Dnr 2018/0324 KS-4
Diariekod: 235 Kommunstyrelsen
Återrapportering av uppdrag gällande inventering av kommunens tomträtter
Förslag till beslut
Kommunledningskontoret föreslår kommunstyrelsen besluta följande:
1. Kommunstyrelsen godkänner bifogad förteckning, bilaga 1, till detta tjänsteutlåtande daterat 2018-10-09.
2. Kommunstyrelsen godkänner att principerna för friköp av småhus samt beräkning av avgälden ska fastställas, bilaga 2 till detta tjänsteutlåtande daterat 2018-10-09.
Sammanfattning
Kommunledningskontoret har inventerat och sammanställt en förteckning över kommunens tomträtter, bilaga 1. Vid förfrågningar om friköp från tomträttshavare ska förteckningen kunna användas för att göra en första preliminär bedömning om friköp är möjlig eller inte.
Kommunledningskontoret ser inga hinder mot att tomträttshavare till småhus ges möjlighet att friköpa sin tomträtt. För friköp av andra typer av tomträtt måste en bedömning göras från fall till fall.
Principerna för friköp av småhus har uppdaterats, se bilaga 2. Beräkning av avgälden för tomträtter för bostäder (småhus och flerbostadshus) ska ändras så att den beräknas med utgångspunkt från gällande marktaxeringsvärde.
Bakgrund
Kommunstyrelsen beslutade den 11 juni 2018, §122 att ge
kommunledningskontoret i uppdrag att inventera och utreda vilka av kommunens tomträtter som av olika strategiska skäl bör behållas i kommunens ägo, se över rutinerna för friköp av småhus samt göra en översyn för beräkningsgrunderna vid reglering av tomträttsavgäld för bostäder.
Kommunen äger sammanlagt 52 fastigheter upplåtna med tomträtt.
Ändamålen för tomträtterna är fördelade enligt följande; 16 avser småhus, 15 flerbostadshus och 21 avser övriga ändamål.
Med anledning av att flera förfrågningar om att friköpa tomträtter inkommit under det gångna året behöver kommunen ta ställning till och utreda vilka tomträtter som av olika anledningar anses vara strategiskt viktiga att behålla för kommunen.
En fastighet som är av strategisk betydelse kan exempelvis innebära att den är lokaliserad inom ett område som kan få betydelse för stadsutvecklingen,
att det finns framtida planer att ändra markanvändningen eller att
tomträttens ändamål bidrar till någon form av samhällsnytta. Andra viktiga faktorer som är av strategisk betydelse är ekonomiska aspekter, exempelvis att avkastningen på sikt kan komma att förändras.
Pågående utredning kring tomträtter och avgäld
Friköp av tomträtter och avgälder hanteras på olika sätt i olika kommuner. I delbetänkandet ”Tomträtt och friköp”, SOU 2012:71, finns förslag om nya regler kring friköp av tomträtter samt tomträttsavgälden. Det är möjligt att reglerna kring avgäld samt friköp i framtiden kan komma att ändras på nationell nivå. I dagsläget är det dock svårt att förutspå vilka konsekvenser som utredningen kan innebära för kommunen och när de nya reglerna kan bli aktuella.
Kommunledningskontorets förslag
Övergripande villkor för friköp av tomträtt
När en tomträttshavare inkommer med en förfrågan om friköp ska förteckningen, bilaga 1, kunna användas för att göra en första preliminär bedömning om friköp är aktuellt eller inte. Förteckningen ger endast en indikation om möjligheterna till friköp av tomträtterna, prövning måste göras från fall till fall utifrån rådande förutsättningar och omständigheter.
För att friköpa en tomträtt ska dessa villkor vara uppfyllda:
Marken är inte av strategisk betydelse för kommunen (exempelvis på grund av framtida planläggning, tomträttens lokalisering, eller
användning).
Inga ekonomiska hinder finns mot ett friköp och att försäljningen sker i en takt som är genomförbar för kommunen.
Om kommunen ställer sig positiv till ett friköp måste parterna komma överens om köpeskilling. Kommunens ”Regler för värdering vid avyttring och förvärv av fast egendom för Sollentuna kommun och kommunens bolagskoncern”, dnr 2017/0271, gäller generellt vid friköp, dock ej vid friköp av småhus då principerna enligt bilaga 2 ska gälla.
Principer för beräkning av tomträttsavgäld – Bostäder
Avgälderna för både småhus och flerbostadshus har ökat kraftigt de senaste åren på grund av stigande markpriser. Avgälden regleras vanligtvis vart 10:e år vilket ofta innebär språngvisa och kraftiga höjningar för
tomträttsinnehavarna.
Marktaxeringsvärdet ska motsvara 75 % av marknadsvärdet. Vid beräkning av tomträttsavgäld för småhus har kommunen som princip att beräkna tomträttsavgälden genom en uppräkning av marktaxeringsvärdet så att det
För flerbostadshus har avgälden bestämts utifrån värderingar av markvärdet.
Kommunledningskontorets förslag är att istället för att göra en uppräkning av marktaxeringsvärdet så att det motsvarar 100 % ska i stället
marktaxeringsvärdet användas som grund för beräkningen, det vill säga 75
% av det bedömda marknadsvärdet. Principerna framgår i bilaga 2.
Principer för friköp - Småhus
I dagsläget äger kommunen 16 småhusfastigheter upplåtna med tomträtt.
Kommunledningskontoret har inventerat tomträtterna för småhus och har inte funnit att det finns några hinder utifrån ett strategiskt perspektiv eller enligt de övergripande villkoren som redovisas ovan, att sälja tomträtterna.
Tomträttshavare i kommunen har haft möjlighet att friköpa sin tomträtt för gällande marktaxeringsvärde, vilket motsvarar 75 % av marknadsvärdet.
Kommunledningskontoret ser ingen anledning att ändra denna princip och föreslår därför att kommunen även i fortsättningen ska kunna erbjuda friköp av tomträtt för småhus till gällande marktaxeringsvärde.
Kommunledningskontoret föreslår även att principerna uppdateras så att köpeskillingen grundas på det marktaxeringsvärde som gäller den dag intresseanmälan om friköp inkommit till kommunen. Köpehandling ska undertecknas senast 6 månader från det att anmälan inkommit annars ska en ny intresseanmälan upprättas. Köpeskillingen grundas då på det
marktaxeringsvärdet från tidpunkten då den nya intresseanmälan mottagits.
Principerna framgår i bilaga 2.
Inriktning friköp flerbostadshus
Kommunen äger i dagsläget 15 fastigheter för flerbostadshus som är upplåtna med tomträtt. Endast en av tomträtterna ägs av en
bostadsrättsförening. Övriga tomträtter ingick tidigare i Sollentunahems fastighetsbestånd. Efter fission av AB Sollentunahem har flera av tomträtterna överförts till nya bolag inom kommunen.
Vid genomgång av tomträtterna har en viktig utgångspunkt varit att
kommunen bör behålla de tomträtter som avser hyresrätter och som inte ägs av Sollentunahem för att så långt som möjligt kunna ha ett visst inflytande över ändamålet med fastigheterna. Slutsatsen är därför att alla tomträtter som ingår i Sollentunahems bestånd är möjliga att friköpa om de generella villkoren enligt ovan är uppfyllda. Däremot bör de övriga tomträtterna avseende hyresrätt behållas som tomträtter.
Kommunledningskontoret ser inga hinder för ett friköp av den tomträtt som tillhör en bostadsrättsförening så länge de generella villkoren är uppfyllda.
Inriktning för friköp – Övriga tomträtter
Kommunen äger 15 fastigheter upplåtna med tomträtt som avser industri, kontor och hotell samt 6 tomträtter för annat ändamål, där oftast ändamålet innebär någon form av samhällsnytta.
Majoriteten av tomträtterna avseende kommersiella ändamål är lokaliserade inom kommunens verksamhetsområde i Norrviken samt vid Breddens industriområde. I kommunens översiktplan har konstaterats att
verksamhetsområdena ska bestå.
Inom Breddens industriområde finns 5 fastigheter upplåtna med tomträtt.
Kontoret bedömer att markanvändningen inte kommer att ändras i området inom överskådlig tid. För ett flertal av fastigheterna finns en klausul inskriven i tomträttsavtalet om friköp. Klausulen är inte bindande men kommunledningskontoret ser inga hinder ur ett strategiskt eller ekonomiskt perspektiv att tomträtterna kan friköpas i framtiden. Detta gäller även för de tomträtter som saknar klausul.
För de tomträtter som är belägna längs Norrvikenleden ser
kommunledningskontoret inte någon möjlighet att friköpa tomträtterna i dagsläget. Det finns fortfarande frågor kring områdets framtida
markanvändning och eventuellt friköp bör därför avvakta i väntan på ytterligare utredning och ställningstagande. För de två övriga tomträtterna belägna vid Hammarbackens industriområde och i centrum finns inga planer på att ändra markanvändningen inom överskådlig tid. Kontoret bedömer därför att dessa fastigheter är möjliga att friköpa så länge de generella villkoren är uppfyllda.
Resterande 6 fastigheter upplåtna med tomträtt avser hembygdsgård, en avser scoutverksamhet och två avser barnomsorg. För tomträtterna som avser hembygdsgård och scoutverksamhet anser kommunledningskontoret att en försäljning inte är aktuellt med hänsyn till de ändamål tomträtterna har. Däremot anser kontoret att möjlighet finns för friköp av tomträtterna avseende barnomsorg eftersom verksamheterna drivs i privat regi.
Kommunledningskontorets synpunkter
Mot bakgrund som redovisas ovan föreslår kommunledningskontoret att kommunstyrelsen fastställer bifogad förteckning, bilaga 1, till detta tjänstutlåtande samt beslutar om principerna för friköp av småhus samt att beräkning av avgälden, bilaga 2, ska fastställas.
Katarina Kämpe Christina Leifman Lars Keski-Seppälä Kommundirektör Stadsbyggnadschef T.f. exploateringschef Bilagor
Beslutsexpediering
