dagligvaruaktörer i kommunen.

• På sällanköpssidan är Häggvik en stark aktör inom volymhandeln. Shoppingutbudet finns främst i Sollentuna centrum och Stinsen.

• Sollentuna har ett inflöde av omsättning även på sällanköpssidan vilket har ökat mellan 2007-2010 för att plana under 2011.

Definition av försäljningsindex: Ett mått på hur stor omsättning som finns i en kommun eller i ett län jämfört med antalet invånare i samma kommun/län. Om indexsiffran överstiger 100 finns ett inflöde av konsumtion från andra kommuner/län och om indexsiffran understiger 100 finns istället ett utflöde från kommunen/länet.

Således har Sverige per definition ett index på 100

(10)

HANDEL - FASTIGHETSMARKNAD

• Handel har behov av parkeringsyta och skyltmöjligheter.

• Bra trafiklösningar och närhet till huvudleder som gör butikerna lättillgängliga är framgångsfaktorer.

• Att etablera handel är komplext och flera faktorer måste vägas in för att en lyckad etablering.

• Utbudet av dagligvaruhandel är idag stort i

Sollentuna och alla de större aktörerna finns redan etablerade med stora enheter.

• Sällanköpshandeln är idag placerad i två lägen inom kommunen, Häggvik/Stinsen och Sollentuna centrum. Att etablera shoppingenheter i andra delar av kommunen bedöms av Newsec som ett sämre alternativ.

(11)

BOSTÄDER

• Efterfrågan på bostäder i Stockholmsregionen är stor främst till följd av den kraftiga

befolkningsökningen i Stockholms län.

• Prognosen för Stockholm och Sollentuna visar på en fortsatt ökande befolkning dock kommer

ökningen avta något.

• Sollentuna kommun räknar med en

befolkningsökning på cirka 1 000 invånare/år fram till 2025. Detta motsvarar en ökning på cirka 1 % årligen.

• Befolkningsökningen för Sollentuna kommun ligger i liknande storleksordning som för Stockholms stad och Stockholms län.

0,00%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

Befolkningsförändringar

Sollentuna Kommun Stockholms stad Stockholms län 57 000

62 000 67 000 72 000 77 000

Befolkning

Sollentuna Kommun

(12)

BOSTÄDER

• Prisnivån på bostadsrätter och villor under

perioden juni till augusti år 2012 ses i tabeller till höger o nedan.*

• Enligt översiktsplanen för Sollentuna kommun finns idag färdiga eller nästan färdiga detaljplaner för cirka 4 000 bostäder och pågående detaljplanering ger utrymme för cirka 500 tillkommande bostäder.

Detta matchar även Sollentunas andel av regionens tillväxt enligt översiktsplanen.

• När bostäder etableras behövs stödfunktioner såsom skolor, sjukvård etc. byggas i närområdet.

• Fastighetsmarknaden för bostadsrätter, hyresrätter och småhus bedöms vara mycket god i Sollentuna kommun.

Boendeform Antal försäljningar Kr/m²

Småhus 55 33 255

Bostadsrätter 100 22 919

SMÅHUS

BOSTADSRÄTTER

(13)

KOLLEKTIVTRAFIK

• Det finns planer på olika förbättringar av kollektivtrafiken i Sollentuna kommun:

– En sydlig pendeltågsentré vid Södra Häggvik.

– En busslinje mellan Vällingby och Täby via Kista och Sollentuna med tät och snabb trafik.

– Ytterligare en pendeltågsentré vid Helenelund.

• Det har även gjorts utredningar för den så kallade Ostkustbanan där ett stopp i Sollentuna planeras.

• Förlängning av tvärbanan via norra Kista och Turebergsleden till Sollentuna centrum med en möjlig förlängning till Häggvik och Helenelund har även utretts men ligger nu vilande hos SL.

Studerande områden i Häggvik

(14)

MARKOMRÅDEN

(15)

Häggvik

Kronåsen

Silverdal

(16)

KRONÅSEN

• I Kronåsen bedrivs främst verksamhet inom bilhandel och lättindustri.

• Det definierade markområdet ligger på en höjd i närheten av E4:an vilket ger ett bra skyltläge.

• Upplands motor har en stor bilhall i området.

• LG, Kyocera, Grundig, DN och Bilprovningen har lokaler i området.

• Kollektivtrafiken är begränsad. Att ta sig till Kronåsen från T-centralen kräver byte från

pendeltåg till buss och vissa tider även en längre promenad.

• Uppskattad restid från T-centralen med kollektivtrafik är cirka 40 minuter.

(17)

KRONÅSEN - SLUTSATS

• De intilliggande fastigheterna i området är i

huvudsak av industrikaraktär med inslag av handel och kontor.

• Området saknar i dagsläget den service som behövs för att göra läget attraktivit för kontors eller bostadsändamål.

• Newsecs bedömning är att det mest attraktiva användningsområdet sett ur ett

investerarperspektiv är lättindustri alternativt

grossist/företagsförsäljning eller utökad bilhandel.

• Ett alternativt scenario är etablering av handel då skyltläget är bra. Newsec rekommenderar dock ej detta alternativ då avtagsvägar från E4:an ligger långt från området och att detta skulle skapa splittring av handeln inom kommunen.

• Vid handelsetablering är investeraren troligen en egenanvändare.

Påverkan vid förbättring av kollektivtrafik

• Kontorsläget kommer bli marginellt bättre vid förstärkt kollektivtrafik då spårbunden trafik med hållplats i Kronåsenområdet bedöms som mycket osäker. Ett kontorsläge är i stort behov av

spårbunden trafik.

• Bostadsläget bedöms bli något bättre vid inrättande av förstärkt kollektivtrafik.

• Rekommendation om fortsatt verksamhet inom lättindustri i kombination med

grossist/företagsförsäljning kvarstår även vid förbättring av kollektivtrafik.

(18)

SILVERDAL

• Området Silverdal består främst av bostäder.

• Pfizer och BMW har kontor i området.

• Kollektivtrafiken är begränsad. Att ta sig till Silverdal från T-centralen kan göras på många olika sätt. Pendeltåg till Helenelund med

efterföljande promenad alternativt buss. Eller tunnelbana från

T-centralen till Danderyds sjukhus och därefter buss.

(19)

SILVERDAL - SLUTSATS

• De intilliggande fastigheterna i området består i huvudsak av bostäder.

• Området saknar i dagsläget den service som behövs för att göra läget attraktivit för kontors eller handelsändamål.

investerarperspektiv är bostäder.

• Efterfrågan på kontor i detta område är svag och bedöms vara svag även i framtiden.

• De aktörer som kan tänkas vara intresserade av kontor i detta läge är egenanvändare.

• Viss typ av handel för närservice såsom livsmedel, apotek etc. för boende kan etableras i de nedre planen av nya byggnader.

• Större handelsetableringar för sällanköpsvaror bedöms inte vara ett bra alternativ då detta skulle splittra handeln inom kommunen.

• Vid en förbättring av kollektivtrafiksituationen med en ytterligare pendeltågsentré i Helenlund bedöms kontorsläget bli förbättrat. Dock är områden

närmare city, med närhet till tunnelbana, där det idag finns vakanser mer attraktiva för

kontorshyresgäster.

• Bostadsläget är idag gott och bedöms bli bättre med en utökad kollektivtrafik.

• Bostadsrättspriser kommer troligtvis öka till följd av förbättrad kollektivtrafik.

• Rekommendation om etablering av bostäder i området kvarstår även efter förbättrad

kollektivtrafik.

(20)

HÄGGVIK

• I Häggviksområdet bedrivs främst handelsverksamhet i dagsläget.

• I området finns ett flertal volymhandelsenheter såsom El-giganten och Cervera.

• Här finns även köpcentrat Stinsen.

• I det definierad området på intilliggande karta finns idag Willys och K-rautas butiker.

• Att ta sig till området kollektivt görs genom att ta pendeltåg till Sollentuna och sedan byta till buss.

(21)

HÄGGVIK - SLUTSATS

• I de intilliggande fastigheterna i området bedrivs i huvudsak handelsverksamhet.

• Området har de stödfunktioner som krävs för etablering av bostäder och kontor.

investerarperspektiv är handel i det södra området och handel/lättindustri i det norra området.

• Det norra området bedöms vara mycket bra för etablering av snabbmatskedja.

• Efterfrågan på kontor i detta område bedöms vara svag.

• Skyltläget bedöms som mycket bra både för handel och kontor.

• Trafiksituationen i området gör att

bostadsetablering ses som ett sämre alternativ.

• Vid en förbättring av kollektivtrafiksituationen med öppnande av sydlig pendeltågsentré bedöms kontorsläget bli förbättrat.

• Bostadsläget bedöms bli bättre med en utökad kollektivtrafik.

• Bostadsrättspriser kommer troligtvis öka till följd av förbättrad kollektivtrafik.

• Rekommendation om etablering av

handel/lättindustri kvarstår vid öppnande av pendeltågsentré.

(22)

SLUTSATS

HÄGGVIK

Idag Förbättrad kollektivtrafik

Handel Handel

KRONÅSEN

Lättindustri Bil/Grossisthandel

SILVERDAL

Bostäder med inslag av handel och service

(23)

INGEN PLANÄNDRING?

Hur länge kommer marken att stå obebyggd om

kommunen ej medverkar till planändring i de områden som studerats?

• Newsec bedömer att den generella kontorsefterfrågan kommer att vara fortsatt låg i studerade lägen de närmsta 10-15 åren.

• Möjlighet att hitta en hyresgäst som vill göra en stor kontorsetablering (huvudkontor) och dra nytta av

skyltläget kan finnas, trots brist på service och eventuell spårbunden kollektivtrafik. ”Nyproduktionshyran” är idag cirka 2 100 kr/m² och normalt måste ett 10-årigt

hyresavtal tecknas. Någon part måste i detta fall ta en stor risk, vad händer efter år 10? Hyressänkning? Avflytt?

• Det område som kan bli mest aktuellt för kontorsinslag är Silverdal. Silverdal har förutsättningar att bli en mer

levande stadsdel om service och kontor kan adderas till befintlig och planerad bostadsbebyggelse.

• Kronåsen ligger för nära Kista där både mark och befintliga byggnader finns och Häggvik har ett tydlig handelsprägel.

(24)

KONTAKT

Viktoria Lööf

Viktoria.loof@newsec.se 0708-44 30 97

Susanne Hörnfeldt

Susanne.hornfeldt@newsec.se 0708-44 40 06

NEWSEC SWEDEN Stureplan 3

P.O Box 7795

SE-103 96 Stockholm Tel +46 8 454 40 00 Fax +46 8 454 40 01

Lilla Bommen 5 P.O Box 11405 SE-404 29 Göteborg Tel +46 31 721 30 00 Fax +46 31 721 30 01

Dockplatsen 12 SE-211 19 Malmö Tel +46 40 631 13 00 Fax +46 40 631 13 01 VAT SE 556305-7008 www.newsec.se

NEWSEC FINLAND Mannerheimsplatsen 1 A PB 52

FI - 00101 Helsingfors Tel. +358 207 420 400 www.newsec.fi

NEWSEC NORWAY Filipstad Brygge 1, 4th floor Postboks 1800 Vika, 0123 Oslo

Tel +47 23 00 31 00 www.newsec.no

NEWSEC BALTICS

LITHUANIA Saltoniskiu str. 2 LT-08126 Vilnius Tel +370 5 252 6444

LATVIA Zala street 1 Riga, LV – 1010 Tel +371 6750 8400

ESTONIA Roseni av. 7 Tallinn, 10111 Tel +372 6640 540 www.newsecbaltics.com